格鲁吉亚房地产：海滨、山地还是第比利斯？

格鲁吉亚的房地产市场目前是最容易进入的市场之一。购买公寓快捷方便，无需繁琐的手续，税收也极低，而且在第比利斯或巴统出租房产可以获得比许多欧洲国家更高的稳定收入。.

在本文中，我将解释如何在格鲁吉亚购买公寓，需要考虑哪些费用，在哪里投资，如何获得居留许可，以及在什么情况下考虑奥地利或维也纳进行更安全稳定的投资可能更明智。.

格鲁吉亚正迅速成为欧洲和后苏联地区投资者眼中的“新热点”。其房地产市场值得关注的理由有很多：

• 外国人购房规则简单：公寓或住宅可直接购买；仅农业用地有购买限制。房产登记只需一天，费用在50至350格鲁吉亚拉里之间。
• 税收极少——购买房产无需缴纳印花税，租金需缴纳 5% 的固定税，大多数家庭的房产税在 0% 到 0.2% 之间。
• 旅游业正在蓬勃发展——2024 年有超过 700 万游客到访该国，巴统已成为 Airbnb 和 Booking 等短租平台上的领先城市。
• 基础设施和文化项目包括巴统和科布列季旅游区的开发、第比利斯历史中心的翻新、新的登山缆车以及大规模的海港现代化项目。

我叫克谢尼娅·列维娜，是一名国际房地产投资顾问。在本文中，我将探讨格鲁吉亚市场提供的机遇，以及它与奥地利（一个市场更为严格和稳定的国家）的不同之处。.

实际上，我发现，在第比利斯买公寓或在巴统买海滨别墅，不仅仅是为了舒适，也是为了盈利。我的一位客户在第比利斯买了一套小公寓，很快就把它长期出租了，然后用租金在海边买了一套公寓。结果，短短几个月内，他就获得了两份收入。.

近年来，格鲁吉亚凭借其较低的准入门槛和简化的外国人投资规则，已成为投资者的热门目的地。房产所有权办理快捷，税收极低，而且第比利斯和巴统的公寓租金收益率远高于大多数欧盟国家。这使得格鲁吉亚市场对那些希望快速进入市场并取得收益的投资者极具吸引力。.

与此同时，维也纳乃至整个奥地利依然是稳定的象征。这里没有剧烈的波动，需求旺盛且稳定，房价也已连续数十年稳步上涨。对于大多数长期投资者而言，奥地利无疑是理想之选——这是一个可预测且可靠的市场，投资者可以在这里保值增值，而无需承担不必要的风险。.

格鲁吉亚正稳步确立其在欧洲投资版图上的重要地位。该国地处连接欧亚大陆的交通要道交汇点，战略位置优越，是天然的物流和贸易枢纽。据格鲁吉亚国家银行统计， 2023年外国直接投资额超过20亿美元，2024年12% 主要得益于来自荷兰、英国和美国的投资。

的经济政策仍然是该地区最自由的政策之一：企业所得税为15%，居民股息税为5%，房产登记仅需一天时间。在2019年《营商环境报告》全球排名中，格鲁吉亚位列第七，并在“投资者保护”类别中保持高分。

该国对融入欧盟的承诺也是其吸引力的另一大驱动因素：该国已获得欧盟候选国地位，并已签署联系国协定。这使得该国的房地产和物流市场对寻求准入门槛低、增长潜力大的欧洲投资者而言极具吸引力。.

尽管优势众多，但也存在风险。自2024年以来，该国一直深陷政治危机，领土完整问题依然紧迫。然而，即便考虑到这些因素，市场仍在持续增长：据高力国际格鲁吉亚分公司预测，2025年第比利斯的平均房价较上年上涨约6-7%，租金水平稳定在年6-8%

根据普华永道、世界银行和Numbeo的数据，格鲁吉亚是东欧交易透明度最高的国家之一。.

