在奥地利购买土地：分步指南和专家建议

奥地利凭借其稳定的经济、高品质的生活和风景如画的自然环境，历来是房地产投资的热门之选。在奥地利，房地产通常被视为一种可持续的长期资产。您可以选择在山间或湖畔购置土地，也可以选择在空气清新、社会基础设施完善的宁静村庄置业。

投资者将奥地利视为可靠的资本避风港和长期土地增值的理想之地。然而，在海外购置房产需要周密的准备：签署合同前，务必考虑法律细则和当地具体情况。.

本文将涵盖从土地类型到产权登记的所有内容，以便您了解在奥地利购买土地时会遇到什么情况。.

在国外购地并非易事，因此我会根据每位客户的具体情况，确定他们的购地目标和潜在风险。奥地利拥有种类繁多的地块，所以我始终建议客户在决定购买哪块地之前，仔细分析各种地块的情况。.

奥地利的地形地貌非常多样。根据奥地利统计局的数据，该国总面积约为836万公顷，其中超过350万公顷为森林，约257万公顷为农业用地。

这意味着森林覆盖了奥地利近42%的国土面积，耕地约占31%。其余部分则由山脉、水体、城市和基础设施构成。如果您决定在奥地利购买土地，最重要的是确定其预期用途。.

这些是奥地利指定用于住宅或商业建设的土地。购买前，必须对照分区规划进行核查：每个市镇都有土地用途规划（Flächenwidmungsplan）和建筑规划（Bebauungsplan），其中指明了特定地块是否允许建设以及相关的法规。

如果地块位于自由使用区（Freiland），则必须先进行重新分区才能开工建设，这是地方政府的职责。因此，在奥地利选择地块的第一步是获取分区规划信息，通常可以直接从市政当局或其网站上获取。.

这些土地类型包括耕地（Ackerland）、草地和牧场（Grünland）以及葡萄园/花园地块（Dauerkulturen）。在奥地利投资土地通常价格较低，但这些地块只能用于其既定用途：未经特殊许可，不得用于建造房屋。.

奥地利的耕地价格非常低——2023年，耕地平均价格仅为每平方米3.70欧元，而草地价格为每平方米3.20欧元。相比之下，建筑用地的平均价格约为每平方米406欧元。.

木材采购受到特别严格的监管。在许多联邦州，“森林”几乎总是被指定为专门用于林业的土地：伐木只能在非常严格的条件下进行，木材采购（尤其是大批量采购）必须获得批准。.

这类地块通常被林业公司或狩猎公司收购。普通买家对森林不感兴趣，因为森林极难改作他用。.

这些都是特殊且通常价格不菲的地块类别。许多投资者对在奥地利（沃尔特湖、塞费尔德、滨湖采尔）或山区（蒂罗尔、萨尔茨堡）购买湖畔土地很感兴趣，因为这些地块非常适合建造住宅楼、酒店和度假别墅群。.

这里的房价明显更高，尤其是在度假中心或水边附近。例如，萨尔茨堡湖附近的一块地皮价格可能是乡村地区类似地皮的数倍。此外，这类地皮可能位于保护区内，而保护区内的建筑活动受到限制。因此，务必事先查阅当地法规，以确定奥地利哪些土地适合建造房屋。.

每种土地类型都有自己的规定：例如，只有已列入建筑用地登记册的土地才能转为建筑用地。其他类型的土地必须重新分类，这可能非常耗时。

堤岸或林地可能受到额外的环境限制。因此，在购买之前，务必调查具体地块的预期用途（或查阅分区规划）。

最后，需要明确的是，外国人不能随意购买任何土地。奥地利土地购置法规定，非居民购买土地必须获得特别许可（Grundverkehrsgenehmigung）。

这些管制措施旨在防止投机行为，保护农业用地。大多数涉及外国人的交易都必须经有关部门（土地资源部门）批准。.

然而，来自“第三国”（例如俄罗斯或乌克兰）的公民必须向当地委员会提交申请并等待批准。例如，在山区购置农地或地块通常需要此类许可。

所有细节都在文章“奥地利对外国人购买房地产的限制”中。

所以，您决定在奥地利购买一块土地。您应该先去哪里呢？选择取决于您的目标：您是计划搬家并建造房屋，还是想建造一栋避暑别墅，亦或是想购买一块用于休闲娱乐的投资用地？.

