الدائرة الثامنة عشر في فيينا (Währing) هي دائرة أنيقة وخضراء في فيينا.

تقع الدائرة الثامنة عشرة في فيينا، المعروفة باسم ڤارينج، في الجزء الشمالي الغربي من المدينة، وتحدّ الدوائر التاسعة والسابعة عشرة والتاسعة عشرة. إنها مكانٌ تلتقي فيه حياة المدينة النابضة بالحياة بالحدائق الخضراء والشوارع الهادئة.

تتميز المنطقة بمزيجٍ مثالي من البنية التحتية الحضرية والبيئة الطبيعية: على بُعد دقائق قليلة بالسيارة من مركز المدينة، ستجد أحياءً هادئةً تضم فيلاتٍ وحدائق وكروم عنب. هذا الموقع يجعل منطقة فارينغ في فيينا جذابةً بشكلٍ خاص لمن يُقدّرون التوازن بين راحة المدينة الكبيرة والجو المنعزل.

تاريخيًا، تطورت فارينغ كضاحية برجوازية مرموقة. توافد إليها أثرياء وعلماء ومهندسون معماريون ونخبة من مثقفي فيينا في القرن التاسع عشر. ولا يزال الحي يحتفظ بهذه الروح، حيث تتجاور الفيلات الأنيقة والمباني المصممة على طراز الفن الجديد والمنازل الريفية مع المجمعات السكنية الحديثة. وفي الوقت نفسه، يتجلى تأثير الجامعة هنا أيضًا: فقد أضفت حرم جامعة فيينا ومعاهد الأبحاث على فارينغ هالة أكاديمية.

أبرز ما يميز المنطقة هو مساحاتها الخضراء . أصبحت حديقة توركينشانتسبارك وحديقة بوتزلاينسدورفر شلوسبارك وكروم نيوستيفت أم فالدي رمزًا مميزًا للمنطقة. تُقام هنا جولات مشي واحتفالات عائلية ومهرجانات نبيذ، مما يخلق مزيجًا فريدًا من الحياة الحضرية والطبيعة. فلا عجب أن تُسمى منطقة فارينغ غالبًا "حي الحدائق" وإحدى أجمل زوايا فيينا.

تستحق البنية الاجتماعية لوارينغ الاهتمام أيضًا. فعلى عكس الأحياء المركزية، ذات التركيبة السكانية الأصغر سنًا والأكثر تنوعًا ثقافيًا، تهيمن عليها العائلات والمهنيون والمغتربون ذوو الدخل المرتفع. وهذا يخلق طلبًا على المساكن الفاخرة - من الفلل التاريخية إلى الشقق الحديثة المطلة على مزارع الكروم. ورغم مكانتها المرموقة، تبقى المنطقة مفتوحة: المدارس ورياض الأطفال والمراكز الثقافية والمقاهي العديدة توفر أجواءً دافئة وحيوية.

في هذه المقالة، سنلقي نظرةً مُفصّلةً على تطوّر منطقة فارينغ، من منطقة ريفية إلى واحدة من أرقى أحياء فيينا. سنستكشف تاريخها، وبنيتها الحضرية، وسوق الإسكان فيها، ووسائل النقل فيها، ومؤسساتها التعليمية. وسنُولي اهتمامًا خاصًا لإمكانيات الاستثمار التي تجعل من المنطقة الثامنة عشرة ليس فقط مكانًا راقيًا للعيش، بل وجهةً واعدةً أيضًا لمن يُخططون للاستثمار في العقارات .

للمنطقة الثامنة عشرة في فيينا، أو ڤارينج، تاريخٌ فريدٌ يُحدد إلى حدٍ كبير شكلها الحالي. فعلى عكس المناطق المركزية، التي يرتبط تاريخها ارتباطًا وثيقًا بالبلاط الإمبراطوري والمراكز التجارية، تطورت ڤارينج كمجموعة من المستوطنات الريفية الصغيرة الواقعة على المنحدرات الخلابة لغابات فيينا.

حتى أواخر القرن التاسع عشر، كانت توجد هنا قرى منفصلة: فاينهاوزر، وجيرستهوف، وبوتزلاينزدورف، ونويستيفت أم فالدي، وسالمانسدورف. ولا تزال هذه الأسماء تُعرف حتى اليوم كأسماء أماكن في المنطقة، مُذكرةً بتاريخها الزراعي وصناعة النبيذ.

لطالما شكّلت صناعة النبيذ والبستنة عصب الاقتصاد المحلي لقرون. تشتهر نيوستيفت أم فالدي وسالمانسدورف بحاناتهما التقليدية للنبيذ "هوريجر"، التي لا تزال تجذب الزوار حتى يومنا هذا. في القرن التاسع عشر، بدأت العائلات الثرية من وسط فيينا بالانتقال إلى هنا بحثًا عن الهواء النقي والسكينة. تدريجيًا، تطورت فارينغ لتصبح ضاحية راقية تضمّ فيلات ومنازل صيفية.

حدث التغيير النهائي في وضع المدينة عام ١٨٩٢، عندما أُدمجت ڤارينج، إلى جانب العديد من الضواحي الأخرى، في فيينا. كان هذا جزءًا من إصلاح حضري كبير، حيث وسّعت العاصمة حدودها لتشمل ضواحيها. في ذلك الوقت، رُسِخ مبدأ تقسيم المدينة إلى مناطق عددية: حصلت ڤارينج على الرقم ١٨. ومنذ ذلك الحين، أصبحت رسميًا جزءًا من المدينة الكبرى، مع احتفاظها بجوها المميز.

منذ أواخر القرن التاسع عشر، شهدت المنطقة تطويرًا نشطًا للفلل والمنازل الريفية ذات الطابع البرجوازي. وقد صمم العديد منها مهندسون معماريون بارزون. يرتبط اسم فارينغ بأسماء أوتو فاغنر وجوزيف هوفمان، ممثلي حركتي الفن الحديث والفن الجديد في فيينا. وقد شكّلت أعمالهما المشهد المعماري المميز للمنطقة: قصور أنيقة محاطة بالحدائق، وواجهات راقية، وتناغم مع الطبيعة. غالبًا ما يُشير العملاء المهتمون بالاستثمار في المنازل التاريخية في فارينغ اليوم إلى أن المنطقة تتمتع بأجواء "فيينا القديمة تقريبًا".

خلال الحرب العالمية الثانية، عانت منطقة فارينغ، شأنها شأن العديد من أحياء فيينا، من القصف، ولكن ليس بنفس شدة القصف الذي تعرضت له الأحياء المركزية. نجت العديد من الفيلات، على الرغم من تدمير أو تضرر بعض المباني. كانت إعادة إعمار المنطقة بعد الحرب تدريجية: ظهرت مجمعات سكنية جديدة في خمسينيات وستينيات القرن الماضي، مع الحفاظ على روح الضاحية البرجوازية.

بخلاف بعض مناطق المدينة الأخرى، التي اعتُبرت مع مرور الوقت مناطق محرومة في فيينا، حافظت منطقة ويرينغ على مكانتها وشعبيتها. ويُضفي تاريخها وتراثها المعماري قيمة ثقافية وسكنية عالية، مما يُعزز جاذبيتها الاستثمارية.

يرتبط فصلٌ مهمٌّ آخر في تاريخ المنطقة بالعلم والتعليم. ففي مطلع القرن العشرين، أُسِّسَت هنا كلياتٌ جامعية ومراكز أبحاث. وأصبحت حديقة توركينشانزبارك والمباني المجاورة لها مركزًا للأبحاث البيولوجية والنباتية في جامعة فيينا، مما أضفى على المنطقة طابعًا أكاديميًا، وعزز مكانتها.