• 世界银行《营商环境报告》：营商便利度排名全球第七。
• Numbeo（2024）：第比利斯一直位列欧洲住房可负担性前 20 名城市之列。
• 普华永道：格鲁吉亚是税收低、房产登记规则简单的地区之一。

对于投资者而言，这意味着：交易完成迅速，成本极低，而且按照地区标准来看，产权保护相当可靠。.

葡萄牙。凭借其黄金签证和稳定的游客流量，葡萄牙备受青睐。里斯本和阿尔加维的强劲需求推高了房价：购房门槛在28万至35万欧元之间，而平均年租金收益率仅为3%至4%。市场被认为过热，更适合保本而非追求快速回报。如果您不仅想投资，还想移居欧盟或体验新的生活方式，那么将葡萄牙的房地产与格鲁吉亚的房地产进行比较是明智之举。

西班牙市场稳定且流动性强，但税收较高。非居民需缴纳高达24%的租赁税，出售房产时还需缴纳资本利得税。因此，实际年回报率仅为2%至3%，但市场稳定可靠，价格也平稳上涨。

塞浦路斯。凭借其海滨房产和税收优惠政策，塞浦路斯深受那些寻求海滨别墅人士的青睐。然而，受银行业危机的影响，市场信心下降，度假区以外的流动性也较为低迷。塞浦路斯的盈利能力一般，但该国高度依赖旅游业。与此同时，那些希望兼顾海景、明确的欧洲司法管辖权以及更具度假风情的生活方式（尽管需要考虑季节性因素）的人士，往往会选择投资塞浦路斯房地产

土耳其市场极具吸引力，其低廉的价格和庞大的市场规模（从伊斯坦布尔到安塔利亚）都为其增添了魅力。然而，通货膨胀和里拉汇率的不稳定性使得收益率预测变得困难。对于风险承受能力较高的投资者而言，土耳其市场依然具有吸引力，但其可预测性不如欧洲市场。

许多投资者在尝试过西班牙或葡萄牙市场后，发现税收高、回报低，于是选择格鲁吉亚作为更灵活、更有利可图的选择。进入格鲁吉亚市场更容易，交易完成速度更快，而且可以立即开始出租房产。.

• 我的德国客户最初考虑在里斯本购买公寓，但在比较价格和收益率后，他们选择了巴统的公寓。最终，他们的年收益率达到了7%，而预计在葡萄牙的收益率仅为3%。.

因此，格鲁吉亚如今被视为二线市场：虽然还很“年轻”，但正因为如此，它更有利可图，更有发展前景。.

投资者喜欢格鲁吉亚，因为一切都很简单：房产登记只需一天，税收极低，而且住房选择丰富——从第比利斯的经济适用公寓到黑海沿岸的豪华别墅应有尽有。自2018年以来，房价一直在稳步上涨，外国人可以自由购买房产。.

2008-2012年危机后，格鲁吉亚房地产市场跌至谷底。第比利斯和巴统的房价每平方米下跌了25%-30%，外国需求几乎消失殆尽。但2016年后情况发生了变化：格鲁吉亚更加积极地融入欧洲，与欧盟建立了免签关系，旅游业开始以创​​纪录的速度增长。.

此后，市场开始逐步复苏：自2018年以来，公寓价格稳步上涨，平均每年涨幅达6%至7%。巴统、古道里和科布列季等度假胜地的市场复苏尤为迅速。据格鲁吉亚国家统计局预测，2024年平均年房价涨幅为6.6%，分析师预测2025年也将保持类似的增长势头。

投资者必须了解，格鲁吉亚房地产市场正在稳步增长。在第比利斯，瓦克、萨布尔塔洛和姆塔茨明达等中心城区的房价持续上涨。在巴统，尽管海滨房产的起价按欧洲标准来看非常低，但过去五年里，每平方米的价格几乎翻了一番。.

即使在其他地区，租赁活动也呈现激增的态势：卡赫季（葡萄酒产区）和库塔伊西（第二大城市）都效仿了首都的做法。而在巴库里阿尼和古道里等山地度假胜地，人们对小木屋和短期租赁公寓的兴趣也与日俱增。.

