المنطقة التاسعة عشر في فيينا (دوبلنج) هي حي راقي أخضر

دوبلينغ، الدائرة التاسعة عشرة في فيينا، هي واحدة من أرقى أحياء العاصمة النمساوية وأكثرها خضرة. تقع في شمال غرب فيينا، بين وادي الدانوب وتلال غابة فيينا ( Wien )، على بُعد حوالي 6-7 كيلومترات من مركز المدينة التاريخي . هذا الموقع يجعل هذه الدائرة فريدة من نوعها: فهي تجمع بين قربها من الحياة التجارية والثقافية في مركز المدينة وشعورها بالعزلة في أحضان الطبيعة.

تبلغ مساحة المنطقة 24.9 كيلومترًا مربعًا، ويتراوح عدد سكانها بين 73,000 و76,000 نسمة. تغطي المساحات الخضراء أكثر من 50% من مساحتها، بما في ذلك الغابات والحدائق وكروم العنب والمحميات الطبيعية. ولذلك تُعرف دوبلينغ بأنها "رئة فيينا الخضراء" .

تاريخيًا، انبثقت دوبلينغ من قرى غرينزينغ ونوسدورف وسيفيرينغ الشهيرة بزراعة العنب، والتي لا تزال تحتفظ بهويتها المميزة حتى يومنا هذا. وهي موطن حانات النبيذ الفيينية التقليدية الشهيرة "هوريغن"، التي يرتادها السياح والسكان المحليون على حد سواء. كما تشتهر المنطقة بمشاريعها السكنية الراقية: فيلات ذات حدائق، وقصور تاريخية، ومجمعات فاخرة حديثة. العديد من المباني تابعة لبعثات دبلوماسية ومنظمات دولية، ويضم سكانها ممثلين عن نخبة رجال الأعمال والعلم والفنون.

وفقًا لمسح أجرته شركة إنجل وفولكرز، تُصنّف منطقة دوبلينغ باستمرار من بين أغلى أحياء فيينا : حيث قد تتجاوز أسعار المتر المربع في قطاع العقارات الفاخرة 10,000-12,000 يورو. ومع ذلك، وكما تُظهر تجربتي في العمل مع العملاء، لا يزال الطلب على هذه العقارات مرتفعًا، لا سيما بين المغتربين والدبلوماسيين والعائلات التي تبحث عن مكان سكن مرموق وصديق للبيئة.

من بين جميع أحياء فيينا، تتميز دوبلينغ بتاريخها الفريد: من قرى صغيرة لزراعة العنب، حيث يُنتج النبيذ منذ قرون، إلى مكانتها المرموقة كـ"حيّ للفلل" ومقرّات دبلوماسية. تُعرف دوبلينغ اليوم في فيينا كرمز لجودة الحياة، لكن تفردها لا يُدرك إلا من خلال منظور ماضيها، إذ يُفسر تاريخها بشكل مباشر إمكاناتها الاستثمارية وجاذبيتها العصرية مقارنةً بأحياء فيينا الأخرى، بناءً على عدد سكانها.

يبدأ تاريخ دوبلينغ بمستوطنات قديمة: تشير الاكتشافات الأثرية إلى استيطان بشري في المنطقة منذ أكثر من 5000 عام، وخاصةً على تل ليوبولدسبيرغ، حيث كانت مستوطنة محصنة بمثابة ملجأ للقرى المجاورة. لاحقًا، خلال العصر الروماني، كان هناك خط دفاع ليمز، وفي سيفرينغ، كان هناك محجر روماني ومباني دينية.

لقرون عديدة، ظلت المنطقة ريفية في الغالب، تزخر بكروم العنب والغابات والبساتين. وبحلول القرنين الثامن عشر والتاسع عشر، ظهرت قرى منفصلة لزراعة العنب: غرينزينغ، وسيفيرينغ، ونوسدورف، وأوبر وأونترdöbling. على سبيل المثال، غرينزينغ، التي ذُكرت في وقت مبكر من القرن الثاني عشر، نمت إلى 209 منازل و1421 ساكنًا بحلول عام 1890. أما سيفيرينغ المجاورة، فكانت أكثر توجهًا نحو الزراعة، حيث كان ما يصل إلى نصف أراضيها مزروعة بكروم العنب، وثلثها مزروعًا بالأراضي الزراعية والغابات.

في نهاية القرن التاسع عشر، أصبح الارتباط بفيينا أقوى: أصبحت المستوطنات شعبية كمنتجعات صيفية، وجذبت حانات النبيذ (Heurigen) سكان المدينة.

حتى عام ١٨٩٢، كانت المناطق المدرجة قائمة كبلديات مستقلة. إلا أن الإصلاح، كجزء من توسعة فيينا، اكتمل بموجب قانون ١٩ ديسمبر ١٨٩٠، وفي ١ يناير ١٨٩٢، تم توحيدها في منطقة واحدة رقم ١٩ - Döbling، والتي تضم أونترdöbling، وأوبرdöbling، وغرينزينج، وهايليغنشتات، ونوسدورف، وسيفيرينغ، وكاهلينبرغردورف، ويوسيفسدورف، وجزءًا من فايدلينغ. وقد أُخذ اسم "Döbling" من اسم أكبر هذه المناطق - أوبرdöbling.

وقد شكل هذا الضم إنجازاً هاماً: إذ تحولت القرى تدريجياً إلى مناطق حضرية مرموقة، تتمتع بالبنية الأساسية ووسائل النقل والقرب من المدينة.

منذ أواخر القرن التاسع عشر، أصبحت دوبلينغ منطقة سكنية راقية، حيث بنى الأرستقراطيون والأثرياء فيلاتٍ وعقاراتٍ تضم حدائق وكرومًا. وقد جعلتها تضاريس المنطقة، من تلال وغابات ومنحدرات خضراء، وجهةً جذابةً لمن يُقدّرون الطبيعة والهدوء بالقرب من المدينة.

استمر هذا الوضع حتى أوائل القرن العشرين. عاش الفنانون والعلماء هنا، واكتسب الحي شهرة ثقافية وعزلة، مع الحفاظ على صلته بمركز فيينا.

خلال الحرب العالمية الثانية، واجهت دوبلنج صعوبات كبيرة: في أبريل/نيسان 1945، احتلت القوات السوفيتية المنطقة، وتضررت البنية التحتية والإسكان.

في سنوات ما بعد الحرب، تغيّر طابع المنطقة: غادرتها العديد من الشركات الصناعية، وارتفع عدد الشقق بشكل كبير - من 20 ألف شقة بنهاية الحرب إلى ما يقرب من 40 ألف شقة بحلول عام 2001. ونشطت المدينة في بناء المساكن العامة. وعلى وجه الخصوص، بُني مجمع كوبنهاغن هوف السكني الضخم الذي يضم 436 شقة (1956-1959) على موقع مصنع جعة سابق.

مع ذلك، حافظت دوبلينغ على طابعها الأخضر رغم ازدياد الكثافة السكانية. وتم دمج المساكن الجماعية بشكل مُحكم، محافظةً على جماليات الحي.

