越南房地产：投资者须知

越南房地产投资正日益吸引外国买家的关注。该市场不仅租金收益诱人，而且作为一种生活方式资产和在亚洲进行资本多元化投资的途径也极具吸引力。.

与奥地利等监管体系完善、稳定性和可预测性是其主要优势的欧洲国家不同，越南如今呈现出截然不同的面貌：它是一个充满活力的发展中国家，物价增长潜力巨大，且准入门槛相对较低。对于投资者而言，这提供了一个进入蓬勃发展市场的良机，从而有望获得高于成熟市场的回报。

现在正是将越南视为投资目的地的绝佳时机。疫情过后，越南重新开放了边境，旅游业正在加速复苏，政府也在大力投资大型基础设施项目，涵盖高速公路和国际机场等。所有这些都为房价上涨和游客数量增加奠定了基础，从而提升了租赁房产的吸引力。.

我，克谢尼娅·列维娜，是一名拥有亚洲（越南、泰国）和欧洲（欧盟国家）执业经验的律师。我为外国投资者提供服务，涵盖从尽职调查、KYC/AML流程到物业管理的整个投资流程。这种国际经验使我能够深入了解亚洲市场与欧洲市场相比的优势和劣势。.

东南亚长期以来一直是旅游和国际商务的热点地区。越南在这片版图上的地位日益凸显，它既是工业中心，也是旅游胜地。.

胡志明市和河内这两座主要城市仍然是越南的主要旅游目的地胡志明市是越南的金融中心，汇集了众多企业、银行、初创公司和高档住宅区。这里房价上涨和外籍人士的租房需求最为显著。河内是越南的首都和文化中心，其租金价格主要受国际专业人士和学生的影响。

度假地产是另一个独立的细分市场主要集中在芽庄、岘港和富国岛。这些地区正积极发展成为旅游聚集区，酒店、公寓和别墅数量的增长与游客数量直接相关。对于投资者而言，这是一种典型的生活方式：房产可以在旺季出租，自己则用于度假。

越南的法律环境与欧洲不同。据居外（Juwai）介绍，外国人可以通过租赁制度拥有公寓——最长可达50年的长期租赁，并可选择续租。土地仍为国有，体现了社会主义治理模式。.

与奥地利不同，在奥地利，业主可以获得房产的完全所有权，并在可预测的欧盟司法管辖范围内行事；而在越南，交易的合同框架和适当的法律支持至关重要。.

根据国际指数，越南经济呈现稳步增长态势。世界银行数据显示，越南营商环境指标持续改善，主要城市的房地产价格每年增长5%至10%。旅游区和都市区租金收益率远高于奥地利（奥地利的年租金收益率通常为2%至3%）。

基普林格认为，泰国、柬埔寨和印度尼西亚可以被视为越南的竞争对手。然而，越南目前凭借其经济繁荣、工业增长和旅游潜力等优势脱颖而出。.

越南房地产市场相对年轻。据Realtique数据显示，2015年以前，外国人几乎无法在越南购房。随着相关法律法规的放宽，外国人购房兴趣激增，短短几年内，主要城市的房价就上涨了50%至200%。疫情曾一度放缓市场增长，但自2022年以来，市场一直在积极复苏。

胡志明市和河内房价增速最高，住房需求主要得益于内部人口流动、中产阶级壮大以及国际公司的发展。度假区的房价走势则不太稳定：芽庄、岘港和富国岛的房价受季节性因素和游客流量的影响，但这些地区正逐渐成为生活方式投资的热门目的地。.

典型的交易地域分布如下：胡志明市的房产市场兼具高端（精英公寓）和大众市场。河内则更偏向学术市场，租户以学生和国际专业人士为主。岘港、芽庄和富国岛正在发展成为旅游中心，外国人更倾向于购买酒店式公寓或海滨别墅。

外国买家可购买的房产类型有限：主要包括公寓、普通公寓和度假别墅。外国人无法购买土地进行私人所有权，这与奥地利截然不同，在奥地利，土地和房屋均可直接购买。.

越南房地产的主要买家是韩国、中国、日本公民，以及俄罗斯和美国公民。租户需求则主要来自游客、外籍人士、学生和国际公司专业人士。.

越南与奥地利：价格增长与收益率比较

在考察越南房地产市场时，不能忽视其区域竞争对手。主要竞争对手包括泰国、柬埔寨和印度尼西亚。每个市场都有其自身的发展动态和特点，但总体趋势是通过旅游业、相对较低的准入门槛和不断增长的经济来吸引外国投资。.

