المنطقة الثامنة في فيينا – جوزيفستادت: خيار للسكان والمستثمرين

جوزيفستادت هي المنطقة الثامنة في فيينا، وهي الأصغر مساحة بين جميع مناطق العاصمة: 1.08 كيلومتر مربع فقط، ولكن هنا يتم الجمع بشكل مدهش بين نمط الحياة عالي الكثافة والتراث الثقافي والراحة الحديثة.

من الناحية الجغرافية، يقع الفندق على مقربة من مبنى البلدية ومسرح بورغ، مما يجعله على بُعد خطوات من الحي الأول ( Innere Stadt ). لمن يبحث عن موقع مرموق وهادئ في قلب المدينة، يُعدّ فندق جوزيفستادت أحد أفضل الخيارات.

بيانات تعداد سكان المدينة ، يعيش هنا حوالي 24,200 نسمة، مما يجعلها واحدة من أكثر أحياء فيينا كثافة سكانية، بكثافة تزيد عن 22,000 نسمة لكل كيلومتر مربع. وهذا رقم مثير للإعجاب، نظرًا لتميز الأحياء المحيطة بها بمساحات خضراء واسعة.

تتميز المنطقة بطابع سكني مميز: لا توجد فيها أي صناعة تقريبًا، ولكن بها العديد من المباني الإدارية والمسارح والمدارس والمقاهي المريحة. غالبًا ما تُسمى جوزيفستادت بـ"المدينة المصغرة": كل ما تحتاجه على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام - من متجر بقالة إلى جامعة، ومن حديقة إلى قاعة حفلات موسيقية.

وتعتبر المنطقة محل اهتمام المستثمرين لعدة أسباب:

• الموقع المركزي: العقارات مطلوبة دائمًا
• التركيبة الاجتماعية مستقرة: تسود الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا
• الهندسة المعمارية التاريخية: المباني من أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين ذات الإمكانات الكبيرة للتجديد
• راحة للمستأجرين: الطلاب، وموظفي الجامعة، والعاملين في المجال الثقافي

الهدف من هذه المقالة هو أن نأخذك في جولة عبر البنية التحتية والإسكان والحياة الثقافية والتعليمية في جوزيفستادت، وتقييم إمكاناتها الاستثمارية في سياق سوق العقارات في فيينا.

بصفتي مستشارًا استثماريًا، أقول لعملائي دائمًا: إذا كان العقار استثمارًا، فالبنية التحتية هي راحتك اليومية. مع جوزيفستادت، يعمل هذان العنصران بتناغم.

سنناقش ما يجعل المنطقة مرحبة للغاية وجذابة لأولئك الذين ينتقلون إلى فيينا، وأولئك الذين يفكرون فيها كاستثمار جاد وطويل الأمد.

يعود تاريخ مدينة جوزيفستادت إلى العصور الوسطى، عندما كانت توجد هنا مزارع الكروم والأراضي المفتوحة - خارج حدود المدينة.

بدأ التطور الكثيف في القرن السابع عشر، وبدأ تطوير الأراضي حوالي عام 1697. ولعب استحواذ المدينة على عقار روتنهوف في عام 1700 دورًا رئيسيًا، وتم تسمية المنطقة على اسم الإمبراطور جوزيف الأول - Josefstadt تعني حرفيًا "مدينة جوزيف".

منذ القرن الثامن عشر، شُيّدت هنا قصورٌ وبيوتٌ فخمةٌ بنشاط: قصر ستروزي، وقصر أورسبيرغ، والعديد غيرها، ولا يزال الكثير منها قائمًا حتى اليوم. على سبيل المثال، قصر أورسبيرغ هو قصرٌ باروكيٌّ بُني في العقود الأولى من القرن الثامن عشر وفقًا لتصاميم فيشر فون إرلاخ وغوتشتاين، وأصبح فيما بعد مركزًا ثقافيًا.

حتى ذلك الحين، كانت طبيعة المنطقة السكنية المدمجة قد تشكلت بالفعل هنا، دون صناعات كبيرة، ولكن مع العديد من المحلات التجارية وورش العمل.

في عام ١٨٥٠، خضعت فيينا لإعادة تنظيم إداري: أصبحت جوزيفشتات (بما في ذلك ضواحي جيرمانيا، وستروتزيغروند، وبريتنفيلد، وغيرها) الدائرة السابعة المنفصلة. بعد فصل Margareten وإعادة ترقيمها، أصبحت الدائرة الثامنة عام ١٨٦١.

منذ أواخر القرن التاسع عشر، شهدت المنطقة تحولاً سريعاً: بعد هدم تحصينات المدينة (خطوط الأسوار)، وتوسيع غورتل، وافتتاح حديقة شونبورن (1862)، وإضافة خطوط الترام والقطارات التي تجرها الخيول، وفي عام 1912، بُني مكتب جديد للمنطقة. كل هذا سرّع من تحول جوزيفشتات إلى منطقة سكنية برجوازية، تضم مسارح ومقاهي ومرافق ثقافية.

يعود تاريخ معظم مساكن المنطقة إلى عهد آل هابسبورغ. ولا تزال مباني أواخر القرن التاسع عشر، المعروفة باسم "البيوت المبنية"، تُميز الطابع المعماري لمدينة جوزيفشتات. ووفقًا لمجلة "أوربانيزم تو wien ، شُيّد أكثر من 75% من مباني المنطقة قبل عام 1919، مما يجعلها من أقدم المباني السكنية.

تتميز الهندسة المعمارية هنا بواجهات جصية ونوافذ مقوسة وساحات داخلية. تخضع هذه المباني لعمليات تجديد مكثفة، مع الحفاظ على طابعها التاريخي. وقد نجح الحي في تجنب الدمار الشامل خلال الحرب العالمية الثانية، ولا يزال الكثير من المباني القديمة قائمًا.

خلال الحرب العالمية الثانية، تعرّض الحي، كما هو الحال في العديد من مناطق فيينا، لأضرار بالغة. على سبيل المثال، تعرّض الجناح الأيسر للدير القريب من كنيسة ماريا تريو لأضرار بالغة، حيث تعرّض لضربتين مباشرتين في صيف وخريف عام ١٩٤٤، مما أسفر عن سقوط ضحايا مدنيين. ومع ذلك، ظلّ المظهر المعماري سليمًا إلى حد كبير.

بعد الحرب، أصبحت جوزيفشتات مسرحًا لإعادة الإعمار والإحياء الثقافي: أصبح قصر أويرسبيرج، أحد القصور، مكانًا للقاء مقاتلي المقاومة الذين لعبوا دورًا رئيسيًا في تأسيس الجمهورية الثانية.

في عام ١٩٥٩، أصبحت ماريا فرانز أول عمدة للمنطقة. ولاحقًا، افتُتح مسرح فيينا الإنجليزي (١٩٩٢) في المنطقة، مما أضاف عمقًا ثقافيًا. وفي عام ١٩٩٢، افتُتح متحف بيزيركس Josefstadt، وهو متحف للمنطقة يروي تاريخها بالتفصيل.

منذ نهاية القرن العشرين، شهدت المنطقة تطويرًا نشطًا: كجزء من برنامج "Gürtel-Plus" ، تم تجديد المنطقة المحيطة بـ Gürtel وتنشيطها ثقافيًا، وتم افتتاح الحانات ومساحات الشباب تحت الأقواس، وأصبحت المساحة العامة أكثر تنوعًا وديناميكية.

لطالما اشتهرت جوزيفشتات بأنها منطقة ثقافية. استقر فيها أساتذة ومحامون وفنانون. هنا يقع مسرح جوزيفشتات الشهير، الذي افتُتح عام ١٧٨٨. وهو أحد أقدم المسارح في العالم الناطق بالألمانية، حيث عُرضت مسرحيات فرديناند رايموند ويوهان نيستروي.

