葡萄牙房地产，可用于投资和自住

根据房地产市场指数（Property Market-Index）的数据，2025年上半年，葡萄牙房地产价格涨幅在欧盟国家中位居榜首，同比增长15.2%，而欧盟平均水平仅为5.1%。过去十年，葡萄牙的平均房价上涨了106%。市场保护和税收优惠政策（例如非惯常居民（NHR）制度）使葡萄牙对外国居民和投资者更具吸引力。

本文系统分析了葡萄牙房地产投资的吸引力。我们将考察其当前的市场状况、发展动态、经济和税收优惠政策，并将葡萄牙与奥地利进行比较，以期将其作为欧洲的另一种投资选择。

葡萄牙仍然是欧洲最具吸引力的市场之一，住房需求强劲，这得益于居留计划以及外籍人士和投资者的兴趣。同时，里斯本、波尔图和沿海地区的供应有限，增加了价格上涨的潜力，并保证了稳定的租金收益。

我是OKSANA ZHUSHMAN，一名受过专业法律训练、在投资和建筑领域拥有丰富经验的律师。我的业务涵盖欧洲房地产交易支持、为私人和企业客户制定战略，以及跨多个司法管辖区的项目管理。我将法律专业知识与丰富的市场经验相结合，帮助投资者在瞬息万变的经济环境中，不仅保住本金，更实现价值最大化。

奥地利是一个稳定且具有吸引力的投资目的地，但更适合保守型投资者：在这里，投资房地产市场主要是一种以适度、可预测的增长来保值增值的方式。投资流程更为复杂，要求也更为严格，但是：

• 市场稳定性和可预测性：价格平稳上涨，没有突然波动；
• 交易的法律安全性和程序的透明度；
• 高品质房地产——现代可靠的住宅、公寓和商业地产；
• 长期资本安全——奥地利被认为是投资者的避风港；
• 完善的基础设施和较高的生活水平，使得住房需求得以长期维持。

葡萄牙则提供了更多充满活力的机遇：

• 初始投资门槛低（25万欧元起）；
• 获得居留许可和黄金签证计划的规则灵活；
• 由于游客和外国人众多，住房需求旺盛，热门地区的租金收益率高达 5-7%；
• 基础设施建设和该国在外国人中的受欢迎程度，带来了价格上涨的潜力。

在奥地利和葡萄牙之间进行选择取决于您的目标：高回报和动态性，伴有风险因素；还是稳定、可靠和长期资本保护。

葡萄牙已稳固确立其作为欧洲最具吸引力的房地产市场之一的地位。预计到2025年，房地产投资将增长8%，达到25亿欧元。

葡萄牙经济发达，稳定性强，同时旅游业和居留项目带动了住房需求。里斯本、波尔图和阿尔加维仍然是最具投资吸引力的地区。

根据普华永道发布的《2024年欧洲房地产新兴趋势报告》，里斯本在欧洲最具吸引力的房地产投资城市中排名第八。

根据Numbeo的数据，里斯本将在2025年全球房地产价格指数排名中位列第25位，这表明市场需求强劲，价格上涨潜力巨大。我的经验也证实了这一点：在里斯本和波尔图投资房地产的客户反馈，房价稳定增长，租金条件也颇具吸引力，尤其是在旅游区。

葡萄牙已确立了其透明的法律体系，普华永道和世界银行的评级均证实了这一点。这使得外国投资者在葡萄牙购房的过程清晰明了、可预测。

许多投资者，尤其是来自西班牙、法国和一些北欧国家的投资者，正在寻求新的投资机会。目前，房地产市场过热，房价已达历史新高，而租金收益率却在下降。葡萄牙凭借其强劲的经济增长、透明的法律体系以及对住房的旺盛需求（尤其是在里斯本、波尔图以及阿尔加维和马德拉等旅游区），吸引着他们前来投资。

此外，葡萄牙为外国投资者提供居留计划和税收优惠，使房地产购买过程更具盈利性和可预测性。这对于那些希望在葡萄牙购买公寓用于自住和长期出租的人来说尤为重要。

葡萄牙房地产市场融合了危机后复苏的历史、强劲的价格增长势头以及多元化的投资选择。了解这些因素有助于在购买房屋和投资葡萄牙房地产时做出明智的决策。

2008年金融危机后，葡萄牙房地产市场价格大幅下跌，里斯本和波尔图的房价尤为惨淡。然而，2012年起，市场开始复苏。诸如“黄金签证”之类的项目在吸引外国投资方面发挥了关键作用，尤其是在里斯本和波尔图。根据IZA劳动经济研究所的一项研究，自2012年以来，价值50万欧元的房地产交易数量比该项目实施前增长了60%。

