الدائرة الأولى في فيينا - الدائرة المركزية

تاريخيًا، تنقسم فيينا إلى 23 حيًا فريدًا. تُعدّ Innere Stadt، أو الحي الأول في فيينا، مركزها التاريخي والثقافي، وهي مُدرجة على قائمة اليونسكو للتراث العالمي منذ عام 2001. وفيها، يتركز تاريخ العاصمة النمساوية العريق وحياتها السياسية والاقتصادية والثقافية، في منطقة صغيرة.

يضم الحي المركزي في فيينا شارع رينغشتراسه والمدينة القديمة، ويشكلان النواة التي انطلق منها تاريخ المدينة. ويضم كاتدرائية القديس ستيفن المهيبة، ودار الأوبرا، وقصر هوفبورغ - المقر الإمبراطوري السابق - بالإضافة إلى عشرات المتاحف والمسارح والمعارض الفنية.

تتميز المنطقة بطابعها الفريد: عمارة فخمة من العصر الإمبراطوري، وشوارع ضيقة تعود للعصور الوسطى، وشوارع عريقة، وحدائق خضراء، تُضفي جوًا يمتزج فيه التاريخ بالحداثة بتناغم. Innere Stadt ليست مجرد وجهة سياحية، بل هي أيضًا مركز تجاري ودبلوماسي: فهي تضم مكاتب شركات عالمية وبنوكًا وسفارات وهيئات حكومية نمساوية.

يتيح السكن في الحي الأول بفيينا الوصول إلى أرقى المطاعم والمتاجر والفعاليات الثقافية في أوروبا. ومع ذلك، فإن المعروض السكني محدود، مما يوفر فرصًا استثمارية استثنائية. Innere Stadt لا تشهد المدينة أي بناء جديد ضخم، ويتمثل السوق بشكل رئيسي في الشقق الفاخرة في المباني التاريخية، والتي غالبًا ما تتميز بتصميمات داخلية عصرية وإطلالات بانورامية على المدينة. يجعل الطلب الكبير من المشترين الدوليين ونخبة رجال الأعمال هذه المنطقة واحدة من أرقى وجهات الاستثمار في النمسا.

يهدف هذا المقال إلى إلقاء نظرة تفصيلية على البنية التحتية، ومخزون الإسكان، والعوامل الثقافية والاقتصادية، وتقييم جاذبية الاستثمار في المنطقة المركزية في فيينا لأولئك الذين يفكرون في شراء العقارات في المركز التاريخي للعاصمة النمساوية.

Innere Stadt، أو الدائرة الأولى في فيينا، هي المركز التاريخي للعاصمة النمساوية. يمتد تاريخها لما يقرب من ألفي عام، من معسكر فيندوبونا الروماني إلى مكانتها الحالية كواحدة من أكثر أحياء فيينا ازدهارًا. واليوم، تضم معالم معمارية بارزة ومؤسسات ثقافية وعقارات سكنية راقية.

نشأت المنطقة الأولى الحديثة في فيينا على موقع معسكر فيندوبونا الروماني، الذي بُني في القرنين الأول والثاني. وكان جزءًا من خط دفاع الإمبراطورية الرومانية على نهر الدانوب. ولا يزال مخطط المعسكر القديم واضحًا على خريطة الشوارع: تتبع غرابن، وسالزغريس، ورابنشتيغ حدود التحصينات الرومانية.

بعد سقوط روما، بدأت القبائل الجرمانية بالاستقرار هنا، وفي القرن الثاني عشر، أصبحت المنطقة عاصمة النمسا. في عام 1155، نقل الدوق هنري الثاني من بابنبرغ مقر إقامته إلى فيينا، جاعلاً منها المركز السياسي للمنطقة. وبحلول القرن الثالث عشر، أصبحت Innere Stadt حصنًا منيعًا محاطًا بأسوار حصينة.

في عام ١٢٢١، حصلت المدينة على صفة مركز تجاري حر (المركز الرئيسي)، مما جعلها المركز التجاري الرئيسي لأوروبا الوسطى. وحتى في ذلك الوقت، لم تكن المنطقة الأولى في فيينا مركزًا سياسيًا فحسب، بل مركزًا اقتصاديًا أيضًا.

من القرن الرابع عشر وحتى نهاية القرن التاسع عشر، تطورت Innere Stadt تحت تأثير سلالة هابسبورغ. حوّلت هذه السلالة فيينا إلى مركز الإمبراطورية، ورسخت الطراز المعماري الذي يميز المنطقة حتى يومنا هذا.

• كاتدرائية القديس ستيفن (ستيفانسدوم) هي رمز المدينة؛ يصل ارتفاع البرج الجنوبي إلى 136 مترًا، والسقف مزين بأكثر من 230 ألف بلاطة خزفية.
• قصر هوفبورغ هو مجمع قصور ضخم تبلغ مساحته حوالي 240 ألف متر مربع، ويضم أكثر من 2600 غرفة. كان سابقًا مقر إقامة آل هابسبورغ، وهو الآن مقر إقامة رئيس النمسا.
• قصور النبلاء (ليشتنشتاين، كاونيتس، كينسكي) أمثلة على العمارة الباروكية والكلاسيكية.

في القرنين السابع عشر والثامن عشر، أصبحت فيينا العاصمة الثقافية لأوروبا. عمل فيها كلٌّ من موزارت وهايدن وبيتهوفن وشتراوس. واحتضنت المنطقة الأولى في فيينا المسارح ودور الأوبرا وقاعات الحفلات الموسيقية، التي لا يزال العديد منها يعمل حتى اليوم.

في القرن التاسع عشر، قرر الإمبراطور فرانز جوزيف الأول هدم الأسوار العتيقة التي تعود للعصور الوسطى المحيطة Innere Stadt. وحلّ محلها شارع رينغشتراسه، وهو شارع فاخر يمتد على طول خمسة كيلومترات، ويحيط بمركز المدينة.

تم تشييد المباني على الطراز التاريخي على طول الدائري:

• تُعد دار الأوبرا الحكومية (1869) واحدة من أفضل دور الأوبرا في العالم،
• البرلمان (1883) - مع أعمدة على الطراز اليوناني القديم،
• قاعة المدينة (1883) - تم بناؤها على الطراز القوطي الجديد،
• يعد مسرح بورغ أحد المسارح الرائدة في العالم الناطق باللغة الألمانية،
• المتاحف الفنية والتاريخ الطبيعي، والتي لا تزال من بين أهم المتاحف في أوروبا.

أصبحت Ringstraße واجهة للقوة الإمبراطورية وفي نفس الوقت منطقة سكنية للنبلاء والمصرفيين والصناعيين.

خلال الحرب العالمية الثانية، عانت فيينا من قصف الحلفاء. وتضررت المباني الواقعة على طول الطريق الدائري بشكل خاص. على سبيل المثال، دُمرت دار الأوبرا بالكامل تقريبًا: لم يبقَ منها سوى الواجهة والقاعة الرئيسية. ومع ذلك، في سنوات ما بعد الحرب، قررت السلطات إعادة بناء مركز المدينة بما يتوافق قدر الإمكان مع تصميمه التاريخي.

