维也纳宜居宜投资街区指南：2025 年价格及投资贴士

维也纳不仅仅是一座城市；它是由23个区组成的马赛克，每个区都是一个独立的世界，拥有自己的氛围、历史和机遇：

• 第一区（内城区）
• 第二区（利奥波德城）
• 第三区（兰德大街）
• 第四区（维登）
• 第五区（玛格丽特）
• 第六区（Mariahilf）
• 第七区（诺伊鲍）
• 第8区（约瑟夫施塔特）
• 第九区（Alsergrund）
• 第十区（Favoriten）
• 第11区（沸腾）
• 第十二区（梅德林）
• 第13区（希钦）
• 第十四区（彭津）
• 第15区（鲁道夫斯海姆-芬夫豪斯）
• 第 16 区（奥塔克林）
• 第17区（先驱报）
• 第18区（沃林）
• 第19区（德布林）
• 第20区（布里吉特瑙）
• 第21区（弗洛里茨多夫）
• 第22区（多瑙施塔特）
• 第23区（租赁）

几年前我刚搬到这里的时候，以为一切都围绕着市中心：教堂、宫殿、咖啡馆。但我很快意识到，选择一个街区就像选择一种生活方式。

无论您是计划搬家、投资房地产，还是仅仅想了解市场动态，了解这些“领域”都将是您最大的财富。

想象一下，您正在为家人寻找一套公寓。在市中心的第一区，您可以找到一套经过翻新的豪华公寓，可以欣赏到圣斯蒂芬大教堂的景色，但价格可能会让您考虑预算。而在第十区的法沃里滕区，同样的价格，您可以买到一栋宽敞的新公寓楼，附近还有公园——非常适合有孩子的家庭。

或者你是一位投资者：在像第 7 区（Neubau）这样的地区，由于潮人和创意人士的涌入，租金飞涨；而在第 19 区（Döbling），外交官和酿酒商的资本稳步增长。

对于搬迁者而言，社区定义了日常生活：去哪里买菜、送孩子去哪里上学、如何避开交通拥堵。维也纳是一座紧凑的城市，但其交通网络（地铁、有轨电车）使得一些位于郊区的社区也拥有了“中心”地位。

例如，第 22 区多瑙城，拥有多瑙河畔的新城区，已成为年轻家庭的聚集地——这里安静、绿树成荫，而且靠近地铁站。

对投资者而言，区域选择是一种投资策略。根据奥地利统计局的数据，维也纳的平均房价在2024年上涨了7%，但在像第15区这样的“转型”区域，这一涨幅高达11%。

为什么？因为房屋翻新、新建地铁线路以及大量移民涌入。到2025年，这一趋势还将继续：平均房价约为每平方米6800欧元，黄金地段的房价涨幅可达8%。

如果你是维也纳的新居民，不妨先看看维也纳的行政区划图——它展示了这座城市如何划分为内环区（1区）、环城大道（2​​-9区）和外围区（10-23区）。每个行政区都有一个编号和一个名称，这不仅仅是行政上的划分：它还会影响税收、学校，甚至你的邻居。

我的建议是：如果你要搬家，不妨来这里逛逛——散散步，在咖啡馆坐坐。

对于投资者而言，研究租赁数据，看看哪些地方的需求超过了供应。

本文将为您提供指南。我们将首先概述该系统，然后详细介绍每个区域：其特点、价格和投资潜力。

维也纳的行政区划就像洋葱的层层结构：从历史悠久的中心城区到现代化的郊区。这座城市被划分为23个区（Bezirke），这绝非偶然。

简述历史。一切始于1850年，当时弗朗茨·约瑟夫皇帝将维也纳的版图扩展至郊区。最初，维也纳只有第一个区——内城（ Innere Stadt ），四周环绕着城墙（即现在的环城大道）。

然后，他们又增加了沿环城公路（Gürtel）的几个区——环城公路是一条高速公路带，其中 2 至 9 区构成了一个“内城”，具有创业时代的建筑风格：高高的天花板、灰泥、内庭院（hofs）。

外围区（10-23）是 1890 年至 1938 年间并入的旧村庄，混合了板式房屋、新建筑和绿地。

行政区划。每个区都像一座小型城市：拥有自己的行政长官、学校和警察部队。区号从中心呈螺旋状向外延伸：中心是第一区，北部是第二区，以此类推，直到南部的第二十三区。这样设计很方便：像“Wien1090”这样的地址就能立刻表明它是第九区。