泰国被认为是一个较为成熟的市场：普吉岛、苏梅岛和曼谷等目的地已经拥有完善的短期租赁机制、旅游基础设施和强大的品牌影响力。然而，这种成熟也意味着激烈的竞争和更高的准入门槛，从而降低了获得超额利润的可能性。.

柬埔寨长期以来凭借其较低的所有权限制和优惠的税收制度吸引着投资者，但其基础设施和制度结构落后于越南。柬埔寨的房地产价格通常更低，但风险也更高，尤其是在监管和政治稳定性方面。.

印尼正押注旅游地区，尤其是巴厘岛。长期以来，巴厘岛市场一直深受外籍人士、数字游民和投资者的青睐，但对外国直接所有权的限制以及复杂的法律结构使其透明度较低。.

越南处于一种中间状态：一方面，它提供了较低的准入门槛和快速的增长；另一方面，在构建交易结构时需要法律专业知识。正是这种活力与多元化潜力之间的平衡，使越南在区域内具有竞争力。.

在越南，外国投资者无法像越南公民那样购买永久产权房产。对于非居民而言，租赁权仍然是主要选择，租期最长可达50年，并且可以续租。

实际上，这意味着买方成为公寓的完全所有者，但所有权期限有限，租赁期满后，续租取决于国家和开发商的决定。.

在奥地利，情况则截然相反：外国人可以直接购买房产（尽管这通常需要获得地方政府的批准），而且没有时间限制。这为投资者带来了更大的安全感，但准入门槛和持有成本也显著更高。.

越南还广泛采用其他所有权结构一些投资者会成立一家当地公司（通常与越南合伙人合作），这样他们就可以作为完全所有者购买土地和房产，但这需要大量的法律支持和持续的合规性保障。

共同所有权安排也颇受欢迎——例如，与多位投资者共同购买公寓或别墅。这对于度假村物业尤为重要，因为度假村的支出和收入可以按比例分摊。继承问题也需要考虑：越南法律允许将所有权转移给外国继承人，但需要公证并支付相关费用。

应特别注意银行账户和合规性。外国买家需要一个越南银行账户用于付款，并提供资金来源证明。这是防止洗钱的常规做法，但流程本身可能比奥地利更长，因为奥地利的银行业发展完善，并严格遵守欧盟法规。

在越南购买房产的过程分为几个阶段。首先，选定房产并签署预订协议，同时支付少量定金。接下来是文件审核，包括审查开发商的许可证、土地所有权和项目状态。尽职调查——即全面的法律审查——在这一阶段至关重要，因为如果没有尽职调查，很可能最终买到的是烂尾楼或使用受限的房产。

验房顺利完成后，双方签订正式的买卖协议，并向相关政府机构进行登记。与奥地利不同，在奥地利，土地登记可确保权利的绝对保障；而在越南，买方的权益保障很大程度上取决于文件的质量和开发商的诚信。.

因此，强烈建议投资者通过持牌律师和顾问开展工作。.

尤其需要关注期房交易（即在施工阶段购买的房产）。这种交易方式因其较低的入手价格和竣工后潜在的升值空间而备受欢迎。然而，它也蕴含着最大的风险：工期延误、缺乏必要的许可证或基础设施接入问题。

在奥地利，由于开发商的严格监管和强制性托管账户，期房交易更加安全。而在越南，此类保障措施较少，因此需要更加严格的监管。.

近年来，远程购房已成为外国投资者在越南重要投资模式。这主要得益于市场需求的快速增长以及数字化服务的蓬勃发展，使得投资者无需在越南长期居住即可完成交易。对于那些将越南纳入国际投资组合且暂无移居计划的投资者而言，这种投资方式尤为适用。

远程购房流程的核心在于委托一位值得信赖的代理人——通常是律师或专业咨询公司。代理人通过一份经公证的授权委托书，代表投资者签署预订协议、审核产权文件、参与与开发商的谈判，并监督房产登记流程。这种方式最大限度地降低了风险，并省去了多次出行的麻烦。

越南的现代开发商正积极运用各种在线工具：房产虚拟参观、电子户型图册、视频演示，甚至在线签署个人文件。这使得投资者不仅可以提前评估项目本身，还可以评估其周边环境、基础设施和社区动态。.

远程交易过程中，合规性和财务事项外国买家需在越南开设银行账户，所有款项均通过该账户处理。根据当地法律规定，银行会对资金来源进行核实。

与奥地利不同，奥地利得益于欧洲的数字司法管辖区和高度的法律透明度，交易可以在线完成；而在越南，远程购物需要更严格的法律监管。然而，在适当的支持下，远程购物可以成为进入这个不断增长的市场的便捷工具，而无需在该国长期设立机构。.