• 第比利斯是埃塞俄比亚的主要市场，长期租赁市场领先，需求稳定。这里新建的公寓楼里有很多价格适中的公寓，可供外籍人士和学生租赁。
• 巴统是第比利斯第二大城市，也是外国投资者最青睐的城市。该市旅游业发达，因此租金收益率高于第比利斯，尤其是在夏季。
• 库塔伊西比首都便宜，而且由于机场和内部人口迁移，正在积极发展。
• 山区（古达乌里、巴库里阿尼）正在成为一种新趋势：越来越多的游客选择滑雪胜地，投资者也纷纷购买滑雪进出式公寓。

有趣的是，经验丰富的投资者通常会将这两种策略结合起来：他们在第比利斯购买一套公寓以确保稳定性，同时在海边或山区购买另一处房产以获取季节性收入。这样的投资组合既均衡又能避免租赁市场低迷的风险。.

二手房交易（约占交易总量的70%）通常是购买老旧公寓进行翻新出租，利润丰厚。这是进入房地产市场最经济实惠的方式。

新楼盘。开发商提供分期付款计划，首付最低只需10%，这对外国人来说非常方便。

豪华公寓是指位于海边或第比利斯市中心的优质公寓。需求有限，但收益率高于平均水平。

近年来，公寓式酒店和托管酒店

目前，外国投资者是格鲁吉亚房地产市场需求的主要驱动力，尤其是在巴统和第比利斯。据开发商称，到2024年，外国买家在总交易量中的占比将增长近40%，并且在度假城市，他们已经占据了多数。

• 俄罗斯人。自2022年以来，俄罗斯人已成为最大的购房群体，这既是由于搬迁，也是出于获取资金的需要。他们主要在第比利斯购买公寓（用于自住和长期出租），以及在巴统购买海滨公寓。
• 欧洲投资者，尤其是来自德国、英国和波罗的海国家的投资者，引领着这一趋势。对许多人来说，这是一种分散投资组合、进入比欧盟更经济实惠市场的途径。欧洲投资者最常选择第比利斯的新建楼盘和巴统的公寓，主要通过Airbnb和Booking等平台进行短期租赁，以获取收益。
• 中国投资者主要关注商业地产领域，包括办公楼、酒店和零售空间。然而，近年来，他们也积极在第比利斯购置新建建筑，将其视为长期投资。中国企业参与建设项目是刺激市场需求的重要因素。
• 阿拉伯国家。来自阿联酋、沙特阿拉伯和科威特的投资者正将目光投向高端市场：巴统的豪华公寓、沿海的酒店式公寓以及第比利斯市中心的高档公寓。对他们而言，格鲁吉亚是继迪拜和多哈之后，一个价格适中且充满发展潜力的“二线”投资目的地，极具吸引力。

实际上，外国需求对市场结构有着显著影响。第比利斯本地居民和外国人的购房比例较为均衡，而巴统的新房买家几乎全部是外国人。这解释了为什么近年来巴统的房价上涨速度比埃塞俄比亚其他地区更快。.

与许多欧盟国家不同，外国人几乎可以不受任何限制地在格鲁吉亚购买房产。主要例外是农业用地，外国人禁止直接拥有农业用地。除此之外，还有其他多种所有权和投资选择：

永久产权。购买公寓或房屋后，您将成为该房产的完全所有者。这项权利永久有效，包括出租、转售、赠与或遗赠的权利。

通过公司（在格鲁吉亚可以是有限责任公司，在欧盟可以是股份有限公司）。对于想要规避购买农地禁令的投资者来说，这是一种常见的选择。通过注册公司，您可以合法购买一块土地，例如在山区或海边，并建造房屋或酒店。

房地产投资信托基金（REICs）。格鲁吉亚的房地产投资信托基金市场仍在发展中，但首批案例（分别位于第比利斯和巴统）已经出现。这是一种通过信托进行投资并获得收益的方式，无需直接管理房产。

共同购买、继承和家族信托。这些方式常用于为家人或商业伙伴购置房产。佐治亚州的继承法相当简单：遗嘱或赠与契约即可。对于多处房产，律师建议设立家族信托或通过公司进行登记。

以个人名义购买房产是最便捷快速的方式，尤其是在第比利斯或巴统购买公寓时。交易通常在1-2天内完成。.