交通。在我看来，这是维也纳的优势所在。地铁（U-Bahn）几乎覆盖了所有区域，而轻轨（S-Bahn）则连接了各个郊区。据Wien er Linien），70%的维也纳居民每天都会乘坐公共交通工具。不过，不同区域的情况有所不同：在市中心（1-9区），步行即可到达所有地方；而在郊区，汽车较多，并且设有停车换乘设施。

建筑风格差异显著：第一区以巴洛克和哥特式风格为主，其中不乏联合国教科文组织世界遗产。在环城街（Gürtel），新艺术运动和青年风格建筑随处可见，第四区和第七区亦是如此。建筑外观风格多样，从第十区20世纪60年代的社会主义预制房屋到第二十二区（阿斯佩恩湖城）的环保型新建筑，不一而足。

房地产价格取决于许多因素：街区是主要因素，但基础设施（地铁会使价格增加 10-15%）、楼层（高层价格高出 5%）、状况（翻新建筑与老建筑）、停车位（车库价格高出 20%）以及列入名录的建筑状态（翻新受到限制，但声望高）也同样重要。

根据 Immopreise.at 的数据，2025 年维也纳的平均房价为每平方米 6,800 欧元，但价格区间很大：从维也纳的 3,600 欧元到维也纳的 27,000 欧元不等。对投资者而言，需要注意的是：房产税为地籍价值的 1% 至 3%，另加 Maklerprovision（3% + 增值税）。

我记得2023年由于利率下降，价格下跌了2%，但2025年反弹了7%。像第15区和第22区这样正在经历转型的地区，增长最为显著。

选择时请考虑以下因素：

• 居住 – 学校（Gymnasien 18-19）、公园（普拉特 2）。
• 投资收益——中心区域收益率为 3-5%，郊区收益率为 5-7%。

维也纳的房地产市场稳定：房屋空置率低于2%。然而，也存在一些细微差别：在多元文化街区，例如第十区，租金较低，但移民的需求却很高。

现在我们进入正题：对每个区域进行详细分析。为了方便您比较，以下是按区域分组的价格对比表：

这里是维也纳的心脏地带。每一栋建筑都是历史丰碑，每一个角落都蕴藏着历史。圣斯蒂芬大教堂、霍夫堡宫和维也纳歌剧院都在步行范围内。这里既有奢华的氛围，又有熙熙攘攘的游客和丰富多彩的文化活动。

我清楚地记得当时带一位投资客户来看这里的一套公寓。公寓面积80平方米，经过翻新，内部装修由设计师操刀，还能欣赏到大教堂的景色。售价220万欧元。对他来说，这并非自住，而是一项商业投资：打算出租给游客和外交官。他计算过投资回收期为五年——而且非常满意。

但这个区域并非人人都能适应。没错，它声名显赫，每晚都有文化活动，还有世界一流的餐厅。但缺点也很明显：白天游客熙熙攘攘，装修法规严格（几乎每栋建筑都有保安），就连最基本的生活用品也价格不菲。而且，停车也是个难题。

房地产。 2025年，这里的房价将创下新纪录：最低价约为每平方米10000欧元（如果你足够幸运能找到一栋老房子），平均价为每平方米27000欧元，而高端翻新房的价格将达到每平方米30000欧元以上。

适合人群：重视地位和欧洲文化中心的人士。对于投资者而言，这是一项“黄金资产”：收益率虽低（2-3%），但资本增值持续走高。

如果说第一区代表着历史和声望，那么利奥波德城则体现了城市与自然的和谐共存。这里有广阔的普拉特公园，林荫大道、景点和各种节日庆典应有尽有。此外，还有多瑙河岛，维也纳人常在那里慢跑、骑行、野餐。

我在这里住了一年，至今仍记得每天早上在普拉特公园慢跑的情景。忙碌的工作日后，那里是我的避风港：宁静、清新的空气，以及仿佛置身于郊野公园而非市中心的惬意感觉。

这个街区风格极其多元化，从挑高天花板的创业时期建筑到现代化的滨水公寓楼，应有尽有。这里还有一个深受学生和创意人士喜爱的老犹太区。与此同时，第二（Viertel Zwei）展现出未来的发展趋势——环保的木屋、无车庭院和大量的绿化。

房地产市场。最低房价约为每平方米6000欧元（郊区老房子），平均房价为每平方米9000欧元，多瑙河沿岸的新开发项目房价可达每平方米11000欧元。预计到2025年，该地区的房价增长率将高于平均水平，年增长率约为8-9%，这主要得益于移民和基础设施建设。