متحف Bezirksmuseum Josefstadt نظرة متعمقة على تاريخ المنطقة، من القطع الأثرية والخطط إلى برامج المسرح، حيث يُظهر كيف تطورت Josefstadt وما أصبحت عليه - سكنية وثقافية وأرستقراطية ومريحة في آن واحد.

كانت الحياة السياسية في المنطقة نابضة بالحياة أيضًا: فقد جذب قربها من مبنى البلدية والبرلمان السياسيين والمسؤولين. ويتجلى هذا اليوم في تمتع جوزيفشتات بمشاركة مدنية قوية بين سكانها، الذين يشاركون في مجالس المنطقة والمبادرات البيئية والثقافية.

تزدان المنطقة بقصري ستروزي وأورسبيرغ وقصور أخرى تتراوح بين الباروكي والكلاسيكي. ويزدهر المسرح والمشهد الفني، بما يتماشى مع تقليد "الشارع-المسرح-المقهى" العريق.

في شارع Josefstädter Straße، يتعايش مقهى Eiles (الذي تأسس عام 1901) ومقهى Hummel (منذ عام 1935) بشكل مريح - وهما مكانان مفضلان للقاء الشخصيات الثقافية الفيينية.

وهكذا، فإن جوزيفستادت هي مزيج من أجواء فيينا القديمة والأحياء الذكية والمركز الثقافي والراحة الخاصة التي يقدرها المنتقلون والمستثمرون.

حافظت المنطقة على طابعها التاريخي، مع خضوعها لتطور متسارع. في العقود الأخيرة، انصبّ التركيز على الحفاظ على التراث المعماري وتحسين جودة البيئة الحضرية: ترميم الواجهات، وتكييف المباني القديمة مع معايير كفاءة الطاقة الحديثة، وتطوير مناطق المشاة.

بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني شيئًا واحدًا: العقارات في جوزيفستادت ليست مجرد منزل، بل هي أصل له تاريخ ينمو في القيمة بفضل تفرده والإمدادات المحدودة.

جوزيفشتات هي أصغر أحياء فيينا، وهذا تحديدًا ما يجعلها مميزة. مساحتها 1.08 كيلومتر مربع فقط، ومع ذلك تبدو وكأنها مدينة قائمة بذاتها، لها منطقها وإيقاعها الخاص. أحيانًا، أثناء تجولك في الحي لمدة 15 دقيقة، تجد نفسك تفكر: هنا تجد كل ما تحتاجه للحياة، بل وأكثر.

يتم تعريف جوزيفستادت بوضوح:

• الشمال – شارع ألسر،
• الغرب – Hernalsإر جورتيل و ليرشينفيلدر جورتيل،
• الشرق – Auerspergstraße وLandesgerichtsstraße،
• الجنوب – Lerchenfelder Straße.

هذه الحدود تجعل المنطقة مكتفية ذاتيًا وسهلة التنقل. ويمكن تقسيمها تقريبًا إلى ثلاثة أجزاء:

• يقع الجزء الشمالي الشرقي بالقرب من جامعة فيينا ومبنى البلدية والقطاع الإداري والثقافي.
• الجزء المركزي هو التطوير السكني Gründerzeit، مع المتاجر الصغيرة والمقاهي.
• تعتبر الحدود الغربية في جورتيل أكثر حيوية، مع وسائل نقل نشطة ومجموعة متنوعة من المطاعم.

الشارعان الرئيسيان هما شارع ليرشنفيلدر وشارع راتاوس. يُحدد الأول الحدود الجنوبية الحيوية للمنطقة ويربط جوزيفشتات بنويباو. أما الثاني، فيؤدي مباشرةً إلى مبنى البلدية ومسرح بورغ، مما يُضفي شعورًا بالقرب من المركز السياسي للمدينة.

تعمل هذه المنطقة كمساحة حضرية مدمجة: هنا، تتعايش المناطق السكنية القديمة مع المؤسسات الحديثة، والمباني السكنية مع البيروقراطية والثقافة.

على الرغم من صغر حجمها، تُوفّر المنطقة توازنًا مثاليًا بين أجوائها التاريخية وحيويتها المعاصرة. تتناغم المباني الإدارية المحلية التي تضمّ إدارة المنطقة والمؤسسات التعليمية والثقافية والمناطق السكنية بتناغم تام، في بيئة كثيفة ومريحة في آنٍ واحد.

أحيانًا أبتسم عندما أقول للزبائن: "لا تكمن روعة جوزيفستادت في ازدحامها، بل في الطاقة وسهولة الوصول إليها وبنيتها التحتية المألوفة". المقاهي والمدارس والمتاحف والمسارح على بُعد خطوات قليلة. هذا يجعل المنطقة مثالية للسكن، وجاذبة بالتأكيد للمستثمرين الباحثين عن عقارات تناسب كل متر مربع.

وفقًا لإحصاءات النمسا، بلغ عدد سكان جوزيفستادت 24,674 نسمة في عام 2023 وحوالي 24,242 نسمة في عام 2025.

• إجمالي السكان - 24242،
• الرجال - 11776،
• النساء - 12466،
• الأطفال (0-17 سنة) - 2923،
• البالغون (18-64) - 16997،
• كبار السن (65+) – 4,322.

بالمقارنة مع أحياء فيينا الأخرى، تتميز هذه المنطقة بنسبة طلاب ومهنيين شباب أعلى بشكل ملحوظ، نظرًا لقربها من الجامعات والمراكز الثقافية. وتبلغ نسبة كبار السن حوالي 17-18%، وهي نسبة قريبة من متوسط ​​المدينة.

تتجاوز الكثافة السكانية 22,000 نسمة/كم²، وهي من أعلى المعدلات في فيينا. ومع ذلك، لا يُنظر إلى هذه الكثافة على أنها ازدحام، بل على أنها "النسيج الحي للمدينة".

تُعتبر جوزيفشتات منطقةً للمثقفين. في عام ٢٠٢٠، بلغت نسبة الحاصلين على شهادة جامعية من السكان الذين تتراوح أعمارهم بين ٢٥ و٦٤ عامًا ٥٣.١١٪، بينما بلغت نسبة الحاصلين على شهادة مهنية أو أكاديمية ٣٧.٣٨٪. بالمقارنة، يبلغ متوسط ​​النسبة في النمسا حوالي ٣٦-٣٧٪.

هذا يعني أن أصحاب الكفاءات التعليمية والثقافية العالية يعيشون هنا. وليس من قبيل الصدفة أن يختار المحامون والعلماء والمعلمون والمبدعون هذه المنطقة تقليديًا.

وفقًا لإحصاءات عام ٢٠٢٢ ، تبلغ نسبة الأجانب في جوزيفستادت حوالي ٣١٪، وهي نسبة قريبة من متوسط ​​المدينة (حوالي ٣٢٪). أكبر المجموعات هي:

• المواطنون الألمان - 7٪،
• صربيا – 2.4%،
• إيطاليا – 1.6%،
• بولندا – 1.3%،
• روسيا – 1.2%.

على عكس بعض الأحياء ذات الصبغة العرقية، تظل جوزيفستادت مدينة متعددة الجنسيات، ولكن دون هيمنة واضحة للمغتربين. يهيمن عليها المغتربون والطلاب الأوروبيون.

من المثير للاهتمام أن الاتجاهات تتجه بشكل متزايد نحو التنوع: فبينما بلغت نسبة الأجانب حوالي 16.1% في عام 2001، تضاعفت تقريبًا لتصل إلى 31% بحلول عام 2022. وهذا مؤشر على مستوى الهجرة والتنقل الأوروبي.

باعتباري مستشاراً استثمارياً، لاحظت في كثير من الأحيان أن التركيبة الدولية الديناميكية لحي ما هي مؤشر على الانفتاح والمرونة، وتجسد جوزيفستادت هذا بالتأكيد.

سكان المنطقة هم في المقام الأول من الطبقة المتوسطة والمتوسطة العليا:

• المتخصصين ذوي التعليم العالي،
• العائلات التي لديها أطفال،
• المحامون والمستشارون والأكاديميون
• المصممين والمهندسين المعماريين والفنانين.