في العقود الأخيرة، ظلت دوبلينغ مزيجًا فريدًا من تراث صناعة النبيذ والتحضر الحديث. تُعدّ كروم العنب ومزارع الكروم التقليدية (وخاصةً في غرينزينغ ونوسدورف) معالم ثقافية ووجهات سياحية شهيرة.

يتميز المظهر المعماري بالتوازن: فالمباني والفلل التاريخية تُكمّلها مجمعات فاخرة حديثة أو مُجدّدة، مع الحفاظ على الطابع الأخضر والغابات والحدائق. لقد عملت مؤخرًا مع عميل اشترى فيلا مُرمّمة من القرن التاسع عشر تُطل على مزارع الكروم، وهو عقار يحظى بإقبال كبير من قِبل المغتربين والمستثمرين على حد سواء: فالمعروض المحدود، والمكانة المرموقة، والطبيعة المحيطة، كلها عوامل تُسهم في إمكانية ارتفاع سعره.

اليوم، أصبحت المنطقة التاسعة عشرة في فيينا معروفة كمكان للتناغم بين الطبيعة والثقافة والمعيشة المريحة - والأهم من ذلك، كسوق عقاري مستدام بهوية واضحة.

تحتل دوبلينغ، الدائرة التاسعة عشرة في فيينا، موقعًا فريدًا على خريطة المدينة. تبلغ مساحتها حوالي 24.89 كيلومترًا مربعًا، مما يجعلها أكبر بعشر مرات من مارغريتن (الدائرة الخامسة)، وإحدى أكثر أحياء العاصمة اتساعًا. يبلغ عدد سكانها حوالي 75,000 نسمة (وفقًا لبيانات مدينة Wien، 2023)، مما يجعل كثافة سكانها منخفضة نسبيًا، حيث تبلغ حوالي 3,000 نسمة لكل كيلومتر مربع.

بالمقارنة، تتجاوز الكثافة السكانية في الأحياء المركزية في فيينا 20 ألف نسمة لكل كيلومتر مربع. وهذا يُفسر مباشرةً لماذا تُعتبر منطقة دوبلينغ في فيينا بمثابة "واحة خضراء" وسط المناطق المكتظة بالسكان في المدينة.

يمكن وصف تقسيم المنطقة إلى ثلاث كتل كبيرة:

• مجمعات سكنية راقية – فيلات ومنازل مستقلة وشقق حديثة في هوهي فارتي وأوبر döbling وهيليغنشتات.
• مزارع الكروم والقرى التقليدية - جرينزينج، وسيفيرينج، ونوسدورف، حيث تم الحفاظ على "روح القرية".
• المساحات الخضراء والحدائق - غابات فيينا، تراسات الكروم، والمناطق الترفيهية الكبيرة.

هذا التقسيم الواضح يجعل منطقة دوبلنج فريدة من نوعها: لا يوجد تطور فوضوي هنا، والجمع بين المساحات الخضراء والتاريخ والمشاريع الحديثة يخلق سوقًا عقارية مستقرة.

تمتد دوبلينغ من ضفاف نهر الدانوب (منطقة هايليغنشتات) إلى سفوح غابات فيينا. وقد منحها هذا الموقع تصنيفًا جغرافيًا فريدًا: فعند سفح التلال تقع قرى زراعة العنب (غرينزينغ، نوسدورف، سيفيرينغ)، بينما تقع بالقرب من الغابة فيلات وقصور دبلوماسية ومجمعات سكنية راقية. تغطي المساحات الخضراء وكروم العنب أكثر من 40% من مساحة المنطقة، مما يجعلها من أرقى أحياء فيينا وأكثرها مراعاةً للبيئة، من حيث عددها.

الرمز الثقافي الرئيسي هو غرينزينغ. هذا الاسم مألوف لدى كل سائح زار فيينا تقريبًا: شوارع صغيرة، وحانات نبيذ (هيوريغي)، وكروم عنب مُعتنى بها جيدًا على سفوح التلال. تتميز منطقتا سيفيرينغ ونوسدورف المجاورتان بأجواء مماثلة: مبانٍ تقليدية، ومصانع نبيذ عائلية مفتوحة للزوار.

وقد لاحظ العديد من عملائي الذين اشتروا عقارات هنا أن الجمع بين "المنزل مع الحديقة وتقاليد صناعة النبيذ" يمنح شعورًا خاصًا بالراحة والهوية المحلية.

بالاقتراب من مركز المدينة، نجد هوهي فارتي وأوبر döbling ، وهما حيّان يضمان فللًا ومنازل فاخرة. تشتهر هوهي فارتي ليس فقط بمنازلها الفاخرة، بل أيضًا باحتضانها للسفارات والبعثات الدبلوماسية. وقد اختارني عملاء - دبلوماسيون من الدول الاسكندنافية - هوهي فارتي لما يتمتع به الحي من أمان وبيئة خضراء وقربه من المدارس الدولية.
ووفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية، فإن متوسط ​​أسعار المساكن في هذه الأحياء أعلى من متوسط ​​المدينة: حوالي 8,500-10,000 يورو للمتر المربع (2024)، بينما يتراوح متوسط ​​الأسعار في فيينا بين 5,200 و5,500 يورو للمتر المربع. وهذا يؤكد مكانة دوبلينغ كواحد من أكثر أحياء فيينا ازدهارًا.

تحتضن مدينتا هايليغنشتات وأوبردوبلينغ العديد من السفارات والقنصليات (على سبيل المثال، سفارات إيران وكرواتيا وسلوفاكيا)، بالإضافة إلى مساكن للدبلوماسيين وموظفي المنظمات الدولية. ويُعد هذا القطاع جذابًا بشكل خاص للمستثمرين، إذ تتميز أسعار إيجار المنازل والشقق لموظفي السفارات بالاستقرار وعدم تأثرها بتقلبات السوق.

لقد عملت شخصيًا مع عميل من كندا يؤجر منزلًا في منطقة دوبلنج لعائلة دبلوماسية - العائد أعلى من المتوسط ​​في فيينا مع الحد الأدنى من المخاطر.

رأي الخبراء. تجذب المنطقة التاسعة عشرة في فيينا باستمرار عملاء أثرياء، سواءً من السكان المحليين أو الوافدين. تتميز الاستثمارات في دوبلينغ بميزة فريدة: ترتفع الأسعار ببطء أكثر من الأحياء "الأصغر سنًا" الناشئة، لكنها نادرًا ما تنخفض. هذا ما يجعل المنطقة جذابة بشكل خاص للاستراتيجيات طويلة الأجل: شراء فيلا أو شقة هنا ليس مشروعًا مضاربة، بل استثمار في الحفاظ على رأس المال.

دوبلينغ هي واحدة من أرقى أحياء فيينا وأكثرها خضرةً، وتشتهر ليس فقط بهندستها المعمارية وجمالها الطبيعي، بل أيضاً بسكانها ذوي المكانة الاجتماعية المرموقة. يبلغ عدد سكانها حوالي 75,000 نسمة، وتتميز بكثافة سكانية منخفضة نسبياً (حوالي 3,000 نسمة لكل كيلومتر مربع)، وتتميز بتركيبة سكانية مستقرة وتركيز عالٍ من السكان المتعلمين والأثرياء.

