2025年德国的房地产价格会是多少？

德国房地产市场在经历了近几年的下行调整后，于2025年呈现出稳定增长的迹象。据欧洲房地产市场研究公司Europace的数据显示，德国公寓的平均购买价格约为每平方米3400欧元，慕尼黑等一线城市的房价超过每平方米7000欧元，而一些不太热门的地区，房价则可能低两到三倍。

根据德国经济研究所 (IW Consult) 的一份报告，2024 年至 2025 年间，德国 82% 的地区将出现价格上涨，平均涨幅为 2.3%，这证实了市场正在逐步复苏。

在这样的条件下，德国仍然是寻求长期资本保障和稳定收入的投资者最具吸引力的目的地之一。德国兼具对房主的严格法律保护、透明的交易程序以及强劲的国内租赁住房需求，尤其是在柏林、慕尼黑和法兰克福等大城市。

与市场波动较大的南欧国家不同，德国市场以稳定性和可预测性为特点，使其成为国际投资者投资组合中的“锚点”。

我是OKSANA ZHUSHMAN，一位拥有国际房地产和投资经验的律师。我的工作涉及欧洲各地的项目，包括交易支持和建设项目。在本文中，我将探讨在德国购买房地产的具体细节、其投资吸引力、法律和税务方面的问题，并将德国市场与奥地利市场进行比较。

德国和奥地利都以经济稳定和高投资保护著称，但在税负和市场动态方面存在差异。德国，尤其是柏林，凭借其庞大的规模、丰富的房产类型和旺盛的租赁需求吸引着投资者，但投资者也必须考虑更为复杂的监管、税收成本和周期性的价格波动。

，奥地利展现出更为均衡的模式：立法更加透明，风险更低，市场持续呈现房地产价值增长。维也纳不仅在稳定性方面优于柏林，而且在预期价格增长和需求方面也更胜一筹——奥地利的房地产咨询量一直居高不下。这使得奥地利对重视资本保值和长期投资的保守型投资者尤为具有吸引力。

对于寻求更可预测和稳定的市场的投资者来说，在维也纳购买公寓通常是自然而然的选择：这座城市兼具稳定的住房需求、清晰的法规以及适度但稳定的房地产价格增长。

长期以来，德国一直被视为欧盟房地产市场的“支柱”。这并非偶然：德国拥有庞大的市场、稳定的经济以及清晰的投资监管体系。高水平的产权保护和可预测的回报是使德国房地产成为长期投资宝贵资产的两大关键因素。

实际上，我经常看到客户正是出于这些原因选择柏林或慕尼黑：虽然德国的公寓比许多邻国更贵，但资本损失的风险却很小。例如，我的一位客户在柏林购买了一套两居​​室公寓，价格为每平方米 4,300 欧元，两年内，租金收入就足以支付抵押贷款和税款。

根据普华永道、世界银行和Numbeo的数据，德国在交易透明度和投资者保护方面位列欧洲前茅。在普华永道发布的《房地产透明度指数》（2024年）中，德国得分84/100，与荷兰和奥地利并驾齐驱；西班牙和葡萄牙的得分在65-70/100左右；希腊的得分在58/100左右。

根据世界银行《2023年营商环境报告》，德国在欧盟国家中房产登记便利度排名第一，得分为97/100，反映了交易的速度和透明度。

对投资者而言，这意味着更少的隐性风险、更可预测的税负和更清晰的流程。在实践中，我建议我的客户仔细查阅产权登记簿（Grundbuch），并聘请当地公证人以避免法律纠纷——尤其是在德国高档地段购买公寓时。

我经常看到投资者从德国的小城市（莱比锡、德累斯顿）入手，这些城市的房价低于柏林或慕尼黑，但增长潜力更大。这样一来，投资者只需较低的入门成本，就能获得稳定的租金收入。

• 经济和法律法规稳定。即使在危机时期，主要城市的房地产价格也只是温和下跌。
• 租赁需求旺盛，尤其是在大学城和主要商业中心。
• 透明度和保护。法律体系最大限度地降低了欺诈和隐患的风险。
• 长期投资前景。即使租金收益率相对较低，投资德国房地产也是一项值得的投资，可以保障资本安全。

我的建议是：在德国选择房产时，不仅要考虑房价，还要考虑潜在的租赁需求、基础设施以及周边地区的规划发展。举个例子：我在莱比锡以每平方米2800欧元的价格买了一套公寓——三年后，房价上涨了近15%，而租金保持稳定，这证明了我当初策略的正确性。

德国房地产历来被认为是欧洲最可靠的保值增值工具之一。即使在经济波动时期，德国房地产市场也展现出强大的韧性，稳定的国内需求使其对长期投资者尤为具有吸引力。

过去15年，德国房地产市场经历了几个关键阶段。2008-2010年危机之后，房价开始稳步上涨，并在2021-2022年达到顶峰。在此期间，德国热门城市的公寓价格每年可能上涨10-15%。

