在維也納的公寓清單中，您可能會看到「Nutzfläche」、「Rücklage」、「Wohnungseigentum」或「Baurecht」等術語。合約還將包括“Kaufanbot”、“Treuhandkonto”和“Aufsandungserklärung”。翻譯有助於澄清詞語，但並不總是能解釋它們所涉及的權利、費用和義務。.
例如，Kaufanbot 甚至可以在簽署詳細合約之前就與買家建立聯繫。 「Rücklage」（房屋已售出）並不意味著房屋有足夠的資金進行未來的翻新。廣告中的 Neubau （新建築）也不一定意味著這是一棟新建築。.
這份維也納房產字典解釋了在奧地利選擇、購買和擁有房產時使用的各種術語。每個術語都附有定義，並包含買家應注意的事項資訊。這些定義有助於您與經紀人、律師、公證人或稅務顧問就特定房產進行討論。.
如何使用字典
這些條款根據買方的任務進行分組：
1. 所有權交易及登記。 2
. 所有權形式及投資標的。 3
. 租賃及租賃權。 4
. 建築物、佈置及面積。 5
. 稅費及其他費用。 6
. 公寓及房屋相關文件。 7
. 交易各方及政府機關。
最後，我們彙整了常見翻譯錯誤清單、常見問題解答以及一份需要檢查的文件清單。術語解釋詳見部落格的相應版塊；詳細的計算和步驟說明也位於其中。.
1. 產權交易及登記
在奧地利購買房產時，簽約和產權登記是兩個獨立的階段。產權登記以 地契簿上的。鑰匙交接和付款日期可能在合約中另行規定。
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| 考凡博特 | 這是在特定條件下提出的購買要約。它通常在特定期限內對買方具有約束力。如果賣方及時接受了足夠具體的要約，則可能形成具有法律約束力的合約。這並非簡單的看房要求或預訂。. |
| 綁定 | 購買要約對要約人具有約束力的期限。簽署要約前，請務必確認要約的有效期限和約定的終止條款。. |
| 安博特薩納赫姆 | 賣方接受要約。法律後果取決於要約的內容、接受的及時性以及所規定的條款和條件。. |
| 採購合約 | 買賣協議。它明確了房產、價格、付款方式、過戶、擔保及其他條款。產權登記需要符合規定格式的文件，包括經過適當認證的簽名。. |
| Aufsandungserklärung | 明確同意在土地登記簿（Grundbuch）中進行特定登記。在買賣交易中，這通常是指賣方同意登記買方的所有權。該同意可以包含在合約中，也可以包含在單獨的文件中。. |
| Treuhand / Treuhandschaft | 可信賴的交易支援：授權代表在約定的條款內管理資金和文件。信託範圍和向賣方付款的流程至關重要。. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | 用於保管和轉移資金的信託帳戶。帳戶名稱本身並不能說明保護條款；您需要查閱信託協議和付款依據。. |
| 基本手冊 | 土地登記冊是國家不動產權利登記冊，記錄所有權人、登記權利和產權負擔。摘錄需與相關文件一併閱讀。. |
| Einverleibung | 在土地登記簿（Grundbuch）中最終登記某項權利，例如所有權或抵押權。在標準的買賣交易中，正是這項登記使買方成為所有權人。. |
| Einlagezahl (EZ) | 不動產在土地登記冊上的登記編號。它與地籍冊名稱（Katastralgemeinde）一起使用，用於識別房產。. |
| Katastralgemeinde (KG) | 地籍社區為領土登記單位。其名稱和編號有助於在登記簿中正確識別房產。. |
| Grundstücksnummer | 地籍登記冊中的地號。一份地籍登記冊條目可能包含多個地塊。. |
| Anmerkung der Rangordnung | 此標記可確保在未來的買賣或抵押登記中獲得優先權。通常情況下，該標記自申請獲準之日起有效期為一年。它並不妨礙所有者進行後續交易。. |
| 沃默克 | 有條件的產權登記，需要後續確認（Rechtfertigung）。它不等同於最終的產權登記。. |
| Lastenfreistellung | 解除房產上約定的所有產權負擔。具體而言，是指解除賣方的抵押權。合約必須明確規定解除哪些產權負擔、由誰解除、費用由誰承擔。. |
| 普凡德雷赫特 | 留置權，通常用於擔保貸款。本文將審查擔保債務、已登記留置權的金額以及解除或保留留置權的程序。. |
| Dienstbarkeit / Servitude | 地役權：指對他人財產享有的通行權、旅遊權、使用權或其他有限權利。具體權利的內容和意義由其所依據的文件決定。. |
| 禁止和限制 | 禁止設定抵押權和轉讓抵押權。可能需要受益人同意。其有效性取決於法律依據和登記情況。. |
| 預售法 | 優先購買權。出售時，擁有此權利者可能需要按照適當的條款出售房產。交易完成前，銷售程序會進行核實。. |
| Gewährleistung | 房屋缺陷的法律責任。務必仔細核查合約中約定的規格和條款：責任限制的能力尤其取決於當事人的法律地位。. |
| Übergabe | 實際的房產過戶。通常情況下，鑰匙、房屋狀況、水電瓦斯表讀數以及過戶文件都會被記錄在案。房產過戶本身並不能取代所有權登記。. |
| Grundverkehrsbehörde | 負責根據相關聯邦州的法規審查房地產收購的機構。根據買方的身份或房產的特徵，可能需要獲得許可。. |
| 自給自足 | 由授權代表（通常是律師或公證人）計算並支付所需款項。買方應收到已完成交易的計算結果和確認函。. |
在使用 Kaufanbot 之前需要了解什麼是重要的
在簽署要約前，必須就購買價格、期限和必要條件達成一致，包括 外國人在奧地利購買房產的相關限制。如果交易取決於銀行貸款或收購許可，則必須在文件中明確體現。口頭解釋不能取代合約約定。
結算和登記機制相互配合。登記制度（Rangordnung）保障登記的優先權，國庫（Treuhand）規範資金的使用，而最終產權（Lastenfreistellung）則決定解除產權負擔。這些機制的適用範圍和順序因具體交易而異。.
