الدائرة الحادية عشرة في فيينا - النضج الصناعي ومستقبله

يشاهد العديد من السياح الوافدين إلى فيينا لأول مرة كاتدرائية القديس ستيفن وقصر شونبرون والشوارع الإمبراطورية الكلاسيكية في وسط المدينة. لكن للمدينة وجه آخر - مدينة صناعية، نابضة بالحياة، مع لمحة من الماضي القاسي ومشاريع حديثة بشكل مدهش. هكذا بالضبط Simmering ، الدائرة الحادية عشرة في فيينا ، الواقعة جنوب شرق العاصمة، نفسها لسكانها وزوارها.

للوهلة الأولى، تبدو المنطقة بعيدة كل البعد عن صورة "بطاقة بريدية من فيينا". هنا، تصطف المصانع بمحاذاة المناطق السكنية، وتمر خطوط السكك الحديدية في قلب المنطقة، وتبدو الشوارع أكثر عملية من تلك الموجودة في الأحياء البرجوازية.

ولكن إذا ألقيت نظرة عن كثب، فسوف تجد جانبًا مختلفًا تمامًا: منطقة تحولت فيها محطات الغاز القديمة إلى مجمع سكني وثقافي مستقبلي، وتقع الحدائق الخضراء إلى جانب المواقع الصناعية.

تبلغ مساحة المنطقة 23.3 كيلومترًا مربعًا ، وهي مساحة مهمة لمدينة فيينا. يسكنها أكثر من 105,000 نسمة ، وهذا العدد في تزايد مستمر. تبلغ الكثافة السكانية حوالي 4,500 نسمة لكل كيلومتر مربع، مما يجعل سيميرينغ أقل "ضغطًا" من منطقة فافوريتن المكتظة بالسكان، ولكنها أكثر حيوية من المناطق المحيطة بها.

سيميرينغ منطقةٌ مليئةٌ بالتناقضات. من جهة، تُعرف بأنها "ضاحيةٌ للطبقة العاملة"، وتُعتبر أحيانًا من "المناطق المهمشة" في فيينا. من جهةٍ أخرى، تضمّ حديقة زينترالفريدهوف، أكبر حديقة في المدينة، ومجمعاتٍ سكنيةً حديثةً بالقرب من محطة الوقود، ومراكزَ مواصلاتٍ استراتيجيةً (خط مترو U3، ومطار شفاشت، ومحطة Simmering ).

وهكذا، يمكن وصف الدائرة الحادية عشرة بأنها "مدينة داخل مدينة": فهي توفر السكن، وفرص العمل، ووسائل النقل، والحدائق، والمرافق الثقافية، وحتى معالمها السياحية الخاصة. بالنسبة للبعض، يُنظر إليها على أنها "حيٌّ موبوء بالجريمة"، بينما يراها آخرون مكانًا مريحًا وبأسعار معقولة للعيش.

يعود تاريخ المنطقة إلى العصور الوسطى. ويعود أول ذكر لمستوطنة في موقع سيميرينغ الحالي إلى القرن الثالث عشر. آنذاك، كانت قرية صغيرة يعمل سكانها في الزراعة وزراعة الكروم.

القرن التاسع عشر: التصنيع

تغير الوضع جذريًا في القرن التاسع عشر. شهدت فيينا نموًا سريعًا، وبدأت ضواحيها الشرقية تتطور إلى منطقة صناعية. ظهرت في سيميرينغ مصانع الطوب والورش والمصانع، وخاصةً عدادات الغاز - وهي أسطوانات ضخمة يبلغ ارتفاعها حوالي 70 مترًا، كانت تخزن الغاز لإضاءة الشوارع وتدفئة المنازل.

في عام ١٨٩٢، أصبحت سيميرينغ رسميًا جزءًا من فيينا. ومنذ ذلك الحين، أصبحت حيًا نموذجيًا للطبقة العاملة، تجذب المهاجرين من جمهورية التشيك والمجر وكرواتيا وأجزاء أخرى من النمسا والمجر. شهدت المنطقة نموًا سريعًا، مع بناء منازل ومتاجر ومدارس جديدة.

في النصف الأول من القرن العشرين، رسّخت سيميرينغ مكانتها كحيّ للطبقة العاملة. خلال "فيينا الحمراء" ، شُيّدت هنا مساكن جماعية، موفرةً مساكن بأسعار معقولة للأسر ذات الدخل المحدود. واكتسبت المنطقة سمعة طيبة كمركز صناعي، يوظّف عشرات الآلاف من العمال.

خلال الحرب العالمية الثانية، كانت سيميرينغ هدفًا للغارات الجوية : إذ كانت المصانع ومخازن الغاز ومحطة الطاقة ذات أهمية استراتيجية. دُمرت العديد من الأحياء، ولكن أُعيد بناؤها في سنوات ما بعد الحرب.

مع نهاية القرن العشرين، أصبحت خزانات الغاز قديمة الطراز: لم تعد تُستخدم لتخزين الغاز. وبرز السؤال: هل نهدمها أم نحافظ عليها؟ وفي النهاية، اتُخذ القرار بإعادة بنائها.

في عام ٢٠٠١، حُوِّلت هذه المباني الصناعية العملاقة سابقًا إلى "غازوميتر سيتي" . ضمّ المجمع شققًا سكنية، ومساكن طلابية، ومكاتب، ومتاجر، ودار سينما، وقاعة حفلات موسيقية. احتفظت واجهات المباني بطابعها التاريخي، بينما أصبحت التصميمات الداخلية رمزًا للعمارة الحديثة. أصبح هذا المشروع بمثابة إعادة صياغة حقيقية للمنطقة: فلأول مرة، بدأت سيميرينغ تُعتبر ليس فقط ضاحية للطبقة العاملة، بل أيضًا منطقة مستقبلية.

تقع منطقة سيميرينغ في الجزء الجنوبي الشرقي من فيينا، وتُعتبر بوابة المدينة. تحدها من الغرب شارع فافوريتين العاشر، ومن الشمال شارع لاندشتراسه الثالث، ومن الشمال شارع ليوبولدشتات الثاني، وتمتد إلى حدود العاصمة شرقًا. ومن هنا تبدأ الطرق السريعة المؤدية إلى مطار شفاشت الدولي، وتقع المناطق الصناعية.

تبلغ المساحة الإجمالية للمنطقة ٢٣.٣ كيلومترًا مربعًا ، مما يجعلها من أكثر المناطق اتساعًا داخل حدود المدينة. يبلغ عدد سكانها حوالي ١٠٥ آلاف ، ويتزايد عدد سكانها بفضل التوسعات السكنية الجديدة والهجرة.

ليس الغلي متجانسًا. داخله، يمكن تحديد عدة مناطق مميزة، لكل منها جو وعمارة ومستوى معيشة مختلف تمامًا:

1. 1. المنطقة الشمالية (غازوميتر، شارع إردبيرج، ناهي U3).
      تُمثل هذه المنطقة واجهة "السيمرينج الجديد". تضم أربعة من أشهر شركات الغاز، التي حُوِّلت إلى مجمعات سكنية وثقافية، بالإضافة إلى أحياء حديثة تضم مبانٍ ومكاتب ومراكز تسوق جديدة. يُعد هذا الجزء من المنطقة الأقرب إلى مفهوم "أحياء فيينا المرموقة" داخل المنطقة.
   2. الجزء المركزي (إنكبلاتس، جايزلبيرغ، Simmering أو هاوبتشتراسه). حيّ كلاسيكيّ للطبقة العاملة، حيث حافظ على مبانيه الجماعية التي تعود للقرن العشرين، ومبانيه السكنية القديمة، وأسواقه، ومتاجره الرخيصة. يتميز بكثافة سكانية عالية، مع وجود العديد من المهاجرين والطلاب.
      غالبًا ما تُعتبر هذه المنطقة "متعددة الثقافات" أو حتى "محرومة" في فيينا، مع أنها تظلّ الأنسب من حيث أسعار السكن بالنسبة للعديد من العائلات.
   3. الجزء الجنوبي (زينترالفريدهوف، ألبرن، لاير فالد).
      منطقة خضراء وهادئة، تضمّ زينترالفريدهوف، أكبر حديقة ومقبرة في المدينة، بالإضافة إلى مناطق غابات ومناطق سكنية منخفضة الكثافة. تجذب هذه المنطقة العائلات التي لديها أطفال، وأولئك الذين يُقدّرون الهدوء والسكينة، لكنهم على استعداد لقبول البعد عن مركز المدينة.

ما يميز سيميرينغ هو تباينها الصارخ داخل حي واحد. شمالاً وغرباً، يمكن رؤية مبانٍ عصرية وأحياء جديدة بالقرب من مدينة غازوميتر: واجهات زجاجية لامعة، ونوادي، وقاعات حفلات موسيقية، وشقق عصرية.