في عام 1955، تزامناً مع توقيع معاهدة الدولة ونهاية احتلال النمسا، أعيد افتتاح الأوبرا، لتصبح رمزاً لنهضة العاصمة.

في عام ٢٠٠١، أُدرج مركز فيينا التاريخي، بما في ذلك Innere Stadt ورينغستراسه، ضمن قائمة اليونسكو للتراث العالمي. هذا يعني أن أي عملية إعادة بناء تخضع لضوابط صارمة.

• يُحظر بناء المباني الشاهقة،
• إعادة تطوير وتحديث الواجهات محدودة،
• تخضع جميع أعمال التجديد لموافقة السلطات المحلية والفيدرالية.

اليوم، يجمع الحي الأول في فيينا بين شوارع العصور الوسطى، والقصور الإمبراطورية، والمساحات العصرية. ويضم سفارات، ومقرات منظمات دولية، وأرقى المتاجر والفنادق. تُعتبر العقارات في Innere Stadt ثروةً نادرة، فالطلب يفوق العرض باستمرار.

تُعدّ المنطقة الأولى في فيينا (Innere Stadt) القلب التاريخي للمدينة، وأحد أبرز معالم العمارة الأوروبية. وتشغل مساحةً صغيرةً تبلغ 2.88 كيلومترًا مربعًا، ما يجعلها أصغر أحياء فيينا الثلاثة والعشرين. ومع ذلك، فهي لا تتميز بتصميمها الفريد فحسب، بل بهيكلها الاجتماعي والاقتصادي المميز، الذي يُميّز مركز عاصمة إمبراطورية.

تقع Innere Stadt في قلب مدينة فيينا وتحيط بها الأحياء الشهيرة:

• Leopoldstadt (الدائرة الثانية) - عبر قناة الدانوب (دوناوكانال) في الشمال الشرقي،
• Landstraße (المنطقة الثالثة) - إلى الشرق،
• Wieden (الدائرة الرابعة) - إلى الجنوب،
• Mariahilf (السادسة) Neubau (السابعة) - إلى الغرب،
• Josefstadt (الثامنة) Alsergrund (التاسعة) - إلى الشمال.

تتبع حدود المنطقة الخطوط الطبيعية والاصطناعية: قناة الدانوب، ونهر Wien، وLothringerstraße، وKarlsplatz، وGetreidemarkt، وMuseumsplatz، وAuerspergstraße، وLandesgerichtsstraße، وUniversitätsstraße، وMaria-تيريزين-شتراسه. يشكل هذا المحيط قوس Ringstraße الشهير، الذي يحيط بالقلب التاريخي للمدينة.

يجعل هذا الموقع المنطقة الأولى في فيينا ليس فقط وجهة سياحية، بل أيضًا مركزًا إداريًا، ويضم مكاتب حكومية وبعثات دبلوماسية ومواقع ثقافية رئيسية.

كانت Innere Stadt في الأصل حصنًا محصّنًا، محاطًا بالأسوار والخنادق. قُسِّمت المدينة إلى أربعة أحياء تاريخية (بناءً على البوابات الرئيسية):

• ستوبنفيرتل (شمال شرق) - منطقة التجار والحرفيين،
• كارنتنر فيرتل (جنوب شرق) - المؤدي إلى بوابة كارينثيان،
• Widmerviertel (الجنوب الغربي) - مركز النقابات في العصور الوسطى،
• شوتينفيرتيل (شمال غرب) - أسسها الرهبان الاسكتلنديون (شوتينستيفت).

لا تزال هذه الأسماء راسخة في الذاكرة الثقافية حتى اليوم. حاليًا، تُقسّم المنطقة بأكملها تقريبًا إلى:

• المنطقة الثقافية والتاريخية (ستيفانسبلاتز والمنطقة المحيطة بها) - كاتدرائية القديس ستيفن والمتاحف والمسارح والمعارض الفنية،
• القطاع الإداري والحكومي - منطقة قاعة المدينة والهوفبورغ،
• تعد المجموعة الدبلوماسية والمالية، بورسيفيرتيل، موطنًا للبنوك والشركات الدولية،
• حزام التسوق - Graben، Kärntner Straße، Kohlmarkt (المحلات، دور المجوهرات)،
• تتركز المناطق السكنية بشكل رئيسي في الشوارع الجانبية خلف الدائري، مع مباني الشقق والبنتهاوسات المجددة.

على الرغم من موقعها المركزي، تُعدّ Innere Stadt أقلّ أحياء فيينا كثافةً سكانيةً. يعيش حوالي 17,000 نسمة على مساحة تقارب 3 كيلومترات مربعة، ما يعني كثافةً سكانيةً أقلّ من 6,000 نسمة لكل كيلومتر مربع، وهو رقمٌ منخفضٌ جدًّا بالنسبة لمدينةٍ أوروبيةٍ كبرى.

تاريخيًا، كان الوضع مختلفًا: ففي القرن التاسع عشر، قبل هدم أسوار المدينة، كانت المنطقة مكتظة بالسكان. في عام ١٨٦٩، بلغ عدد سكانها ٦٨,٠٧٩ نسمة، وبحلول عام ١٨٨٠، وصل عددهم إلى رقم قياسي بلغ ٧٣,٠٠٠ نسمة. ولكن مع بداية التحديث الحضري ونقل المساكن إلى الضواحي، انخفض عدد السكان. وسُجِّل الحد الأدنى في عام ٢٠١١، حيث تجاوز عدد السكان ١٦,٠٠٠ نسمة بقليل.

يُفسَّر هذا التراجع بارتفاع أسعار العقارات وهيمنة المكاتب والمتاجر والمرافق الثقافية على المباني السكنية. واليوم، تضم المنطقة الأولى في فيينا عقارات سكنية للأثرياء، ومقار إقامة الدبلوماسيين، وشققًا للمستثمرين الأجانب.

تتميز المنطقة الأولى في فيينا بطابعها الفريد، حيث أن جميع مبانيها السكنية وبنيتها التحتية تقريبًا محمية من قِبل الدولة. التطوير العقاري الجديد محدود للغاية، وبناء الأبراج الشاهقة محظور. ظل المشهد المعماري لمركز فيينا على حاله تقريبًا منذ أواخر القرن التاسع عشر. المباني الرئيسية هي:

• القصور والبيوت التاريخية من العصر الباروكي والعصر الكلاسيكي (هوفبورغ، قصر كوبورغ، قصر ليختنشتاين)،
• منازل سكنية على طراز Gründerzeit (الفترة 1848-1914) ذات أسقف عالية وواجهات غنية،
• حصة ضئيلة من البناء الجديد - يتم دمج المشاريع النادرة في النسيج التاريخي مع الحفاظ على الواجهات،
• شقق فاخرة من القصور المجددة، غالبًا ما تتمتع بإطلالات بانورامية على Ring أو Stephansdom.

تتميز المباني عادةً بتصميمات داخلية عصرية مع عناصر تاريخية، مثل الجص وأرضيات الباركيه والسلالم الرخامية. وهذا يُسهم في تعزيز صورة الحي الأول في فيينا كأرقى موقع في سوق العقارات بالمدينة.