2. 所有權形式與投資對象
租賃協議 允許租戶獨佔使用和處置特定公寓。同時，業主也擁有共有產權的一部分。因此，在購買房產時，公寓和整棟建築的產權文件都非常重要。
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| 艾根圖姆 | 所有權。所有者的權利範圍取決於法律、已登記的產權負擔和其他適用的限制。. |
| 瀰漫 | 共有產權。沒有正式產權證的單一份額並不構成對特定公寓的獨佔所有權。. |
| 住宅區 (WE) | 對與共有財產份額相關的特定公寓、獨立房間或停車位享有專屬使用和處置權。. |
| Eigentümergemeinschaft | 業主共同管理物業的社區。樓宇維護決策可能會影響公寓業主的支出。. |
| 明德斯坦蒂爾 | 取得相應居住權所需的共有財產份額。其大小需與所取得財產的文件進行比對。. |
| Nutzwert | 單項房產的估計相對價值。用於確定份額；考慮面積和房產特徵調整。它並非市場價格。. |
| Parifizierung | 該術語在實踐中用於確定單一房產的Nutzwert值。計算本身並不能完成公寓所有權的登記；還需要相關文件和登記手續。. |
| 總則 | 建築物的公共區域：例如樓梯、外觀、屋頂或公用設施系統。其組成和使用程序在建築物文件中均有詳細說明。. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | 與特定公寓房產依法關聯的附屬設施，例如特定的地下室或花園地塊。停車位可能屬於獨立房產；其產權狀況需單獨核實。. |
| 鮑雷希特 | 擁有他人土地上建築物的產權。產權期限為10至100年。剩餘期限、合約條款、付款方式以及終止合約的後果都非常重要。. |
| 超 | 在他人土地上建造的建築物，並非用於永久居住。這是一種特殊的法律結構，與房屋（baurecht）有所區別。. |
| 水果食用法 | 使用他人財產並從中獲取收益的權利。這可能會限制所有者獨立使用或出租該財產的能力。. |
| 沃恩雷希特 | 在特定範圍內居住或使用住房的權利。居住或使用住房的人員、場所和期限均由該權利的依據決定。. |
| Genossenschaftswohnung | 這是指由非營利性住房組織（通常是合作社）擁有的住房的俗稱。通常情況下，租戶需要繳納一定的費用才能租用或使用該房產。如果滿足特定條件，之後可以購買；但並非每間公寓都能保證這一點。. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | 市政公寓/市政住宅大樓。此類住房依特殊規定提供，不屬於常規私人公寓市場。. |
| Vorsorgewohnung | 購買此公寓的目的是為了長期出租以獲取租金收入。該房產所有權並不保證租金收入、增值稅抵扣或其他稅收優惠。. |
| 安萊格公寓 | 投資型公寓。這是市場上對投資性房產的統稱，不具有特定的法律地位。. |
| 巴赫倫模型 | 一種參與房地產建設或翻新的投資模式。權利、義務、風險和稅務影響取決於具體的專案架構。. |
| 津斯豪斯 | 旨在產生租金收入的公寓大樓。這個術語通常用於較老的公寓大樓，但樓齡本身並不能決定其法律地位。. |
| Immobilien-GmbH | 擁有房地產或進行相關交易的有限責任公司。透過有限責任公司購買房產並不意味著自動免除許可證要求。. |
| 股票交易 | 收購擁有房地產的公司的股份或股票。買方獲得的是公司的所有權，而非直接購買房產。需要審查公司負債和稅務影響。. |
為什麼房屋淨值如此重要
兩套面積相同的公寓可能擁有不同的「Nutzwert」（使用權價值）和不同的共有財產份額。在評估當前付款時，不僅要核實份額，還要查看當前的費用分攤方式：法律、業主協議和特殊規定可能採用不同的計算方法。.
