奥地利最贵的房子：百万富翁的住所

奥地利不仅以其大学和文化闻名，其昂贵的房地产也备受瞩目，始终位列欧洲最抢手的房地产市场之列。奥地利的豪华房产包括维也纳黄金地段的豪宅、萨尔茨卡默古特湖畔的现代别墅以及蒂罗尔的山间小屋。这些房产的价格高达数千万欧元，但竞争却异常激烈。

近年来，在当地商人、政界人士以及包括德国、瑞士、英国和海湾国家在内的外国投资者的需求推动下，奥地利的豪华房地产市场

奥地利的高端房地产市场分布极不均衡：百万富翁的住宅集中在几个关键区域，这些区域不仅价格水平不同，生活方式也大相径庭。维也纳吸引着那些重视文化遗产、高档社区和靠近商业中心的人士。

蒂罗尔，尤其是基茨比厄尔，是冬季魅力、精英体育和价值数千万欧元的度假别墅的代名词。萨尔茨卡默古特和克恩顿等湖区则是隐秘奢华的代名词，奥地利的富豪们居住于此，每栋住宅都宛如一座真正的私人度假胜地。

这些地方拥有独特的氛围，融合了历史、自然和有限的供应，因此备受世界最富有买家的追捧。

• 维也纳。这里是豪宅云集之地。维也纳最昂贵的街区是Döbling ，这里以卡伦山（Kahlenberg）山坡上的别墅而闻名，可饱览城市全景；以及Hietzing ），传统上被认为是“外交官和艺术家的聚集地”。维也纳豪宅的起价为500万至700万欧元，但很容易达到1500万至2000万欧元。
• 基茨比厄尔。这座城市已成为财富和冬季奢华的代名词。这里是奥地利百万富翁的豪宅：现代化的度假别墅，配备游泳池、水疗中心和私人登山缆车。价格从1000万欧元起。
• 萨尔茨卡默古特和克恩顿州。湖畔别墅是最昂贵的房产类型之一。在奥地利，一栋湖畔别墅的售价至少为400万至500万欧元，但在顶级地段（沃尔夫冈湖、沃尔特湖和特劳恩湖），价格可高达1200万至1800万欧元。

奥地利的豪宅市场偶尔会创下惊人的纪录，其中一项纪录是在2021年创下的。在长期以来被誉为“冬季魅力之都”的基茨比厄尔，一栋家庭住宅以1980万欧元。目前，这栋住宅被认为是奥地利最贵的住宅。

同年，该地区另一处豪宅以1050万欧元，进一步巩固了蒂罗尔州作为奥地利最昂贵别墅和住宅所在地的地位。首都维也纳也不甘示弱：维也纳著名的Währing1050万欧元的价格售出，印证了维也纳市区内历史悠久的别墅需求旺盛。

相比之下，其他地区的优质房产价格则显得要适中得多：

• 在布尔根兰州，纪录只有120 万欧元。
• 在施蒂利亚州——约200万欧元。

这种差异可由多种因素解释。首先，维也纳和蒂罗尔享有独特的地位：首都维也纳是欧洲的政治、文化和教育中心，而基茨比厄尔则是豪华冬季度假胜地的象征，富有的投资者和世界知名人士都在这里购置房产。

其次，这些地区的土地数量有限，这意味着每一处新房产都会面临激烈的竞争。

第三，正是在这里，形成了享有盛誉的环境，这进一步推高了房价：在维也纳，这里是外交官官邸和历史悠久的贵族住所；在蒂罗尔，这里是体育和文化精英的住所。

值得注意的是，在奥地利，售价在1000万至2000万欧元仍然非常罕见，但这仅仅是房地产市场的“冰山一角”。大多数高端住宅的售价在500万至1000万欧元，只有那些拥有全景视野、大面积地块或特殊历史地位的独特房产才能跻身“超高价”行列。

因此，统计数据证实，维也纳和蒂罗尔的豪华房地产市场在价值和声望方面显著超越其他所有地区。一个精英阶层正在这里崛起，堪比法国的库尔舍瓦尔或瑞士的圣莫里茨，拥有一套房产正成为跻身全球富豪俱乐部的标志。

奥地利长期以来一直是富裕人士——包括奥地利人和外国人——的聚集地。原因显而易见：高生活水平、政治稳定、安全的环境以及优质房产供应有限。

与其他欧洲国家不同，这里的房价几乎没有剧烈波动，买房不仅被视为身份的象征，也被视为一项可靠的长期投资。富裕的购房者选择房产地点各有原因：有些地方重视声望和文化氛围，有些地方看重体育设施和度假胜地地位，还有些地方则追求自然环境的静谧。