تغطي الدائرة الثامنة عشرة في فيينا (واهرينغ) مساحة تقارب 6.28 كيلومتر مربع، ويبلغ عدد سكانها حوالي 51,000 نسمة (إحصاءات النمسا، 2024). تُعتبر هذه الدائرة متوسطة الكثافة السكانية - حوالي 8,100 نسمة لكل كيلومتر مربع - وهي أقل بكثير من الدوائر المركزية مثل مارغريتن أو أوتاكرينغ، ولكنها أعلى من منطقة دوبلينغ "المُنتجة للعنب". يعكس هذا الرقم هيكل الدائرة بشكل مباشر: فوارينغ ليست كتلة متجانسة من المباني، بل هي مزيج من الأحياء المزدحمة بالقرب من غورتل والفيلات الفسيحة في الجزء الشمالي.

على طول شارع غورتل، أحد شوارع فيينا الرئيسية، تبدو منطقة فارينغ كحي حضري كلاسيكي: تهيمن عليها مبانٍ سكنية من أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، بالإضافة إلى متاجر ومطاعم ومحطات ترام. هذا الجزء من الحي أقرب روحيًا إلى الأحياء المركزية، ويخلق جوًا حضريًا أكثر.

تُضفي أحياء بوتزلاينزدورف ونويستيفت أم فالدي الشمالية انطباعًا مختلفًا تمامًا. هنا، تحتضن الفيلات حدائق وشوارع ضيقة وكروم عنب تتسلق منحدرات غابات فيينا. تُعرف هذه المنطقة غالبًا بـ"القلب الأخضر لفيرينغ". ويشير عملائي الهولنديون، الذين اشتروا منزلًا عائليًا في بوتزلاينزدورف، إلى أن "منظر الكروم والجبال في الصباح يُذكرنا بتوسكانا الإيطالية أكثر من العاصمة النمساوية".

تتميز المنطقة الثامنة عشرة في فيينا (واهرينغ) بتنوعها العمراني، إذ تجمع بين أنماط عمرانية متنوعة، ما يخلق تباينًا واضحًا بين شوارع المدينة النابضة بالحياة وأحياء الضواحي الهادئة والزاخرة بالأشجار. ويخلق هذا التنوع طلبًا متزايدًا على السكن بين شريحة واسعة من المشترين والمستأجرين.

جيرستهوف ووارينج Währing شتراسه منطقتان حضريتان أكثر كثافة سكانية، تهيمن عليهما مبانٍ سكنية متعددة الشقق تعود إلى أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين. تتميز هذه المناطق السكنية بكثافة سكانية أقل من مناطق الفلل، مما يجعلها وجهة مفضلة للطلاب والمهنيين الشباب والعائلات التي ترغب في العيش في منطقة راقية قريبة من مرافق المدينة. يتراوح متوسط ​​سعر المتر المربع في هذه المناطق بين 5,500 و6,500 يورو، وهو أقل بكثير من سعره في مناطق الفلل.

بوتزلاينزدورف هي رمزٌ مميزٌ لمنطقة فارينغ. تشتهر هذه المنطقة بفللها الفاخرة وحدائقها، وقربها من قصر بوتزلاينزدورفر. وهي موطنٌ لنخبةٍ من المثقفين الفيينيين، وأصحاب الأعمال، والمغتربين. قد تصل أسعار الفلل في هذه المنطقة إلى 10,000 يورو للمتر المربع فأكثر، وتكون الإيجارات دائمًا في فئة العقارات الفاخرة. اشترى أحد عملائي، وهو أستاذٌ جامعيٌّ نمساوي، منزلًا هنا تحديدًا لهدوءه وقربه من المساحات الخضراء، بينما يبعد مركز المدينة 20 دقيقةً فقط بالترام.

نيوستيفت أم فالدي وسالمانسدورف قريتان تاريخيتان للنبيذ، مُدمجتان في النسيج الحضري. لا تزال حانات النبيذ التقليدية "هوريجر" نشطة هنا، وتتناغم المناظر الطبيعية مع غابات فيينا. تجذب هذه المناطق الباحثين عن أجواء ريفية مميزة داخل العاصمة. بالنسبة للمستثمرين، تُعدّ هذه استراتيجية طويلة الأجل: الأسعار مرتفعة، والعرض محدود، والسيولة متوفرة لعقود.

فاينهاوزر ، وإلى حد ما جيرستهوف ، هما حيان متوسطان يوفران مساكن بأسعار معقولة مع سهولة الوصول إلى مركز المدينة. وهما خيار شائع للعائلات التي لديها أطفال لقربهما من المدارس ورياض الأطفال. السوق في هذا الجزء من فاهرينج مستقر: الأسعار ترتفع بشكل معتدل، لكن احتمال انخفاضها ضئيل.

وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية ومؤسسة إيمو يونايتد، تُعدّ منطقة فارينغ من أكثر أحياء فيينا ازدهارًا، حيث تشهد أسعار المساكن ارتفاعًا مطردًا بنسبة تتراوح بين 3% و5% سنويًا. وعلى عكس بعض المناطق التي تعاني من معدلات الجريمة المرتفعة في فيينا (مثل أجزاء من الدائرتين العاشرة والعشرين)، لا يزال مستوى الأمان فيها مرتفعًا، مما يعزز جاذبية المنطقة.

لطالما اعتُبرت الدائرة الثامنة عشرة في فيينا (واهرينغ) من أكثر مناطق المدينة ازدهارًا، ويؤكد تركيبها الاجتماعي هذا الوضع. فعلى عكس الأحياء الأكثر حيويةً وشبابًا مثل Leopoldstadt أو Favoriten، تتميز بسكان أكثر استقرارًا ونضجًا، مع تركيز واضح على الجوانب الأكاديمية والعائلية. إنها إحدى تلك الأحياء الصالحة للعيش في فيينا، حيث يُسهم المكانة والهدوء في خلق توازن اجتماعي مستقر.

وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية (2024)، يبلغ عدد سكان الدائرة الثامنة عشرة في فيينا حوالي 51,000 نسمة. وتبلغ الكثافة السكانية حوالي 8,100 نسمة/كم²، وهي أقل من الكثافة السكانية في Leopoldstadt أو Margareten، مما يعكس وجود الفلل والمساحات الخضراء وكثافة سكانية أقل.

• متوسط ​​عمر السكان هو 43.7 سنة (في فيينا - 41.1).
• تشكل العائلات التي لديها أطفال حوالي ٢٤٪ من الأسر. بالنسبة للكثيرين، يلعب قرب المدارس (بما في ذلك المدارس الثانوية المرموقة مثل Währingإر جيمنازيوم) والحدائق دورًا رئيسيًا في اختيار الحي.
• يشكل كبار السن (65+ عامًا) أكثر من 20% من السكان، وهو أعلى من متوسط ​​المدينة.
• يشكل الطلاب والباحثون مجموعة كبيرة بفضل القرب من BOKU وحرم جامعة فيينا ومعاهد الأبحاث.

أستطيع أن أؤكد ذلك من تجربتي الخاصة: العديد من عملائي هم أساتذة وباحثون اختاروا المنطقة الثامنة عشرة في فيينا على وجه التحديد من أجل التوازن بين السلام والهيبة والوصول إلى الجامعات.