على عكس الأحياء الأكثر كثافة أو متعددة الأعراق، مثل بعض الأحياء العربية في فيينا أو المناطق المحرومة في فيينا، يحافظ حي دوبلنج على التوازن بين المكانة المرموقة وراحة المعيشة.

وفقًا لمدينة Wien وهيئة الإحصاء النمساوية، يُشكل النمساويون حوالي 73% من سكان دوبلينغ، بينما تتراوح نسبة الأجانب بين 20% و22% تقريبًا، وهي نسبة أقل بكثير من متوسط ​​فيينا. غالبية الأجانب من ألمانيا وسويسرا والدول الاسكندنافية وبعض دول الاتحاد الأوروبي. هذا الاستقرار الاجتماعي والعرقي يجعل المنطقة جذابة بشكل خاص للعائلات والمهنيين الذين يُقدّرون بيئة هادئة وآمنة.

يبلغ متوسط ​​أعمار السكان 43.6 عامًا، وهو أعلى بعدة سنوات من متوسط ​​أعمار سكان الأحياء المركزية بالمدينة. يشير هذا الرقم إلى بنية ديموغرافية ناضجة ومستقرة. بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا سوق إيجارات موثوقًا: عادةً ما يتمتع المستأجرون بدخل ثابت ويميلون إلى البقاء في المنطقة على المدى الطويل.

تتميز منطقة دوبلينغ بمستوى تعليمي عالٍ بين سكانها. ووفقًا لتعداد عام ٢٠٢١، فإن ٥٦.٣٪ من السكان حاصلون على شهادة الثانوية العامة (ماتورا) على الأقل، وهي نسبة أعلى بكثير من متوسط ​​فيينا. علاوة على ذلك، فإن ٣٠.٥٪ من السكان حاصلون على شهادة جامعية، وهي أيضًا أعلى من متوسط ​​المدينة.

يبلغ متوسط ​​دخل الفرد السنوي في دوبلينغ 25,826 يورو، أي أعلى بنسبة 23.6% من متوسط ​​دخل فيينا. وهذا يجعل المنطقة ثالث أعلى منطقة دخل في فيينا، بعد المنطقتين الأولى والثالثة فقط.

تشتهر المنطقة بجذبها للمهنيين والعلماء والدبلوماسيين ورجال الأعمال. وقد اختار العديد من عملائي دوبلينغ تحديدًا لما تتمتع به من "جيران متعلمين ومرموقين"، بالإضافة إلى بنيتها التحتية المستقرة ومدارسها وبيئتها الثقافية.

ومن الجدير بالذكر أيضًا أن المنطقة تتمتع بنسبة عالية من العائلات التي لديها أطفال، مما يدعم تطوير البنية التحتية التعليمية ويخلق طلبًا مستقرًا على العقارات للإيجار والشراء.

يقدم دوبلينغ (الدائرة التاسعة عشرة في فيينا) خيارات سكنية متنوعة، من المساكن الاجتماعية بأسعار معقولة إلى الفلل الفاخرة والشقق العصرية. وهذا ما يجعل هذه الدائرة جذابة للعائلات التي لديها أطفال، ولعملاء بارزين، بمن فيهم الدبلوماسيون ونخبة رجال الأعمال.

بخلاف أحياء فيينا المركزية، تبلغ نسبة المساكن الاجتماعية في دوبلينغ حوالي 8%، وهي أقل من متوسط ​​المدينة. المناطق الرئيسية التي تضم مجمعات سكنية بلدية هي هايليغنشتات وكروتنباخ شتراسه. على سبيل المثال، تتراوح إيجارات الشقق في هايليغنشتات شتراسه 33 بين 360 و620 يورو شهريًا، شاملةً جميع الخدمات وضريبة القيمة المضافة.

وفقًا لمؤسسة Wienإر فونن"، يعيش حوالي 60% من سكان فيينا في مساكن بلدية أو مدعومة. ومع ذلك، فإن هذه النسبة أقل في دوبلينغ، مما يؤكد المكانة الاجتماعية والاقتصادية العالية للمنطقة.

يتكون الجزء الأكبر من مخزون الإسكان في دوبلنج من العقارات الفاخرة:

• غرينزينغ: حي تاريخي يضم مصانع نبيذ ومطاعم هيوريج التقليدية. يضم فيلات تاريخية وشققًا عصرية.
• سيفيرينج: منطقة سكنية راقية تتميز بشوارعها المورقة وإطلالاتها على غابات فيينا.
• أوبر döbling : منطقة راقية تضم قصورًا وسفارات فاخرة.

تُعدّ أسعار العقارات في هذه الأحياء من بين الأعلى في فيينا. على سبيل المثال، تبدأ أسعار الشقق بمساحة 70 مترًا مربعًا في المجمعات السكنية الجديدة في نوسدورف من 418,000 يورو. وفي المناطق الأكثر رقيًا، قد تتراوح الأسعار بين 9,000 و12,000 يورو للمتر المربع.

يتراوح متوسط ​​الإيجار الشهري في دوبلينغ بين 1000 و2500 يورو، حسب الحي ونوع العقار. على سبيل المثال، تبلغ قيمة إيجار الشقق بمساحة 55 مترًا مربعًا في أبر دوبلينغ 1795 يورو شهريًا.

تكلفة شراء العقارات مرتفعة أيضًا. على سبيل المثال، يبلغ سعر شقة بمساحة 100 متر مربع في المناطق الراقية حوالي 2,200,000 يورو.

إذا كنت تتنقل كثيرًا خارج المدينة، فاختر سكنًا أقرب إلى محطة القطار الرئيسية ، فهذا سيوفر عليك عشرات الساعات سنويًا. ولمن يُقدّر الهدوء والسكينة، تُناسب الأحياء القريبة من Wien : إذ يبعد مركز المدينة 20 دقيقة بالسيارة، لكن ضوضاء محطة القطار وحركة المرور لن تُزعجك.

من منظور استثماري، تتميز العقارات في دوبلينغ باستقرارها وقدرتها على السيولة. ويضمن الطلب المرتفع على الإيجار والشراء، وخاصةً بين العملاء الدوليين، دخلاً مستقراً للمستثمرين. ومن خلال خبرتي في العمل مع عملاء من مختلف البلدان، تُعتبر دوبلينغ منطقة موثوقة ومرموقة للاستثمار العقاري.

دوبلينغ (الدائرة التاسعة عشرة في فيينا) هي واحدة من أرقى أحياء فيينا وأكثرها خضرةً، وتجذب العائلات والأطفال بفضل مستواها التعليمي الرفيع وتنوع مؤسساتها التعليمية. تجمع الدائرة بين المدارس الدولية والمدارس الثانوية والجامعات ورياض الأطفال، مما يخلق بيئة تعليمية شاملة مناسبة للاستثمار السكني والعقاري.

توجد في دوبلنج العديد من رياض الأطفال، خاصة وعامة.