自2015年以来，葡萄牙房地产市场持续稳步增长。预计到2024年，平均增长率将达到7-8%，里斯本和阿尔加维等热门地区的增长率甚至更高。如果您计划在葡萄牙购买公寓用于出租，那么这些供不应求的活力市场值得您重点关注。

然而，2023 年 10 月，政府暂停了通过房地产投资获得黄金签证的可能性，这影响了中心地区的房价动态。

里斯本是葡萄牙的首都，也是商业和旅游中心。这里汇集了众多办公楼和住宅区、历史街区以及阿尔法玛、拜沙和万国公园等高档社区。里斯本市中心公寓的平均价格为每平方米4500欧元至6500欧元，短期租赁收益率可达每年5%至7%。

波尔图是葡萄牙北部重要的文化和经济中心，拥有完善的基础设施、国际机场和极具吸引力的旅游资源。波尔图的平均房价为每平方米3000至4500欧元，租金收益率约为4%至5%。无论是历史中心的二手公寓还是新建的长期租赁房产，都深受当地居民的青睐。

阿尔加维海岸线旅游和豪华房产需求旺盛。别墅和公寓的平均价格为每平方米3,500至7,500欧元，季节性收益率可达6%至8%。我的客户经常选择阿尔加维进行短期租赁和获取旺季收益，尤其是在拉各斯和阿尔布费拉地区。

马德拉群岛和亚速尔群岛是宁静祥和的地区，吸引着寻求优质房产、海景和悠闲生活方式的投资者。平均房价在每平方米2500至5000欧元之间。马德拉群岛尤其受自住或长期租赁市场的青睐，而亚速尔群岛则是一个面向经验丰富的投资者的细分市场。

在葡萄牙市场上很受欢迎：

• 二手房通常有翻新的可能性，这可以提高盈利能力。
• 新建建筑和豪华住宅领域——面向专注于高端市场的投资者。
• 旅游房地产——用于 Airbnb 和长期租赁的公寓和别墅。

提示：在葡萄牙旅游区购买房产需要仔细分析短期租赁法规，以最大限度地降低风险并最大限度地提高回报。

主要的外国买家是法国和英国公民，以及来自美国、中国和巴西的投资者。他们希望在葡萄牙购置房产，用于自住、出租或参与居留项目。我与客户的接触经验表明，欧洲人通常选择大城市的现有房产，而来自亚洲和美洲的投资者则更倾向于新建房产和豪华住宅。

国内需求在葡萄牙房地产市场中扮演着关键角色。当地居民积极购房，尤其是在里斯本、波尔图和阿尔加维地区，这维持了市场稳定，即使面对外部因素的波动，也能防止房价大幅下跌。

抵押贷款市场的作用尤为值得关注：利率仍然相对较低（3.3%-4%），使得大多数人都能负担得起住房。需要注意的是，抵押贷款利率会根据经济形势和欧洲中央银行的政策而有所变动。

对于希望在葡萄牙购置房产的外国投资者而言，银行通常提供最高达房产价值80%的贷款。贷款机构在确定贷款条款时会考虑借款人的收入、信用记录和财务稳定性。

交易方式的选择直接影响税收、物业管理和退出策略。葡萄牙提供灵活的条款，并为不同类型的投资者提供最佳方案。

这是在葡萄牙购买房产最简单、最常见的方式。通常，计划长期持有或自住的客户会选择这种方式。例如，我的一位法国客户为了降低行政成本，在阿尔加维以自己的名义注册了一套公寓。缺点是转售时可选择的税务优化方案有限。

在葡萄牙或欧盟其他司法管辖区（通常葡萄牙和马耳他的组合）设立公司，适合大型投资者和计划管理多处房产的人士。这不仅能带来税务优势，还能简化资产转移流程。我经常向购买整套房产（而非仅一套公寓）的客户推荐这种方式。

通过房地产基金进行投资，您无需亲自管理房产即可参与市场。葡萄牙采用SIGI（Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária，房地产投资管理公司）模式，这是一种与房地产投资信托基金（REIT）类似的税收优惠模式。这种投资方式受到注重股息和长期增长的投资者的青睐。

部分所有权和信托结构在家族投资中很受欢迎。这可以降低继承人之间发生纠纷的风险，并简化管理。我的一位巴西客户将位于阿尔加维的一栋别墅的所有权转移到了一个家族信托中，以保护资产并构建继承结构。

葡萄牙相较于许多其他国家，其显著优势在于对外国买家没有任何限制。非居民享有与公民相同的权利：他们可以在葡萄牙购买任何面积的公寓、住宅或商业地产。完成交易需要申请税务识别号（NIF）并缴纳年度房产税（IMI），税额通常为房产登记价值的0.3%至0.8%。