如果目标是山地开发或酒店建设，则需要成立一家有限责任公司（LLC）。这需要2-3天时间，费用大约为100-150美元。

在格鲁吉亚，继承规则相当简单：根据法律，财产自动传给最近的亲属——配偶、子女和父母。如果有遗嘱，程序就更加透明，几乎总能避免诉讼。.

这对外国投资者来说很方便，但需要注意的是：文件的处理和认可可能取决于继承人的国籍。因此，许多人更倾向于提前规划好所有权结构。.

有限责任公司（LLC）常用于登记财产：在这种情况下，继承的并非公寓或房屋本身，而是公司股份。这简化了资产转移流程，并避免了额外费用。

另一种选择是设立家族信托。这种结构赋予投资者控制权，使其能够决定房产的转移方式和受益人，保护资产免受家庭纠纷的分割，并确保资产的保密性。尽管格鲁吉亚的信托制度本身尚不及英国或奥地利那样完善，但当地律师建议在欧盟或美国司法管辖区设立信托，并将格鲁吉亚的房产与这些信托“关联”起来。

因此，投资者面临一个选择：

• 默认保留继承权（自动转移给亲属），
• 在佐治亚州立遗嘱
• 或者提前通过公司或信托进行资产结构化安排，以消除官僚主义，并使过程尽可能可预测。.

主要限制在于外国人不能直接拥有农业用地。但是，可以通过注册公司来规避这一规定。公寓、住宅、商业地产和海滨别墅则不受此限制。

在格鲁吉亚，购房手续很简单：外国人一天之内就能拥有一套公寓，并立即出租。而在奥地利，情况则复杂得多：需要许可证、公证手续，而且通常还需要土地管理部门的批准。.

但维也纳和其他城市具有优势：市场更稳定，价格上涨缓慢但可靠，需求也更可预测。在格鲁吉亚，回报率更高，准入门槛更低，但风险（汇率、政治、需求）也显著更高。

虽然在格鲁吉亚购房比在大多数欧洲国家要简单，但仍需注意几个关键的法律步骤。妥善的产权登记可以确保房产真正属于买方，且不存在任何债务或纠纷。.

1. 获取税务识别号码（TIN）。
   外国人需要此号码才能在司法部登记交易。此号码可在一天内获得。
2. 初步协议和定金。
   通常与开发商或业主签订协议，定金为购房款的5%至10%。
3. 由律师进行房产勘察。
   律师分析地籍摘录，核实所有权，并检查是否存在任何债务或产权负担。
4. 合同公证。
   住宅交易在大多数情况下都需要公证，尤其是在分期付款或房产登记在多个所有者名下的情况下。
5. 在土地登记簿（公共登记簿）中登记。
   格鲁吉亚实行“一站式”服务原则：所有权信息录入电子登记簿，并通过摘录进行确认。
6. 取得所有权证书。
   证书摘录将在 1-4 个工作日内签发（加急注册 - 当日签发，费用为 350 格鲁吉亚拉里）。

在格鲁吉亚，购房流程透明公开，但外国投资者几乎都需要律师的帮助。经纪人负责寻找房产、谈判和核实市场价格。而律师则负责所有法律尽职调查工作：查阅地籍历史记录、起草购房协议、确保资金正确转移以及在公共登记处进行房产登记。

实际上，这一点比表面看起来更重要：许多公寓，尤其是在第比利斯的老建筑中，可能存在一些未指明的隐患——例如遗产纠纷、逾期未缴的水电费账单或非法翻修。律师会事先检查这些风险。.

在格鲁吉亚购买公寓或房屋，您只需要：

• 必须年满法定年龄（18岁或以上）。
• 请出示有效护照。
• 对于大额交易，需确认资金来源（符合反洗钱标准规则）。.