تعتبر هذه القطعة من سيميرينغ بمثابة "فيينا جديدة" تستهدف الشباب والمغتربين وأولئك الذين يريدون العيش في مجمعات أنيقة ومريحة.

لكن ما إن تمشّ بضعة كيلومترات داخل المنطقة حتى تتغير الصورة. تُذكّر الأحياء القديمة للطبقة العاملة، بمبانيها التي تعود إلى أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، بماضي المنطقة. هنا، لا تزال تجد مزارع بواجهات متهالكة، وساحات ضيقة، ومتاجر صغيرة، ومقاهي رخيصة. بالنسبة للبعض، هذا هو "جو فيينا الحقيقي"، بينما بالنسبة لآخرين، هو تذكير بأن المنطقة لم تنجُ بالكامل من التجديد.

يتميز الجزء الجنوبي من سيميرينغ بأجواء هادئة، شبه ريفية. مركز زينترالفريدهوف والحدائق المجاورة شعورًا بالدفء والسكينة. هنا، يُمكنكم التنزه على طول الشوارع الطويلة، أو ركوب الدراجات، أو الاستمتاع بنزهة. تختار العديد من العائلات هذا الجزء من المنطقة لمزيجه بين السكن بأسعار معقولة وقربه من الطبيعة.

غالبًا ما يُطلق مُخططو المدن على منطقة سيميرينغ اسم "فيينا مُصغّرة". فهي تضمّ كل شيء: صناعة، ومشاريع سكنية، ومساحات إبداعية، ومساحات خضراء شاسعة. يصعب وصف هذه المنطقة بكلمة واحدة: إنها مُتعددة الأوجه، نابضة بالحياة، ودائمة التطوّر. هذا المزيج يجعلها جذابة للسكان والمستثمرين والسياح.

يبلغ عدد سكان سيميرينغ حوالي 105,000 نسمة ، وهذا العدد في ازدياد مستمر. تتميز المنطقة بكثافة سكانية متوسطة، حوالي 4,500 نسمة لكل كيلومتر مربع. هذا يجعلها أقل كثافة سكانية من جارتها فافوريتن، لكنها لا تزال حيوية. تنبض المنطقة بالحياة بفضل الكثافة السكانية العالية على طول الشوارع الرئيسية والأجواء متعددة الثقافات التي يشجعها السكان المحليون.

تعتبر منطقة سيميرينغ منطقة متعددة الثقافات حقًا في فيينا .

تاريخيًا، هاجر إلى هنا عمال من بوهيميا ومورافيا والمجر. بعد الحرب العالمية الثانية، استقرت هنا جاليات مهاجرة من البلقان، وبدءًا من ستينيات القرن الماضي، توافدت أعداد كبيرة من الأتراك واليوغوسلاف إلى المنطقة، مدعوين كعمال ضيوف للعمل في المصانع ومواقع البناء.

ازدادت موجات الهجرة الجديدة ، من سوريين وأفغان وعرب وشرق أوروبيين. وبفضل قربها من مطار شفاشت ومراكزها اللوجستية الرئيسية، أصبحت المنطقة وجهةً مثاليةً للمغتربين العاملين في قطاعي النقل والخدمات.

اليوم، تتحول نزهة على طول Simmering الرئيسي إلى رحلة قصيرة حول العالم: يمكنك سماع اللهجات التركية والصربية والكرواتية، بالإضافة إلى العربية، وبالطبع الألمانية. هنا، تنتشر مطاعم حلال، ومحلات توابل شرقية، ومخابز فيينا التقليدية. يُمثل هذا المزيج الثقافي كنزًا وتحديًا للمنطقة في آن واحد.

بالمقارنة مع المناطق "البرجوازية" مثل المنطقة الأولى ( Innere Stadt ) أو المنطقة التاسعة عشرة ( Döbling )، فإن منطقة Simmering أصغر سناً .

• يأتي الشباب إلى هنا بسبب انخفاض أسعار الإيجار.
• يختار الطلاب الشقق القريبة من محطة مترو U3 أو بالقرب من FH Campus Wien ، والذي يقع على مسافة قريبة جدًا.
• تجد العائلات الشابة التي لديها أطفال حلاً وسطًا بين السعر والراحة هنا: حيث تضم المنطقة العديد من المدارس ورياض الأطفال والمساحات الخضراء.

في الوقت نفسه، لا يزال حي سيميرينغ موطنًا للمتقاعدين الذين عاشوا في نفس المزارع لعقود. هذا التباين بين الأجيال يُشكّل الطابع المميز للحي: إذ قد يسكن الطلاب وكبار السن من سكان فيينا في مبنى، بينما تسكن عائلات مهاجرة كبيرة في المبنى المجاور.

من حيث مستوى الدخل، تُعتبر المنطقة ضمن "الثلث الأوسط" من المدينة. لا يوجد فيها تركيز للأغنياء فقط أو الفقراء فقط، لكن الفجوة ملحوظة:

• في المناطق القديمة، يمكن أن تبدأ الإيجارات من 11 إلى 12 يورو/متر مربع، مما يجعل السكن في متناول الطلاب والعمال.
• في المجمعات الجديدة بالقرب من مدينة غازوميتر، تقترب الأسعار من تلك الموجودة في المناطق المرموقة: 16-18 يورو/م² للإيجار، بينما تصل أسعار الشراء إلى 6000-7000 يورو/م².

يُظهر هذا النطاق السعري أن سيميرينغ ليست منطقةً فقيرةً تمامًا في فيينا، وليست منطقةً راقيةً. إنها حيٌّ يُمكن فيه لمبنى بسيط من خمسة طوابق يضمّ مساكن بأسعار معقولة أن يتجاور مع مجمع سكني حديث يضمّ شققًا فاخرة.

إذا قمنا بتقسيم سكان المنطقة إلى مجموعات، فسنحصل على صورة مثيرة للاهتمام:

1. العمال والمهاجرون
   غالبية السكان. يعمل الكثير منهم في المصانع (سيمنز، ليو فارما)، أو في قطاع الخدمات اللوجستية، أو البناء. وقد استقرت عائلاتهم في المنطقة منذ زمن طويل، وهي تُشكل الحياة اليومية لسكان سيميرينغ: الأسواق، والمتاجر الصغيرة، والمقاهي.
2. الطلاب والمهنيون الشباب.
   بفضل قرب الجامعات وانخفاض الإيجارات، يُشكلون نسبة كبيرة من المستأجرين. يمكن العثور عليهم في مدينة غازوميتر، ومساكن الطلاب، والشقق القريبة من المترو.
3. عائلات متوسطة الدخل.
   غالبًا ما تستقر في جنوب المدينة، بالقرب من مركز المدينة والمساحات الخضراء. يُقدّرون الهدوء والحدائق وسهولة الوصول إلى المدارس.
4. الوافدون والمستثمرون.
   المقيمون الجدد الذين يشترون شققًا في مجمعات سكنية راقية من غازوميتر. يُقدّرون السكن العصري وسهولة المواصلات إلى مركز المدينة والمطار.

سيميرينغ حيٌّ تتشابك فيه الطبقات التاريخية والتطورات الجديدة بوضوح. في أحد الأحياء، ستجد وحدات سكنية مشتركة تسكنها عائلات منذ ثلاثة أجيال، بينما في حي آخر، ستجد أبراج غازوميتر الزجاجية، موطنًا لشباب متخصصين في تكنولوجيا المعلومات ومتخصصين دوليين.

هذا التباين يخلق جوًا من التنوع : قد تبدو المنطقة صاخبة، بل فوضوية، لكن هذا تحديدًا هو مصدر حيويتها. بالنسبة للبعض، يُعد هذا عيبًا - إذ تبدو سيميرينغ كضاحية للطبقة العاملة. أما بالنسبة لآخرين، فهو ميزة: إذ تُقدم إيقاع الحياة الحقيقي لمدينة أوروبية كبيرة، دون بريق، ولكن بوعود.

يتميز حي سيميرينغ بتنوع سكني نادر في فيينا. ستجد هنا كل شيء، من أحياء العمال القديمة والمساكن البلدية من حقبة "فيينا الحمراء"، إلى المجمعات السكنية الحديثة لرجال الأعمال بالقرب من مدينة غازوميتر. ولهذا السبب، تُعتبر المنطقة بأسعار معقولة وفرصة استثمار واعدة.

يرتبط تطورها ارتباطًا وثيقًا بالتاريخ: ففي السابق كانت منطقة صناعية يتنقل فيها العمال، أصبحت اليوم واحدة من المناطق التي يتعايش فيها القديم مع الحديث للغاية.

تُعد منطقة سيميرينغ من المناطق التي الشقق البلدية (Gemeindebau ) على حصة سوقية كبيرة. ووفقًا لمدينة Wien ، فإن ما يقارب 20-22% من مخزون المساكن في المنطقة مملوكة للمدينة، وتُؤجر للسكان بأسعار تفضيلية.