• نيكولاوسستيفتونغ إرزديوزيسي Wien هي شبكة مكونة من 87 روضة أطفال، بما في ذلك روضة دوبلينغ، مع برنامج التطوير المبكر واللغات الأجنبية.
• تقدم رياض الأطفال الخاصة مثل Little Einsteins وBunte Kinderwelt برامج متعددة الثقافات.

وتبلغ تكلفة الالتحاق بروضة الأطفال حوالي 300-500 يورو شهريًا، وذلك حسب المستوى والخدمات الإضافية.

تُعدّ دوبلينغ قيّمة بشكل خاص للمغتربين والعائلات الدولية. من بين أشهر مدارسها:

• مدرسة ليسيه فرانسيه دي فيين (فرع) هي مدرسة فرنسية تقدم برامج دراسية من الروضة إلى المرحلة الثانوية. تتراوح رسومها السنوية بين 5,160 و6,920 يورو، مع رسوم سنوية قدرها 15,220 يورو تقريبًا تُدفع لمرة واحدة عند القبول الأول.
• المدرسة الأمريكية الدولية في فيينا (AIS) هي مدرسة تدرس باللغة الإنجليزية وتنتهج منهج البكالوريا الدولية (IB). تبلغ الرسوم الدراسية السنوية لمرحلة ما قبل المدرسة 15,325 يورو، وللمرحلة الثانوية 27,618 يورو.

تحظى هذه المدارس بشعبية كبيرة بين العائلات الدبلوماسية والتجارية، مما يعزز من مكانة دوبلنج كواحدة من أفضل المناطق للعيش في فيينا.

تشتهر مدينة دوبلنج بمدارسها النحوية التي تقدم دراسة متعمقة للغات والعلوم الطبيعية والعلوم الدقيقة:

• Döblinger Gymnasium (G19) – التخصص في اللغات وموضوعات STEM.
• صالة Diefenbach للألعاب الرياضية – العلوم الإنسانية والتوجيه الاجتماعي.
• BRG19 – التعليم الكلاسيكي مع الرياضيات واللغات المتعمقة.

المدارس الثانوية مجانية لمواطني الاتحاد الأوروبي، مما يجعل المنطقة جذابة بشكل خاص للعائلات التي لديها أطفال.

دوبلينغ، الدائرة التاسعة عشرة في فيينا، ليست منطقة سكنية راقية فحسب، بل هي أيضًا مركز تعليمي مهم. فهي موطن للعديد من الجامعات ومؤسسات التعليم العالي التي تقدم برامج دراسية متنوعة.

• جامعة Wien (BOKU) ، والمعروفة أيضًا باسم جامعة الزراعة، تُقدم مجموعة واسعة من البرامج، بما في ذلك الهندسة الزراعية، والتكنولوجيا الحيوية، والبيئة، والغابات، والموارد المائية. يقع حرم الجامعة في الدائرة التاسعة عشرة في شارع موثغاس، بجوار محطة مترو هايليغنشتات. ويضم الحرم العديد من المعاهد الجامعية، بما في ذلك منزل إميل بيرلز، ومنزل أرمين سزيلفيني، ومنزل سيمون زيزل. يتميز الحرم الجامعي بموقعه الملائم واتصاله الجيد بمناطق أخرى من المدينة.
• جامعة مودول فيينا هي جامعة خاصة تقع على تلة كالينبيرج في دوبلينغ. تأسست عام ٢٠٠٧، وتقدم برامج البكالوريوس والدراسات العليا وماجستير إدارة الأعمال والدكتوراه باللغة الإنجليزية. تتخصص الجامعة في مجالات مثل التنمية المستدامة، وإدارة السياحة، والإدارة الدولية، وعلوم الحاسوب التطبيقية، والإعلام الجديد. بفضل موقعها المتميز في حرمها الجامعي، يمكن للطلاب الاستمتاع بتعليم عالي الجودة، بالإضافة إلى إطلالات خلابة على فيينا.
• حرم رودولفينرهاوس هو مركز تعليمي وبحثي يقع في شارع بيلروث في دوبلينغ. وهو جزء من مستشفى رودولفينرهاوس، أحد أقدم المستشفيات الخاصة في النمسا. يقدم الحرم برامج في الطب والرعاية الصحية والإدارة الطبية، مع التركيز على التدريب العملي والتعلم متعدد التخصصات.

يؤثر المستوى التعليمي العالي في دوبلنج بشكل مباشر على مكانتها، مما يجعلها واحدة من أكثر المناطق أمانًا وجاذبية للعيش فيها. إن وجود المدارس الدولية والمدارس الثانوية المتخصصة في العلوم الطبيعية والجامعات يدعم الطلب على المساكن للإيجار والشراء.

تجمع دوبلينغ (الدائرة التاسعة عشرة في فيينا) بين شبكة مواصلات متطورة ومستوى عالٍ من الأمان، مما يجعلها من أكثر المناطق جاذبية للعيش والاستثمار. بخلاف بعض أحياء فيينا الأخرى التي تُعتبر خطرة (مثل أجزاء من Favoriten أو Rudolfsheim-Fünfhaus ذات معدلات الجريمة المرتفعة والتوترات الاجتماعية)، تتميز دوبلينغ بانخفاض معدلات الجريمة، ونظافة الشوارع، ومساحاتها الخضراء المُعتنى بها جيدًا.

تتمتع مدينة دوبلنج بشبكة مواصلات عامة متطورة:

• توفر محطة مترو U4 Heiligenstadt وصولاً مباشرًا إلى وسط فيينا (Innere Stadt) وتربط أيضًا Döbling بالمناطق الشمالية الأخرى.
• يغطي S-Bahn مناطق رئيسية مثل Nussdorf و Oberdöblingو Krottenbachstraße، مما يوفر روابط نقل سريعة للطلاب والعمال وسكان الفلل المرموقة.
• تتوفر حافلات إلى المناطق الجبلية ومناطق زراعة العنب في دوبلينغ، بما في ذلك غرينزينغ وسيفيرينغ، حيث يكون الوصول إليها مقيدًا للمركبات الأكبر حجمًا.

وفقًا لبيانات Wienإير لينين" (2024)، يستخدم أكثر من 75% من سكان دوبلينغ وسائل النقل العام مرتين أسبوعيًا على الأقل، وهي نسبة أعلى من متوسط ​​فيينا. ويشير هذا، بالنسبة للمستثمرين، إلى طلب قوي على المساكن المخصصة للمستأجرين الذين لا يملكون سيارات.

تعمل شركة دوبلنج بشكل نشط على تطوير البنية التحتية الخاصة بركوب الدراجات:

• تمتد الطرق الرئيسية على طول نهر الدانوب ومن خلال قرى زراعة العنب، بما في ذلك قرية جرينزينج.
• تخطط خطة STEP 2025 لتوسيع نطاق "النقل الأخضر"، وإنشاء مسارات آمنة للدراجات، والحد من حركة المرور بالسيارات في المناطق السكنية.
• توجد في وسط المنطقة محطات تأجير الدراجات الهوائية (Citybike Wien)، مما يجعل التنقل أسهل بالنسبة للسكان والسياح.

