奥地利对外国人购买房地产的限制

在奥地利购买房产是欧洲监管最严格的交易之一，这并非偶然。奥地利市场的主要特点是外国人无法自由购置房产：大多数非居民参与交易受到法律限制，只有在获得地方当局的特别许可后才能进行。

然而，并没有统一的规则——每个联邦州都制定了自己的条件、程序和限制，这些条件、程序和限制可能彼此之间存在显著差异。

正是这种特殊性使奥地利与其他大多数欧洲国家截然不同。外国买家在西班牙、葡萄牙或德国可以轻松购买房产，但在奥地利，他们将面临诸多要求、额外审查，甚至可能被直接禁止。

在蒂罗尔州或克恩顿州等地，外国人未经许可购买房产几乎是不可能的，或者完全被禁止，尤其是“第二套住房”或位于旅游度假区的房产。

这种做法并非临时政策，而是奥地利法律体系的根本组成部分。奥地利致力于防止国内市场过热，保障当地居民的住房可负担性，并对那些外资比例过高可能改变社会或经济结构的地区保持对房产的控制。因此，拥有必要的资金、居留许可或透明的资本来源证明并不能保证获得许可。

许多国际投资者犯的主要错误是，将奥地利的交易与在其他欧盟国家的交易同等对待。然而，奥地利的制度运作方式截然不同——从联邦州和房产类型的选择，到所有权形式和申请流程，都存在差异。

需要采取周全的法律和战略方法：了解自身情况，妥善准备文件，分析特定地区的限制，并仔细规划整个流程。

奥地利针对外国人购房的法律框架是欧洲最复杂、结构最严格的体系之一。与大多数欧盟国家不同，这些国家要么完全允许非居民进行房产交易，要么仅受单一国家法律的限制，而奥地利则实行区域管辖原则：每个联邦州都有自己的法律、机构和标准来判定外国人是否可以在其境内购买房产。

该制度已写入法律实践，并被GEUER Rechtsanwälte OG，这些机构强调，对于外国人购买房地产，奥地利没有单一的“法律”——有八种不同的法律制度（与奥地利的州数相对应，维也纳作为一个单独的城邦除外）。

历史上，奥地利一直奉行保护国内市场免受投机资本和过度基础设施建设压力影响的政策。与欧洲其他大国不同，奥地利面临土地资源有限、保护区比例高以及旅游资源尤为敏感等问题。

因此，各联邦州的立法设置了旨在阻止以下事项的障碍：

• 保障当地居民的住房负担能力，尤其是在竞争激烈的地区；
• 对度假区、山区和自然保护区的外国所有权进行控制；
• 遏制二手房市场投机行为；
• 限制“第二套住房”（Zweitwohnsitz）的增长，这可能会给当地基础设施带来压力；
• 维护文化和社会平衡，尤其是在农村和高山地区。

