波兰房地产投资：如何以及为何投资

如今，波兰是欧洲发展最迅猛的市场之一。稳定的经济、不断上涨的房价和高流动性，使得波兰房地产对投资和自住都极具吸引力。

根据波兰统计局的数据，2025年第一季度波兰房价同比上涨6.6%，其中一手房市场上涨7.0%，二手房市场上涨6.2%。仲量联行预测，到2025年底，华沙每平方米房价可能达到约3100欧元（上涨6.2%），克拉科夫约为2800欧元（上涨5.7%），波兹南约为2420欧元（上涨5.2%）。

本文旨在全面阐述为何现在在波兹南购买公寓是明智之举，探讨如何在波兰实现盈利购房，并为投资者和寻求稳定住房的人士全面解读波兰房地产市场。此外，本文还将波兰房地产市场与奥地利房地产市场进行比较。

我叫OKSANA ZHUSHMAN (Oksana Zhushman)。我是一名拥有国际执业经验的律师，也是一名在欧洲市场拥有超过十年经验的房地产投资者。多年来，我为客户提供在欧盟购房的咨询服务，帮助他们构建投资组合，并协助他们完成从房产勘察到产权登记的各项交易流程。

为什么是现在？
波兰经济增长稳定，基础设施建设稳步推进，并为外国人提供了良好的环境。近岸外包——即将企业转移到更靠近西欧和中欧市场的地方——在波兰日益盛行，移居欧盟的人数也在不断增长。

奥地利房地产市场稳定且可预测：风险低、交易透明度高、收益适中但稳定，且价格长期增长。对于重视可靠性和资本保值的保守型投资者而言，奥地利房地产被视为避风港。

相比之下，波兰是一个充满活力的市场，房价更为亲民，发展迅速，且升值潜力巨大。在这里，人们可以预期更高的租金收益率和资本化率，但风险也更高——市场更难以预测，且更容易受到经济波动和政治因素的影响。

因此，奥地利更适合那些寻求稳定和长期投资保障的人，而波兰则对那些愿意承担更大风险以期获得更高回报的投资者具有吸引力。

法国长期以来在欧洲领先市场中占据着举足轻重的地位。其法律框架保护投资者的权益，而其高流动性则使房产能够轻松找到买家和租户。

据 Mordor Intelligence Source 的数据，2025 年法国住宅房地产市场价值 5283.3 亿美元，预计到 2030 年将增长至 6975.2 亿美元，复合年增长率 (CAGR) 为 5.92%。

投资者正日益将波兰视为房地产投资的战略要地。在西欧市场波动之际，中欧市场呈现稳定增长态势，而波兰在其中扮演着举足轻重的角色。本文将探讨这一现象背后的原因，以及如何利用这一趋势在波兰购置公寓或住宅。

2024-2025年期间的数据印证了这一趋势：波兰仍然是该地区发展最活跃的市场之一。高于欧盟平均水平的GDP增速（2024年约为3%，预计2025年将达到3.2%）、强劲的国内需求以及对外国企业的积极吸引，共同构成了稳定的房地产市场的基础。

我的观点是：这种增长并非泡沫。与西欧房价已达顶峰不同，波兰房价仍在上涨，但增速较为温和，为长期投资创造了潜力。例如，我的一位客户在2023年以12.5万欧元的价格在波兹南的一栋新建楼盘中购买了一套公寓，而如今类似的房产售价已达14万欧元。

提示：如果您正在华沙和区域中心之间进行选择，请考虑克拉科夫和波兹南——它们提供极佳的租金收益，并且深受学生和 IT 专业人士的青睐。

根据普华永道和世界银行2024年的数据，波兰在交易透明度和产权保护方面在区域内名列前茅。Numbeo的数据显示，波兰的生活成本指数比德国低30%至40%，这进一步刺激了租赁需求。

实际上，交易登记通常需要 4-6 周时间，我认为这在欧洲算是比较理想的。此外，银行也愿意向非居民提供贷款，因此有可能获得年利率 6.5-7% 的抵押贷款（比匈牙利或捷克共和国的利率更低）。

法国兼具相对较高的投资回报率、稳定性和可预测性，以及对许多买家来说极具吸引力的生活方式。

投资者越来越倾向于选择中欧而非德国、法国或西班牙。原因很简单：收益率和增长潜力。在波兰，年租金收益率为5-6%，而西方国家仅为2-3%，但市场依然充满活力。

一位客户放弃了他在柏林价值 32 万欧元的公寓，转而在波兰罗兹购买了两套房产，每套价值 15 万欧元。他每月的租金收入为 2200 欧元，而他在德国的预期租金收入仅为 1100 欧元。

小贴士：寻找大学和交通枢纽附近的房产——这些房产一直很受租客欢迎。

波兰房地产市场经历了数个发展阶段，如今被认为是中欧最具活力的市场之一。让我们来探讨一下历史因素、需求地域分布以及购房者行为如何塑造当前的市场趋势。

波兰于2004年加入欧盟后，市场开始稳步增长——低息抵押贷款、外国投资和基础设施建设都为此做出了贡献。2020年后，市场迎来了第二次强劲增长。这主要得益于IT公司的大规模迁入、来自乌克兰和白俄罗斯的移民涌入以及自由职业者的蓬勃发展。