تشتهر المنطقة بمجتمعها النابض بالحياة: فهي تستضيف بانتظام اجتماعات مجتمعية ومبادرات ثقافية ومشاريع تشجير الشوارع.

من وجهة نظر المستثمر، يعني هذا استقرارًا في الطلب على الإيجارات. فالمهنيون الشباب والطلاب على استعداد لدفع ثمن السكن بالقرب من الجامعات ومركز المدينة، بينما تفضل العائلات موقعًا مرموقًا وبنية تحتية عالية الجودة.

يوضح هذا التكوين الاجتماعي لماذا لا تعتبر جوزيفستادت مجرد منطقة مرموقة، بل منطقة حياة نشطة وثقافية، مع طلب مستقر على العقارات.

يُعدّ مجمع جوزيفشتات السكني مثالاً حياً على تاريخ فيينا. حافظت المنطقة على هندستها المعمارية بشكل أفضل من غيرها: شوارع بأكملها هنا تبدو كما لو أنك سافرت عبر الزمن، ولكن داخل هذه المباني، ستجد مصاعد وتدفئة موفرة للطاقة وشققاً فاخرة.

توفر مدينة جوزيفستادت مجموعة واسعة من أنماط الإسكان: من الكلاسيكيات المتطورة إلى الحداثة الأنيقة.

ألتباو (المباني القديمة). تُشكّل ألتباو حجر الزاوية في طابع الحي. تتميز هذه الروائع المعمارية بأسقفها العالية، وزخارفها الجصية، وتفاصيلها الخشبية، وأجواءها المميزة. تتطلب هذه الشقق ترميمًا دقيقًا، لكنها تتحول إلى عقارات فاخرة ذات قيمة مضافة عالية.

• تم بناء أكثر من 75% من المباني في المنطقة قبل عام 1919.
• أسقف عالية، جص، أرضيات باركيه – مساكن تحظى بتقدير الجماليين والمستثمرين.
• في كثير من الأحيان تصبح هذه الشقق هدفًا للتجديد: حيث يتم الحفاظ على الواجهة وتحديث المرافق.

Gemeindebau ). تُعدّ المساكن الجماعية جزءًا لا يتجزأ من المجتمع السكني، إذ تُوفّر التنشئة الاجتماعية. هذه المباني، التي غالبًا ما شُيّدت في أوائل القرن العشرين، لا تزال في متناول اليد وعملية.

• وقد احتفظت المنطقة بمكونها الاجتماعي.
• تم بناء هذه المنازل في النصف الأول من القرن العشرين لتوفير السكن بأسعار معقولة.
• واليوم، أصبحوا يوفرون التوازن الاجتماعي، على الرغم من أنهم يشغلون حصة صغيرة من السوق.

شقق حديثة وتجديدات. يتم تكييف التجاويف في المباني التاريخية مع المتطلبات الحديثة: عزل محسّن، مصاعد، وخدمات حديثة.

• تظهر الشقق الجديدة بشكل رئيسي داخل المباني القديمة بعد إعادة بنائها بالكامل.
• ستجد هنا تصميمات للمساحات المفتوحة وشقق بنتهاوس مع تراسات على السطح وشقق بنوافذ بانورامية.

مباني سكنية منخفضة الارتفاع، وأحيانًا "فيلات حضرية". مع أن الأكواخ ليست من الأشكال الشائعة في وسط المدينة، إلا أنه في بعض المناطق، يمكنك العثور على مبانٍ هادئة ومنخفضة الارتفاع تضم عددًا محدودًا من الشقق. وتُفضل هذه المباني بشكل خاص العائلات والراغبين في "العيش بهدوء، ولكن في قلب المدينة".

وفقًا لـ IMMO ، يبلغ متوسط ​​سعر الشقة حوالي 5,850 يورو للمتر المربع. ووفقًا للإحصاءات الرسمية اعتبارًا من يناير 2025، بلغ حوالي 7,971 يورو للمتر المربع. وهذا أعلى من متوسط ​​سعر الشقة في فيينا (حوالي 6,200 يورو للمتر المربع)، ولكنه أقل من متوسط ​​سعر الشقة في Innere Stadt (17,000-30,000 يورو للمتر المربع).

المدى حسب حالة الكائن:

• Altbau بدون تجديد – من 5,800 يورو/م²،
• بعد التجديد – 6,500–8,000 يورو/م²،
• العقارات الفاخرة (الشقق الفاخرة، الشقق المصممة) - ما يصل إلى 10000 يورو/م².

إيجار:

• متوسط ​​– 16.5 يورو/م² شهريًا،
• شقق جديدة – ما يصل إلى 20 يورو/م²،
• ألتباو بتصميم داخلي كلاسيكي - حوالي 14-15 يورو/م².

بلغ سعر المتر المربع للعقارات الفردية 6,800 يورو (في ألتباو) و6,352 يورو (في العقارات حديثة التشطيب) - وكلاهما يقع في أعلى فئة سعرية. الأسعار أعلى بكثير من المناطق ذات الأسعار المعقولة، ولكنها أقل من المناطق الأكثر تكلفة، مثل Innere Stadt، حيث يمكن أن تتراوح الأسعار بين 17,000 و30,000 يورو (في المناطق ذات الأسعار المرتفعة).

• يتم التركيز على كفاءة الطاقة: واجهات معزولة، أنظمة تدفئة جديدة، ألواح شمسية على الأسطح.
• دعم التراث المعماري: تقوم السلطات المحلية بتخصيص منح نشطة للترميم.
• وظائف مختلطة: غالبًا ما يتم تحويل الطوابق الأرضية للمباني إلى متاجر ومقاهي ومكاتب، مما يجعل المنطقة أكثر حيوية.

جوزيفشتات حيٌّ تندمج فيه المؤسسات التعليمية حرفيًا في نسيج المدينة. وهو من أكثر المناطق ملاءمةً للعائلات التي لديها أطفال في وسط فيينا.

لا يوجد هنا شعورٌ بـ"مجتمع السكن الجامعي"، فالمدارس منفصلة والمراكز الثقافية بعيدة كل البعد. بل على العكس، المدارس والمسارح ورياض الأطفال والنوادي قريبةٌ من بعضها البعض، وهذا يؤثر بشكلٍ كبير على جودة الحياة.

سمعتُ عائلاتٍ تختار السكن في جوزيفستادت تقول مرارًا: "الأمر الأهم هو ألا يقضي الطفل ساعةً في التنقل إلى المدرسة". في هذا الحي، لا وجود لهذه المشكلة: كل شيء قريب، وفي متناول اليد.

تعد المنطقة وحدودها المباشرة موطنًا لأنواع مختلفة من المدارس:

GRG 8 Albertgasse. تُركّز هذه المدرسة الثانوية على العلوم الإنسانية واللغات الأجنبية. وتتخصص في دورات مكثفة باللغتين الإنجليزية والفرنسية، بالإضافة إلى مشاريع تعاونية مع المؤسسات الثقافية. يشارك الطلاب غالبًا في عروض مسرحية وبرامج متحفية، مما يخلق جوًا تعليميًا فريدًا.

مدرسة فيلجاس الابتدائية. تشتهر هذه المدرسة ببرنامجها التكاملي. يدرس فيها أطفال من عائلات نمساوية وأجنبية معًا. يُعد هذا عاملًا مهمًا للآباء الجدد في فيينا، إذ يتواصل الأطفال اجتماعيًا ويتعلمون اللغة بسرعة في بيئة طبيعية.

نيوستيفتغاس المتوسطة. مدرسة ثانوية تُركّز على العلوم الطبيعية. تُطبّق فيها برامج العلوم والتكنولوجيا والهندسة والرياضيات (STEM) بنشاط، ويكتسب الأطفال أساسيات الرياضيات والفيزياء والأحياء منذ الصفوف الأولى.