2023年至2024年间，市场出现温和回调，全国平均价格下降10%至15%。然而，市场在2025年第一季度趋于稳定，专家预计大部分地区价格将平稳上涨1%至3%。

实际上，我发现价格回调时期正是以诱人价格在德国购置公寓的绝佳时机，尤其是在考虑那些拥有可靠产权记录的二手房时。例如，我的一位客户在莱比锡房价下跌期间以每平方米2800欧元的价格购入了一套两居​​室公寓，一年后，房价上涨了8%，而这套公寓也已经开始产生稳定的租金收入。

最大的活动发生在最大的几个城市：

• 柏林是首都和经济活动中心，拥有高流动性和稳定的租赁需求。
• 慕尼黑属于高端市场，公寓价格昂贵，租金收益率低，但资本化可靠。
• 法兰克福和汉堡是金融和物流中心，对机构投资者具有重要意义。
• 莱比锡、德累斯顿、杜塞尔多夫等城市的需求不断增长，房价也更加实惠。

我建议投资者将目光投向其他城市。例如，在德国的莱比锡或德累斯顿购置房产，既能降低投资门槛，又能带来高增长潜力——这种方式尤其适合希望分散投资组合的投资者。

德国市场种类繁多：

二手房市场是主要市场，提供价格适中的选择和可预测的租金收益。
新建项目供应短缺，尤其是在大城市；价格较高，但这些房产节能环保，布局现代。
高端市场包括慕尼黑、法兰克福和柏林；这些城市资本回报率高，但投资回收期较长。
公寓楼（多户住宅）对机构投资者和私人投资者都很有吸引力；它们能提供稳定的租金收入。

我经常看到投资者一开始在德国购买现有房产来衡量租赁需求，然后逐步通过新建房屋和多户住宅来扩大他们的投资组合。

德国房地产市场依然是欧洲最平衡的市场之一。据德国联邦银行预测，到2024年，约82%的住宅房地产交易将由德国人完成，而外国投资者约占市场份额的18%。

• 德国人购房主要是为了自住和长期投资，他们通常会选择德国的二手房或住宅。
• 外国投资者活跃于租赁和高端房地产领域。其中，来自奥地利、瑞士、荷兰、中国和中东的买家尤为突出。
• 机构基金（养老基金、保险公司）仍然是公寓楼市场的主要参与者（Mehrfamilienhaus）。

外国买家通常关注柏林和法兰克福的新开发项目，德国的高档公寓起价为每平方米 8,000 至 10,000 欧元，但他们愿意为稳定的租赁需求保证支付溢价。

市场稳定的关键因素是强劲的国内需求。即使在国际市场活动减少的时期，也是德国市场支撑着市场。

• 2023-2024 年，尽管价格下降了 10-15%，但国内交易量仅下降了约 5%，表明买家活动持续活跃。
• 在主要城市，租金上涨速度超过了房价上涨速度。例如，柏林和慕尼黑的租金平均每年上涨6%至8%，这进一步刺激了当地购房者的兴趣。

2023年，法兰克福的客户以每平方米6200欧元的价格购买了一套公寓，预期获得租金收入。一年内，收益率达到3.8%，考虑到风险较低，这在德国被认为是一个非常好的结果。

在德国购买房地产时，不仅要了解德国公寓的价格，还要了解法律所有权结构，因为这直接影响投资者的权利和风险。

这是最常见的选择——德国最经典的房屋或公寓所有权形式。业主同时拥有房屋本身及其地基。房产可以自由处置：出租、出售或继承。

对于长期投资者而言，这是最佳选择——限制极少，价值增长可预测。我的一位客户在2018年以120万欧元的价格在慕尼黑购买了一套房产。如今，该房产的市场价值已超过180万欧元，而且没有任何第三方权利。

本质上，这是一种最长可达99年的“土地租赁”，承租人拥有在该土地上建造和使用房屋的权利。业主需向土地所有者支付年租金（Erbbauzins）。租赁期满后，土地归还业主，而建筑物的归属则取决于合同约定。

实际上，这类交易在土地价格特别高的城市（例如法兰克福或汉堡）更为常见。我通常建议客户仔细计算投资回报率：有时，在德国以产权转让方式购买公寓虽然价格低廉，但每年的还款额却很高。

• Miteigentum 是一处共有财产，每个所有者都拥有一定比例的份额。
• Wohnungseigentum 是一种公寓楼内个人公寓的所有权形式，同时享有公共区域（楼梯、屋顶、地下室）的使用权。

在柏林买房时，我总是会提醒客户公共区域的维护费用。虽然德国的房价看起来很有吸引力，但维护成本可能很高（尤其是在历史建筑中）。

• Wohnrecht（居住权）——常用于继承：例如，父母即使将房屋传给子女，仍然保留居住权。
• 住房合作社（Genossenschaften）——住房归合作社所有，而非个人所有。成员享有公寓的使用权，但不能自由出售。