我的看法是：目前市场处于稳定增长阶段，并未过热。与西欧不同，这里仍然蕴藏着巨大的潜力，尤其如果您计划在波兰购买房产用于出租或自住。

我有一位来自基辅的客户，于 2022 年搬到波兹南。他在一栋新楼里买了一套两居​​室公寓，价格为 115,000 欧元；目前价值超过 135,000 欧元，加上每月约 650 欧元的租金收入。

2023-2024年，市场呈现令人瞩目的增长势头，价格每年增长8-10%。华沙历来是房价领头羊，但克拉科夫紧随其后，位居第二。

增速放缓至每年 5-7%；据仲量联行 (JLL) 预测，到 2025 年底，房价预计为：

• 华沙：最高可达 3,100 欧元（+6.2%）
• 克拉科夫：最高可达 2,800 欧元（+5.7%）
• 波兹南：高达 2,420 欧元（+5.2%）

新建房屋市场增长尤为显著。二手房市场也在增长，但增速不及新建房屋。如果您的目标是资本增值，新建房屋是更好的选择。如果您想立即出租，那么二手房更合适。

如果您正考虑在波兹南购买公寓，现在正是好时机：房价增速已从两位数放缓至更为稳定的5-7%。这在增长和可预测性之间取得了平衡。

华沙仍然是波兰房价最高、流动性最强的城市，尤其是市中心和莫科托夫区，房价约为每平方米 16,500 波兰兹罗提（约 4,250 欧元），长期租赁和办公空间的需求量很大。

克拉科夫吸引着学生和游客，尤其是老城区和波德古尔泽，那里的公寓价格约为 15,100 波兰兹罗提/平方米（约 3,900 欧元），并且经常被购买用于出租。

弗罗茨瓦夫对 IT 专家和搬迁者来说很有吸引力；克日库夫和奥尔廷区——12,700 波兰兹罗提/平方米（约 3,275 欧元）——非常适合长期租赁和投资新建建筑。

格但斯克和三联城是短期租赁的热门地点，尤其是老城区和索波特，那里的价格从每平方米 11,500 到 12,300 波兰兹罗提（约 3,000 欧元）不等，公寓的收益率高达 8-10%。

波兹南兼具适中的准入门槛和高需求，尤其是格伦瓦尔德和耶日采区，那里的房价约为 10,800 波兰兹罗提/平方米（约 2,800 欧元），对家庭和学生很有吸引力。

罗兹很有吸引力，Śródmieście 和 Polesie 区提供价格适中的公寓——大约 7,800 波兰兹罗提/平方米（约 2,015 欧元），同时长期租赁的需求也保持稳定。

新建楼盘在竣工前通常有 10-15% 的升值空间，因此是长期投资的理想选择。例如：一位客户在波兹南以 11.8 万欧元的价格购买了一套公寓，一年后，该公寓的价格上涨至 13.5 万欧元，外加每月 650 欧元的租金。

二手房市场——可以立即出租，这对于克拉科夫和弗罗茨瓦夫的学生来说尤其重要。

短期公寓——在旅游城市（格但斯克、索波特、克拉科夫）收益率可达 8-10%，但需要考虑管理和季节性因素。

商业地产——长期合同、高准入门槛（25万欧元以上）、华沙和弗罗茨瓦夫的小型办公室和联合办公空间前景广阔。

对于初次购房者来说，新建房屋或二手房更为合适；而经验丰富的购房者则应考虑公寓和商业地产。“在波兰为家庭购房”的策略在罗兹及其周边地区非常流行。

国内需求仍然是波兰房地产市场的主要驱动力。大多数交易由波兰人通过抵押贷款完成，这确保了稳定的购房者来源，并降低了对外部因素的依赖。在华沙、克拉科夫和波兹南等主要城市，学生、年轻家庭和大型企业员工的需求旺盛。

• 波兰人是市场的主要驱动力，他们积极使用抵押贷款，为家庭购买住房并出租。
• 乌克兰人是外国买家中人数最多的群体之一，尤其是在华沙、克拉科夫和波兹南，他们的动机是永久居住和投资。
• 白俄罗斯人寻求稳定和居留许可，更倾向于边境地区的公寓。
• 欧盟投资者正在分散投资组合，在主要城市购买公寓和商业地产。
• 美国投资者将波兰视为新兴市场，认为其价格增长潜力巨大。

买家的多样性支撑了市场的活力和稳定性；波兰房地产对长期投资和租赁都极具吸引力。2024年，外国人在波兰购买了超过17,000套房产（约占市场总量的5%），其中乌克兰买家约占华沙所有外国交易的20%。

波兰市场提供多种所有权形式和投资方式，适合个人和公司。了解这些形式和方式对于选择正确的策略和最大限度地降低风险至关重要。

在波兰，个人（包括非居民）可以自由购买公寓和住宅。限制仅适用于土地，尤其是在边境地区和面积超过1公顷的地块上。

如果您想在波兹南购买公寓或房屋自住或出租，这种方式最便捷快速。一位来自乌克兰的客户在波兹南购买了一套两居​​室公寓，以个人名义登记，没有通过公司，一年内就获得了稳定的租金收入。