من خلال تجربتي، فإن العملاء الذين يشترون الفيلات أو الشقق في غرينزينغ وأوبرdöblingيقدرون فرصة الجمع بين هدوء المنطقة وسهولة الوصول إلى وسائل النقل العام للعمل أو الدراسة.

تشتهر المنطقة التاسعة عشرة في فيينا بأجوائها الخضراء الراقية، بالإضافة إلى انخفاض كثافتها السكانية مقارنةً بمركز المدينة. هذا يُبقي الشوارع نظيفة وسهلة التنقل. تجمع البنية التحتية لمواقف السيارات هنا بين الحلول الحضرية الحديثة وراحة مُلّاك الفلل والشقق الخاصة.

يوجد في دوبلينغ نظام باركبيكرل الذي ينظم مواقف السيارات في الشوارع للسكان والزوار. يساعد هذا النظام على الحفاظ على النظام والحد من فوضى ركن السيارات الشائعة في المناطق المزدحمة.

• وفقًا لبيانات مجلس مدينة فيينا 2024، فإن حوالي 65% من الشوارع في دوبلنج لديها قيود على وقوف السيارات للسكان فقط.
• تم تجهيز العديد من الفيلات والشقق الفاخرة بمرائب خاصة أو مواقف سيارات تحت الأرض، وهو أمر مهم بشكل خاص لسكان جرينزينج وسيفيرينج وهوهي فارتي.

من خلال تجربتي، غالبًا ما يؤكد العملاء الذين يشترون عقارات فاخرة في دوبلنج على أن وجود مرآب خاص بهم هو أحد العوامل الرئيسية عند اختيار العقار، خاصة بالنسبة للعائلات التي تمتلك عدة سيارات.

وتستثمر المدينة أيضًا بشكل نشط في حلول جديدة لمواقف السيارات:

• موقف سيارات تحت الأرض بالقرب من هايليجنشتات: يتم بناء مرافق حديثة متعددة المستويات مع وضع سلامة وراحة السكان في الاعتبار.
• وتتضمن المشاريع تخصيص مناطق للدراجات الهوائية والمركبات الكهربائية، بما يتماشى مع استراتيجية STEP 2025 لتطوير النقل المستدام والحد من الازدحام في الشوارع.
• وتعمل مثل هذه المبادرات على تحسين راحة المعيشة مع الحفاظ على شوارع المنطقة التاريخية خالية من مواقف السيارات الفوضوية.

تشير الإحصائيات إلى أن مرافق مواقف السيارات الجديدة تقلل عدد السيارات في الشوارع بنسبة 15-20% في وسط دوبلنج، مما يجعل المنطقة أكثر جاذبية للعائلات والمستأجرين المتميزين.

تعد منطقة دوبلنج واحدة من أحياء المدينة الأكثر شهرة وخضرة، حيث تجمع البنية التحتية الدينية بشكل متناغم بين الرعايا الكاثوليكية التقليدية والمجتمعات البروتستانتية والأرثوذكسية، بالإضافة إلى المراكز الدينية الدولية والدبلوماسية.

وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية وإدارة مدينة فيينا (2023):

• يشكل الكاثوليك ما يقرب من 65-70% من سكان دويبلينج، مما يجعل الكاثوليكية الديانة السائدة في المنطقة.
• يشكل البروتستانت ما يقارب 8-10% من السكان، ويشمل ذلك السكان الذين يُعرّفون أنفسهم كأعضاء في الكنيسة الإنجيلية (الكنيسة اللوثرية والكنيسة الإصلاحية).
• يشكل المسيحيون الأرثوذكس حوالي 5-6%، بما في ذلك الشتات الروسي والصربي والروماني.
• - الديانات الأخرى وغير الدينية – حوالي 15-20%، بما في ذلك البعثات الدولية والمجتمعات البوذية والإسلامية، وكذلك المقيمين الذين لا ينتمون إلى أي دين.

يجعل هذا الهيكل من دوبلنج منطقة ذات أغلبية كاثوليكية، مع توفير التنوع الثقافي والمرافق الدينية للمقيمين الدوليين.

• كنيسة Döbling في المركز التاريخي للمنطقة، بالقرب من شارع التسوق الرئيسي في هايليغنشتات. تأسست الكنيسة في القرن التاسع عشر، وتخدم حوالي 4000 من أبناء الرعية، بمن فيهم سكان أوبر döbling وهايليغنشتات. الفئات العمرية الرئيسية للكنيسة هي البالغين الذين تتراوح أعمارهم بين 30 و60 عامًا، بالإضافة إلى العائلات التي لديها أطفال، والذين يشاركون بنشاط في مدارس الأحد والفعاليات الثقافية.
• كنيسة غرينزينغ في قرية غرينزينغ الشهيرة بزراعة العنب، على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام من هيوريغن الشهيرة. تُقام هنا بانتظام حفلات موسيقية ومهرجانات مجتمعية. يرتادها السكان المحليون والسياح، ويبلغ عدد أتباعها حوالي 1500 شخص.

تلعب هذه المعابد دورًا مهمًا في الترفيه العائلي، حيث توفر نوادي الأطفال ومجموعات الشباب والفعاليات الثقافية، مما يجعل دوبلنج منطقة جذابة في فيينا للعائلات التي لديها أطفال.

• كنيسة Döbling في منطقة كروتنباخ شتراسه. تخدم الكنيسة حوالي 800 من أبناء الرعية من جميع الأعمار، بما في ذلك الشباب والبالغين وكبار السن. تستضيف الكنيسة برامج تعليمية، ودورات لغة ألمانية للأجانب، وتجمعات عائلية.
• الكنيسة الأرثوذكسية الروسية في غرينزينغ ، والأبرشية الأرثوذكسية الصربية في أوبر döbling الجالية الأرثوذكسية في الخارج. تتراوح أعمار أبناء الرعية بين أطفال مدارس الأحد وكبار السن. تشارك هذه الطوائف بنشاط في الحياة الثقافية للمنطقة، حيث تستضيف المهرجانات والحفلات الموسيقية الأرثوذكسية.

ويعد وجود المجتمعات الأرثوذكسية مهمًا بشكل خاص بالنسبة للمغتربين والمهنيين العاملين في المنظمات الدولية، مما يجعل المنطقة مكانًا مناسبًا للعائلات المغتربة للعيش فيه.

تعد منطقة دوبلنج، باعتبارها منطقة مرموقة في فيينا، من المناطق التي تجذب المجتمعات الدولية والدبلوماسية:

• تستخدم بعض السفارات الأجنبية المراكز الدينية الدولية المحلية لاستضافة الخدمات الدينية والفعاليات الثقافية.
• تأتي إلى هنا عائلات المغتربين والمهنيين من المنظمات الدولية، بحثًا عن منطقة مرموقة وآمنة للعيش فيها، حيث البنية التحتية الروحية والاجتماعية متطورة للغاية.

يلاحظ عملائي الذين يعملون في البعثات الدبلوماسية والشركات الدولية أن وجود المراكز الدينية على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام يعد عاملًا رئيسيًا عند اختيار العقارات في دوبلنج.