据行业门户网站报道，蒂罗尔州、福拉尔贝格州和萨尔茨堡州等旅游地区的限制最为严格。

因此，这些限制措施并非临时措施，而是旨在实现长期市场稳定的国家政策的重要组成部分。

由于每个州对外国人入境的规定都是独立的，因此即使是相邻地区，法律制度也可能存在显著差异。

值得注意的是，即使在同一州内，不同市镇之间的限制也各不相同。在蒂罗尔州的一个区可以合法购买的商品，在邻近的区可能完全禁止购买。

在奥地利购买房产的法律框架直接取决于买家的类别。这是决定交易复杂程度、是否需要许可证、不同类型房产的供应情况以及交易被拒可能性的关键因素。

奥地利法律将所有外国买家分为两大类：

1. 欧盟、欧洲经济区和瑞士公民
2. 第三国（非欧盟/欧洲经济区）国民

这两类人群的法律地位从根本上来说是不同的。

欧盟国家、欧洲经济区和瑞士的公民在奥地利享有与当地居民相同的财产权。

它的意思是：

• 他们可以自由购买住宅和商业地产；
• 无需获得当局许可；
• 交易按照通常的公证程序进行；
• 对房产类型（公寓、房屋、土地）没有限制。

“平等对待”原则中

此类买家还可以自动避免“外国人核实”程序（Ausländergrundverkehr），该程序对第三国的非居民是强制性的。

一些细微差别

即使是欧盟公民也可能面临正式限制，但这很少见，主要存在于阿尔卑斯山区农村地区：

• 市政当局可能会要求确认该房产将用作主要住所，而不是“第二套住房”或旅游景点；
• 在保护区内购买大片土地可能需要获得批准。

然而，这些情况属于例外，与欧盟公民的身份无关，而是与特定物品的性质有关。

非欧盟/欧洲经济区/瑞士公民的买家须遵守有关外国人购买房地产的特殊国家法律。

以下规则适用于他们：未经土地管理部门特别许可，该交易在法律上是不可能的。

它的意思是：

• 已提交正式购买申请；
• 正在核查资金来源；
• 有关部门分析此次采购对当地市场的影响；
• 做出允许或拒绝的决定。

最重要的是：

即使准备齐全的文件也不能保证获得批准。

当局如何评估申请？

在下列情况下，委员会 (Grundverkehrsbehörde) 可以拒绝：

• 此次收购被认为会对当地居民的住房负担能力构成威胁；
• 该物体位于旅游区；
• 该房产可以改造成“第二套住房”；
• 这片土地具有保护地位；
• 该投资者无法证明其与奥地利存在关联；
• 目前尚无证据表明该交易具有经济或社会“效益”。

每个州对“公共利益”的概念都有自己的理解，这使得程序更加个性化。

奥地利对外国人购买房地产的监管体系基于对两类购房者的根本区分：欧盟/欧洲经济区公民和所谓的“第三国”公民。这种区分并非技术形式，而是旨在保护国内市场、社会平衡和领土稳定的国家政策的重要组成部分。

奥地利视欧盟公民为欧洲单一经济区（SEE）的参与者。在房地产领域，这意味着他们与奥地利公民享有几乎完全平等的权利。他们参与交易的权利基于欧盟保障的资本自由流动权以及奥地利政府在欧盟内部避免歧视的义务。

对奥地利而言，这些买家并非外部力量，而是单一市场的延伸，融入了共同的经济、法律和社会规范之中。从奥地利的角度来看，他们的市场活动不会构成系统性风险，因为他们是在稳定的欧洲法律框架内运作的。

政府对来自欧盟/欧洲经济区以外的买家持有截然不同的看法。这部分投资者被视为市场压力增加的来源：他们可能拥有更强的购买力，积极参与短期投资，并加剧有限的供应压力，尤其是在建筑用地极其有限的地区，例如阿尔卑斯山地区。

欧洲市场的历史表明，外国资本往往是导致投机性价格上涨、大量房产被收购用作第二居所以及当地居民逐渐流离失所的罪魁祸首。对于小型城镇而言，即使少量外国投资者的涌入也能彻底改变价格格局。

这种方式使奥地利能够保障住房的可负担性，尤其是在高密度城市，保护自然保护区，管理度假区，并支持社会敏感区域的可持续发展。阿尔卑斯山区将房地产视为文化和自然遗产的一部分，而非商品，其面积不可扩张。

因此，限制外国人进入奥地利是保护这些地区免遭废弃或过度商业化的手段之一。奥地利力求避免出现大量房产由非居民拥有，且每年仅使用数周的情况。一些欧洲国家已经出现过类似案例，奥地利正有意识地构建一种能够最大限度降低此类风险的模式。

正因如此，基于公民身份的差别化并非临时措施或政治立场，而是法律框架内精心构建的机制，旨在维护市场的长期稳定。

对于欧盟/欧洲经济区和瑞士以外国家的公民来说，在奥地利购买房产必须经过特殊的许可程序。这是交易的关键步骤，决定着房产是否可以购买。

与欧盟买家（他们的购买程序几乎与奥地利人相同）不同，非居民面临着以本地市场保护和领土可持续性原则为基础建立的控制系统。

决定交易合法性的主要机构是Grundverkehrsbehörde——国家房地产事务委员会。

它的作用不仅仅是检查行政文件，而是评估特定外国人购买商品的经济和社会地域合法性。

她检查了哪些内容：

• 买家是否符合购买此类房产的资格？
• 此次收购是否会对市场和价格平衡构成威胁；
• 该房产是否属于“第二住宅”、旅游住宿或保护区类别；
• 买方是否与奥地利有合法联系（居留许可、商业活动、个人利益）？
• 此次购买是否符合该地区的公共利益。