在波兰成立公司或利用现有的欧盟公司可以提供更多机会：税务优化、联合投资和参与重大项目。

对于私人投资者而言，这并非总是可行，但对于计划拥有多处房产或进行商业投资的人来说，成立公司则是一种便捷的工具。一位来自德国的投资者通过Sp. z oo公司在弗罗茨瓦夫购买了三套公寓用于出租，这使他能够通过该公司记录所有支出和收入，从而简化了会计工作。

目前波兰的房地产投资信托基金（REITs）数量仍然不多，但可以通过集体投资结构进行投资。这适合那些希望参与市场但又不想处理运营和物业管理的投资者。对于新手来说，这是一种分散风险的方式，无需陷入租赁和翻新等细节的泥潭。

您可以与合伙人合作，正式确立共同所有权，或者利用继承机制和信托。我的观察是：如果购买昂贵的房产或投资多套公寓超出单个投资者的预算，这种方式就非常方便。

我的两位客户在克拉科夫共同购买了两套公寓——他们共同承担租金收入和管理费用，使投资更加安全。

• 公寓：任何国家的公民均可自由购买。
• 土地和房屋：对于面积超过 1 公顷的地块或边境地区，需要获得内政部的许可。

如果你想在波兰买房，请咨询律师是否需要许可证，特别是对于大面积地块。

• Pełna własność（完全所有权）——所有者拥有该财产的所有权利，包括出售、租赁和再开发。
• Spółdzielcze własnościowe（合作社法）——该房产登记在合作社名下，但业主可以处置该公寓。
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego（协会财产）——居民租用公寓，支付租金，没有所有权。

出于投资和出租的目的，最好选择完全所有权，以便更容易管理收入和出售房产。

在波兰购买房产需要了解当地法律和标准流程。了解相关步骤和要求将有助于您安全投资并避免犯错，尤其对于外国投资者而言。

购买流程从为非居民获取 PESEL 税号开始，然后寻找律师和代理人，起草合同，支付定金，并对交易进行公证。

律师负责核实交易的合法性，检查产权和合同，而经纪人则协助寻找流动性好的房产并协商价格。即使您是经验丰富的投资者，最好也与律师合作——这可以节省时间并降低风险。我的一位客户在签署合同前，律师发现弗罗茨瓦夫一套公寓存在产权负担，从而节省了 5000 欧元。

在波兰购买房产时，尤其是对于外国公民而言，银行和公证处通常会要求提供身份证明和资金来源证明。这是惯例做法，旨在保护交易双方的权益，并降低洗钱风险。

基本要求：

• 身份证明文件——护照或身份证。
• 居住地址 - 非居民需提供居住证明。
• 收入证明——银行对账单、工资单或收入证明。
• 资金来源——有关出售房产、投资或储蓄的文件。
• 买家信息 - KYC 问卷，有时会说明购买目的（投资、永久居住）。

商业地产包括办公楼、零售空间和仓库。交易通常通过公司进行，尤其是大型物业，而且收益率可能高于住宅物业。一位德国客户通过 Sp. z oo 公司在弗罗茨瓦夫购买了一处办公楼，并在几年内获得了稳定的租金收入。

非欧盟国家公民购买土地和房屋，如果地块面积超过1公顷或位于边境地区，则需获得内政部的许可。投资前，务必查看当地发展规划中土地的预期用途。

在波兰，您可以通过委托代理人并出具授权书的方式，在无需身处波兰的情况下购买房产。这种方式尤其适用于希望在波兹南购买公寓或在波兰购买房屋的外国投资者。

授权委托书由公证人签发，授权受托人代表买方签署买卖协议、支付定金并接收文件。根据投资者的意愿，授权委托书可以有时限或仅限于特定行为。

我的美国客户在纽约期间通过委托书在波兹南购买了一套公寓。交易过程非常顺利，由于文件准备得非常专业，房产登记仅用了一周时间就完成了。

在波兰，每处房产都有一个产权登记簿（księga wieczysta），上面记录着公寓、房屋或地块的所有法律细节。律师会核查是否存在任何产权负担、抵押、债务和第三方索赔。如果您计划在波兰购买公寓用于投资或出租，这一步骤尤为必要。

合同签署并公证后，产权将在土地登记处登记。这是交易的最后阶段，正式确认您对该房产的权利，并允许您对其进行管理：出租、出售或通过公司登记。

注册流程通常需要1-2周，但如果文件不全，则可能需要更长时间。最好提前准备好所有收据、证书和公证文件。

波兰为投资者提供透明且相对优惠的税收制度。然而，为了准确计算收益，务必考虑所有费用。

住宅物业的年税为每平方米 1.00 波兰兹罗提（约 0.25 欧元）。一套 50 平方米的公寓，每年需缴纳 50 波兰兹罗提（约 12.5 欧元）。在华沙或克拉科夫等大城市，税率可能会略高，最高可达每平方米 2 波兰兹罗提（约 0.5 欧元）。

