奥地利和维也纳的财产保险

虽然在奥地利，房产保险并非法律强制要求，但它是保护投资的主要方式。实际上，许多关键利益相关方都要求购买房产保险：银行审批抵押贷款、物业管理公司将其包含在管理费中，租户通常也被要求通过合同投保。

从本质上讲，这类保险是一种财务保障，与强制性的国家社会保障体系非常相似。该国家体系也建立在缴费基础上，涵盖医疗保健、养老金和意外事故。然而，与这些强制性保险不同的是，财产保险在形式上是自愿的。但实际上，它为业主和投资者提供了同样高度的可靠性和安全性。

2025年财产保险市场展望：

• 2025 年第一季度，奥地利的保险费收入达到 73 亿欧元，比去年第一季度增长了 4.8%。
• 预计到 2030 年，财产和意外伤害保险市场将以 5.29% 的复合年增长率增长，到 2025 年达到 181 亿美元。
• 维也纳占据最大的市场份额——占财产和责任保险领域所有保费的 32.2%。

奥地利的财产保险受几项重要法律的约束，这些法律规定了业主、租户和保险公司的权利和责任。

》（Versicherungsvertragsgesetz，简称VersVG）是规范保险合同的主要法律。它明确规定了客户在订立和履行合同时的义务，以及违反这些义务的后果。例如，隐瞒重大风险因素（例如建筑物之前的损坏情况）可能导致保险赔付金额减少，甚至保险索赔被完全拒绝。

的保险法规（VAG 2016）和FMA监管。在奥地利，保险公司及其中介机构受到严格监管。FMA（奥地利联邦市场管理局）是一个专门负责监管的机构。它确保保险公司公平运营、财务稳健，并确保客户获得合同规定的应有权益。如果公寓或房屋业主与保险公司发生纠纷且无法达成协议，他们可以向FMA投诉——FMA是处理此类纠纷的主要机构。

《租赁法》（Mietrechtsgesetz）第21条，房屋保险费用可以转嫁给租户。因此，保险费用的部分负担转移到了租户身上，所以仔细审查房屋管理部门开具的账单至关重要。这种做法在维也纳最为普遍，因为维也纳的租赁住房高度集中。

2002年世界能源大会。根据《住宅产权法》，业主协会的活动受既定法规约束，这些法规要求管理者确保房屋拥有足够的建筑保险。对于维也纳的公寓业主而言，这意味着集体保险通常包含房屋主体结构的保险，而室内装修和个人财产的保险则由业主自行负责。

奥地利财产保险市场提供多种核心产品，每种产品都涵盖特定的风险。对于维也纳的业主来说，区分哪些风险包含在集体建筑保险中，哪些风险需要单独投保至关重要。

• 承保范围：您在公寓内的个人物品——所有家具、电器、电子产品、衣服、珠宝和其他贵重物品。
• 它可以防止：火灾、雷击、盗窃、漏水引起的洪水、飓风（风速 60 公里/小时以上）、冰雹，以及窗户、门或锁的损坏。
• 另一项通常包含在内的内容是责任保险（Haftpflichtversicherung）。如果您不慎造成他人伤害，例如洗衣机故障导致邻居家被淹，或者您的孩子损坏了他人的财物，责任保险将承担赔偿责任。
• 费用约为每年 120 欧元至 250 欧元，适用于 60-80 平方米的公寓。价格取决于所选条款和免赔额（发生保险事故时您需要支付的金额）。
• 建议：对租户而言是强制性的，许多房东在租赁协议中都加入了政策要求。
• 谁需要以及为什么：这种保险对租户来说是强制性的。房东通常会在租赁协议中明确规定这项要求。

• 适用对象：公寓和私人住宅的业主。
• 它保护的对象：房屋本身及其主要部件——墙壁、屋顶、窗户、工程系统。
• 它可以防止：火灾、爆炸、管道漏水、暴风雨、冰雹、洪水、故意破坏和自然灾害（如果添加 Elementarversicherung）。
• 平均费用：80-120平方米公寓每年250至500欧元。价格取决于地段（例如，是否位于易涝区）和建筑类型。
• 此外，您还可以激活 Elementarversicherung 来抵御洪水、山体滑坡和雪崩。