越南对奥地利

越南房地产税负相对较低，这是其市场吸引力的主要因素之一。购买房产时，需缴纳交易价格0.5%的登记费。对于业主而言，税负也微乎其微：虽然需要缴纳土地税和房产税，但税率极低，通常每年不超过几百美元。

出售房地产时，资本利得税为 2%，这远低于奥地利的税率，奥地利的资本利得税根据所有权结构和持有时间的不同，最高可达 25-30%。

在越南，租金收入的税率根据收入的不同，介于5%至10%之间，这使得投资者能够保留大部分利润。而在奥地利，租金收入的税负则更高：不仅要缴纳所得税，还要缴纳社会保障金。

与奥地利的比较

在越南购买房产本身并不能获得居留权。这与一些欧洲国家/地区存在显著差异，在这些国家/地区，房地产投资可以直接获得居留权甚至公民身份。例如，在奥地利，购买房产也不能获得居留权，但该国为投资者和企业家提供特殊项目，房地产可以作为投资方案的一部分。.

越南提供长期签证制度。外国人可以获得商务签证、投资签证或工作许可，允许停留一至数年，并可延期。富裕的投资者还可以考虑在越南注册公司，这有助于获得多次入境签证和正式居留权。

从生活方式的角度来看，越南的吸引力在于其相对较低的生活成本：房租、服务、交通和食品都比奥地利或其他欧洲国家便宜得多。气候也起着决定性作用：越南全年温暖，在岘港或富国岛等度假胜地，人们的生活与海洋紧密相连。.

旅游业发展迅猛，提供各种服务、咖啡馆、餐厅以及体育和文化活动。对于数字游民和那些寻求温暖气候和实惠价格的人来说，越南正成为亚洲最佳选择之一。.

越南的租赁市场分为两个主要部分：短期租赁和长期租赁。.

短期租赁主要面向游客。芽庄、岘港和富国岛等城市和岛屿已成为旅游热点：公寓和酒店式公寓如雨后春笋般涌现，租赁市场也受到国内外旅游业的推动。季节性因素固然会产生影响，但由于当地全年气候宜人，淡季的下滑幅度远小于欧洲等地。

胡志明市和河内长期租赁

各地区的盈利能力

根据欧盟统计局和各国的数据，奥地利的租赁住房比例要低得多，而住房自有率则更高；全球住房自有率数据也证实了这一趋势——69%的欧盟居民居住在自己的住房中。

投资地点的选择直接取决于投资者的策略。.

胡志明市是越南的经济中心和最大的房地产市场。蓬勃发展的商业环境和充满活力的国际企业界确保了外籍人士对租赁的需求始终居高不下。投资胡志明市适合那些寻求稳定收入和长期投资前景的人士。

基本公寓（单间，35-5 平方米）：60,000-100,000 美元。

• 两居室公寓：150,000-240,000 美元。.
• 优质房产（第 2 区、第 7 区）：150,000-600,000 美元，价格为 2,200-6,500 美元/平方米。.

有发展前景的领域：

• Thao Dien, Thu Thiem（第二区）：外籍人士的聚集地。.
• 富美兴（第 7 区）：适合家庭居住的外籍人士社区，基础设施完善。.
• 平盛、守德（第 9 郡）：新项目，预计 5 年内资本化率可达 60-90%。.

河内的需求结构独具特色。政府机构、高校和使馆都集中于此。租赁市场主要面向学生、教职员工以及政府和国际组织的工作人员。虽然这里的收益率低于度假区，但需求的稳定性使河内成为极具吸引力的长期投资选择。

• 一级市场价格：约 2,836 美元/平方米（约 7200 万越南盾/平方米）。.
• 二级市场：1900美元/平方米（约4800万至4900万越南盾/平方米）。.
• 公寓最低价格：120,000-180,000 美元（二手市场）。.

热门区域：

• 西湖（Tay Ho）：租金为每平方米 2,500-4,000 美元，面向外籍人士。.
• 巴亭，还剑：2,000-3,200/平方米，商务和行政中心。.

岘港、芽庄和富国岛都是度假胜地。这里的主要投资方向是短期旅游租赁。这类投资利润更高，但也风险更大：受季节性影响、依赖国际旅游业以及与酒店业竞争等因素的影响。另一方面，度假村也提供了将投资与自用相结合的机会——即所谓的“生活方式投资”。

度假地点

• 岘港：每平方米 1800 - 3000 美元，投资额 150,000 - 300,000 美元。.
• 芽庄：每平方米 1,500-2,500 美元，每处房产 120,000-250,000 美元。.
• 富国岛：1600-3000美元/平方米，总价130000-300000美元，游客流量大。.
• 重点：为游客提供短期租赁服务，兼顾盈利能力和生活方式。.