适合人群：年轻家庭、学生以及追求绿意盎然且交通便利（可轻松前往市中心）的活跃人士。投资者会欣赏其良好的租金收益率（4-5%），尤其是在新建楼盘中。

兰德大街是一个充满外交气息且宁静祥和的街区，这里有大使馆、历史悠久的观景台及其花园、办公楼和舒适的住宅区。

我的一位客户在这里花了55万欧元买了一套两居​​室公寓，然后出租给外籍人士和外交官。就这方面而言，这个地区很可靠：租户经济状况良好，需求也很稳定。

住在这里的好处在于生活节奏的平衡：U3 地铁站就在附近，还有像罗库斯市场这样的集市和适合散步的公园。但另一方面，主干道上的交通可能会比较拥堵，而且与住宅区相比，满足日常需求的商店也相对较少。

这里的建筑赏心悦目：既有创业时期风格的建筑，也有新艺术风格的建筑，还有现代建筑群。与充满嬉皮士气息的第七区或旅游中心相比，这里夜晚更加安静，许多人都很喜欢这一点。

房地产市场。 2025年，房价将维持在每平方米6500欧元至10500欧元之间，平均价格约为每平方米8500欧元。增长较为温和，年增长率为7%至8%，但租金收益率稳定在4%左右。

适合人群：追求尊贵与便利兼顾的人士。对于投资者而言，这里是出租给外交官或外籍人士的理想选择。家庭会喜欢这里的绿化和安全，但需注意交通状况和高于平均水平的房价。

维登区是一个充满对比的街区。一方面，它散发着资产阶级的气息：附近有美景宫、美丽的装饰艺术风格建筑立面和修复一新的豪宅。另一方面，卡尔广场则充满学生和创意氛围，街头音乐会、咖啡馆和集市随处可见。

我经常来纳什市场。这里是个特别的地方：水果蔬菜摊位、东方香料、奥地利美食。在这里，你可以遇到大学教授和学生、带着笔记本电脑的自由职业者，以及带着孩子的家庭——所有人都聚集在这里。

如果您重视市中心（仅几分钟路程），但又希望比第一区更安静一些，那么住在维登区会很方便。但是，如果您有孩子，最好选择远离卡尔广场的安静街区，因为卡尔广场晚上会比较吵闹热闹。

房地产市场。房价居高不下：老旧房产起价7000欧元/平方米，平均价格约为10200欧元/平方米；地铁附近的高端翻新房产价格高达12000欧元/平方米。该地区的租赁需求非常强劲：收益率约为5%，租金每年增长高达10%。

适合人群：积极进取、富有创造力的人士，例如学生、年轻家庭以及重视社区氛围和交通便利的人士。对于投资者而言，该房产毗邻大学校园且靠近市中心，因此具有极佳的租赁潜力。

玛格丽特区是维也纳最具活力和色彩的街区之一。这里融合了社会住房、现代化的新建筑和正在逐步翻新的老式农舍。这里氛围专业而多元，而这恰恰是它如此引人入胜的原因。

我带一个来自乌克兰的家庭看了一套公寓：60平方米，售价35万欧元，靠近学校和公园。他们被这里比邻近的第四区或第六区更实惠的价格所吸引，而且开车到市中心只需10分钟。没错，这里确实有点吵，绿地也少一些，但考虑到预算和便利性，这仍然是一个不错的选择。

这个街区正在悄然改变。街上新开了不少咖啡馆和商店，市场也日趋现代化，多元文化的融合赋予了它独特的魅力。在这里，你可以找到土耳其、阿拉伯和东欧的店铺——仿佛同时生活在几个不同的国家。

房地产市场。平均价格约为每平方米7,000欧元。翻新项目的价格区间为每平方米5,000欧元至9,000欧元。预计到2025年，由于房屋改造和翻新，房价将增长约11%。收益率为6%，高于城市平均水平。

适合人群：希望在市中心附近寻找价格适中住房的人士。对于投资者而言，该地区具有增长潜力。

玛丽亚希尔夫区充满活力，购物氛围浓厚。该区的主要街道是 Mariahilf尔夫大街，也是维也纳最大的购物街。这里总是熙熙攘攘，商店、精品店、咖啡馆林立，游客和当地居民络绎不绝地前来购物。

我喜欢晚上在这里散步：下班后，你可以找家小餐馆坐坐，喝杯咖啡，或者只是逛逛橱窗。但我并不建议住在 Mariahilf尔夫大街上——那里太吵了。不过，你可以在附近安静的小巷里找到舒适的公寓。