الديناميكيات والاتجاهات:

• لقد كان عدد سكان وارينغ ينمو ببطء، بنسبة 1.5% فقط على مدى السنوات العشر الماضية، مما يشير إلى الاستقرار.
• سترتفع نسبة كبار السن: وفقًا لتوقعات MA23 (Stadt Wien، Statistik)، بحلول عام 2035 سيكون أكثر من 25٪ من السكان أكبر من 65 عامًا.
• بالنسبة لسوق العقارات، يعني هذا الطلب المستقر على الشقق عالية الجودة ذات الأحجام المتوسطة والكبيرة، وكذلك المنازل الخالية من العوائق (barrierfreie Wohnungen).

على عكس المناطق العربية في فيينا، مثل أجزاء من المنطقة العاشرة (Favoriten) أو المنطقة العشرين (Brigittenau)، تتمتع منطقة ويرينغ بتوازن عرقي مختلف.

• وتبلغ حصة الأجانب نحو 25% (أقل بقليل من متوسط ​​المدينة البالغ 30%).
• ومن بين هؤلاء، يغلب على السكان المغتربين الناطقين باللغة الألمانية (وخاصة من ألمانيا وسويسرا)، فضلاً عن الأشخاص القادمين من تركيا.
• يتزايد حضور المتخصصين من أوروبا الشرقية وآسيا المشاركين في مشاريع تكنولوجيا المعلومات والمشاريع العلمية.

وفقًا لتقرير مرصد التكامل Wienلعام ٢٠٢٣، تُعتبر منطقة فاهرينج من أعلى مناطق التكامل الاجتماعي، إذ تتميز بانخفاض تركيز المجتمعات "المغلقة" مقارنةً بالمناطق الأكثر تضررًا من الجريمة في فيينا، مثل أجزاء من الدائرتين الخامسة عشرة والعشرين. كما أن معدل الجريمة في الدائرة الثامنة عشرة أقل بنسبة ٢٠-٣٠٪ من متوسط ​​فيينا. وهذا يؤكد مكانتها كمكان آمن ويجعلها وجهةً جذابةً للعائلات.

من الناحية الاجتماعية والاقتصادية، تتميز المنطقة الثامنة عشرة في فيينا بمستوى عال من الرخاء.

• ويبلغ متوسط ​​دخل الفرد حوالي 28 ألف يورو سنويا (للمقارنة: في فيينا يبلغ 24500 يورو).
• نسبة عالية من السكان حاصلين على تعليم عالٍ (أكثر من 40% مقابل 33% في المدينة ككل).
• حضور قوي لممثلي النخبة العلمية والثقافية.

وهذا مؤكدٌ أيضًا في سوق العقارات. من تجربتي، اختارت عائلة ألمانية فيلاً في بوتزلاينسدورف مقرًا دائمًا لها، مُشيرةً ليس فقط إلى جودة العقار، بل أيضًا إلى البيئة الاجتماعية: "ها نحن بين أساتذة وأطباء ومهندسين معماريين، وهذا يُلمس حتى في حياتنا اليومية".

بخلاف الأحياء التي يغلب عليها المستأجرون قصيرو الأمد (مثل الطلاب في الدائرة التاسعة)، تتميز وارينغ بنسبة عالية من مالكي المنازل طويلي الأمد. يعيش أكثر من 55% من السكان في شققهم أو منازلهم لأكثر من عشر سنوات. وهذا يُسهم في استقرار المجتمع والحفاظ على التقاليد.

ومع ذلك، لا يزال التنقل في ازدياد. فمع تزايد الطلب على الإيجار، وخاصةً للشقق المكونة من غرفتي نوم وثلاث غرف نوم على طول شارعي غورتل وجيرستهوف، يتزايد عدد الشباب المتخصصين في تكنولوجيا المعلومات والطب الذين ينتقلون إلى هنا.

يحتل الحي الثامن عشر في فيينا (واهرينغ) مكانةً مميزةً في المشهد العقاري بالعاصمة. ويُعتبر من أرقى أحياء فيينا، إلى جانب الحي التاسع عشر ( Döbling ) والحي الثالث عشر ( Hietzing )، كما يتميز بتوازنه الاجتماعي المتميز. فعلى عكس الأحياء الأقل جاذبيةً في ضواحيها، يوفر حي واهرينغ خيارات سكنية متنوعة، بدءًا من الشقق البلدية المحدودة ووصولًا إلى الفلل الفريدة المطلة على مزارع الكروم. لذلك، يُنصح من يخططون لشراء شقة في فيينا بالاطلاع على هذا الحي بعناية.

على الرغم من كونها منطقة برجوازية، إلا أن فاهرينج تتمتع أيضًا بمساكن اجتماعية. ووفقًا لـ " Wienإر فونن" (2024)، تبلغ حصة الشقق البلدية حوالي 10-12% من إجمالي المساكن. هذه النسبة أقل بكثير من متوسط ​​المدينة (حوالي 25%)، ولكنها توفر مستوى معينًا من القدرة على تحمل التكاليف للفئات الأقل ثراءً.

• يتركز السكن الاجتماعي بشكل رئيسي على طول منطقة جورتيل، حيث تم بناء المباني السكنية تاريخيًا.
• تتراوح مساحة الشقق النموذجية هنا بين 40 و70 مترًا مربعًا، مع إيجارات تتراوح بين 7 و9 يورو/متر مربع.

لقد واجهتُ حالاتٍ اختار فيها طلاب الجامعات والمهنيون الشباب هذا القطاع للسكن المؤقت. ومع ذلك، نظرًا لمحدودية العرض، يفوق الطلب العرض دائمًا.

رمز مدينة ڤارينج، بالطبع، هو فيلاتها في بوتزلاينزدورف ونويشتيفت أم فالدي. تطورت هذه المناطق في البداية كمنتجعات ضواحي للطبقة البرجوازية الفيينية في القرن التاسع عشر، ولا تزال هذه الصورة باقية حتى يومنا هذا.

• تم تصميم الفيلات في كثير من الأحيان من قبل المهندسين المعماريين المشهورين (أوتو فاغنر، جوزيف هوفمان)، والعديد من المباني هي آثار معمارية.
• اليوم، أصبحت هذه المنازل عبارة عن مساكن فاخرة تتراوح مساحتها بين 300 و600 متر مربع مع حدائق وحمامات سباحة وإطلالات على مزارع الكروم.
• يبدأ سعر هذه العقارات من 10000 يورو/م²، وتتجاوز الخيارات الحصرية 15000 يورو/م².

وبالمقارنة بالمنطقة التاسعة عشرة المجاورة (Döbling)، حيث تبلغ تكلفة المساكن الفاخرة في المتوسط ​​10-15% أكثر، تبدو منطقة فاهرينج أكثر تكلفة، ولكنها ليست أقل هيبة.

من تجربتي، اشترت عائلة نمساوية منزلًا في نيوستيفت تحديدًا لمزيجها الفريد - الهدوء، وكروم العنب، وقربها من المسارات الجبلية، ومع ذلك لا تبعد سوى 20 دقيقة بالسيارة عن مركز فيينا. وأشاروا إلى أن "هذه المنطقة تُشعرك وكأنك في منتجع، ولكن مع راحة المدينة".

يعتبر سوق الإيجار في وارينغ متنوعًا للغاية:

• على طول غورتل، تتراوح إيجارات الشقق متوسطة المستوى بين 14 و16 يورو للمتر المربع. وهذا أقل قليلاً من المناطق المركزية، مما يجعلها جذابة للطلاب وموظفي الجامعات والمهنيين الشباب.
• في بوتسلاينزدورف وجيرستهوف، يمكن أن تصل إيجارات الشقق والمنازل الفاخرة إلى 25-30 يورو/متر مربع وما فوق.
• وفي القصور والفيلات يصل الإيجار إلى عدة آلاف من اليورو شهريًا.