大都市 vs. 度假胜地

二线城市和郊区

• 平阳（胡志明市附近）：1300 - 2200 美元/平方米。.
• 最低投资额：10万美元至15万美元。.
• 潜力：基础设施和需求因生产转移而增长。.

与奥地利相比，可以说越南的大都市在稳定性方面类似于维也纳，但收益率更高；而度假区则更接近奥地利的阿尔卑斯山或湖泊度假区模式，只是准入门槛明显更低，风险更大。.

• 奥地利（维也纳、萨尔茨堡）：维也纳的一套小公寓，起价也从 250,000 欧元起。
• 盈利能力：每年 2-4%。
• 越南：投资额 6 万至 10 万美元，收益率 5% 至 9%，但法律和市场风险较高。

对于外国投资者而言，越南市场几乎总是从新开发项目开始：这是产生大部分可供购买房产的主要部分（公寓中的外国人配额、透明的预订程序和分期付款、标准化的合同和开发商服务）。.

所有权以租赁权的形式授予，关键文件（包括公寓的“粉红簿”）在建筑物投入使用后发放。.

在建设阶段早期购买可以锁定较低的入场价格，并在交付时从重新估值中获利，但这需要进行严格的尽职调查：检查土地权利、建筑许可证、项目托管/账户的状态、开发商的历史及其承包链。

实际上，许多项目都提供了便捷的客户体验：电子预订、标准化的销售和购买协议、付款计划、缺陷责任以及开发商管理公司后续的楼宇管理。

二级市场购房面临更多挑战，原因有三。首先，楼盘设有“外国人配额”：一旦达到配额上限，外国人就无法购买，这会影响房产的流动性，并缩小转售时的潜在买家群体。

其次，私人之间重新登记租赁权的程序需要仔细的法律工作（检查“粉红书”状态、是否存在留置权/产权负担、水电费和税款欠款，以及合同中价格的正确确定）。.

第三，非居民购买现有房产的融资渠道有限，因此交易通常以全现金支付或短期过桥贷款为主。现有房产的优势包括：稳定的租赁市场、可评估建筑物的技术和运营性能（例如物业管理费、维护费率和实际运营成本），以及较低的施工延误风险。.

价格指导原则如下：在胡志明市，项目早期阶段的地块起价约为 8 万美元（通常是开发区/集群中的紧凑型公寓），而在度假胜地（岘港、芽庄、富国岛），海边公寓的最低价格通常在 12 万美元左右。.

当然，中心城区和新兴的外国人聚集区房价更高；在那里，重要的不是“最低价格”，而是位置、管理质量和租户素质之间的平衡。.

与奥地利相比，维也纳市场上即使是入门级的城市公寓，起价通常也超过25万欧元，但投资者可以获得完全的永久产权，并且土地登记流程也相对可预测。作为交换，他们的收益率较低，投资回收期也较长。.

新建建筑与二手房交易

在奥地利，情况则有所不同：二级市场流动性强且标准化，而一级市场则受到公证托管模式的保护；价格更高，收益率更低，但法律确定性最大。.

除了“经典”的买房出租选择之外，越南还提供一系列小众策略，可以实现更精确的风险/回报特征。.

收入型公寓是公寓楼内设施齐全的单元，主要面向大都市地区（胡志明市/河内）的外国人出租。.

优点：需求可预测，能够与企业/搬迁者签订长期合同，入住率相对稳定。

缺点：需要高标准的家具和服务，对办公条件和人员流动较为敏感。

度假式公寓酒店是一种由酒店运营商管理的公寓模式，主要面向短期住宿。这类物业通常能带来更高的回报，但对游客数量和季节性的依赖性是其主要风险所在。.

务必仔细核查收益池条款、报告透明度、运营商费用以及淡季情况。对于稳健的投资者而言，公寓式酒店可以成为其投资组合中更具收益增长潜力的组成部分。.