شُيّدت هذه المجمعات في عشرينيات وثلاثينيات القرن الماضي، خلال حقبة "فيينا الحمراء". وهي عبارة عن مبانٍ سكنية واسعة ذات ساحات ومساحات خضراء وبنية تحتية ملائمة. ولا تزال هذه الشقق مطلوبة حتى اليوم، فهي تُعد مسكنًا للمتقاعدين والطلاب والعائلات الشابة التي لديها أطفال والعمال.

يجعل السكن الاجتماعي المنطقة جذابة لأولئك الذين يبحثون عن إيجارات منخفضة مع روابط نقل جيدة .

يتألف جزء كبير من مساكن سيميرينغ من مبانٍ تعود إلى أواخر القرن التاسع عشر ومنتصف القرن العشرين . شُيّد العديد منها كشقق سكنية أو مساكن لعمال المصانع والطواحين. تتميز الهندسة المعمارية هنا بطابعها النفعي، دون أي زخارف غير ضرورية، مما يعكس الطابع العمالي للمنطقة.

ومع ذلك، في العقود الأخيرة، استثمرت سلطات المدينة بنشاط في تجديد المباني القديمة . ويشمل البرنامج ما يلي:

• ترميم الواجهات،
• تحسين العزل وكفاءة الطاقة،
• تحسين الساحات والأماكن العامة،
• افتتاح المقاهي والمحلات التجارية في الطوابق الأرضية.

وتساعد مثل هذه المشاريع على التخلص من سمعة "الحي السيء" وتحويل المساكن القديمة إلى مساكن مريحة مزودة بوسائل الراحة الحديثة.

على مدى العقدين الماضيين، أصبحت سيميرينغ موقعًا لتجارب تطوير حضري كبرى غيّرت تمامًا مفهوم المنطقة. فبينما كانت مقتصرة في السابق على المصانع وأحياء الطبقة العاملة، أصبحت اليوم موطنًا لبعضٍ من أغرب وأرقى المجمعات السكنية في العاصمة.

• مدينة غازوميتر مشروع فريد لتجديد أربعة مستودعات غاز سابقة. يضم المشروع شققًا سكنية، ومساكن طلابية، وسينما، ومتاجر، ومركزًا للياقة البدنية، وقاعة حفلات موسيقية. ويحتضن طلابًا وخبراء أثرياء.
• المجمعات السكنية بالقرب من Simmering Bahnhof و Enkplatz عبارة عن مباني حديثة بها جراجات تحت الأرض وشرفات خضراء وشقق من فئة رجال الأعمال.
• مشاريع غرينزي ألبيرن هي عبارة عن مجمعات سكنية منخفضة الارتفاع تقع بالقرب من المناطق الخضراء، وتستهدف العائلات.

وهكذا، تخرج سيميرينغ تدريجيًا من دائرة "ضواحي الطبقة العاملة". فالتطورات الجديدة تجعلها جذابةً لسكان فيينا الأثرياء والمستثمرين، على الرغم من أن الصورة العامة للمنطقة لا تزال متباينة: فالأحياء القديمة للطبقة العاملة تقع إلى جانب مشاريع تطوير جديدة مرموقة.

يعتبر سوق العقارات في سيميرينغ غير متجانس إلى حد كبير.

• شراء منزل:
  • في المزارع والمنازل القديمة التي يعود تاريخها إلى القرنين التاسع عشر والعشرين - من 4900 يورو للمتر المربع،
  • في المجمعات الجديدة في Gasometer - 6000-7000 يورو للمتر المربع.
• سكن للإيجار:
  • في المنازل القديمة - 11-12 يورو/م²،
  • في الشقق الجديدة - 15–18 يورو/م².

حقيقة مثيرة للاهتمام: في عام ٢٠٢٤، ارتفع متوسط ​​سعر المساكن في سيميرينغ بنسبة ٦.٨٪، متجاوزًا متوسط ​​سعرها في فيينا. ويعزو الخبراء ذلك إلى جاذبية المنطقة للمستثمرين، الذين يعتبرون شقق غازوميتر بشكل متزايد أصلًا موثوقًا.

وبالتالي، قد يصل الفرق بين القطاعين القديم والجديد إلى 40-50%. وهذه ميزة فريدة لمنطقة سيميرينغ: فهي منطقة سكنية بأسعار معقولة ومنطقة استثمارية واعدة في آن واحد.

يتميز الملف الاجتماعي لسكان المنطقة بالتنوع، وهو ما يعطي المنطقة ديناميكيتها الخاصة.

1. الطلاب والمهنيون الشباب شققًا بالقرب من محطات غازوميتر والمترو. يُقدّرون القرب من الجامعات وفرصة السكن في حي عصري بأسعار معقولة نسبيًا (في مساكن الطلاب أو شقق الطلاب).
2. العمال والمهاجرون تقليديًا في شقق البلدية والمباني القديمة. وتعيش هنا عائلات عديدة منذ أجيال، وتدعم المتاجر والمقاهي وورش العمل المحلية.
3. العائلات متوسطة الدخل الأحياء الجنوبية، الأقرب إلى مركز المدينة والمساحات الخضراء. فهي أكثر هدوءًا وسكينة، وتضم عددًا أكبر من المدارس والحدائق، مما يجعلها مناسبة للأطفال.
4. المستثمرون والمغتربون المشاريع الجديدة القريبة من U3 وGasometer City. فهم يستمتعون بمزيج من الراحة والمكانة الاجتماعية وسهولة المواصلات إلى مركز المدينة والمطار.

منطقة سيميرينغ مليئة بالتناقضات، ويعتمد اختيارك للسكن فيها بشكل كبير على نمط حياتك. لتجنب الوقوع في خطأ، من المهم أن تفهم مسبقًا ما تتوقعه من الشقة والمنطقة.

1. سيستمتع الطلاب والمهنيون الشباب محطة غازوميتر ومحطة Simmering يضمن أجواءً ترفيهيةً نابضة بالحياة.
2. العائلات التي لديها أطفال بالانتقال إلى الجزء الجنوبي من المنطقة ، الأقرب إلى مركز زينترالفريدهوف والحدائق. فهو أكثر هدوءًا، وهواءه أنظف، ومدارسه جيدة. يختار العديد من الآباء الأحياء القريبة من هيردربارك وهيبلربارك، فهي مناسبة للتنزه مع الأطفال وآمنة مساءً.
3. يُنصح المستثمرون مدينة غازوميتر وعلى طول الطريق السريع U3. تُقدم هذه المجمعات عوائد إيجارية عالية، وتشهد أسعار الشقق ارتفاعًا أسرع من متوسط ​​أسعارها في فيينا. تُعد الاستوديوهات الصغيرة والشقق المكونة من غرفتي نوم جذابة بشكل خاص، حيث يُمكن تأجيرها بسهولة للطلاب والمغتربين.
4. المتقاعدون براحة أكبر في مباني المزارع القديمة والأحياء الهادئة القريبة من حدود غرينز ألبيرن . تتميز هذه المناطق بإيقاع حياة أكثر هدوءًا، ومساحات خضراء، وحركة مرور أقل. يُقدّر كبار السن هذه المباني لأجوائها المريحة، حيث تقع المتاجر والصيدليات دائمًا على مقربة منهم.
5. لمن يسافرون كثيرًا أو يعملون خارج المدينة ، تُعدّ الشقق القريبة من Simmering أو أقرب إلى الطريق السريع A4 خيارًا مثاليًا. يبعد مطار شفاشت 15 دقيقة فقط عن هنا، مما يجعل المنطقة مناسبة لموظفي شركات الطيران والطيارين ومضيفي الرحلات ومسافري الأعمال.

نصيحة: قبل الشراء، اقضِ بضعة أيام في مناطق مختلفة من سيميرينغ. جرّب استئجار شقة من Gasometer، ثم شقة أخرى أقرب إلى الأحياء الجنوبية. سيكون الفرق في الأجواء مذهلاً: فالمنطقة الأولى أكثر حيويةً وحداثةً، بينما الثانية خضراء وهادئة.

سيميرينغ ليست منطقة صناعية فحسب، بل هي أيضًا مكان ذو بنية تعليمية قوية. ورغم أن المنطقة لا تضم ​​جامعة مثل فافوريتن، إلا أنها تضم ​​العديد من المدارس والصالات الرياضية التي تُشكل مجتمعًا محليًا نابضًا بالحياة. علاوة على ذلك، فإن قربها من حرم FH Wien والجامعات الأخرى يجعلها جذابة للطلاب الباحثين عن سكن بأسعار معقولة.

تضم المنطقة مؤسسات حكومية وخاصة. ويتألف جوهر هذه المؤسسات من مدارس حكومية وصالات رياضية، تُعدّ الطلاب للالتحاق بالجامعات.