對於 Baurecht 而言，截止日期和條件需要單獨審查。對於股權交易，則需要考慮公司的義務、參與結構和稅收。這些結構不能僅根據要價與標準的公寓購買相提並論。.
投資奧地利房地產時，所有權形式會影響成本、管理程序和使用可能性。
3. 租賃及租賃法
對於計劃出租的公寓而言，適用的租賃制度至關重要。它決定了允許的租金、租戶保護以及合約要求。廣告中僅出現「舊房」或 Neubau 字樣並不能確定適用的租賃制度。.
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| MRG — 租賃法 | 《租賃法》可能全部適用、部分適用或不適用於特定合約。其他適用規則，包括一般民法規則，仍然有效。. |
| Vollanwendung | 全面適用《市場租賃規則》（MRG）。這包括（但不限於）關於合理租金、營運成本和租賃終止保護的規定。具體的租金確定方法取決於房產和租賃協議。. |
| Teilanwendung | MRG 部分適用。儘管 MRG 規定的基本租金限制通常不適用，但某些保護條款仍然有效。這並非缺乏監管。. |
| Vollausnahme | 本合約不屬於《市場規則》的適用範圍。權利和義務由合約的其他適用規則和條款決定。排除依據必須得到確認。. |
| 主米茨金斯 | 基本租金。這不包括其他費用，例如營運費用、各項服務費以及增值稅（如適用）。. |
| 里希特沃特米茨 | 租金根據參考租金計算，並包含允許的附加費和折扣。此規定適用於法律規定的情形，但並非所有舊公寓都適用。. |
| 里希特沃特 | 這是聯邦政府為計算某些受監管租金而設定的基準值，並非平均市場租金。. |
| 拉格祖施拉格 | 計算管制租金時會加收地段附加費。此附加費的合理性和合法性需根據具體地址和合約進行核實。. |
| 類別 | 租金根據公寓的配套設施等級而定，並與某些合約和過渡條款相關，不能自動適用於所有同等級的公寓。. |
| 安格梅森·米茨辛斯 | 根據市場監理小組（MRG）的規定，租金應合理。租金的確定應基於房產的特徵和位置，而不僅僅是業主的個人喜好。. |
| 貝弗里斯通 | 確定租賃期限。對於MRG行業的住宅租賃合同，根據2026年起生效的規定，一般而言，根據《住房和租賃法》（KSchG），作為企業家的房東的最低租賃期限為五年，而非企業家的房東的最低租賃期限為三年。需核查合約日期和過渡條款。. |
| Befristungsabschlag | 在適用租賃限制的情況下，短期租賃可享有折扣。此折扣並非奧地利所有租賃合約的強制性折扣。. |
| Kündigungsverzicht | 雙方同意在特定期限內放棄標準終止條款。務必確認條款適用於哪些人以及仍有哪些終止理由。. |
| Wertsicherungsklausel | 租金調整條款，可依指數或其他雙方約定的機制進行調整。該條款的適用受相關限制和合約要求約束。. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | 租金指數化調整條款的相關法律規定了租金指數化的計算方法。具體計算取決於適用範圍、合約日期和過渡性條款。. |
| 警告 | 租戶押金。此押金用於支付合理的索賠，並在租賃期滿時全額退還。此押金並非公寓的購買價格。. |
| 阿布洛斯 | 例如，為轉移家具或進行某些改良而支付的款項。這種做法是否合法取決於對價的依據和比例；收取不合理的費用以獲取合約可能違法。. |
| 投資 | 租賃期滿時，租戶可獲得部分投資補償。補償資格取決於所進行改造的類型以及是否符合法律條款和條件。. |
| 安特米特 | 轉租。轉租的可能性和限制取決於協議和適用法規。並非總是需要以相同形式另行簽署同意書。. |
| 入行權 | 在特定情況下，某些人有權訂立現有的租賃協議。僅憑親屬關係並不能保證享有此項權利。. |
| Erhaltungspflicht | 維護和修理某些故障的責任。各方之間的責任分配取決於法律制度和工作的性質。. |
| Räumungsklage | 驅逐或騰空房屋。強制騰空需要遵循法律規定的程序；自行更換門鎖並不能取代法律程序。. |
| 開關 | 維也納市政府下屬的住房糾紛處理機構，專門處理特定類型的住房糾紛。在維也納，該機構審理法律規定的案件；但它並非所有租賃糾紛的強制性第一步。. |
| Mietvertragsgebühr | 租賃協議費。住宅租賃協議免收此費用；其他協議是否適用另行規定。. |
為什麼建造年份不能提供完整的答案
在決定 最低租金 ，需要考慮建築許可證的日期、公寓所有權情況、國家資助、新房屋以及其他相關因素。例如，老建築中後期加建的閣樓可能適用與較低樓層公寓不同的租金等級制度。
對投資者而言，首先要確定法律框架，然後核實現有合同，最後才能計算租金收入。廣告上或鄰近公寓的租金價格並不能作為所購買房產的合理租金標準。.