位置和基础设施。首先，也是最重要的，要考虑以下设施的可用性和邻近性：

• 道路
• 去商店
• 学校
• 医院
• 火车站
• 公交车
• 公用设施（电力、供水、污水处理）

偏远村庄的一块土地可能更便宜，但奥地利最低的土地价格并没有考虑到连接成本以及与基础设施和社会服务的距离。.

我总是提醒客户：虽然梦想拥有一个宁静的村庄很美好，但一定要确保最近的道路全年畅通，并且水电供应充足。否则，在办理手续时可能会面临额外的费用和麻烦。.

场地的地形也很重要。不平坦的山坡可能需要平整（费用昂贵），靠近水源的场地应检查是否存在洪水风险（确保没有积水区域）。

在奥地利山区购买土地之前，请先进行地质或水文地质评估。奥地利土地登记处和市政网站通常会提供有关地块的简要信息（面积、地形、建筑物情况）。.

奥地利不同地区提供的机会各不相同。例如：

维也纳及其周边地区。在维也纳市内，“包地”（Bauland）几乎从不出售（因为维也纳市区已完全开发）。然而，在周边地区，即下奥地利州，您可以找到用于住宅建设或商业项目的土地。

那里的物价比首都低。但是，任何购买土地用于建设的人都应该查看城市发展规划（Flächenwidmungsplan）以及任何“绿地”限制。.

蒂罗尔和萨尔茨堡。滑雪区（伊施格尔、基茨比厄尔、索尔登等）主要是昂贵的土地，用于建造酒店、公寓和豪华别墅。

这里的房价很高：在蒂罗尔州首府因斯布鲁克，建筑用地平均每平方米售价已达1043欧元，而在基茨比厄尔，价格甚至更高。这些地区频频出现破纪录的报价并非偶然：奥地利最昂贵的住宅通常位于高档阿尔卑斯山度假胜地，这间接推高了该地区的土地需求。然而，此类项目通常需要获得山地建筑许可证并遵守当地的建筑法规。

湖畔土地。在奥地利，靠近热门湖泊（如沃尔特湖、塞费尔德湖、阿亨湖）的住宅用地被视为优质地段。例如，福拉尔贝格州博登湖附近的土地价格最高，尤其是那些拥有湖景的地块。

在克恩顿州（格罗贝尔、瓦普雷施）或上奥地利州（施洛斯山脉）的湖畔小村庄，湖岸边的一块地是建造住宅或酒店的绝佳地点。这类土地通常受到国家保护，因此可能会有一些限制。.

奥地利乡村地区（施蒂利亚州、布尔根兰州、下奥地利州）。这里游客较少，但拥有大片开阔的田野和葡萄园。土地价格也更便宜（施蒂利亚州平均每平方米360欧元）。对于那些希望在奥地利乡村购买土地，享受宁静生活，或投资农业旅游或葡萄酒酿造的人来说，这里是一个绝佳的选择。

例如，在布尔根兰州和邻近的下奥地利州，房价较低，为以低价在奥地利购买土地提供了独特的机会，并且具有未来的增长潜力。.

奥地利山谷地区的土地价格。作为参考，因斯布鲁克的平均住宅用地价格目前约为每平方米1043欧元，而邻近的罗伊特区乡村地区的地价仅为每平方米188欧元。在施蒂利亚州，格拉茨的地价为每平方米360欧元，而南施蒂利亚州的克利斯海伦地区的地价约为每平方米50至70欧元。这表明土地价格与地理位置和基础设施密切相关。

要考虑到当地建筑的具体特点。尤其是在阿尔卑斯山区，通常对建筑立面、屋顶和能源效率（符合奥地利OIB和Energoausweis标准）有特定要求。

奥地利当局鼓励建造节能住宅：例如，环境融资计划（Umweltförderung）为采用高能效和“绿色”材料建造的新建筑提供补贴。.

让我们来看看在奥地利买卖土地的法律方面。奥地利对谁可以成为土地所有者以及如何成为土地所有者有明确的规定。.

买方身份。如前所述，欧盟/欧洲经济区公民与奥地利公民享有同等待遇：他们无需特殊许可即可购买土地。其他国家的公民则需要在交易前获得当地政府的批准（Grundverkehrsgenehmigung）。

土地所有权登记（Grundbuch）。在奥地利购买土地，需要将新所有者的信息录入土地登记册（Grundbuch）才能完成。只有这样，您才能成为土地的正式所有者。需要注意的是：即使根据奥地利法律签署了购地协议，在土地所有权登记完成之前，所有权也无法真正转移。

因此，在转移全部金额之前，请确保土地登记册中没有意外的产权负担（抵押、使用权限制等），并尽快提交您的登记申请（Grundbuchsantrag）。.

