维也纳第二套住房新税政策（2026年）

维也纳被认为是世界上最宜居的城市之一，因此住房需求量很高。然而，近年来出现了一个问题：越来越多的人购买公寓和房屋并非为了永久居住，而是作为“第二套房产”——他们只是偶尔去住，或者干脆让房屋空置。.

这导致那些想在城市长期居住的人能负担得起的公寓越来越少，租金和房价，尤其是在市中心，持续上涨。这种情况在中心地段尤为明显，奥地利的房屋通常是为了将来居住而购买，只是偶尔使用。

维也纳市政府决定对非永久居住的住宅物业征收额外税款。此举旨在鼓励业主更有效地管理其公寓和房屋。税收收入计划用于城市改善，包括道路建设、公共交通发展以及支持文化项目，以提升维也纳的宜居性和旅游吸引力。.

本文旨在用简单的语言解释奥地利新的住房税将如何运作，它将适用于哪些业主，提供哪些优惠和例外情况，并将这种情况与其他欧洲城市的做法进行比较，并讨论它可能给维也纳的住房市场带来哪些变化。

近年来，维也纳新建的公寓数量不断增加，但这些公寓往往无人长期居住。有些人购买这些房产是为了投资，有些人则只是短期居住。结果，相当一部分房产长期空置，加剧了住房短缺问题。.

关键问题：

• 住房成本不断上涨。.

由于需求旺盛而供应不足，租金和房价都在上涨，尤其是在第一区、第七区和第八区等热门地区。.

• 社会群体之间的差距。.

富裕居民可以负担得起多套公寓或房屋，而年轻家庭和学生却越来越难以找到负担得起的住房。.

• 闲置公寓。.

据官方统计，维也纳有数千套空置公寓，这对整个城市的生活产生了负面影响。.

维也纳当局提议在2024年对第二套住房（即非主要居住地）征收新税。此举旨在降低拥有“额外”房产的收益，从而鼓励业主将房产出租或出售给愿意长期居住的人。.

这种情况以前也出现过，维也纳也不例外。许多欧洲主要城市已经征收过类似的税项：

结论：维也纳引入新税种反映了欧洲的普遍趋势，其目的是解决住房问题并保护在该市永久居住的人们的权利。

如果相关法律在 2024 年上半年获得通过，预计将于 2025 年初推出针对第二套住房的新税种。税额将按年计算，并直接取决于公寓或房屋的面积。.

税率

例如：一位拥有75平方米公寓的业主每年需缴纳450欧元的税款。如果他/她还拥有另一套类似的公寓，那么第二套公寓的税款将增加50%，达到每年675欧元。

附加费和折扣机制在维也纳灵活实施新的第二套住房税中发挥着关键作用。它允许考虑不同类型的业主及其房产的特点，从而使税收更加公平，并鼓励合理利用房产。.

引入附加税是为了防止个人拥有多套第二套住房。如果业主拥有多套此类房产，每增加一套，税额将增加50%。.

工作原理：

例如：如果一个人拥有三套面积均为 80 平方米的公寓，那么他需要缴纳的税款为：

• 第一笔——450欧元
• 第二件——675欧元，
• 第三笔——900欧元。.

每年税额总计

奖金用途：

• 防止大量住房落入个人投资者或投机者手中。.
• 鼓励业主将公寓出租或出售给长期居住者。.

奥地利税务局对公寓或房屋不为业主带来收入，且不用于商业或投机用途的情况提供折扣。.

折扣类型：

没有电的房产。.

• 如果房子里没有电，就几乎无法居住。.
• 对于这类房产，税收几乎降至最低水平，从而减轻了业主的经济负担。.

应急建筑。.

• 如果房屋被认定为不安全，则房主的税款将大幅减少。.
• 这鼓励对这些建筑物进行修复或出售以进行新的开发。.

修复中的物品可享受折扣。.

• 市政府官员正在讨论是否对投资修复旧建筑以保护维也纳历史遗产的业主实行临时减税。.

计算示例：

折扣目的：

• 不得对空置或暂时不适宜居住的建筑物的所有者征收税款；
• 鼓励他们修缮或出售这些房产。.

某些房产因其承担社会或公共功能而完全免税。这有助于保护弱势居民并支持城市发展项目。.

所有例外情况都将受到市政府的严格监控，以防止欺诈行为。业主将被要求提供证明文件，例如与大学或社会服务机构签订的合同。.

整套津贴、福利和豁免制度的建立旨在：

• 减少投机行为——业主拥有的第二套房产越多，税负就越高。
• 鼓励高效利用住房——空置的公寓应该出租或出售。
• 为了保护具有重要社会意义的设施，教育、医疗和工作场所的建筑物完全免税。
• 支持修复旧建筑——对废弃和破旧建筑的激励措施将有助于保护维也纳的历史建筑。

奥地利将对房屋征收新税，这些房屋并非作为永久住所，而是作为第二套住房，例如用于度假、投资或出租。此举旨在应对空置房屋数量不断增加的问题，空置房屋减少导致房源供应减少，进而推高租金。.