这个区域深受年轻人和热爱运动人士的喜爱。单身人士和没有孩子的夫妇在这里感觉非常舒适：交通便利，咖啡馆和酒吧遍布街角，而且距离市中心也只有几步之遥。然而，有孩子的家庭往往会觉得这里过于拥挤和嘈杂。

房地产。预计到2025年，该地区房价将在每平方米6,500欧元至11,000欧元之间，平均约为每平方米9,000欧元。该地区尤其吸引投资者进行短期租赁，收益率可达5%。游客和商务旅客也一直在寻找Mariahilf尔夫大街附近的住宿。

适合人群：想要“身处中心地带”的人。对于投资者而言，这里是Airbnb或短期租赁的最佳地点之一。

诺伊鲍区是热爱创意和自由人士的理想之地。这里坐落着著名的博物馆区，是欧洲最大的文化空间之一。每到周末，学生们会带着笔记本电脑在这里学习，艺术家们会在这里举办展览，素食咖啡馆里也挤满了自由职业者。

我经常来这里寻找灵感：在莱尔兴费尔德大街的小咖啡馆喝杯咖啡，逛逛画廊，或者只是静静地坐在咖啡馆里。新城区有着自己独特的节奏：白天是创意和商业的天下，晚上则是酒吧、音乐会和朋友聚会的场所。

这里吸引着那些欣赏氛围、能够忍受噪音和人群的人。这里的公寓通常面积不大，但层高很高，而且装修精美。停车位几乎是稀缺的，所以自行车或地铁会成为你出行的最佳伙伴。

房地产市场。最低价格为每平方米7000欧元，平均价格约为每平方米10000欧元，顶级阁楼公寓的价格为每平方米12000欧元。租赁市场需求旺盛：收益率约为4.5%，预计2025年价格将增长9%。

适合人群：年轻的专业人​​士、IT从业者、艺术家——以及所有渴望置身文化生活中心的人士。对于投资者而言，这处房产也提供了绝佳的租赁机会。

约瑟夫城是维也纳最小的城区，却魅力十足。它宛如首都中的一座小村庄：宁静的街道、舒适的广场、剧院和雅致的咖啡馆。这里几乎没有游客，但许多当地人却十分喜爱这里的宁静与优雅。

我喜欢秋天在这里漫步：小书店、剧院海报、老咖啡馆飘来的咖啡香。这里的氛围让人想起“老维也纳”，却少了些不必要的矫揉造作。

对于那些在市中心工作但又想享受更轻松生活方式的人来说，住在约瑟夫城非常方便。这里的公寓宽敞，内部装修经典，但翻新费用昂贵。由于几乎没有新建楼盘，房源有限，价格也一直居高不下。

房地产。最低价格为每平方米 6,500 欧元，平均价格为每平方米 9,000 欧元，最高价格为每平方米 11,000 欧元。租金收益率约为 4%，但主要优势在于稳定性：需求稳定。

适合人群：知识分子、家庭以及重视和平与声望的人士。投资者——低风险的长期租赁选择。

阿尔瑟格伦德是学生和医疗中心聚集区，奥地利最大的医院（维也纳总医院，AKH）、维也纳大学以及众多校区和研究中心都坐落于此。这里氛围务实，生活围绕着科学、医学和教育展开。

我刚到这个街区时，街上年轻人的数量着实让我吃了一惊。咖啡馆里挤满了学生，图书馆总是人头攒动，在利希滕斯坦公园里，你甚至能看到教授和学生们在讨论项目。

对于在此工作或学习的人来说，阿尔瑟格伦德是个绝佳的居住地：从家到大学只需几分钟。但对于有孩子的家庭来说，这里的生活节奏可能太快，也比较嘈杂。不过，这里的基础设施非常完善：地铁、电车、市场和公园都近在咫尺。

房地产市场。最低价格为每平方米 6,000 欧元，平均价格为每平方米 8,500 欧元，最高价格为每平方米 10,500 欧元。对于投资者而言，这简直是一座金矿：收益率约为 5%，而且由于学生和医生的需求，租赁需求稳定。

适合人群：学生、年轻专业人士、医生以及寻求稳定租金收入的投资者。

法沃里滕是维也纳最大的街区，也是最具特色的街区之一。这里既有老式的预制房屋和工人阶级社区，也有拥有绿意盎然庭院的现代住宅区。这里多元文化交融：土耳其和阿拉伯商店、东方香料市场，以及庞大的移民社区。