合作住房有时适合学生或退休人员，但很少能引起投资者的兴趣：在德国购买这种形式的公寓意味着控制权较少，出售时流动性为零。

除了直接购买外，以下方式也越来越受欢迎：

• 通过基金（Immobilienfonds）进行投资，对于那些希望尽量减少自己参与管理的人来说非常方便。
• 共同购买和家族信托是家族资本的解决方案，可以将财产传承给子孙后代。

我最近协助纽伦堡一个家庭办理了一项业务，他们通过家族信托将位于德国的房产登记在册。这使他们能够立即为子女的遗产继承做好准备，并避免日后将房产转移给子女时缴纳高额税款。

与奥地利或瑞士不同，在德国，外国人无需遵守严格的配额和许可规定即可自由购买房产。然而，这其中也存在一些限制：如果没有居留许可或收入来源，德国银行通常不愿发放抵押贷款，而且税负也高于本地居民。此外，银行和公证处还必须核实资金来源，并检查买家是否在国际制裁名单之列。

我曾有一位来自乌克兰的客户，他用自有资金在德国杜塞尔多夫购买了一套价值 42 万欧元的公寓，但由于没有德国居留权而无法获得抵押贷款。遇到这种情况，我建议提前规划好购买结构——例如，如果投资金额较大，可以通过设立有限责任公司 (GmbH) 或家族基金会来实现。

在德国购买房产——无论是柏林的公寓、巴伐利亚的住宅，还是莱比锡的租赁房产——都离不开严格的法律程序。虽然乍看之下可能有些复杂，但这一体系为买卖双方都提供了高度的保障。

该过程包括以下几个关键阶段：

• 初步协议——双方就主要条款达成一致：德国公寓的价格、融资条款和融资来源。
• 请与公证人一起准备协议——未经公证的交易无效。
• 财务尽职调查——银行或律师评估资金来源和买方进行交易的准备情况。
• 公证签字——公证员对协议进行公证并解释其后果。
• 在德国，将房产登记簿（Grundbuch）登记在册，就意味着买方成为了该房产的合法所有者。

一位捷克客户曾想远程购买德国的一套公寓。由于委托书齐全，交易很快完成，但银行也要求提供资金来源证明文件。建议：提前准备一套完整的财务文件。

• 经纪人负责寻找房产并进行谈判。
• 律师会检查交易的法律效力：是否存在产权负担、所有权人的身份以及所有条件的透明度。

我总是建议客户不要在法律咨询上省钱：有一次，一次房屋检查发现他们在汉堡看中的一套房子存在未决的诉讼纠纷。这帮助他们避免了重大风险。

要在德国购买公寓，投资者必须证明：

• 资金的合法来源
• 充足的资金（如果使用抵押贷款，通常至少需要房产价值的 20-30% 作为首付），
  没有受到制裁或被列入黑名单。

外国人即使不亲自到场，也可以通过代理人完成交易。授权委托书必须在买方所在国进行公证和海牙认证。

实际上，这种方式通常被无法亲临签字现场的亚洲投资者所选择。然而，德国的公证员越来越多地要求进行视频身份验证，以降低欺诈风险。

主要文件是土地登记摘录（Grundbuchauszug）。它反映了：

• 所有者，
• 产权负担（抵押贷款、Erbbaurecht 下的租赁、地役权），
• 使用限制。

莱比锡的一位客户在Grundbuch公司发现，他们院子的一部分存在地役权——邻居可以使用的通行权。我们在谈判过程中考虑到了这一点，并将价格降低了4%。

在德国购买房产时，不仅要考虑房价，还要考虑其他费用。这些费用可能会使房产价格增加10%到15%，尤其对于高档房产或公寓楼而言更是如此。

• 税额取决于所在联邦州：为公寓或房屋价值的 3.5% 至 6.5%。
• 巴伐利亚州和萨克森州为 3.5%，柏林、汉堡和黑森州高达 6.5%。

根据我的经验，当一位客户在柏林购买一套价值 45 万欧元的公寓时，税款约为 2.9 万欧元。这是外国投资者经常低估的费用之一。

• 公证费 + 登记费（Grundbuch）：约占房产价格的 1%。
• 代理费：通常为 3-7% 加增值税，具体金额取决于地区和协议条款。
• 律师：视审计和交易支持的复杂程度而定。

我总是建议提前了解经纪人的佣金比例，并将其计入购房预算。例如，在慕尼黑购买一套价值 120 万欧元的房子时，佣金和公证费就使总费用增加了近 6 万欧元。

• 在德国，房产所有者需要缴纳地税，通常是房产地籍价值的 0.26% 至 0.35%。
• 与租金收入或资本利得税相比，这是一笔很小的开支，但在计算投资回报率时，这一点很重要。