مدرسة HTL Spengergasse (في الحي المجاور، ولكن على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام). أقدم وأعرق مدرسة تقنية. يطمح المراهقون الراغبون في العمل في مجال تكنولوجيا المعلومات أو الهندسة أو التصميم إلى الالتحاق بها. تختار العديد من العائلات في جوزيفستادت هذا المسار: يعيش أبناؤهم في المبنى "8" ويدرسون في مدرسة HTL.

غالبًا ما تختار العائلات حيًا مخصصًا لمدرسة معينة. ودائمًا ما أنصح عملائي: "فكّروا أولًا في المكان الذي سيذهب إليه أطفالكم، ثم اختاروا شقة قريبة". هذا يُسهّل الحياة حقًا.

تتميز المنطقة بوجود عدد كبير من رياض الأطفال (مدارس ما قبل المدرسة)، والعديد منها يقدم برامج ثنائية اللغة.

• روضة الأطفال Lange Gasse – هنا تُعقد الفصول الدراسية باللغتين الألمانية والإنجليزية.
• توجد رياض أطفال خاصة مع التركيز على منهج مونتيسوري.
• في السنوات الأخيرة، أصبحت مجموعات التكامل، حيث يلعب ويدرس أطفال من جنسيات مختلفة معًا، تحظى بشعبية متزايدة.

بالنسبة للوالدين، يعد هذا ميزة حقيقية: حيث يعتاد الأطفال على بيئة متعددة اللغات والثقافات منذ سن مبكرة.

جوزيفشتات غنية بالدورات والنوادي. بفضل صغر حجمها، تقع العديد من الاستوديوهات مباشرةً داخل المؤسسات الثقافية.

• تقدم Sprachschule Aktiv Wien والعديد من مراكز اللغات الأخرى دورات في اللغة الألمانية والإنجليزية والإيطالية والفرنسية - للبالغين والأطفال.
• توجد مدارس للموسيقى واستوديوهات للباليه في مسرح جوزيفستادت والمراكز الثقافية المجاورة.
• ورش العمل الفنية تحظى بشعبية كبيرة: من الرسم إلى السيراميك.
• بالنسبة للمراهقين، هناك أقسام حول البرمجة، والروبوتات، والتصميم.

يُعجبني أن التعليم هنا لا يقتصر على المدرسة والمنزل فحسب. في جوزيفستادت، يستطيع الأطفال عبور الشارع بعد المدرسة مباشرةً للعثور على استوديو موسيقى أو صف فنون.

من أهم ما يميز المنطقة قربها من جامعة فيينا والجامعة الطبية. وهذه ميزة استراتيجية للعائلات التي لديها أطفال في مرحلة النمو.

• غالبًا ما يعيش الطلاب في جوزيفستادت، ويستأجرون شققًا؛
• يشارك أطفال المدارس في مشاريع جامعية (على سبيل المثال، الأيام المفتوحة، وورش العمل العلمية)؛
• هناك مبادرات ثقافية مشتركة، حيث يقوم المعلمون بإجراء فصول دراسية رئيسية في المدارس في المنطقة.

أعرف عدة عائلات التحق أبناؤهم بالمدرسة الثانوية في شارع ألبرتغاس، ثم أكملوا تعليمهم في جامعة فيينا، دون تغيير الأحياء. وهذه حالة نادرة من "مسار تعليمي متواصل" ضمن منطقة حضرية واحدة.

عندما أفكر في جوزيفستادت، أول ما يتبادر إلى ذهني هو الراحة. فرغم اتساع المنطقة، إلا أن سهولة الوصول إلى وسائل النقل فيها وبنيتها التحتية الداخلية مبهرة. لا تبدو وكأنها "مجمع سكني صغير"؛ بل على العكس، كل شيء في متناول اليد.

محطة راتهاوس على خط U2 على أطراف مركز فيينا التاريخي. توفر وصلات مباشرة إلى Innere Stadt وغيرها من النقاط الرئيسية على شبكة المترو، بما في ذلك وصلات إلى الخطين U3 وU1.

محطة جوزيفشتادتر شتراسه هي محطة على خط U6 ، تقع على حدود Ottakring . وهي متصلة بخطوط الترام 2 و5 و33، بالإضافة إلى خط الحافلات 13A، مما يجعلها مركزًا رئيسيًا للنقل في المنطقة.

يوفر هذان الخطان وصولاً سريعًا إلى مركز المدينة وضواحيها. وقد استخدمتُ شخصيًا خطي U2 وU6 أكثر من مرة عندما احتجتُ للانتقال بسرعة من مركز المدينة إلى جنوب غرب فيينا.

يتألف نظام مترو فيينا من خمسة خطوط (U1، U2، U3، U4، U6)، ويبلغ طول الشبكة حوالي 83-84 كيلومترًا، وتضم أكثر من 109 محطات، مما يجعلها من أكثر شبكات المترو كفاءةً في العالم. تنطلق القطارات كل دقيقتين إلى خمس دقائق خلال أيام الأسبوع، وكل 15 دقيقة ليلًا. وفي هذا السياق، من المقرر أن يدخل خط U5 الخدمة في السنوات القادمة، مما يُحسّن الاتصال.

تعمل خطوط الترام ٢ و٥ و٣٣، بالإضافة إلى الحافلات، بما فيها الخط ١٣A، في جوزيفشتات، وتربط المنطقة بأجزاء أخرى من المدينة. توفر شبكة النقل الكثيفة هذه خيارات تنقل مرنة دون الحاجة إلى سيارة.

• 2، 5، 33 – المرور عبر Alser Straße،
• 46 – يمتد على طول شارع Lerchenfelder Straße،
• تربط الحافلة 13A بين جوزيفستادت Mariahilf وهاوبتباهنهوف.

لأكون صريحًا: من الممكن تمامًا العيش هنا بدون سيارة. اعترف العديد من عملائي، بعد شراء شقة في جوزيفستادت قبل عام، بأنهم بحاجة إلى سيارة أكثر "للخروج من المدينة" منها للاستخدام اليومي.

جوزيفشتات حيٌّ مثاليٌّ لعشاق المشي وركوب الدراجات. ووفقًا لبلدية شتات Wien ، تضاعف عدد مسارات الدراجات في المنطقة خلال السنوات العشر الماضية.

• تمتد الطرق المهمة على طول Gürtel وعبر Lerchenfelder Straße.
• بالنسبة للرحلات القصيرة، يعد نظام WienMobil Rad شائعًا.

تلتزم فيينا بالتنمية المستدامة: بحلول عام ٢٠٢٣، ستضم المدينة ١٧٥٥ كيلومترًا من مسارات الدراجات. وهذا مهمٌّ بشكل خاص لأحياء مثل جوزيفشتات، حيث تُسهّل المسارات القصيرة والكثافة السكانية العالية المشي براحة.

كثيراً ما يُعلق القادمون إلى هنا: "كثافة البنية التحتية ليست فوضى، بل إيقاع. كل شيء قريب، وكل شيء في متناول اليد - إنه شعور يصعب المبالغة في تقديره".

أنا شخصياً أحب المشي هنا: فهو يقع على بعد 10 دقائق فقط من Lange Gasse إلى Rathausstraße، وتتغير الأجواء من الشوارع السكنية الهادئة إلى مركز الحياة السياسية في المدينة.

تستثمر فيينا تقليديًا في النقل العام. تُعدّ خطط توسيع خط U2 وتحديث مسارات الترام أمرًا بالغ الأهمية لمدينة جوزيفشتات. وبحلول عام 2028، تخطط المدينة لإطلاق ترام جديد منخفض الأرضية، مما سيجعل السفر أكثر راحة.

مشاريع تطوير U2/U5 300 مليون رحلة ركاب إضافية سنويًا، وأربعة مراكز نقل جديدة، وستوفر 30 ألف فرصة عمل. وهذا مؤشر قوي على الإمكانات الاستثمارية الواعدة لجوزيفشتات والمناطق المحيطة بها.

جوزيفشتات منطقةٌ تقع فيها جميع الخدمات اليومية على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام. بفضل موقعها المركزي، لا يضطر السكان إلى إضاعة الوقت في التنقلات الطويلة: فكل شيء مُرتب بعناية وراحة.