收入預測還需要考慮 維也納的租金指數化條件：年度成長不能自動計入。
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案例研究:
買家計劃在租約到期後入住公寓。我審查了合同，發現其中存在一些需要對該條款的有效性進行法律評估的情況。我與律師共同認定，要求買家在約定日期前騰空公寓是不可能的。我還審查了選擇標準：如果是自住，則必須購買已確認產權完全歸買家所有的房產。這排除了一個不符合買家計劃的選項。.
4. 建築、佈局和麵積
房源資訊中的描述有助於您了解公寓的大致情況，但不能代替查看平面圖、許可證和實際房屋狀況。這一點在比較房屋大小和 購買維也納老城區（Altbau）的公寓，因為您需要查看所有翻新和改造的證明文件。
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| 阿爾特鮑 | 舊建築；在維也納市場上，這個詞通常用來指歷史建築。這個術語並沒有一個統一的日期來決定所有法律後果。租賃和建造分別適用不同的標準。. |
| 春天 | 這是19世紀至20世紀初城市快速發展的歷史時期。它指的是一個建築時期，而不是對技術狀況或保護狀態的確認。. |
| Neubau | 在市場分類中，指新建或相對較新的建築。可能指幾十年前建造的房屋，並不表示近期完工。. |
| 初次 | 首次入住。這可能指新房產，也可能指翻新後的首次使用。務必明確具體新建或翻新了哪些部分。. |
| Dachgeschossausbau (DG) | 將居住空間改造成閣樓或頂樓空間。他們會檢查許可證、登記面積以及改造後建築物的獨立法律地位。. |
| 羅達赫博登 | 未開發的閣樓。能否改建為住宅取決於房產所有權、審核手續、建築要求和技術規範。. |
| 地下 | 低於或部分低於地面的空間。住宅用途由許可用途和建築法規決定。. |
| 高地 | 地面層抬高。窗戶高度、無障礙通行條件和實際位置需要現場核實。. |
| 夾層 | 這是某些歷史建築中常見的中間樓層。僅憑名稱無法準確判斷其位置和高度。. |
| 史蒂奇 | 樓梯、入口或建築物的一部分。門牌號碼可能是地址的一部分，用於準確識別公寓。. |
| 頂部 | 指定一個獨立的公寓或房屋，例如 Top 14。該號碼在廣告、平面圖、合約和所有權文件中均有核實。. |
| 內閣 | 一間小房間。這個字本身並不表示有獨立的暖氣系統、符合住宅標準，或可以當臥室。. |
| 陽台 | 嵌入建築體量內且一側敞開的空間。若符合既定標準，其面積計入陽檯面積（Nutzfläche）；涼廊並非自動被視為陽台。. |
| 凸窗 | 凸窗是房間內向外突出的部分。檢查平面圖、實際尺寸和結構狀況非常重要。. |
| 內霍夫 | 內庭院。面向庭院的窗戶並不能保證安靜或良好的採光：庭院的大小、用途和相鄰空間都是重要的影響因素。. |
| 住宅平面 | 住宅物業的可用面積。計算方法依相關文件及適用依據而定；僅以廣告宣傳的面積標註不足以確定。. |
| Nutzfläche | 法律規定的計算中所使用的可用面積。根據《住宅建築規範》（MRG）和《住宅建築規範》（WEG），開放式陽台和露台不計入在內，但涼廊可能計入。對於地下室和閣樓，其是否適合住宅或商業用途至關重要。. |
| A、B、C、D類 | 根據MRG（公寓管理條例）對公寓設備進行分類。這些分類考慮了法律規定的特徵以及房產在法律有效時期的狀況。分類字母不能代替設備描述。. |
| 維德蒙 | 一塊土地或一處房產的用途取決於具體情況。區分該地塊的城市規劃用途、房屋的許可用途以及公寓所有權文件中規定的用途至關重要。. |
| 平面圖 | 場地及鄰近區域的規劃分區方案，用於規定允許的用途。它有助於評估場地及鄰近區域的允許用途。. |
| 建設計劃 | 開發規劃。包含允許施工的各項參數，例如高度、建築線和其他限制。. |
| QR 圖座位 | 第二居所。登記並不意味著可以將其用作旅遊或度假住所。限制和可能產生的費用因地區而異。. |
| 文克馬爾舒茨 | 古跡保護的具體要求取決於其特定狀況和計劃工程。古蹟保護審批和施工許可證是兩回事。. |
| 舒茨區 | 受保護的開發區，尤其是在維也納，可能會限制對建築物外觀和其他工程的改變，但不會自動賦予其古蹟地位。. |
| 熱消毒 | 提升建築物的保溫性能：例如，對個別構件進行隔熱或升級改造。改造範圍和結果必須記錄在案。. |
| 將軍 | 全面翻新或大型翻新。市場評級未提供完整工程清單：請諮詢已完成的工程及完成時間。. |
| Sanierungsbedürftig | 需要維修或重建。措詞中並未提及預算：估價取決於建築物的狀況、工程設計、許可證以及工作範圍。. |
如何避免比較面積時出錯
比較兩套公寓時，了解每套公寓的面積計算方式至關重要。陽台、涼廊、露台和可用地下室的面積認定標準可能不同。將廣告中列出的所有面積值相加，不一定能得到法律認可的面積。.
