奥地利房地产优先购买权

在奥地利，房地产优先购买权（Vorkaufsrecht）是一种法律机制，允许特定个人或组织以与第三方买家相同的条件购买房产。这项权利并非自动产生，而必须在合同中明确规定，并且为了保护受益人的利益，必须在土地登记处进行登记。

这种优先购买权适用于住宅公寓和商业地产。它保护了租户、投资者和邻居的利益，有助于防止不必要的产权变更，并让潜在买家有机会“设身处地”地考虑自身利益，同时保持对交易的控制权。

奥地利优先购买权法规定了各方的权利和义务。其原则由《奥地利民法典》（ABGB，第1072-1079条）界定，该权利可通过合同、赠与、交换或租赁后购买的方式设立。

法律主要有三种形式：

契约（schuldrechtlich）协议仅在协议双方之间有效。它不保护受益人免受第三方侵害，适用于双方互信且不打算转让房产的情况。例如，租户可以与房东签订协议，约定在租赁期满后购买该公寓的权利。

在土地登记处（dinglich）登记的契约能提供​​更全面的保护。它对所有未来的买家都有效，并记录在C-Blatt Grundbuch（土地登记簿）中，使产权公开，对任何后续取得该房产的人都具有约束力。在实践中，投资者和法人实体最常使用这种形式的契约，以确保在二手房交易或复杂的房地产交易中获得优先购买权。

这项法律权利适用于特殊情况，例如住房合作社、社会项目或某些市政举措。它保护租户和当地社区的利益，使他们有机会以优惠条件购买房屋。

奥地利的租赁购买。在某些情况下，长期租户可能拥有优先购买权，以便在房产出售时优先购买公寓或房屋。这既是一项重要的租户保护措施，同时也是影响投资者购买收益型房产决策的一个因素。

在奥地利，市政当局和公共机构通常拥有在城市发展、社会或战略规划框架内对房地产的优先购买权。这项权利已写入地方法规，并纳入奥地利《优先购买权法》。

这项权利旨在维护社会基础设施，确保住房可负担性，监督城市发展项目，并防止重点地段或建筑物的价格被投机性抬高。出售房产时，业主必须以书面形式通知市政当局，并明确交易条款。市政当局有一段标准期限做出决定——通常情况下，房产交易的期限为30天。如果市政当局同意，则将按照与第三方相同的条款进行交易。

在实践中，维也纳老旧住宅区积极运用了这项权利。市政当局可以购买公寓用于改建为社会住房，也可以在出售土地用于市政基础设施建设时行使这项权利，这符合奥地利的优先购买权。投资者在规划住宅和商业地产交易时应考虑市政当局可能进行的干预。未遵守申报程序可能导致诉讼，并使交易无效。

在实际生活中，我发现，掌握相关知识并妥善准备文件，可以帮助你在购买房屋或土地时避免冲突并预见潜在的限制。

您可以通过 C-Blatt Grundbuch（优先购买权）来查询奥地利公寓或地块的优先购买权（Vorkaufsrecht）——土地登记册的一个部分，记录了房地产的所有优先购买权和其他产权负担。

• 交易各方：卖方、买方、租户、权利受益人。
• 代表当事人行使授权的法定代表人和公证人。
• 国家机关如官方要求（例如，奥地利市政当局监督优先购买住房权的遵守情况）。

• 该请求需要确认其具有合法利益。
• 正确的数据包括实施条件、有效期限和例外情况（例如家庭转移、赠与）。
• 在涉及相邻地块（奥地利地块的优先购买权）或土地标的物（奥地利土地的优先购买权）的交易中，核实尤为重要，以避免法律纠纷。
• 登记册不仅显示了权利的存在，还显示了权利的实施条件：有效期限、受益范围和例外情况（例如，家庭转移或赠与）。

在这一阶段进行尽职调查有助于提前规划交易、最大限度地降低风险，并确保遵守所有法律手续，尤其是在投资二手房或商业地产时。

要了解奥地利的购房权是如何运作的，重要的是要考虑从第三方提出要约到交易完成的整个过程。

1. 整个流程始于业主收到第三方买家的正式报价。在此之前，受益所有人的回购权尚未生效，业主仍可自由处置该房产。例如，如果维也纳的一套公寓挂牌出售，并收到投资者的具体报价，那么此时租户或登记受益人才有机会行使回购权。
2. 下一步是通知受益人。卖方必须以书面形式通知产权所有人其出售房产的意向，详细说明价格、付款方式以及做出决定的截止日期。实际上，通知中的错误，例如价格或截止日期错误，可能会导致答复期限无法开始。我曾遇到过因通知错误而导致交易延迟数周，最终需要通过公证进行更正的情况。
3. 根据法律规定，受益人有30天时间就房地产事宜做出决定。但是，合同可以规定延期，尤其是在涉及商业地产或多方参与的投资交易中。例如，在将办公楼出售给投资者时，决策期通常会延长至60天，以便核实财务条款和信用义务。
4. 行使这项权利的形式很简单：受益人只需提交一份单方书面购买意向声明即可。如果合同中另有约定，也可以采用电子通知方式，这样可以加快流程并减少繁琐的手续。
5. 在涉及大宗房产的交易中，第三方托管和公证服务。在这种情况下，行使权利的期限只有在确认收到定金或指定了可信的公证人之后才会开始计算。例如，在维也纳郊区购买住宅小区时，受益人必须先将资金转入第三方托管账户，之后30天的期限才开始计算。