الجدول: المؤسسات التعليمية الرئيسية في سيميرينغ

بالنسبة للعديد من العائلات، يُعدّ قرب المدارس عاملاً أساسياً عند اختيار السكن. وتنتشر حول المؤسسات التعليمية مراكز مجتمعية صغيرة تضم مقاهي ومتاجر ومكتبات.

يتجاوز دور التعليم في سيميرينغ المناهج الدراسية. فبالنسبة لمنطقة كانت تُعتبر ضواحي فيينا الصناعية لعقود، كان الأساس التعليمي المتين عاملاً أساسياً في تحولها.

1. تشكيل هوية جديدة.
   كان الـ"سيميرينج" مرتبطًا في السابق بالمصانع وورش إصلاح الترام ومحطات الوقود. أما اليوم، فتُشكّل المدارس المحلية والمدارس الثانوية واقعًا مختلفًا: حيّ يحصل فيه الأطفال على تعليم جيد يضاهي أقرانهم في الأحياء "البرجوازية". ويتزايد اختيار الآباء للشقق القريبة من المدارس ليتمكن أطفالهم من الوصول إلى البرامج التعليمية الحديثة.
2. التعددية الثقافية ميزة إضافية.
   العديد من الفصول الدراسية في سيميرينغ متعددة اللغات: يدرس هنا أطفال من عائلات تركية وصربية وعربية وأوروبية شرقية. بالنسبة للبعض، يُمثل هذا تحديًا (لتفاوت مستويات إجادة اللغة الألمانية وضرورة الاندماج)، ولكنه بالنسبة لآخرين ميزة إضافية كبيرة. ينشأ الأطفال في بيئة تُغرس فيها قيم التسامح والحوار بين الثقافات منذ الصغر.
3. دورات للكبار.
   "VHS Simmering " عنصرًا أساسيًا في السياسة الاجتماعية. تُساعد دورات اللغة الألمانية للمهاجرين المقيمين الجدد على الاندماج، وتتيح البرامج المهنية (مثل تكنولوجيا المعلومات، والمحاسبة، والتصميم، والطهي) للكبار تغيير مساراتهم المهنية أو تحسين مهاراتهم. تُمثّل هذه فرصةً للعديد من العائلات لتحسين وضعهم المالي، وبالتالي ترسيخ وجودهم في المنطقة.
4. البعد الثقافي للتعليم.
   مدرسة الموسيقى والمكتبات تجعل من سيميرينغ ليس مجرد "منطقة تعليمية"، بل مركزًا ثقافيًا حقيقيًا. تُقام هنا حفلات موسيقية طلابية، وأمسيات أدبية، ونوادي للمراهقين. كل هذا يُعزز "القوة الناعمة" للمنطقة: فهي لا تُصبح مجرد مكان للعمل، بل أيضًا مشهدًا ثقافيًا نابضًا بالحياة.
5. جاذبية للعائلات والمستثمرين.
   بالنسبة للعائلات التي لديها أطفال، يُعدّ وجود المدارس القريبة أمرًا بالغ الأهمية. فالأحياء التي تضم مدارس وثانويات قوية تُصبح تلقائيًا أكثر جاذبية لمشتري المنازل. كما يأخذ المستثمرون هذا الأمر في الاعتبار: فالشقق القريبة من المؤسسات التعليمية أسهل في التأجير.

تلتقي هنا جميع وسائل النقل: المترو والترام والحافلات والسكك الحديدية، كما يقع الطريق السريع A4 ومطار شفاشت على بُعد دقائق قليلة بالسيارة. وقد ساهم قطاع النقل في تطوير المنطقة، وهو أحد الأسباب الرئيسية لشعبيتها بين الطلاب والعمال المهاجرين وموظفي الشركات العالمية.

في حين تشتهر فافوريتين بأنها "مدينة داخل مدينة" مكتظة بالسكان، يمكن وصف سيميرينغ بأنها "مركز" - مكان تتشابك فيه الحياة الحضرية مع الخدمات اللوجستية والتدفقات الدولية.

العمود الفقري لنظام النقل هو خط U3، الذي ينتهي في سيميرينغ. هذا ليس مجرد راحة، بل ميزة استراتيجية:

• لسكان Gasometer City الوصول إلى وسط فيينا في Stephansplatz في 12 إلى 15 دقيقة.
• يصل تلاميذ المدارس والطلاب من Enkplatz بسرعة إلى الجامعات في المناطق المركزية.
• العمال والموظفون من الأحياء المحيطة Simmering بين السكن بأسعار معقولة والوصول المباشر بالمترو إلى المناطق التجارية.

محطة U3 Simmering مركزًا للنقل: تتقاطع فيها خدمات المترو والحافلات وقطارات الركاب. هذا يضمن عدم عزلة المنطقة، بل اندماجها في إيقاع المدينة.

الترام جزءًا لا يتجزأ من الحياة. ويحمل الخط 71 رمزية خاصة: حتى في القرن العشرين، كان أهل فيينا يمزحون قائلين: "سيركب كل فييني الخط 71 يومًا ما" - ففي النهاية، ينقل الترام الناس مباشرةً إلى المقبرة المركزية. واليوم، يربط هذا الخط مركز المدينة بالمناطق السكنية في سيميرينغ، ويظل جزءًا من الهوية الثقافية للمنطقة.

الحافلات ضواحي المدينة، وتربطها بالمناطق الصناعية والمطار والمناطق المجاورة. ويحظى الخطان 76A/B و 79A/B ، اللذان يربطان المجمعات السكنية الجنوبية بالمترو، بشعبية خاصة.

السكك الحديدية. محطة Wien Simmering بانهوف قطارات المترو وقطارات الركاب. يتيح ذلك للسكان الوصول بسرعة إلى النمسا السفلى، وهو أمر مهم للعاملين خارج العاصمة.

يلعب حي سيميرينغ دورًا مميزًا في نظام النقل في فيينا بفضل موقعه المميز. فهو يعزل الجزء الجنوبي الشرقي من المدينة ويتحكم في مداخل الطرق السريعة.

الطريق السريع الرئيسي هو الطريق السريع A4 الشرقي ، الذي يربط فيينا ليس فقط بمطار شفاشت الدولي، بل أيضًا بالحدود المجرية. وهذا يُمثل ميزة كبيرة للسكان والشركات.

• يمكن الوصول إلى المطار في غضون 10-15 دقيقة فقط،
• تستغرق الرحلة إلى براتيسلافا حوالي 40-45 دقيقة،
• يوفر الطريق A4 سهولة الوصول إلى الريف النمساوي السفلي.

ليس من قبيل الصدفة أن تشهد مراكز الخدمات اللوجستية والمستودعات نموًا سريعًا في سيميرينغ: فالشركات تُقدّر قرب المطار والقدرة على شحن البضائع إلى الخارج بسرعة. وتزداد المنطقة جاذبيةً للشركات الدولية، ولكن لهذا الأمر جانبًا سلبيًا.

سلبيات على السكان: يُسبب السكن بالقرب من الطرق السريعة ضوضاءً وازدحامًا مروريًا مستمرًا للشاحنات. ويتجلى هذا بشكل خاص في الجزء الشرقي من المقاطعة، بالقرب من ألبرن، حيث تقع المناطق الصناعية ومحطات الشحن. ورغم تطبيق المدينة حواجز الضوضاء وتطويرها للمساحات الخضراء، لا يزال السكان يواجهون مشاكل مرورية.

وهكذا فإن إمكانية الوصول إلى وسائل النقل في سيميرينغ هي سلاح ذو حدين: فهي توفر النمو الاقتصادي والراحة للأعمال التجارية، ولكنها في الوقت نفسه تخلق صورة "الضواحي الصناعية".

تُعدّ مواقف السيارات مشكلةً مُلحّةً دائمًا في سيميرينغ. فمن جهة، تُعتبر منطقةً صناعيةً ذات كثافة مرورية عالية. ومن جهةٍ أخرى، تضمّ العديد من المباني السكنية القديمة، التي شُيّدت قبل عصر امتلاك السيارات على نطاقٍ واسع، عندما لم يكن السكان بحاجةٍ إلى مواقف سيارات.

تُعدّ مواقف السيارات مشكلةً مُلحّةً للغاية في أحياء سيميرينغ القديمة، لا سيما في الشوارع الموازية لشارع Simmeringالرئيسي، حيث تبلغ كثافة المباني ذروتها. صُممت هذه المباني، التي شُيّدت في القرنين التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، في فترةٍ لم يكن فيها أحدٌ يمتلك سيارة. ولا تكاد ساحات هذه المباني تتسع للمساحات الخضراء والمباني الملحقة، مما يجعل ركن السيارات فيها أمرًا مستحيلًا.

كثيراً ما يُشير سكان المزارع القديمة والمباني السكنية إلى أن "العودة إلى منازلهم مساءً تُصبح أشبه بلعبة يانصيب" - سواءً وجدوا مكاناً شاغراً بالقرب من منازلهم أو اضطروا للقيادة حول الحي لمدة 20-30 دقيقة. ويصعب الأمر بشكل خاص على من يعملون في وسط المدينة ويعودون إليها بعد الساعة السادسة مساءً، حيث تكون الشوارع مكتظة بالسيارات.

