在维也纳购买老建筑公寓：历史建筑值得投资吗？

维也纳是欧洲为数不多的历史建筑不仅得到保存，而且已成为城市身份认同重要组成部分的城市之一。漫步在市中心街道，你会看到数十座“创业时代”的建筑，它们拥有华丽的19世纪立面、优雅的楼梯、高高的天花板、镶木地板和双扇门——所有这些如今都被称为“老建筑”（Altbau）。

对于房地产买家和投资者来说，问题依然存在：在维也纳的老建筑里买一套公寓值得吗？

还有许多其他亟待解决的问题：

这样的投资安全吗？

– 2024-2025年维也纳市场发生了哪些变化？

当地法律法规发生了哪些变化？

– 存在哪些风险和陷阱？

– 最重要的是，购买前应该检查哪些内容？

如果您计划在维也纳购买一套公寓，本文将帮助您制定一份清单，并提前识别典型的老房子风险。

在本文中，我们将详细介绍购买老式房屋的各个方面：从技术细节和法律限制到维修成本、能源效率和潜在的价格上涨。.

在奥地利，“Altbau”一词没有字面翻译。在日常用语中，我们可能会把任何外观破旧的建筑或长期未翻新的公寓称为“老房子”。然而，在维也纳房地产领域，这个词有着更深层次、更正式的含义。它指的并非房屋的年代，而是的一整层城市文化、建筑技术和法律法规。

这就是为什么在《标准报》或《信使报》等报纸上你会看到这样的短语：

“Altbau ist kein Alter, sondern eine Category.”
（Altbau 不是一个时代，而是一个类别。）

这一类别决定了您的租赁权、您对业主协会的义务、运营成本、现代化改造的限制，甚至决定了您将来可以收取多少租金。.

就奥地利的建筑和住房体系而言，“老建筑”（Altbau）通常指的是 1953 年以前建造的建筑物。然而，在这个漫长的时期内，存在着一个明显的“价值”等级。.

• 1945年以前的房屋

正是这一时间限制具有法律意义。二战结束前建造的房屋与战后建造的房屋适用完全不同的标准。它们可能被列为保护建筑，需要特殊的修复和装修，而且此类建筑的大多数租赁合同都受《市场重建法》（MRG法）的约束。.

• Gründerzeit 时代 (1870–1914)

这是维也纳老建筑的巅峰之作——也是市场上售价最高的房屋。.

创业时期的建筑具有独特的建筑风格：宽阔的立面、巨大的楼梯间、艺术装饰和高质量的砖砌工艺，即使对现代工程师来说也令人惊叹。.

这种类型的住宅提供了任何新建筑都无法比拟的空间感：天花板高达 3.2-3.8 米，房间通常采用套间式结构，窗户引入大量光线，50-80 厘米厚的墙壁创造了独特的微气候和天然的隔音效果。.

大多数外国人试图区分这两个概念时都会犯错误。.

“老公寓”（ alte Wohnung ）是一个口语化的称呼，仅指房屋的状况。这样的公寓可能位于：

• 在一栋 20 世纪 70 年代的房子里，
• 在板式结构中，
• 在战后重建的建筑中。.

即使房屋年久失修、电路老化、几十年未曾翻修，在法律上仍不属于老房子（Altbau）。判断老房子是否属于老房子的主要标准并非房屋的年代，而是其建筑特色。

在奥地利，与“老房子”相关的概念存在着明显的法律和文化差异。外国人听起来一样的东西，在奥地利人看来可能完全属于不同的房地产类别。.

最重要的是要明白， “老建筑”指的不是建筑的年代，而是建筑和法律地位。

当奥地利人在 Willhaben 或 ImmoScout24 的广告中看到这个词时，他们立刻明白自己看到的是一处具有某些特征的房产：高高的天花板、厚厚的墙壁、严格的翻新规定、可能的供暖限制以及特定的租赁制度。.

一个有趣的细节是：许多奥地利人不仅将老房子视为房产，更将其视为“建筑品质”的象征。因此，这类房产往往因其独特的“氛围”和所在区域的声望而备受买家青睐。然而，需要注意的是，除了这份魅力之外，买家也需承担额外的法律和技术义务。.

这里重要的不仅是建筑的美观，还有建筑的结构。历史建筑的建造遵循不同的原则，这正是这些公寓的独特之处。.