تُعتبر الدائرة الأولى في فيينا الأقل كثافة سكانية في المدينة، حيث تقلّ كثافتها عن 6000 نسمة لكل كيلومتر مربع، مقارنةً بمتوسط ​​الكثافة في فيينا، والذي يزيد بأربعة أضعاف. وتتميز هذه الدائرة بتركيبتها الاجتماعية الفريدة، إذ تضمّ عددًا كبيرًا من المغتربين والدبلوماسيين والمديرين التنفيذيين للشركات الكبرى. ووفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية، يحمل أكثر من 30% من السكان جنسيات أجنبية، ويمتلك حوالي 20% من السكان مساكن فاخرة أو يستثمرون في العقارات الفاخرة.

لطالما استقطب مركز مدينة فيينا الأثرياء، ولا يزال هذا التوجه قائمًا حتى اليوم. يُشكل المغتربون وموظفو الشركات الدولية والدبلوماسيون وكبار المديرين نسبةً كبيرةً من سكان الدائرة الأولى.

أسباب الشعبية:

• تقع Innere Stadt بالقرب من السفارات والهيئات الحكومية، وهي مركز دبلوماسي: فهي موطن لسفارات العديد من البلدان، والوزارات النمساوية، ومكاتب الشركات الدولية.
• بيئة ثقافية. المنطقة محاطة بالمعالم التاريخية والمتاحف ودار الأوبرا، مما يجعلها وجهةً جذابةً للأجانب الأثرياء.
• سوق إسكان فاخر. لا يوجد هنا أي تطوير عمراني ضخم تقريبًا، وتتألف العقارات من قصور مُرممة ومنازل تاريخية وشقق بنتهاوس حديثة.

وفقًا لإحصاءات المدينة، تتجاوز نسبة الأجانب من إجمالي سكان المدينة 30%، وترتفع هذه النسبة بين مشتري العقارات الفاخرة (تصل إلى 50%). وهؤلاء المستثمرون غالبًا ما يكونون من ألمانيا وسويسرا والشرق الأوسط وروسيا والصين.

على عكس المناطق السكنية في فيينا، حيث توجد العديد من العائلات التي لديها أطفال ومتقاعدين، تتميز Innere Stadt بغلبة الجمهور المهني النشط.

الهيكل العمري:

• تتكون المجموعة الرئيسية من الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 30 و55 عامًا، وهم أشخاص مرتبطون بالأعمال والدبلوماسية والثقافة.
• الشباب (20-30 سنة) أقل شيوعاً بسبب ارتفاع أسعار المساكن.
• يشكل الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا نسبة كبيرة، ولكنها ليست مهيمنة - فهم في الغالب من أصحاب العقارات الذين ورثوا منازلهم.

بشكل عام، يمكن تسمية الدائرة الأولى في فيينا بـ "حي المحترفين": حيث يعيش هنا رجال الأعمال والمحامون والممولون وموظفو المنظمات الدولية والفنانون.

تُعدُّ Innere Stadt أغلى وأرقى أحياء فيينا. يتجاوز متوسط ​​دخل الفرد فيها متوسط ​​دخل فيينا بشكل ملحوظ. ووفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية ووكالات الاستشارات الفيينية، يتراوح متوسط ​​الدخل السنوي لسكان الدائرة الأولى بين 65,000 و80,000 يورو تقريبًا (قبل الضرائب)، بينما يتراوح متوسط ​​الدخل على مستوى المدينة بين 35,000 و40,000 يورو.

تصل تكلفة الشقق والمساكن إلى 20.000-25.000 يورو للمتر المربع، مما يخلق حاجز سعري طبيعي للسكان ويحافظ على الوضع الاقتصادي المرتفع للسكان.

العوامل المؤثرة على الربحية:

• المباني التاريخية (القصور المرممة، مباني الشقق التي تعود إلى القرن التاسع عشر).
• العرض محدود - لا توجد مشاريع جديدة تقريبًا، ولكن الطلب مرتفع باستمرار.
• جاذبية استثمارية قوية: تحظى المنطقة بشعبية كبيرة بين المستثمرين الأجانب كأصل موثوق.

وفقًا لإحصاءات النمسا، تعد Innere Stadt المنطقة التي تضم أعلى تركيز للسكان الأثرياء، وهو ما ينعكس ليس فقط في العقارات ولكن أيضًا في الاستهلاك: فهي موطن للمتاجر باهظة الثمن والمطاعم الراقية وأفضل الفنادق في المدينة.

لا تُعدّ المنطقة الأولى في فيينا (Innere Stadt) القلب الثقافي والتاريخي للمدينة فحسب، بل تُعدّ أيضًا مركزًا للإسكان الفاخر. يكاد يكون السكن الاجتماعي غائبًا هنا: فعلى عكس المناطق النائية، حيث يُشكّل ما يصل إلى 40% من إجمالي المساكن، يهيمن على مركز المدينة قطاع العقارات الفاخرة. ويعود ذلك إلى الخصائص التاريخية للمنطقة وارتفاع تكلفة الأرض.

معظم الوحدات السكنية عبارة عن شقق تاريخية مُجدَّدة وشقق بنتهاوس علوية. شُيِّد العديد من المباني في القرن التاسع عشر، وجُدِّدت لتلبية معايير الراحة الحديثة مع الحفاظ على تراثها المعماري. تتميز هذه الشقق غالبًا بأسقف عالية وعناصر زخرفية أصلية وأنظمة مرافق حديثة.

متوسط ​​أسعار العقارات في الدائرة الأولى أعلى بحوالي مرتين ونصف إلى ثلاث مرات من متوسط ​​أسعارها في فيينا. ووفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية ووكالات العقارات النمساوية (EHL، Otto Immobilien)، يتراوح متوسط ​​السعر هنا بين 14,000 و25,000 يورو للمتر المربع، مقارنةً بحوالي 6,000 و7,000 يورو للمتر المربع في فيينا ككل.

أسعار المساكن:

• شقق تاريخية مُجدَّدة: ابتداءً من ١٤٠٠٠ يورو للمتر المربع. تقع هذه الشقق عادةً في مبانٍ ذات قيمة تاريخية، وقد خضعت لترميم شامل.
• شقق فاخرة جديدة: ابتداءً من ٢٥,٠٠٠ يورو للمتر المربع. تتميز هذه العقارات بوسائل راحة عصرية، ومواد تشطيب عالية الجودة، وتصميم فريد.
• شقق بنتهاوس حصرية مع إطلالات بانورامية على ستيفانسدوم أو رينغشتراسه: من 30.000 يورو/م²، وتصل في بعض الأحيان إلى 40.000 يورو/م².

أسعار الإيجار:

• يبلغ متوسط ​​سعر الإيجار في الدائرة الأولى في فيينا 20-30 يورو للمتر المربع شهريًا، وهو أعلى بنحو مرتين من متوسط ​​السعر في فيينا (12-15 يورو/متر مربع).
• بالنسبة للشقق المميزة ذات الإطلالات البانورامية أو التراس، يمكن أن يصل السعر إلى 35–40 يورو/م².