維也納市的 MA 25 法規專門針對涼廊、陽台、露台和其他元素進行了說明。對於特定的公寓，比較房源資訊、平面圖以及確定面積和共享空間的文件會很有幫助。
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案例研究:
買家正在考慮一套標價32萬歐元、面積80平方公尺的公寓。我將標價與平面圖和麵積計算進行了對比：標價包含了8平方米的開放式陽台。實際室內面積為72平方米，因此價格約為每平方米4444歐元，而非標價的每平方米4000歐元。我重新計算了類似房產的報價，並將陽台的價值單獨考慮。買家在提交報價前獲得了合理的房產估價。.
5. 稅費和支出
對買家而言，區分一次性交易費用、業主持續支付的費用以及收到收入或出售房產時需繳納的稅款至關重要。這些費用產生的原因各不相同，不應合併為一個單一的「維護成本」數字。.
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| 購物本科斯滕 | 與購買相關的其他費用包括稅金、登記費、法律服務費、佣金和其他交易特定費用。這些費用與公寓價格分開計算。. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | 房地產購置稅。對於典型的有償購買，標準稅率為3.5%；稅基和例外情況取決於轉讓類型。. |
| Eintragungsgebühr | 將產權登記在土地登記簿（Grundbuch）中的費用。標準產權登記費率為產權價值的1.1%；可能的豁免情況是根據現行條款和條件決定。. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | 抵押品登記費。此費用根據所登記的抵押品而定，可能與實際貸款金額有所不同。. |
| 合約費用 | 合約準備和管理費用。務必確定服務範圍、增值稅、額外費用以及是否包含受託人支援服務。. |
| Maklerprovision | 經紀佣金。對於超過 48,448.51 歐元的典型公寓交易，買賣雙方的最高佣金率為 3% 加增值稅。對於金額較小的交易，適用不同的佣金限額；實際佣金以合約為準。. |
| Bestellerprintz | 先到先得原則適用於租賃經紀業務。該原則決定了誰可能需要支付佣金。但該原則並不自動適用於房地產買賣。. |
| 基本稅 | 定期徵收的房產稅。稅額根據相關標準和市政法規確定；並非購置稅。. |
| 企業成本 | 營運成本。在《市場監管法》（MRG）的全面實施下，其清單由法律規定；在其他制度下，其他法律和合約因素也至關重要。並非業主每月支付的所有款項都屬於營運成本。. |
| Betriebskostenabrechnung | 報告並重新計算該期間的營運費用。允許您核實應計項目並與預付款進行比較。. |
| 魯克拉格 | 業主協會會設立儲備金用於未來支出，特別是建築維護費用。實際餘額、計劃支出和繳款金額都會經過核實。儲備金的存在並不能保證不會產生額外費用。. |
| 維護費用 | 物業維護費用。區分公寓內部的維修工作和建築物公共區域的維護費用非常重要。. |
| Hausverwaltungshonorar | 物業管理公司報酬。其計算方法以及分配給業主或租戶的具體程序取決於適用的法律法規。. |
| 熱水器帳單 | 計算暖氣成本，如果系統適用，還需計算熱水成本。需核實週期、分配方式及實際消耗量。. |
| 吸菸者 | 煙囪清潔工或進行相關檢查的專業人員。這是服務提供者，發票上會列明該設施所需的其他相關服務。. |
| Zweitwohnsitzabgabe | 根據適用的地區或市政法規，可能需要繳納第二套房屋稅。這並非單一的聯邦稅；該費用的存在需在房產所在地進行核實。. |
| Umsatzsteuer (USt) | 增值稅。應稅住宅租金一般適用 10% 的稅率，但可能有例外和特殊規定；停車和某些服務的稅率可能不同。. |
| 沃斯圖拉布祖格 | 進項增值稅抵扣需符合法律規定的條件。購買投資性公寓本身並不賦予您無條件抵扣的權利。. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | 稅收折舊。對於有租金收入的建築物，標準法定折舊率通常為每年1.5%。土地不提折舊；特殊的稅制和折舊基數需要另外計算。. |
| 利布哈伯雷 | 對並非旨在產生既定意義上的綜合利潤的活動進行稅務分類。可能會影響虧損確認和增值稅處理。某一年出現負面結果並不足以下結論。. |
| ImmoESt - 固定車輛 | 房地產銷售所得稅是一種特殊的所得稅形式。相應收入的標準稅率為30%，但稅基、例外情況和特殊情況需另外計算。. |
| 諾伊弗莫根 | 指定某些房產的實際稅收收入和支出通常在出售時計算。根據房產的歷史稅務狀況而非僅根據購買日期來劃分類別更為合適。. |
| 阿爾特弗莫根 | 某些「老舊」房產在出售時可享有特殊的所得稅計算方式。適用性取決於先前的稅務狀況和其他情況，包括土地預期用途的變更。. |
| 主座位自由 | 出售主要住宅所得收入可免繳英國不動產稅（ImmoESt），但需符合特定條件。僅登記為主要住宅（Hauptwohnsitz）並不足以免繳，實際使用和達到規定的使用期限至關重要。. |
| 製造商解放 | 自建房屋出售可享有稅收豁免，但需滿足特定條件。此項豁免不自動適用於土地或已購買並翻新的房產。. |
哪些金額不能合併計算？
租金、房租和暖氣費可能出現在同一份月租通知單上，但它們被歸類在不同的類別下。對於投資模式而言，必須確定哪些成本由房東承擔，哪些成本可以轉嫁給租戶。.