دوبلينغ في فيينا ليست مجرد حيّ راقٍ وغنيّ بالأشجار، بل هي أيضًا مركز ثقافيّ يزخر بتاريخ عريق وتقاليد نابضة بالحياة، ويحتضن فعاليات متنوّعة للسكان والسياح. يجمع الحيّ بين قرى زراعة العنب والمعالم التاريخية والمسارح وقاعات الموسيقى، مما يجعله من أفضل مناطق فيينا للعيش والاستثمار.

من بين بطاقات الدعوة الخاصة بمنطقة دوبلنج هي حانات النبيذ التقليدية (Heurigen):

• غرينزينغ قرية شهيرة بزراعة العنب، تضم أكثر من 20 مصنع نبيذ نشطًا، تُقدم أنواعًا محلية من النبيذ، بما في ذلك غرونر فيلتلينر وريسلينغ. تتراوح تكلفة تذوق النبيذ والمقبلات للشخص الواحد بين 25 و40 يورو، بينما تصل تكلفة العشاء مع كأس من النبيذ إلى 60 يورو.
• سيفيرينغ ونوسدورف أقل ازدحامًا بالسياح، لكنهما مشهورتان بين السكان المحليين، حيث توفران أجواءً عائليةً مميزةً وثقافةً فيينيةً أصيلة. متوسط ​​سعر العشاء: 35-50 يورو للشخص الواحد.

وفقًا لهيئة السياحة في فيينا لعام ٢٠٢٤، يحضر أكثر من ١٥٠ ألف زائر مهرجانات النبيذ في دوبلينغ سنويًا، مما يجعل المنطقة وجهة سياحية ثقافية بارزة. ويشير عملائي الذين استثمروا في شقق في غرينزينغ إلى أن قربها من هوريغين يزيد من جاذبية عقاراتهم للمستأجرين، وخاصةً المغتربين والسياح المهتمين بالثقافة النمساوية التقليدية.

ترتبط دوبلنج ارتباطًا وثيقًا بتاريخ الموسيقى والملحنين:

• متحف بيتهوفن في هايليغنشتات وغرينزينج مُخصّص لحياة الملحن في فيينا. عاش بيتهوفن هنا في أواخر القرن الثامن عشر وأوائل القرن التاسع عشر، حيث ألّف سيمفونياته الشهيرة. يجذب المتحف السياح وطلاب الموسيقى على حد سواء، مما يُعزّز الأهمية الثقافية للمنطقة. رسوم الدخول للبالغين: 10 يورو؛ ورسوم دخول مخفضة للطلاب وكبار السن: 6 يورو.
• المهرجانات الموسيقية: خلال فصل الصيف، تستضيف المنطقة حفلات موسيقية جماعية، ومهرجانات للموسيقى الكلاسيكية، وفعاليات في الهواء الطلق، بما في ذلك حفلات موسيقية في حدائق النبيذ والمتنزهات. تتراوح أسعار التذاكر بين 15 و50 يورو، حسب المكان والبرنامج.

وتجعل هذه الأحداث الثقافية منطقة دوبلنج جذابة بشكل خاص للعيش والاستثمار، حيث إنها تحافظ على مكانة المنطقة وتحفز الزيارات إلى هوريجين والمطاعم والفنادق.

• المسارح وقاعات الحفلات الموسيقية: تُنظّم المسارح وقاعات الحفلات الموسيقية والمراكز الثقافية المحلية عروضًا ومحاضرات ومعارض فنية. تتراوح أسعار التذاكر بين 20 و60 يورو.
• المعارض الفنية ومساحات العرض: يضم الحي العديد من المعارض الفنية الخاصة، بالإضافة إلى مساحات بلدية مخصصة للمعارض المؤقتة وورش العمل. الدخول مجاني أو رمزي - من ٥ إلى ١٠ يورو لكل معرض.

تجعل هذه الأنشطة منطقة دوبلنج جذابة للعائلات والمغتربين والمهنيين الشباب الذين يبحثون عن حي في فيينا يتمتع بمشهد ثقافي نابض بالحياة.

إن قرب غابات فيينا يخلق فرصًا فريدة للترفيه النشط:

• المشي لمسافات طويلة وركوب الدراجات والنزهات.
• مسارات للمشي لمسافات طويلة عبر قرى زراعة العنب غرينزينغ، وسيفيرينغ، ونوسدورف، تربط بين المواقع التاريخية ومصانع النبيذ والمتاحف. جولات بصحبة مرشدين: من ١٥ إلى ٣٠ يورو للشخص الواحد.
• تُستخدم المناظر الطبيعية والحدائق في المنطقة بنشاط لإقامة الحفلات الموسيقية والمهرجانات في الهواء الطلق. عادةً ما تكون التذاكر مجانية أو تصل قيمتها إلى 20 يورو للتذكرة.

يقدر العملاء الذين يشترون الفلل والشقق الفاخرة في دوبلنج بشكل خاص إمكانية الوصول إلى المناطق الطبيعية والأحداث الثقافية، حيث يعزز ذلك بشكل مباشر جودة الحياة وهيبة المنطقة.

يجمع الحي التاسع عشر في فيينا بين الفلل وكروم العنب والمناطق الطبيعية ذات البنية التحتية المتطورة. ويضم حدائق تاريخية وممرات جديدة ومرافق ترفيهية حيوية، مما يجعله منطقة جذابة للسكن والاستثمار. وتُظهر خريطة الحي بوضوح مزيجًا من الهياكل الحضرية والطبيعية، مما يميزه عن غيره من الأحياء الجديدة في فيينا.

كاهلينبرغ هو تلة بارتفاع 484 مترًا، تُطل على مناظر بانورامية خلابة لمدينة فيينا وكروم العنب المحيطة بها. أُنشئت مسارات جديدة للمشي ومناطق ترفيهية على كاهلينبرغ، بما في ذلك منصات مشاهدة ومقاهي ومناطق للتنزه. الجولات والمشي لمسافات طويلة مجانية، مما يجعل التلة في متناول السكان والسياح على حد سواء. تُقام هنا فعاليات ثقافية ورياضية بشكل متكرر، وتُتيح جولات النبيذ فرصة التعرّف على تقاليد المنطقة.

غابة فيينا ( Wien ) هي منطقة غابات شاسعة تضم العديد من مسارات المشي وركوب الدراجات بدرجات متفاوتة من الصعوبة. توفر المنطقة وصولاً مجانيًا إلى مسارات الغابة، ومناطق الشواء، ومناطق للمشي العائلي. إنها مكان مثالي للأنشطة الترفيهية، والمشي العائلي، والركض في الهواء الطلق. يقع جزء من الغابة ضمن حدود دوبلينغ، بينما يمتد جزء آخر إلى مناطق أخرى من فيينا.

حديقة فيرتهاينشتاين (أوبر döbling ) هي حديقة بمساحة 62,500 متر مربع، تضم مساحات خضراء للتنزه وملاعب. الدخول مجاني، وتحظى بشعبية كبيرة بين السكان المحليين. تستضيف الحديقة فعاليات ثقافية صغيرة وأنشطة رياضية للأطفال، مما يجعلها وجهة مفضلة للعائلات.