购买此商品无需居留许可或签证。这意味着外国人甚至可以以游客身份入境，并在几天内完成交易。.

主要限制在于外国人不能直接拥有农业用地。这可以通过注册公司（有限责任公司）或重新划分土地用途来解决。

巴统和科布列季沿海地区主要以住宅小区内的公寓和酒店式物业为主。大多数新项目都由物业管理公司负责销售，简化了租赁流程。这对于那些希望获得收入但又不想长期居住在格鲁吉亚的人来说非常方便。.

在山区（如古道里、巴库里阿尼），人们大多购买公寓式酒店的单元房或地块用于建造酒店和度假小屋。然而，外国人只能通过公司获得土地。由于全年旅游业发达，这些地块需求旺盛，但需要更严格的监管和投资。.

格鲁吉亚是少数几个可以完全远程注册房地产的国家之一。

这样做：

1. 授权委托书由居住地的公证员签发。.
2. 文件将被送往格鲁吉亚进行认证。.
3. 律师或授权代表签署协议并登记交易。.

整个过程需要 1-2 周。有趣的是，2022-2024 年的许多交易都遵循了这种模式：来自俄罗斯和欧洲的买家无需亲自到访即可在巴统和第比利斯购买公寓。.

在格鲁吉亚购买房产之前，进行法律尽职调查至关重要。您需要确保公寓或房屋没有留置权、债务或诉讼，并且新建建筑拥有所有必要的许可证。此外，还需核实开发商是否已注册并获得销售许可。这一点在巴统的住宅项目中尤为重要，因为那里的一些项目在启动时并未提供完整的文件。律师可以帮助您避免购买“空壳”房产的风险。.

核实后，交易将在公共服务大厅（司法大楼）——这是一个现代化的一站式服务中心，您可以在这里提交文件、支付费用并获得电子产权证。

• 标准注册最多需要 4 个工作日。.
• 支付额外费用（约 350 格鲁吉亚拉里）后，可在 1 天内加急处理。.

由此产生的证书具有完全的法律效力，并得到所有政府机构的认可，也可用于国际交易，如抵押或继承。.

在格鲁吉亚购买房产比在许多欧盟国家更有优势，因为格鲁吉亚的税收制度更简单、成本更低。外国投资者无需缴纳印花税或高额的登记费用，主要支出仅限于登记费和法律费用。.

个人房产税

• 年收入不超过 100,000 拉里的房产，税率为房产市场价值的 0.05% 至 0.2%；
• 收入超过 100,000 拉里的人群 – 0.8–1%。.

对于公司而言，利率固定为账面价值的 1%。.

所得税：
对于租金收入，如果业主已在房东登记册上登记，则税率为5%；否则，适用20%的一般税率。

企业所得税：
居民公司适用15%的税率，但该税仅对利润分配征收（“爱沙尼亚模式”）。国际公司和IT行业可享受0-5%的税收减免。

增值税
税率为18%，但个人购买住宅物业无需缴纳增值税。出口和旅游服务也免税。

消费税
仅适用于应税商品（酒精、烟草、燃料），与房地产没有直接关系。

格鲁吉亚的额外税收和特殊规定主要影响非居民和与外国承包商合作的公司。例如，当非居民提供服务时，适用18%的可退还增值税税率。.

此外，如果非居民从格鲁吉亚境内获得收入，则需缴纳预提税：标准税率为 10%，股息和特许权使用费适用 5% 的优惠税率，如果向离岸司法管辖区付款，则税率增至 15%。.

税收制度还规定了逾期申报的处罚措施。逾期提交纳税申报表将被处以100拉里的罚款，逾期缴纳税款将按每天0.05%的比例加收滞纳金。.

如果欠税持续超过两个月，罚款金额可能为未缴税款的5%至10%。因此，格鲁吉亚的税收合规制度既严格又透明：投资者不仅了解其纳税义务的金额，也了解不遵守规定的后果。.