• 必要性：它可以保障您在他人因您的财产受伤时免于承担费用——例如，如果路人在冬天滑倒在湿滑的道路上。
• 费用：维也纳的房屋或土地每年大约需要 50 欧元至 100 欧元。

• 承保范围：租金、债务、驱逐和其他法律纠纷中的律师费和诉讼费。
• 它的好处在于：你可以不用花很多钱就能维护自己的权利。
• 费用：公寓业主或房东的基本保障费用为每年 100 至 200 欧元。

• 涵盖范围：自然灾害，包括洪水、地震、山体滑坡和雪崩。
• 它是如何关联的：它通常是作为家庭财产保险（Haushaltsversicherung）或房屋建筑保险（Wohngebäudeversicherung）的补充保险签发的。
• 对维也纳的相关性：地势低洼地区和多瑙河附近的地区洪水风险较高，这直接影响保险成本。
• 价格：通常为基本保险价格的 10-20% 的溢价，具体取决于该地区的风险等级。

• 保险目的：为业主因租金损失而提供的经济补偿。
• 费用（平均）：该保单的年价格在 80 至 200 欧元之间。
• 适用人群：房东的一项重要产品，可保障他们在房产无法居住期间免受经济损失。

• 承保范围：包括建筑和维修工程、承包商行为的责任以及对第三方造成的损害。
• 费用：平均而言，每年费用在 100 欧元到 500 欧元之间，具体取决于工作规模和物品类型。
• 建议：在实施建筑或重大维修项目时必须执行。

在奥地利申请抵押贷款时，银行通常会要求购买房屋保险（Gebäudeversicherung）。这是一种贷款保障措施，可确保：

• 在发生火灾、自然灾害、洪水和其他威胁时，保护抵押房地产。
• 银行有权要求将保险索赔权转让给债权人——也就是说，如果财产遭受损失，保险赔款将直接转给银行。

签署合同前，务必确认保险单确实涵盖所有相关风险，尤其是在房产位于潜在危险区域（例如维也纳低地或多瑙河附近）的情况下。所有文件均应妥善保管，保险条款的任何变更都必须通知银行。

因此，奥地利的抵押贷款保险不仅可以确保房产安全，而且也是保护贷款人利益的强制性工具。

1. 家用电器导致邻居家被淹

我的客户在维也纳第七区租了一套公寓。他的洗衣机突然漏水，损坏了楼下的公寓。由于他购买了房屋所有权附加险（Hauschaltersversicherung），保险公司赔偿了邻居更换地板、家具和家电的所有费用。因此，我的客户避免了任何个人经济损失。

2. 公寓发生火灾，公寓内有昂贵设备

我的客户是格拉茨的一位公寓业主，他家厨房电器的电线故障引发了火灾。火灾烧毁了价值超过12000欧元的家具和电器。根据房屋保险（Hauschaltsversicherung），保险公司承担了所有修复费用，包括安装新的厨房家具和电器。

3. 风暴和冰雹造成的损害

在萨尔茨堡，一位投资者的公寓在一场强烈的冰雹袭击后，屋顶和外墙均遭到损坏。由于他购买了保险，保险公司全额承担了屋顶维修和外墙修复的费用。

4. 儿童和宠物对他人财产造成的损坏

在维也纳，一个有小孩和一条狗的家庭遇到了一件棘手的事：孩子玩耍时损坏了邻居的家具，宠物狗则抓伤了共用楼梯的墙壁和地毯。所有受损物品的修复和更换费用都由保险公司根据其承担的临时保险（Haftpflichtversicherung）保单支付。