يتفاقم الوضع بسبب قيام العديد من السكان بتخزين سياراتهم التي لا يستخدمونها إلا من حين لآخر. تشغل سيارات الكراج القديمة مساحةً كبيرة، رغم أن أصحابها لا يستخدمونها إلا في عطلات نهاية الأسبوع. وفي منطقة ذات كثافة سكانية عالية، يُصبح هذا الأمر مصدر إزعاج حقيقي.

مشكلة أخرى هي ضيق الشوارع . في الجزء التاريخي من سيميرينغ، بُنيت الطرق لحركة الترام والمشاة، لذا فإن أي سيارة متوقفة الآن تجعل حركة المرور في الاتجاهين شبه مستحيلة. غالبًا ما تتعطل الحافلات والشاحنات حتى يتمكن السائقون من نقل سياراتهم.

بالنسبة للعديد من العائلات الشابة، هذا هو سبب انتقالهم إلى مجمعات سكنية جديدة مزودة بمواقف سيارات تحت الأرض. لا تزال الأحياء القديمة جذابة من حيث السعر، لكن توفر مواقف السيارات غالبًا ما يفوق جميع المزايا الأخرى.

وتعمل المدينة على معالجة هذه المشكلة من خلال Parkpickerl ، وهو تصريح خاص للسكان.

• تكلفة التصريح منخفضة نسبيا،
• فهو يسمح للسكان بركن سياراتهم في شوارع حيهم دون خوف من الحصول على غرامة،
• ومع ذلك، فإن وجود سمك البايكرل لا يضمن وجود مساحة خالية.

في سيميرينغ، تقع المنطقة بأكملها تقريبًا تحت منطقة باركبيكرل، مما يجلب الانضباط إلى الوضع، لكنه لا يخفف الازدحام.

يختلف الوضع تمامًا في المباني الجديدة قرب مدينة غازوميتر وفي ضواحيها الجنوبية. فهناك، تُراعى المعايير الحديثة منذ مرحلة التصميم:

• جراجات تحت الأرض،
• مواقف خاصة للسيارات في الساحات،
• محطات شحن السيارات الكهربائية.

يوفر هذا النهج على السكان وقت البحث عن موقف سيارات مساءً، ويضمن سلامة سياراتهم ودراجاتهم. كما تُطبّق بعض المجمعات السكنية، مثل إنكبلاتز، خدمات إضافية، تشمل أنظمة المنازل الذكية لإدارة مواقف السيارات، والمراقبة بالفيديو، ومناطق مشاركة السيارات.

هذا مهمٌّ للعائلات بشكلٍ خاص: فإمكانية العودة إلى المنزل دون ضغوط، وركن السيارة، والدخول الفوري إلى الشقة تُحسّن من راحة المعيشة. بالنسبة للمستثمرين، يُمثّل هذا دافعًا لرفع الإيجارات: فالمستأجرون على استعداد لدفع المزيد مقابل مساكن حديثة مُجهّزة بوسائل راحة مُريحة.

تتجه فيينا باستمرار نحو سياسة "سيارات أقل، مساحات عامة أوسع ". ويتجلى هذا بوضوح في منطقة سيميرينغ، حيث تم تحويل بعض مواقف السيارات القديمة إلى حدائق صغيرة وملاعب.

إن هذا النهج يجذب الأسر الشابة، ولكنه يثير غضب سائقي السيارات، الذين يجدون صعوبة متزايدة في العثور على مكان.

لا يمكن وصف منطقة سيميرينغ بأنها منطقة ذات "دين واحد سائد". هنا، كما هو الحال في جميع أنحاء فيينا، يعكس المشهد الديني تعدد جنسيات السكان. تتعايش الكاثوليكية والأرثوذكسية والإسلام والبروتستانتية، وحتى البوذية، في مساحة صغيرة نسبيًا. هذا التنوع يجعل المنطقة مثيرة للاهتمام، ولكنه يترك أيضًا أثرًا على صورتها.

الكنائس الكاثوليكية هي اللمسات المعمارية الرئيسية.

• كنيسة القديس لورانس (Pfarrkirche St. Laurenz) هي إحدى أقدم الكنائس، وقد نشأت حولها "السيمرينج القديمة". بالنسبة للسكان المحليين، فهي ليست مكانًا للصلاة فحسب، بل رمز ثقافي للمنطقة أيضًا.
• كنيسة القديس كارل بوروموس في المقبرة المركزية رمزًا مميزًا للمنطقة. صُممت هذه الكنيسة، المصممة على طراز الفن الحديث، لتكون نصبًا تذكاريًا، ولا تزال تُبهر بعظمتها.

الرعايا الأرثوذكسية بفضل الحضور القوي للجالية الصربية والرومانية في الخارج. وأصبحت هذه الرعايا مراكز جذب مهمة، إذ تُقام فيها الشعائر الدينية، ومدارس الأحد للأطفال، والأعياد الوطنية، مما يُساعد المهاجرين على الحفاظ على هويتهم الثقافية.

المراكز والمساجد الإسلامية مكانةً خاصة. فهي ليست مجرد فضاءات روحية، بل مراكز اجتماعية أيضًا بالنسبة للجالية التركية والعربية. فهي تُقدم دورات لغوية، وتناقش قضايا الاندماج، وتساعد الوافدين الجدد في الحصول على الوثائق. وغالبًا ما تُشكل هذه المؤسسات "جسرًا" بين المقيمين الجدد والمجتمع النمساوي.

المركز البوذي جزء صغير ولكنه ذو دلالة. يرمز إلى انفتاح سيميرينغ على التقاليد، حتى تلك الغريبة منها في فيينا. تُقام هنا جلسات تأمل وفعاليات ثقافية ومهرجانات للطعام والموسيقى التايلاندية.

تتعلم سيميرينغ تدريجيًا تحويل ماضيها الصناعي إلى تراث ثقافي. فحيث كانت المصانع ومحطات الغاز قائمةً، تُقام الآن حفلات موسيقية ومعارض ومهرجانات.

مدينة غازوميتر هي المركز الثقافي الرئيسي للمنطقة. خضعت هذه المستودعات الأربعة العملاقة للغاز لتجديد فريد في بداية القرن الحادي والعشرين، وتضم شققًا سكنية، ومساكن طلابية، وقاعة حفلات موسيقية، ودار سينما، ومتاجر. واليوم، لا يجذب هذا المكان السكان المحليين فحسب، بل يجذب أيضًا السياح الذين يأتون إليه بفضل هندسته المعمارية الفريدة وأجوائه النابضة بالحياة.

Simmering الرئيسي بازارًا شرقيًا صغيرًا، ممزوجًا بلمسة فيينية. هنا تجد مقهى كباب تركيًا، ومطعمًا مشويًا صربيًا، وعلى بُعد خطوات، محل حلويات نمساوي كلاسيكي. أجواء الشارع هادئة، صاخبة بعض الشيء، وهذا تحديدًا ما يُضفي عليه سحره الشعبي.

قصر نيوغبيود مثالاً على كيفية استغلال موقع تاريخي بطريقة عصرية. فقد أصبح هذا القصر، الذي يعود تاريخه إلى القرن السادس عشر، مكانًا لدور السينما الصيفية والمهرجانات والحفلات الموسيقية. ولا يُعد هذا القصر معلمًا ثقافيًا فحسب، بل معلمًا سياحيًا هامًا في المنطقة.

باغربارك Wien معلم جذب فريد يُميّز سيميرينغ عن غيرها من المناطق. تُعدّ فرصة تشغيل حفارة حقيقية تجربةً شيّقة للأطفال والكبار على حد سواء، وقد أصبحت معلمًا جذبًا مميزًا للمنطقة.

عندما يفكر الناس في سيميرينغ، يتبادر إلى أذهانهم فورًا مداخن المصانع والطرق السريعة المزدحمة. لكن قليلين يعرفون أن ما يقرب من 40% من المنطقة تشغلها مساحات خضراء. وهذه ليست مجرد "حدائق عامة"، بل مساحات ترفيهية متكاملة.

أشهر موقع هو مقبرة Wien . إنها أكثر من مجرد مقبرة: مساحتها تعادل حيًا كاملاً (2.5 كيلومتر مربع)، وأجواؤها تُذكرنا بحديقة عامة. يأتي سكان فيينا للتنزه في شوارعها الطويلة، والاستماع إلى تغريد الطيور، وركوب الدراجات، وحتى الاستمتاع بالنزهات. دُفن بيتهوفن وشوبرت وبرامز في المقبرة، كما شُيّد نصب تذكاري رمزي لموتسارت.