购买房地产时，投资者需要支付：

• 法律服务费——通常为交易金额的1-2%，
• 代理服务费 - 2-3%（如果房产是通过代理机构购买的），
• 注册费 - 50 GEL（4 个工作日）或 350 GEL（1 天）。.

总的来说，费用很少超过交易额的 2% 至 5%，这比奥地利低得多，在奥地利，税金和公证费可能达到交易额的 7% 至 10%。

在奥地利，购买房产总是会产生大量额外费用——更多详情请参阅文章“奥地利房产税”。除了基础开发税（3.5%）外，投资者还需支付土地登记费（1.1%）、公证费和律师费（通常为2-3%）。如果房产日后出售，则需缴纳资本利得税——税率取决于持有时间，介于4.2%至30%之间。因此，在奥地利，房产交易的总成本通常高达房产价值的7-10%，而且这还不包括所得税和房产维护费等其他税费。

在格鲁吉亚，情况则截然不同。格鲁吉亚没有印花税或购置税，登记只需1-4天，费用在50至350格鲁吉亚拉里之间（约合15-100欧元）。投资者的主要支出是律师费和经纪人佣金，通常为交易额的2%-5%。

在转售房产时，如果公寓持有超过两年，个人可免缴资本利得税。这使得进入格鲁吉亚房地产市场更加便捷，尽管奥地利无疑提供了更高的稳定性和透明度。.

格鲁吉亚没有像葡萄牙或希腊那样的传统“黄金签证”项目，但外国投资者可以通过投资获得居留权。主要途径是在格鲁吉亚经济中投资至少30万美元，或购买价值相近的房地产（不包括农业用地）。

与欧洲的临时居留许可、永久居留许可和投资入籍计划的运作方式进行比较是很有用的：欧洲对金额、期限、居住和报告的要求通常要严格得多。

要通过投资获得佐治亚州的居留许可，您必须投资至少30 万美元。这些资金可用于购买公寓、房屋、套房或酒店，或投资企业。需要注意的是，房产的市场价值必须由经认证的评估师确认。

为了比较“欧洲”的情况，有必要单独考察人们在希腊购买房产的方式和原因：在那里，逻辑往往围绕着居留身份、家庭搬迁和长期持有，而不仅仅是高额的当前回报。

签发的居留许可有效期为五年，为投资者提供广泛的机会：合法居留权、经商权以及享受医疗保健和教育的权利。该计划不仅适用于投资者本人，也适用于其家庭成员——配偶、未成年子女和受抚养人——他们可以与主申请人一同获得居留许可。

这使得该计划对那些不仅将格鲁吉亚视为投资目的地，而且将其视为举家迁居之地的人来说极具吸引力。.

在格鲁吉亚，投资居留许可并非获得公民身份的直接途径。即使投资者已投入所需资金，获得护照仍需在该国连续居住至少10年，并满足其他条件，包括语言能力和基本融入当地社会。此外，居留许可本身并不赋予受雇工作的权利——这需要单独的许可证，但商业活动自获得许可之日起即可自由开展。

该计划是为真正的投资者设计的，因此包括对年度企业营业额的监控：

• 第一年收入5万美元
• 第二笔是10万美元，
• 第三轮及以后每轮12万美元。.

这些指标每年都会向公共服务发展署报告，以作确认。.

此前，外国人只需购买价值30万美元的房产即可几乎自动获得居留许可。但自2023年起，申请条件收紧：现在必须提供营业额证明，以及投资确实对该国经济产生效益的证据。此举旨在打击“休眠签证”，即投资者仅购买房产而不参与市场开发。

• 购买农业用地（外国人无权购买）。.
• 低估营业额要求——如果企业未能达到规定的营业额，居留许可将不会延长。.
• 以较低价格登记：地籍登记册考虑的是市场价值，而不是合同价格。.

