欧洲居留许可、永久居留权和投资入籍：简明语言

我刚开始为客户提供搬迁咨询时，惊讶地发现关于“黄金签证”和投资居留权的误解竟然如此之多。有些人认为这就像“买套公寓，明天就能拿到护照”。另一些人则认为这是亿万富翁的特权。而真相，一如既往，介于两者之间。

简单来说，投资计划是“购买时间和自由”的机会。

通过投资一个国家的经济（通常是房地产），您可以获得居留许可。有了居留许可，您就能获得家庭最珍视的权利：在欧洲自由生活、在一流大学学习、享受医疗保健以及创业。

我清楚地记得一位来自乌克兰的客户说过：“我申请公民身份不是为了拥有一本漂亮的护照；我希望我的孩子能有另一种选择——在欧洲接受教育，并有机会选择在哪里生活。”在我看来，这才是投资申请居留许可最真诚的动机。

客户常常会被一些术语搞糊涂。我们来逐一解释一下：

居留许可（VNZ）是第一步。它赋予持有人在该国居住和旅行的权利，如果是欧盟成员国，也包括在申根区内的权利。居留许可通常签发1-2年，可以续签。

下一步是申请永久居留权（PMZh）

公民身份只是终点。欧盟护照则为你打开所有大门：从选举权到几乎全球任何地方的免签旅行。

时间长短取决于国家：在一些国家，5-7年即可获得公民身份（葡萄牙、西班牙），在另一些国家，10年即可获得公民身份（奥地利），还有一些国家提供加速获得公民身份的途径（例如马耳他）。

我建议你把它想象成一个阶梯。居留许可只是最底层，你可以通过投资快速向上攀升。之后的发展就取决于你的策略了：你是想一路攀升到最高层，还是仅仅拥有你和家人的居留许可就足够了。

有人可能会问：既然有工作签证、教育项目、婚姻和其他选择，为什么还要费劲“购买”居留许可呢？答案很简单：投资途径是最可预测、最快捷的。

优点：

• 无需提供就业证明。
• 你无需事事依赖你的雇主。
• 你掌控着整个过程：投资——获得地位。
• 在大多数国家，你可以把你的家人（配偶、子女，有时还有父母）包括在内。

缺点：

• 高额资金门槛。最低要求为10万至15万欧元，通常为25万至50万欧元。
• 风险：货币波动、法律变更、房地产市场不可预测性。
• 投资并非总能迅速收回：资金会被“冻结”5-7年。

我总是会坦诚地向客户解释事情的正反两面。没错，投资确实很方便，但它并非万能的。重要的是要明白，投资必须谨慎周全。

有时客户会问我：“我想要居留许可，但我买什么并不重要。” 我总是会及时打断他们。选择海外房产或生意，不仅要看文件，更要看它的实际价值。

人们刚开始研究这个问题时，常常会问：“哪里最容易获得居留许可？”但这个问题没有统一的答案。一切都取决于你的具体情况、目标和预算。我总是建议从以下几个方面来考虑：

投资金额。最低门槛差异很大：希腊为25万欧元，西班牙为50万欧元起，奥地利则高达数百万欧元。

居住要求。有些国家要求你一年中的大部分时间都居住在该国（例如西班牙）。而有些国家则较为宽松——每年访问一次即可（例如希腊）。

处理时间。在一些国家，文件可以在 3-6 个月内获得，而在另一些国家，这个过程可能需要一年以上。

税收。了解海外收入的征税方式非常重要。例如，葡萄牙以其新居民税（NHR）。

获得公民身份的机会。有些国家（例如安道尔）的临时居留许可仅限于此，而另一些国家则将其视为获得护照的真正跳板。

我经常告诉我的客户：选择居留许可国家时，不要只看风景，而要考虑实际因素。要选择孩子能接受良好教育、自己能经营生意并缴纳合理税款的国家。

对于家庭投资者而言，情况与个人投资者略有不同。在这里，教育、医疗保健和生活水平等问题尤为突出。

• 教育。葡萄牙和西班牙拥有实力雄厚的大学，欧盟学位在世界范围内备受认可。
• 医疗保健。许多人选择希腊和塞浦路斯，正是因为那里可以享受到欧洲的医疗保健体系。
• 语言。西班牙语和葡萄牙语比匈牙利语等语言更容易学习。
• 易于适应。希腊和塞浦路斯深受乌克兰人和俄语使用者欢迎：这两个国家已经拥有庞大的侨民群体，这使得日常生活更加便利。

如果谈的是商业，那就有其他优先事项了：

• 税收。马耳他和塞浦路斯提供优惠的税收制度。
• 物流方面，西班牙和葡萄牙对于与拉丁美洲开展业务的公司来说非常便利。
• 尊贵。瑞士和奥地利仍然是那些寻求彰显身份地位人士的“顶级奢华”目的地。