岘港、芽庄和富国岛的别墅租赁市场主要面向高端旅游和团体/家庭。管理更为复杂（包括员工、服务和市场营销），但平均消费更高，产品差异化程度也更高。拥有完善总体规划的企业度假村比独立物业拥有更好的流动性。

商业地产（办公楼、街边商铺）属于专业领域。在胡志明市，商业集群中的小型办公楼和人流量大的区域内位置优越的街角商铺备受关注。在这些领域，租金水平、运营成本、指数化调整以及租户信用状况的评估至关重要。

准入门槛更高，尽职调查是强制性的。相比之下，在奥地利，核心办公楼和优质零售物业的回报率虽然较低，但非常稳定；而在越南，收益率差距较大，但风险（包括空置率和租金拖欠）也更高。

备选策略概况

*价格范围仅供参考，具体价格取决于地点、运营商、资产质量和交易结构。.

在越南，主要的概念性风险在于租赁权。外国人对公寓的租赁期限有限（通常最长50年）。虽然可以续租，但并非自动保证。因此，务必了解项目土地的归属、开发商的租赁期限以及确保续租的监管机制。这与奥地利有着本质区别，在奥地利，永久产权受欧盟法律保护。

第二类风险是法律的不确定性和繁琐的官僚程序。监管环境在不断变化，但各省的程序可能有所不同，审批时间也可能不同。尽职调查至关重要：土地状况、建筑许可证、是否符合建筑物内外国居民配额、是否通过“粉红皮书”审核、是否存在留置权或纠纷，以及管理协议的正确性。如果没有经验丰富的当地律师和清晰的规划，很容易浪费时间，并损害交易的经济效益。

第三个因素是旅游市场的波动性。度假区极易受到全球冲击（如边境管制、航空旅行限制）、天气事件（如台风）以及来自酒店和其他公寓项目的竞争的影响。对于短期租赁而言，市场营销、在线旅行社（OTA）生态系统、房源评级、灵活的定价策略以及能够通过套餐和平均入住天数来缓解季节性波动的本地经理都至关重要。

此外，还存在财务和运营风险：货币（收入以越南盾计/支出或目标以美元/欧元计）、退出流动性（外国人配额限制了转售时的买家范围）、施工/维护质量（业主协会预算、机电系统折旧、电梯、外墙）、合规性（资金来源确认、银行程序）。

在奥地利，由于公证模式、土地登记和可预测的司法实践，这些风险较低；缺点是回报较低，而且入门成本较高。.

风险地图及缓解措施

与奥地利的比较

• 法律模式：越南——租赁权，各省做法不一；奥地利——永久产权，严格的公证和地籍制度。.
• 交易经济学：越南——准入门槛低，回报高，增长潜力大；奥地利——准入门槛高，收益率低但稳定。.
• 运营因素：越南——管理和当地合作伙伴很重要；奥地利——标准化流程和成本可预测性。.

如果您的目标是增长和盈利，那么在适当的风险管理下，越南能提供更多机会。如果资本保值和法律确定性是关键，那么奥地利模式更合适，但您需要做好接受较低回报和较高准入门槛的准备。.

越南的生活主要受两种模式支配：一是特大城市的快速城市化，二是度假区悠闲自在、以休闲为导向的日常生活。胡志明市和河内这两座特大城市充满活力，商业密度高，建筑业蓬勃发展，并拥有独特的外国侨民社区。.

对于那些习惯了都市节奏并希望将投资与事业或创业活动相结合的人来说，这些城市提供了他们所需的一切：国际公司、联合办公空间、英语诊所和学校、发达的物流以及丰富的文化活动。.

外籍人士社区充满活力，且以职业发展为导向——各种社交活动、商业俱乐部、国际学校和搬迁服务有助于他们相对快速地融入当地社会。与此同时，高密度和快速发展也意味着基础设施面临更多挑战：交通拥堵、漫长的建筑工地、噪音；对于那些珍视宁静的人来说，这并非总是令人愉悦的。

岘港、芽庄、富国岛等度假区以及其他沿海地区创造了一种完全不同的生活方式：海洋性气候、每日可前往海滩、为度假者提供的完善服务基础设施以及相对较低的家庭服务成本。.

“生活方式投资”的代名词：购买房产既可作为家庭度假场所，又能在旺季带来收益。度假胜地的生活更简单、更经济，基本开销也更低：食品杂货、服务和娱乐通常比欧洲城市便宜得多。

然而，这也带来了服务的季节性问题，以及度假村内优质医疗和教育机构选择有限的问题——在大多数情况下，如果需要严肃的医疗或教育服务，您不得不前往更大的城市。.