بالنسبة لعملائي الألمان، كان استئجار منزل في غيرستهوف حلاً مؤقتًا قبل الشراء، إذ استغلوا الوقت للبحث عن فيلا مناسبة. ومن المثير للاهتمام أن الاستئجار هنا يمنحهم فرصة "تجربة" المنطقة قبل الشراء.

لطالما اعتُبرت منطقة فارينغ، ليس فقط من أحياء فيينا الأكثر ازدهارًا، بل أيضًا منطقةً غنيةً بالبنية التحتية التعليمية. تضم المنطقة جميع المراحل التعليمية، من رياض الأطفال والمدارس الابتدائية إلى الكليات الجامعية ومعاهد البحث. لهذا السبب، تعتبر العديد من العائلات فارينغ في فيينا حيًا مثاليًا للعيش، خاصةً إذا كان لديهم أطفال في سن الدراسة أو الجامعة.

يوجد في المنطقة حوالي 30 روضة أطفال، حكومية وخاصة. ووفقًا لبلدية مدينة Wien (MA 10)، فإن توافر أماكن رياض الأطفال في فارينغ يفوق متوسط ​​المدينة، مما يُخفف العبء على أولياء الأمور.

• توجد في Vähring شبكة من رياض الأطفال البلدية (Städtischer Kindergarten)، وهي مجانية؛ حيث يدفع الآباء فقط ثمن الطعام (80–120 يورو شهريًا).
• تحظى مراكز رعاية الأطفال الخاصة، مثل "كيندرجروب Währing أو "روضة الأطفال ثنائية اللغة"، بشعبية كبيرة بين العائلات الوافدة. تتراوح أسعارها بين 400 و600 يورو شهريًا لرياض الأطفال الناطقة بالألمانية، و700 و1200 يورو شهريًا لرياض الأطفال الدولية.

لاحظ العديد من عملائي الذين ينتقلون مع أطفال من ألمانيا وسويسرا أنه، على عكس مناطق أخرى في فيينا، من الأسهل العثور على مكان في روضة أطفال تركز على اللغة الألمانية والإنجليزية. وهذا ما يجعل منطقة فارينغ ملائمة بشكل خاص للعائلات الدولية.

المدارس الابتدائية (Volksschule) حكومية ومجانية، بتكاليف زهيدة للطعام ومواد التدريس (200-300 يورو سنويًا). على سبيل المثال، تشتهر مدرسة Volksschule Semperstraße بجودة تدريسها للرياضيات واللغات. كما تضم ​​المنطقة مدارس ابتدائية خاصة تقدم برامج لغوية أو دينية موسعة، والتي قد تتراوح تكلفتها بين 3500 و8000 يورو سنويًا.

تعد مدينة وارنج موطنًا للمدارس النحوية الشهيرة التالية:

• Bundesgymnasium و Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

تقدم هذه المدارس تعليمًا تقليديًا ورياضيًا. الرسوم الدراسية في المدارس الحكومية مجانية، مع تكاليف إضافية للسفر والأنشطة اللامنهجية والمواد التعليمية تتراوح بين 300 و600 يورو سنويًا.

يحظى تعليم الموسيقى أيضًا بتقدير كبير. تقدم مدرسة الموسيقى البلدية Währing دروسًا تتراوح تكلفتها بين ٢٠٠ و٤٠٠ يورو للفصل الدراسي، بينما تتراوح تكلفة الدروس الخصوصية مع المعلمين بين ٤٠ و٧٠ يورو للساعة.

تعد منطقة Währing موطنًا للحرم الجامعي، بما في ذلك كليات جامعة فيينا (علم النبات وعلم الأحياء)، ومراكز الأبحاث في Türkenschanzpark، وأقسام أكاديمية الفنون الجميلة (Akademie der bildenden Künste Wien).

بالنسبة لطلاب الاتحاد الأوروبي، تُقدّم الجامعات النمساوية رسومًا دراسية شبه مجانية (تبلغ الرسوم الإدارية حوالي 20 يورو للفصل الدراسي). أما بالنسبة للطلاب من خارج الاتحاد الأوروبي، فتبلغ الرسوم الدراسية 726 يورو للفصل الدراسي، مما يجعل فيينا منافسةً لعواصم أوروبية أخرى.

تشتهر المنطقة الثامنة عشرة في فيينا بتوازنها بين التنمية الحضرية والمساحات الخضراء، وتتميز بنظام نقل متطور ومُصمم خصيصاً لخدمة الإنسان. ولا يقتصر التركيز هنا على النقل العام ، بل يشمل أيضاً البنية التحتية اللازمة لركوب الدراجات وسهولة الوصول سيراً على الأقدام. تُعدّ شبكة النقل عاملاً حاسماً لمن يختارون العيش في منطقة فيينا، إذ توفر سهولة الوصول إلى مركز المدينة والجامعات والأحياء الراقية المجاورة.

لا توجد خدمة مترو مباشرة إلى فارينغ، وهي ميزة تُضفي طابعًا فريدًا على المنطقة. ومع ذلك، تقع محطة U6 Währingإر شتراسه-فولكسوبير ومحطة ميشيلبويرن-AKH على أطراف المنطقة. هذا يُتيح للسكان الوصول بسرعة إلى محطات النقل والوصول إلى مركز فيينا في غضون 10-15 دقيقة.

من واقع خبرتي، يلاحظ العملاء غالبًا أن شبكة الترام والحافلات المتطورة تُعوّض نقص خطوط المترو. قال لي أحد المشترين من سويسرا: "لم أكن أرغب في العيش بجوار خط مترو الأنفاق مباشرةً بسبب الضوضاء والازدحام. لكن هنا، أجد الترام على عتبة بابي مباشرةً، وفي حي هادئ".

تلعب الترام دورًا رئيسيًا في هيكل النقل في وارينغ:

• الخط 40 – يربط جيرستهوف بمركز المدينة (شوتينتور، بجوار الجامعة الرئيسية).
• يمر الخط 41 عبر Türkenschanzplatz، مما يجعله مناسبًا للطلاب والمعلمين.
• يربط الخط 42 المنطقة بالمناطق الجامعية والمدينة الداخلية.

يعمل نظام الترام بشكل موثوق: وفقًا لشركة Wiener Linien، يبلغ متوسط ​​وقت الانتظار خلال ساعة الذروة 3-5 دقائق، مما يجعله قابلاً للمقارنة من حيث الراحة مع المترو.

تضم المنطقة أيضًا العديد من خطوط الحافلات التي تربط ضواحي وارينغ بالأحياء والحدائق المجاورة. وهذا مهم بشكل خاص للعائلات التي لديها أطفال وكبار السن: فعلى عكس المترو والترام، تصل الحافلات إلى أعماق ساحات المنطقة الداخلية.

في السنوات الأخيرة، دأبت فيينا على تطوير شبكة مسارات الدراجات الهوائية. وأُضيفت مسارات جديدة مخصصة للدراجات على طول شارع Währingإير شتراسه باتجاه حديقة توركينشانتسبارك. ووفقًا لإحصاءات هيئة النقل Wien(MA 18)، ارتفعت نسبة رحلات الدراجات الهوائية في المنطقة من 7% عام 2015 إلى أكثر من 12% عام 2023.

وفقًا لخطة تطوير المدينة STEP 2025، تُدرج مدينة فارينغ ضمن استراتيجية "المدينة قصيرة المسافة". هذا يعني أنه سيتم توسيع مناطق المشاة ومسارات الدراجات الهوائية في السنوات القادمة، مع إعطاء الأولوية للنقل الصديق للبيئة. ويجري حاليًا مناقشة تحديث خطوط الترام وإنشاء "ممرات نقل خضراء" باتجاه حديقة توركينشانزبارك.