在葡萄牙购买房产的流程相当透明，但确实需要遵循一系列程序并聘请专业人士。在这个阶段犯错可能会代价高昂，因此了解各个步骤和相关风险至关重要。

1. 获得 NIF （1 天）——任何交易（包括在葡萄牙购买房地产）都必须提供税号 (Número de Identificação Fiscal)。
2. 开设银行账户（1-3天）以结算交易。
3. 聘请律师——他会检查房产（5-10天），准备合同并保护您的权益。
4. 签署初步合同（CPCV）（1-2天）并支付定金（通常为10%）。
5. 在公证处完成最终交易并支付剩余款项（30-60 天）。
6. 在 Conservatória do Registo Predial （财产登记处）进行登记，以正式确定所有权（2-5 天）。

平均期限：1.5-2个月（最长3个月的抵押贷款）。如果您亲自前往葡萄牙，则需要一位翻译，因为所有文件均为葡萄牙语。

律师负责核查房产的法律状况（债务、抵押和使用许可证），起草合同，并监督交易的各个阶段。经纪人协助选择房产并促进谈判，但不能取代律师。

我的一个客户想省律师费，结果却遇到了房产抵押贷款的问题。我们最后阶段才请了律师，但这导致交易延误了两个月。

我的建议：一定要聘请独立律师，不要聘请卖方或经纪人推荐的律师。

• 护照或其他有效身份证件。
• NIF （Número de Identificação Fiscal）——葡萄牙税号。
• 签证或居留许可——虽然外国人无需居留许可即可购买房地产，但长期居留和​​解决与购买相关的问题可能需要入境签证或居留身份。
• 用于结算交易的葡萄牙银行账户
• 确认资金来源（在反洗钱法规框架内）。
• 买卖协议（双方签字）。
• 申请抵押贷款（如果贷款购买）所需文件：收入证明、纳税申报表、就业或营业证明、信用记录（有时会要求提供）。

在葡萄牙，无论是居民还是非居民，想要获得抵押贷款，都必须有良好的信用记录、足够的收入，并支付房产价值的 30% 至 50% 的首付。

在马德拉群岛和亚速尔群岛购买房产的法律流程与葡萄牙本土的交易流程完全相同：都需要提供税务识别号（NIF）、签署初步合同（CPCV）、在公证人面前签字，并在产权登记处（Conservatorium）进行登记。外国投资者没有任何限制，所有权利均得到充分保障。

然而，需要注意以下几点。首先，由于地理位置偏远，获取文件和审批可能需要更长时间（尤其是在亚速尔群岛）。其次，在马德拉群岛和亚速尔群岛购买旅游房产或出租公寓时，您应该检查房产是否持有 Alojamento Local (AL) 许可证，并确保该房产符合当地法规。这些许可证由市政当局管理，某些地区对新许可证的发放有限制。

在葡萄牙，远程购房十分普遍，尤其是在外国投资者中。交易通过委托书（Procuração）完成，该委托书需经买方居住国的公证员公证，并加盖海牙认证。凭借此委托书，律师或其授权代表可以签署所有文件，包括购房合同（CPCV）和最终产权契约。

非居民并无额外限制，但务必确保授权委托书按照葡萄牙模板正确起草并翻译成葡萄牙语。实际上，我建议检查授权委托书是否涵盖所有必要权限：开设银行账户、获取税务识别号 (NIF)、签署合同以及房产登记。这将避免在最后阶段出现延误。

在葡萄牙购置房产时，务必提前考虑所有税费及相关成本。这些都会影响房产的实际价值和投资策略。

购买房屋时需缴纳IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões，市政转让税）。税率为累进税率，根据房产价值以及是否用作主要住所，税率范围为1%至7.5%。例如，一套价值30万欧元的公寓，其税款约为8000至9000欧元。

提示：如果您购买多处房产，将交易登记在不同方的名下会更有利可图，从而降低费率。

印花税（Imposto do Selo）为交易价格的0.8%，需在公证处签署合同当日缴纳。这是一项针对房产购买价格的固定税费。如果房产是通过抵押贷款购买的，则需在贷款金额的基础上额外缴纳0.6%的印花税。

交易完成后，葡萄牙的房产所有者需要缴纳IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis），相当于房产税。税率为房产登记价值的0.3%至0.45%。

地籍价值（CV）由税务局（AT）根据房产的特征计算得出，这些特征包括：位置、面积、用途类型和其他参数。例如，里斯本一套地籍价值为 20 万欧元的公寓，其年税额约为 600 至 900 欧元。

购买新建公寓时，增值税已包含在房价内，税率为23%（适用于商业地产）。住宅物业的增值税也已包含在房价内，无需额外支付。

非惯常居民 (NHR) 身份允许在长达 10 年的时间内大幅降低收入税负，包括租金收入和海外收入。这项政策使得葡萄牙房地产对计划在葡萄牙居住或申请居留许可的投资者极具吸引力。最好在抵达葡萄牙后的第一年内申请 NHR 身份，以免失去享受优惠的资格。