购买二手房时，需缴纳房产交易费（PCC），金额为房产价值的2%。例如，一套价值50万波兰兹罗提（约12.5万欧元）的公寓，房产交易费为1万波兰兹罗提（约2500欧元）。请将房产交易费计入您的总成本估算中，以便准确计算您的投资回报率（ROI）。

• 新建住宅楼，面积不超过 150 平方米：增值税 8% → 公寓 600,000 波兰兹罗提（约 150,000 欧元）= 48,000 波兰兹罗提（约 12,000 欧元）。
• 商业地产：增值税 23% → 办公室 1,000,000 波兰兹罗提（约 250,000 欧元）= 230,000 波兰兹罗提（约 57,500 欧元）。

新楼盘中的小户型公寓利润更高——增值税较低，价格增长迅速。

总费用约为房产价值的 5% 至 6%。例如：一套价值 50 万波兰兹罗提（约 12.5 万欧元）的公寓 → 费用为 2.5 万至 3 万波兰兹罗提（约 6250 至 7500 欧元）。

尽管波兰的税费负担较低，但奥地利的市场稳定性更高，房价上涨，房地产需求旺盛。对于寻求长期投资和稳定市场的投资者而言，尽管成本较高，奥地利可能更具吸引力。

波兰的税收制度为投资者提供了多种合法途径来减轻税负并增加收益。

选择一种征税方式：

• 19% 的统一税率对拥有多处房产的投资者来说很方便，简化了会计核算，并允许提前进行收入规划。
• 17%至32%的累进税率对总收入较小的投资者有利，因为前17%的税率很低。

费用核销：

• 维修费、家具费、水电费和物业管理费可以作为支出计入，从而减少应税收入。
• 例如：一位客户在波兹南购买了一套公寓，花费 20,000 波兰兹罗提（约 5,000 欧元）进行装修和添置家具——这减少了税基，按 19% 的税率计算，节省了约 3,800 波兰兹罗提（约 950 欧元）。

通过公司注册：

• 如果房产登记在法人实体名下，则可以享受额外的税收减免和公司所得税的优惠税率。
• 适合拥有多处房产或商业地产的投资者。

巧妙地结合税收待遇、费用扣除和公司结构，可以使净收益增加 10-15%，尤其对于拥有多处房产的投资组合而言更是如此。

许多客户误以为在波兹南购买公寓或在波兰购买房屋就能自动获得居留许可。实际上并非如此，但妥善利用房产可以帮助证明财务状况良好，并表明长期在波兰居住的决心。

要获得居留许可，必须符合以下条件之一：

• 与波兰雇主签订的雇佣合同。
• 拥有自己的企业或创业活动。
• 与波兰公民结婚。
• 与波兰公民有密切的家庭关系。
• 入籍或其他法律规定的理由。

例如，我的客户在波兹南开设了一家 IT 公司，买了一套公寓居住，并证明他拥有永久居留权——很快就获得了居留许可。

在波兰合法居住满十年后，即可申请入籍。拥有房产有助于证明与波兰的紧密联系，从而简化入籍流程。即使您的目标并非定居而是投资，在波兰购置房产也能为未来的文件增添优势。

在奥地利，有 D 类（自给自足）签证，外国人无需经营企业，只需证明收入和住房情况即可获得居留许可。

奥地利的优势：

• 无需经营企业即可直接获得居留许可。
• 符合居住条件者有可能获得公民身份。
• 房地产市场高度稳定，价格增长可预测。
• 房地产需求强劲，使投资更加安全。

波兰不提供黄金签证，但房地产可以通过商业、就业或家庭关系间接帮助获得居留权。奥地利受益于市场稳定、房价上涨和房地产需求旺盛，使其对长期投资者更具吸引力。

在波兰投资房地产可以获得稳定的租金收入。不同类型的房产和地区收益率各不相同，妥善的管理可以提高利润并降低风险。

通过Airbnb等平台进行短期租赁，每年可获得6-8%的收益。然而，在华沙和克拉科夫等大城市，相关规定日趋严格：业主必须进行登记并遵守消防安全法规。

客户在波兹南购买了一套公寓用于短期出租，并获得了 7% 的稳定收入，同时委托一家管理公司负责预订和清洁工作。

长期租赁每年可带来 4-6% 的收益，且需求稳定，尤其受到学生和搬迁人士的青睐。对于重视稳定性和风险最小化的投资者而言，长期租赁是最佳选择。一位来自德国的客户在波兹南购买了一套公寓，并将其出租给学生——收益率约为 5%，空置风险也很低。