5. 盗窃个人财产

在利奥波德城，一位租户度假归来后发现公寓被盗。保险公司根据其房屋保险政策，赔偿了损失——包括新笔记本电脑、手机、珠宝和家用电器，总价值约8000欧元。

对于维也纳乃至整个奥地利的房主和租户来说，选择一家信誉良好的保险公司尤为重要。这决定了在发生火灾、洪水、飓风或其他不可预见的事件时，理赔的速度和赔偿金额的多少。

• 保险类型和承保范围：确保保险公司提供的保单包含您需要的选项。
• 可靠性和声誉：在 www.qualitaetstest.at 等网站上研究独立的保险评级，并阅读客户评论。
• 索赔流程：索赔处理速度、是否提供英语支持以及获得赔偿需要哪些文件都很重要。
• 价格和免赔额：不仅要注意保费价格，还要注意免赔额和承保范围除外条款。

信誉可靠的公司：

• 苏黎世保险是一家国际保险集团，拥有广泛的保险产品。
• Wüstenrot 专门为业主提供全面的保险方案。
• Oberösterreichische Versicherung - 为家庭和投资提供全面的保险。
• muki面向租房者，提供便捷的在线注册和优惠的价格。

保险经纪人的主要优势在于，他们会与多家保险公司合作，为您寻找最符合您需求的保单。客户无需支付任何费用——经纪人的佣金由保险公司支付。这意味着您在选择保单时可以获得免费且公正的帮助。

• 他们能够评估具体细节：例如，房屋的建造材料、所在区域以及居住人数。
• 对于外籍人士和投资房地产但不太了解当地保险法规的人来说，这是必不可少的。
• 它们能立即比较市场上的价格和条件，从而节省您的时间和预算。

知名的在线服务包括 durchblicker.at、vergleich.at、check24.at、versichern24.at、versicherung.at、financescout24.at 和 tarifcheck.at。

• 它们可以让你快速比较多家保险公司的价格报价和条款。
• 它们非常适合了解市场行情，但要做出最终决定，建议咨询专家或经纪人。

首先，与保险经纪人沟通，明确保险细节，了解保险实际承保的风险范围。然后，选择是直接与保险公司签订合同，还是通过在线服务平台签订合同。这种方式可以让你兼顾合理的价格、所需的保障范围和便捷的服务。

如果发生保险事故（洪水、火灾、风暴、盗窃等），请按照以下步骤操作并迅速采取行动——这将有助于确保获得全额赔偿：

1. 立即记录后果
   • 拍摄受损区域的照片和视频，保存受损物品和文件。
   • 编制一份受损财产的详细清单。
2. 联系您的保险公司
   • 尽快将事故通知雇主——许多合同规定通知期限为 24-48 小时。
   • 了解您需要哪些文件和表格才能完成申请。
3. 防止进一步损害
   • 如果可能，消除问题的根源（例如，如果漏水，请关闭水源；如果房间潮湿，请晾干）。
   • 未经保险公司事先批准，请勿进行重大且昂贵的维修。
4. 准备证据基础
   • 收集收据、租赁协议、设备收据和损坏照片。
   • 如果有目击者，请记下他们的联系方式。
5. 与保险公司代表沟通
   • 保险公司可能会派专家来评估损失。
   • 向他提供所有准备好的材料，并坦诚地描述情况。
6. 监控支付过程
   • 您可以通过个人账户或在经纪人的帮助下跟踪案件进展情况。
   • 如遇延误或分歧，请联系您的经纪人、VKI（消费者信息协会）或FMA。

您越快、越全面地收集事故证据并向保险公司报告，获得全额赔偿的可能性就越高。例如，在维也纳，我的客户会立即拍摄洪水或其他损失的照片和视频——这大大简化了获得赔偿的流程。

在维也纳购买财产保险时，务必考虑当地的具体情况和增加的风险，这些因素可能会影响您的保单选择和费用。

1. 洪水与多瑙河
   • 位于多瑙河沿岸的房屋和公寓在春季洪水期间特别容易受到洪水侵袭。
   • 在购买房产或签订保险合同之前，建议使用官方风险地图 HORA（奥地利高水位风险区地图）检查其位置。
   • 为了确保免受洪水造成的损失，建议您在保单中添加 Elementarversicherung 保险。
2. 止回阀
   • 许多奥地利保险公司将下水道系统中安装止回阀作为一项标准要求。
   • 如果没有它，洪水索赔可能会被拒绝，因为该阀门可以防止废水倒流到地下室和公寓。
3. 老地基（Altbau）
   • 维也纳的老建筑深受租户和投资者的欢迎，但它们更容易发生漏水、火灾和电气故障。
   • 对于此类财产，在奥地利购买强制财产保险极其重要，包括 Haushaltsversicherung 和 Wohngebäudeversicherung。
   • 建议租房者购买租房保险，以保护其个人财产和第三方责任。