事实上，是委员会决定交易是否发生，买卖协议只有在获得许可后才能生效。

奥地利法律对“外国人”一词的定义相当宽泛。这一点很重要，因为限制有时不仅适用于个人，也适用于他们试图通过其购买房产的实体。

受《基本交通规则》约束的人员类别：

因此，正式成立公司并不总是能让人绕过限制——重要的是要确定谁控制着公司结构以及其真正的控制中心位于哪里。

尽管奥地利对外国房产购买有着欧洲最严格的规定之一，但有一些法律机制可以简化这一过程或使交易成为可能。

这些并非规避法律的手段，而是将投资者妥善融入国家法律体系的方式。每种方案都需要提供书面证明，并且具体规定取决于所在州的法律。

最常见也是最困难的方式之一，是通过在奥地利或其他欧盟国家注册的法律实体来获取房地产。

这种方法背后的理念是，欧洲公司不受与第三国国民相同的限制。一些联邦州允许在以下情况下进行收购：

• 在奥地利或欧盟注册，
• 开展实际的商业活动，
• 在欧洲拥有公认的经济利益中心。

然而，这种方法只有在满足若干条件的情况下才有效。买方必须证明该公司并非仅为此次交易而设立的空壳公司。土地管理部门要求确认所有权结构透明、税务申报完整，并且公司设有员工或办公场所。

在奥地利，每笔交易都独一无二：土地法规和投资者的身份至关重要。我们帮助客户选择合适的产权策略，避免失误，并协助他们顺利完成审批流程，规避不必要的风险。如果您正在考虑购买房产，我们可以探讨各种方案，并为您找到最合适的选择。

获得居留许可也是进入房地产市场的另一种途径。在一些联邦州，持有居留许可并不能完全免除购房许可的需要，但确实能大大简化流程，在某些情况下，甚至几乎可以确保获得批准。

以下状态尤为重要：

• 长期居留许可
• 工作或商务居留许可
• 家庭团聚，
• 学生居留许可与长期居留许可相结合。

居民身份有效地证明了一个人与奥地利的联系：他们居住在这里，缴纳税款，并融入奥地利的社会体系。因此，土地委员会对待这类购房者比那些计划仅将房产用作投资用途的购房者更为宽容。

有时，委员会的决定取决于申请人能否令人信服地解释购买的必要性。

我们讨论的是以下情况：

• 因工作或商业原因移居奥地利的人；
• 购买住房作为家庭的永久住所；
• 开展对特定土地有益的活动（例如，创造就业机会）；
• 已居住在该地区并融入当地社区。

在这种情况下，审批速度可能会比通常情况更快。委员会不仅评估形式标准，还会评估投资者在该地区投资可能带来的潜在益处。

重要提示！以上所有机制均不能保证自动获批，但能显著提高获批几率。交易成功并非靠钻法律漏洞，而是靠正确的法律和策略——充分考虑所有地区差异、买方身份以及买方居留或投资动机。

非居民购买房产并非简单的手续，需要经过全面的行政审查，通常耗时数月，审查内容包括对所在地区、买家身份、房产特征，甚至交易对当地社区潜在影响的评估。

非居民最常面临以下困难。

委员会的决定具有不可预测性。土地管理部门拥有相当大的自主权，可以以未必会详细披露的理由拒绝申请。委员会的决策不仅受法律约束，也受区域利益的考量，包括社会、经济、人口和环境利益。

处理时间漫长。即使申请材料齐全，也很少能快速处理。通常处理时间为两到六个月，但在蒂罗尔州或萨尔茨堡州等需求量大的地区，处理时间可能长达一年。

这与以下方面有关：

• 多阶段验证，
• 需要提出额外请求
• 与市政当局达成一致。

旅游区的规定尤为严格。阿尔卑斯山区将外国人的任何购买行为都视为对当地市场的潜在风险。交易对象包括：

• 旅游度假村内的公寓
• 第二套房产物品，
• 度假村里的房屋，
• 湖泊和滑雪场附近的物体。

在这些地区，非居民的拒绝率最高。

因与奥地利缺乏足够联系而被拒签。各联邦州要求提供证据，证明买方并非仅将房产用作投资用途。

在以下情况下可以拒绝：

• 买家不住在奥地利；
• 不在此开展经济活动；
• 无法证明购买此商品的个人必要性。

各联邦州的规定不尽相同。维也纳的规定可能比蒂罗尔州、克恩顿州或福拉尔贝格州的规定宽松得多。一位非居民在一个地区成功购房后，在另一个地区可能却会被断然拒绝。

所有这些因素都使得购房过程难以预测，甚至在选择房产之前就需要仔细的法律规划。

对待外国人的态度从宽容到极其严格不等，其原因与各地的具体情况密切相关。

经济压力和市场规模。维也纳拥有庞大、灵活且多元化的住房市场。蒂罗尔州较小的山区市镇市场规模则较为有限，每一笔交易都可能影响房价。

因此，同一个在首都不构成风险的非居民，在阿尔卑斯山区的小地区却可能被视为稳定的威胁。

旅游区占比很高。蒂罗尔州、萨尔茨堡州和克恩顿州的部分地区都是世界级的度假胜地。这些地区的住房需求与当地人口不成比例，各联邦州正努力防止“第二套住房”完全取代当地居民的情况发生。