重要的是要明白：“便宜”并不总是意味着“更好”。有时，一个家庭在“便宜”的国家接受教育和医疗保健，最终的花费反而会比选择更贵但更方便的国家要多。

我们先来看三个经常出现在搜索查询结果前列的国家。

• 黄金签证计划自2012年开始实施。
• 最低投资额：250,000 欧元起（艺术品或基金），经典选择是 500,000 欧元的房地产（某些地区价格更低）。
• 住宿：每年去该国旅游一次就足够了。
• 五年后，您可以申请永久居留权或公民身份。
• 优点：NHR的税收制度优惠。

• 最低门槛为价值 25 万欧元的房地产。
• 居留许可将一次性发放给全家。
• 不必长期居住在这里——每年来一次就足够了。
• 但只有在实际居住至少7年后才能获得公民身份。
• 一大优势：租赁市场发达，尤其是在雅典和岛屿地区。

• 购买价值至少 30 万欧元的房产即可获得居留许可。
• 该家庭将自动纳入该计划。
• 需要提供境外收入证明。
• 以前，塞浦路斯有一个单独的公民身份计划；现在条件发生了变化，但塞浦路斯仍然是税务居民身份的一个有吸引力的选择。

西班牙仍然是那些希望兼顾投资和生活品质人士的热门目的地之一。原因很简单：

• 房地产投资最低金额为 50 万欧元。
• 文件处理速度相当快——3到6个月。
• 居留许可最初签发有效期为2年，之后可延期5年。
• 续签只需每年访问该国一次即可。

另一方面，西班牙气候温和，拥有优秀的大学和发达的租赁市场。许多家庭选择西班牙正是看中了其稳定的生活方式和长远的发展前景。

马耳他是欧盟少数几个可以通过投资在相对较短的时间内获得公民身份的国家之一。

• 投资至少 15 万欧元购买政府债券或基金，并购买或租赁房产，即可获得居留许可。
• 还有一个单独的入籍计划（通过直接投资获得杰出贡献的）：投资 60 万欧元并居住 36 个月，或投资 75 万欧元并居住 12 个月。
• 居留许可大约需要4-6个月才能签发。

马耳他的主要优势在于其英语语言和优惠的税收制度，这对企业来说尤其具有吸引力。

我注意到，创业者往往选择马耳他，而家庭则更倾向于西班牙或葡萄牙。这不难理解：马耳他非常适合注册公司，但对于日常生活来说略显拥挤。

保加利亚被誉为进入欧盟的“经济实惠的门户”，可谓实至名归：

• 最低投资额：512,000 欧元政府债券（5 年内偿还）。
• 另一种选择是投资 25 万欧元用于特定的商业项目。
• 居留许可可以很快获得，但入籍需要至少 5 年的居住期（可以通过加倍投资来加快程序）。

投资者喜欢保加利亚的原因：保加利亚生活成本低、气候温和，而且临近海洋。然而，其基础设施和医疗保健水平不如西欧。

匈牙利经常出现在可以通过投资获得居留许可的国家名单上，这些国家的费用不高，手续也相对简便。布达佩斯是一个颇具吸引力但并不过热的市场，生活成本也比西欧首都略低。

通常吸引投资者的因素：

• 投资门槛。按欧盟标准来看属于中等水平（通常指房地产或金融工具）。
• 家庭套餐。通常包含配偶和子女。
• 稳定收益。布达佩斯市中心的短期租赁历来需求旺盛，尤其是在旅游旺季和国际活动期间。
• 语言和适应。匈牙利语并不容易，但首都有很多会说英语的专业人士，而且房地产服务早已走向“国际化”。

需要记住的是：

• 获得公民身份需要长期实际居住和融入（语言、考试等）。
• 房地产市场对租赁和旅游法规非常敏感：规则可能会改变，这一点需要纳入模型中。
• 匈牙利是一个“舒适的中间地带”：性价比很高，但如果你对该国的声望和地位有所顾虑，可以将其与奥地利或瑞士进行比较。

如果你追求稳定的收入和可承受的租金，布达佩斯是个不错的选择。但如果你追求的是“欧洲奢华”和高端市场的最大流动性，那么维也纳才是更合适的选择。

在谈到安全、隐私和高生活水平时，人们通常会考虑这两个地区。它们的计划与其说是传统意义上的“投资”，不如说是面向经济独立的居民（安道尔）和州级税收优惠/租赁协议（瑞士）。

• 它以宽松的税收政策和高山般的生活品质吸引着人们。
• 被动居民身份：您必须证明您有足够的收入/资产，并满足在该国放置资金/投资的要求，以及住房要求。
• 适合重视隐私、热爱运动（滑雪、徒步旅行）且不认为居住在大都市至关重要的人士。