物业管理公司帮助投资者出租房产，无需投资者亲自参与。平均佣金为租金的10%至15%。他们提供以下服务：

• 租户选择；
• 合同登记和续签；
• 收取租金；
• 清洁和小修；
• 对公寓状况的控制权。

一位客户在波兹南购买了一套公寓，用于通过Airbnb进行短期出租，并将管理权移交给了该公司。收益率保持在7%，公寓始终可供客人预订。

法国和奥地利的房地产投资回报率仍然相对较低。然而，两国之间的差异显而易见：

• 奥地利提供了更大的稳定性和流动性；
• 对于那些希望将投资与自住住房和优质生活方式相结合的人来说，法国仍然具有吸引力。

对于追求稳定性和低风险的投资者而言，奥地利是更佳选择。而对于那些将房地产投资视为个人生活方式规划一部分的人来说，法国则更具吸引力。

奥地利的房地产市场稳定且可预测：风险低、监管透明、收益率适中但稳定，且价格长期增长。虽然这里的租金收益率低于波兰，但需求更加稳定，房产流动性更强，更容易长期出售或出租。

另一方面，波兰的房价更实惠，租金收益率更高，但市场对经济波动较为敏感，风险也更高。

投资城市和地区的选择对房地产的盈利能力、流动性和未来增长有着重大影响。让我们从投资者的角度来看一下几个重点地区。

华沙是商业和金融中心。

华沙是商业和金融中心，长期租赁需求旺盛。尽管收益率不高，但公寓的销售和出租速度仍然很快，尤其是在商业区。

• 平均价格：3,200欧元至3,500欧元/平方米
• 盈利能力：每年 4-5%（长期租赁）
• 吸引力：流动性高、需求稳定、企业租户多

克拉科夫——学生、旅游、IT

克拉科夫吸引着众多学生和游客，因此租房需求旺盛。IT公司也带来了源源不断的员工迁入，进一步支撑了市场。

• 平均价格：2,800欧元至3,100欧元/平方米
• 盈利能力：5-6%（长期租赁），6-8%（短期租赁）
• 吸引力：学生、游客、IT行业、文化中心

弗罗茨瓦夫——一个需求旺盛的IT中心

弗罗茨瓦夫是一个快速发展的IT中心，拥有众多办公室和初创公司。商务中心附近的公寓出租速度更快，收入也更稳定。

• 平均价格：2,700欧元至3,000欧元/平方米
• 盈利能力：5-6%
• 吸引力：IT公司、搬迁者、不断增长的租赁需求

格但斯克、索波特、格丁尼亚 – 沿海和高级

波罗的海沿岸夏季游客众多，短期租赁收益颇丰。这里是高档公寓或别墅季节性租赁的理想之地。

• 平均价格：3,500欧元至4,500欧元/平方米
• 收益率：夏季6-8%（短期租赁）
• 吸引力：高端市场、旅游客流、季节性租赁机会

罗兹和卢布林——价格适中且具有增长潜力的投资

这些城市对预算有限的投资者来说极具吸引力。低廉的房价和不断增长的租赁需求使它们成为极具潜力的长期投资选择。

• 平均价格：1,800欧元至2,200欧元/平方米
• 盈利能力：6%
• 吸引力：价格低廉、增长潜力高，目标人群为学生和搬迁者。

疫情后，乡村和郊区房地产成为一种趋势。

自疫情爆发以来，无论是自住还是出租，乡村住宅的需求都显著增长。马祖里湖区、喀尔巴阡山脉和喀尔巴阡山脉地区尤其受欢迎。我的许多客户选择购买价格在 5 万至 8 万欧元之间的老房子进行翻新，以便日后出租。这对于家庭以及希望在波兰乡村地区以实惠价格购房的人来说尤其有利。

• 平均价格：每平方米 800 欧元至 1500 欧元（通常指占地 15 至 30 英亩的房屋）
• 盈利能力：长期租赁最高可达 6%，旅游区季节性租赁可达 8-10%。
• 吸引力：生态旅游、远程办公、度假屋

2025 年的预测表明，波兰新建房屋的价格增长将呈现分散趋势，平均不会超过 2024 年的水平（约 5-7%），而二手房市场预计将停滞不前。

不同城市的房价差异很大；例如，2025年3月，华沙和格但斯克的房价最高，而罗兹和比得哥什等城市的房价则更为亲民。因此，对于注重收益和资本增值的投资者而言，在新房和二手房之间做出选择尤为重要。

• 市场份额：在大城市中占交易量的 50% 以上。
• 价格：华沙 — 3,000-5,000 欧元/平方米，克拉科夫 — 2,800-4,000 欧元/平方米。
• 特点：现代布局、地下停车场、节能。

新建楼房非常适合出租，尤其是在华沙、弗罗茨瓦夫和格但斯克。我的许多客户都选择在华沙莫科托夫区购买新建公寓进行长期出租，这样可以获得每年4.5%的稳定收益，并且在转售时流动性也很高。

• 价格：罗兹 — 1,500-2,500 欧元/平方米，卢布林 — 1,200 欧元/平方米起。
• 优点：成本较低，可立即出租的房产，周转时间快。
• 缺点：通常需要翻新（每平方米 200 欧元起）。

市中心的老旧公寓对愿意投资翻新的投资者很有吸引力。例如，我的一位客户在克拉科夫以 9 万欧元的价格购买了一套公寓，投资 1.5 万欧元进行翻新，现在通过 Airbnb 出租，年收益率约为 8%。