وتلعب المساحات الخضراء الأخرى أيضًا دورًا مهمًا:

• هيردربارك وهيبلربارك من الحدائق العائلية التي تضم ملاعب ومناطق رياضية؛
• Laaer Wald هو مكان يمكنك الهروب منه إلى مسارات الغابات على بعد ربع ساعة من المنزل؛
• القرب من لوباو للسكان الوصول إلى النظام البيئي الفريد لمروج الدانوب.

تُعتبر مقبرة فيينا المركزية محميةً بيئيةً رسميةً. فهي موطنٌ لأكثر من 30 نوعًا من الطيور، بما في ذلك البوم النادرة، وتضم نباتاتها عشرات النباتات النادرة في أجزاء أخرى من المدينة.

غالبًا ما تُعرف منطقة سيميرينغ بـ"القلب الصناعي لجنوب شرق فيينا". ولا تزال تتمتع بقدرات صناعية ولوجستية قوية.

• شركة Siemens AG أكبر جهة توظيف في المنطقة، حيث تعمل في إنتاج المعدات والهندسة الكهربائية.
• شركة LEO Pharma في سوق الأدوية العالمية ولها مقرها الرئيسي هنا أيضًا.
• الطريق السريع A4 والقرب من المطار من المنطقة مركزًا لوجستيًا رئيسيًا.

مع ذلك، غيّر القرن الحادي والعشرون البنية الاقتصادية. أصبحت المنطقة تدريجيًا أقلّ اقتصارًا على الطبقة العاملة: فقد انتشرت مباني المكاتب الحديثة في مدينة غازوميتر وعلى طول الطريق السريع U3، محتضنةً شركات تكنولوجيا المعلومات، وشركات الاستشارات، والشركات التعليمية الناشئة.

الهيكل الاقتصادي للمنطقة (تقدير تقريبي):

وهكذا، أصبح اقتصاد سيميرينغ "مختلطًا": إذ لا تزال صناعة العمال قائمة، ولكن إلى جانبها، ينمو قطاعا الثقافة والمكاتب. ويجذب هذا التوازن العمال ذوي الياقات الزرقاء والبيضاء على حد سواء.

لطالما اعتُبرت منطقة سيميرينغ ضواحي فيينا للطبقة العاملة، بما تضمه من مصانع ومستودعات وتجمعات سكنية كثيفة. لكن على مدار العقدين الماضيين، تغيرت هذه الصورة. فقد أصبحت المنطقة بمثابة مختبر للمهندسين المعماريين والمطورين الحضريين، يختبرون بنشاط أنماطًا جديدة للإسكان والتجارة والمساحات الثقافية.

أصبح هذا المشروع سمةً مميزةً للمنطقة ولمدينة فيينا ككل. أُعيد بناء أربعة خزانات غاز ضخمة من القرن التاسع عشر، كانت تُزوّد ​​المدينة سابقًا بغاز الكوك، بالكامل. احتفظت واجهات المباني الخارجية بمظهرها التاريخي، بينما حُدِّثت واجهاتها الداخلية بما يلي:

• شقق من فئات مختلفة (من مساكن الطلاب إلى درجة الأعمال)،
• قاعة الحفلات الموسيقية والسينما،
• المحلات التجارية والصالات الرياضية والمكاتب.

لم تكن مدينة غازوميتر مجرد تجربة معمارية، بل أصبحت أيضًا مثالًا على كيفية تحويل التراث الصناعي إلى محرك تنمية للمنطقة. واليوم، تُعدّ واحدة من أرقى مناطق سيميرينغ، حيث يقطنها الطلاب والعائلات الشابة والمهنيون الأثرياء.

يجري العمل على بناء مجمعات سكنية فاخرة على طول خط مترو U3. ومن أبرز سماتها مواقف سيارات تحت الأرض، وواجهات موفرة للطاقة، وشرفات خضراء، وساحات ترفيهية. ويركز المهندسون المعماريون على "الحجم البشري": حيث تتكامل الشقق الفسيحة مع المساحات العامة - الحدائق، والملاعب، والمقاهي في الطابق الأرضي.

التطور العمراني حول Simmering بانهوف : فقد أصبح هذا المركز المواصلاتي نقطة جذب للاستثمار. تنتشر المكاتب والمتاجر والمراكز التعليمية بالقرب منه، وتشهد الشقق هناك إقبالًا كبيرًا من المستأجرين والمشترين على حد سواء.

يتطور تطوير عمراني منخفض الارتفاع على أطراف المنطقة، بالقرب من نهر الدانوب. وقد شكّلت ألبرن استجابةً لاحتياجات العائلات التي تبحث عن مساكن قريبة من الحدائق والمدارس، ولكن دون ارتفاع أسعار العقارات في المناطق المركزية. ويجري بناء منازل تاون هاوس حديثة ورياض أطفال وملاعب رياضية هنا. ومن المخطط مستقبلاً تحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، مما يزيد من جاذبية الحي.

سيميرينغ هي إحدى أحياء فيينا التي لطالما أُهملت. ارتبطت بمصانع سيمنز، ومستودعاتها على طول الطريق A4، والمقبرة المركزية. اعتبرها الكثير من سكان فيينا منطقة عبور، يمرون بها في طريقهم إلى المطار، أو حدائق مروج الدانوب، أو ضواحي المدينة. لكن بحلول عام 2025، تغير الوضع بشكل كبير. فبينما لا تزال المنطقة منطقة للطبقة العاملة، يُنظر إليها بشكل متزايد كمنطقة تحول ، مما يجعلها جذابة للغاية لمستثمري العقارات.

الميزة الرئيسية لحي سيميرينغ هي تنوع أسعاره . هنا، يمكنك العثور على شقق بأسعار معقولة في مزارع قديمة وشقق عصرية للغاية في مدينة غازوميتر.

• مساكن قديمة. مبانٍ من القرنين التاسع عشر والعشرين، وشقق سكنية (سكن اجتماعي)، ومباني سكنية عادية. السعر: ابتداءً من ٤٩٠٠ يورو للمتر المربع.
• مشاريع جديدة. مجمعات حديثة بالقرب من Simmering وإنكبلاتز، مدينة غازوميتر. السعر: ٦٠٠٠-٧٠٠٠ يورو للمتر المربع.
• الإيجار. في المباني القديمة: ١١-١٢ يورو/م²، في المباني الجديدة: ١٥-١٨ يورو/م².

في الأحياء القديمة المحيطة بشارع Simmeringالرئيسي أو بالقرب من زينترالفريدهوف، يمكنك العثور على مساكن بأسعار تتراوح بين 4900 و5200 يورو للمتر المربع. معظم هذه المباني قديمة، بُنيت في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين. الشقق واسعة، لكنها بحاجة إلى تجديد؛ فالمصاعد غالبًا ما تكون مفقودة، والتدفئة والمرافق لا تفي دائمًا بالمعايير الحديثة. لا يزال هذا القطاع يحظى بشعبية كبيرة بين الطلاب والمهاجرين والمتقاعدين.

يختلف الوضع تمامًا في المجمعات السكنية الجديدة مثل غازوميتر وإنكبلاتز Simmering بانهوف. تتراوح الأسعار هناك بسهولة بين 6000 و7000 يورو للمتر المربع ، وأحيانًا أعلى من ذلك. تشمل هذه المجمعات مواقف سيارات تحت الأرض، وشرفات، وأنظمة موفرة للطاقة، وشققًا مزودة بأنظمة منازل ذكية. تتجه إليها شريحة سكانية مختلفة تمامًا: المهنيون الشباب، والمغتربون، وعائلات الطبقة المتوسطة، والمستثمرون.

من المهم أن نفهم أنه ضمن منطقة واحدة، يمكن أن تصل فروق الأسعار إلى ما بين 40% إلى 50%، وهذه فرصة فريدة لاستراتيجية استثمار مرنة.

يتراوح المستثمرون الذين يتطلعون إلى الاستثمار في سيميرينغ بين مستثمرين شباب من القطاع الخاص وصناديق استثمار دولية. لكل مجموعة مبرراتها وأهدافها الخاصة، وهذا تحديدًا ما يميز هذه المنطقة: فهي تتيح مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات التي تناسب الميزانية وأفق الاستثمار.

1. المستثمرون من القطاع الخاص برأس مال محدود

لمن هم على وشك دخول سوق العقارات، تُعدّ سيميرينغ نقطة دخول مثالية. يُمكن شراء الشقق القديمة في المباني البلدية والوحدات السكنية بالقرب من شارع Simmeringالرئيسي أو في الأحياء المحيطة بمركز زينترالفريدهوف بأقل من 5000 يورو للمتر المربع. ورغم أن هذه العقارات قد لا تكون جذابة بشكل خاص، إلا أنها تُؤجّر باستمرار، حيث يستأجرها طلاب ومهاجرون ومتقاعدون.