在杜塞尔多夫投资多套公寓进行投资组合，每年的房产税总额约为 4,500 欧元，这完全可以纳入创收型房产的预算。

• 在德国出租公寓，租金收入需按最高 45% 的累进税率缴纳所得税。
• 非居民仅需就其在德国的房地产收入缴税。

务必计算税后净收入。例如，柏林一套月租金为 2000 欧元、税率为 30% 的公寓，其实际月收入为 1400 欧元。

• 如果您在德国购买公寓后10年内出售，则适用此规定。税率与业主收入等级相关——高收入者最高可达45%。
• 如果房产持有超过 10 年，则不征税。

资本利得税的计算依据是售价与购置价之间的差额，并考虑了购置和装修房产的成本。例如，一位客户在莱比锡以 30 万欧元的价格购买了一套公寓，花费 3 万欧元进行装修，八年后以 40 万欧元的价格售出。资本利得税的计算依据是 7 万欧元（40 万 - 30 万 - 3 万），最终净利润约为 5 万欧元。

实际上，我认为维也纳凭借其稳定性、预期房价增长和需求水平，尤其是对于那些计划在5-7年内转售的投资者而言，更具优势。德国对寻求长期租赁和资本保值的投资者更具吸引力，但对于短期投机而言，奥地利通常更具优势。

与希腊或葡萄牙不同，在德国购买房产并不能自动获得居留权。即使您购买了一套价值 50 万欧元的公寓或一栋价值 100 万欧元的房屋，这也不会自动使您获得签证或居留身份。

德国法律不将房屋所有权与居留权挂钩。居留权需要有合法依据，例如：就业、学习、商业投资、家庭团聚或经济独立证明。

拥有房地产可以证明你对经济有所投入并计划留在该国，从而对你的申请有所帮助，但它本身并不能提供任何好处。

• 商业投资：非居民如果投资德国公司并创造就业机会，即可获得居留许可。
• 自雇人士/自由职业者/数字游民：自雇签证允许您在德国生活和工作，但需要提供收入证明以及对德国的经济效益证明。

2025年，德国将简化技术专业人士及其家属获得居留许可和公民身份的流程。为此，德国推出了更快捷的永久居留途径，更新了欧盟蓝卡的薪资要求，并针对具有实践经验的专业人士制定了新的规定。

我的一位亚洲客户在柏林创办了一家IT公司，同时在普伦茨劳贝格区购置了一套公寓。这套公寓有助于证明他的诚意，但他最终是通过公司注册获得了居留许可。

奥地利提供D类（自给自足）居留许可，面向经济独立的人士，房产可作为经济能力的证明。德国没有类似的直接项目。在德国，一切都基于申请人真实的经济或职业资质，而非房产价值。

在德国购买公寓时，需要了解的是，租赁市场受到严格监管，收益会因租赁类型、地区和法律限制而异。

• Airbnb、Booking：在主要城市，尤其是柏林和慕尼黑，短期租赁受到当地市政法律的严格限制。
• 私人投资者通常需要获得许可，否则将面临罚款。

未经许可试图在柏林通过 Airbnb 出租公寓的客户被处以最高 1 万欧元的罚款。因此，我总是建议事先查看当地法规。

短期租赁只在小城镇或官方注册的旅游区才有意义。

• 主要市场细分领域是长期合同。
• 公寓的平均年收益率为公寓价值的 2% 至 4%。
• 通过《租金管制法》和《租金管制条例》对租户进行强有力的保护，限制了租金上涨，尤其是在大都市地区。

柏林一套价值 40 万欧元的公寓，月租金为 1500 欧元。扣除税费后的净收益率约为 3%。

德国东部地区（莱比锡、德累斯顿）的收​​益率较高，最高可达每年4%，但房产流动性较差，租客也更难找。柏林、慕尼黑、法兰克福和汉堡等大城市需求稳定，流动性强，但收益率仅为2%至3%。对于长期投资而言，大城市更为合适；而若追求更高回报，则可考虑东部地区。

在德国购买房产时，妥善的物业管理尤为重要。即使柏林的公寓或莱比锡的房屋状况良好，如果没有专业的监管，也可能出现各种问题，例如租金拖欠、计划外维修以及与租户纠纷。

Hausverwaltung是一家专业的物业管理公司，负责所有行政和技术工作：

• 租金收取和支付控制；
• 组织维修和保养工作；
• 维护文件并与租户沟通；
• 遵守所有法律和税务要求。

对于拥有多处房产的投资者或居住在海外的投资者而言，专业的房地产管理几乎是必不可少的，因为它可以确保远程管理并最大限度地降低风险。这些服务的费用通常为年租金收入的0.8%至1.5%，但其带来的稳定性和风险规避往往足以弥补这部分费用。