在評估購買情況時， 在奧地利購買房地產時，額外付款和隱性成本，包括法律服務費、適用的增值稅和登記費。
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案例研究:
賣方提供了5000歐元的折扣，但在查閱房屋管理文件時，我發現房屋外牆即將進行維修，且儲備金不足。我將專案預算與成本分攤表進行比對後，計算出購買這間公寓可能需要額外支付7,200歐元的首付。隨後，我與賣方明確了融資安排和付款條款。在簽署合約前，我們與賣方就這些費用的分攤達成一致，以便買方能夠估算完整的交易預算。.
6. 公寓和房屋的相關文件
單一文件無法全面反映房產狀況。摘錄顯示已登記的權利，平面圖顯示建築佈局，而物業管理公司的文件則顯示建築物的財務狀況和即將進行的工程。.
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| Grundbuchauszug | 這是一份土地登記冊摘錄。 A頁包含房產資訊及相關記錄，B頁包含所有權信息，C頁包含產權負擔資訊。相關證明文件的相關性和內容至關重要。. |
| 暴露 | 這是一份關於房產的資訊性描述。其資料必須經過核實，但不能假定其完全不具有法律效力：具體陳述可能會影響雙方約定的房產特徵和責任。. |
| Energieausweis | 能源性能證書。出售或出租房產時，除非另有規定，否則必須提供一份不超過十年的文件。該文件中的估算值並不等同於實際暖氣費用。. |
| Nutzwertgutachten | 專家對各類房產的實用價值（Nutzwert）提供意見。有助於比較公寓、配套設施以及共有房產的份額。. |
| 住宅租賃協議 | 公寓所有權協議。該協議規範了相關權利、房產用途以及業主之間的關係。它應與登記文件及其他相關文件一併閱讀。. |
| 房屋秩序 | 房屋規章，例如關於使用公共區域和保持安靜的規定，並不會自動凌駕於法律賦予的權利之上。. |
| 特徵集合的協議 | 業主大會會議紀要。包含討論內容和決議。對於未來的支出，務必明確各項決議的具體內容、順序以及資金來源。. |
| 雅雷薩布雷克農 | 年度物業管理報告。內容涵蓋收入、支出、餘額和應計項目的分配。. |
| 預演 | 管理公司提供的關於擬開展工作和費用的初步資訊。有助於識別尚未反映在當前付款中的計劃。. |
| 建造意願 | 發給建築許可證或特定修改許可證。他們核實實際施工是否符合核准的設計。. |
| Benützungsbewilligung | 獲准在需要的地方使用已建成的建築物。根據土地和程序的不同，可能還需要其他文件，例如竣工通知書。. |
| 包機合約 | 與開發商簽訂合約。如果符合合約條款，則適用《比利時房地產法》（BTVG）規定的特殊買家保護機制。並非所有與開發商簽訂的合約都自動包含相同的保障。. |
| 信託契約 | 信託協議。它規定了誰接受資金、他們檢查哪些條件以及何時授權他們轉移資金。. |
| 融資 | 融資確認函。此確認函可能附帶條件、有時限，或取決於房產估價。務必確認是否代表銀行的最終承諾。. |
| 格倫德里斯 | 單憑公寓平面圖並不能確認重建的合法性或所示區域的準確性；平面圖的來源、日期以及與實際情況的吻合度都很重要。. |
| 梅爾德澤特爾 | 居住登記表。本表不構成產權證或購屋許可證。相關登記資料僅用於確認居住登記。. |
除了廣告之外，還可以要求什麼？
初步檢查通常需要一份最新的產權摘錄、一份平面圖、公寓所有權文件和一份能源性能證書。對於建築評估，最近的年度報告、建築規範（Rücklage）、建築規範（Vorausschau）以及過去幾年的會議記錄都很有用。這是一套實用的文件，並非每次交易都必須提供。.
如果有翻新、閣樓、獨立花園或停車位，則需要提供文件證明其狀況。如果公寓目前有租戶居住，則需要提供有效的租賃合約及其他相關協議。.