我帮助一个年轻的家庭带着孩子搬到了这里。他们在U1地铁站附近新建的公寓楼里租了一套公寓，价格大约只有市中心同类公寓的一半。附近有公园、学校和商店——满足他们日常生活所需的一切。Favoriten公寓为他们在维也纳的生活开了个好头。

该地区正处于快速发展阶段：新的住宅小区拔地而起，学校和幼儿园也陆续开办。但社会差距依然存在：维护良好的新建筑与安全水平低于平均水平的社区比邻而立。

房地产。最低价格约为每平方米3,600欧元，平均价格为每平方米5,000欧元，最高价格为每平方米6,500欧元。预计到2025年，该地区的房价涨幅将位居前列，年增长率最高可达12%。租金收益率约为6%。

适合人群：寻求宽敞且价格适中的住房的家庭。对于投资者而言，这是一个预算友好且具有良好增长潜力的入场点。

锡默林区拥有工业历史，却又氛围轻松惬意。这里曾以工厂和工业闻名，如今已发展成为住宅区、绿地和物流中心交汇的综合区域。

这里比法沃里滕安静，但也离市中心远一些。对很多家庭来说，这是一个不错的折衷方案：价格实惠，附近有公园，公共交通也很便利。我记得有个客户想找一套价格合适的出租公寓。我们在西默灵找到了一套70平方米的公寓，租金28万欧元，多亏了便捷的U3地铁线，他一周之内就找到了租客。

这里的建筑风格多样：既有板式建筑，也有新建的住宅小区和老旧建筑。该地区正在进行积极的改造，现代化的住宅小区不断涌现。

房地产。最低价格：3,600 欧元/平方米，平均价格：约 4,800 欧元/平方米，最高价格：6,000 欧元/平方米。收益率高于平均水平，为 7%。到 2025 年，价格增长率约为 9%。

适合人群：希望以小额投资获得高回报的投资者。对于家庭而言，它是 Favoriten 的一个安静之选。

迈德林区是一个传统与现代交融的街区。古老的维也纳建筑与现代化的建筑群并肩而立，市场与新建的办公楼鳞次栉比。这里氛围轻松惬意，非常适合家庭居住。

我曾经和一对从德国搬来的中年夫妇共事。他们选择迈德林是因为这里各方面都很均衡：靠近市中心，基础设施完善，街道安静。他们的公寓花了45万欧元，至今仍然很满意：U6地铁站就在附近，孩子上学也很方便，附近还有公园可以散步。

迈德林对于经常出差的旅客来说也很方便：距离机场仅20分钟车程。该地区尤其受到中产阶级家庭的青睐：这里能满足他们日常生活的一切需求，却又不像时尚街区那样喧嚣拥挤。

房地产。最低价格：4,000欧元/平方米，平均价格：5,500欧元/平方米，最高价格：7,000欧元/平方米。租金收益率：约6%。预计到2025年价格将增长8%。

适合人群：家庭以及追求价格与品质平衡的人士。对于投资者而言，它提供了一个稳定的市场和良好的回报。

希钦区是维也纳的绿色明珠。该区最主要的地标是美泉宫及其花园。在这里，您不会感到身处繁华都市，反而会感觉置身于宁静的郊区，这里拥有宽敞的公园、别墅和静谧的街道。

我有个客户，在维也纳第18区和第13区之间犹豫了很久。最终，他选择了希钦区——那里有一栋带花园的别墅，附近还有一所文理中学，孩子们可以上学，而且离美泉宫公园很近，方便散步。他至今还经常给我写信，说在维也纳，他无法想象还有比那里更温馨舒适的地方。

这片区域房价昂贵，但感觉温馨安全。这里居住着许多家庭、医生和企业家。宫殿附近游客众多，但再往前走一点，便会变得十分宁静。

房地产市场。最低价格约为每平方米6,500欧元，平均价格为每平方米9,000欧元，最高价格为每平方米11,000欧元。租金收益率约为4%。价格稳步增长，但没有出现任何突然飙升。

适合人群：家庭以及希望在城市中享受“乡村”生活的人。对于投资者而言，这是一个具有长期稳定性的优质投资选择。

彭青是通往维也纳森林（Wien）的门户。该地区风貌多样：既有安静的住宅区，也有绿地、古老的建筑和新建的住宅区。

我记得曾带一对年轻夫妇看过这里的一套公寓。他们想要一套价格适中、可以步行到森林里的房子。我们找到了一套位于电车线路附近老建筑里的公寓，价格大约是每平方米4800欧元。这套公寓对他们来说非常完美：既能亲近自然，又能享受宁静的环境，而且还能乘坐轻轨（S-Bahn）轻松前往市中心。