环境保护因素。高山地区资源匮乏，难以扩张，过度开发会带来环境风险。因此，许多土地被划为特殊保护区，外国几乎不可能进行此类交易。

小型市镇的社会可持续性。在小型村庄和度假小镇，保护常住人口、就业和基础设施至关重要。非居民大量购置房产会导致“空村”现象，这种情况在意大利和瑞士已经出现——奥地利正在积极预防这种情况的发生。

每个联邦州都根据自身的地域、经济和社会利益制定各自的监管模式。因此，投资者在进行分析时，不仅应考虑自身情况，还应参考区域地图——因为维也纳和蒂罗尔的法律体系属于两个不同的法律实体。

这张表格表明，选择地区是一个具有重要战略意义的步骤。对于来自第三国的购房者来说，在维也纳或格拉茨购买公寓可能完全可行，但在基茨比厄尔或塞费尔德购房几乎是不可能的，无论预算多少。

在奥地利，外国买家能否购买房产不仅取决于其国籍和所在地区，还取决于他们希望购买的具体房产类型。法律对不同类型的房产区别对待，因为每种类型的房产对市场、社会稳定或旅游区都存在不同程度的风险。

因此，同一位投资者在维也纳可以轻松购买一套城市公寓，但在蒂罗尔购买一套用于季节性居住的公寓时，却会遇到几乎无法克服的障碍。

主要居所（Hauptwohnsitz）。用于永久居住的房产通常适用较为宽松的规定。如果外国买家说明其需要在奥地利长期工作、学习或经商，则其获得批准的几率将显著提高。

此类房地产被视为社会必需品，而不是投资投机，因此即使在敏感地区，当局也准备对这类购买行为持更积极的态度。

第二套住房、避暑别墅和度假屋。这方面的规定要严格得多。奥地利一直限制将旅游区改造成季节性村落，这些房产一年中的大部分时间都无人居住。因此，非居民购买“第二套住房”通常要么完全禁止，要么只有在特定条件下才被允许。

在阿尔卑斯山区（蒂罗尔州、萨尔茨堡州、福拉尔贝格州），实行严格的规定，只有极少数房产被正式批准用作第二居所（Nebenwohnsitz）。外国人几乎不可能购买此类房产。

旅游房地产和服务式公寓。这是最敏感的领域。旅游公寓（touristische Nutzung）始终受到特别关注。各州担心不受控制的商业化会导致房价上涨，并减少当地居民可负担的住房。

因此，外国人购买指定用于旅游用途的房产不仅需要委员会的批准，而且往往会被拒绝。即使房产交易形式合法，来自“第三国”的买家也可能被要求证明与该地区存在经济联系或提供商业计划。

商业地产的购买通常通过公司进行。商业地产的购买方式则截然不同。商业地产——包括办公楼、零售空间、仓库和工业厂房——通常适用更为灵活的法律制度。其逻辑很简单：这类地产能够刺激经济发展、创造就业机会，并且不会对住宅市场造成冲击。

在奥地利或欧盟注册的法人实体比外国私人投资者更容易购置商业地产，即使该公司的最终所有者是非居民。但是，需要证明该公司合法合规并符合公司章程。

非居民可购买的房产类型

在奥地利，仅仅获得购房许可并不能保证获得抵押贷款。该国的银行体系运作受到严格的监管和风险评估标准的影响，贷款条款的影响甚至超过了购房价格或买家的财务状况。

投资者的法律身份——无论是居民还是非居民，欧盟公民还是第三国公民——都成为决定能否获得贷款及其参数的关键因素。

奥地利银行在评估借款人时，不仅考虑其收入，还会考虑在出现问题时追讨债务的难易程度。居民身份意味着与该国更高的联系：就业、纳税、银行记录、登记居住地以及官方数据的可获取性。然而，对于非居民而言，这些因素大多缺失或难以核实，而且在国外追讨债务的法律机制也远不如居民有效。