المتاجر والأسواق. بالإضافة إلى سلاسل المتاجر الكبرى مثل بيلا، وسبار، وهوفر، تشتهر المنطقة بمتاجرها الصغيرة المتخصصة.

في شارعي لانغه غاس وجوزيفشتادتر، ستجدون متاجر عضوية، وأكشاك أجبان فيينا، ومخابز العجين المخمر. في المساء، يتوافد السكان المحليون والطلاب على حد سواء إلى هنا - هنا تشعرون بأجواء الحي "المحلي".

الصيدليات والخدمات الطبية. البنية التحتية الطبية متكاملة في الحياة اليومية للحي. يوجد العديد من الصيدليات (مثل صيدلية ألسر) والممارسات الطبية، بدءًا من أطباء الطب العام وصولًا إلى أطباء الأسنان الخاصين.

تقع العيادات الكبرى أيضًا على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام: يقع مستشفى Allgemeines Krankenhaus (AKH) على بعد 10 دقائق فقط، مما يوفر للسكان إمكانية الوصول السريع إلى أفضل رعاية طبية في النمسا.

المقاهي والمطاعم. ثقافة المقاهي جزء لا يتجزأ من جوزيفستادت. تنتشر المقاهي في كل زاوية، مثل مقهى هامل أو مقهى آيلز الكلاسيكي، الذي يرتاده الطلاب ومسؤولو المباني الإدارية المجاورة.

بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن اكتشافات الطهي، توجد مطاعم حديثة في Lerchenfelder Straße وJosefstädter Straße: مطاعم إيطالية ومأكولات آسيوية ومطاعم صغيرة مميزة.

كثيراً ما أقول لعملائي: "جوزيفشتات منطقة لا تحتاج فيها إلى التخطيط للتسوق أو زيارة المقاهي. كل شيء فيها موجود هناك في طريق العودة". وهذا تحديداً ما يخلق الحياة الحضرية المريحة التي يختارها الكثيرون في المنطقة الثامنة بفيينا.

إذا كان هناك ما يثير حماس سكان وسط فيينا حقًا، فهو مواقف السيارات. جوزيفستادت حيّ صغير يعجّ بالسيارات، وقد يكون العثور على موقف سيارة هنا أصعب أحيانًا من شراء تذكرة لحضور عرض أوّل في مسرح بورغ.

يوجد في منطقة جوزيفشتات نظام باركبيكرل، الذي يسمح للسكان بركن سياراتهم في أحيائهم دون قيود زمنية. منذ مارس 2022، تم توحيد هذا النظام في جميع أنحاء فيينا، باركبيكرل ليشمل المنطقة السكنية والمناطق المجاورة التي حددتها البلدية.

التكلفة: حوالي ١٠ يورو شهريًا، بالإضافة إلى رسوم إدارية لمرة واحدة (حوالي ٣٠-٣٥ يورو)، سواءً تم التقديم عبر الإنترنت أو شخصيًا. هذا النظام مُفيد لمن يُخططون للعيش في المنطقة على المدى الطويل.

بدون تصريح، لا يمكن ركن السيارة خلال ساعات العمل إلا مقابل رسوم (حوالي 2.50 يورو في الساعة).

ويؤدي هذا إلى خلق الانضباط: إذ يفضل الزوار ركن سياراتهم في مواقف السيارات تحت الأرض، في حين يقوم السكان بالتسجيل في Parkpickerl.

بالنسبة للضيوف والزوار على المدى القصير، تم تقديم Kurzparkzone

• من الاثنين إلى الجمعة (9:00–22:00) يتم فرض رسوم تصل إلى ساعتين، وتكلفة 30 دقيقة – 1.25 يورو، و60 دقيقة – 2.50 يورو، و90 دقيقة – 3.75 يورو، و120 دقيقة – 5.00 يورو.
• تتوفر أيضًا تذكرة مجانية لمدة 15 دقيقة.
• يمكن إجراء عمليات الشراء من خلال المتاجر (أكشاك التبغ، ومحطات الوقود)، أو تطبيق Handyparken، أو عبر الرسائل النصية القصيرة.

توجد في المنطقة عدة مواقف سيارات تحت الأرض، مثل تلك الموجودة في مسرح Josefstadt ومبنى البلدية. أسعار الإيجار مرتفعة: ٢٠٠-٢٥٠ يورو شهريًا لموقف ثابت.

تتجه سياسة المدينة نحو تقليل مواقف السيارات في الشوارع:

• سيتم تحويل بعض المساحات إلى مساحات خضراء ومواقف للدراجات،
• يتم اختبار نظام إدارة مواقف السيارات الديناميكي، حيث يعرض التطبيق المساحات المتاحة في الوقت الحقيقي.

هذا يُشكّل ضغطًا على السائقين، لكن بصراحة، أعتبره ميزةً إيجابية. فالمنطقة تستفيد: عدد أقل من السيارات يعني مساحةً أكبر للناس.

تسعى سلطات فيينا جاهدةً لتقليل عدد السيارات في مركز المدينة لأسباب بيئية. وينطبق هذا بشكل خاص على منطقة جوزيفشتات: إذ تتطلب الشوارع الضيقة والكثافة السكانية العالية إعطاء الأولوية للمشاة والدراجات.

لاحظتُ أن العائلات التي لديها أطفال تشعر براحة أكبر عند المشي على طول شارعي لانغيه غاس أو جوزيفستاتر شتراسه بعد تخصيصهما للمشاة. وهذا يؤثر بشكل مباشر على جودة الحياة وقيمة العقارات.

لذا، يُعدّ المواصلات ومواقف السيارات في جوزيفستادت أمرًا مُتوازنًا. يُمكنك العيش هنا براحة تامة بدون سيارة، ولكن إذا احتجت إليها، فسيتعين عليك مراعاة التكاليف الإضافية. وهذا تحديدًا ما يجعل المنطقة مريحة وصديقة للبيئة.

جوزيفشتات حيٌّ متراصّ، لكنّ حياته الروحية متنوّعة بشكلٍ مدهش. وهذا ليس مُستغربًا: فهنا تلتقي فيينا التاريخية بالحياة العصرية المُتعدّدة الثقافات.

الرمز الرئيسي للحياة الدينية في المنطقة هو كنيسة بياريستنكيرشه ماريا ترو في ساحة جودوك فينك. بُنيت هذه الكنيسة الباروكية بواجهتها البيضاء الناصعة في أوائل القرن الثامن عشر، ومنذ ذلك الحين، لا تزال مكانًا مقدسًا فحسب، بل مركزًا للحياة الثقافية أيضًا.

تستضيف جدرانها بانتظام حفلات موسيقية على الأرغن وموسيقى الحجرة، وأمسيات كورالية، وحتى قراءات أدبية. بالنسبة للسكان المحليين، تُعدّ الكنيسة نقطة محورية تتشابك فيها الروحانية والثقافة بشكل وثيق.

لا تقل أهمية ميشائيلركه ألسر شتراسه . فعلى عكس كنيسة بياريستنكيرشه المهيبة، تتميز هذه الكنيسة بأجواء حميمية وهادئة، مما يجعلها قريبة بشكل خاص من سكان الأحياء المجاورة. إنها مكان للتجمعات الهادئة والصلاة الخاصة.

لقد زرتُ كنيسة بياريستنكيرشه عدة مرات بعد اجتماعاتي في المنطقة: ما إن تنعطف عند زاوية شارع جوزيفستادت الصاخب حتى تجد نفسك في مكان هادئ. هذا هو جوهر جوزيفستادت: توازن بين حيوية المدينة وراحتها.

رغم أن الكنيسة الأرثوذكسية تقع رسميًا بالقرب من Alsergrundالمجاورة، إلا أن أبناء رعية جوزيفستادت يشاركون بنشاط في حياة المجتمع الأرثوذكسي الروسي. وبالنسبة للعائلات من أوروبا الشرقية، تُعدّ هذه فرصة للحفاظ على صلة روحية بوطنهم.