الإستراتيجية: استثمار بسيط في البداية، إيجار 11-12 يورو/م²، دخل ثابت، وإمكانية البيع بسعر أعلى في المستقبل بعد تجديد المنطقة.

2. المستثمرون من المستوى المتوسط

هؤلاء هم الأشخاص الذين يفكرون في مشاريع التطوير العقاري الجديدة بالقرب من محطتي مترو U3 وGasometer. هناك سيناريو مختلف تمامًا: الشقق أغلى (من 6000 يورو للمتر المربع)، لكن الإيجارات أعلى - تصل إلى 18 يورو للمتر المربع. علاوة على ذلك، يسهل بيع هذه الشقق خلال 5-10 سنوات، نظرًا للطلب المرتفع باستمرار من المغتربين والعائلات.

الاستراتيجية: شراء منازل جديدة في أحياء إنكبلاتز، أو Simmering بانهوف، أو غازوميتر سيتي. سيولة عالية وقيمة أعلى من العقارات القديمة.

3. المستثمرون والصناديق الدولية

تنظر صناديق العقارات وكبار المستثمرين من القطاع الخاص إلى سيميرينغ من منظور مختلف، فهم مهتمون بالمشاريع الضخمة، مثل إعادة تطوير المناطق الصناعية في ألبرن أو المشاركة في بناء مجمعات سكنية منخفضة الارتفاع. بالنسبة لهؤلاء المستثمرين، ليس دخل الإيجار هو المهم فحسب، بل أيضًا رأس المال على مدى عقود.

الاستراتيجية: شراء المباني بأكملها، والمشاركة في مشاريع التطوير، والتركيز على النمو الطويل الأجل في أسعار الأراضي والمساكن.

4. العائلات الشابة

على الرغم من أن العائلات لا تُعتبر دائمًا "مستثمرين" بالمعنى التقليدي، إلا أن دورها في سوق الأحياء هائل. فهي تُحفّز الطلب على المساكن على المدى الطويل. وتختار العائلات الشابة بشكل متزايد ألبرن وأحياء سيميرينغ الجنوبية، التي تزخر بالمساحات الخضراء والحدائق والمدارس الجديدة ورياض الأطفال. وتُعد أسعار المتر المربع التي تتراوح بين 5000 و5500 يورو بالنسبة لهم بديلاً مناسبًا لحي Landstraße .

الإستراتيجية: شراء منزل للعيش فيه، ولكن مع فهم أن الشقة سوف تزيد قيمتها في المستقبل ويمكن بيعها بشكل مربح.

5. المغتربون والمتخصصون

تُعد هذه الفئة من المستأجرين والمشترين ذات أهمية خاصة للمنطقة. فقرب مطار شفاشت، وسهولة الوصول إلى مترو U3، وقرب مباني المكاتب من محطة الغازوميتر، تجعل من سيميرينغ منطقةً ملائمةً للعاملين في شركات دولية أو المسافرين بكثرة. ويرغب المغتربون في دفع مبالغ إضافية للحصول على سكن مريح وعصري.

الاستراتيجية: استئجار مبانٍ جديدة من Gasometer وEnkplatz. بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني أسعارًا مرتفعة (16-18 يورو/متر مربع) وفترة توقف قصيرة بين المستأجرين.

6. الطلاب والمهنيون الشباب

لا تقتصر هذه الفئة على شراء المساكن، بل تُولّد طلبًا ثابتًا على الإيجارات . يُعزى قُرب الحرم الجامعي، والأسعار المعقولة، وشبكة المواصلات الجيدة إلى شعبية سيميرينغ بين الطلاب. المساكن والشقق الطلابية في مدينة غازوميتر ، حيث تجمع بين البنية التحتية المريحة والأجواء الشبابية.

استراتيجية المستثمر: شراء شقق استوديو صغيرة للإيجار قصير ومتوسط ​​الأجل. يُعوّض الطلب المستقرّ عن ارتفاع معدل دوران المستأجرين.

سيميرينغ ليست حيًا يناسب الجميع. ماضيها الصناعي، وقربها من المطار، وكثرة مصانعها تُشكل طابعها المميز. لكن هذا المزيج من "الطبقة العاملة" و"المشاريع الجديدة" تحديدًا هو ما يجعلها جذابة لمجموعة واسعة من الفئات الاجتماعية.

العائلات التي لديها أطفال

سيميرينغ من الأحياء التي تجد فيها العائلات توازنًا بين السعر والراحة. فمن جهة، توفر مساحات خضراء واسعة: زينترالفريدهوف، وهيردربارك، وهيبلربارك، بالإضافة إلى إمكانية الوصول إلى غابة لاير. ومن جهة أخرى، توفر المشاريع الجديدة في ألبرن وبالقرب من إنكبلاتز شققًا بساحات واسعة، ومواقف سيارات تحت الأرض، ومدارس على بُعد خطوات. ويستمتع الآباء بقربهم من رياض الأطفال والملاعب الرياضية والمراكز الطبية.

الطلاب والشباب

لطالما كانت عدادات الغاز رمزًا لـ"الشباب المتوهج". فهي تضم مساكن طلابية، وشققًا طلابية، ودار سينما، وقاعة حفلات موسيقية، ونوادي. أضف إلى ذلك مترو U3، الذي يوصلك إلى مركز فيينا في 15 دقيقة، لتجد حيًا يتيح للطلاب عيشًا اقتصاديًا مع الحفاظ على انتماءهم للمدينة.

العمال والمهاجرون

الطابع الصناعي للمنطقة، ووجود شركتي سيمنز وليو فارما، يجعلها جذابة للعمال والمهاجرين. ولا تزال تضم العديد من الوحدات السكنية البلدية والمزارع القديمة، حيث تتراوح إيجارات المتر المربع بين 11 و12 يورو. وهذا يجعلها من أكثر المناطق بأسعار معقولة في فيينا.

المغتربين والمتخصصين

بالنسبة للمغتربين العاملين في شركات دولية، تُعد سيميرينغ موقعًا مثاليًا. فهي تقع بالقرب من محطة المترو وعلى بُعد 15 دقيقة فقط من مركز المدينة، كما أن المطار قريب منها. يستأجر العديد من المغتربين أو يشترون شققًا في مشاريع جديدة مثل غازوميتر سيتي أو Simmering بانهوف، مستمتعين بالعمارة الحديثة والبنية التحتية المتطورة.

المستثمرون

من وجهة نظر المستثمر، تُعتبر سيميرينغ الآن "منطقة انتقالية". الأسعار أقل حتى من أسعار Landstraße أو Favoriten، لكنها ترتفع بوتيرة أسرع من متوسط ​​أسعار المدينة. عوائد الإيجار المرتفعة (حوالي 4.5%)، والتوقعات بارتفاع الأسعار إلى 7,500 يورو للمتر المربع بحلول عام 2030، تجعلها جذابة للراغبين في الاستفادة من موجة النمو.

لفهم أفضل مكان للعيش، يجدر النظر في منطقة سيميرينغ في سياق الأحياء المجاورة والمتباينة. من المنطقي مقارنتها بمنطقة فافوريتين (الدائرة العاشرة) ولاندستراسيه (الدائرة الثالثة) . هذه الأحياء الثلاثة متجاورة، لكنها تمثل "عوالم" مختلفة تمامًا داخل فيينا.

سيميرينغ (المنطقة الحادية عشرة)

سيميرينغ، في المقام الأول، منطقة انتقالية. تطورت من ضواحي صناعية تضم مصانع وخدمات لوجستية إلى تجمع سكني حديث. والرمز الرئيسي لهذا التغيير هو مدينة غازوميتر، حيث أصبح الماضي الصناعي حاضرًا ثقافيًا وسكنيًا.

أسعار المساكن هنا أقل بكثير من أسعارها في وسط المدينة: من 4900 يورو في المباني القديمة إلى 7000 يورو في المشاريع الجديدة. تتراوح الإيجارات بين 11 و18 يورو للمتر المربع. تُعد سيميرينغ حاليًا من المناطق الرائدة من حيث عوائد الاستثمار، متفوقةً على المناطق المركزية.

تتمثل المزايا الرئيسية في سهولة الوصول إلى وسائل النقل (U3، المطار، A4)، والمساحات الخضراء (Zentralfriedhof، Herderpark)، والتعددية الثقافية، والتطور السريع. أما العيوب فتشمل ضوضاء الطرق السريعة، والقرب من المستودعات، والصور النمطية عن "ضاحية الطبقة العاملة".

فافوريتن (المنطقة العاشرة)

فافوريتن هو أكثر أحياء فيينا اكتظاظًا بالسكان، إذ يزيد عدد سكانه عن 210,000 نسمة. إنه في جوهره "مدينة داخل مدينة". لطالما اعتُبرت المنطقة حيًا للطبقة العاملة، ولكن بعد بناء محطة القطار الرئيسية، شهدت ثورة عمرانية. واليوم، يُعتبر حيّا سونفيندفيرتيل وبلفيدير من الأحياء المرموقة.