• 一般来说，没有“便宜的”投资居留许可：它涉及高昂的成本和严格的合规要求。
• 可以安排一次性缴税，但这属于个案，而且税额巨大。
• 此外，还有完善的基础设施、私立学校、医疗保健和法郎的稳定性。
• 缺点是准入门槛和维持身份的成本。

适合人群：重视子女教育、安全、隐私和个人管辖权多元化的高流动性创业者。然而，与欧盟标准的投资居留权（RBI），安道尔和瑞士更注重“生活方式”，而非“廉价居留权”。

客户常常怀揣着瑞士梦来找我。我实话实说：不仅要考虑“准入门槛”，还要考虑“拥有成本”：租金/购房款、税费、保险、学校费用等等。这是做决定前必须考虑的因素。

作为一名专家，我会以客观、成熟的视角来看待奥地利。这并非一个关于“最便宜的居留许可”的故事，而是关乎质量、结构和长远规划。

奥地利投资者的资格审查非常严格，对投资规模、资金来源和一体化程度都有着严格的标准。但作为回报，他们享有中亚地区最高的流动性溢价和极佳的可预测性。

为什么投资者仍在关注维也纳：

• 高端市场的流动性。维也纳市中心和“黄金地段”（第1、3、4、7、9、19区等）的房产在波动剧烈的欧洲市场中价格跌幅较小。
• A级写字楼租赁需求旺盛。外交官、国际组织员工和国际企业搬迁带来了长期需求，支撑了租金和入住率。
• 基础设施和标准。教育（私立学校和国际学校）、医疗保健、安全和交通运输都达到了“标准”。

你需要考虑以下几点：

• 准入门槛和要求。这里不是希腊，25万欧元就能买到。奥地利适合那些愿意合理配置资本并证明对经济做出“实质性贡献”的人。
• 截止日期和合规性。流程规范化，所有事项均经过核实，资金来源也经过彻底核实。
• 语言和融入能力。懂德语者优先，但英语在日常商务环境中也广泛使用。

为那些正在考虑其他方案的人提供一个简单的对比：

• 希腊/葡萄牙：入境更容易，居留审批更快；季节性地区的租金收益更明显。
• 奥地利：开局更具挑战性，但资产质量更高，重点在于拥有持续的高质量租户和较低的资本波动性。

对于乌克兰人、白俄罗斯人、哈萨克斯坦人和其他独联体国家的公民来说，欧洲居留许可项目不仅是一种投资途径，更关乎安全和行动自由。以下几点对我们的同胞尤为重要：

波兰为乌克兰公民提供多种简化的居留和工作安排。然而，波兰没有传统的“投资居留许可”，长期租赁或创业更为合适。波兰对初创企业来说是一个不错的选择，但那些考虑欧盟公民身份的人应该考虑其他方案。

希腊和塞浦路斯。在乌克兰人和俄罗斯人中非常受欢迎：入境门槛低，没有严格的居住要求，而且有活跃的俄语社区。

西班牙和葡萄牙非常适合那些准备融入当地生活的人——学习当地语言，并在那里生活。教育对孩子来说也是一大优势。

奥地利和德国。这里的标准更高，基础设施、医疗和教育质量都处于一流水平。

对于乌克兰客户而言，简便性往往是首要考虑因素。他们希望获得快速且高效的解决方案。在这种情况下，我建议首先考虑希腊或塞浦路斯。但如果目标是长期融入欧盟，那么西班牙、葡萄牙或奥地利则是更佳选择。

谈到投资居留许可，许多人只想到初始费用。但实际上，考虑投资在5-10年后的收益也至关重要。

货币波动。投资欧元可以避免格里夫纳或卢布贬值，但同时也会面临欧元/美元汇率波动的风险。

法律法规会发生变化。项目也会随之调整。例如，葡萄牙最近就减少了房地产投资机会。

官僚主义盛行。即使在欧盟内部，也存在延误和额外的文件检查。

流动性差的资产。如果买错了房产，五年后很难卖出去。

• 选择在该计划中拥有悠久历史的国家（葡萄牙、希腊）。
• 与值得信赖的开发商和代理商合作。
• 比较两种选择：首都中心的公寓与郊区的别墅。
• 分散投资：不仅要投资房地产，还要投资基金和债券。

并非每个人都需要“顶级奢华”。人们常常会问：“哪里能最便捷、最便宜地获得居留许可？” 例如：

• 希腊。门槛为25万欧元；无需永久居留权。
• 保加利亚。可以通过发行债券或开展商业活动来实现，金额适中。
• 匈牙利。准入门槛适中，官僚程序简单。
• 黑山（非欧盟成员国，但为候选国）。它也提供一些项目，通常可以作为进入欧洲的跳板。