7. 交易各方和政府機構
在購買房產前，最好先了解誰負責選房、誰負責起草合約、誰負責檢查房屋的技術狀況以及誰負責管理信託帳戶。專業人員可以身兼數職，但必須明確其工作範圍。.
| 學期 | 含義以及買家應該檢查的內容 |
|---|---|
| 律師 | 律師。可提供交易諮詢、起草合同，並協助辦理結算和登記手續。需明確委託方及委託範圍。. |
| 公證 | 公證員。負責認證簽名和文件，也可以起草合約和處理信託交易。他們的職責不僅限於認證簽名。. |
| 黨派代表 | 一方或多方的代表；在稅務和登記領域，通常指律師或公證人。其意義取決於具體程序。. |
| 信託人 | 履行受託責任的人依照約定的條款接受和轉移資金。保障措施取決於條款和受託責任的妥善履行，而非對資金同時到達的承諾。. |
| Immobilienmakler | 房地產經紀人。可在交易過程中作為買賣雙方的第二代理人。其提供的資訊服務不能取代買方獨立的法律代理。. |
| Immobilientreuhänder | 這是一個受監管的專業類別，包括以下職業：房地產經紀人、房地產經理和建築商。該術語本身並不保證特定人員具備從事所有這些工作的資格。. |
| 房屋管理 | 物業管理公司或經理。在授權和法律範圍內組織建築物的管理，維護記錄，並與業主溝通。. |
| 鮑特雷格 | 建築項目的開發商或組織者。他們會核實法律實體、專案、許可證和合約義務。. |
| 薩克維斯坦迪格 | 相關領域的專家。能夠評估價值、技術狀況或實用價值。取得法證認證專家資格需要另行確認。. |
| 地區法院 | 地方法院。根據其管轄範圍，它審理某些住房案件並維護《基本法典》。. |
| 基本法法院 | 負責《基本法典》登記事宜的法院。這是職能的名稱，而非一個獨立的職業。. |
| 地方法官 | 維也納等具有特殊地位的城市的行政管理。具體請求應發送至主管機關。. |
| 碩士組 (MA) | 維也納市政府的一個部門，以數字標示。選擇合適的部門取決於申請的具體內容，而不僅僅是籠統的「房地產」一詞。. |
| 金融管理局 | 稅務機關。負責其管轄範圍內的稅務事宜。. |
| Mietervereinigung | 這是一個為租戶提供特定問題諮詢和代理服務的機構。服務條款和會員資格另行規定。. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | 奧地利經濟商會提供專業資訊和公司查詢服務。其核准的商業活動範圍也透過企業合法性證書（Gewerbeberechtigung）和GISA註冊簿進行核實。. |
代理人會考慮誰的利益？
在奧地利，房地產經紀人擔任「雙重經紀人」（Doppelmakler）的情況很常見。在這種情況下，經紀人必須兼顧買賣雙方的利益。這與委託律師獨立代表一方利益的做法截然不同。.
因此，買方需要詢問兩個問題：中介機構以何種身分行事，以及具體由誰負責為買方核實交易的法律條款。同樣，如果公證人、律師和信託人三者合辦，也需要明確各自的職能。.
常被誤解的術語
| 學期 | 共同理解 | 這在實踐中意味著什麼？ |
|---|---|---|
| Neubau | 一棟新建的公寓 | 該市場類別可能包含過去幾十年的房屋。房屋的年份和狀況將分別進行核實。. |
| 初次 | 新建一棟大樓是必須的。 | 可能表示重建後的首次入住。. |
| Nutzfläche | 公寓、陽臺、露臺和地下室的總面積 | 構成由相關規定確定。涼廊和開放式陽台的計算方式不同。. |
| 企業成本 | 業主所有的每月開支 | 儲備金、暖氣費、電費和維修費可以分開列明。. |
| 魯克拉格 | 保證維修費用已付清。 | 這是建築物的儲備金。它可能不足以支付已開展或計劃開展的工作。. |
| 考凡博特 | 可選採購訂單 | 要約可能對買方具有約束力，如果被接受，則會形成具有約束力的合約。. |
| 住宅 | 一間與大樓其他部分沒有任何連接的公寓 | 某件物品的專屬使用權與對房屋共有財產的份額以及對房屋的責任相關聯。. |
| Genossenschaftswohnung | 一套已經屬於房客的廉價公寓 | 通常情況下，這是租賃或使用權；購買選擇權需要獨立核實。. |
| Vorsorgewohnung | 投資可保證退增值稅 | 稅收結果取決於購買、使用和徵稅條件。. |
| 鮑雷希特 | 公寓和土地的共同所有權 | 該物品與他人土地上的一項有時限的權利有關。. |
| 警告 | 購買定金 | 租賃關係中的保證金。. |
| 暴露 | 一份確認所有特徵的文件 | 描述內容需要核實；個別陳述可能具有法律效力。. |
常見問題解答
在奧地利，買家在什麼情況下才能成為公寓的所有者？
對於標準購屋交易而言，產權登記是在土地登記簿（Grundbuch）完成之後進行的。簽訂合約、付款和領取鑰匙本身並不能取代產權登記。.