Döbling、Hietzing和Währing区）。这座首都城市至今仍是奥地利奢华生活的中心。这里汇集了众多19世纪最昂贵的豪宅。Döbling以其绿意盎然的山丘和俯瞰多瑙河的别墅而闻名；Hietzing毗邻美泉宫，素有“艺术家和外交官区”之称；而宁静的Währing则深受富裕家庭的青睐。维也纳完美融合了尊贵、历史底蕴和毗邻商业中心的便利。

基茨比厄尔（蒂罗尔州）。
这座著名的滑雪胜地素有“百万富翁的游乐场”之称。配备水疗中心、游泳池和缆车的豪华别墅售价高达1000万欧元起。业主均为来自世界各地的商人和投资者。基茨比厄尔完美融合了运动、奢华和上流生活。

萨尔茨堡，
音乐之都，巴洛克建筑之都。市中心以外，尤其是在阿尼夫和埃尔斯贝滕区，遍布着豪宅和山间别墅（售价300万至1200万欧元）。富裕家庭选择萨尔茨堡，是为了享受这里悠闲的生活节奏、古典氛围和丰富的文化节庆活动。

克恩顿州和施蒂利亚州。
克恩顿州以沃尔特湖和米尔施塔特湖而闻名，湖畔带码头的别墅售价在400万至1400万欧元之间。施蒂利亚州则拥有森林覆盖的山脉、葡萄园和温泉。这些地区深受那些寻求宁静、亲近自然和环保生活方式的人们的青睐。

奥地利湖畔房地产市场堪称一座金矿，只有少数人才能涉足。拥有直通水岸的地块极其稀少：政府对湖岸线进行严格管控，新建筑许可证也极少发放。因此，在奥地利购买湖畔别墅不仅仅是购买房产，更是一种堪比加入顶级私人俱乐部的特权。

例如，在阿特湖畔，拥有全景视野和私人码头的别墅售价在700万至1000万欧元之间，而最顶级的房产则高达1500万至1800万欧元。这些住宅均为定制建造，拥有玻璃幕墙、私人水疗区以及用于停放豪车的地下车库。来自德国和瑞士的富裕家庭经常购买这些房产，将其用作避暑别墅。

沃尔特湖被誉为“奥地利里维埃拉”。这里的房价起价为500万至600万欧元，但靠近费尔登和克拉根福的湖畔别墅平均售价为1200万至1400万欧元。许多别墅的业主是知名企业家和政界人士，交易均通过专业机构完成。

沃尔夫冈湖畔的通常被用作家庭住所。起价为400万至500万欧元，但一些拥有大面积地块和私人水域的房产价值高达1000万欧元甚至更高。这类房产很少在公共房地产门户网站上挂牌出售；它们大多通过继承或值得信赖的投资网络进行交易。

特劳恩湖和米尔施泰特湖也是最负盛名的地区之一。带泳池和露台的湖畔别墅售价在600万至800万欧元之间。宁静和私密是这里的首要考量：购买这些房产并非为了追求奢华生活，而是为了放松身心，享受宁静。

因此，奥地利的湖畔别墅市场是该国最尊贵、最昂贵的市场之一。需求始终超过供应，这也是价格上涨速度远超其他地区的原因。在阿特湖或沃尔特湖畔拥有一套房产，不仅意味着拥有房产，更意味着拥有特殊的身份——跻身于一个以宁静、私密和房产本身的稀缺性为核心的圈子。

决定在奥地利购买豪宅仅仅是第一步。真正的开销还在后面，因为维护豪宅需要持续投入时间和金钱。富裕的业主很少会考虑账单，但对于潜在的投资者和买家来说，这些开支至关重要。

每月等公用事业费用平均在。这包括供暖（通常采用地热系统或热泵）、电力、水费和维护费用。如果房屋配备游泳池、水疗池或智能家居系统，费用可能额外增加20-30%。

人员配备和维护费用是另一项单独的开支。花园维护、场地保养、泳池维护、安保和小型维修每年需要业主花费2 万至 3 万欧元。对于面积较大的住宅，这一数字很容易飙升至 5 万欧元。许多业主会与物业管理公司签订合同，由这些公司全面负责，从定期检查公用设施到招聘员工，无所不包。

豪宅保险费用房屋价值的0.1%/年。例如，一栋价值1000万欧元的别墅，每年的保险费约为1万欧元。此外，保险不仅涵盖房屋建筑本身的损坏，还包括屋内的物品，例如艺术品、家具和设备。