越南文化是本土传统、殖民时期遗迹和快速发展的现代都市风貌交融而成的多层次文化。美食是日常生活舒适感的重要组成部分：既有高品质且价格实惠的街头小吃，也有各大城市中众多供应国际美食的咖啡馆和餐厅。

外籍人士和他们的家人非常重视国际学校和可靠的私人医疗保健：胡志明市和河内拥有国际诊所和医院，其标准接近西方标准，但价格比奥地利的同类机构便宜得多。

外国公民子女的教育通常由以英语为教学语言的私立国际学校提供；这些学校的网络正在不断发展，但空间和成本可能成为限制因素，尤其是在富裕地区。.

与奥地利相比，我注意到几个关键区别：在奥地利，政府服务、公共安全和医疗保健水平通常更高更稳定；基础设施自然发展良好；生活质量与寒冷的气候和欧洲的生活方式有关。.

在越南，你可以享受更温暖的气候、更低的固定成本和充满活力的文化氛围，但代价是公共服务方面存在更高的不确定性，以及某些安全、社会和环境因素的可预测性更低。

近年来，越南已从一个本地市场转型为数字游民、IT 专业人士和企业家的区域中心，他们寻求的是运营成本低、市场增长迅速，并且能够进入东南亚其他地区的市场。.

灵活的签证政策、联合办公空间的兴起以及互联网和移动支付的普及，使大城市成为远程办公和创业的理想平台。数字游民不仅看重低廉的住宿和餐饮成本，也重视完善的服务生态系统：配备高速Wi-Fi的咖啡馆、社区活动、企业孵化器资源，以及从胡志明市或岘港出发便捷的国际航班。

对于追求增长的投资者而言，越南具有明显的优势：年轻的人口、大量外资涌入工业园区和信息技术行业、大型基础设施项目（公路和铁路走廊、港口、机场）以及活跃的城市化进程。.

所有这些都增加了对国际公司员工住房的需求，并创造了稳定的租户基础，同时提高了资本化前景。.

对家庭而言，越南提供了一种经济实惠的生活方式：较低的日常开支、温暖的气候，以及以远低于奥地利的成本为子女提供国际教育的机会。然而，家庭也应考虑保险、公共教育质量和长期社会基础设施等方面的问题，这些方面奥地利更为优越。

从战略角度来看，越南是一个有趣的多元化投资点：来自欧洲和亚洲的投资者将当地资产纳入其投资组合，以提高回报并降低与欧盟市场的相关性。.

在这种背景下，奥地利对许多人来说是一个“稳定的锚点”——一个可以以最小的法律风险保全资本的地方；而越南则是一个“增长引擎”，在那里可以实现更高的回报，但同时也要承担额外的运营和监管风险。.

退出计划是任何投资策略不可或缺的一部分，在越南，由于其特殊的法律模式和市场环境，这一点尤为重要。首先也是最重要的是要了解租赁权的性质：在大多数情况下，投资者不会获得土地的永久所有权，而是购买可续期的使用权（通常最长可达50年）。.

因此，一个切实可行的措施是，重点关注预期投资期限远短于租赁期限的交易情况，或者收购开发商拥有长期土地担保和透明延期政策的项目中的房产。

在“租赁期满前”出售公寓是一种常见的退出方式；投资者更喜欢剩余租赁期较长的房产，因为随着租赁期缩短，买家需求和价格都会下降。

越南的市场周期通常比成熟的欧洲市场要长。位于黄金地段、流动性最强的项目，如果定价和营销得当，几个月内即可售出；然而，对于位于外籍人士聚集区以外或受外国人配额限制的房产，销售周期往往长达一到两年。.

这主要是由于买家数量有限（外国配额限制）、二级市场需求波动较大，以及许多交易需要全款现金支付。此外，度假村开发项目的销售时间和价格也会受到季节性因素的影响——在“淡季”出售地块可能需要大幅折扣。.

与奥地利相比，出境的税务方面比较简单——税率较低，但繁琐的官僚程序和文件要求（资金来源确认、经认证的转账、当地账号等）需要仔细准备。.

销售中常见的税项包括资本利得税（在越南通常为交易价格的 2% 左右，或根据结构而定的其他固定税率），以及登记费和可能的转让费。.

在奥地利，销售税负可能较高，但税款计算和缴纳流程更加标准化和透明。在越南，聘请一位当地税务顾问至关重要，他们可以帮助您合理安排交易结构，并在法律允许的范围内最大限度地降低税务风险。.

越南对奥地利

从实际角度来看，投资者提前制定退出方案是有意义的：考虑渠道多元化（经纪人、国际平台、当地代理机构），预留资金用于营销和可能的价格调整，并整理好“文件包”——合同、租赁记录、水电费账单和纳税证明——这可以增强潜在买家的信心并减少尽职调查时间。.