这就是为什么高收入、高薪、高净值且拥有大量资产的外国投资者，往往比收入一般的奥地利居民获得的贷款条件更不利。银行优先考虑的是客户的财务管理能力，而不仅仅是其偿付能力。

非居民身份最显著的影响之一是首付比例的提高。当地居民和欧盟公民通常只需支付房产价值的80%至90%，而非居民则必须投入更多自有资金。

非居民的标准利率为40%至50%，有时甚至高达60%。只有少数拥有经核实的欧盟收入、欧洲资产以及良好信用记录的客户才能享受70%的利率。购买旅游房产或现有住宅时，银行会采取更为严格的审核标准，因为这类房产的流动性风险更高。

这种做法的部分原因在于，对于非居民而言，房产实际上成为贷款的唯一抵押品。银行试图通过增加买方自有资金的比例来降低自身风险。

信贷机构对非居民客户进行更为彻底的尽职调查。这不仅是由于内部银行规章制度，也是由于泛欧反洗钱和了解你的客户（AML/KYC）标准所致，这些标准要求详细确认资金来源和客户的财务稳定性。

外国买家需要提供一套更全面的文件：数年的收入证明、财务报表的认证翻译件、原籍国的银行对账单、税务居民身份证明和资产结构证明文件。

对于那些没有奥地利居留许可的人来说，核实过程通常涉及额外的步骤和调查，因为银行无法访问通常的内部登记册。

在某些情况下，金融机构可能会要求澄清业务活动或资金来源，这将大大延长申请审查时间。

房产的状况直接影响银行的决策。如果是购买自住房屋，银行通常更愿意提供贷款：这类房产被认为更稳定、风险更低。

然而，第二套住房、避暑别墅和季节性房产属于高风险区域，因为它们通常使用不频繁，转售时保值较少。

旅游房产和公寓式酒店，银行采取更为谨慎的态度这类房产受季节性因素、租赁限制以及地区旅游政策变化的影响。银行可能只会在严格的条件下提供此类贷款，甚至完全拒绝为其提供融资。

商业地产与众不同：它的价值取决于企业的盈利能力，而且对于非居民投资者来说，其融资成本通常比住宅地产更低。

已获得合法购房许可，但突然无法获得融资的情况非常普遍。对于非居民而言，这无疑是最令人头疼且风险最高的几种情况之一。

如果买方已签署初步合同并支付了定金，银行拒付贷款可能意味着买方将不得不放弃贷款购买房产，或者损失定金。因此，在考虑交易的财务方面时，应同时对房产进行法律尽职调查，并对相关州的许可要求进行初步分析。

对于外国投资者而言，正确地按顺序进行投资流程至关重要。首先，必须明确自身的法律地位以及房产所在土地的限制条件。

接下来，先向银行咨询针对您具体情况的贷款条款，获取初步意见。只有在获得银行的初步意见后，您才能在考虑实际融资情况的基础上，着手选择具体的房产。

这种策略有助于避免导致不必要的成本、拒绝交易或无法按可接受的条款完成交易的错误。

奥地利法律严格但灵活，如果投资者愿意确保透明度和合规性，则可以合法地促进购买过程。

需要注意的是，我们在这里讨论的不是“漏洞”，而是符合奥地利法律体系框架的法律策略。

如果投资者在奥地利或其他欧盟国家注册公司，只要该公司实际开展业务，该实体就被视为国内市场主体。在某些联邦州，此类交易的处理速度更快，有时甚至无需州委员会的介入。

然而，关键在于企业的实际情况。公司必须开展经济活动，拥有账目、报告和实际运营。

这是最容易理解和最可靠的策略之一。

通过获得居留许可（例如，通过“无工作权居留许可”计划、通过雇佣合同或通过企业），买方可以大大提高交易成功的机会。

在某些州，持有居留许可的购房者在房地产交易方面享有与欧盟公民同等的法律地位。

奥地利并非一个单一市场——在一些州，限制非常严格，而在另一些州，立法旨在吸引资本。

例如，在维也纳或下奥地利州，非居民通常可以通过标准程序购买公寓，而在蒂罗尔州或萨尔茨堡州，购买类似的房产几乎是不可能的。

奥地利法律保护市场，但并不试图阻止投资者。该体系面向那些愿意融入奥地利经济体系的投资者，确保资本透明和遵守相关法规。因此，简化程序的法律选项始终与投资者真正融入该体系（包括法律、经济和社会层面）息息相关。