主要付款方类别：

如何判断一处房产是否属于“第二套住房”：

• 将居住地官方登记册（Meldezettel）中的信息与土地登记册（Grundbuch）中的数据进行比较。.
• 如果公寓的地址与主要登记居住地不符，则该房产将被自动认定为第二套住房。.
• 在有争议的情况下，业主必须证明该房产被用作主要住所，例如通过水电费账单或确认永久居住的文件。.

房东和投资者的几种情景：

为确保税收有效，维也纳市政府创建了一个数字化会计平台，这将减少官僚主义，确保更高的透明度。.

支付流程：

1. 通过维也纳市官方在线门户网站（wien）注册您的房产。.

2. 通过 Meldezettel 和 Grundbuch 自动验证数据，以确定该房产是否用作主要住所。.

3. 生成可缴纳的年度税款通知单：

• 通过银行转账
• 通过电子政务在线服务，
• 直接向市税务部门咨询。.

4. 税款必须在每年第一季度末之前缴纳。.

如果业主故意逃税，将面临严厉的处罚：

• 未能履行义务者将被处以最高5000 欧元的
• 每延迟一个月，将加收额外费用（最高可达税额的 5%）。.
• 面临金融检察机关的法律诉讼风险。.

透明度和电子政务

• 税收系统将与城市数字服务系统联网。.
• 业主可通过其个人在线账户获取有关费用和付款的信息。.
• 计划通过短信和电子邮件发送提醒，以确保业主不会错过付款期限。.

不同类型的住房所得税税率各不相同。当局已对部分房产完全免税，并为具有重要社会意义的项目提供临时税收减免。.

完全免税：

暂时缓解：

• 新建的社会住房在竣工后的前三年无需缴纳税款。.
• 这将鼓励开发商为城市居民建造经济适用房。.
• 宽限期结束后，税款将按照通常规定征收。.

个人税收抵免：

如有正当理由，所有者有权要求获得个人利益

• 暂时性残疾或收入损失；
• 维修工作导致房屋暂时不适宜居住；
• 不可抗力因素，例如火灾、洪水和其他紧急情况。.

申请流程：

1. 请使用电子政务门户网站上的表格提交申请。.
2. 请附上必要的证明文件（医疗证明、损坏报告等）。.
3. 市税务部门将在30天内审核申请。.

维也纳引入第二套住房税将是未来几年房地产市场转型的一个关键因素。专家估计，这不仅会增加市政府的财政收入，还有助于更有效地利用住房资源。.

专家预测：

• 减少空置公寓数量。.

如果业主长期让公寓空置，经济效益将会下降。这将导致经济适用房供应量增加，尤其是在目前住房短缺的市中心地区。.

• 投机性购买减少。.

由于税收增加，外国投资者和只为转售而购买公寓的大买家将变得更加谨慎。.

• 人们对长期租赁的兴趣日益浓厚。.

为了弥补税收成本，拥有第二套公寓的业主可能会开始将其长期出租，这将对租赁市场产生积极影响。.

对价格的影响：

市场参与者的观点：

• 房地产中介认为这将使市场更加透明和稳定，减少空置公寓的数量。
• 投资者担心投资回报率可能会下降，但对优质住房的长期投资仍将具有吸引力。
• 城市居民普遍支持这项改革，因为它将改善住房负担能力。

第二套住房税的推出恰逢国家税（GIS）的废除，该税项此前用于支付电视和广播费用。一项新的税收（ORF）计划从2025年起取代GIS，用于资助国家广播事业。.

因此，维也纳居民将面临奥地利新的税收制度，该制度旨在支持社会发展和城市基础设施建设。为了更好地理解其背景（除了这项税收之外，房主还需要缴纳哪些其他费用），了解整体的房产税结构

与国际惯例的比较：

新系统的优势：

• 通过数字化系统和电子政务一体化实现透明化。.
• 鼓励业主出租公寓的累进税。.
• 国际经验证实，这种措施从长远来看会产生积极效果。.

缺点：

• 在不久的将来，一些业主可能会面临税收支出增加的情况。.
• 外国投资者可能会变得不那么活跃，这将导致流入房地产市场的外国资本减少。.

拥有第二套公寓的业主应提前做好应对该税收的准备，以免产生不必要的费用和罚款。.

实际步骤：

1. 确保您的主要居住地已在Meldezettel正确登记。.

如果提供的信息有误，该房产可能会被误认为是第二套住房。.

2. 考虑长期出租你的公寓。.

这样既可以弥补税收成本，同时也能为增加住房供应做出贡献。.

3. 向税务专家寻求建议。.

他会指导您如何减少税务支出并正确申报纳税。.

4. 关注官方更新和可能的修改。.

讨论过程中，该法案可能会进行修改。.

维也纳的第二套住房税是住房政策的关键要素。其主要目标是调节房地产市场：减少空置房产数量，增加长期租赁市场的供应，从而提高常住居民的住房负担能力。.

这些改革的主要目标是找到一个兼顾公寓业主、租户和城市本身的平衡点。这对于稳定健康的住房市场至关重要。.

业主最好提前做好一切安排，以免遭受损失，反而能从中获益。例如，他们可以开始出租房产、申请优惠项目或更有效地管理房产。.

对所有人的主要建议是，要及时了解新法规，并在必要时咨询专家。这是轻松顺利地适应新要求的最可靠方法。.