هناك أيضًا رعية بروتستانتية صغيرة تُعنى بالسكان المحليين. تُقام الصلوات بانتظام، كما تُدير الرعية نادٍ للشباب.

لا يُمكن وصف جوزيفشتات بأنها "حي فيينا العربي" أو معقل ديني. ومع ذلك، توجد هنا دور عبادة صغيرة للجاليات المسلمة. إنها متواضعة، غير بارزة، ومندمجة بسلاسة في النسيج الحضري.

تؤدي المنظمات الدينية في المنطقة وظائف عامة مهمة:

• المساعدة للمقيمين المسنين،
• دورات دمج اللغة الألمانية للمهاجرين،
• البرامج الثقافية: الحفلات الموسيقية والمعارض والمحاضرات.

وبذلك تصبح الكنائس والمجتمعات المحلية بمثابة امتداد للبنية التحتية الاجتماعية في جوزيفستادت.

إذا سألتني عمّا يجعل جوزيفستادت فريدة، فسأجيب دون تردد: الثقافة. إنه حيّ تتجاور فيه المسارح والمعارض الفنية والمقاهي حرفيًا.

مسرح جوزيفشتات Josefstadt أقدم مسرح خاص في فيينا (تأسس عام ١٧٨٨). تتراوح عروضه بين الكلاسيكيات والدراما المعاصرة. قدّم بيتهوفن وفاغنر عروضهما هنا، وتألق نستروي ورايموند، وعُرضت أوبرا "بيوت بيتهوفن البيضاء" لأول مرة هنا عام ١٨٢٢.

بعد منتصف القرن التاسع عشر، ركّز المسرح على الدراما والكوميديا. حتى لو لم تكن من روّاد المسرح، فهو يستحق الزيارة لمجرد الاستمتاع بأجوائه.

مسرحيات Josefstadt . فرعٌ يُركّز على عروض المسرح الخفيفة والكباريه. بعد تجديده عام ٢٠١٣، أصبح يضمّ معداتٍ تقنيةً حديثةً وإنتاجاتٍ أدبية.

مسرح فيينا الإنجليزي. تأسس عام ١٩٧٤، ويقع في جوزيفستادت، ويُقدم عروضًا باللغة الإنجليزية (ولغات أخرى)، وهو وجهة ثقافية شهيرة للمغتربين والسياح.

مسارح واستوديوهات صغيرة. تضم المنطقة العديد من المسارح التجريبية وورش التمثيل.

لا أزال أتذكر العرض الأول في مسرح Josefstadt: قاعة حيث يمكنك أن تشعر بنسمة التاريخ، والممثلين الذين يؤدون كما لو كان المسرح امتدادًا للشارع خارج الباب.

تتنافس منطقة جوزيفستادت بشكل نشط مع منطقة نوباو من حيث عدد المساحات الفنية:

• معارض خاصة صغيرة في Lerchenfelder Straße،
• ورش عمل الفنانين حيث يمكنك رؤية الأعمال قيد التقدم،
• معارض للكتاب النمساويين الشباب.

بالنسبة للمستثمرين، هذه إشارة مهمة: فالبيئة الثقافية لا تجذب السياح فحسب، بل تجتذب أيضًا المستأجرين على المدى الطويل - طلاب الفن، والمعلمين، والمحترفين الإبداعيين.

مع أن جوزيفشتات لا تُعتبر حيًا للمعارض الفنية، إلا أن قربها من مركز المدينة يُسهّل الوصول إلى معارض مركز مدينة فيينا: من فنون الجوجندستيل إلى الفن المعاصر، كل ذلك في دقائق. على سبيل المثال، تقع معارض جورج كارغل، وغاليري يوليسيس، وغيرها في المناطق المركزية بالقرب من جوزيفشتات.

تنظم المسارح والمتاحف في المنطقة برامج مسائية ومهرجانات وعروضًا بشكل منتظم.

• لقاءات JosefStadt - لقاءات شهرية مع فنانين ومخرجين وكتّاب. هذا النمط يخلق بيئة ثقافية محلية ومجتمعًا نابضًا بالحياة.
• كما يستضيفون مهرجانًا خريفيًا سنويًا في الشارع الرئيسي للمنطقة. تُقام في الشارع مباشرةً عروض موسيقية ومأكولات وأكشاك حرفية وعروض مسرحية مصغرة.
• شركة Vienna Independent Shorts في بعض الأحيان مباني الكنيسة البروتستانتية لعروض الأفلام، وهو مؤشر على مرونة المساحة الثقافية في المدينة.
• حفلات موسيقية في كنيسة Piaristenkirche .
• فعاليات صيفية في الهواء الطلق في حديقة هوفراتل والساحات المجاورة.

تُضفي هذه الفعاليات حيويةً على الحي وتبني مجتمعًا. صادفتُ ذات مرة وجودي في مهرجان شتراسنفيست، وانتهى بي الأمر بالبقاء لعدة ساعات، أستمع إلى فرق موسيقى الجاز في الشوارع وأتذوق نبيذ فيينا.

عندما يفكر الناس في جوزيفستادت، يخطر ببالهم على الفور: "أي حديقة يمكن أن توجد في مساحة تزيد قليلاً عن كيلومتر مربع واحد؟" ومع ذلك، فالمساحات الخضراء هنا أكثر بكثير مما يبدو.

حديقة هامرلينغ. واحة جوزيفستادت الخضراء الأبرز. تضم ملعبًا للأطفال، وأراجيح، ومقاعد مظللة بأشجار الكستناء. زرتُها في يوم صيفي حار، فوجدتُ نفسي أفكر: هذه "زيورخ الصغيرة" في قلب فيينا.

حديقة هوفراتل. حديقة صغيرة هادئة قرب شارع جوزيفشتادتر. يجلس الطلاب هنا مساءً لمناقشة محاضراتهم، بينما يتنزه المتقاعدون مع كلابهم خلال النهار.

ساحة جودوك فينك قرب كنيسة بياريستنكيرشه. أقرب إلى ساحة منها إلى حديقة، لكن الخضرة تملأ المكان.

ألسربارك. مساحة خضراء صغيرة ومريحة بالقرب من حدود أسيرجروند، وهي وجهة مفضلة لدى السكان المحليين.

وعلى الرغم من حجم المنطقة، فإن كل كتلة تحتوي على حديقة صغيرة أو فناء ذو ​​مناظر طبيعية على الأقل.

تستفيد مدينة جوزيفستادت من قربها:

• أوغارتن - على الرغم من موقعها الرسمي في الحي الثاني المجاور، إلا أنها قريبة جدًا (على بُعد 15 دقيقة سيرًا على الأقدام)، وتتميز بمساحات خضراء واسعة ومنحوتات وقصور ومصنع أوغارتن الشهير للخزف. يمتلئ كلاهما بأجواء ثقافية، ويوفران هواءً نقيًا ومساحة للتنزه.
• إلى فولكسغارتن – أقل من 10 دقائق،
• منتزه سيجموند فرويد في كنيسة فوتيفكيرش بجوارك مباشرةً.

ويعني هذا أنه حتى لو لم تكن هناك حدائق غابات واسعة النطاق داخل المنطقة، فإن السكان لديهم القدرة على الوصول إلى أكبر المساحات الخضراء في المدينة.

تعمل المدينة على زيادة المساحات الخضراء المتاحة من خلال تنسيق الساحات وإنشاء حدائق صغيرة ومناطق ترفيهية. على سبيل المثال، أصبحت الساحات الصغيرة المجاورة لواجهات الساحات المُعدّلة أو المقاهي المفتوحة ملتقىً اجتماعيًا عفويًا.

بالنسبة لمنطقة جوزيفستادت المدمجة والمكتظة بالمباني، فإن اللمسات الخضراء ليست مجرد متعة للعينين - بل إنها تخلق مساحة للتنفس والراحة.