买卖协议。该协议以公证契约的形式签署。协议详细描述了地块（通常是地籍编号和地址）、商定的价格、付款条款和条件，以及双方权利和义务转移的条款。

合同通常包含关于“定金”或预付款（例如，总金额的5%至10%）的条款，买方支付该款项作为担保。如果双方随后决定终止交易（通常是买方撤回），则该定金可以被没收。审批流程包括土地清查：获取土地登记簿摘录、核实产权负担并检查开发计划。.

公证人和律师。在奥地利，房地产交易需要公证人或授权律师（当地公证处）的参与。公证人负责起草/认证合同，核实双方当事人的身份和权限，并确保所有手续均得到遵守。

公证员会收取服务费：平均而言，公证费约为交易价格的1%至3%。律师通常会协助进行尽职调查并获得所有必要的许可证。.

购买奥地利土地涉及多笔大额款项：

房产转让税（Grunderwerbsteuer）。几乎所有房产转让（在标准情况下）都需要缴纳交易价格3.5%的税款。例如，如果您购买一块价值10万欧元的土地，税款约为3500欧元。在某些情况下，可以享受税收减免（例如，近亲之间的交易适用累进税率），但通常情况下，标准税率为3.5%。

国家登记费。除税款外，向土地法院提交申请时，还需缴纳购买价格的1.1%作为手续费。

值得注意的是，2024-2025 年将实施税收豁免。对于普通住宅物业，这项税款已免除至 2026 年 7 月（前提是买家将其登记为主要住所）。.

出售房产需缴纳税款。如果业主决定出售房产并从中获利，则需对该利润征收房地产收益税（Immobilienertragsteuer）。

自2016年起，税率为售价与相关费用差额的30%。但是，如果该房产作为主要住所（房屋或公寓）使用两到五年，业主可能有资格获得全部或部分税收减免。.

其他费用。如果交易由房地产经纪人（经纪公司）负责，佣金通常为总价的3-4%加上增值税。此外，可能还会产生强制性土地保险或托管账户（用于暂时保管资金直至交易完成的账户）的费用——这些费用不高，但做好准备总是没错的。

更多信息，请参阅我们的文章“奥地利的房产税”。

预防措施。在谈判和交易准备期间，通常会使用初步协议（Kaufanbot），并支付定金或开设专门的托管账户。

这样可以确保地块从市场上撤下（为您“预留”），款项将由第三方（例如公证处）保管，直至合同完全履行完毕。这种机制能够可靠地保障买方的利益：买方支付了款项，但即使交易因正当理由失败，也不会损失这笔钱。

让我们从头到尾了解一下买家的购买过程，确保我们不错过任何一个细节。.

寻找地块。这首先需要联系房地产经纪人或浏览当地房地产网站上的房源信息，例如：

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• 地方报纸

在选择时，亲自考察几个选项非常重要，评估区域、邻居、入口和日照（太阳光照）。.

在线地籍登记册（Kataster）在这里会很有帮助——您可以在那里查看地块及其相邻地块的确切边界。请务必要求业主出示相关文件：地块地图和地籍册摘录（每位买家都必须拥有的文件）。.

出价与协议。找到合适的房产后，您需要向卖方提出出价（Anbot）。在奥地利，这通常以书面形式确定下来，即Kaufanbot，或称初步协议。该协议会明确规定购买价格、付款期限和定金金额。

在俄语术语中，这类似于买卖协议，但并不涉及最终的所有权转移。它仅仅确立了完成交易的承诺。作为担保，您需要将一笔定金（例如，购房款的5%至10%）存入由公证人或律师管理的信托账户（Treuhandkonto）。.

一旦您签署了购买协议，该地块即被视为已为您“保留”：如果卖方无正当理由拒绝，则有义务退还双倍定金。.