奥地利凭借市场稳定性和高房地产流动性胜出。在这里，房价上涨可预测，房产需求保持稳定，出售和产权转移流程快捷简便。另一方面，葡萄牙

葡萄牙黄金签证长期以来一直是外国投资者最具吸引力的投资工具之一。自2024年起，该计划的条款有所调整：购买房产不再被视为获得居留权的直接途径。这为通过投资基金、企业或文化项目开辟了新的机遇，但也需要谨慎考虑，以免浪费时间和金钱。

投资基金（基金份额） ——最低投资额为50万欧元，投资于葡萄牙投资基金。我向希望获得被动收入但又不想亲自管理房地产的客户推荐此选项。

创办或投资公司——可以是创造至少10个新的就业岗位，也可以是向现有企业投资50万欧元。我的一位客户选择了这条路，在里斯本创办了一家专注于IT服务的公司。

文化捐赠——至少捐赠25万欧元用于国家遗产或研究项目。这是支持文化并同时获得居留许可的绝佳机会。

要保持居留身份，您每年必须平均在葡萄牙居住 7 天。

如果目标是无需大量投资就能生活，那么其他选择也比较合适：

• D7签证——基于海外稳定收入。
• 数字游民签证——适用于远程工作。

获得葡萄牙居留权为投资者及其家人开启了广泛的机遇：

• 在葡萄牙的居留权意味着所有家庭成员都可以自由入境和在该国居住。
• 进入申根区——无需签证即可前往27个欧洲国家旅行。
• 税收优惠和优化——当与非居民税收优惠制度相结合时，可以大幅降低在国外获得的收入的税收。
• 稳定的法律环境——葡萄牙是欧盟成员国，拥有透明的立法，投资者权益受到保护。
• 教育和医疗保健——居民能够获得公立学校和大学教育，以及优质的医疗保健服务。
• 为企业家和数字游民提供灵活性——您可以经营企业、进行投资，同时享受欧洲居留计划的福利。

投资者申请黄金签证时常犯的错误：

• 试图通过在2024年后购买房地产来获得居留许可。
• 在葡萄牙的最低停留时间不足（每年 7 天）。
• 授权委托书和文件翻译中的错误。
• 未计入的费用、法律服务费和税款支出。
• 收入来源合法性确认错误。

目前，投资者及其家人持有葡萄牙黄金签证五年后，即可申请葡萄牙公民身份和欧盟护照。这需要满足以下条件：

• 每年在葡萄牙居住至少7天；
• 持有合法居留许可并遵守所有项目条件；
• 确认您的葡萄牙语水平达到 A2 级；
• 没有严重犯罪记录；
• 确认收入来源的合法性。

获得葡萄牙公民身份即可完全进入申根区，享有在任何欧盟国家工作和学习的权利，并且可以将公民身份传给子女。对于投资者而言，这是一项战略工具：投资葡萄牙可同时获得合法的欧洲通行证，并通过非居民税收优惠制度享受税收优惠。

黄金签证计划已发生重大变化：

• （自 2024 年起）房地产不再是获得居留许可的直接途径。
• 重点投资于基金会、企业和文化：基金会和企业的最低捐款额为 50 万欧元，文化捐赠的最低捐款额为 25 万欧元。

收紧公民身份要求（2025年6月23日法律草案）：

• 他们计划将大多数申请人的最低居住期限增加到 10 年（葡语国家共同体为 7 年）；
• 必须具备葡萄牙语知识（A2 水平）；
• 文化与权利测试；
• 加强犯罪记录审查；
• 切断通往塞法迪犹太人起源的道路。
• 提高了费用和责任的透明度——所有费用，包括法律费用，都已更新，现在针对不同的投资类型是固定的。

奥地利还提供通过D签证或自给自足计划获得公民身份的另一途径，但该过程更加严格和漫长：

• 需要提供稳定高收入或大量投资的证明；
• 申请入籍前至少居住满 10 年；
• 灵活性较差：投资房地产并不能直接获得公民身份；
• 入籍程序更加复杂繁琐。

奥地利在稳定性、可预测性和对投资者权益的长期保护方面表现卓越。与葡萄牙相比，奥地利风险更低，监管更严格透明，房地产流动性更高，入籍速度也更快。

葡萄牙的租赁市场正在快速增长，但需要谨慎对待。了解短期租赁和长期租赁之间的区别，有助于投资者选择能够最佳平衡收益和风险的策略。

在里斯本、波尔图、阿尔加维和马德拉等旅游区，短期租赁仍然很受欢迎。年回报率通常为5%至7%，但AL（Alojamento Local，本地住宿）许可证存在一些限制。