在维也纳老建筑中，您可以期待：

• 首先映入眼帘的是极高的天花板
• 巨大的木窗——虽然经常需要维修，但它们能从视觉上改变房间，并带来充足的自然光线。
• 拼花地板——铺设于 100-120 年前，仍可修复。
• 双扇门——房间之间甚至还有三扇门。
• 灰泥装饰风格多样，从极简主义的圆形饰章到维也纳古典主义风格的复杂玫瑰花饰，应有尽有。
• 宽阔的楼梯——木质或石质台阶，锻铁栏杆，门厅设有窗户。
• 厚实的砖墙提供了天然的隔热性能和良好的隔音效果。

这一切都营造出一种“维也纳魅力”，买家愿意为此支付更高的价格。.

如果您要参观一套公寓，请注意战后建筑中很少见到的三个特点：

1. 窗台深度——如果窗台深度超过 40 厘米，则几乎可以肯定它是革命前的砖石结构。
2. 门的高度——在老建筑中通常是 2.4-2.8 米，而不是标准的 2.0 米。
3. 间接细节包括旧把手、青铜贴面、入口大厅的马赛克、历史悠久的门铃和创业时期风格的邮箱。

维也纳老建筑的盛行几乎无法用数字完全解释。奥地利建筑师称之为“维也纳Wien的神经”，是维也纳建筑的情感和文化核心。对许多维也纳居民而言，这些建筑不仅仅是“老物件”，更是城市身份认同的一部分，是历史和某种生活方式的物质延续。

这就是为什么格伦德泽特豪斯 (Gründerzeithaus)比新建楼盘中的超现代公寓价格更高的原因。这并非因为它们的技术更先进，而是因为它们提供了空间、美学和氛围的独特组合，这是现代建筑方法无法复制的。

老建筑的主要优势在于其空间感。维也纳是欧洲少数几个19世纪末住宅建筑层高可达四米的城市之一。空间仿佛“呼吸”一般，即使标准面积只有80-100平方米，房间也显得宽敞明亮。房间的比例营造出一种和谐感，而这种和谐感在受高度限制、能源效率标准和紧凑布局约束的新建筑中却难以寻觅。

高大的门、宽敞的套间、大窗户、天窗和庭院回廊营造出一种“建筑剧场”的氛围，就连平凡的日常生活也显得更加庄重雅致。许多买家欣赏老建筑的特色——一种时间的沉淀感和独特的历史底蕴——这是新建的混凝土建筑所无法复制的。.

第二个原因是古代建筑的质量。

奥地利建筑商经常说，19世纪90年代和1910年代的砖块在质量上仍然优于大多数现代材料。

• 密度更高，
• 蓄热性能更好
• 防潮，
• 提供天然隔音效果。.

厚厚的墙壁营造出宜人的微气候：老房子夏天不会过热，冬天降温也很慢。.

许多现代建筑师都认为，这类房屋的耐久性在很多方面都优于设计使用寿命为 50-70 年的新建筑，这绝非偶然。.

格吕德泽时期建造的房屋已经屹立了 120 至 150 多年，经历了轰炸、没有暖气的时期、重建和数十次重大翻修——并且仍然保持着稳定的结构。.

维也纳几乎所有历史建筑都位于如今被认为最具吸引力的几个街区。这些街区包括：

• 第七区（Neubau）,
• 第八（Josefstadt）,
• 9th (Alsergrund),
• 第3部分和第4部分，
• 第六世纪的大部分，
• 第二区和第五区的名校校校。.

随着维也纳的快速发展，这些区域也随之兴起，维也纳的文化和知识生活正是在这里蓬勃发展。这里汇聚了顶尖学校、剧院、公园、咖啡馆、大学和交通枢纽——所有这些都吸引了众多外籍人士、家庭、创意专业人士和投资者。.

奥地利最昂贵的住宅这绝非巧合，这也清楚地表明了为什么在老城区，“位置”往往是一项关键资产。

由于土地资源匮乏，新建项目通常选址在郊区，但阿尔特鲍却位于“地段本身就极具优势”的区域。此类区域的需求逐年增长，而供应却受到城市历史边界的限制。.

老建筑被认为是维也纳房地产市场中最稳定的板块。即使在经济不稳定时期，历史建筑的价格下跌速度也较慢，回升速度也较快。原因很简单：老建筑无法复制。

经济学家称这类物品为“独特资产”。.