رأي الخبراء. من منظور النقل، تُعدّ منطقة فارينغ حلاً وسطاً: لا يوجد خط مترو داخل المنطقة، ولكنها متصلة بشكل جيد عبر الترام والحافلات ومحطات المترو القريبة. يُعدّ هذا الحل الأمثل للعائلات والعاملين أو الدارسين في وسط فيينا.

عمليًا، لاحظتُ أن العملاء الذين يختارون وارينغ يحققون توازنًا في القيمة: سهولة الوصول دون ضوضاء المدينة المفرطة. وهذا يؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات. الشقق القريبة من محطات الترام ومحطات U6 أعلى قيمة: فالإيجارات هنا أعلى بنسبة 8-12% من أحياء المنطقة النائية. وبالتالي، يُصبح النقل دافعًا إضافيًا للاستثمار.

يُعدّ موضوع مواقف السيارات في فيينا موضوعًا يعكس بشكل مباشر التوازن بين راحة السكان والتنمية الحضرية المستدامة. وفي هذا الصدد، يُجسّد الحي الثامن عشر في فيينا نهجًا نموذجيًا للمناطق السكنية الراقية: التركيز على راحة السكان وتخفيف عبء حركة المرور.

بالنسبة للمستثمرين، لا تُعدّ مواقف السيارات مجرد مسألة لوجستية؛ بل هي عامل مؤثر في سيولة العقار. تُباع الشقق والمنازل المزوّدة بمرآب خاص أو خيارات مواقف سيارات تحت الأرض بمتوسط ​​أسعار أعلى بنسبة تتراوح بين 8% و12%.

منذ عام ٢٠١٧، تُقدّم الدائرة الثامنة عشرة في فيينا تصريحًا لوقوف السيارات (Parkpickerl) لسكانها. تبلغ تكلفته حوالي ١٠ يورو شهريًا (١٢٠ يورو سنويًا)، مما يسمح بركن السيارات في جميع أنحاء الدائرة. بالمقارنة، تُعدّ تكلفة ركن السيارات للضيوف أعلى - بمتوسط ​​٢.٢٠ يورو للساعة (بيانات من مكتب قضاة Wien).

وأشار أحد عملائي، وهي عائلة من ألمانيا اشترت شقة في بوتزلاينزدورف، إلى أن ترتيب باركبيكرل أنقذهم من البحث اليومي عن مساحة خالية.

تعمل المدينة بنشاط على تطوير مواقف سيارات تحت الأرض ومواقف سيارات مخصصة للركوب على طول شارع غورتل وفي مراكز النقل الرئيسية (دار الأوبرا الشعبية وميشيلبويرن). تتراوح إيجارات هذه المرافق بين 90 و140 يورو شهريًا، حسب الموقع. وتحظى هذه المرافق بشعبية كبيرة بين مستأجري الشقق، حيث تفتقر العديد من المباني في الحي التاريخي إلى مواقف سيارات خاصة بها.

تهدف سياسة المدينة إلى تقليل مواقف السيارات في الشوارع وتخضيرها. على سبيل المثال، في إطار برنامج "Supergrätzl Währing"، الذي بدأ عام ٢٠٢٣، يتم تحويل بعض الشوارع إلى مناطق مخصصة للمشاة مع إضافة المزيد من الأشجار وممرات الدراجات. بالنسبة لمالكي السيارات، يعني هذا تقليل خيارات مواقف السيارات المجانية، ولكن زيادة قيمة العقارات بفضل المساحات الخضراء.

ملاحظتي: إن المشترين الذين يفكرون في المنطقة الثامنة عشرة كمكان للعيش على المدى الطويل يقدرون بشكل متزايد الساحات الهادئة الخالية من السيارات حيث يمكن للأطفال اللعب بأمان.

تشتهر الدائرة الثامنة عشرة في فيينا (Währing) ليس فقط بحدائقها الخضراء وفللها الفخمة، بل أيضًا بتراثها الديني والثقافي الغني. هنا، تمتزج التقاليد الكاثوليكية والطوائف البروتستانتية والأبرشيات الأرثوذكسية والمواقع الثقافية اليهودية بتناغم. بالنسبة للعديد من العائلات التي تختار العيش في الدائرة الثامنة عشرة في فيينا، تُعدّ البنية التحتية الروحية والثقافية عاملاً مهمًا. تاريخيًا، حافظت فيينا، وخاصةً ويرينغ، على روحها الكاثوليكية.

الإحصاءات الدينية في الدائرة الثامنة عشرة في فيينا:

• الكاثوليك: 52.8%
• المسيحيون الأرثوذكس: 6.2%
• المسلمون: 6.0%
• البروتستانت: 5.9%
• لا انتماء ديني: 21.4%
• ديانة أخرى: 1.8%
• غير معروف: 5.7%

وقد نجت في المنطقة العديد من المعابد التي تمثل عصورًا معمارية مختلفة:

الكنائس الكاثوليكية:

• Pfarrkirche Währing ). تُعد هذه الكنيسة من أقدم الكنائس في المنطقة، ويُذكر تاريخها منذ القرن الثالث عشر. شُيّد المبنى الحالي عام ١٧٥٣، وجرى توسيعه بشكل كبير عام ١٩٣٤. تجمع الكنيسة بين عناصر الباروك المتأخر والقوطية الحديثة. يتميز تصميمها الداخلي بمذابح عتيقة وآلة أورغن، بالإضافة إلى نُصب تذكارية تُجسد تاريخ المنطقة.
• Lazaristenkirche ). تقع هذه الكنيسة في حي غانسلبيرغ، وقد بُنيت على الطراز القوطي الجديد من قِبل المهندس المعماري فريدريش فون شميدت. وهي مُهداة للقديس سيفيريان النوريكومي. كُرِّست الكنيسة عام ١٨٨٠، وهي مركز المجتمع الكاثوليكي الذي تخدمه جماعة الرهبان اللازاريين.
• Pfarrkirche Weinhaus ). تقع الكنيسة في شارع جينتزغاس، وقد بُنيت بين عامي ١٨٨٣ و١٨٨٩. وهي مُهداة للقديس يوسف، شفيع العمال والعائلات. تشتهر الكنيسة بهندستها المعمارية التاريخية، وتُعدّ مركزًا دينيًا هامًا للمجتمع المحلي.

البروتستانتية والمجتمعات المسيحية الأخرى:

• كنيسة لوثركيرشه (الكنيسة اللوثرية) في فارينغ مركزًا هامًا للمجتمع الإنجيلي. بُنيت على الطراز التاريخي عام ١٨٩٨، وأصبحت ليس فقط مكانًا للعبادة، بل أيضًا مكانًا للحفلات الموسيقية الثقافية والفعاليات التعليمية.
• لا توجد كنائس أرثوذكسية في الدائرة الثامنة عشرة بفيينا. ومع ذلك، توجد عدة كنائس أرثوذكسية تخدم مختلف الطوائف الأرثوذكسية في المناطق المجاورة.

المبادرات اليهودية والدينية:

• المقبرة اليهودية في ڤارينج. افتُتحت هذه المقبرة عام ١٧٨٤، وكانت المدفن الرئيسي لأعضاء الطائفة اليهودية في فيينا. ورغم إغلاقها في ثمانينيات القرن التاسع عشر وتدميرها خلال الحقبة النازية، لا تزال المقبرة معلمًا تاريخيًا هامًا.
• في السنوات الأخيرة، شهدت المنطقة تطورًا نشطًا لمشاريع الحوار بين الأديان. وتشارك الرعايا الكاثوليكية والطائفة الإنجيلية والمبادرات الأرثوذكسية في فعاليات ثقافية وخيرية مشتركة. وتتيح برامج مثل "ليلة الكنائس الطويلة" للسكان والزوار فرصة تجربة تنوع الحياة الروحية.