新规：各城市正在引入许可证数量配额，以规范市场并减轻当地居民的住房压力。客户案例：阿尔加维一位公寓业主通过Airbnb出租房屋，但他事先获得了许可证——这有助于他避免罚款并持续获得收入。

长期合约以其稳定性吸引投资者：年收益率3%至5%，且受季节性波动影响较小。这种选择适合那些重视可预测收入来源和低风险的客户。

对于投资组合投资者来说，将多处房产组合在一起——一些用于短期出租，一些用于长期出租——以平衡盈利能力和稳定性，是明智之举。

资产管理公司帮助客户优化收入并解决税务问题。
资产管理公司的主要职能包括：

• 短期租赁管理和AL许可证。
• 长期租赁租户的选择和管理。
• 租金收取和财务报告。
• 组织房屋的清洁、维修和保养。
• 解决法律问题并与税务机关沟通。
• 提供收入优化和风险最小化方面的咨询服务。

葡萄牙居民出租房产时，根据年收入的不同，需按14%至48%的累进税率缴纳所得税。非居民则适用25%的统一税率。但只有在葡萄牙境内获得的收入才需缴税。

葡萄牙市场的收益率较高，但租赁法规更为严格且容易变动。奥地利的收益率较低（2-3%），但市场稳定，法规可预测，罚款风险极低。在此背景下，德国的房地产价格通常被认为过高，不适合采取保守的投资策略。

选择合适的区域购买房地产会直接影响盈利能力、流动性和风险。让我们从需求、基础设施和投资潜力等方面来考察几个关键区域。

里斯本：顶级市场，需求旺盛

里斯本仍然是经济和旅游中心。对短期和长期租赁的强劲需求推高了价格。

• 平均价格：4,500欧元至5,500欧元/平方米
• 租金收益率：短期6-7%，长期3-4%

波尔图：一个便捷且充满前景的市场

波尔图吸引着游客和学生，长期租赁需求稳定。虽然价格低于里斯本，但需求仍在持续增长。

• 平均价格：3,500欧元至4,500欧元/平方米
• 租金收益率：短期5-6%，长期3-4%

阿尔加维：豪华度假租赁和季节性租赁

该地区深受游客欢迎，尤其是在夏季。季节性租赁收益颇丰，但需求波动较大。

• 平均价格：3,000-4,000欧元/平方米
• 租金收益率：短期6-7%，长期3-5%

马德拉：气候与税收优惠

该地区对老年投资者和数字游民颇具吸引力。税收优惠和稳定的游客流量使市场前景广阔。

• 平均价格：2,500欧元至3,500欧元/平方米
• 租金收益率：短期 5%，长期 3%

亚速尔群岛：长期投资者的理想之选

市场饱和度较低，适合5-10年期的长期投资。虽然回报率较低，但价格也较低。

• 平均价格：2,000-3,000欧元/平方米
• 租金收益率：短期4-5%，长期2-3%

在葡萄牙选择购买二手房还是新建房产取决于您的投资目标、预算和个人偏好。两者各有优缺点。

2024年，葡萄牙共售出156,325套住宅，比上年增长14.5%。其中，二手房124,445套（占79.6%），新建房31,880套（占20.4%）。

优势：二级市场交易量约占所有交易量的80%，大部分房产位于里斯本、波尔图和其他主要城市的历史中心。这些房产既适合旅游租赁，也适合长期居住。

限制：修复此类房产需要遵守建筑法规并获得重建许可证。部分建筑需要大规模翻新，这会增加购买价格。

我的一位客户在里斯本历史中心购买了一套公寓，价格为 38 万欧元。尽管还需要额外的装修费用，但该房产通过短期出租产生了稳定的收入。

特点：新建房屋约占交易量的20%。新建公寓和别墅提供现代化的户型、节能环保以及开发商提供的质保。

对投资者的优势：新建建筑更容易长期出租或出售，而且出售后价值会不断增长。

在阿尔加维，一位客户投资 60 万欧元购买了一套海边新公寓，两年后，该房产的价格上涨了 15%。

优势：通过 Airbnb 或 Booking 平台进行短期租赁，每年可获得高达 6-7% 的收入，尤其是在里斯本和波尔图。

特点：合法出租公寓给游客需要持有AL许可证。部分地区有配额限制。

葡萄牙的新开发项目价格更实惠，租金收益率也可能更高，尤其是在热门旅游区和里斯本。然而，奥地利在价格稳定性、建筑质量和能源效率方面具有优势——即使在市场波动的年份，房产也更容易出售并保持流动性。