即使是准备充分、熟悉奥地利房地产市场基本规则的投资者，也会遇到意想不到的情况，这些情况可能会改变交易价格、时间安排，甚至影响交易能否完成。奥地利的土地交易法律体系严谨而复杂，这意味着仅仅拥有资金或投资意愿并不能保证交易成功。

最容易被低估的风险之一是可能被土地委员会（Grundverkehrsbehörde）拒绝。即使买家收入透明、财务状况良好，并且有合法使用该房产的诚意，这种情况也可能发生。

拒绝出售房产的原因多种多样：地区配额、限制向外国人出售房产、保护本地市场、要求为当地居民保留住房，或者怀疑房产将被用于旅游业。在一些联邦州，拒绝出售房产是一种常见做法，尤其是在热门滑雪区或度假区，房地产被视为战略资源。

审批流程可能需要几周到几个月的时间。这会带来很大的风险，尤其是在热门房产快速售出的动态市场中。

问题在于，卖家通常不愿意长期“保留”房产，导致买家陷入繁琐的官僚程序中。如果在此期间出现更合适的买家（无论是奥地利居民还是欧盟公司），业主可能会取消交易。因此，在奥地利购买房产时，务必预先考虑到可能出现的延误，并提前协商好预订条款。

对于依赖租金收入的投资者，尤其是那些出租短期旅游住宿的投资者而言，这些规定可能会让他们感到意外。奥地利正在积极打击不受监管的Airbnb出租活动，在一些联邦州，旅游住宿出租是被禁止的，或者只允许出租给特定类型的房产。

在某些地区，房屋出租仅允许按年签订租约，而在另一些地区，短期居住则被严格禁止。出租许可证通常与建筑类型、所在区域、设计用途，甚至同一建筑群内是否设有酒店设施等因素相关。

这意味着，仅凭高游客流量并不能保证租金收入。必须对每处房产及其允许用途进行彻底的初步审查。

在奥地利，没有统一的联邦法律规范外国人购买土地和房地产。每个联邦州——蒂罗尔州、福拉尔贝格州、萨尔茨堡州、克恩顿州、施蒂利亚州、下奥地利州、上奥地利州、布尔根兰州和维也纳——都制定了自己的规则。

有时，它们之间的差异非常显著，以至于距离邻国边界仅几公里的物体，其监管方式却完全不同。

在某些情况下，法律条文的解释可能含糊不清，而且各城市委员会的执法实践也各不相同。这就导致投资者预期的情况与实际遇到的要求或限制完全不同。

即使交易的法律部分顺利完成，买方仍需承担额外的费用，这些费用可能会对整体预算产生重大影响。这些费用包括：

• 房地产购置税（Grunderwerbsteuer）；
• 土地登记注册费（Grundbucheintragungsgebühr）；
• 公证费；
• 房地产评估费用；
• 中介佣金；
• 从国外汇款时产生的银行手续费；
• 法律援助费用；
• 通过公司购买时需承担的额外义务（审计、税务服务、报告）。

为了避免出现不愉快的意外，投资者应该提前对整个交易进行详细的估算，而不是仅仅依赖于房产的价格。

在奥地利购买房产是一项需要全面考虑的事项。不仅要考虑房产本身，还要考虑买家的法律身份、房产在特定土地区域的位置、任何使用限制以及银行贷款的具体细节，这些信息都可以在政府官方网站。

对于外国投资者而言，任何错误或疏忽都可能耗费数月时间并造成重大经济损失，因此准备工作必须有条不紊、循序渐进。

投资者首先应该做的是确定房产所属的联邦州以及适用的法规。奥地利没有统一的外国购房法律：每个州都有自己的规定、交易审查委员会，以及对“外国买家”的不同定义。

很多时候，相距仅几公里的两处房产却适用完全不同的规定：一处房产外国人可以不受限制地进入，而另一处房产则可能需要长时间的许可证，甚至完全禁止非居民进入。

需要提前确认的重要事项：

• 是否需要 Grundverkehrsbehörde 许可证？
• 非欧盟/欧洲经济区公民是否可以购买？
• 对于变更，特别是对于游客，是否有任何限制？
• Hauptwohnsitz（主宅）是否允许？或者该房产是否位于禁止永久居住的区域？
• 该区域是否属于休闲区或保护区；
• 土地用途分类（住宅、辅助用地、旅游用地、混合用地等）。