租金收入适用最高 45% 的累进所得税率。非居民仅需就德国房地产收入纳税。维修、折旧和管理费用均可扣除。

如果您的目标是在德国购买公寓用于出租以获取长期收入，那么最好将重点放在稳定的长期租赁市场。奥地利有时更适合短期租赁和旅游市场。

在德国，选择合适的地区会直接影响公寓的价格、租金收益率和流动性。以下概述了主要城市和地区。

柏林：增长引擎与严格规则

• 住房价格：公寓每平方米 5,000 至 7,000 欧元，独立屋更贵。
• 地区：米特区、普伦茨劳贝格、夏洛滕堡——需求量大，弗里德里希斯海因、新克尔恩——出租前景广阔。
• 需求：持续高涨，尤其是长期租赁。
• 特点：对短期租赁有严格限制，Mietspiegel 监管租金上涨。

米特区的公寓很容易找到租客，但未经许可在 Airbnb 上出租是不可能的。

慕尼黑——优质与稳定

• 房屋价格：每平方米 7,000 至 10,000 欧元，房屋价格可超过每平方米 12,000 欧元。
• 地区：Schwabing、Maxvorstadt、Bogenhausen - 优质地区名列前茅。
• 需求量高，尤其是在富裕的租房者和外籍人士中。
• 特点：市场稳定，但相对于投入成本而言回报率较低。

最好专注于长期租赁；由于城市法规的限制，短期租赁几乎不可能。

汉堡——港口枢纽和商业地产

• 房屋价格：5,500-7,500欧元/平方米。
• 区域：港口新城、阿尔托纳、埃彭多夫——投资兴趣日益浓厚。
• 需求：市中心公寓需求量大，郊区公寓需求量中等。
• 特点：企业客户群体强大，适合商务租赁。

法兰克福是金融中心

• 房屋价格：每平方米 6,000 至 8,000 欧元。
• 地区：Westend、Nordend、Sachsenhausen - 享有盛誉，银行员工的需求量很大。
• 需求：专业人士和外籍人士对长期租赁的需求持续高涨。
• 特点：为金融公司员工投资公寓能更快获得回报。

客户在西区购买了一套价值 65 万欧元的公寓，长期出租，年收益率约为 3%。

莱比锡和德累斯顿——充满活力且准入门槛低

• 房屋价格：2500-4500欧元/平方米。
• 区：Zentrum、Südvorstadt（莱比锡）、Neustadt、Altstadt（德累斯顿）。
• 需求不断增长，尤其是在学生和年轻专业人士中。
• 特点：收益率高达 3-4%，但流动性低于柏林或慕尼黑。

在莱比锡购买公寓可以让你获得高于平均水平的收入，但出售需要更长时间。

北莱茵-威斯特法伦州——工业与大学

• 房价：3,500-6,000欧元/平方米，城市：杜塞尔多夫、科隆。
• 区：Innenstadt（杜塞尔多夫）、Ehrenfeld（科隆）。
• 需求：大学区和商业区需求量高。
• 特点：租金稳定，价格有增长潜力。

可靠：慕尼黑、法兰克福、柏林——流动性高，需求稳定，但准入门槛高。

前景看好：莱比锡、德累斯顿、汉堡部分地区——准入门槛低、利润高，但销售周期长。

对于投资而言，为了平衡流动性和盈利能力，最好将大城市（以确保稳定性）与充满活力的地区（以提高盈利能力）结合起来。

在德国，选择新建房屋还是二手房是一项战略决策。建筑业正经历低迷：新房许可数量下降，房价上涨。实际上，我发现投资者更倾向于选择二手房，因为新建房屋稀缺、价格昂贵且需要长时间等待。与此同时，老房子（Altbau）因其独特的建筑风格和地理位置而依然备受青睐。

德国超过70%的交易发生在现有市场。原因很简单：新建楼盘稀缺，而繁琐的审批流程又拖慢了许可证的发放速度。例如，在柏林，审批过程可能长达数年。

在柏林，一位客户在普伦茨劳贝格区以55万欧元的价格购买了一套三居室的旧式公寓。两年后，房价上涨了18%，这套公寓仍然出租着。

老城区（Altbau）是拥有高挑天花板和宽敞窗户的历史建筑。在柏林和莱比锡，这类建筑的需求一直很高。一位客户最近在莱比锡市中心的老城区购买了一套三居室公寓，价格为 28 万欧元，并在六个月后以每月 1200 欧元的价格长期出租。

自2022年以来，德国新建住宅数量下降了30%。造成这一现象的原因包括建材成本上涨、贷款成本高昂以及严格的ESG（环境、社会和治理）标准。新建住宅因其现代化的布局和节能（符合ESG标准）而备受青睐，但其价格比二手房价格高出20%至30%。在慕尼黑，新建住宅每平方米的价格为1万至1.1万欧元，而在柏林，这一价格则为6500至8000欧元。