• 价格：村里的小房子起价 30,000 欧元（通常带 10-20 英亩的地），状况良好的房子起价 70,000-100,000 欧元。
• 有趣之处在于：由于远程办公和人们渴望更亲近自然，波兰的住房需求正在增长。
• 热门地区：马祖里湖区、喀尔巴阡山脉、喀尔巴阡山脉。

如果您想在波兰乡村低价购置房产，不妨浏览 OLX.pl 上的分类广告。一些买家会以 4 万欧元的价格买下老房子，进行简单的翻新（花费 1 万至 1.5 万欧元），然后在旅游旺季以每晚 100 至 150 欧元的价格出租给游客。收益率约为 8% 至 10%。

奥地利：新建房屋价格从每平方米 6,000 至 8,000 欧元起（维也纳），黄金地段最高可达每平方米 12,000 欧元。特点：严格的节能标准（ESG）、稳定的市场、较低的收益率（2% 至 3%），但稳定性高。对于预算不超过 15 万欧元的投资者而言，波兰仍然是一个更经济实惠的市场。

波兰房地产市场为投资者提供了广泛的机遇。除了传统的长期出租公寓外，还有多种其他投资策略可以提高收益，并充分利用特定细分市场日益增长的需求。

面积在20至35平方米之间的小公寓在学生和年轻专业人士中需求量很大，尤其是在像波兹南、克拉科夫和弗罗茨瓦夫这样拥有知名大学和IT中心的城市。波兹南的微型公寓均价为5万至7万欧元。我的经验表明，这类公寓很容易以每月300至400欧元的价格出租，如果配备合适的家具，年收益率可达6%至7%。

老旧的公寓和房屋通常需要翻新，但这同时也带来了提升房产价值和盈利能力的机会。例如，一位客户在罗兹以 6 万欧元的价格购买了一套公寓，投资 1.5 万欧元进行翻新，现在通过 Airbnb 出租，每月租金约为 600 至 700 欧元。在新建房屋供应有限的地区，翻新尤其有利可图，因为翻新后的公寓能够吸引高收入租户。

工业、物流和IT产业蓬勃发展的城市（例如波兹南、卢布林、什切青）正吸引着专注于长期租赁的投资者。租户需求稳步增长，房价也相对亲民：每平方米1800至2500欧元。我建议客户寻找基础设施完善、交通便利的区域，这样可以提高房产的流动性。

投资旅游区的公寓式酒店或短期租赁房产，每个季度可获得高达 8-10% 的回报。沿海地区（格但斯克、索波特）和山区（喀尔巴阡山脉、塔特拉山脉）的房产尤其受欢迎。我的一位客户在索波特以 9 万欧元的价格购买了一套公寓，并在第一个季度就获得了 1 万欧元的收益，这证实了该策略的有效性。

对于不想亲自管理房地产的投资者来说，可以通过基金或合资项目进行投资。这些方案可以分散风险，并让投资者无需投入大量资金即可参与大型项目。这对于希望一次性投资5万至10万欧元购买多处房产的外国投资者来说非常方便。

随着电子商务和物流业的发展，对仓库和工业用地的需求日益增长。主要城市附近的土地价格可能从每公顷 5 万至 7 万欧元起，但这些项目的收益率远高于传统的住宅租赁。我的客户在波兹南和弗罗茨瓦夫购买了小型仓库用地，并从签订了 5 至 10 年长期租约的租户那里获得了稳定的收入。

由于波兰房地产投资回报率高，因此颇具吸引力，但必须考虑潜在风险才能做出明智的决策。下文我将探讨投资者面临的主要问题，并分享我的观察和实际案例。

在经历了2022-2023年的创纪录增长后，房价涨幅已经放缓。预计到2025年，新建房屋价格将上涨约5-7%，而二手房市场则基本保持稳定。例如，我的一位客户原本想在波兹南购买一套公寓用于转售，但我们决定推迟交易，等待更有利的交易条件并评估价格走势。

购买流程包括登记、获取PESEL（波兰语房屋登记证）、公证以及法律地位验证。对于外国人，尤其是不懂波兰语的人来说，这可能会很复杂。我建议与信誉良好的律师和代理人合作：他们可以帮助加快流程，避免文件出错。

非欧盟居民在城市以外或面积超过1公顷的地块上购买土地和房屋受到限制。例如，我的一位客户想在波兰的一个村庄低价购买一套房子，但必须获得内政部的许可，这使得交易时间延长了几个月。

波兰的税收政策会定期调整，这可能会影响租金收益或出售时的税收。在进行投资规划时，务必将此因素考虑在内。我的建议是，在计算收益时预留一部分资金以应对税率可能的变化。

与奥地利相比，波兰在租金收益率和价格增长潜力方面更胜一筹，尤其是在经济和二手房市场领域。然而，奥地利则提供了更高的稳定性、可预测的增长以及更简化的市场监管。投资者必须自行权衡：是高回报高风险，还是稳定低回报更为重要。

投资者被法国吸引，不仅是因为其潜在的收益，还因为其高生活水平、完善的基础设施、温和的气候和多元的文化。对许多购房者而言，在法国置业不仅是一项投资，更是一次舒适生活、体验法国独特生活方式的机会。