投资葡萄牙房地产并非仅限于购买出租公寓。还有其他一些方法可以优化收益、降低风险并拓展您的投资组合。

购买旧公寓或楼宇，进行翻新后出租或出售，仍然是一种流行的投资策略。现有市场上的房产价格低于平均水平，翻新后，其价格和盈利能力都会显著提升。

例如，我的一位客户在里斯本市中心以 32 万欧元的价格购买了一套公寓，投资 5 万欧元进行装修，一年后便通过 Airbnb 出租，年回报率约为 6%。重要的是要考虑建筑限制和装修许可证的必要性。

由于里斯本、阿尔加维和岛屿地区对旅游住宿的需求量很大，投资迷你酒店、公寓式酒店和宾馆可以让你获得稳定的收入。

一位客户在阿尔加维投资了一家公寓式酒店，价值70万欧元，平均入住率约为70%，年收益率约为7%。建议聘请物业管理公司以优化收益并遵守短期租赁法律法规。

投资葡萄牙房地产投资信托基金（SIGI）或房地产投资基金，可以让你在不直接管理房产的情况下从市场中获得收入，并降低法律风险。

例如，一位客户向一家葡萄牙房地产基金投资了50万欧元，在保留居留权的同时，还能获得被动股息收入。投资前，务必了解基金的信誉和收费结构。

购买土地用于住宅或旅游房地产开发仍然是一种很有前途的策略，因为土地价值增长的潜力高于已建成的房产。

我的一位客户在马德拉岛以 30 万欧元的价格购买了一块土地，基础设施项目完成后，其价值估计已达 42 万欧元。选择地块时，务必考虑岛上的基础设施状况、环境限制和建筑限制。

葡萄牙市场价格波动潜力巨大，收益率也较高，但监管和季节性风险依然显著。相比之下，奥地利市场稳定，流动性可预测，收益也较为可观，但准入门槛较高。

对于策略灵活且愿意管理资产的投资者而言，葡萄牙提供了更多机会；而对于保守型投资者而言，奥地利仍然是最佳选择。

投资葡萄牙房地产可带来高回报和诱人的机遇。无论您是考虑在葡萄牙购买房屋还是公寓，了解风险都将有助于您避免意外问题。

在葡萄牙购买和登记房产的过程可能比投资者预期的要长。获取税务识别号 (NIF)、法律尽职调查以及在房产管理机构 (Conservatorium) 注册有时都会造成延误。

例如，我的一位客户因为Encargos的审计和抵押贷款问题，等了将近两个月才最终完成里斯本的公寓交易。务必与经验丰富的律师和经纪人合作，以最大程度地降低官僚风险。

通过Airbnb和Booking等平台进行短期租赁需要持有AL（Alojamento Local）许可证，而里斯本和波尔图等热门城市对新许可证的发放设有配额。客户往往面临许可证续期限制或因违反规定而被罚款。

在阿尔加维、马德拉和亚速尔群岛等旅游需求旺盛的地区，租金收入会随季节变化而大幅波动。例如，夏季收益率可达7-8%，而冬季则会降至2-3%。为了降低风险，客户通常会结合短期和长期租赁，或者将投资重点放在里斯本和波尔图等需求更为稳定的地区的房产上。因此，在葡萄牙，评估房产价格和潜在收益率时，务必考虑季节性波动的影响。

葡萄牙的新建住宅市场规模有限，尤其是在热门旅游区。这会影响房产的选择，并可能减缓持有AL许可证、目标是在葡萄牙投资新建公寓和住宅的投资者的投资组合增长速度。

在小城镇和岛屿上，房产销售所需时间比里斯本、波尔图或阿尔加维等城市要长。例如，亚速尔群岛的一套公寓可能需要长达一年的时间才能售出。选择房产时，应考虑其流动性，并尽量选择需求稳定或游客众多的地区。

葡萄牙市场回报率更高，市场动态也更活跃，但监管风险和季节性风险也较高。奥地利市场稳定、可预测性强且流动性好，更适合保守型投资者。最终，选择取决于您的投资策略：是在葡萄牙追求高回报并进行风险管理，还是在奥地利寻求稳定的增长和资本保障。

在葡萄牙投资房地产时，乌克兰和其他国家的买家不仅应该考虑盈利能力，还应该关注舒适度、基础设施和服务水平。了解当地的生活条件有助于他们评估在葡萄牙购房后的日常生活状况。

葡萄牙以其温和的地中海气候而闻名，一年四季都适宜居住。里斯本冬季平均气温为12摄氏度（53华氏度），夏季平均气温为28摄氏度（82华氏度），而南部阿尔加维海岸的夏季则炎热干燥。

医疗保健服务。居民可享受公共医疗保健系统（SNS），基本服务免费或仅收取象征性费用。非居民和外国投资者可购买私人保险，涵盖住院、门诊和急诊治疗。个人保险费用每月50至100欧元起，家庭保险费用每月150至250欧元起。