自2024年起，建筑能效标准（EnEV）将更加严格。这意味着老旧建筑需要进行现代化改造，包括安装隔热外墙、更换新窗户和现代化供暖系统。许多投资者低估了这些成本。务必查看房产的能效证书（Energieausweis）。

就长期房价增长而言，德国更胜一筹，尤其是在柏林、慕尼黑和莱比锡。然而，对于那些希望建造新房且不想承担繁琐手续风险的人来说，奥地利更为便捷——维也纳的流程更加可预测，且拥有高质量的现成项目。

• 如果目标是在 5-10 年内实现资本化和流动性，那么德国（尤其是大城市的二手房）更有吸引力。
• 如果低风险和能源效率是首要考虑因素，我会考虑奥地利。

在德国购买一套公寓似乎过于简单粗暴，投资者们开始考虑更灵活、更有利可图的投资方式。以下是我在实践中观察到的一些关键趋势。

与其购买一套公寓，不如投资一栋拥有4-10套公寓的整栋楼，这样收益更高。在莱比锡，这类房产的起价为60万欧元，而在柏林则为150万欧元起。这降低了资产空置的风险，并能带来可观的回报。这种投资方式适合拥有50万欧元起资金的投资者。我曾协助德累斯顿的一笔交易：客户以72万欧元的价格购买了一栋六套公寓的楼房，收益率为5.2%。

老建筑（Altbau）在柏林、莱比锡和德累斯顿很受欢迎。人们可以以低于市场价的价格买入老建筑，进行翻新后再以溢价出售。例如，柏林一套售价为每平方米 3,000 欧元的公寓，翻新后售价可达每平方米 4,500 欧元。只要预算合理，并选择可靠的承包商，这种投资方式可以在 18 至 24 个月内收回成本。

得益于电子商务的蓬勃发展，仓储综合体和物流业正在增长，而黄金地段的零售业则保持稳定。其盈利能力通常在4%至6%之间，高于住宅地产。这种投资选择适合经验丰富的投资者：风险较高，但回报也更快。

适合那些不想亲自管理房产的人士。入门门槛为 5 万欧元，投资组合可以包含多种资产。缺点是控制权较少，对管理公司的依赖性较高。这种方案通常受到希望在德国投资但不想购买公寓的客户青睐。

大城市的开发用地依然稀缺，但郊区则有更多选择。在柏林地区，价格从每平方米200欧元到400欧元起。这是一项具有增长潜力的长期投资策略。

维也纳市场规模更小，市场需求更稳定，价格也稳步上涨。德国市场规模更大，发展潜力更高，但市场也更为复杂：官僚作风和租赁法规较为繁琐。客户选择德国是因为其市场规模和发展潜力，而选择奥地利则是因为其带来的安心感。

德国是欧盟最大的房地产市场，拥有更多选择和更多策略（从公寓到公寓楼和仓库）。维也纳则更偏向精品化：选择较少，但每处房产的价格和需求都更可预测。

在德国投资房地产看似可靠，但实际情况更为复杂。据德国联邦统计局（Statistisches Bundesamt）的数据显示，由于房价下跌和利率上升，2023年德国房地产交易量下降了近30%。这迫使许多投资者重新审视他们的投资策略。尽管德国经济强劲且住房需求旺盛，仍然具有吸引力，但诸多因素会直接影响投资回报和流动性。

在德国购买公寓时，投资者需要缴纳购房税（Grunderwerbsteuer，税率因州而异，为3.5%至6.5%）、年度房产税和租金收入税。这些税费会显著降低净收益。许多人低估了税收的影响，只计算毛收入。我的建议是：从一开始就预留至少30%的预算用于支付税费和维护成本。

驱逐不支付租金的租户或单方面终止租赁合同几乎是不可能的。即使在德国出售一套仍有租户居住的公寓，新业主也无法解除租赁合同。

我在柏林遇到过这样一个案例：一位客户购买了一处带长期租赁合同的房产，却无法以市场价转租出去。解决方案是：如果打算转售，就应该核实租户情况，并签订临时租赁合同。

通过德国土地登记簿（Grundbuch）登记购房可能需要3-6个月的时间。这在德国属于正常情况。奥地利的速度稍快一些，但仍然无法立即完成。如果您希望在德国快速购房，那么提前做好规划至关重要。

在柏林和慕尼黑，Airbnb短租几乎完全被禁止。我的经验是：那些希望通过短租赚钱的客户都失望了。要想盈利，最好还是签订长期合同。

2023-2024年，德国多个地区的房地产价格下跌了10%-15%。这表明增长并非永无止境。目前市场趋于稳定，但分析复苏的地点和前景仍然至关重要。

奥地利的市场更为稳定：价格下跌幅度极小，租房者的权益也得到了更好的保障。然而，维也纳的公寓价格更高，收益率更低。德国提供了更大的资本增值机会，但也需要更积极的投资管理和更高的风险承受能力。