تشتهر منطقة فارينغ، الدائرة الثامنة عشرة في فيينا، ليس فقط بكونها منطقة سكنية راقية، بل أيضًا كمركز ثقافي عريق ذي تاريخ عريق وعمارة خلابة وأنشطة ترفيهية متنوعة. وهذا لا يعني فقط للمقيمين والمستثمرين الرقي والراحة، بل أيضًا جودة حياة راقية، تُقدّرها العائلات الفيينية والمغتربون.

فولكسوبر Wien – قلب المشهد الثقافي

دار أوبرا فولكس أوبر Wien هي أبرز معالم المنطقة، وتتمتع بشهرة واسعة في النمسا وخارجها. تقدم الدار سنويًا حوالي 300 عرض، من الأوبريتات والأوبرا الكلاسيكية إلى الباليه والمسرحيات الموسيقية.

• تتراوح أسعار التذاكر ما بين 75 يورو إلى 144 يورو اعتمادًا على المقعد.
• يمكن للمتفرجين الصغار الذين تقل أعمارهم عن 30 عامًا الاستفادة من برنامج U30 وشراء تذكرة مقابل 15 يورو.
• تبلغ تكلفة البطاقة العائلية 30 يورو لكل موسم، وتقدم خصومات تصل إلى 75% للأطفال وخصومات كبيرة للبالغين.

وتشير إحدى عملائي، وهي عائلة اشترت شقة بالقرب من دار الأوبرا الشعبية، إلى أن القرب من المسرح أصبح أكثر من مجرد راحة بالنسبة لهم، بل أصبح أسلوب حياة حقيقياً ــ فهم يختارون إنتاجات جديدة كل أسبوع، وتُنظر إلى المنطقة على أنها مركز ثقافي، وليس مجرد مكان للعيش.

المسارح الصغيرة والأندية الثقافية

بالإضافة إلى دار الأوبرا الشعبية، تضم المنطقة مجتمعًا نابضًا بالحياة يضم مسارح أصغر حجمًا، ونوادي ثقافية، وجمعيات أدبية. ويستضيف حيّا جيرستهوف وبوتزلاينسدورف عروضًا موسيقية ومحاضرات وأمسيات موسيقية. ويحظى هذا المشهد الثقافي المحلي بإعجاب العائلات الشابة وطلاب الجامعات، كما أنه يعزز جاذبية المنطقة للاستثمار: فالعقارات المحيطة بهذه المساحات مطلوبة دائمًا.

المعارض والتراث المعماري

تحتوي الدائرة الثامنة عشرة على العديد من الفيلات والمباني التاريخية ذات الهندسة المعمارية التي تعود إلى القرنين التاسع عشر والعشرين، والعديد منها مفتوح للمعارض العامة.

• قصر بوتزلاينسدورف هو منزل سكني سابق وهو الآن مكان للمعارض والحفلات الموسيقية.
• في جيرستهوف يمكنك زيارة المعارض الخاصة الصغيرة للفن المعاصر، حيث يتم عرض أعمال الفنانين المحليين.

بالنسبة لمشتري المنازل، يعني هذا قيمة مضافة: حيث يبحث العديد منهم ليس فقط عن المساحة، ولكن أيضًا عن فرصة العيش في بيئة ثقافية.

المهرجانات والفعاليات: من مهرجانات النبيذ إلى المسيرات في الشوارع

من أشهر فعالياته مهرجان نيوستيفت كيرتاغ، وهو مهرجان نبيذ يُقام في أغسطس في نيوستيفت أم فالدي. ورغم أن هذا الحي تابع إداريًا Döbling، إلا أنه يرتبط تاريخيًا بفيرينغ ارتباطًا وثيقًا.

• يجذب كيرتاج ما يصل إلى 150 ألف زائر سنويًا.
• الدخول مجاني، ويوجد أكشاك السوق، وجلسات تذوق الطعام، ومواكب تقليدية.

يُعدّ يوم نزهة النبيذ في فيينا عنصرًا ثقافيًا هامًا آخر. يبدأ المسار من منطقة نيوستيفت ويمرّ عبر مزارع الكروم، مع توقف في هيوريغر. في عام ٢٠٢٥، سيُقام الحدث يومي ٢٧ و٢٨ سبتمبر، والمشاركة مجانية.

ويشير عملائي الذين اشتروا منازل في هذا الجزء من المنطقة إلى أن تدفق السياح خلال العطلات لا يخلق جوًا خاصًا فحسب، بل يزيد أيضًا من ربحية الإيجارات قصيرة الأجل.

لطالما اعتُبرت المنطقة الثامنة عشرة في فيينا من أكثر أحياء المدينة خضرةً وهدوءًا. تقع بين حي غورتل الصاخب وأطراف غابة فيينا، ويجمعها مزيجٌ من البنية التحتية الحضرية المتطورة والحدائق الوفيرة، ما يجعلها من أفضل أحياء فيينا للعيش. تشغل المساحات الخضراء حوالي 30% من مساحة المنطقة، وهي نسبة أعلى بكثير من متوسط ​​مساحة المناطق المركزية الأخرى في العاصمة.

Türkenschanzpark – رمز Vähring

حديقة توركينشانزبارك هي أكبر حديقة في المنطقة وإحدى أجمل حدائق فيينا. يعود تاريخها إلى القرن التاسع عشر، حين أُنشئت هنا حديقة ذات مناظر طبيعية خلابة تضم بركًا وأشجارًا نادرة ومنصات مشاهدة.

• المساحة: حوالي 150.000 متر مربع.
• ينمو هنا أكثر من 400 نوع من النباتات، بما في ذلك الأشجار الآسيوية والأمريكية النادرة.
• تحتوي الحديقة على حديقة يابانية، وهي هدية إلى فيينا من مدينة يوكوهاما.

أشار عملائي الذين اشتروا شققًا بالقرب من توركينشانزبارك إلى أن سهولة الوصول إلى منطقة خضراء في غضون خمس دقائق كانت العامل الحاسم في اختيارهم للشقق. علاوة على ذلك، فإن الشقق المطلة على الحديقة تكلف باستمرار ما بين 10% و15% أكثر من العقارات المماثلة في الأحياء المجاورة.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – التاريخ والطبيعة

في الجزء الشمالي من المنطقة، يقع منتزه بوتزلاينسدورفر شلوسبارك، وهو قصر سابق مفتوح للجمهور الآن. يتميز بأزقة أشجار الزيزفون المحفوظة، كما أنه مكان لإقامة حفلات موسيقى الحجرة والفعاليات الصيفية.

• تبلغ مساحة الحديقة أكثر من 400 ألف متر مربع، مما يجعلها واحدة من أكبر "الغابات الحضرية".
• يُسمح بالركض والمشي بالكلاب والنزهات داخل المبنى.
• تقع بالقرب منطقة سكنية مرموقة في Pötzleinsdorf، حيث تكون أسعار العقارات أعلى تقليديًا من المتوسط ​​​​للمنطقة.