Kaufanbot 可以算是常規預訂嗎？
不。這是一份具有潛在約束力的要約。簽署前，您應仔細閱讀其內容、有效期限以及交易條款。.
涼廊是否包含在 Nutzfläche 中？
若符合既定標準，則予以計入。根據MRG和WEG的規定，開放式陽台或露台（例如涼廊）不計入。具體公寓的平面圖和計算依據將進行核查。.
能否透過 Altbau 或 Neubau這兩個詞來確定租賃模式？
不。建築文件、公寓所有權、融資情況、建築歷史以及任何豁免條款都至關重要。僅憑外立面的年代或房產清單上的措辭是不夠的。.
購屋協議由誰起草：律師還是公證人？
該協議可由律師或公證人起草。兩者均可履行相關職能，包括信託責任。具體職責劃分在交易審批過程中決定。.
經紀人一定只代表賣方？
不。在銷售過程中，他們可以扮演代理人的角色，兼顧雙方的利益。但這並不意味著可以忽略了解其授權範圍以及單獨核實購買法律條款的必要性。.
Vorsorgewohnung 是否意味著有保證的回報？
不。獲利能力取決於價格、允許的租金、營運費用、停工時間、維修、融資和稅金。房產所有權並不能確認收入或增值稅抵扣資格。.
公司是否允許外國人未經許可購買房產？
並非自動適用。許可規定的適用性取決於土地、房產以及公司的所有權結構。稅務影響和收購許可則是另外兩個問題。.
哪裡可以找到《基礎手冊》的節錄？
可透過官方司法服務機構、授權服務機構、律師或公證人辦理。辦理條件和費用取決於申請方式。自2026年10月1日起，業主可透過JustizOnline免費取得其房產的電子產權證明，金額上限為所需金額。.
專家意見：克謝尼婭·列維娜
我在奧地利市場工作期間，注意到一個規律：買家的錯誤很少是因為缺乏市場知識，幾乎總是因為對一些熟悉的術語理解而有誤。他們根據面積計算收益率，而實際面積的計算方式卻不同。他們在製定預算時忽略了附加費用，因為在他們國家，這些費用只佔總預算的一小部分。他們打算提高租金，卻不知道這棟大樓的租金已經全部包含在市場租金補貼（MRG）中。.
這就是為什麼我發給新客戶的第一份文件不是物件集合，而是字典。從那以後，溝通就能用同一種語言進行。.
購買前的快速檢查清單
這份清單可以幫助您準備文件和問題。盡職調查的範圍取決於房產本身和交易條款。.
對象和權利
- 已收到當前的《基本法典》摘錄；所有者、份額和標的物已與要約進行了比較。.
- 產權負擔已檢討完畢，包括相關證明文件。.
- 哪些障礙仍然存在，哪些障礙被解除，這一點很清楚。.
- 地下室、停車位、花園或露台的狀況已由文件確認。.
- 將面積和規劃與實際情況和允許的變更進行比較。.
住房和未來開支
- 已收到公寓產權文件。.
- 研究了最新的年度報告、Rücklage 和 Vorausschau 的資訊。.
- 查閱了現有的會議記錄和工作相關決定。.
- 業主目前的付款額和可能的額外出資額是另行確定的。.
- 能源護照和現有技術文件均已核實。.
使用和租賃
- 該物品的預期用途已經確定。.
- 如果您打算出租該房產，請查閱適用的租賃法規。.
- 對於已入住的公寓，已審查租賃協議和附加協議。.
- 如果用作第二住所或旅遊住所與購買目的相符，則會單獨進行審核。.
交易和結算
- 在簽署《考凡博特協議》之前，雙方已就必要的融資和許可條件達成協議。.
- 買方和所選所有權結構均有明確的許可要求。.
- 計算超出房產價格的費用。.
- 參與者的職能及其任務範圍是已知的。.
- 信託結算條款、解除抵押權和登記事宜均已在文件中體現。.
- 雙方已就過戶日期、公寓狀況以及協議起草程序達成協議。.
值得記住的事
奧地利房地產交易中的術語並非形式主義，而是理解房產實際參數的一種方式。即使您沒有時間通讀整本字典，也值得記住以下三點：
所有權產生於登記簿輸入時， 而非合約簽署或付款之時。在此期間發生的一切均受優先權記錄和信託帳戶的保護——其存在在資金轉移前均已核實。
購買的是整棟大樓的股份，而非公寓本身。 這包括物業費、公共區域費用、業主大會決議以及維修儲備金。與任何房產描述相比，會議記錄能更準確地反映未來的支出狀況。
租賃物業制度決定收益率。 在計算模型之前，必須了解該物業是全部收回、部分收回還是已被取消贖回權。 2026年，新增了指數化調整和合約期限的相關規定。
官方來源： RIS、 BMF、 Ooesterreich GV、 Stadt Wien。