أسعار المساكن في فافوريتين أعلى منها في سيميرينغ: من 5,500 إلى 7,500 يورو للمتر المربع، وتتراوح الإيجارات بين 13 و16 يورو للمتر المربع . وتحظى المنطقة بشعبية كبيرة بين الطلاب والعائلات والمغتربين الراغبين في السكن بالقرب من مركز المدينة، ولكن بأسعار أقل من أسعار المساكن في الدوائر الأولى إلى الرابعة.

تشمل نقاط القوة التعددية الثقافية، وشبكة مواصلات متطورة (U1، محطة هاوبتباهنهوف)، ومساكن حديثة بالقرب من محطة القطار. أما نقاط الضعف فتشمل الازدحام، والشوارع الصاخبة، وسمعة المدينة القديمة بأنها "غير مرغوبة".

لاندشتراسه (المنطقة الثالثة)

شارع لاندشتراسه مستوىً جديدًا كليًا. تُعتبر المنطقة مرموقة: فهي موطنٌ للبعثات الدبلوماسية، وقصر بلفيدير، وقصر هوندرتفاسرهاوس، ومكاتب شركاتٍ كبرى. بالنسبة للمغتربين والعائلات الثرية، تُعدّ المنطقة الثالثة الخيار الأمثل لـ"فيينا الكلاسيكية الراقية".

الأسعار هنا معقولة: من 8,500 إلى 9,000 يورو للمتر المربع ، مع إيجارات تتراوح بين 14 و16 يورو للمتر المربع. الاستثمار في لاندشتراسه مربح على المدى الطويل، لكن عوائق الدخول إليه عالية جدًا. عوائد الإيجار أقل (3%)، لكن المنطقة توفر استقرارًا ومكانة مرموقة.

تشمل نقاط القوة الموقع المركزي، والمكانة المرموقة، والهندسة المعمارية، والمعالم الثقافية. أما نقاط الضعف، فتشمل ارتفاع تكاليف السكن وقلة الخيارات "الميسورة التكلفة".

المقارنة النهائية

وعند النظر إلى هذه المقاطعات الثلاث كخيارات للعيش أو الاستثمار، تظهر الصورة التالية:

• سيميرينغ خيار مثالي لمن يبحثون عن التوازن: أسعار معقولة، ومواصلات مريحة، وإمكانيات نمو عالية. لا تزال المنطقة تعاني من بعض التقلبات، ولكن هذه تحديدًا نقطة قوتها: يمكنك الشراء بأسعار معقولة نسبيًا اليوم، ورؤية ارتفاع ملحوظ في قيمتها خلال 5-10 سنوات. إنها مثالية للطلاب، والعائلات الشابة، والمستثمرين، والمغتربين الذين يبحثون عن قرب من المطار.
• فافوريتن منطقة حيوية نابضة بالحياة، تعجّ بالحياة: أسواق ومطاعم وأحياء جديدة قرب محطة القطار. هذا هو المكان الأمثل لمن يرغب بالعيش في "فيينا الحقيقية"، حيث يتعايش العمال والمهاجرون ورجال الأعمال والطلاب. المنطقة أغلى وأكثر صخبًا من سيميرينغ، لكنها أيضًا أقرب إلى مركز المدينة.
• شارع لاندشتراسه رمزٌ للفخامة والاستقرار. هذا الحيّ مناسبٌ للعائلات الثرية والدبلوماسيين والمستثمرين الباحثين عن الأمان لا عن أقصى العوائد. إنه حيٌّ تُعدّ فيه المكانة أهمّ من السعر، حيث تُبرز فيينا "طابعها الكلاسيكي".

عندما نتحدث عن الدائرة الحادية عشرة في فيينا، كخبير عقاري، أؤكد دائمًا: هذه الدائرة مخصصة لأولئك الذين يستطيعون النظر إلى المستقبل لمدة 5-10 سنوات، وليس فقط إلى الصور النمطية الحالية .

لطالما وُصفت منطقة سيميرينغ بأنها "ضاحية للطبقة العاملة". المصانع والطرق السريعة والمستودعات القريبة من المطار - كل هذا خلق صورةً لحيٍّ تُعدّ فيه الخدمات اللوجستية أهم من المعيشة المريحة. لكن على مدار العشرين عامًا الماضية، طرأت تغييراتٌ غيّرت آفاقه جذريًا.

لقد أصبحت مدينة غازوميتر رمزًا لهذا التحول: فما كان مرتبطًا في السابق بالغاز والصناعة يُنظر إليه الآن على أنه مجموعة ثقافية وسكنية عصرية.

من هي المنطقة المناسبة له؟

• العائلات التي لديها أطفال بالمساحات الخضراء (مركز زينترالفريدهوف، هيردربارك)، والمدارس، والهدوء النسبي في الجزء الجنوبي. الأسعار أقل من تلك الموجودة في لاندشتراسه أو حتى فافوريتن، والبنية التحتية بنفس الجودة.
• بالطلاب والشباب بفضل المساكن والشقق المفروشة بالقرب من غازوميتر. لقد أنعشت هذه الطاقة الشبابية المنطقة بشكل ملحوظ.
• بالنسبة للمغتربين ومسافري الأعمال ، يُعدّ قربهم من المطار وخط مترو U3 أمرًا بالغ الأهمية. أما بالنسبة للمسافرين الدائمين أو العاملين في شركات دولية، فإن سيميرينغ أكثر ملاءمةً من العديد من الأحياء الراقية.
• بالنسبة للمستثمرين ، يُعدّ هذا حاليًا أفضل مزيج من العائد والأسعار المعقولة. تبلغ عوائد الإيجار في المنطقة حوالي 4.5%، وهي أعلى من عوائد الإيجار في وسط المدينة. ولا تزال الأسعار أقل بنسبة 20-30% من الأحياء "البرجوازية".

ماذا ينبغي للمستثمر أن يتوقع؟

إذا كنت ستشتري منزلًا في سيميرينغ عام ٢٠٢٥، فأنت تدخل السوق في فترة نمو تصاعدي، ولكن ليس بعد في ذروته . تبدو أسعار المتر المربع التي تتراوح بين ٤٩٠٠ و٧٠٠٠ يورو معتدلة مقارنةً بأسعار لاندشتراسه (٨٥٠٠-٩٠٠٠ يورو). ومن المتوقع أن ترتفع الأسعار بحلول عام ٢٠٣٠ إلى ٧٢٠٠-٧٥٠٠ يورو، بل وحتى إلى ٨٠٠٠ يورو في العقارات الفاخرة. هذا يعني أن استثمارك سيُغطي تكاليفه ليس فقط من خلال الإيجار، بل أيضًا من خلال نمو رأس المال .

لكن من المهم أن نتذكر أن المنطقة ليست متجانسة. الأحياء القديمة المحيطة بشارع Simmeringالرئيسي لا تزال تتمتع بطابع الطبقة العاملة. إنها أرخص، لكنها أيضًا أكثر صخبًا. في الوقت نفسه، تُقارن المباني الجديدة حول غازوميتر وإنكبلاتز بالأحياء الراقية.

المخاطر والقيود

بالطبع، لا يُمكن تجاهل الجوانب السلبية. يُسبب الطريق السريع A4 ضوضاءً وتلوثًا للهواء. المزارع القديمة أحيانًا في حالة سيئة وتحتاج إلى ترميم. وستظل صورة "الحي السيء" النمطية حاضرة لفترة طويلة في النقاشات حول سيميرينغ.

ولكن، كما تُظهر تجربة فيينا، فإن هذه الأحياء تحديدًا هي التي تُصبح مراكز جديدة للحياة الحضرية في غضون ١٠-١٥ عامًا. وقد شهدت منطقة فافوريتن التحول نفسه، واليوم تُعدّ أحياؤها الجديدة من بين أكثر الأحياء رواجًا.

إذا كنت تبحث عن الفخامة والمكانة المرموقة ، فاختر لاندستراسه. أما إذا كنت تبحث عن حيوية وأجواء متعددة الثقافات ، فإن فافوريتين هو الخيار الأمثل. أما إذا كنت ترغب في دخول السوق قبل أن ترتفع الأسعار ، فإن سيميرينغ هو خيارك الأمثل.

وأود أن أقول هذا:

• بالنسبة للحياة "هنا والآن"، فإن Simmering مناسب لأولئك الذين يقدرون وسائل النقل والمساحات الخضراء وسهولة الوصول،
• من أجل الاستثمار، يعد هذا أحد أفضل الأماكن في فيينا في عام 2025.

توقعاتي كخبير: في غضون عشر سنوات سوف نتحدث عن منطقة سيميرينغ بنفس الطريقة التي نتحدث بها عن منطقة فافوريتن اليوم - "كانت في السابق منطقة للطبقة العاملة، والآن أصبحت مجموعة مرموقة".