此外，历史悠久的公寓在经过高质量的翻新后，其价值会大幅提升，远超新建建筑。Altbau 的翻新工程能更显著地提高房价，因为买家愿意为兼具以下特点的房产支付溢价：

• 老房子的美学，
• 现代舒适感，
• 历史遗址。.

房价上涨的另一个原因是，许多“创业时代”的公寓价格高昂，难以负担。这些公寓很少出售，通常通过继承的方式传承，业主往往会持有这些房产数十年之久。.

供应短缺给价格增长带来了持续的压力——这使得老建筑成为一种有吸引力的投资资产，尤其是与每年大量建造的新建筑相比，新建筑随着时间的推移会失去其独特性。.

尽管老建筑享有盛誉且具有建筑价值，但它并不总是“梦想公寓”。历史建筑可能隐藏着严重的技​​术和法律问题，这些问题并非总能在检查中显现，但却会大幅增加拥有成本。.

德国和奥地利的媒体经常强调，老建筑“美丽，但并不总是实用”。因此，精明的买家应该明白，老维也纳的浪漫情怀与特定建筑的实际情况有时是两回事。.

以下列出了购买 Altbau 可能存在财务风险或不便的情况。.

如果房屋的外立面、屋顶或内部设施长期未进行更新，那么这栋房子几乎肯定会被纳入“基本建设工程”计划。.

问题在于，这类工程通常并非由市政府预算拨款，而是由业主自有资金支付。如果业主自有资金不足，则需缴纳额外费用（特殊费用）。

此类情况下的预计费用：

为什么这会是个问题？因为旧房买家往往会同时损失两份预算：

1. 用于支付公寓本身的费用
2. 用于参与整栋大楼翻新的资金。.

在某些情况下，工程的总成本甚至超过了房产本身的成本。.

2025年，奥地利收紧了对燃气供暖系统的要求。燃气锅炉将被逐步淘汰，新的住宅燃气管道连接也将被禁止。.

对于老式房屋的拥有者来说，这意味着在未来几年内可能需要进行以下改造：

• 暖气，
• 热泵
• 混合系统。.

重置成本：

对于某些建筑物来说，这种情况几乎不可避免，尤其是当城市计划对整个区域进行现代化改造时。.

这为什么会成为一种劣势？

– 你买了一套漂亮的公寓，但一年后你得知大楼必须升级到新系统；
– 这增加了你的开支，而且你无法推迟或避免这些开支。

这个问题在老房子建筑中尤为普遍，因为这些建筑在其历史中经历过数十次翻修。在20世纪70年代和90年代，许多业主扩建厨房、合并房间、重新布置墙体、移动浴室——所有这些都迅速完成，却没有向地方当局提交任何文件。.

为什么这在维也纳至关重要？

奥地利监管机构——Magistrat 和 Baupolizei——行事严格。.

如果进行重建：

• 计划中未体现这一点。
• 影响潮湿地区
• 违反了静态结构，
• 或者不符合消防法规……

即使改动发生在 30 年前，新业主也可能面临后果。.

1. 要求将公寓恢复原状。
是的，这确实有可能发生。特别是如果厨房被搬到了邻居卧室楼上的房间。

2. 罚款。
罚款金额通常在 1,000 欧元至 10,000 欧元之间，但也可能更高。

3. 禁止租户登记。
如果房产使用不当，市政府可能会禁止继续出租。

4. 地契问题。
如果房屋结构不符合《使用权声明》（Nutzwertgutachten），则可能出现法律纠纷。

阿尔特鲍最常见的问题重建项目

拥有一套历史建筑中的公寓，责任总是比购买一套新建公寓更大。不仅初始预算很重要，持续的维护成本也同样重要，这些成本可能与维也纳的平均水平存在显著差异。

这不仅仅是“为未来储蓄”，而是所有建筑业主必须缴纳的费用。对于老建筑公司来说，这笔基金尤为重要，因为这类建筑需要定期翻新：

• 外立面翻新
• 屋顶维修
• 更换立管，
• 电气面板现代化改造
• 电梯的安装或维护
• 使该建筑符合现代消防安全标准。.

如果车辆故障较小，任何维修都会自动变成一笔大额一次性付款。这意味着您的月供可能还会增加 3,000 至 20,000 欧元的账单，有时甚至更多。.

维也纳老建筑公寓的公用事业费用可能比现代建筑更高，原因有以下几点：

• 大型楼梯间需要更多的清洁和照明，
• 老旧建筑的保险费用更高。
• 历史构件（门、窗、栏杆）的维护成本更高。
• Hausverwaltung 通常有很长的作品清单。.