检查和许可。场地清理检查也在准备中：您需要聘请专家（例如测量员）或律师进行分析：

• 土地登记簿（Grundbuch） ——用于查询债务、产权负担（抵押、地役权）以及第三方是否对该房产拥有权利主张。这些信息可在地方法院的网站上查询。
• 分区规划——该地块是否符合您的规划。查明该地块属于哪个分区（例如，Bauland、Wald、Alm 等）以及允许在该区域内进行哪些类型的建设。
• 融资——您可以申请贷款（如有需要），但需考虑托管账户和银行的强制性批准。
• 获得国家许可是最耗时的步骤。根据土地的地点和类型，可能需要获得土地登记处（Grundverkehrsbehörde）的批准。例如，如果土地位于山区或被指定为农业用地，则相关土地部门或区政府必须批准外国人购买该土地。这通常由律师或公证人办理：他们收集文件（护照、居住证明、购买目的等）并提交申请。

主要交易在公证人面前进行。所有审核完成并获得许可后，即可安排公证契约（Beurkundung）的签署。在奥地利，房地产交易若缺少公证契约则属违法行为。

在这个阶段，您和卖方前往公证处（通常是公开会面，合同内容会被当面宣读）。公证员会核实您的身份和签名，并对交易进行公证。签署合同后，您按照之前约定的方式，通过第三方托管或直接支付剩余款项。.

权利登记与取得。公证人或您的律师会将文件提交给地方法院。法院会完成登记申请（Einverleibung），将您的所有权登记入册。

法院接收文件后，会将您登记为新的业主。从那时起，这块地就正式属于您了——您可以领取钥匙（或者如果合同中有规定，您可以直接开始施工）。.

税款和结算。在这个阶段，需要完成所有剩余款项的支付：将资金转给卖方（通常在提起诉讼之后或同时进行），支付税款和公证费。

法院登记产权变更后，您只需支付登记费（房产价值的1.1%），除非该费用已从托管账户中扣除。实际上，主合同经认证且定金已收取后，房产钥匙即“转移”完毕。.

此外，在各个阶段（例如资金转账、保险等），专家可以为您解答许多问题。如果您不会说德语，他们可以帮助您增强信心。.

如果您按照上述步骤操作，在奥地利购买土地应该会很顺利。重要的是要耐心细致地审查文件，并遵守奥地利的登记程序。.

近年来，奥地利土地市场日益趋向绿色环保。这并非一时风潮：欧洲对环保型建筑和土地利用的要求也日趋严格。如今，许多投资者在选择地块时，都会考虑其建设项目对气候和环境的潜在影响。.

重要性： 根据环境报告，奥地利约27%的能源消耗来自居民部门（供暖和热水），建筑产生的二氧化碳排放量约占全国总排放量的10%。近几十年来，有害排放量已减少了三分之一以上。

与此同时，奥地利人必须更加努力地履行其在《巴黎协定》中的承诺。为此，政府正在鼓励提高能源效率：例如，新建建筑通常需要获得能源认证，税收和补贴也只授予符合高能效标准的项目。.

法律法规及限制。环境用地法规已纳入建筑规范。在规划建设项目时，需进行环境影响评估（Umweltverträglichkeitsprüfung）。

在特殊保护区（例如国家公园）内，甚至可能完全禁止施工。在普通建筑工地，则已制定了关于最低可接受隔热标准和强制性考虑太阳辐射增益的标准。.

这些标准正在不断收紧：到 2025 年，几乎所有新建住宅都必须实现接近零能耗（需要有自己的或“绿色”的热源）。.

政府项目。为了吸引开发商，奥地利为绿色项目提供资助。例如，气候与能源基金（Klima- und Energiefonds）为建筑施工中的节能和可再生能源利用项目提供资金。

安装太阳能电池板、热泵、节能窗户等设备可获得补贴。此外，绿色投资也有激励措施，包括绿色建筑的部分抵押贷款利息报销和绿色技术的税收减免。.

所有这些都使得以环保为重点的项目更具盈利性。.

近年来，我越来越建议客户从一开始就将环境因素纳入项目规划之中。.

在全球范围内，尤其是在德国和奥地利，绿色建筑的需求量很大：政府对被动式房屋和太阳能电池板提供补贴，购房者也十分看重其在供暖方面的节能效果。例如，被动式房屋的能耗比传统建筑低5到10倍——这在选择场地和设计方案时是一个重要的考量因素。.

成功案例。在奥地利，有很多土地被购买用于“绿色”项目——例如，使用太阳能电池板的葡萄酒厂或采用地热供暖的酒店。

另一个趋势是农业旅游的发展。投资者在奥地利山区购置土地，建造生态住宅，并组织自行车旅行。这些房产非常受欢迎：例如，蒂罗尔州的如果拥有绿色建筑认证等绿色认证，售价通常高于普通农舍。

现在让我们更详细地看一下具体选项。.