العوامل المؤثرة على التكلفة:

• الموقع داخل المنطقة: يتم تقييم الشقق القريبة من كاتدرائية سانت ستيفن أو قصر هوفبورغ أو في شارع رينغشتراسه بأعلى بكثير من الشقق على مشارف المنطقة الأولى.
• الأرضية والمنظر من النوافذ: يتم بيع العقارات ذات الشرفات والإطلالات على المركز التاريخي بزيادة قدرها +20-30%.
• درجة التجديد: المنزل الذي يحتوي على مرافق حديثة ومحدثة بالكامل يكون سعره أعلى من المنزل الذي يحتوي على الحد الأدنى من التجديد.

جاذبية الاستثمار:

• حتى مع وجود حاجز دخول مرتفع، يظل الطلب في المنطقة الأولى مستقراً: ينظر المستثمرون الأجانب إلى العقارات هنا باعتبارها "أصلًا موثوقًا به".
• وبحسب شركة نايت فرانك، فإن أسعار المساكن الفاخرة في وسط فيينا ترتفع بشكل مطرد بنسبة تتراوح بين 2% و4% سنويا، وهو ما يضاهي أسعار العواصم الأوروبية الأخرى.

تُعدّ الدائرة الأولى في فيينا القلب التاريخي والثقافي للمدينة. تتميز بنيتها التحتية التعليمية بتركيز عالٍ من المؤسسات المرموقة، إلا أن مساحتها الصغيرة (حوالي 2.88 كيلومتر مربع) تحد من خياراتها التعليمية. ومع ذلك، توفر الدائرة رياض أطفال ومدارس وأقسامًا جامعية عالية الجودة، تركز على التميز الأكاديمي والتميز الدولي.

رياض الأطفال كيندركومباني

• ويعمل المركز منذ عام 1995 وهو أحد الأمثلة المتميزة للعمل التربوي الممتاز في فيينا.
• تتضمن الشبكة 24 روضة أطفال مفتوحة طوال العام، مع مجموعات من الحضانة إلى سن ما قبل المدرسة.
• ومن أهم المزايا هو التعليم الثنائي اللغة (الإنجليزية / الألمانية)، والذي يسمح للأطفال بالتكيف بسهولة مع البيئة الدولية.
• يتم تقديم مجموعة متنوعة من البرامج التعليمية، بما في ذلك التعلم المبكر في الموسيقى والفن والعلوم والرياضة، وتطوير مجموعة واسعة من المهارات.

مدرسة الإمبراطور تشارلز النحوية (Akademisches Gymnasium Wien)

• تشتهر بنهجها الأكاديمي في التدريس والإعداد عالي الجودة للطلاب للالتحاق بالجامعة.
• يقع في Beethovenplatz 1، 1010 Wien، في مبنى تاريخي في منطقة Innere Stadt.
• تعمل مدرسة السبت الأوكرانية في فيينا في حرم الصالة الرياضية منذ أكثر من 10 سنوات، حيث يدرس الأطفال اللغة الأوكرانية والأدب والتاريخ.
• تتعاون المدرسة بشكل فعال مع الجامعات والمؤسسات الثقافية في فيينا، مما يوفر للطلاب فرصًا إضافية للتطور الأكاديمي والإبداعي.

جامعة فيينا (جامعة Wien)

• تأسست عام 1365، وهي واحدة من أقدم الجامعات في أوروبا والعالم.
• على الرغم من أن الحرم الجامعي الرئيسي يقع خارج الدائرة الأولى، إلا أن العديد من الكليات ومعاهد الأبحاث موجودة في Innere Stadt، مما يضع الطلاب وأعضاء هيئة التدريس في قلب الحياة الثقافية والعلمية للمدينة.

أكاديمية الموسيقى والفنون التطبيقية Wien)

• يقدم تدريبًا في الموسيقى والمسرح والرقص والأوبرا والقيادة والفنون التطبيقية.
• تستقطب الأكاديمية الطلاب الموهوبين من جميع أنحاء العالم وتعزز المشهد الإبداعي الدولي في قلب فيينا.

لا تعد المنطقة الأولى في فيينا (Innere Stadt) القلب التاريخي والثقافي للمدينة فحسب، بل إنها أيضًا مثال للبنية التحتية الحضرية المتطورة للغاية التي تركز على التنقل المستدام والود البيئي وراحة السكان والزوار.

مترو: U1، U3، U4

تخدم المنطقة ثلاثة خطوط رئيسية لمترو فيينا:

• U1 (الخط الأحمر): يربط شمال المدينة (Leopoldau) وجنوبها (Oberlaa)، ويمر عبر محطات مركزية مثل Stephansplatz.
• U3 (الخط البرتقالي): يربط الغرب (Ottakring) والشرق (Simmering)، ويمر عبر نقاط رئيسية بما في ذلك ستيفانسبلاتز.
• U4 (الخط الأخضر): يربط الغرب (هوتلدورف) والشمال (هايليجنشتات)، ويمر أيضًا عبر المحطات المركزية بما في ذلك ستيفانسبلاتز.

يُعرف مترو فيينا بالالتزام بالمواعيد وتكرار الرحلات: حيث تعمل القطارات كل 2-4 دقائق خلال ساعة الذروة وكل 7-8 دقائق في المساء.

الترام والحافلات

• تخدم Innere Stadt العديد من خطوط الترام الرئيسية (على سبيل المثال الخطوط 1 و2 وD)، والتي تربط وسط المدينة بالمناطق المجاورة.
• تخدم خطوط الحافلات بشكل أساسي الأحياء الداخلية والشوارع التاريخية والساحات المركزية، مما يوفر الوصول إلى Stephansplatz وGraben وRingstrasse.
• تم دمج خطوط الترام مع المترو، مما يجعل من السهل التنقل والتحرك في وسط المدينة دون استخدام السيارة.

قيود المرور ومناطق المشاة

• تقوم منطقة التحذير من السرعة في الدائرة الأولى بتخفيض سرعة المركبات إلى 20 كم/ساعة، مع إعطاء الأولوية للمشاة وراكبي الدراجات.
• يتم إغلاق العديد من الشوارع في المركز التاريخي أمام حركة المرور، مما يقلل الضوضاء ويحسن جودة الهواء ويحافظ على الأجواء التاريخية.
• مواقف السيارات محدودة للغاية: يتم حجز جميع الأماكن تقريبًا لسكان Parkpickerl، مع وجود مناطق منفصلة لمواقف السيارات على المدى القصير لعدة ساعات.

البنية التحتية للدراجات

• تنتشر مسارات الدراجات الآمنة على طول شارع Ringstrasse والشوارع الرئيسية Innere Stadt .
• تتيح لك خدمة تأجير الدراجات WienMobil ومواقف السيارات المخصصة استخدام الدراجات كوسيلة إضافية للتنقل في وسط المدينة.
• بسبب التطور التاريخي الكثيف، فإن عدد مسارات الدراجات محدود، ولكن تم تصميم المسارات لراحة السياح والمقيمين.