由于采用了节能技术、新一代电梯、现代供暖系统和隔热外墙，新建建筑的公用事业费用更低。.

老房子也可以供暖：

• 燃气热水器
• 独立锅炉，
• 20世纪效率较低的散热器系统。.

由于能源效率等级较低（通常为 G 或 F），供暖成本可能比 Seestadt 或 Sonnwendviertel 地区的新建筑高得多。.

此外，政府项目要求逐步淘汰天然气。这意味着在未来几年，现代化改造可能成为强制性要求，其费用将由所有房主分担。.

关键事实往往隐藏在会议记录中：

• 屋顶维修有计划吗？
• 外立面有什么问题吗？
• 立管堵塞了吗？
• 你们是在讨论安装电梯吗？
• 是否需要进行消防安全检查？
• 租户是否已累积债务？
• 过去哪些承包商做过类似工作？
• 家中是否存在任何法律纠纷？.

有时，像“Discussion über notwendige Sanierung des Daches”这样的一句话就意味着未来数万欧元的费用。.

这是在维也纳老楼里购买公寓最关键的方面之一。您需要确保购买的是合法登记的房产 （Eigentumswohnung） ，而不是股份或产权不明的物品。

2025年，维也纳房地产市场正积极讨论这样一种情况：买家购买的并非一套公寓，而是一栋建筑的“股份”，该股份被改造成一个独立的居住空间。乍一看，这似乎是一处完整的房产，但从法律角度来看，它并不具备：

• 在《基本手册》中进行自我登记的权利
• 清晰 Nutzwert（所有权份额），
• 能够自由出租或转售该房产。.

您务必检查以下内容：

1. 在 Grundbuch 中的条目– 公寓作为独立单元（Top-Nummer）可用，具有自己的地籍编号（EZ）。

2. Nutzwertgutachten – 一份定义您在房屋共有财产中所占份额的文件。

3. 无产权负担：

• 保证，
• 房屋基金债务
• 诉讼，
• 使用限制。.

4. 公寓的实际与 Bauakt 中的平面图是否一致。.

如果这套公寓之前是出租的（Mietwohnung），那么将其转为自有产权（Eigentum）是一个漫长而复杂的过程。如果卖家计划在出售前最后一刻才进行转产权，您更应该仔细检查相关文件。.

在维也纳购买老建筑的公寓，您不仅能拥有高挑的天花板、厚重的门和镶木地板，还能享受到一系列旨在保护建筑完整性的限制。维也纳对老建筑采取非常严格的保护措施：它们被视为文化遗产，任何改动都比20世纪70年代至21世纪初的建筑受到更为严格的监管。.

此外，老建筑有着完全不同的建筑逻辑：即使在你意想不到的地方，墙壁也可以承重，技术区域也与历史布局严格相关。.

因此，阿尔特鲍的翻新工程分为两类：一类是可以自由进行的改造，另一类是需要许可证或至少需要建筑管理部门和市议会批准的改造。

允许进行内部改动，这些改动不会影响静态构件，也不会影响建筑物结构。.

1. 外观修复

粉刷墙壁、更换壁纸、修复镶木地板、翻新装饰板——所有这些都可以不受限制地进行。最重要的是遵守基本的房屋规则，例如关于避免制造噪音的规定。.

2. 对现有区域的厨房或浴室进行改造

无论您是完全按照 Bauakt 的设计图纸保留厨房，还是更换电器，或者安装新的橱柜，所有这些都是允许的。.

但重要的是，厨房的位置必须与通风系统和竖井在逻辑上连接起来。.

3. 更换公寓内部的电线

只要不改变房屋的公共布线路径，就可以安装新的插座、更换电缆和安装现代化的配电盘。.

通常只需要一名持证电工（Konzessionierter Elektriker）。.

4. 更换地板覆盖物，而不改变地面高度

您可以翻新实木地板，安装软木地板或瓷砖——最重要的是不要把地板抬高到高于正常水平，以免违反消防安全要求。.

5. 重新布置家具和更换非承重隔墙

轻质石膏板隔墙无需审批即可拆卸和安装。.

但需要注意的是：在老式建筑中，即使是“厚”墙也可能是承重墙，因此最好检查一下结构平面图。.