此外，维护公用设施系统也需要长期投入每年为此预算的金额约为房屋价值的0.5%至1% 。

最终，维护一座豪华宅邸每年需要花费数万甚至数十万欧元。但这恰恰是确保房屋保持完美状态并在转售时维持高市场价值的关键所在。在奥地利，一条简单的规则适用：房产越昂贵，维护成本也越高。与此同时，这种“高昂的维护成本”也使得这一领域显得格格不入，只有少数富裕买家才能拥有。

几十年来，蒂罗尔州的基茨比厄尔一直被视为阿尔卑斯山脉奢华生活的典范。它不仅是一个度假胜地，更是一座名副其实的“百万富翁之城”，每年冬天都吸引着世界各地的精英人士。在这里，你会遇到著名的运动员、电影明星、跨国公司老板以及投资者，他们都喜欢远离拥挤的瑞士阿尔卑斯山脉，享受宁静而尊贵的生活。

的百万富翁住宅采用超现代小木屋风格建造。主要材料为天然石材、落叶松和玻璃。室内设有可饱览山景的全景窗、电梯、酒窖，以及配备桑拿房、游泳池和水疗中心的独立楼层。

地下车库不仅可以容纳一辆车，甚至可以容纳整个汽车收藏——从路虎揽胜到法拉利，应有尽有。有些住宅还配备了直达滑雪场的私人电梯，即使在欧洲市场上也堪称独一无二。

这里的豪华房产价格从1000万欧元，即使是相对紧凑的住宅也能买到，而位于哈嫩卡姆山脚下、拥有全景视野和土地的别墅，价格有时甚至高达2500万欧元。由于供应有限，加上蒂罗尔州严格的法律，使得房地产市场相对封闭。将房产作为“第二居所”需要获得特殊许可（Freizeitwohnsitz ）。没有此许可，该房产只能用作主要住所。

这条规则严重限制了买家的范围，但这正是基茨比厄尔的交易不仅被视为尊贵，而且具有战略意义的原因：这样的房子不会贬值，而且几乎总是会升值。

奥地利高端房地产市场一直被视为富裕投资者的避风港。房价暴跌的情况极为罕见，豪华别墅和庄园几乎总能保值。因此，在奥地利购买豪宅不仅是为了追求舒适的生活方式，更是为了长期的资本保值。

然而，近年来出现了一些投资者应该考虑的新因素。从2024年开始，该国开始讨论修改土地法，旨在控制外国人在阿尔卑斯山区（特别是蒂罗尔州和福拉尔贝格州）购买房产的行为。

地方政府担心，对第二套住房的巨大需求推高了房价，使当地居民难以负担。因此，外国人购房的条件更加严格，使得购买豪华度假别墅变得更加困难。尽管如此，投资奥地利房地产市场仍然极具吸引力。

在当前形势下，投资者应考虑以下几点：

• 关于第二套住房（休闲住宅）的限制。
  在蒂罗尔州和福拉尔贝格州，将房产用作“第二套住房”的许可极少发放。如果没有这种身份，投资者必须永久居住在该房产内，或者限制其使用。
• 额外审批。
  豪华度假别墅交易需经当地土地委员会审批，这会显著延长整个流程。在某些情况下，如果当局认为外国人购买房产纯粹出于投机目的，则可能拒绝批准。
• 对另类投资的兴趣日益浓厚。
  由于新的限制措施，许多投资者开始将目光转向维也纳、萨尔茨堡和克恩顿州。在这些地区，规则相对宽松：购买别墅或豪宅在法律上更容易，而且奥地利最昂贵住宅的价格增长也保持稳定。
• 优先考虑长期项目。
  在奥地利，投资计划自住或长期出租的房产更有利可图。投机性的“短期”购房行为正受到越来越多的限制。
• 出台了新的法规，奥地利依然保持着其投资吸引力，
  是欧洲最稳定的投资目的地之一。奥地利通货膨胀率低，公证制度完善，交易透明度高。这使得其高端房地产市场对那些具有战略眼光的投资者仍然极具吸引力。

因此，立法变化并没有减少人们对奥地利的兴趣，而是创造了一种新方法：重点从阿尔卑斯山的“第二住宅”转移到维也纳的著名地区、克恩顿州的湖区以及最初打算作为永久住所的房产。

奥地利被誉为欧洲最可靠、最负盛名的豪华房地产市场之一，实至名归。这里不像某些南方国家那样价格波动剧烈，完善的监管体系确保每笔交易都透明合法。买家们深信，他们在豪宅和别墅上的投资将在未来多年持续带来丰厚回报。