في الدائرة الأولى في فيينا (Innere Stadt)، يعد موقف السيارات موردًا محدودًا ومكلفًا بسبب الكثافة العالية للمباني، والقيمة التاريخية للمنطقة، ورغبة المدينة في تقليل حركة المرور في وسط المدينة.

موقف سيارات تحت الأرض

تنتشر مواقف السيارات تحت الأرض، مثل موقف WIPARK Garage Am Hof ​​​​وموقف Märzparkgarage، في وسط المدينة. تتراوح تكلفة ركن السيارة في هذه المواقف بين 3 و5 يورو للساعة، مما يجعلها خيارًا مكلفًا للإقامات الطويلة. يحصل المشاركون في الفعاليات في قاعة Wienستادهاله على سعر ثابت قدره 10 يورو للساعة من ساعتين قبل بدء الفعالية وحتى الساعة 2:00 صباحًا.

مناطق وقوف السيارات قصيرة الأمد

يشمل نظام مواقف السيارات قصيرة الأجل (Kurzparkzone) المنطقة الأولى بأكملها. يُسمح بركن السيارات فقط بتذكرة وقوف سارية أو تصريح Parkpickerl. تتوفر مواقف السيارات من الاثنين إلى الجمعة من الساعة 9:00 صباحًا حتى 10:00 مساءً، بحد أقصى ساعتين.

مواقف سيارات للسكان

في الدائرة الأولى، توجد مواقف سيارات مخصصة لسكان المنطقة فقط. هذه المناطق مُعلّمة بلافتات تتضمن معلومات إضافية، مثل "Parkpickerl erforderlich" (يتطلب تصريحًا). يُمنع الوقوف في هذه المواقف بدون تصريح، حتى مع وجود مخالفة وقوف سارية.

القيود المفروضة على الضيوف

بالنسبة لغير المقيمين، مواقف السيارات في المنطقة ١ محدودة ومكلفة. خيارات مواقف السيارات طويلة الأمد معدومة تقريبًا، ومواقف السيارات قصيرة الأمد قد تكون مكلفة.

الحي الأول في فيينا، أو Innere Stadt، ليس فقط المركز التاريخي والثقافي للمدينة، بل هو أيضًا مركز ديني مهم. تتركز فيه الكنائس المسيحية الرئيسية، مما يعكس التراث الروحي الغني للنمسا.

كاتدرائية القديس ستيفن (ستيفانسدوم) هي الكنيسة الكاثوليكية الرئيسية في فيينا، وأحد أهم المعالم القوطية في أوروبا الوسطى. بدأ بناء الكاتدرائية في القرن الثاني عشر، وتطور شكلها الحالي في القرنين الرابع عشر والخامس عشر. يبلغ ارتفاع برجها الجنوبي 136 مترًا، ويتميز سقفها ببلاط متعدد الألوان يُشكل شعار الإمبراطورية النمساوية، بالإضافة إلى نسر ذي رأسين. أصبحت الكاتدرائية رمزًا لفيينا، ويُعد برج جرسها من أطول أبراج الجرس في النمسا.

كنيسة القديس بطرس (Peterskirche) في ساحة بيترزبلاتز، بالقرب من غرابن. وهي واحدة من أشهر كنائس فيينا ذات الطراز الباروكي. بُنيت الكنيسة في القرن الثامن عشر على الطراز الباروكي، وتتميز بتصميم داخلي رائع، ولوحات جدارية، ومنحوتات، وآلة أورغن تاريخية. تُستخدم كنيسة القديس بطرس بنشاط في إقامة الصلوات الدينية والفعاليات الموسيقية، لتصبح مركزًا ثقافيًا مهمًا للمنطقة.

كنيسة البلاط (كيرش آم هوف) هي واحدة من أقدم كنائس فيينا، تأسست في القرن الرابع عشر. تقع في ساحة آم هوف، في قلب الحي الأول. لم تُخفِ أعمال التجديد الباروكية في القرن الثامن عشر الطابع القوطي للكنيسة. تقع الكنيسة بجوار القصر الإمبراطوري السابق، وكانت تاريخيًا مركزًا روحيًا لنخبة البلاط، ويحافظ تصميمها الداخلي على مذابح قديمة وأعمال فنية باروكية.

كنيسة أوغسطينوس (أوغسطينيركيرشه) في ساحة جوزيف بلاتز، بجوار قصر هوفبورغ. وتتمتع بأهمية تاريخية خاصة، إذ شهدت تتويج أباطرة هابسبورغ، بمن فيهم ممثلو الإمبراطورية الرومانية المقدسة. يجمع تصميمها المعماري بين عناصر القوطية والباروكية، وزُيّن داخلها بلوحات جدارية ومنحوتات، ويضم سردابها مقابر أفراد من سلالة هابسبورغ.

كنيسة القديس ميخائيل (Michaelerkirche) بالقرب من قصر هوفبورغ. تجمع بين عناصر العمارة القوطية والباروكية، وتشتهر بحفلات الأرغن. في الماضي، كانت الكنيسة بمثابة كنيسة بلاط لرعاية العائلة الإمبراطورية والأرستقراطية الفيينية روحيًا.

كنيسة القديس روبريخت (Ruprechtskirche) أقدم كنيسة في فيينا، إذ تأسست في القرن الثاني عشر. تقع في شارع سايتنشتيتنغاسه، في المركز التاريخي للمدينة. يجمع تصميمها المعماري بين الطابعين الروماني والقوطي. وتُقام فيها الصلوات الدينية المنتظمة، بالإضافة إلى الحفلات الموسيقية والفعاليات الثقافية.

الكنيسة اليسوعية (Jesuitenkirche) في القرن السابع عشر على يد الرهبنة اليسوعية على الطراز الباروكي، وتقع بجوار جامعة فيينا. زُيّنت جدرانها الداخلية بلوحات جدارية ومذابح وأورغن تاريخي. تُقام في الكنيسة فعاليات دينية وتعليمية وثقافية.

كنيسة القديسة آن (آناكيرش) في شارع أناغاسي، بالقرب من مسرح كارنتنرتور. تُستخدم هذه الكنيسة الباروكية، التي تعود إلى القرن الثامن عشر، بكثرة لإقامة الصلوات الرعوية والفعاليات الثقافية، وزُيّنت جدرانها الداخلية باللوحات الجدارية والمنحوتات.

كنيسة الكابوشين (Kapuzinerkirche) في نوير ماركت، بجوار قصر هوفبورغ. بُنيت الكنيسة في القرن السابع عشر على يد الرهبنة الكابوشية، وتشتهر بسرداب هابسبورغ، حيث دُفن العديد من الأباطرة وأفراد السلالة الحاكمة. تتميز عمارتها بالبساطة والرقي، مع لمسات من عصر الباروك وعصر النهضة. وتلعب الكنيسة دورًا هامًا في الحياة الروحية للمنطقة.

تتميز الدائرة الأولى في فيينا بطابعها الكاثوليكي عمومًا، ولكن بفضل البعثات الدبلوماسية، تضمّ أيضًا ديانات أخرى، مما يخلق جوًا متعدد الأديان. تزخر الدائرة بالكنائس ودور العبادة للبروتستانت والأرثوذكس واليهود والمسلمين. يعكس هذا التنوع طابع فيينا المتعدد الثقافات وانفتاحها على مختلف التقاليد الدينية.