Währinger Park and Setagayapark

• حديقة Währingهي واحة خضراء قريبة من غورتل، وتجذب الطلاب والعائلات الشابة. تتميز بملاعب رياضية ومناطق هادئة للقراءة.
• حديقة سيتاجايا هي حديقة يابانية صغيرة ترمز إلى الصداقة بين فيينا ومدينة سيتاجايا اليابانية. تحظى بشعبية خاصة في فصل الربيع خلال موسم أزهار الكرز.

إن وجود مثل هذه المساحات الفريدة يُضفي هويةً مميزةً على الحي. وبالنسبة للمستثمرين، يعني هذا طلبًا ثابتًا من المستأجرين الباحثين عن مساكن قريبة من الحدائق.

كروم نيوستيفت وسالمانسدورف

على مشارف Währing الشمالية الغربية توجد أحياء Neustift am Walde و Salmannsdorf، المشهورة بمزارع الكروم وحانات النبيذ التقليدية - Heuriger.

• توجد عشرات الكيلومترات من مسارات المشي هنا، بعضها جزء من Wiener Weinwanderweg الشهير.
• في الصيف والخريف، تتحول مزارع الكروم إلى مركز ثقافي: حيث تجذب مهرجانات النبيذ السياح والفيينييين من جميع أنحاء المنطقة.
• وتحظى الشقق والمنازل في هذه الأحياء بشعبية خاصة بين العائلات الثرية التي تقدر الجمع بين الطبيعة والقرب من المدينة.

مشاريع التشجير الجديدة

تعمل السلطات المحلية بشكل نشط على تطوير برامج لتحسين البيئة الحضرية:

• إنشاء الساحات الخضراء والأسطح الخضراء،
• تركيب "الواجهات الخضراء" على المباني الجديدة،
• توسيع مناطق المشاة وتقليل مواقف السيارات في الشوارع لصالح المساحات الخضراء.

وفقًا لأحدث بيانات مدينة Wien (2024)، تُصنّف منطقة فارينغ من بين أفضل ثلاث مناطق من حيث نصيب الفرد من الاستثمار في المشاريع البيئية. ويؤثر هذا بشكل مباشر على الأسعار: إذ تُباع المجمعات السكنية الجديدة ذات الساحات الخضراء بأسعار أعلى بنسبة تتراوح بين 8% و12% في المتوسط ​​من مثيلاتها غير المجهزة ببنية تحتية صديقة للبيئة.

غالبًا ما يُشار إلى منطقة فارينغ، الدائرة الثامنة عشرة في فيينا، بالحدائق الخضراء والمناطق السكنية الراقية وحانات النبيذ. لكنها ليست مجرد منطقة سكنية هادئة، بل هي أيضًا تجمع تجاري هام، حيث تتطور الشركات الصغيرة ومراكز الأبحاث وقطاع الخدمات بنشاط. ووفقًا لتقرير Magistratsabteilung 23 (الاقتصاد والتوظيف والإحصاءات)، تضم فارينغ أكثر من 2800 شركة مسجلة، حوالي 85% منها شركات صغيرة ومتوسطة.

تحتل حانات النبيذ التقليدية (هوريجر) مكانةً مميزةً في اقتصاد المنطقة، وتتركز في حيي نيوستيفت أم فالدي وسلمانسدورف. هذه المؤسسات ليست مجرد مطاعم، بل هي جزءٌ من الهوية الثقافية الفيينية، حيث تقدم النبيذ المحلي والأطباق الموسمية.

• يوجد أكثر من 60 شركة Heuriger تعمل في Währing، وخلال مهرجانات النبيذ، تزداد مبيعاتها بنسبة 30-40% (بيانات من Wiener Wirtschaftskammer، 2023).
• بالإضافة إلى الحانات، يعد شارع Währinger Straße والشوارع المحيطة به موطنًا لعدد متزايد من المقاهي ومحلات الحلويات والحانات الصغيرة التي تقدم الطعام للسكان المحليين والطلاب.

اشترى أحد عملائي مساحة تجارية لمطعم بالقرب من حديقة توركينشانزبارك. وبفضل التدفق المستمر للعملاء، يبلغ عائد الإيجار حوالي 5.5% سنويًا، وهو أعلى من متوسط ​​عائد العقارات السكنية في المنطقة.

ترتبط مدينة ڤارينج ارتباطًا وثيقًا بالقطاعين الأكاديمي والعلمي. فهي تضم أقسام جامعة فيينا، بما في ذلك معهدا الأحياء والكيمياء، بالإضافة إلى العديد من مختبرات الأبحاث الخاصة.

• تضم جامعة فيينا ما يزيد عن 90 ألف طالب، ويعيش بعضهم في المنطقة الثامنة عشرة.
• وتعد المنطقة أيضًا موطنًا لمعهد الدراسات العليا (IHS)، أحد مراكز الفكر الرائدة في النمسا العاملة في مجال البحوث الاقتصادية والاجتماعية.

يزيد هذا التركز للمؤسسات التعليمية من الطلب على الشقق للإيجار بالقرب من الحرم الجامعي. ويحقق عملائي الذين يؤجرون شققًا في منطقة جيرستهوف للطلاب والمهنيين الشباب معدلات إشغال مستقرة حتى مع الإيجارات المرتفعة نسبيًا (تبدأ من 15 يورو للمتر المربع).

المحاور الرئيسية للنشاط التجاري في Währing تمتد على طول Gürtel و Währinger Straße.

• تظل منطقة جورتيل ممرًا تقليديًا للنقل والتجارة، وتضم مكاتب متوسطة الحجم وممارسات طبية وشركات خدمات.
• يعد شارع Währinger Straße شارع تسوق ديناميكي حيث لا تتطور المتاجر فحسب، بل أيضًا مساحات العمل المشترك التي تحظى بشعبية بين العاملين لحسابهم الخاص والشركات الناشئة.

وفقًا لـ ImmobilienScout24 (2024)، تتراوح إيجارات المكاتب في Vähring من 13 إلى 19 يورو للمتر المربع، مما يجعل المنطقة أكثر تكلفة مقارنةً بـ Innere Stadt (20-30 يورو للمتر المربع).

تُعتبر وارينغ الآن ليس فقط منطقة سكنية مرموقة تقليديًا، بل أيضًا منطقة تشهد تحولًا معماريًا وبيئيًا نشطًا. يتم تجديد المنطقة تدريجيًا، محافظةً على طابعها التاريخي، مع توفير مساكن وبنية تحتية تلبي معايير الراحة الحديثة.

يظل تجديد المنازل والفيلات التاريخية التي تعود إلى أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين أحد الاتجاهات الرئيسية في الدائرة الثامنة عشرة في فيينا.

• وفقًا لسوق العقارات Wien2024، زادت حصة العقارات المجددة في قطاع العقارات المتميزة في Vähring بنسبة 18% على مدى السنوات الخمس الماضية.
• يتم منح العديد من المباني التاريخية امتدادات بنتهاوس ومواقف سيارات تحت الأرض وأنظمة تدفئة مطورة.

اشترى أحد عملائي شقة في مبنى سكني مُجدد بالقرب من منتزه Währinger في عام 2021. بعد التجديد، ارتفعت قيمة العقار بأكثر من 35%، ووصلت أسعار الإيجار الآن إلى 22-24 يورو للمتر المربع، مما يجعل مثل هذه المشاريع استثمارًا مربحًا على المدى الطويل.

أصبحت منطقة جيرستهوف بمثابة نقطة جذب لمشاريع التطوير الجديدة، مع بناء مجمعات سكنية راقية تقدم شققًا تتراوح أسعارها بين المتوسطة إلى المرتفعة.