据奥地利律师和公证处称，优先购买权相对较少，仅出现在约10%至15%的住宅房地产交易中，在公司或投资项目中则更为常见。在先租后买领域，此类协议正变得越来越流行，尤其是在维也纳和一些较大的联邦州，这些地区的出租房屋正逐渐转变为自住房屋。

在土地登记处登记产权的费用约为500欧元，包括公证费和数据录入费。费用可能因交易的复杂程度而有所不同。通常情况下，费用由产权所有人承担，因为他们是受益人，但也可以协商其他安排。

尽管存在额外的成本，但预售法仍然是保护利益的有益工具，尤其对投资者和租户而言更是如此。

优先购买权（Vorkaufsrecht）是保护自身利益的有力工具，但它并非永久有效。在某些情况下，这项权利将不再适用。

• 权利持有人放弃权利：自由选择。受益人可以通过签署书面声明自愿放弃权利。在这种情况下，房产所有者不再有义务出售该房产。如果交易条款不利，投资者通常会选择放弃参与交易，而放弃权利。
• 期限届满：若不履行承诺，权利即告丧失。法律规定，权利持有人有30天的时间行使不动产所有权。若此期限届满后仍未采取任何行动，则权利自动失效。实践中，尤其是在涉及投资性房地产的大额交易中，合同中通常会延长此期限。
• 受益人身故：该权利不可继承。预售权属于人身权利，除非合同另有规定，否则不会传给继承人。这意味着，权利持有人身故后，该权利即告终止，所有权人可以自由出售该财产。
• 补偿：以协议代替权利。有时，权利可以被“购买”——权利持有者同意接受补偿而不是行使权利。这在双方都希望快速完成交易的情况下非常方便。
• 规避法律的行为。在奥地利，一些卖家试图通过虚假交易规避预售法，例如将房产转移给公司、亲属或订立交换协议。判例法表明，此类行为可能被宣告无效，受益人有权要求退款或赔偿。

享有特权的租户。在奥地利，并非所有租户都享有普遍的购房权，但政府补贴的公寓或先租后买计划可以提供优先选择。这种机制让长期租户有机会以优惠的条件成为业主。

继承和权利转移。如果财产被继承，则优先购买权可以继续适用于继承人，前提是合同中对此有明确规定。

在奥地利，优先购买住房的权利为受益人提供了许多优势，但同时也存在一定的风险。

• 免受竞争对手侵害：权利持有人有机会在第三方买家之前购买该房产。鉴于维也纳和其他主要城市房地产需求旺盛，这一点尤为重要。
• 价格和条款的可预测性：受益人按照与第三方相同的条款购买房产，从而避免了投机性的价格上涨。
• 投资规划：法律允许您提前规划财务和投资策略，包括购买公寓、房屋或土地。
• 租赁申请：在奥地利，长期租户可以利用转售房产的租赁购买选项，这使他们比第三方买家更具优势。

• 房产流动性降低：已登记优先购买权的房地产对其他投资者的吸引力可能较低。
• 法律和公证费用：产权登记需要费用，尤其是在二手房产或土地交易时。
• 限制卖方的自由：房产所有者不能自由处置房产，这可能会造成交易延误。
• 严格遵守期限和程序非常重要：未能遵守 30 天期限或通知错误可能会导致权利丧失。

在实践中，我发现奥地利的优先购买权（RoFR）常常被低估，尤其是租户和小投资者。许多人认为法律会自动保护他们的利益，但现实表明，如果没有进行适当的通知、登记并遵守截止日期，这种优势可能会丧失。因此，经验丰富的法律核实和执行是交易成功的关键。

奥地利的优先购买权不仅是一种经典的优先购买权，而且是一种随着市场发展而演变并适应新情况的工具：

限制“永久”优先权，保护租户权益。在维也纳等城市，立法正逐步限制长期或“永久”优先购买权，以保护租户权益并防止市场垄断。然而，在奥地利，长期租户仍然可以行使租赁权和购买权，从而以优惠条件购买公寓。

在强制拍卖程序（Zwangsversteigerung）中的应用。在奥地利，拍卖房产的受益人可以在拍卖结束后出售房产时行使回购权。这是一种不寻常但有效的策略，允许买家以第三方提供的价格购买房产，即使他们已经参与了拍卖。

企业和投资案例。在奥地利，优先购买土地权 被广泛用于企业重组、资产置换和土地交易中。企业利用优先购买权尽早控制资产并限制竞争。

在奥地利，土地所有者享有相邻土地的优先购买权。在某些情况下，土地所有者享有相邻土地的优先购买权，这对于计划合并或扩大其房产的投资者尤为重要。

部分出售及回购权。部分业主出售其部分房产，但保留回购已售股份的权利。这使他们既能释放资金，又能保留收回房产的选择权。例如，如果出售10%、25%或50%的房产，业主可以按当前市场价格回购这些股份。

在奥地利，房地产优先购买权是一项有效的工具，它既能保护受益人的利益，又能同时对所有者施加某些限制。该权利适用于公寓、房屋和土地，并要求严格遵守相关手续，在土地登记处进行登记，并及时通知所有相关方。

优先购买权有助于提高房地产市场的透明度和可预测性，从而保护长期租户和投资者的利益。实际上，这项权利的有效性直接取决于对期限的严格遵守、合同的妥善执行以及对登记信​​息的初步核查。对于投资者、房地产经纪人和租户而言，在避免冲突风险的前提下行使这项权利至关重要。