教育形式也多种多样：公立学校对居民免费开放，而私立学校和国际学校则提供英语及其他语言的课程。国际学校的学费根据年级和地理位置的不同，每年从5000欧元到15000欧元不等。

葡萄牙的平均生活成本低于奥地利。在里斯本，食品杂货和服务费用约为每人每月700至1000欧元；市中心一居室或两居室公寓的租金为1000至1500欧元；水电煤气等公用事业费用约为150至200欧元。在岛屿和小城镇，物价可能低10%至20%。

葡萄牙的银行体系透明高效，拥有众多国际银行和在线银行服务。非居民也可以开设银行账户并申请抵押贷款。交通基础设施完善：地铁、有轨电车、高铁和国际机场确保了便捷舒适的出行体验。在葡萄牙购置房产的客户常常表示，得益于这些完善的交通系统，他们能够轻松融入当地生活。

在服务和基础设施方面，奥地利更胜一筹：快速登记、高质量的医疗保健和便捷的交通。而葡萄牙则提供了一种独特的生活方式：温暖的气候、迷人的大海、丰富多彩的社交生活以及较低的房产持有成本。对于投资者而言，选择取决于他们的优先事项：奥地利更注重稳定性和服务，而葡萄牙则更看重舒适度、气候和生活方式。

如果您将葡萄牙房地产视为一种资本保值方式和“欧洲避风港”，那么该国拥有稳定的市场和透明的法律环境。例如，我的许多乌克兰客户在葡萄牙购置房产，以保值增值，并享受在安全国家安居乐业的自由。

葡萄牙正积极吸引自由职业者和数字游民。里斯本和波尔图等城市提供联合办公空间、稳定的网络和舒适的远程办公环境。在葡萄牙购买公寓或海滨房产，可以让您兼顾休闲与工作，而便捷的D7签证或居留权申请流程更使这个国家更具吸引力。

退休人士选择葡萄牙，是因为这里气候温暖、生活成本低廉，并且享有包括非居民税收优惠（NHR）在内的特殊税收优惠政策。通过在葡萄牙购买房屋或公寓，老年投资者有机会在申根区内享受舒适且经济实惠的生活。

奥地利在稳定性、服务水平和基础设施方面通常更胜一筹。然而，葡萄牙提供了一种独特的生活方式：自由、舒适、温暖的气候和较低的生活成本。如果您更看重宁静稳定和严格的规章制度，那么奥地利是您的理想之选。

退出在葡萄牙的房地产投资需要周密的计划，并了解所有税务和法律方面的细微差别。投资者应提前考虑出售时机、房产过户方式，以及如果在购买时使用了黄金签证计划，该计划可能产生的影响。

在葡萄牙出售房屋、公寓或其他任何房产都需要仔细考虑税费和文件事宜。在里斯本或波尔图等热门地区，平均销售周期为3至6个月，而在市场流动性较差的地区，则可能需要长达一年的时间。

此次房产出售需缴纳资本利得税，税率根据卖方居住地和房产类型而有所不同。例如，我的一位客户在七个月内出售了位于葡萄牙里斯本的一处房产，巧妙地利用其非居民税务员（NHR）身份优化了税务处理。因此，他仅需缴纳约14%的资本利得税，而非标准的28%。

如果房产是为了获得黄金签证而购买的，那么在出售时务必遵守该计划的相关规定。之前购买的房产允许您保留居留权，但出售时，您需要妥善办理交易手续，以免失去居留身份。我的经验表明，与律师和经纪人合作可以帮助您避免罚款和居留权续签过程中的种种麻烦。

在葡萄牙，可以通过赠与或遗嘱将房屋或公寓转移给亲属。这对于希望将资产留在家族内部并优化税务处理的家族投资者来说尤为重要。我的一位客户通过授权委托书将房产转移给了他的子女，并正确登记了所有权，从而最大限度地减少了税负。他最终支付了约占房产价值0.8%的印花税。

奥地利在市场流动性和稳定性方面更胜一筹。那里的房产交易通常更快，法律和税务流程也更可预测。葡萄牙的收益率更高，但交易耗时可能更长，尤其是在较小的地区或岛屿上。

多年来，我参与了数十笔涉及葡萄牙住宅、公寓和商业地产的交易。经验表明，妥善的规划和文件核实能够加快购买流程，并最大限度地降低在葡萄牙出售房产的风险。

在葡萄牙投资房地产时，进行全面的尽职调查至关重要：检查房产是否合法合规、是否存在产权负担、是否持有相关许可证（如果房产用于短期出租，则需检查AL许可证）、技术状况以及能源效率。在葡萄牙考察房产时，聘请经验丰富的律师和房地产经纪人至关重要，以避免可能造成数万欧元损失的错误。我建议客户在签署合同前务必核实产权证（Encargos）、抵押权证（Hipotecas）和使用许可证（License of Utilization）。