案例一：胡志明市——45平方米公寓，收益率5.5%。

一位新加坡投资者在第二郡（草田区）购买了一套单间公寓，该区域深受外籍人士欢迎。这套公寓售价约为9.5万新元。该房产为期房，因此在竣工后可享受12%的市场价折扣。.

这套公寓长期出租给一位在胡志明市工作的IT专家。平均年收益率为5.5%。此外，两年内资本增值了15%。.

案例二：河内——70平方米公寓，收益率4.8%。

一位德国投资者在大学城和国际公司总部所在地——纸桥区购买了一套两居​​室公寓，价格为11万美元。.

经过家具添置和一些小修小补后，这套公寓被长期出租给一群国际学生，年收益率为4.8%。主要优势在于学生和政府雇员的需求稳定。缺点是与度假胜地相比，灵活性稍逊。.

案例 3：岘港 – 55 平方米公寓，收益率 7.0%

一位澳大利亚投资者在岘港主要旅游景点之一——美溪海滩附近购置了多套公寓，购买价格为12万美元。.

这些公寓被移交给一家当地的管理公司，该公司通过Booking和Airbnb等平台出租给游客。尽管受季节性影响，平均年收益率仍达到7.0%。在旺季（冬季和春季），入住率高达90%。.

案例四：芽庄——60平方米度假公寓，收益率8.2%。

一位俄罗斯投资者以 12.5 万美元的价格购买了芽庄一处新建海滨公寓楼的公寓。管理权移交给了开发商，开发商保证前三年最低回报率为 7%。.

事实上，回报率为8.2%，因为疫情后芽庄的旅游业迅速复苏。主要风险在于对中国和韩国游客的高度依赖。.

案例五：富国岛——120平方米别墅，收益率9.5%。

一位来自韩国的投资者以 28 万美元的价格购买了一栋位于高档海滨别墅区的别墅。.

这栋别墅通过国际运营商（雅高集团）出租。由于福冈地区需求旺盛，年收益率为9.5%。此外，投资者每年还会将别墅用于度假，最多可达30天。主要风险在于对航空旅行的高度依赖以及季节性因素。.

案例6：胡志明市——90平方米商业空间，收益率6.3%。

一位奥地利投资者在第七郡（富美兴）一处住宅小区的一楼购置了一套公寓。富美兴是著名的住宅区，外籍人士和企业云集。购房价格为21万美元。.

该物业以长期租赁合同（5年）租给了一家咖啡馆。年收益率为6.3%。优点是租户稳定；缺点是前期成本高，且依赖于消费者需求。.

案例7：河内——50平方米公寓，收益率5.0%。

一位法国投资者以 10 万美元的价格在西湖（Ho Tay）附近购买了一套小公寓，西湖是颇受外国人欢迎的居住区。.

这套公寓通过Airbnb短期出租，平均年收益率为5.0%，由于该地区的受欢迎程度，公寓价格在两年内上涨了12%。.

我的经验涵盖亚洲和欧洲（包括奥地利）的交易。这使我不仅能够了解不同地区的法律制度和市场透明度差异，还能了解投资者在实际投资中面临的回报和风险。.

在亚洲，尤其是在越南和泰国，投资者的关键任务不是“根据一张照片”选择房产，而是进行彻底的尽职调查：检查开发商、所有权结构、土地权利以及项目是否已准备好投入使用。.

虽然奥地利强大的地籍制度、严格的欧盟法规和公证交易最大限度地降低了大多数法律风险，但在越南，法律专业知识对于成功至关重要。.

如何选择对象：

1. 查看开发商的信誉（已完成的项目、客户评价、法律案件）。.
2. 法律框架分析：开发商的法定文件、土地权利、外国人配额。.
3. 财务透明度：支付结构、银行担保或托管账户（如适用）。.
4. 价格比较分析：将当前项目的每平方米成本与该地区已建成的类似房产进行比较。.

所有权形式和税收：

在所有权形式和税收方面，越南的外国人通常获得租赁权（长期租赁，通常最长可达50年），并且可以续租。永久产权受到极大限制，这与奥地利截然不同，奥地利实行宪法保护的绝对财产权。.

越南的税收制度较为简单且税率较低：资本利得税通常为固定税率（约2%），租赁税（增值税+个人所得税）合计约为10%。然而，在奥地利，租赁收入税可高达25-30%，且资本利得税（Immobilienertragsteuer）受到严格监管，并取决于持有房产的时间长短。.