لا تُعدّ المنطقة الأولى في فيينا (Innere Stadt) المركز التاريخي للمدينة فحسب، بل تُعدّ أيضًا القلب الثقافي للنمسا. فهي موطنٌ لأبرز المسارح وقاعات الحفلات الموسيقية والمتاحف العالمية، بالإضافة إلى المهرجانات والفعاليات الموسمية المميزة التي تجذب السكان المحليين والسياح على حدٍ سواء. في المساء، تنبض ساحة راتهاوس بالحيوية مع موسيقيي الشوارع وفناني الأداء، مما يخلق أجواءً فريدة.

دار أوبرا فيينا الحكومية ( Wien الحكومية) من أعرق دور الأوبرا في العالم. تقع في شارع رينغشتراسه، وتجذب آلاف المشاهدين لحضور عروضها سنويًا. ومن أبرزها حفل رأس السنة في فيينا الشهير، والذي يُبث عالميًا.

قاعة موسيكفيرين للحفلات الموسيقية هي قاعة حفلات موسيقية أسطورية تشتهر بصوتياتها الاستثنائية. تستضيف حفلات أوركسترا فيينا الفيلهارمونية، بالإضافة إلى فعاليات موسيقية بارزة أخرى. في أغسطس 2025، من المقرر إقامة حفلات موسيقية مسائية تتضمن موسيقى كلاسيكية خفيفة، غالبًا ما يشارك فيها فنانون يرتدون أزياءً كلاسيكية.

مسرح بورغ هو المسرح الوطني النمساوي، تأسس عام ١٧٤١. ويُعتبر من أهم مسارح العالم، وخاصةً في الدول الناطقة بالألمانية. يعرض مسرحيات كلاسيكية ومعاصرة، ويجذب جمهورًا من جميع أنحاء العالم.

متحف تاريخ الفن (Kunsthistorisches Museum) أحد أكبر وأهم المتاحف الفنية في العالم. يقع في ساحة ماريا تيريزين، ويضم مجموعات فنية واسعة من اللوحات والمنحوتات والفنون الزخرفية. تشمل معروضاته أعمالاً لفنانين كبار مثل بروغل الأكبر، ورامبرانت، وروبنز، وغيرهم.

متحف ألبرتينا بمجموعته الواسعة من الفنون الجرافيكية، بما في ذلك أعمال دورر ومونيه وشاغال وغيرهم. كما يستضيف معارض مؤقتة للفن المعاصر والتصوير الفوتوغرافي. ومن المقرر إقامة معرض مخصص لغوستاف كليمت، يستكشف أساليب عمله، في عام ٢٠٢٥.

الحي الأول في فيينا هو القلب التاريخي والثقافي للمدينة، ويضم مسارح شهيرة وقاعات حفلات موسيقية وساحات تستضيف مهرجانات وفعاليات موسمية كبرى. هذه الفعاليات تجعل الحي وجهةً جاذبةً للسكان والسياح على حدٍ سواء.

حفل أوبرا فيينا الحكومية هو حدث تقليدي يُقام في فيينا خلال موسم حفلات الرقص. وقد أدرجت اليونسكو حفلات الرقص الفيينية ضمن التراث الثقافي غير المادي. منذ عام ١٩٣٥، يُقام أكبر حفل راقص يوم الخميس الذي يسبق أربعاء الرماد في دار أوبرا فيينا الحكومية. يجمع هذا الحدث السياسيين والفنانين وقادة الأعمال، محولاً دار الأوبرا إلى قاعة رقص واسعة يرقص فيها الضيوف ويستمتعون بالعروض.

مهرجان فيينا Wien يستضيف الحي الأول كل ربيع، عادةً في مايو ويونيو، Wien الثقافي الضخم الذي يستمر من خمسة إلى ستة أسابيع. يضم المهرجان مجموعة متنوعة من التخصصات الفنية، بما في ذلك الأوبرا والمسرح والرقص والموسيقى والفن المعاصر. تقع القاعات الرئيسية في Innere Stadt ، بما في ذلك مسرح بورغ، وجمعية الموسيقى، وغيرها من المسارح المركزية وقاعات الحفلات الموسيقية.

مهرجان سينمائي في ساحة راتهاوس (مهرجان سينمائي مفتوح في ساحة راتهاوس) . من أواخر يونيو إلى أواخر أغسطس، تتحول الساحة أمام مبنى بلدية فيينا إلى سينما مفتوحة. يُعرض للجمهور أفلام عالمية وكلاسيكية.

Wien للجاز (مهرجان فيينا للجاز). Wien للجاز سنويًا في أواخر يونيو وأوائل يوليو، ويُعتبر من أبرز مهرجانات الجاز في العالم. يُقدم المهرجان حفلات موسيقية تجمع بين موسيقى الجاز الكلاسيكية والموسيقى المعاصرة. تُقام الحفلات الموسيقية الرئيسية والمسارح في القاعات التاريخية للحي الأول، بما في ذلك موسيكفيرين وقاعة كونسيرتهاوس، مما يجعل المهرجان جزءًا أساسيًا من Innere Stadt .

مهرجان بوب Wien هو مهرجان موسيقي مجاني يُقام في ساحة كارلسبلاتز، بجوار كنيسة كارلسكيرشه، في قلب فيينا. يُقدم فنانو البوب ​​والإندي والإلكترونيات النمساويون عروضهم على المسرح العائم. يُضفي هذا الحدث أجواءً حيويةً وحيويةً على قلب فيينا، خاصةً للجمهور الأصغر سنًا.

أسواق عيد الميلاد. تُقدّم أسواق عيد الميلاد التاريخية في فيينا، بما فيها تلك الموجودة في ساحة راتهاوس، أجواءً ثقافية احتفالية مع النبيذ الساخن المُخمر، والهدايا التذكارية النمساوية التقليدية، والحلويات. يعود تقليد أسواق عيد الميلاد في العاصمة إلى العصور الوسطى، ويتحول مركز المدينة، Innere Stadt إلى منطقة احتفالية للتنزه والترفيه الثقافي.

يُعدّ الحي الأول في فيينا القلب التاريخي والثقافي للمدينة. ورغم صغر حجمه نسبيًا، إلا أنه يزخر بالعديد من المساحات الخضراء المميزة التي توفر للسكان والسياح فرصًا للاسترخاء والتنزه والأنشطة الثقافية. تُبرز هذه المساحات الخضراء مكانة الحي كواحد من أرقى أحياء فيينا، وتجعله وجهةً جذابةً للسكان والسياح والمستثمرين.

حديقة بورغارتن هي واحدة من أشهر حدائق Innere Stadt ، وتقع بالقرب من قصر هوفبورغ. تتميز هذه المساحة الخضراء بشوارع خلابة ومنحوتات (منها نصب تذكاري لموزارت) وأحواض زهور. تُعد حديقة بورغارتن وجهة شهيرة للتنزه والتقاط الصور والاسترخاء الهادئ في قلب فيينا.