我的投资策略是将部分资金投资于流动性高的稳定国家，例如奥地利，另一部分投资于增长潜力巨大的充满活力的市场，例如葡萄牙。葡萄牙房地产投资收益丰厚，福利优厚（例如国民健康津贴和黄金签证），但市场需要积极的管理。这种平衡有助于最大限度地降低风险，并提高投资组合的回报。

在葡萄牙和奥地利之间选择房产取决于您的目标。如果您追求充满活力的生活方式、更实惠的房价和温和的气候，葡萄牙是一个绝佳的选择。您可以购买海滨别墅，也可以选择在葡萄牙购买公寓出租给游客。由于自由职业者和退休人员的涌入，葡萄牙的房地产市场将持续增长，尤其是在里斯本、波尔图和阿尔加维地区。

另一方面，奥地利在维也纳购买公寓完全符合这种保守的投资策略。

购买房产前，务必仔细核查房产文件，索取产权登记摘录，并确保房产无任何产权负担。如果您计划在葡萄牙购买房产用于出租，请务必了解旅游许可证的相关规定和税务影响。通过黄金签证或非居民外国人居留权（NHR）计划进行交易时，合理安排产权结构至关重要，以最大程度地减少出售时的税负。

依我经验，葡萄牙房地产市场将因数字游民、退休人士和寻求在欧洲置业的投资者的涌入而增长。葡萄牙黄金地段的房屋和公寓价格已稳步上涨，年增长率达5%至7%。奥地利仍将是一个稳定的投资区域，但增长较为温和，年增长率约为2%至3%，不过流动性更高。

1. 确定投资目标

• 购买原因：出租、转售、“欧洲避难所”？
• 计算您的预算：在葡萄牙，小城镇的公寓起价为 15 万欧元，里斯本的公寓起价为 25 万欧元。

2. 选择位置

• 里斯本——流动性高，但准入门槛高。
• 波尔图——旅游业需求稳定发展。
• 阿尔加维是度假胜地，正值租赁旺季。
• 分析：盈利能力、基础设施、价格增长前景。

3. 核实房产和卖家信息

• 法律纯度：摘自房地产登记册（Registro Predial）。
• 核查税款和水电费欠款。
• 请确保您拥有出租许可证（尤其是Airbnb）。

4. 计算税款和费用

• 进口税（IMT）：最高可达 7.5%。
• IMI（年税）：0.3%–0.45%。
• 租金税：28%（非居民适用）。
• 考虑律师费（1500欧元至3000欧元）和交易登记费。

5. 解决资金问题

• 非居民购房者可获得最高 70% 的抵押贷款。
• 2025 年贷款利率：年利率 4-5%。

6. 制定租金和收入计划

• 大城市平均收益率：4-6%。
• 度假区的价格更高，但价格有季节性波动。

7. 准备退出投资

• 出售：资本利得税 – 28%。
• 规划好时间：在里斯本，出境需要 6-9 个月。

8. 与替代方案进行比较

• 奥地利的经济更加稳定，但盈利能力较低。
• 葡萄牙——收益更高、灵活性更强，但监管风险也更大。

1. 拥有 25 万欧元的投资者：租金收入

我的客户是一位来自乌克兰的IT专家，他想在葡萄牙租一套公寓，作为他的“欧洲储备”。

• 我们找到了：波尔图大学附近一栋新楼里的一套 1+1 公寓（52 平方米）。
• 价格：245,000 欧元。
• 我得到的是：平均每月租金 1100 欧元，5.4% 的年收益率，申请数字游民签证并在葡萄牙生活的机会。

2. 退休人士，年收入50万欧元：舒适的生活和海景

一位来自捷克的客户想在葡萄牙海边买一栋房子，供她的孩子们居住和放松。

• 我们最终选择了：阿尔加维的一栋别墅（160 平方米，3 间卧室，带海景露台）。
• 价格：495,000 欧元。
• 我得到了：清洁的空气、温和的气候、NHR计划下的税收减免（10年）、以及以最低税负将房地产转让给子女的能力。

3. 有子女的家庭：生活与教育

一对已婚夫妇带着两个孩子在葡萄牙寻找住房，以便搬到那里并送他们的孩子去国际学校就读。

• 我们找到了一处房产：里斯本郊区（卡尔卡韦洛斯）的一栋房子，面积 150 平方米，带花园，3 间卧室。
• 价格：420,000欧元。
• 我们得到的：附近有一所英国国际学校，环境安静，距离里斯本市中心 25 分钟路程，还可以将部分房屋出租（每月最高可达 1500 欧元）。