根据投资者的策略，我提供几种投资方案：

• 保守型投资：胡志明市公寓。国内需求强劲，外籍人士、学生和国际员工带来稳定的租金收入。年回报率4-6%，风险较低。.
• 均衡型公寓：岘港。旅游业发达，外籍人士聚集区不断扩大，收益率6-8%，并具有资本增值潜力。.
• 激进型投资：富国岛度假公寓酒店。峰值回报率可达10-12%，但存在较高的季节性、监管和管理失误风险。.

投资越南还是泰国更好，取决于投资者的优先事项。.

越南何时是更佳选择：如果目标是更高的回报、专注于旅游业增长，或者希望“在市场完全制度化之前进入市场”。适合愿意进行尽职调查且风险承受能力较高的投资者。

如果透明度、为外籍人士生活而完善的基础设施、投资的快速退出以及二级市场的高流动性是优先事项，那么泰国在什么情况下更适合他们？

给投资者的建议：

• 务必与了解当地法律的律师合作。.
• 对项目和开发商进行尽职调查。.
• 甚至在购买之前就制定退出策略（租赁权 → 提前 5-10 年制定出售计划）。.
• 比较不同国家的税收模式，以优化收入。.

越南2030年预测：

• 旅游业将继续增长：预计国际客运量将增至 5000 万人次。.
• 基础设施——新的机场（例如胡志明市附近的隆城机场）、高速公路和港口将提升度假胜地的吸引力。.
• 由于沿海土地有限以及外资涌入，度假区（岘港、芽庄、富国岛）的房价上涨速度将比大都市地区更快。.
• 市场将变得更加制度化，但“高风险高回报”的窗口期还将持续数年。.

越南房地产投资现状

投资者核对清单

1. 准备阶段

确定您的投资目标：收入、生活方式、多元化或投机性增长。

选择一种策略：

• 大都市（胡志明市、河内）→ 租金稳定；
• 度假胜地（岘港、芽庄、富国岛）→盈利能力强，但季节性较强。.

与欧洲其他投资选择相比：奥地利的风险较低，法律环境清晰，但准入门槛较高，回报较低。

2. 法律问题

了解所有权形式：

• 外国人只能获得最长 50 年的租赁权；
• 永久产权——仅限越南公民；
• 如果需要商业地产，可以通过公司进行所有权登记。.

检查是否存在继承和共同所有权（婚姻或合伙关系）。

开设银行账户用于支付款项和租金（遵守相关规定）。

熟悉当地法律的律师

3. 搜索并检查对象

市场分析：确定目前需求和价格增长的地区（比较大都市地区和度假胜地）。

选择开发商：研究他们的声誉、已完成的项目以及许可证的可用性。

对象核实（尽职调查）：

• 土地性质（国有、私有、租赁）；
• 建筑许可证的可用性；
• 遵守外国人居住限制（建筑物内外国人居住的公寓不得超过30%）。.

评估盈利能力：比较短期和长期租赁，实际价格。

4. 购买交易

交易步骤：

• 预订协议及订金支付。.
• 签署买卖协议。.
• 按计划付款（尤其是在购买期房时）。.
• 在土地部门登记权利。.
• 所有付款都必须通过银行记录——这是外国人必须遵守的规定。.
• 妥善保管所有文件（尤其是许可证和所有权证明）。.

5. 税费及支出

购买时：注册费 0.5%。

拥有土地时：土地和房产税极低。

租房时：根据收入情况，需缴纳 5-10% 的税。

促销：资本利得税 2%。

与奥地利相比：越南税收较低，但官僚主义较多，不确定性也较大。

6. 物业管理

制定租赁策略：

• 短期旅游，利润高，但工作量大且受季节性影响；
• 长期目标客户：外籍人士、学生、商务客户，盈利能力较低，但稳定性较高。.

如果您不打算自己处理租赁事宜，请选择一家管理公司

遵守规定——收入必须通过官方账户转移。

7. 退出投资

提前做好计划：租赁期限有限，最好在到期前 5-10 年出售。

考虑曝光度：在越南，房产销售所需时间比欧洲要长（长达 6-12 个月）。

计算出售时的税款：资本利得税固定为交易价格的 2%。

与奥地利相比：在欧洲，房地产销售更具可预测性，而在越南，需求波动的可能性更大。

8. 个人舒适度和生活方式

特大城市：商业活动活跃，外籍人士社区众多，租赁需求旺盛。

度假胜地：生活成本低，气候温暖，是生活方式投资的理想选择。

考虑一下基础设施：医疗、教育、交通。

与奥地利相比：欧洲拥有更稳定的基础设施和法律体系，越南则提供了更多发展机遇和更低的准入门槛。