需要注意的是：廉价的居留许可并不总是能让你获得公民身份。例如，在希腊，你需要实际居住七年才能获得护照。在保加利亚，入籍流程虽然快捷，但该国在欧盟的地位，尤其是在声望和基础设施方面，相对逊色一些。

如果你问十位投资者他们打算如何获得欧洲居留许可，其中九位会说：“通过房地产。” 这绝非巧合。

透明公开。购买后即可获得所有权证书。与基金或债券不同，房地产是可以实际触摸的。

双重收益。您不仅满足了居住要求，还能从租金或房产增值中获利。

家庭资产。在国外的公寓或房屋也是您可以随时前往的“第二住所”。

流动性。在欧洲，首都城市和旅游区的住房需求历来很高。

我常说：如果你想睡个安稳觉，就在首都或大学附近买房。那里永远不愁租客，从学生到外籍人士应有尽有。

葡萄牙。里斯本和波尔图是投资者的天堂。然而，市场过热，过去十年房价上涨了60%至70%。二线城市或旅游区是不错的替代选择。此外，黄金签证计划允许将房地产作为获得居留权的手段。

波兰。对乌克兰人来说，波兰往往是他们的第一站。华沙、克拉科夫和弗罗茨瓦夫的租赁市场十分活跃，这主要得益于学生和IT专业人士的涌入。与西欧相比，波兰的准入门槛较低。虽然在波兰购置房产并非总能直接获得居留许可，但它通常被用作长期合法化身份的工具和投资手段。

西班牙的租赁市场高度细分：巴塞罗那和马德里以高端租赁为主，而太阳海岸和白色海岸则以旅游租赁为主。需求具有明显的季节性：夏季入住率高达90%至95%，但冬季可能降至50%。因此，投资者必须提前预估冬季的租赁空档期。

希腊。由于学生和国内人口流动，雅典和塞萨洛尼基的房产需求稳定。旺季期间，岛屿是绝佳的租赁选择，但一切都取决于旅游业的状况。在雅典，一套价值 25 万欧元的公寓几乎可以让你获得永久居留权。

首都或大城市。这些地方的需求更稳定。在维也纳、里斯本和马德里，流动性几乎总是高于度假区。

交通和基础设施。靠近地铁站、学校或公园的房产初期价格会更高，但很快就能收回成本。

房屋类型：新建公寓流动性强，但价格较高。市中心的老房子翻新风险较大，但升值潜力巨大。

目标受众：如果目标受众是学生，最好选择紧凑型住房。如果目标受众是家庭，则选择位于安静区域的两到三居室公寓。

法律尽职调查。在欧洲，检查房产是否存在产权负担、债务和租赁许可证（尤其是在旅游区）非常重要。

房地产不仅仅关乎身份地位和房屋面积，更关乎策略。我总是问客户：您是想要获得收入，还是想要一套第二居所？这个问题的答案会彻底改变您的选择。

获得居留许可只是第一步。对许多投资者来说，真正的目标是欧盟护照。但获得欧盟护照的途径因国家而异。以下是具体流程：

永久居留许可（ PR

入籍。除了时间限制外，通常还需要满足融入要求：语言、文化和历史考试，以及实际居住证明。

例如：

• 葡萄牙。持有临时居留许可五年后，您可以申请永久居留权或公民身份。需要具备基本的葡萄牙语能力。
• 希腊。只有在实际居住满七年后才能获得公民身份。
• 西班牙。护照——居住满10年后，并通过强制性考试即可获得。
• 马耳他。快速入籍——居住满1年即可（需高额投资）。
• 奥地利。一条艰难的道路：要求严格，但奥地利护照是最负盛名的护照之一。

许多客户认为居留许可会自动变成护照。并非如此。您需要考虑语言、住宿和融入等方面的义务。对一些人来说，这会成为障碍；而对另一些人来说，这是一个自然而然的过程。

如果您正在考虑通过投资获得居留许可，您应该分阶段进行：

1. 确定你的目标。你是想要护照、备用飞机，还是仅仅想进行投资？这个问题的答案至关重要。
2. 选择一个国家。比较入境门槛、居住要求、税收和入籍前景。
3. 选择一种投资方式。房地产、基金、债券、企业。每种选择都有其自身的逻辑和风险。
4. 进行尽职调查。核实开发商、房产和法律文件。这是至关重要的一步。
5. 填写完所有表格并提交申请。最好在律师的协助下完成，以免遇到任何官僚主义的意外情况。
6. 为未来做好规划。如果你的目标是获得护照，那就开始学习语言并融入当地社会。如果你的目标是增加收入，那就提前考虑好你的租房策略。