波兰的医疗服务便捷且质量高，居民和非居民均可享受。外国人可以前往提供英语服务的私人诊所就诊，咨询和检查费用与当地居民相同——全科医生咨询费为25-40欧元，综合检查费为100-200欧元。

非居民教育也十分活跃：国际学校和英语学校在主要城市（华沙、克拉科夫、波兹南、弗罗茨瓦夫）均有开设。这些学校的年学费根据课程和级别不同，从4000欧元到12000欧元不等。

非居民的区别在于，入住时可能需要提供额外的文件和居住证明，但他们仍然可以完全享有入学和使用教育资源的权利。我的客户如果家有孩子，通常会选择靠近这类学校的公寓，这样既能投资，又能为家人提供舒适的居住环境。

波兰是北约成员国，安全级别很高。华沙的基础设施完善，银行、互联网和移动电话网络覆盖便捷，交通网络发达，从华沙地铁到连接各大城市的高速铁路，一应俱全。这不仅方便了日常生活，也便于远程物业管理。

奥地利在所有社会和经济因素方面都表现出色，稳定性和可预测性极高。这里的生活水平也更高：教育体系和国际学校被公认为欧洲一流，医疗保健质量高且便捷，基础设施和环境使奥地利成为长期居住的理想之地。

波兰兼具舒适性、经济性和投资潜力，尤其是在收益率高、租金不断上涨的领域。对于考虑在波兹南购买公寓或在波兰购买房屋的投资者而言，波兰通常被视为进入欧洲房地产市场的更具优势的切入点，同时也能确保自身及家人享有体面的生活品质。

波兰正日益成为人们在欧洲寻求安全舒适居住地的热门选择。除了房地产投资外，该国还吸引着那些希望从动荡地区迁居至此的人士、退休人员和数字游民。

对于经济或政治不稳定的国家的居民来说，波兰提供了一条通过就业、创业或房地产投资获得临时或永久居留权的便捷途径。

我的一位来自乌克兰的客户在波兹南购买了一套公寓，以便通过他的公司获得居留许可——这为他提供了合法身份，并为他的家人提供了舒适的生活条件。

波兰治安良好，基础设施完善，生活成本合理，是退休人士的理想目的地。食品、水电煤气和医疗保健成本远低于德国或捷克，使移居波兰在经济上更具优势。

我的一些客户选择在波兰乡村购买房屋，或者在二线城市购买公寓，以便在欧洲享受宁静的生活和自然风光。

对于IT专业人士和数字游民来说，波兰凭借其完善的基础设施、高质量的互联网和国际化的商业集群区，极具吸引力。我曾为许多客户提供咨询服务，他们在克拉科夫和华沙购置了公寓，不仅用于居住，还将其作为公司注册和业务搬迁的基地。这既能让他们享受舒适的生活，又能获得税收和企业优惠。

维也纳享有极高的声望，所有社会和经济因素都具有完全可预测性，但房地产价格和生活水平也显著较高。然而，奥地利对来自动荡国家的公民来说尤其具有吸引力，他们希望在安全可靠的司法管辖区居住并保全财富。

对于退休人士而言，奥地利提供高质量的医疗保健、完善的基础设施和悠闲的生活节奏。而对于数字游民和远程办公人士来说，奥地利凭借其高标准的生活水平、稳定的网络、多元的文化以及吸引技术人才的潜在项目，正变得越来越有吸引力。

波兰的吸引力在于其充满活力的市场、相对较低的房价以及收入增长潜力。然而，在安全、声望和生活质量方面，它落后于奥地利。

在计划投资波兰房地产时，了解如何以及何时退出项目以最大化收益和流动性至关重要。让我们来看看出售的关键方面和实际案例。

华沙和其他主要城市（克拉科夫、弗罗茨瓦夫、格但斯克）的房产流动性很高——这些地方的公寓销售速度更快，折扣也更小。而在二线城市，例如罗兹或卢布林，房产流动性较低，销售过程可能耗时更长。

我的一位客户在波兹南买了一套公寓用于长期出租，两年后他需要转售时，由于市场活跃和投资者的兴趣，他得以将损失降到最低。

房产所有权登记完成后，公寓即可出售。如果在购买之日起五年内出售，则需就所得利润缴纳19%的税款。在计算预期收益时，务必将此因素考虑在内。

需要注意的是，经济型房产的销售速度通常比高档房产更快，因为买家会优先考虑高档房产的特定功能。我建议客户提前规划退出策略，并充分考虑季节性需求和价格波动。

对于通过商业或创业活动获得波兰居留许可的投资者而言，只要其他居留理由依然存在，出售房产就不会影响其居留身份。例如，我的一位客户在出售其公寓后，仍然保留了居留许可，并继续在波兰发展其业务。