影响老建筑结构、潮湿区域、公共设施系统或建筑物外观的工程由建筑警察局、房屋管理处以及有时由历史保护办公室监督。.

1. 将厨房搬到另一个房间

这是最具争议的干预措施之一。.

厨房与以下区域相连：

• 通风，
• 水立管，
• 污水。.

如果把它搬到以前的卧室或客厅里，就会违反建筑物的技术布局，法官几乎肯定会要求一切恢复原状。.

2. 扩建或移动浴室

这是最“危险”的区域，因为：

• 阿尔特鲍的湿地受到严格管制；
• 老房子的地板承重有限；
• 污水立管仅沿某些墙壁设置；
• 搬迁可能会导致邻近公寓漏水。.

在这些案件中，建筑警察经常会进行干预，尤其是在 1945 年之前建造的建筑物中。.

3. 安装新的管道、立管、通风或供暖系统

任何干扰房屋公共通讯的行为都需要：

• 征得房屋所有者的同意
• 供暖或管道工程报告
• 需经地方法官许可。.

我们说的不仅是立管，还有燃气管道、通风井和烟囱。.

4. 拆除墙壁合并房间

在老建筑中，承重墙出现在最意想不到的地方。.

即使墙体看起来很“薄”，但实际上它可能是由厚度为 15-30 厘米的砖块砌成的，并在建筑物的整体结构中发挥重要作用。.

拆除一堵墙需要：

• 订购Statikgutachten （统计报告）
• 获得许可
• 协调房屋的施工工作。.

在某些建筑物中，此类改动是完全禁止的。.

5. 影响建筑物外观的变化

如果房屋具有受保护地位，即使更换窗户也必须得到联邦文物局的批准。.

历史建筑的外立面是维也纳的“门面”，市政府严格监控，防止它们遭到破坏。.

以下规则适用于此：

在老建筑中，任何改动都可能扰乱整栋建筑的正常运转。这些建筑的结构与新建建筑截然不同：即使是薄薄的墙体也可能承重，移动厨房或浴室往往会导致漏水，并损坏邻近房屋。通风系统、竖井和天花板贯穿多个楼层，因此，单个业主的失误会影响整栋建筑。.

维也纳也十分重视保护其“创业时代”建筑的历史风貌。建筑的立面、窗户、门和灰泥都被视为文化遗产的一部分，因此任何改动都受到格外严格的管控。.

这就是为什么市政府和建筑警察局对任何翻新工程都如此重视的原因：老建筑很美，但它需要极高的精确度和对原有结构的尊重。.

在购买老房子之前，务必确保交易的法律部分透明公开，并能反映房屋的实际状况。仅凭产权证摘录是不够的：它只能确认所有权，却无法反映房屋的历史。.

查阅 Bauakt ——该档案保存着所有关于建筑物重建、翻新和任何改建的许可证。通过这份档案，您可以了解当前的布局是否合法，以及是否存在任何可能在未来造成问题的变更。

同样重要的是产权协议 ），这份文件明确了您在房产中的份额，并影响您的每月付款、维修参与情况以及在业主大会上的投票权。它体现了费用分配的公平性，以及卖方可能忽略的任何隐性条款。

Hausordnung 也很有必要。这些守则涵盖了噪音水平、公共区域的使用、储物、维修，甚至包括自行车存放等细节。有时，这些守则的作用远比你想象的要大，尤其是在业主委员会管理严格的公寓楼里。

在这个阶段，一位专精奥地利房地产的专业房地产经纪人或律师的帮助至关重要。他们了解哪些文件最容易引发问题，哪些情况需要引起注意，以及如何正确解读建筑登记簿（Bauakt）和地契（Grundbuch）中的数据，从而确保您不会后悔在维也纳老建筑中购买公寓的决定。.

老建筑公寓不仅仅拥有维也纳老城的建筑风格和氛围，它们也是复杂的工程实体，需要高度的关注、专业知识和充分的准备。历史建筑既可以是一项绝佳的投资，也能带来审美享受，但前提是您必须做好充分的准备，能够处理所有繁琐的手续，彻底检查建筑状况，并与市政部门有效沟通。.

如果您欣赏古典建筑风格，看重其长期发展潜力，并愿意投资翻新，那么老房子将不仅仅是一处居所，而是一处拥有独特个性和历史底蕴的房产。然而，您在购买过程中务必格外谨慎：如此一来，老房子的魅力才能成为您的优势，而非意想不到的麻烦。.