المبادرات البيئية راسخة في فلسفة فيينا: فمشاريع "الخضرة والجمال" تُدمج المساحات الطبيعية في النسيج الحضري الكثيف. وفي مناطق جديدة، مثل سيشتات-أوسبن، أُنشئت غابات كاملة ضمن خطط التنمية، وهو مثال واضح على تقدير فيينا للتوازن بين التحضر والطبيعة.

تستثمر فيينا بنشاط في مشاريع "المدينة الخضراء". ووفقًا لموقع ViennaName، يجري حاليًا تنفيذ المشاريع التالية في المنطقة:

• برنامج لتوسيع عدد الأشجار على طول الشوارع (حوالي 50 شجرة جديدة سنويًا)،
• مشروع الأسطح الخضراء للمباني التاريخية،
• تجديد الملاعب في هامرلينجبارك.

لأكون صريحًا: ألاحظ التغييرات أمام عينيّ مباشرةً. قبل خمس سنوات فقط، كان شارع لانغ غاس يبدو كشارع حجري؛ أما الآن فقد أصبح مُصممًا جزئيًا.

ما يميز هذه المنطقة هو توازنها: فهي ثقافية، لكنها ليست سياحية. إنها أقل ازدحامًا من Innere Stadt، لكنها لا تقل عنها حيوية. إنها المزيج الأمثل للعيش.

لا تُعدّ المساحات الخضراء في جوزيفستادت مُرضيةً جماليةً فحسب، بل تُحسّن أيضًا جودة الحياة. تُعدّ هذه ميزةً تسويقيةً للعائلات التي لديها أطفال، وتُمثّل ميزةً إضافيةً للمستثمرين: فالشقق المُطلة على حديقة أو فناءٍ أخضر هادئ تُحقق إيجاراتٍ أعلى.

أُؤكد دائمًا لعملائي: المساحات الخضراء ليست رومانسية، بل اقتصادية. فالحي الذي يضم حدائق يُبقي السكان لفترة أطول، مما يُدرّ دخلًا ثابتًا.

إذا كنت تعتقد أن جوزيفشتات مجرد حي سكني تاريخي، فأنا هنا لأغير رأيك. اقتصاد الحي نابض بالحياة ومتنوع، وهو مندمج في منطقة الأعمال في فيينا.

وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية ، فإن ما يقرب من 99.7% من الشركات في النمسا هي شركات صغيرة ومتوسطة الحجم (SMEs)، والتي تمثل 56% من القيمة المضافة الإجمالية للاقتصاد.

جوزيفستادت ليست استثناءً، فهي موطنٌ لورش العمل والمقاهي والمكاتب والبوتيكات والمساحات الإبداعية. يكمن سحرها في مرونتها وقربها من العميل وتفاعلها الحيوي.

الشوارع الضيقة في المنطقة مليئة بـ:

• المقاهي والمطاعم (من المناسبة للعائلات إلى العصرية)،
• ورش العمل الحرفية (مرممي الأثاث، ومصممي الأقمشة)،
• المحلات التجارية والمكتبات.

يُعجبني أنه، على عكس المركز السياحي، لا تُدار هنا سلاسل تجارية، بل شركات عائلية. هذا يُضفي على المنطقة طابعًا فريدًا وحميميًا وأصيلًا.

جوزيفشتات منطقة إدارية. بفضل قربها من المركز التاريخي، تجذب المنطقة المحامين والمهندسين المعماريين وشركات تكنولوجيا المعلومات الناشئة والوكالات التي تُقدّر موقعها وسمعتها. تتكامل المباني الإدارية وخدمات الاستشارات بسلاسة بين شقق ألتباو. وتقع هنا المباني التالية:

• مكاتب المحاماة،
• المكاتب المعمارية،
• شركات استشارية.

يتميز مكتب جوزيفستادت بمكانة مرموقة، وهو قريب من مبنى البلدية والجامعة. يستأجر العديد من عملائي، من أطباء ومحامين، مساحات هنا لممارساتهم.

تقع جوزيفشتات على حدود Innere Stadt، ويقع قلبها التجاري والسياسي - الحكومة والجامعة والبلدية - بجوارها مباشرةً. هذا يُضفي جاذبية تجارية قوية، لا سيما للبعثات والمنظمات الدولية.

بفضل قربها من جامعة فيينا والبعثات الدبلوماسية، تُصبح المنطقة جزءًا من شبكة دولية. يستأجر الطلاب والأساتذة وموظفو المنظمات الدولية شققًا هنا.

تعد المنطقة مريحة بشكل خاص للمغتربين، وذلك بفضل مسرح فيينا الإنجليزي، والعديد من المقار الرئيسية للشركات العالمية، والمدارس المرموقة (مثل مدرسة Lycée Français القريبة)، والمراكز الدبلوماسية في المناطق المحيطة.

إنه أكثر من مجرد حي للعيش فيه؛ فهو نقطة دخول إلى فيينا العالمية، ومع ذلك لا يزال يشعرك بالراحة والمحلية وسهولة الوصول.

وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية، فإن معدل التوظيف في جوزيفشتات أعلى من متوسط ​​فيينا. ويفسر ذلك ما يلي:

• نسبة عالية من السكان المتعلمين،
• وجود المكاتب والشركات الصغيرة،
• القرب من مركز الأعمال.

ترتبط الحياة الاقتصادية لأي منطقة ارتباطًا وثيقًا بقطاع العقارات فيها. فكلما زاد تركيز المهنيين والشركات، زاد الطلب على المساكن الإيجارية والمساحات المكتبية. وهذا يعني أن الشقق لا تزال متاحة للمستثمرين.

جوزيفشتات، أحد أحياء فيينا الأكثر تماسكًا وغنىً تاريخيًا، يخضع حاليًا لأعمال تجديد شاملة. تُركز إدارة المدينة على الحفاظ على أصالتها وتراثها المعماري، مع تطبيق أحدث أساليب كفاءة الطاقة ووسائل الراحة.

تتضمن معظم المشاريع إعادة بناء المباني التي يعود تاريخها إلى القرن التاسع عشر، حيث تظل الواجهات سليمة، ولكن المساحات الداخلية يتم تحديثها بالكامل.

من المستحيل تخيل جوزيفشتات بدون مبانيها القديمة (ألتباو)، وهي هياكل عمرها قرون. هنا، تتجاوز أعمال التجديد مجرد إصلاحات تجميلية؛ إنها تحفة فنية بكل معنى الكلمة: إذ تحتفظ الواجهات بزخارفها الجصية وأبوابها العتيقة، بينما يجري في الداخل تركيب مصاعد وأنظمة تدفئة موفرة للطاقة وعزل صوتي حديث.

أنصح عملائي دائمًا: لا تخشوا المباني القديمة في جوزيفستادت. إذا اخترتم العقار المناسب واستثمرتم في أعمال تجديد عالية الجودة، فستكون قيمة العقارات هنا أعلى من متوسط ​​أسعارها في فيينا.

على الرغم من أن جوزيفستادت هي منطقة تاريخية ولا تتوفر فيها سوى مساحة قليلة من الأراضي، إلا أن المدينة لا تزال تنفذ مشاريع جديدة:

• مجمعات صغيرة متعددة الاستخدامات تضم مساكن ومكاتب ومتاجر،
• تحويل المباني الإدارية السابقة إلى شقق،
• مجمعات صغيرة على طراز الدور العلوي في ورش العمل السابقة.

يُلبي هذا التقسيم متعدد الاستخدامات احتياجات السكان الراغبين في العيش في مركز المدينة مع توفير كل ما يحتاجونه على مقربة منهم. وتُعدّ المنازل ذات الساحات والمساحات الخضراء خيارًا مثاليًا، وهو أمر نادر في هذا الحيّ المكتظّ بالسكان.

على سبيل المثال، في عام 2024، تم الانتهاء من مشروع في Blindengasse، حيث تم تحويل مبنى مدرسة قديم إلى مجمع سكني يضم شققًا حديثة ومنطقة عمل مشتركة في الطابق الأرضي.