投资德国房地产不仅是保值增值的一种方式，也是在德国享受高品质生活的绝佳机会。医疗、教育、交通和安全保障让这里的生活便捷而稳定。在德国购买公寓，让您能够将投资目标与高品质生活完美结合。

公立和私立诊所都配备了现代化设备，保险可以覆盖大部分费用。对于没有保险的外国人来说，看一次全科医生平均需要花费 50 至 80 欧元，专科医生会诊需要 100 至 150 欧元，牙科服务需要 70 至 250 欧元，住院一晚起价 350 欧元。根据我的经验，我注意到客户尤其重视能否可靠地获得医疗保健服务，这对家庭和老年人来说至关重要。

德国的教育水平很高。公立学校对居民免费，而国际学校则收取学费，平均每年15,000至25,000欧元。私立中学的费用为10,000至18,000欧元，大学几乎免费——每学期250至500欧元。

许多英语课程面向国际学生开放，尤其是在大城市和理工类大学。国际学校和大学通常会为来自国外的儿童和学生提供量身定制的课程和支持。

德国是欧洲最安全的国家之一，只有一些大城市才存在治安较差的街区。对于计划出租房产的投资者来说，选择口碑良好的街区至关重要，这样可以最大限度地降低风险，确保稳定的租金收入。

德国的生活成本高于东欧，但低于瑞士。柏林一套中产阶级公寓的月租金约为1200至1800欧元，慕尼黑则为2000至3000欧元。一个四口之家每月的食品杂货开销约为400至600欧元，在咖啡馆吃午餐大约需要12至25欧元，一杯咖啡的价格为3至4欧元。房地产价格差异很大：柏林为每平方米4500至6000欧元，莱比锡为每平方米2500至3500欧元，慕尼黑为每平方米7000至8500欧元。

德国的交通和通讯高度发达。地铁、高速公路和铁路使城市间的出行十分便捷，银行和互联网服务也为居民和外国人提供了便利。我建议投资者在选择公寓时，尤其是计划出租的投资者，务必考虑基础设施的完善程度。

德国更具活力：职业发展和投资机会更多，市场更加多元化，房产类型和价格也更加多样。奥地利则以其宁静和可预测性胜出——尤其是在维也纳，那里的房价上涨速度较慢，租金也更加稳定。寻求资本增值和灵活性的投资者通常选择德国，而那些重视稳定性和更安稳生活方式的人则更青睐奥地利。

在德国购买房产不仅是一项投资，也是保护资本、在欧洲获得稳定和安全的一种方式。对于寻求产权保护和长期保障的投资者而言，德国仍然是一个绝佳的选择。主要城市的房产流动性最高，且保值性良好。

对于来自政局不稳国家的公民来说，在德国购置房产正成为一种保护积蓄的方式。透明的交易规则和健全的法律体系能够保障资金安全。实际上，我看到柏林和慕尼黑的房产即使在经济波动时期也能保值。

对于退休人士：主要城市的公寓每平方米售价在 4,500 欧元至 8,500 欧元之间。然而，长期持有房产可享受税收优惠，持有 10 年后出售可免征资本利得税。

数字游民和自由职业者，但其税收法规也需要特别注意。我的客户经常咨询税务专家，以便正确申报他们的就业收入和租金收入。

德国市场更具活力，房产类型也更加多样化，而维也纳则提供稳定性和可预测性。对于积极的投资和资本增值而言，德国更胜一筹；而对于更为轻松的长期投资策略，维也纳则更为合适。

退出投资与购买房产同样重要。成功出售、继承或赠与房产需要了解当地市场、税收法规以及房产的流动性。提前规划有助于保全本金、最大化收益，并避免所有权转移过程中出现意外支出和复杂情况。

德国的公寓，尤其是在柏林、慕尼黑和法兰克福等城市，由于需求稳定且交易透明，销售速度相对较快。据 ImmobilienScout24 的数据显示，2025 年柏林公寓的平均销售周期约为 4-5 个月，慕尼黑则为 3-4 个月，平均售价较去年上涨了 2-3%。

实际上，我发现热门地区的房产通常在3-6个月内就能找到买家。德国东部的小城市和地区则需要更长时间，但即使在这里，只要营销得当，房产也能售出。

在德国，如果您在购买公寓后不到10年就出售，则需缴纳资本利得税（Speculationssteuer）。在规划退出方案时，这一点非常重要，尤其是在您购买房产是为了投资并打算转售的情况下。