住宅用地（Bauland-Wohngebiet）。这是家庭的标准选择：一块适合建造一至两层房屋的地块。此类地块通常包含公用设施（至少包括水电），专为单户家庭设计。

该房屋的建筑设计符合当地法规（考虑到邻近建筑和社区整体视觉效果）。奥地利房屋用地平均价格从每平方米约240欧元（克拉根福）到超过1250欧元（萨尔茨堡）不等。.

价格因地而异：在克恩顿州，湖畔地块（沃尔特湖）每平方米的价格可能高达数百欧元，而在上奥地利州，它们的价格约为每平方米 200-300 欧元。.

山区土地。山区房产（例如小木屋或山间别墅）有其特定的规定。许多地区根据海拔高度设立了“Bauzone”（海拔等级）。住宅建筑通常只能建在Siedlungsgebieten（居民点）或村庄的范围内。

在“开阔山区”（Hochgebirge），几乎所有地方都禁止施工。如果您想在高海拔地区寻找地块，务必先了解那里是否允许建造住宅。.

此外，还应考虑地形限制：在陡坡上，需要对挡土墙进行额外检查。.

在奥地利山区购买土地的优势包括优美的景色和度假潜力：靠近滑雪缆车或滑雪道的土地，对于建造酒店或住宅来说，可能是一项非常有利可图的投资。.

建筑限制。奥地利各地区通常有相关规定，要求保留建筑物的传统外观。金属屋顶和茅草屋顶在非正式层面上是被禁止的，建议使用木瓦或木片屋顶。农村地区的建筑物高度通常受到严格限制（最多1-2层，有时规定为7米）。

在维也纳森林或历史街区，建筑立面设计可能需要获得审批。您的项目必须严格遵守这些规定才能获得批准。.

2025 年大致价格。总结如下：

• 在奥地利，农村地区建房用地的平均价格约为每平方米 400 欧元。.
• 在山区（蒂罗尔州、萨尔茨堡州）的热门度假区，价格可能会高出好几倍——因斯布鲁克每平方米 1,043 欧元，萨尔茨堡每平方米 1,256 欧元。.
• 湖边的一块土地是稀有且昂贵的资产：在布尔根兰州的诺伊齐德尔湖畔，一块土地的价格可能为每平方米 250-400 欧元，而在沃尔特湖（克恩顿州）畔，一块土地的价格则超过每平方米 600 欧元。.

在奥地利找到价格合适的土地几乎是不可能的。地块越靠近湖泊，价格就越高。为了省钱，投资者通常会选择距离度假中心稍远（2-5公里）的地块，但这却意味着失去了水源。.

购买农业用地（耕地、牧场）与投资住宅用地有着本质的区别。.

谁可以购买？如前所述，即使是奥地利公民也需要获得正式许可。外国人的机会较小：只有直接从事农业活动的人才被允许购买耕地。这意味着，没有务农计划的纯粹投资者很可能无法购买耕地。

这项法律的目的是为了保持土地流通，确保土地用于生产粮食，而不是闲置在投机者手中。例外情况是“农业果园”和葡萄园：这些土地更容易转为商业用途，有时会被作为投资项目购买（例如，用于建设旅游农场）。.

优势与风险。农田是一种相对稳定的资产。耕地可以租赁给农业企业，或获得欧盟（农业项目）的年度补贴。此类土地的价格较低：在奥地利，每公顷耕地的价格仅为每平方米几欧元。

趋势。奥地利农产品市场价格增长缓慢。据统计，2023年耕地平均价格从每平方米3.50欧元上涨至3.70欧元。这意味着没有明显的投机性增长。

由于对葡萄园的需求较高，施蒂利亚州的葡萄酒种植用地价格可能要贵得多。.

在奥地利购买土地是一个受到严格监管的过程，但只要做好充分的准备，就很容易操作。.

对于外国人来说，务必记住，尽管奥地利对投资极具吸引力，但其审批制度严格，并对当地居民提供诸多保护。因此，提前做好规划并咨询律师、公证人和建筑师等专业人士至关重要。.

另一方面，在奥地利投资的优势也很多：市场稳定、投资安全，而且由于地区法院统一的数据库，文件易于维护。在奥地利通过公证人完成交易透明公开，通常不会出现意外情况，尤其是在您仔细检查过房产并履行了所有手续之后。.

简而言之，认真研究土地规划和法律法规，并寻求专家建议，您的土地购买将为您带来预期的收益，而不会带来不必要的压力或麻烦。.

现在正是投资奥地利房地产的绝佳时机，奥地利拥有从风景如画的山坡到宁静的乡村等各种类型的房产。.