这个区域目前还不如希钦那么热门，但这恰恰是它的优势所在。在这里，您可以找到下一波投资良机——老建筑正在逐步翻新，新项目也层出不穷。

房地产。最低价格：4,000欧元/平方米，平均价格：5,500欧元/平方米，最高价格：7,000欧元/平方米。预计2025年价格增长率为10%，收益率约为6.5%。

适合人群：家庭和自然爱好者。对于投资者而言，该地区具有增长潜力。

柏林第十五区长期以来被认为是“工人阶级”和弱势群体聚居区，但近年来正在经历一场变革。新的咖啡馆、酒吧和艺术空间如雨后春笋般涌现，老旧的公共建筑也被改造成时尚的住宅区。这里的氛围让人想起柏林的街区——多元文化、热闹喧嚣，却又充满活力。

我曾与一位投资者合作，他当时正在寻找“高增长潜力街区”。我们最终选定了位于巴黎十五区、靠近U3地铁站的一栋新建公寓楼。这套公寓的价值在三年内上涨了20%。对他来说，这堪称成功的投资典范：低门槛，高回报。

这里的社会差异依然显著：新建的住宅区与一些状况欠佳的老旧建筑并存。但这恰恰创造了投资潜力。

房地产。最低价格：4,500欧元/平方米，平均价格：6,500欧元/平方米，最高价格：8,000欧元/平方米。收益率：约6%，价格增长率：到2025年为11%。

适合人群：喜欢活力环境且不惧喧闹的年轻人。对于投资者而言，该区域具有很高的翻新潜力。

奥塔克林区是一个文化交融之地，土耳其和巴尔干商店与奥地利啤酒厂和集市比邻而立。这里最具标志性的景点是布鲁嫩市场。清晨，这里摆满了新鲜水果和香料；而到了晚上，街头音乐会和熙熙攘攘的人群便会聚集于此。

我喜欢来这里感受氛围：在市场里喝咖啡，听音乐，体验这座城市真正的多元文化精神。但这里并不适合所有人居住。这片区域充满活力，熙熙攘攘，文化融合非常浓厚。

奥塔克林正在积极焕发新生：新的住宅小区拔地而起，老旧建筑也正在进行翻新。房价上涨速度高于城市平均水平。这是一个极具吸引力的投资机会。

房地产。最低价格：4,000欧元/平方米，平均价格：5,800欧元/平方米，最高价格：7,500欧元/平方米。收益率：约6.5%，到2025年价格增长率：10%。

适合人群：欣赏活力、市场和热闹氛围的人士。对于投资者而言，该领域蕴藏着巨大的增长潜力。

赫纳尔斯是维也纳山脚下一处静谧绿意盎然的街区。这里不那么喧嚣，更偏向住宅区，四周环绕着自然美景。对于家庭和那些喜欢宁静祥和生活的人来说，这里是理想之选。

我带一对年轻夫妇来看这里的一套公寓，他们带着一个小孩。他们选择了一栋带花园的房子，这样周末就可以享受大自然。虽然去市中心通勤时间比较长，但他们说：“对我们来说，宁静祥和的环境和绿意盎然的环境更重要。”

基础设施齐全：有轨电车、学校、商店。但公共交通比地铁慢，去市中心也需要更长时间。

房地产。最低价格：4,200欧元/平方米，平均价格：5,500欧元/平方米，最高价格：7,000欧元/平方米。收益率：约6%。2025年价格增长率为8%。

适合人群：家庭以及追求都市生活与自然平衡的人士。投资者——来自家庭的需求稳定。

瓦林区是知识分子和维也纳老牌资产阶级的聚居地。这里拥有美丽的创业时期建筑、名校林立的学校和舒适的公园。氛围高雅而宁静。

我曾与一个来自法国的家庭合作，他们特意选择这个地区就是因为这里有一所评价很高的高中。他们的女儿步行上学，父母也深深爱上了这里绿树成荫的街道和宜人的氛围。

沃林区深受受过良好教育的家庭和专业人士的青睐，他们追求的是声望和生活品质。该地区安全且维护良好，但房价也高于平均水平。年轻人可能会觉得这里有些乏味，但对于家庭来说，这里却是首选之地。