尽管波兰的经济型和中档房产销售速度更快，但奥地利的房地产市场更加稳定和可预测。即使是高端房产，流动性也很高，转售周期更可预测，税收政策也更加透明。

对于重视安全性和长期价值保值的投资者而言，尽管奥地利的房产和生活成本较高，但它仍然是一个更安全的选择。

过去几年，我参与了奥地利、斯洛伐克、波兰和德国的数十笔交易。每个国家都有其独特的特点。奥地利市场稳定，风险极低，但收益率较低，准入门槛较高。而波兰则是一个充满活力的发展型市场，在波兹南或格但斯克，你仍然可以以合理的价格买到公寓，并期待其升值。

在波兰投资房地产时，进行全面的法律尽职调查至关重要：确保产权清晰，且无任何未缴清的水电费或税款。许多客户询问如何在购买商业地产时避免增值税问题——此时律师的帮助必不可少。另一点需要注意的是：在购买公寓五年内出售时，必须缴纳19%的所得税。这一点在计算收益时常常被忽略。

对于拥有50万欧元或以上资金的投资者，我的建议是不要将所有资金集中投资于单一市场。例如，可以将一部分资金投资于奥地利（维也纳或萨尔茨堡），以求稳定和长期保本，其余部分投资于波兰，那里的回报率更高。

如果我的目标是尽可能降低风险以保本，我会选择奥地利。如果我优先考虑增长和盈利，那么我波兰。如今，在波兰买房或在克拉科夫买公寓的价格，几年后会显得很低。对于有孩子且计划在欧盟长期居住的家庭来说，我认为最佳方案是两地结合：在奥地利拥有一套自住住房，在波兰拥有一套出租房产。

对于那些愿意投身充满活力的市场并拥抱其独特优势的人来说，波兰目前是一个“机遇之窗”。虽然与奥地利相比，这里的风险更高，但增长潜力巨大，尤其是在基础设施快速发展的城市，例如波兹南和弗罗茨瓦夫。

奥地利受益于市场稳定、价格可预测和低风险。即使收益率低于波兰，高端和中端房产也能长期保值。

购买前，务必核实所有法律方面的问题：产权清晰、无任何抵押或债务，以及税务责任。我建议投资者提前规划退出方案，考虑转售税，并评估该地区的流动性。例如，波兹南和华沙的房产销售速度通常比小城市更快，从而降低了交易延误的风险。

预计到2030年，波兰的住房需求将持续增长，主要受城市化进程、人口向大城市迁移以及学生和外籍人士租赁市场不断扩大的推动。对于投资者而言，这意味着华沙、波兹南、克拉科夫和弗罗茨瓦夫的房产仍具有增长潜力。与此同时，奥地利市场将保持稳定，房价将缓慢但稳步上涨。

1. 确定您的投资目标

• 长期租赁或短期租赁（Airbnb）。
• 通过转售获利或资本积累。
• 取得居留许可或个人住所。

2. 选择地区和城市

• 华沙、克拉科夫、弗罗茨瓦夫——流动性高，需求稳定。
• 波兹南、罗兹、比得哥什——价格实惠，增长潜力大。
• 格但斯克/索波特/格丁尼亚 – 高端市场、旅游租赁。
• 考虑选择价格更实惠的乡村和郊区。

3. 物业分析

• 新建建筑或二手市场。
• 公寓状况，需要翻新。
• 财产类型：Pełna własność、Spółdzielcze、Towarzystwo Budownictwa Społecznego。

4. 法律检查

• 验证 księga wieczysta（所有权）。
• 存在产权负担和债务。
• 与开发商或前业主达成的协议。

5. 财政和税收

• 购买税（PCC/NDS）。
• 房产税和租金收入。
• 公证人、律师、代理人的费用。
• 可能的税务优化方案。

6. 物业管理

• 选择一家管理公司还是自己管理。
• 租赁服务协议、财产保险。
• 监控盈利能力和投资回报期。

7. 退出策略

• 市场流动性：华沙、克拉科夫、弗罗茨瓦夫的股票抛售速度更快。
• 转售期限：1-3年，可能超过5年以最大限度地减少税收。
• 出售房产后保留居留许可（如有商业或其他理由）。

8. 附加分

• 考虑国内需求（抵押贷款、学生、搬迁者）。
• 关注市场预测和基础设施项目。
• 与其他欧盟市场（奥地利、斯洛伐克）进行比较，以平衡您的投资组合。

1. 投资者拥有 15 万欧元

我在波兹南找到了一套50平方米的公寓。我希望获得长期租金收入，年回报率在5%到6%之间。这套新建房产流动性高，且具有良好的资本增值潜力。对于预算有限但又想获得稳定收入的投资者来说，这是一个理想的选择。

2. 退休人员，拥有 30 万欧元

为了舒适居住并能部分出租，我在克拉科夫选择了一套80平方米的公寓。靠近市中心、基础设施完善、生活便利是重要的考量因素。对于那些既想拥有私人空间又想获得额外收入的人来说，这是一个不错的选择。

3. 有子女的家庭，年收入40万欧元起

我在华沙郊区找到了一套130平方米的房子，非常适合我的家人。我们的主要目标是居住舒适且具有长期增值潜力。房子靠近学校和交通枢纽，5-10年后可以转售，并且还有升值空间，因此对于居住和投资来说都是一个不错的选择。