在支付预付款之前解决因为预付款通常无法保证退还。

奥地利的房地产法律被认为是欧洲最详尽的法律之一。对于外国人，尤其是非居民来说，几乎不可能独立了解所有细节：从房产在土地登记册中的地位到其未来用途的规定以及许可流程。

律师成为关键人物，监督交易的正确性，并防止在检查或与卖方谈判期间可能不会出现的风险。

一位称职的专家可以提供帮助：

• 对该房产进行法律审查；
• 找出使用或交出方面的隐藏限制；
• 正确填写许可证申请表；
• 伴随与土地委员会的互动过程；
• 在订立合同时保护买方的利益；
• 防止因法律不一致而导致交易失败。

，聘请律师的费用是对安全的一项投资，其回报远超费用本身。

根据投资者的目标，可以考虑采用不同的所有权结构。在某些情况下，通过公司（例如奥地利有限责任公司或欧洲控股公司）进行购买可以简化与政府机构或银行的沟通，但同时也会增加企业所得税和申报方面的问题。

获得临时居留许可或居民身份可以改变银行的态度，简化审批流程，并扩大可购买房产的类型。然而，每项决定都需要事先进行法律和税务评估。

结构何时有利

对于外国投资者而言，了解奥地利的审批流程通常较为缓慢至关重要，尤其是在交易需要联邦产权管理局（Grundverkehrsbehörde）批准或涉及特殊情况时。时间弥足珍贵，即使在房产选择阶段也应充分考虑。

完整的周期可能包括：

• 2 至 16 周 - 许可审查；
• 2至6周——公证人注册和转让；
• 1至3个月——产权登记；
• 如果房产对出租或用途有限制，则需附加其他条款。

如果投资者指望获得租金收入，则应考虑到某些地区可能需要出租许可或完全禁止出租。

购买房产仅仅是开始。要想让资产产生收益或保值，考虑其未来用途至关重要。对于那些将房产作为收入来源或计划几年后出售的投资者而言，这一点尤为重要。

需要考虑以下几点：

• 租房（长期或旅游）的合法性；
• 计算运营费用（房屋管理、维修、水电费）；
• 所得税制度和财产状况；
• 退出策略：出售时机、土地法规的影响、资本利得税。

从购买到后续运营的路径考虑得越清晰，收入就越稳定，风险就越低。

一、确定法律地位

请说明您是欧盟/欧洲经济区/瑞士公民还是第三国公民。如果您是第三国公民，请评估您是否能够获得以下权利：

• 奥地利居留许可
• 在其他欧盟国家获得居留许可
• 奥地利的商业活动。

二、对特定联邦州的分析

确定交易将在哪个国家/地区进行，并适用该国/地区的法律。

了解该州现行针对外国人的法律法规。

查看：

• 是否需要 Grundverkehrsbehörde 许可证？
• 旅游租赁有任何限制吗？
• 该对象是否属于 Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz 类别，
• 外国人可以购买这类房产吗？

三、检查房产类型

确定物品的用途：

• 主要住所
• 第二套房产
• 旅游地产
• 商业地产。

请确认您的身份允许您购买此类房产。

四、财务准备

比较各家银行的报价：

• 需要支付多少首付？
• 对于非本地收入的贷款是否有任何限制？
• 是否需要提供资金来源证明？

在寻找房产之前，先从银行获得初步决定。

五、法律培训

找一位专门从事国际交易的律师。

查看房产文件：

• 从登记册中摘录，
• 该物品的用途，
• 实际使用与合法使用相符
• 存在债务或限制。

（如有必要）为委员会准备一套文件。

六、风险评估

• 估计失效概率。
• 与卖方商定交易条款（考虑到可能出现的 2-6 个月延误）。
• 考虑其他选择：通过法人实体购买、获得居留许可或选择其他土地。

七、决策

一项交易要想划算，需要满足以下三个条件：

1. 该土地允许购买，
2. 委员会准备审议该请愿书。
3. 银行确认提供融资。

奥地利房地产市场仍然是中欧最稳定、最具吸引力的市场之一，适合谨慎投资：经济和政治稳定、基础设施发达、主要城市的高租赁需求以及度假区的受欢迎程度，为长期资本保值奠定了坚实的基础。

然而，对于外国买家，尤其是非欧盟/欧洲经济区国家的公民而言，这个市场本质上是一个双层市场：购买能力和条款不仅取决于价格，还取决于买家的法律身份、房产的预期用途以及土地管辖权。如果不考虑这些因素，看似诱人的交易可能在法律上行不通，或者在经济上不可行。