房地产。最低价格：6000欧元/平方米，平均价格：7500欧元/平方米，最高价格：9000欧元/平方米。收益率：约5%，到2025年价格增长：9%。

适用人群：有孩子的家庭、重视声望和安全感的人士；以及追求稳定性和长期需求的投资者。

多布林是维也纳精英阶层的象征。这个街区坐落在点缀着葡萄园、大使馆和豪华别墅的山丘之间。这里的生活宁静、悠闲，美不胜收。试想一下：清晨漫步于葡萄园中，傍晚在传统的维也纳酒馆享用晚餐，再品尝一杯当地葡萄酒。

我有个客户，一位外交官，三年前在这里买了一栋别墅。从那以后，它的价格上涨了近20%。他坦言，对他来说，这不仅仅是一项投资，更是一种生活方式：宁静祥和的环境、尊贵的邻居以及安全感。

多布林是高档住宅区。老建筑里的公寓、现代公寓和私人别墅价格不菲，但需求稳定。该地区是家庭和注重隐私人士的理想之选。

房地产。最低价格：6,400欧元/平方米，平均价格：8,800欧元/平方米，最高价格：12,000欧元/平方米。收益率：约4%，到2025年价格增长率：7%。

目标人群：外交官、企业家和高收入家庭。对于投资者而言，这是一个可靠且具有长期稳定性的领域。

布里吉特瑙是多瑙河畔一个人口密集、充满活力的街区。这里高楼林立，现代化住宅区鳞次栉比，公共交通十分便利（地铁U6线靠近岛屿）。街区氛围浓厚，以年轻居民和积极的生活方式为特色。

我记得有一对来自捷克的夫妇，他们最初在维也纳寻找价格合适的住房。我们在这里一栋新建的公寓楼里帮他们找到了一套公寓，他们很满意：公寓离市中心很近，靠近多瑙河，而且价格比周边地区低得多。

是的，这片区域人口密度很高，绿化面积也比我预想的要少。但这里也是投资出租房产的最佳地点之一：学生、年轻家庭和外地人经常在这里租房。

房地产。最低价格：4,500欧元/平方米，平均价格：6,000欧元/平方米，最高价格：7,500欧元/平方米。收益率：约6%。2025年价格增长率为9%。

适合人群：寻求稳定租金收入的年轻家庭和投资者。

弗洛里茨多夫是维也纳北部一个充满活力且蓬勃发展的新兴街区。这里拥有众多新建建筑、适宜家庭居住的社区以及绿地。整体氛围既宁静又现代。

我有一位客户，他是一位IT专家，在这里新建的住宅区买了一套公寓，价格为32万欧元。对他来说，这是一个完美的选择：价格实惠，空间宽敞，而且通过S-Bahn和U6地铁可以非常方便地前往市中心。

弗洛里茨多夫深受首次购房者的青睐。该地区正经历快速发展，新建学校和公园如雨后春笋般涌现。虽然到市中心的通勤时间稍长，但房价却比靠近格尔特尔街的类似社区更低。

房地产。最低价格：4000欧元/平方米，平均价格：5500欧元/平方米，最高价格：7000欧元/平方米。收益率：约6.5%，预计2025年价格增长率为10%。

适用人群：首次购房者、年轻家庭以及寻求具有升值潜力的经济适用房的投资者。

多瑙城是维也纳的未来。作为维也纳最大的城区，它将多瑙河沿岸的绿地与超现代化的街区完美融合。其核心是阿斯佩恩湖城，一个真正的“城中之城”：环保住宅、无车庭院、自行车道，甚至还有一个生机勃勃的人工湖。

我帮助一位来自波兰的年轻投资者在维也纳湖城（Seestadt）买了一套公寓。短短一年内，这套公寓的价值就上涨了15%——即使在维也纳，这种情况也实属罕见。该地区正在蓬勃发展，许多年轻家庭纷纷迁居至此，寻求宽敞的空间、绿树成荫的环境和完善的基础设施。

是的，多瑙城非常大。有时感觉距离太远，而且周围的建设似乎永无止境。但作为补偿，您可以住到户型现代、价格比市中心低的房子。

房地产。最低价格：4000欧元/平方米，平均价格：5800欧元/平方米，最高价格：7500欧元/平方米。收益率：约6%，到2025年价格增长：最高可达12%。

适合人群：寻求绿意盎然环境和全新住宅的家庭。对于投资者而言，该地区具有强劲的增长潜力。

利辛区是维也纳的南入口，是一个安静祥和、适宜家庭居住的街区，拥有悠久的工业历史。它虽然不如希钦区或德布林区那样声名显赫，但却绿树成荫，房屋温馨舒适，氛围轻松惬意。