فولكسغارتن حديقة على الطراز الفرنسي تضم حديقة ورود شهيرة ونوافير. تاريخيًا، كانت جزءًا من مجمع هوفبورغ، وتُعتبر من أجمل زوايا الحي الأول وأكثرها ازدهارًا. غالبًا ما تستضيف جلسات تصوير وفعاليات ثقافية صغيرة وعروضًا موسيقية في الهواء الطلق.

حديقة شتاتبارك هي حديقة شهيرة تضم تمثالاً ذهبياً ليوهان شتراوس، وهي وجهة مفضلة للسياح والسكان المحليين على حد سواء للمشي والركض وممارسة الرياضة. تجمع حديقة شتاتبارك بين العمارة التاريخية والمرافق العصرية: ممرات، ومقاعد، ونوافير، ومناطق استرخاء.

حديقة راتهاوس بارك هي مساحة خضراء تحيط بمبنى بلدية فيينا، وتستضيف فعاليات موسمية ومهرجانات ومعارض وسوقًا لعيد الميلاد. تُعدّ الحديقة مركزًا ترفيهيًا لسكان الحي الأول والسياح، مما يخلق أجواءً ثقافية نابضة بالحياة في قلب فيينا.

في السنوات الأخيرة، استثمرت سلطات مدينة فيينا بنشاط في تحسين خضرة منطقة "الحلقة" والشوارع التاريخية في الدائرة الأولى. ويتم إنشاء منشآت فنية ونوافير ومناطق ترفيهية جديدة. ويُولى اهتمام خاص للحفاظ على الجماليات التاريخية مع إدخال عناصر تنسيق الحدائق الحديثة.

على سبيل المثال، على طول شارع رينغشتراسه، جُدّدت الممرات والمروج، وأُضيفت إليها هياكل خشبية وتحف فنية، مما جعل التنزه ليس ممتعًا فحسب، بل مُثريًا ثقافيًا أيضًا. وتم دمج المقاعد الجديدة، وأعمدة الإنارة الحديثة، ومناطق الراحة لتتناغم مع العمارة الإمبراطورية، مما خلق جوًا ترحيبيًا للسكان والزوار على حد سواء.

تُعدّ المنطقة الأولى في فيينا مزيجًا مثاليًا يجمع بين القوة المالية والنشاط الدبلوماسي والشركات الصغيرة والبنية التحتية الثقافية. وقد حُوِّلت المباني التاريخية إلى مكاتب وبوتيكات واستوديوهات عصرية، كما أن قربها من الحي الدبلوماسي والمؤسسات المالية الرئيسية يجعل Innere Stadt منطقة فريدة للعيش والعمل والاستثمار.

لطالما استقطبت Innere Stadt المؤسسات المالية. وتضم مكاتب أكبر البنوك النمساوية، بما في ذلك بنك مجموعة إيرستي، وبنك رايفايزن الدولي، وبنك يونيكريديت النمسا، بالإضافة إلى شركات استثمار وتأمين دولية. ويقع العديد من هذه المكاتب في مبانٍ تاريخية مُجدَّدة من القرن التاسع عشر، أو في مبانٍ سكنية راقية.

وفقًا لوكالة فيينا الاقتصادية، يتركز ما يقارب 35-40% من جميع مكاتب البنوك في منطقة الأعمال المركزية في Innere Stadt. يوفر هذا الموقع سهولة الوصول إلى المؤسسات الحكومية والمالية الرئيسية، بما في ذلك بورصة فيينا (Wiener Börse) والسلطات الضريبية.

بالإضافة إلى المؤسسات الكبيرة، تدعم الدائرة الأولى في فيينا تطوير الشركات الصغيرة. وتقع هنا المؤسسات التالية:

• محلات العلامات التجارية العالمية والنمساوية في Graben وKohlmarkt وKärntner Straße.
• تشتهر المقاهي ومحلات الحلويات مثل مقهى ديميل ومقهى سنترال ليس فقط بتاريخها ولكن أيضًا بسمعتها الطهوية المعاصرة.
• استوديوهات إبداعية ومعارض وورش عمل حرفية، وخاصة في المنطقة المحيطة بميدان مايكلربلاتز وحول ميدان ستيفانسبلاتز.

وفقًا لإحصاءات مجلس مدينة Wien، يقع حوالي 50% من جميع منافذ البيع بالتجزئة والمطاعم في المنطقة المركزية في Innere Stadt. وهذا يخلق جوًا فريدًا من نوعه، كمركز نابض بالحياة يجمع بين النشاط التجاري والمعالم السياحية والثقافية.

Innere Stadt هي موطن معظم البعثات الدبلوماسية والسفارات في فيينا. كما يحدّ الحيّ الدبلوماسي، مما يجعله مركزًا للنشاط الدولي. تُشكّل سفارات ألمانيا وفرنسا وإيطاليا ودول أخرى، بالإضافة إلى مكاتب المنظمات الدولية، مستوىً رفيعًا من التكامل العالمي.

يجعل هذا الموقع Innere Stadt جذابة للمغتربين والمديرين التنفيذيين للشركات الدولية، حيث يوفر:

• سهولة الوصول إلى الفعاليات التجارية والثقافية،
• مستوى عال من الأمن والبنية التحتية،
• عنوان موقع مرموق للمكاتب والسكن.

تُجسّد المنطقة الأولى في فيينا توازنًا دقيقًا بين التاريخ والحداثة. وقد أُدرجت المنطقة ضمن قائمة اليونسكو للتراث العالمي، مما يفرض قيودًا صارمة على البناء الجديد. إذ يجب أن تخضع جميع المشاريع لمراجعة دقيقة من قِبل سلطات المدينة والهيئات الفيدرالية لحماية الآثار. ولذلك، ينصب التركيز الأساسي للاستثمار الحديث على تجديد وترميم المباني التاريخية، بدلًا من بناء أخرى جديدة.

في وسط فيينا، يُحظر تشييد المباني الشاهقة أو المشاريع التي تنتهك الطابع التاريخي للمدينة. ويُحدد الحد الأقصى لارتفاع المباني الجديدة في Innere Stadtعادةً بـ 25 مترًا، ويتطلب أي تعديل على واجهات المباني موافقة المكتب الاتحادي لحماية الآثار (Bundesdenkmalamt).

وتجعل هذه القيود المنطقة الأولى في فيينا ذات قيمة خاصة للمستثمرين: إذ لا توجد أي قطع أراضي متاحة للبناء الجديد تقريباً، كما أن العقارات القائمة تتمتع بأهمية تاريخية ومعمارية عالية.

يُوجَّه الجزء الأكبر من الاستثمار نحو ترميم القصور والمباني السكنية وتحويلها إلى شقق فاخرة وفنادق بوتيكية ومكاتب راقية. ومن أبرز المشاريع:

• قصر هانسن كمبينسكي هو مبنى سابق يعود تاريخه إلى القرن التاسع عشر يقع على طريق شوتينرينغ وقد تم تجديده وتحويله إلى فندق خمس نجوم وشقق سكنية.
• قصر كوبورغ ريزيدينز هو قصر تاريخي تم تحويله إلى شقق فاخرة مع قبو نبيذ عالمي المستوى.
• Haus am Schottentor هو عبارة عن إعادة بناء واسعة النطاق لبنك سابق وتحويله إلى مركز أعمال تمثيلي يحتوي على مكاتب للشركات الدولية.
• يتم استخدام عدد من القصور في Ringstraße (قصر ليختنشتاين، قصر Auersperg) جزئيًا للأحداث الثقافية، ولكن تم تكييف العديد من المباني لتكون مساكن خاصة.