• يبلغ متوسط ​​سعر المساكن الجديدة في جيرستهوف اليوم 8500-10200 يورو لكل متر مربع، وهو أقل إلى حد ما من السعر الموجود في Döbling، ولكنه أعلى من السعر الموجود في Hernalsالمجاورة.
• على طول منطقة جورتل، تظهر مشاريع حديثة متعددة الاستخدامات، تجمع بين الشقق والمكاتب ومناطق الخدمة.

ومن منظور استثماري، تعد هذه العقارات جذابة بسبب السيولة العالية والطلب المستقر بين عائلات الطبقة المتوسطة.

تدعم وارينغ بنشاط برنامج "مدينة Wienالذكية". في السنوات الأخيرة، نُفِّذت مشاريع لتوسيع الساحات الخضراء، وتركيب ألواح شمسية، وتركيب أنظمة تصريف مياه الأمطار.

• وفقًا لـ Stadt Wien (2023)، فإن حوالي 20% من المشاريع السكنية الجديدة في الدائرة الثامنة عشرة في فيينا حاصلة على شهادة وفقًا لمعايير كفاءة الطاقة (klimaaktiv Gold أو Passivhaus).
• ويؤثر هذا بشكل مباشر على الأسعار: إذ يباع المساكن الموفرة للطاقة في وارينغ بمعدل أعلى بنسبة تتراوح بين 10% و12% من المساكن التقليدية المماثلة.

وتعد مثل هذه المشاريع جذابة بشكل خاص للمستثمرين على المدى الطويل، حيث تعمل كفاءة الطاقة على تقليل تكاليف المرافق للسكان وتزيد من جاذبية العقار في سوق الإيجار.

لطالما رسّخت منطقة فارينغ، الدائرة الثامنة عشرة في فيينا، مكانتها كواحدة من أرقى المناطق السكنية وأكثرها استقرارًا في العاصمة. وعلى عكس أحياء فيينا الأحدث، التي يجري تطويرها بنشاط من الصفر (سيشتات أسبيرن، سونفيندفيرتيل)، تُقدّم فارينغ للمستثمرين سوقًا ناضجًا ذا عرض محدود، وبنية تحتية متطورة، ومزيجًا فريدًا من التراث الثقافي والطبيعي.

استقرار الأسعار والعرض المحدود

وفقًا لتقرير Immobilienpreisspiegel 2024، يتراوح متوسط ​​سعر الشقق في الدائرة الثامنة عشرة بفيينا بين 7,500 و11,000 يورو للمتر المربع، بينما قد يتجاوز سعر الفيلات الفاخرة 15,000 يورو للمتر المربع. علاوة على ذلك، فإن عرض الفيلات التاريخية محدود للغاية: إذ لا يدخل السوق العقاري سوى أقل من 3% من إجمالي مخزون المساكن في الدائرة سنويًا.

تحظى بشعبية بين العائلات والمغتربين والباحثين

تشهد وارينغ طلبًا متزايدًا من العائلات التي لديها أطفال (لقربها من المدارس الدولية)، والباحثين (لقربها من الجامعات ومراكز الأبحاث)، والمغتربين. وهذا يُسهم في توفير قاعدة متوازنة من المستأجرين ذوي الدخل المرتفع.

يتراوح متوسط ​​أسعار الإيجار هنا بين 16 و22 يورو للمتر المربع، ويصل إلى 25 و28 يورو للمتر المربع في الفئات الفاخرة. بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، لا يعني هذا تدفقًا نقديًا مستقرًا فحسب، بل يعني أيضًا انخفاضًا في مخاطر العقارات الشاغرة.

المكانة والمساحات الخضراء كعامل طلب

على الخريطة الحضرية، تتميز منطقة فارينغ ببيئتها: إذ تشغل الحدائق وكروم العنب والمساحات الخضراء حوالي 30% من مساحتها. ويعزز كلٌ من منتزه توركينشانزبارك ومنتزه بوتزلاينسدورفر شلوسبارك جاذبية المنطقة للعائلات والباحثين عن التوازن بين البنية التحتية الحضرية والقرب من الطبيعة.

وتساهم هذه العوامل في تعزيز صورة وارينغ كواحدة من أفضل المناطق للعيش، وهو ما يترجم مباشرة إلى استقرار الطلب والحد الأدنى من مخاطر تصحيح الأسعار.

النمو طويل الأمد في أسعار الفلل

ينبغي إيلاء اهتمام خاص لقطاع الفلل في الدائرة الثامنة عشرة بفيينا. هنا، تُظهر ديناميكيات الأسعار نموًا ثابتًا على مدار عدة سنوات، بدلًا من التقلبات قصيرة الأجل. وهناك عدة أسباب لذلك:

• العرض محدود (تقع معظم الفيلات في مناطق محمية ولا تخضع لإعادة الإعمار الشامل)؛
• الطلب المرتفع من قبل العائلات والمغتربين وأعضاء النخبة العلمية؛
• هيبة الموقع التي تم بناؤها على مدى عقود من الزمن.

وفقًا لمؤشر RE/MAX Wohnbarometer 2024، ارتفعت أسعار الفلل في المنطقة الثامنة عشرة في فيينا بمعدل 65-70% في المتوسط ​​على مدى السنوات العشر الماضية، متجاوزة المتوسط ​​​​على مستوى المدينة البالغ حوالي 45%.

الحي الثامن عشر في فيينا (واهرينغ) ليس خيارًا للجميع، بل لمن يبحثون بوعي عن الراحة والمكانة المرموقة والقيمة طويلة الأمد. يتميز الحي بإيقاع حياة هادئ، ومساحات خضراء وافرة، ومزيج من العمارة التاريخية والتصميم المعاصر.

قبل كل شيء، تُعدّ فاهرينج مثالية للعائلات التي لديها أطفال، ولذوي الدخل المرتفع الذين يُقدّرون الأمان والسكينة والتمتع بالطبيعة. أصبحت جولات المشي في منتزه توركينشانزبارك أو منتزه بوتزلاينسدورفر شلوسبارك جزءًا من الحياة اليومية، كما أن المدارس المرموقة وقربها من الجامعات يجعلان المنطقة مناسبة بشكل خاص للعائلات التي لديها أطفال من جميع الأعمار.

للمستثمرين بفضل استقرارها: فسوق العقارات الفاخرة يتطور بسلاسة، دون أي انخفاضات حادة، وأسعار الفلل والشقق الكبيرة في ارتفاع مطرد. وعلى عكس أحياء فيينا الحديثة، التي لا تزال في طور تطوير بنيتها التحتية، تُوفّر ڤارينج توازنًا راسخًا: شبكة اجتماعية ومواصلات متطورة، ومؤسسات ثقافية، ومطاعم، وحانات نبيذ، تُشكّل بيئة معيشية مريحة.

المغتربون والباحثون أيضًا ظروفًا معيشية مثالية هنا. تقع المنطقة على حدود الجامعات ومراكز الأبحاث، ويحافظ المجتمع الدولي على مناخ منفتح ومتعدد اللغات. من واقع خبرتي، اختار العديد من العملاء من ألمانيا وسويسرا فاهرينج تحديدًا للجمع بين الحياة الراقية والقرب من العمل والمجتمع الجامعي.

باختصار، يُعدّ الحي الثامن عشر في فيينا ملاذًا لمن يُقدّرون الجودة على التنازلات: مساكن فسيحة، وشوارع خضراء، ومدارس راقية، وسيولة استثمارية مضمونة. إنه أحد أفضل أحياء فيينا للعيش، حيث تتكامل الراحة والمكانة الاجتماعية، ويصبح شراء العقارات ليس مجرد مسألة معيشة، بل أيضًا استراتيجية مستقبلية.