我记得有一户奥地利家庭卖掉了市中心的公寓，搬到了利辛，为了享受那里的宁静。“我们希望孩子们在公园附近长大，而不是在游客熙攘的环境中，”他们说。的确，那里更像是郊区，而不是首都。

是的，该地区的部分区域仍然与工业相关，但新项目正在逐步改变这里的面貌。它吸引着那些重视房价和宁静环境的人们。

房地产。最低价格：4000欧元/平方米，平均价格：5000欧元/平方米，最高价格：6500欧元/平方米。收益率：约7%，到2025年价格增长率：8%。

适合人群：寻求宁静祥和、绿意盎然环境的家庭。对于投资者而言，该领域提供了价格适中、租金收益高的市场。

维也纳的各个街区各具特色。有些人喜欢熙熙攘攘的热闹景象，而有些人则追求宁静祥和的绿地环境。你选择的街区不仅决定了每平方米的房价，也决定了你的生活方式。

当我与客户合作时，我总是从一个简单的问题开始：“对您来说，生命和投资哪个更重要？ ”答案决定了策略。

有孩子的家庭。寻找拥有优质学校和绿地的社区。例如，第13区（Hietzing）、第18区（Währing）和第19区（Döbling）。这些社区拥有著名的中学，治安良好，并且有公园可以散步。房价较高，但舒适的生活环境物有所值。

年轻情侣和单身人士。文化和社交生活丰富多彩的街区非常适合你们：第四区（维登区）、第六区（马里希尔夫区）和第七区（诺伊鲍区）。这里咖啡馆、市场、画廊林立，而且前往市中心交通便利。生活节奏24小时不间断，但噪音和物价也相对较高。

正在寻找经济适用房的人可以考虑巴黎第十区（Favoriten）、第十一区（Simmering）、第二十区（Brigittenau）或第二十三区（Lising）。这些区域房价适中，拥有新建住宅区，交通便利。虽然不同区域的社会差异可能令人望而却步，但它们是寻找理想住所的绝佳起点。

热爱宁静与自然？您可以选择：第17区（赫尔纳尔斯）、第14区（彭青）或第22区（多瑙城）。这些绿树成荫的街区既能让您感受到与自然的亲近，又能让您置身于维也纳的繁华之中。

出租（需求稳定）。市中心（第一区）、学生聚集区（第九区 - Alsergrund，第四区 - Wieden，第七区 - Neubau）。这些公寓几周内即可售罄；租户以学生和外籍人士为主。收益率：4-5%。

若想实现资本增值，请关注以下正在“转型”的街区：第15区（鲁道夫斯海姆）、第10区（法沃里滕）和第22区（多瑙城）。这些区域的翻新和新建项目正以最快的速度推动房价上涨，年涨幅可达11%至12%。

高端地段：第一区（内城区）、第十三区（希钦区）、第十九区（德布林区）。这些地段的收益率较低（2-3%），但增长稳定，且享有极高的声望。这是一项不会贬值的“黄金资产”。

收益率方面，经济适用房区域包括：第11、20和23街区。由于家庭和移民的需求旺盛，这些区域的收益率可达6%至7%。

来这片街区走走吧。去市场逛逛，在公园里散散步，或者在咖啡馆里坐坐。比起透过屏幕，步行体验这座城市更有意义。

探索各种交通方式。地铁和有轨电车的便利程度决定了您的出行舒适度。位于22区靠近U2线的公寓可能比位于9区附近没有便捷车站的公寓更方便。

展望未来。新建地铁线路、翻新工程和生态社区正在显著影响房价增长。今天看似格格不入的地方，明天可能就会成为热门地段。

别忘了考虑租金。即使是自住，了解出租的难易程度也很有帮助。维也纳的空置率低于2%，这意味着几乎没有空置的公寓。

维也纳是一座马赛克般的城市。每个区都有其独特的氛围，从市中心的奢华到郊区的宁静，不一而足。对一些人来说，美泉宫附近的别墅是最佳选择；对另一些人来说，纳什市场附近的阁楼公寓是理想之选；而对还有一些人来说，湖城的新建公寓则是不错的选择。

我总是告诉我的客户：“选择一个社区，就是选择一种生活方式。房地产不仅仅是墙壁，它关乎你的日常生活。”