وتعمل مثل هذه المشاريع على خلق قطاع جديد في السوق، وهو شقق البالازو (بيوت القصر)، حيث يتم الجمع بين التصميمات الداخلية التاريخية والتقنيات الحديثة: أنظمة المنازل الذكية، ومناطق السبا الخاصة، ومواقف السيارات تحت الأرض.

رأيتُ مشاريعَ حُوِّلت فيها قصورٌ قديمة في شارعي هيرينجاسه وكارنتنر شتراسه إلى مساكن عصرية للغاية. ومن المثير للاهتمام أن الشقق نفدت قبل اكتمال بنائها، حيث اشتراها العديد من المشترين كـ"منازل ثانية" في أوروبا.

لطالما اعتُبرت المنطقة الأولى في فيينا (Innere Stadt) أرقى وأغلى موقع للاستثمار العقاري. بخلاف مناطق أخرى في المدينة، حيث قد يتعرض السوق للتقلبات، يتمتع مركز مدينة فيينا باستقرار كبير في الأسعار، ومخاطر ضئيلة، وطلب ثابت. ويعود ذلك إلى مزيج فريد من العوامل: التراث التاريخي، والقيود الصارمة على البناء الجديد، وتصنيف اليونسكو كموقع للتراث العالمي، وقربه من الأحياء التجارية والدبلوماسية.

تُصنّف العقارات في وسط فيينا ضمن فئة العقارات الفاخرة للغاية. ووفقًا لوكالات الأبحاث النمساوية، يتجاوز متوسط ​​سعر المتر المربع للوحدات السكنية في الدائرة الأولى 20,000 يورو، بينما قد يصل سعر المتر المربع للشقق الفاخرة في القصور المُجدّدة أو المباني التاريخية إلى ما بين 35,000 و40,000 يورو. ورغم ارتفاع سعر الدخول، يُشير المستثمرون إلى استقرار نمو الأسعار بنسبة تتراوح بين 3% و5% سنويًا.

لقد رصدتُ معاملاتٍ اشترى فيها مستثمرون شققًا في مبانٍ سكنية تاريخية على الطريق الدائري، وفي غضون 3-4 سنوات، ارتفع سعرها بنسبة 15-20%. علاوةً على ذلك، حتى العقارات التي تحتاج إلى تجديد، تجد مشترين في وقتٍ قياسي، مما يُبرز سيولتها العالية.

بخلاف "مناطق فيينا الخطرة" أو "مناطق فيينا السيئة"، أو ضواحيها، التي تتميز بسوق أكثر ديناميكيةً ولكن أكثر خطورةً، يظل مركز المدينة قطاعًا استثماريًا يتميز بالسيولة وقابلية التنبؤ. ولا يقتصر الأمر على احتفاظ العقارات في Innere Stadt بقيمتها، بل يزداد الطلب عليها تدريجيًا، في ظل التوجه العالمي نحو الاستثمار في العواصم الأوروبية المستقرة.

المشترون الرئيسيون هنا هم المستثمرون الدوليون، وعملاء الشركات، وأعضاء السلك الدبلوماسي. بالنسبة للكثيرين، لا يقتصر الأمر على العقارات فحسب، بل يرمز أيضًا إلى المكانة المرموقة. غالبًا ما تُشترى الشقق في وسط المدينة للأسباب التالية:

• الحفاظ على رأس المال في ولاية قضائية مستقرة،
• استخدمه كمسكن أثناء إقامتك في فيينا،
• الإيجارات لكبار المديرين والموظفين في الشركات العالمية.

من بين عملائي عائلات من الشرق الأوسط وأوروبا الشرقية اشترت شققًا بالقرب من دار الأوبرا في فيينا. كانت أهم عوامل الجذب هي الأمان والمكانة المرموقة، بالإضافة إلى سهولة السكن في المركز للأطفال الملتحقين بالمدارس الدولية.

الدائرة الأولى في فيينا (Innere Stadt) ليست المركز الجغرافي فحسب، بل هي رمز المدينة والنمسا بأكملها. العيش هنا يعني أن تكون محاطًا بالعمارة الإمبراطورية، والمتاحف العالمية، والفنادق المرموقة، والبعثات الدبلوماسية.

من يجب عليه شراء أو استئجار منزل في Innere Stadt؟

• لمن يُقدّرون المكانة والتراث الثقافي. الشقق في القصور القديمة، المُزينة باللوحات الجدارية والجص والغرف الفاخرة، لا تقتصر على المساحة، بل على أجواء مميزة. يعتبرها العديد من مُلّاك هذه العقارات جزءًا من تاريخ فيينا.
• للمستثمرين الراغبين في الحفاظ على رأس المال. الأسعار في الدائرة الأولى مرتفعة باستمرار، والسوق مستقرّ ولا يخضع لتقلبات مفاجئة. عوائد الإيجار هنا أقلّ منها في الدوائر الثانية أو العاشرة، على سبيل المثال، لكن سيولة العقارات فيها من بين الأفضل في أوروبا.
• الدبلوماسيون، وعملاء الشركات، وكبار المديرين. بفضل قربها من المباني الحكومية، ومقرات المنظمات الدولية، والسفارات، Innere Stadt خيارًا مناسبًا للعاملين في السلك الدبلوماسي والأعمال التجارية الدولية.
• بالنسبة لأولئك الذين يحبون "العيش في قلب الحدث"، فإن المسارح ودار الأوبرا في فيينا والمهرجانات في Rathausplatz وأسواق عيد الميلاد كلها على بعد خطوات من بابك.

من خلال ملاحظاتي، يرى العديد من العملاء أن الحي الأول في فيينا ليس مكانًا للحياة اليومية، بل "منزلًا ثانيًا" أو استثمارًا للأجيال القادمة. غالبًا ما يكون هؤلاء عائلات ثرية من النمسا وألمانيا وسويسرا والشرق الأوسط. على عكس المناطق السكنية الأكثر حيويةً، حيث تُعدّ البنية التحتية للعائلات التي لديها أطفال أمرًا بالغ الأهمية، ينصبّ التركيز هنا على المكانة المرموقة والأجواء المميزة والحفاظ على رأس المال.

من المهم أن نفهم أن الدائرة الأولى هي نقيض المناطق المعروفة بـ"أحياء فيينا العربية" أو الأحياء المهمشة في ضواحيها، حيث السكن أرخص، لكن مستوى الأمن والبنية التحتية والبيئة الثقافية مختلف. لا يوجد في Innere Stadt ما يُسمى "أحياء فيينا الخطرة" بالمعنى التقليدي، ومستوى الأمن وكاميرات المراقبة من بين الأعلى في المدينة. هذا ما يجعلها جذابة للأجانب الباحثين عن الجمال والأمان.