حديقة سيتاغايا هي حديقة يابانية تمتد على مساحة تقارب 4000 متر مربع، مفتوحة للتأمل والنزهات الهادئة. تُجسّد الحديقة التكامل الثقافي العالمي للمنطقة، وتتميز بالجسور اليابانية التقليدية والبرك والأشجار المزهرة. الدخول مجاني، مما يجعلها في متناول الجميع.

حديقة فالدسيلبارك كالينبيرج هي حديقة حبال تضم 17 مسارًا و150 حاجزًا تناسب جميع الأعمار ومستويات المهارة. سعر الدخول 24 يورو للبالغين و18 يورو للأطفال. الحديقة مثالية للترفيه العائلي والأنشطة الخارجية وأنشطة بناء الفريق.

لاندجوت Wien كوبنزل هي مزرعة مساحتها 4 هكتارات تقع في كوبنزل. هنا يمكنك إطعام الحيوانات، والتعرف على الزراعة العضوية، والاستمتاع بالمساحات الخضراء. الدخول مجاني، ولكن الأنشطة الإضافية (مثل إطعام الحيوانات والجولات السياحية) تتطلب رسومًا.

منتزه شوارزنبرغ بارك هو منتزه طبيعي يضمّ أماكن للمشي والركض والنزهات. الدخول المجاني يجعله وجهةً شهيرةً بين السكان المحليين. يضمّ المنتزه مساراتٍ للمشي وركوب الدراجات، ومناطق استراحة مع مقاعد، وملاعب رياضية.

كرابفينوالدباد هو مسبح خارجي يضم مسبحًا للأطفال، وملاعب رياضية، ومناطق استرخاء، ومقهى. سعر الدخول 6.50 يورو للبالغين و2.60 يورو للأطفال. يحظى المسبح بشعبية كبيرة بين العائلات التي لديها أطفال، بالإضافة إلى ممارسي السباحة والأنشطة الصيفية.

تنفذ شركة دوبلنج بشكل نشط المشاريع البيئية والترفيهية:

• حماية مزارع الكروم: تُعتبر مناطق زراعة العنب التاريخية في كالينبيرج، وغرينزينج، ونوسدورف محمية من التوسع العمراني واسع النطاق. وتطبق سلطات المدينة لوائح صارمة للحفاظ على المناظر الطبيعية وتقاليد صناعة النبيذ. وهذا لا يدعم التراث الثقافي فحسب، بل يحافظ أيضًا على النظام البيئي - النباتات والحشرات والتنوع البيولوجي في المنطقة.
• إنشاء مسارات للمشي والأنشطة الترفيهية: تربط مسارات جديدة للمشاة والدراجات بين الحدائق وكروم العنب والمواقع الطبيعية، بما في ذلك حديقة كالينبيرج وحديقة سيتاجايا وحديقة فيرتهاينشتاين. يُحسّن هذا الوصول إلى المساحات الخضراء لسكان المنطقة وزوارها، ويُحسّن جودة البيئة الحضرية. بعض المسارات مُجهزة بمنصات مشاهدة ومناطق استراحة وأماكن للتنزه.
• تطوير السياحة البيئية: تساعد الرحلات وتذوق النبيذ والبرامج التعليمية على زيادة الوعي بالكنوز الطبيعية في المنطقة.

يجمع دوبلنج بشكل متناغم بين الشركات الصغيرة والمأكولات والمبادرات الثقافية والمقار الدبلوماسية، مما يجعل المنطقة جذابة للمقيمين والمغتربين والمستثمرين.

يعتمد النشاط الاقتصادي في دوبلينغ على الشركات الصغيرة والمؤسسات العائلية، التي تدعم الاقتصاد المحلي وتخلق أجواءً مميزةً في المنطقة. تشمل القطاعات الرئيسية ما يلي:

• صناعة النبيذ: تشتهر غرينزينغ ونوسدورف وكاهلينبرغ بحانات النبيذ التقليدية "هوريغن"، التي لا تحافظ على التراث الثقافي فحسب، بل تجذب السياح والمستثمرين أيضًا. يتعاون العديد من أصحاب مصانع النبيذ بنشاط مع المطاعم ووكالات السفر المحلية، مما يخلق مناخًا تجاريًا مستدامًا.
• المطاعم والمقاهي: تشتهر دوبلينغ بمطاعمها ومقاهيها ومتاجر الحلويات المريحة، حيث تمتزج الخدمة الراقية مع أجواء أصيلة. على سبيل المثال، تُصبح المقاهي الشهيرة في كوبنزل وحانات النبيذ في غرينزينغ ملتقىً للوافدين والسكان المحليين.
• مشاريع إبداعية وثقافية: تشهد صالات العرض الفني وورش العمل واستوديوهات التصميم نموًا نشطًا، لا سيما في سيفيرينغ وأوبر döbling . هذه المشاريع تجعل المنطقة جذابة للمهنيين الشباب والمبدعين.

دوبلينغ، المعروفة أيضًا باسم الحي الدبلوماسي في فيينا، تضم مقار إقامة وقنصليات العديد من الدول، بما في ذلك الولايات المتحدة الأمريكية وروسيا وكرواتيا وفرنسا وغيرها. وهذا يضمن مستوىً عالٍ من الأمن والاستقرار والمكانة المرموقة للمنطقة.

ويؤدي وجود الممثلين الدبلوماسيين إلى خلق الطلب على المساكن الراقية: الفيلات والشقق والقصور التاريخية، مما يجعل دوبلنج واحدة من أكثر المناطق جاذبية للاستثمار في فيينا.

على الرغم من أن دوبلنج هي منطقة سكنية في الغالب، إلا أن المنطقة تشمل:

• مجمعات مكتبية صغيرة ومساحات عمل مشتركة للشركات الناشئة والشركات الصغيرة.
• أماكن للمؤتمرات والندوات، تستخدمها غالبًا المنظمات الدولية والمبادرات الثقافية.
• تقع مراكز الأعمال الحديثة بالقرب من مراكز النقل (هايليجنشتات، نوسدورف)، مما يجعل الوصول إليها سهلاً بالنسبة للموظفين والضيوف.

ويشير العديد من عملائي، عند الاستثمار في مساحات مكتبية أو شقق للإيجار، إلى وجود طلب مستقر من المغتربين والدبلوماسيين وممثلي الشركات العالمية.

لا تزال المنطقة التاسعة عشرة في فيينا تجمع بين الفخامة والمساحات الخضراء والتطور العمراني الحديث. وتجعل المجمعات السكنية الجديدة والفيلات المُجدّدة والمشاريع الصديقة للبيئة المنطقة جذابة للسكن والاستثمار. وتُظهر الخريطة أن مناطق هوهي فارت وسيفيرينغ وغرينزينغ لا تزال مواقع رئيسية للعقارات الفاخرة.

يتم بناء شقق حديثة بمساحات تتراوح بين 80 و250 مترًا مربعًا في هوهي فارتي وسيفيرينغ. تتراوح أسعار المتر المربع بين 9,500 و12,000 يورو، بينما يتراوح إيجار الشقق الفاخرة بين 2,500 و5,500 يورو شهريًا، حسب الموقع والإطلالة والمساحة.