تستحق مشاريع البناء الأخضر اهتمامًا خاصًا. تدعم المنطقة بنشاط Wien الذكية" ، الذي يهدف إلى ترشيد استهلاك الطاقة، والاستفادة من مصادر الطاقة المتجددة، وتطوير بنية تحتية صديقة للبيئة. وتنفذ المدينة بنشاط المشاريع الخضراء التالية:

• الأسطح والواجهات الخضراء،
• الألواح الشمسية على المباني الإدارية،
• تطوير البنية التحتية للدراجات وتقليل مناطق وقوف السيارات.

وهذا يعني أن السكن في جوزيفستادت لم يعد مرموقًا فحسب، بل أصبح أيضًا صديقًا للبيئة.

وفقا لخطط Stadt Wien:

• سيتم توسيع برنامج تجديد الواجهات في المنطقة،
• سيستمر العمل على "تخضير الشوارع" في Lange Gasse وJosefstädter Straße،
• ومن المقرر تحويل بعض مباني المحكمة والمكاتب القديمة إلى مساكن ومكاتب.

أرى توجهًا واضحًا هنا: ستبقى جوزيفستادت منطقةً تجمع بين الماضي والمستقبل. وبالنسبة للمستثمرين، يُعدّ هذا مؤشرًا على أن الاستقرار هنا ليس فقط، بل أيضًا على التنمية.

طلب مستقر. جوزيفشتات هي واحدة من أكثر أحياء فيينا كثافة سكانية. عدد السكان لا يشهد انخفاضًا يُذكر، بل ينمو باستمرار. هذا يُسهم في استقرار الطلب على المساكن، سواءً للشراء أو للإيجار. العوامل الرئيسية:

• موقع مركزي (10-15 دقيقة سيرًا على الأقدام إلى وسط فيينا)،
• الثراء الثقافي (المسرح والمعارض والمهرجانات)،
• الجامعة والمكاتب (المستأجرين المضمونين من الطلاب والمهنيين).

أقول دائمًا لعملائي: "في جوزيفستادت، يمكنك شراء شقة والتأكد من العثور على مستأجر خلال أسبوع". هذا ليس مبالغة، فهذه هي طبيعة السوق في الأحياء المركزية.

الشقق المجددة في المباني التي تعود إلى عصر هابسبورغ باهتمام خاص من جانب المستثمرين : فهي تظهر أكبر نمو في الأسعار وتظل قيمتها دون تغيير تقريبا، حتى خلال فترات الأزمات.

بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن نقطة دخول أكثر بأسعار معقولة، فإن الاستوديوهات والشقق الصغيرة بالقرب من الحدود مع المنطقة السابعة - الأسعار هناك أقل إلى حد ما، والطلب على الإيجار مستقر بفضل الطلاب والمهنيين الشباب.

العقارات التجارية بإمكانيات كبيرة أيضًا: الطلب على المساحات المكتبية والتجارية الصغيرة مستقر بفضل قربها من مبنى البلدية والبرلمان والمؤسسات الثقافية. وتفتتح مكاتب محاماة وعيادات طبية واستوديوهات إبداعية هنا.

ديناميكيات الأسعار. وفقًا لـ Vires :

• في عام 2010، بلغ متوسط ​​السعر للمتر المربع في جوزيفستادت حوالي 3500 يورو،
• في عام 2020 – حوالي 6000 يورو،
• في عام 2025 – ما يقرب من 7,900-8,000 يورو/م².

تضاعفت الأسعار أكثر من الضعف خلال 15 عامًا، على الرغم من أن هذه المنطقة لطالما اعتُبرت مرموقة. يُظهر الرسم البياني بوضوح ارتفاعًا تدريجيًا ومطردًا في الأسعار، دون أي "فقاعات" مفاجئة.

عائد الإيجار. يتراوح متوسط ​​سعر الإيجار في المنطقة بين ١٦ و١٨ يورو للمتر المربع. أما الشقق قيد التجديد أو المطلة على الحديقة، فقد يصل سعرها إلى ٢٠ يورو للمتر المربع أو أكثر.

رأس المال هنا أقل من المناطق الأرخص (على سبيل المثال، Favoriten)، ولكنه أكثر استقرارًا: 3-3.5% سنويًا على الإيجار، بالإضافة إلى النمو في قيمة العقار نفسه.

أشبهها بـ "السند ذو القسط": الدخل ليس أقصى ما يمكن، ولكن المخاطر ضئيلة.

نداء إلى مجموعات مختلفة:

• المهنيين: استئجار شقق بالقرب من المكاتب والجامعة.
• العائلات: تقدّر المدارس والحدائق والأجواء الهادئة.
• المستثمرون: يشترون لأغراض التأجير وكذلك "استثمار رأس المال" في أصل مستقر.
• الأجانب: تعتبر مدينة جوزيفستادت ملائمة للمغتربين - كل شيء قريب، وسهل التنقل، ولا يوجد بها شعور "بالحي السياحي".

المخاطر والقيود. من المهم أن نكون صادقين بشأن:

• لا توجد تقريبًا أي أرض مجانية للبناء الجديد،
• يمكن أن تؤدي قواعد التجديد الصارمة للمباني التاريخية إلى زيادة الميزانيات،
• المنافسة على العقارات ذات الجودة عالية.

ولكن هذا هو على وجه التحديد ما يجعل المنطقة مستدامة: العرض محدود، والطلب ثابت.

لا تُعتبر جوزيفشتات من "أرخص أحياء فيينا"، إلا أن مكانتها المرموقة وموقعها المستقر يجعلها جذابة للغاية للاستثمارات طويلة الأجل. إنها مكان لا يقتصر فيه الاستثمار العقاري على الحفاظ على رأس المال فحسب، بل يُعدّ أيضًا أداةً لزيادته.

جوزيفستادت هي إحدى أحياء فيينا التي تُقدّر كل متر مربع فيها. مساحتها الصغيرة وتاريخها الغني وبنيتها التحتية الشاملة تُضفي عليها أجواءً فريدة.

من يستطيع العيش بشكل مريح هنا:

• العائلات - بفضل قربها من المدارس ورياض الأطفال والحدائق وبيئة آمنة. الحي صغير، ويمكن للأطفال الوصول إلى المدرسة سيرًا على الأقدام، ويشعر الأهل بالثقة في بيئة يسهل الوصول إليها.
• المهنيون - المحامون، المهندسون المعماريون، المعلمون - الذين يُقدّرون فرصة العمل في وسط المدينة مع العيش في حي هادئ. بالنسبة للعديد من عملائي، يُعدّ التواجد على بُعد عشر دقائق سيرًا على الأقدام من منازلهم ومكاتبهم أمرًا بالغ الأهمية.
• بالنسبة للطلاب وأعضاء هيئة التدريس، تقع جامعة فيينا على مقربة، ويشهد الطلب على الإيجارات في هذه المنطقة إقبالاً كبيراً. هذا يضمن تدفقاً مستمراً للمستأجرين.
• لعشاق الثقافة، ستجدون مسرح جوزيفستادت، والمعارض الفنية، والمقاهي ذات الأجواء البوهيمية. هنا، يمكنكم تجربة حياة المدينة الكبيرة دون مغادرة الحي.

للمستثمرين. من منظور استثماري، تُعتبر جوزيفستادت منطقة مستقرة.

• لقد ارتفعت أسعار المساكن لعقود من الزمن دون أي قفزات حادة،
• الإيجار مطلوب بين مختلف الفئات الاجتماعية،
• العرض المحدود يحمي من الإفراط في الإنتاج.

جوزيفستادت حيٌّ لمن يُقدّرون الراحة ولا يبحثون عن التطرف. لا توجد ناطحات سحاب أو شوارع مزدحمة هنا، ولكن هناك يقين بأن كل يوم سيكون ممتعًا كما هو متوقع. وإذا سألت: "أين أفضل مكان للعيش في فيينا، قريبًا من مركز المدينة وفي نفس الوقت في حيّ مريح؟"، فإجابتي بسيطة: جوزيفستادت.