奥地利对高端房地产投资者的吸引力可归因于以下因素：

首先，奥地利经济稳定。奥地利是欧盟信用评级最高的国家之一。这意味着即使在全球危机期间，房地产市场也不会出现大幅下滑。投资豪华住宅被视为一种避险方式，尤其与南欧或波罗的海国家等不太稳定的市场相比。

其次，是安全性和生活质量。几十年来，维也纳一直被美世咨询公司和经济学人智库评为全球前三的城市。在这里，您可以与家人安居乐业，养育子女，并对未来充满信心。对于富裕的购房者来说，这是一个关键因素：家不仅仅是墙壁，还包括周围的环境。

第三，文化声望。在维也纳拥有一座豪宅或在沃尔特湖畔拥有一栋别墅，意味着跻身精英阶层。外交官、政治家、艺术家和国际公司老板都居住于此。房屋不仅是居住之所，更是地位、品味和欧洲贵族传统的象征。

第四，供应有限。与西班牙或意大利等可以相对自由地建造海滨别墅的国家不同，奥地利的土地数量受到严格限制。在维也纳的历史街区，新建豪宅几乎不存在；出售的仅限于现有的19世纪和20世纪的别墅。湖岸线受到严格保护，蒂罗尔州还对外国人购买第二套住房出台了额外的限制。所有这些都使得市场更加封闭，并推高了每处房产的价值。

第五，建筑和工程质量。在奥地利，豪宅的设计严格遵循最严苛的环保和技术标准：节能供暖系统、地热泵、三层玻璃窗和空气回收系统。与此同时，建筑师力求保留建筑的传统外观——无论是现代主义、阿尔卑斯风格还是巴洛克风格。最终呈现出历史与现代科技的独特融合，这在其他国家实属罕见。

最后，还有投资吸引力。富裕人士不仅重视舒适度，也重视流动性。维也纳的豪宅或基茨比厄尔的小木屋几乎总能以高于购买价的价格售出。尽管供应有限，但即使在经济低迷时期，对这类房产的需求依然强劲。正因如此，许多家庭选择在这里购置房产，作为一项可以传承数代的长期投资。

因此，奥地利的豪宅价值高于许多其他国家，这主要归因于五个因素的综合作用：稳定性、安全性、声望、供应有限以及高品质标准。这使得奥地利的豪宅市场独具特色，也解释了为什么维也纳、克恩顿州和蒂罗尔州的豪宅价格上涨速度高于欧洲平均水平。

维也纳不仅是欧洲的文化之都，也是奥地利豪华房地产的中心。该国最昂贵的豪宅都坐落于此，其中许多是建于19世纪和20世纪的别墅。富裕家庭、外交官和投资者选择这座首都，正是看中了它的声望、稳定性以及毗邻欧洲商业中心的地理优势。

Döbling位于维也纳北部，四周环绕着绿意盎然的葡萄园和卡伦贝格山。这里的豪宅通常可以饱览多瑙河和维也纳市中心的壮丽全景。在奥地利，该地区别墅的平均价格在700万至1500万欧元，而拥有大型公园的顶级房产价值则高达2000万欧元甚至更高。Döbling素有“贵族和使馆区”之称。

Hietzing ）与哈布斯堡王朝有着悠久的历史渊源，美泉宫就坐落于此。该区深受政界人士、艺术家和商界精英的青睐。这里的建筑以拥有宽敞花园的现代主义别墅为主。房价从500万至700万欧元，而美泉宫公园附近的豪宅售价则超过1500万欧元。

Währing ）是一个更为私密宁静的街区，深受富裕家庭的青睐。这里的豪宅大多被花园环绕，面积通常在500至800平方米之间。房价从400万欧元到600万欧元，而那些拥有设计师精心打造的豪华别墅，售价则高达1000万欧元到1200万欧元。

Innere Stadt（第一区）。维也纳的中心地带，历史悠久的宅邸已被改建为豪华住宅和顶层公寓。在这里，拥有露台并可欣赏圣斯蒂芬大教堂美景的公寓和豪宅售价高达2000万至2500万欧元。这里是那些不追求私密性，而是渴望居住在繁华市中心所带来的尊贵体验的人们的理想之选。

对于投资者和富裕家庭而言，在奥地利购置别墅不仅仅是一种住房选择，更是一种保值增值、造福子孙后代以及彰显身份地位的方式。由于市场供应紧张，此类房产的价值逐年攀升，成为少数人才能拥有的独特资产。