أمثلة لعملائي:

• اشترت عائلة ألمانية شقة بمساحة 180 مترًا مربعًا مطلة على كروم العنب في هوهي فارتي مقابل حوالي 1.9 مليون يورو. يُدرّ تأجيرها للسياح والمغتربين دخلًا ثابتًا يتراوح بين 4% و5% سنويًا.
• اشترى زوجان مستثمران شابان شقة دوبلكس في سيفيرينغ مقابل 1.2 مليون يورو، وكانا يخططان لتأجيرها على المدى الطويل لموظفي الأمم المتحدة الدوليين في فيينا.

يجري العمل على تحويل فلل القرنين التاسع عشر والعشرين في غرينزينغ وأوبرdöbling إلى شقق فاخرة. تبدأ أسعار الفيلات المُرممة من مليوني يورو، بينما تتراوح أسعار الشقق داخلها بين 9000 و11000 يورو للمتر المربع.

استثمر عميلي النمساوي في فيلا مُجدَّدة بمساحة 450 مترًا مربعًا في غرينزينغ. بعد التجديد، بِيعَت الشقة بربح يقارب 15% خلال عامين، مما يُسلِّط الضوء على الإمكانات الاستثمارية الواعدة في المنطقة.

المجمعات الحديثة مجهزة بـ:

• الأسطح الخضراء التي تخلق مناطق ترفيهية وتقلل من فقدان الطاقة.
• الألواح الشمسية وأنظمة التدفئة الموفرة للطاقة.

تعمل هذه التقنيات على زيادة قيمة العقارات وجعلها أكثر جاذبية للعملاء الدوليين الذين يبحثون عن مساكن مستدامة في منطقة دوبلينج في فيينا.

لا تزال المنطقة التاسعة عشرة في فيينا من أكثر المناطق رقيًا واستقرارًا للاستثمار العقاري. ورغم ارتفاع أسعار المساكن، يشهد السوق نموًا واستقرارًا مطردًا، مما يجعل الاستثمارات هنا جذابة للمشترين الأثرياء والمغتربين والدبلوماسيين.

أسعار مرتفعة، واستقرار كبير. تتراوح أسعار المتر المربع في المجمعات السكنية الفاخرة والفيلات المُجددة بين 9,000 و12,000 يورو للمتر المربع، بينما تتراوح الإيجارات بين 2,500 و5,500 يورو شهريًا. ويدعم الطلب المستقر على العقارات الفاخرة محدودية فرص التطوير الجديدة: فالمنطقة مبنية بشكل رئيسي بالمباني التاريخية، والمشاريع الجديدة متفرقة، مما يؤدي إلى محدودية العرض وزيادة رأس المال العقاري.

الطلب مرتفع بين العملاء الدوليين. سوق دوبلينغ مرغوب بشدة من قبل الدبلوماسيين والمغتربين والعائلات الثرية الذين يُقدّرون مكانة المنطقة ومساحاتها الخضراء وبنيتها التحتية المتطورة. وجود مقرات دبلوماسية (الولايات المتحدة الأمريكية، روسيا، كرواتيا) يُعزز الطلب على المساكن الفاخرة.

وتظهر تجربتي مع العملاء أن العقارات في غرينزينغ وهوهي فارتي وسيفيرينغ تباع بشكل أسرع من المناطق الأخرى في فيينا، ويحصل المستثمرون على دخل إيجاري مستقر، وخاصة بين العملاء الدوليين.

مشاريع تطوير جديدة محدودة. لا تشهد دوبلينغ أي مشاريع تطوير ضخمة، لذا فإن كل فيلا جديدة أو مجمع سكني فاخر تُصبح تلقائيًا عقارًا ذا رأس مال كبير. هذا يجعل المنطقة جذابة للاستثمارات طويلة الأجل، خاصةً إذا كان الهدف هو الحفاظ على رأس المال أو تنميته.

من منظور استثماري، أعتقد أن منطقة دوبلينغ في فيينا توفر مزيجًا من الأمان والبنية التحتية المرموقة وسوق مستقرة. وعلى عكس بعض المناطق الخطرة أو الموبوءة بالجرائم في فيينا، تتميز دوبلينغ بمعدل جريمة منخفض، وسكانها يتمتعون بمسؤولية اجتماعية عالية، وتشارك البلدية بنشاط في الحفاظ على المساحات الخضراء والترفيهية.

الاستثمار في قطاع العقارات الفاخرة في دوبلينغ لا يقتصر على الحفاظ على رأس المال فحسب، بل يضمن أيضًا عوائد طويلة الأجل بفضل محدودية العرض واستقرار الطلب بين المشترين الدوليين. برأيي، تُعد المنطقة مثالية للمستثمرين الباحثين عن مزيج من السكن الفاخر والبيئة الخضراء ودخل إيجار موثوق.

تقدم منطقة دوبلنج (المنطقة التاسعة عشر في فيينا) مزيجًا فريدًا من البيئة الحضرية المرموقة والمساحات الخضراء والتراث التاريخي، مما يجعلها موقعًا جذابًا لمجموعة واسعة من السكان والمستثمرين.

للعائلات ذات الدخل المرتفع، توفر دوبلينغ بيئة آمنة وصديقة للبيئة، وحدائق متعددة، وممرات للمشي، ومدارس ورياض أطفال عالية الجودة. كروم العنب الخضراء وقربها من غابات فيينا يمنحان شعورًا بالعيش في أحضان الطبيعة، مع البقاء على بُعد بضعة كيلومترات فقط من مركز المدينة. هذا يجعل المنطقة مثالية لمن يبحثون عن مزيج من السكن الراقي والظروف المريحة للأطفال.

للمستثمرين، نظرًا لمحدودية المشاريع الجديدة فيها، حيث تحافظ العقارات الفاخرة على رأس مالها المرتفع وتُولّد دخلًا ثابتًا من الإيجار. إنّ محدودية المشاريع الجديدة والطلب المرتفع من المغتربين والدبلوماسيين والعائلات الثرية يجعلان الاستثمارات هنا موثوقة وواعدة.

المغتربون والدبلوماسيون والأكاديميون في دوبلينغ المزيج الأمثل من نمط حياة هادئ وبنية تحتية متطورة وبيئة عالمية. تجذب المنطقة محبي التقاليد الثقافية لفيينا، وفللها التاريخية، ومحيطها المرموق. كما يوفر قربها من مقرات الدبلوماسيين والمؤسسات الدولية راحة إضافية للمهنيين الدوليين.

بشكل عام، يُمكن وصف دوبلينغ بأنها "رئة فيينا الخضراء" الحقيقية. إنها منطقة تتميز بمستوى معيشي مرتفع، وبيئة آمنة، وعمارة فريدة، حيث تُقدّر الثقافة والطبيعة والهيبة. بفضل مزيجها من المساكن الفاخرة، والبنية التحتية المتطورة، والمبادرات البيئية، وسوق العقارات المستقر، تظل دوبلينغ واحدة من أكثر الأحياء جاذبيةً وفخامةً في فيينا وأوروبا.

بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن جودة الحياة وفرص الاستثمار والهيبة، فإن دوبلنج هو الخيار بلا منازع.