为什么奥地利是一个既有趣又充满挑战的市场

一方面，投资维也纳或地理位置优越的省份房地产可带来低波动性、稳定的租赁需求和长期资本保障。

另一方面，奥地利监管的独特之处在于联邦各州之间的权力分配以及保护地方利益的严格做法，这使得非居民的购买过程更加复杂和多方面。

奥地利与其他许多国家的主要区别在于：

• 买家的法律身份起着决定性作用：欧盟公民实际上被视为居民，而来自“第三国”的买家则需经过单独的许可程序。
• 房产类型及其用途（主宅、副宅、旅游公寓、商业地产）会显著影响审批的可能性和融资条件。
• 地区差异：维也纳和一些州比较宽松；蒂罗尔州、萨尔茨堡州和福拉尔贝格州则特别严格。
• 非居民的银行贷款条件通常更严格：更高的首付、更严格的尽职调查，以及高风险项目信贷份额的限制。

奥地利仍然是极具吸引力的房地产投资市场，但对于外国人而言，如果没有充分的准备，成功交易几乎是不可能的：对土地管辖区进行法律尽职调查、确保所有权结构透明、制定完善的融资计划以及获得专业支持。通过这种方式，限制因素不再是障碍，而是可以掌控的因素——如此一来，奥地利的房产才能真正成为投资组合中可靠的组成部分。

• 外国人可以在奥地利购买房产吗？

是的，但具体条件取决于公民身份和所属联邦州。

欧盟/欧洲经济区公民几乎没有任何限制，可以在与奥地利人几乎相同的条件下购买房产。

来自“第三国”（俄罗斯、美国、阿联酋、英国、哈萨克斯坦等）的公民需要获得国家主管部门（Grundverkehrsbehörde）的特别许可。没有此类许可，交易在法律上无效。

• 为什么对非居民有如此严格的限制？

奥地利致力于维护本地市场平衡，防止投机行为。在旅游区和山区，住房供应有限，如果市场被外国需求压垮，当地居民将无力承担。

此外，国家对保护区和社会敏感地区的利用进行监管。因此，监管并非针对外国投资者，而是为了保护当地的可持续发展。

• 外国人最容易购买哪些类型的房地产，哪些类型比较难购买？

最简单的选择是普通的城市公寓，尤其是在维也纳或其他大城市。这些地方的法律法规更灵活，需求也更稳定。在制定预算时，不妨考虑一下维也纳当前的公寓价格，维也纳是奥地利最具代表性的市场之一。

情况则更为复杂，例如现有住宅、旅游公寓以及山区（蒂罗尔州、萨尔茨堡州、福拉尔贝格州）的房产。这些地区通常有严格的限制，甚至禁止非居民购买房产。

商业地产的监管通常较为宽松，尤其是当购买行为与实际商业活动相关时。

• 第三国国民需要多长时间才能获得购买许可证？

在较为宽松的地区（例如维也纳），审批时间为2-3个月；而在旅游区，审批时间为6-12个月。具体时间取决于房产的具体情况、委员会的工作量以及是否需要提供其他文件。

有时审批会很快通过，但在其他情况下，投资者需要等待六个月或更长时间才能得到决定——因此提前规划交易非常重要。

• 委员会能否拒绝？如果可以，为什么？

是的，而且没有给出详细解释。大多数情况下，拒绝的原因在于土地所有者认为购买行为有悖于该地区的利益。原因可能多种多样：

• 该房产位于旅游区，当地居民必须能够负担得起住房；
• 买方与奥地利没有足够的联系；
• 该物品的用途与既定目标不符；
• 该房产存在未经许可被用作旅游景点的风险。

• 拥有居留许可或通过欧盟公司购买商品是否有帮助？

是的，大多数情况下是这样。持有奥地利居留许可的买家通常比完全非居民的投资者更受奥地利政府青睐。

通过在欧盟或奥地利注册的公司进行采购也可以减轻限制，但前提是该公司确实在运营且所有权结构透明。此类解决方案需要完善的法律文件。

• 外国人还应考虑哪些额外费用？

除了标准费用（税金、公证费、代理佣金）外，非居民还应考虑：

• 文件翻译和认证；
• 聘请专门处理外国人交易的律师；
• 取得许可证可能产生的费用；
• 更高的首付比例和更严格的贷款条件；
• 如果该房产计划用作投资性房产，则需缴纳租赁税。

所有这些费用可能会使交易总成本增加 1-2%，有时甚至更多，具体取决于土地和所有权结构。