我的许多客户在维也纳的老楼里购买公寓时，不仅会为楼宇本身投保，还会为自己的个人物品投保，并附加自然灾害险。这降低了经济损失的风险，并确保他们在遇到任何困难时都能获得赔偿。

1. 退休人员
   • 在奥地利，房屋保险并非强制性的，但许多退休人员选择购买此类保险，以保护自己的资产并承担潜在的第三方责任。
   • 保险公司经常为养老金领取者提供 Haushaltsversicherung 和 Gebäudeversicherung 的特别折扣，幅度从 5% 到 15% 不等。
   • 为了选择最合适的方案，考虑到个人风险和经济能力，建议退休人员向保险经纪人寻求建议。
2. 乌克兰人
   • 在奥地利获得临时庇护的乌克兰人必须按照与该国公民相同的条件购买财产保险。
   • Haushaltsversicherung（财产保险）和 Gebäudeversicherung（房屋保险）保单可供租户和房主购买。
   • 为了获取最新的保险产品信息，乌克兰人应确保其居留身份是最新的，并联系当地的社会保障机构。
3. 外国公民
   • 在奥地利拥有或租赁房产的外国业主和租户必须按照适用规定购买财产和房屋保险。
   • 获得保险可能需要提供其他文件，但有些保险公司提供英文信息和服务。
4. 所有类别的通用建议：
   • 在购买 Elementarversicherung 之前，务必先弄清楚该房产是否位于高风险地区（洪水、雪崩、山体滑坡）。
   • 为了降低成本，值得考虑将 Haushalts-、Gebäude- 和 Haftpflichtversicherung 结合在一起的综合保险套餐。
   • 如果您在维也纳购买房产并申请抵押贷款，或者打算租房，建议您提前签订合同。

即使是经验丰富的业主和租户，在签订保险合同时也常常会犯错，最终可能导致保险赔付减少甚至完全拒赔。以下是最常见的几种情况：

1. 低估了保险金额
   • 有些保险公司会故意低估房屋或财产的实际价值，以降低保费。
   • 然而，当发生保险事故时，赔偿金额往往远低于实际损失。
2. 水区缺乏元素保险
   • 多瑙河沿岸及地势低洼地区的居民区面临较高的洪水风险。
   • 没有附加基本保险保障的投保人在发生洪水时可能无法获得赔偿。
3. 忽视重大过失
   • 如果损失是由严重疏忽造成的（例如，无人看管的电器持续开启并引起火灾），保险公司有权拒绝赔偿。
   • 因此，在实践中，严格遵守住房和家用电器的使用规则至关重要。
4. Airbnb 和短期租赁，无需额外保险
   • 未经保险公司许可，将公寓短期出租往往是保险公司拒绝赔偿的原因。
   • 大多数标准保单只涵盖个人住宿，因此 Airbnb 住宿需要单独购买保险或对现有保单进行扩展。
5. 无需 Bauherren 涂层的维修和施工
   • 装修过程中对邻居或其财产造成的任何损害，业主应承担个人经济责任，除非已签发业主保险单。
   • 对于维也纳具有历史价值的建筑物而言，这种解决方案是极其不可取的，因为通信和结构的年代久远大大增加了发生意外事件的可能性。

我的许多客户，特别是维也纳的投资者，倾向于将维也纳的基本房屋保险与房屋保险（Haushaltsversicherung）和房屋基础保险（Elementarversicherung）结合起来，并额外购买短期租赁保险。这种做法有助于避免常见的错误，即使在发生意外情况时也能提供有保障的赔付。