通过继承或赠与方式转移公寓也需要缴税，税额取决于亲属关系远近和房产价值。我建议提前规划此类交易，以尽量减少税负并避免影响继承人权益。

德国的房产流动性优于其他大城市：房产销售迅速，需求保持稳定。在奥地利，尤其是维也纳，市场更为稳健和可预测，但由于买家数量有限，交易有时可能需要更长时间。

我对客户的建议是：如果退出速度和价值保值很重要，那么德国的大城市会是更好的选择，而奥地利则适合更稳健的长期策略。

在我的从业经历中，我接触过各种各样的欧洲市场：从充满活力的德国城市到稳定的维也纳。例如，德国的情况表明，像柏林、慕尼黑和法兰克福这样的大城市拥有稳定的需求和透明的交易。客户经常来找我，希望在德国购买公寓后立即出租——这样他们几乎从拥有房产的第一天起就能获得收益。

在德国购买房产时，务必仔细核查房产的法律状态，包括地税证明（Grundbuchauszug）、保险（Belastungen）以及是否符合能效标准。文件齐全的房产更容易售出，也更不容易与税务或保险部门产生纠纷。

我的资本配置策略是将稳定市场与增长型市场相结合。例如，部分资金可以投资于柏林或慕尼黑的公寓，以获得长期稳定性；其余资金则可以投资于莱比锡或德累斯顿，以获得更高的回报和增长潜力。这种策略既能降低风险，又能兼顾盈利能力和安全性。

如果目标是资本增值和积极投资，我会选择德国：大城市、流动性强，而且房产类型多样。如果目标是更轻松的长期策略，风险最小，收益稳定，那么奥地利更胜一筹：市场更为稳健，租金稳定，而且行政流程更简便。

对于重视稳定性、产权保护和流动性的投资者而言，德国

奥地利更适合长期房地产投资，因为其收入稳定可预测，市场也较为稳定，尤其是在维也纳，房价稳步上涨，租金保持稳定。此外，奥地利的行政审批流程简便，市场波动性较低，因此对于保守型投资者而言，奥地利也是一个理想的选择。

购买房产前，务必仔细核查房产的法律状况，并考虑税费、管理成本和潜在收益。将资金分散投资于稳定市场和新兴市场有助于降低风险。实践证明，周密的计划和专业的法律支持能够显著简化交易流程，并保护投资者的权益。

到2030年，德国房地产市场将在城市化、人口迁移和严格的ESG标准的影响下发生变革。税收和租赁住房法规的改革可能会影响收益率，因此在计划于德国购买公寓或其他房产时，务必考虑这些趋势。积极调整投资策略以适应新法规和可持续发展标准的投资者，将能够维持收益并最大限度地降低风险。

1. 确定您的投资目的。决定您购买房产的目的是什么：长期出租、创收、资本化、自住，还是这些目的的组合。

2. 选择一个地区和城市。研究德国的公寓价格、租金收益率和流动性。比较主要城市（柏林、慕尼黑、法兰克福）和有发展前景的市场（莱比锡、德累斯顿）。

3. 所有权形式。确定所有权类型：绝对所有权（Freies Eigentum）、世袭建筑权（Erbbaurecht）、共有所有权或合作所有权。

4. 法律尽职调查。委托进行法律尽职调查和房产税审计，以确保没有产权负担或债务。

5. 预算和税费。计算所有费用：土地税、公证费、代理费、登记费、年度土地税、租金收入税，以及如果在10年内出售则需缴纳的投机税。

6. 融资和信用审查。检查非居民的抵押贷款资格，评估租金收益率，并评估您的财务能力。

7. 物业选择。二手房或新建房，公寓或公寓楼（多户住宅），建筑状况评估，能源效率，ESG 标准。

8. 物业管理。决定是自己管理物业还是聘请房地产中介，特别是如果您居住在国外或投资多处房产。

9. 退出策略。考虑出售方案：您所在地区的流动性、出售产生的税收以及继承或赠与的可能性。

10. 与其他市场比较。如果可能，评估奥地利作为替代方案的可行性：维也纳的稳定性、税收、租金收益率。

11. 咨询专家。务必咨询律师和税务顾问，以最大程度地降低风险并确保交易的合法性。

1. 投资者拥有 30 万欧元

目标：购买一套公寓用于出租，年租金收益率为 4-5%。

我在莱比锡找到了一套公寓，售价29.5万欧元（65平方米）。客户用剩余的资金进行了一些小规模的装修和添置家具。一年后，公寓全部出租，租金收入足以支付所有费用，房产价值也增长了约5-6%。

2. 退休人员，拥有 50 万欧元

目标：安全投资，风险最小，并有可能实现长期出租。

我在慕尼黑郊区找到了一套公寓，售价 50 万欧元（80 平方米）。客户将部分预算用于添置家具和升级供暖系统。这套公寓已长期出租，收益率约为 2.5%，且流动性高，价值稳定。

3. 有孩子的家庭

目标：为家庭提供舒适的住房，并有可能出租部分房产。

我在法兰克福郊区找到了一套房子，售价55万欧元（120平方米）。预算的一部分用于花园景观美化和室内装修。一家人搬了进去，房子的一部分出租了，租金收入可以支付部分开支，而且房子的价值在过去一年里上涨了4-5%。