Airbnb 和 Booking 仍然是第比利斯和巴统的主要租赁平台。年回报率可达 7-9%，尤其是在节假日期间，但必须考虑到激烈的竞争和季节性因素。巴统的公寓在冬季经常空置，而第比利斯的公寓在旅游淡季的需求也会下降。

首都对长期租房的需求稳定。外籍人士、学生和国际公司员工更倾向于租住一年或更长时间的公寓。虽然收益率较低（每年5%至6%） ，但更可靠，且空置风险更低。

格鲁吉亚尚未像许多欧洲首都那样对短期租赁实施严格的限制。然而，第比利斯正在积极讨论制定Airbnb行业监管规定的必要性，一些投资者已经开始转向长期租赁模式，以避免受制于潜在的政策变化。.

• 第比利斯：市中心的公寓长期出租收益率为 5-6%，而萨布尔塔洛或瓦克的单间公寓短期出租收益率可达 7%。
• 巴统：夏季，海滨公寓的租金收入可达 9% 至 10%，但在淡季，租金收入会急剧下降。
• 古达乌里和巴库里阿尼：滑雪胜地附近的公寓式酒店，如果管理得当，收益率可达 6-8%。
• 库塔伊西：市场正在增长，收益率适中（4-5%），但由于机场的缘故，需求正在稳步增长。

许多业主将公寓委托给物业管理公司。在巴统和古道里，开发商通常提供一种简单的解决方案：您购买公寓，公司负责出租和维护，并按固定比例（通常为每年 6-8%）向您支付租金。.

则租金收入按 5% 的税率征税。如果未登记，则适用 20% 的标准税率。这使得正式登记既经济又便捷。

在奥地利，租金收益率很少超过每年2-3%，而且市场受到严格监管。投资奥地利房地产市场更像是一种资本保值策略：投资期限长，风险极低，房价在几十年内稳步上涨，而且法律框架能够可靠地保护业主权益。

在格鲁吉亚，收益率是其他地区的2-3倍，但代价是更高的季节性波动和更高的市场低迷风险。该市场适合那些愿意积极管理并寻求高回报和波动性之间平衡的投资者。.

首都第比利斯仍然是该国最稳定的市场。外籍人士、学生和国际公司员工对长期租赁的需求旺盛。市中心的平均收益率约为5-6%，短期租赁7% 房价持续上涨，每年涨幅达6-8%，尤其是在基础设施完善的地区。第比利斯适合寻求安全性和流动性的投资者。

作为重要的度假胜地和旗舰投资目的地，巴统正经历着稳步增长，这主要得益于大型开发商EMAAR集团的入驻，该集团正在建设一个价值60亿美元的全新区域。最具发展潜力的区域包括英雄巷、新大道和巴统岛项目。夏季，短期租赁收益率可达9-10%，而冬季公寓通常空置。对于那些愿意接受季节性波动的人来说，巴统提供了全国最高的收益率之一。

库塔伊西凭借其国际机场和不断增长的游客数量，正逐渐成为新的投资中心。这里的房价远低于第比利斯或巴统，因此对预算有限的投资者极具吸引力。平均回报率为4%至5%，但增长潜力巨大：该市正在积极发展酒店和旅游基础设施。

格鲁吉亚的主要滑雪胜地。这里正在积极建设公寓式酒店，，年回报率可达6-8% 。冬季，由于游客涌入，盈利能力强；夏季，需求较低，但国内旅游可以弥补这一缺口。对于专注于旅游地产的投资者而言，该地区仍然充满潜力。

卡赫季地区是葡萄酒产区，正逐渐成为农业旅游和高端乡村地产的聚集地。这里对带地皮的房屋需求稳定，尤其是在旅游路线附近（如特拉维和锡格纳吉）。虽然利润率适中（约4%至6%） ，但由于葡萄酒之旅和农业综合企业投资项目的兴起，卡赫季的土地和房屋价值正在不断增长。

该地区最吸引人的是梅斯蒂亚市，该市已成为冬夏两季的旅游中心。投资小型酒店和公寓可获得高于平均水平的回报——旺季期间最高可达8% 。市场仍在发展中，为早期投资者创造了机会。

该地区以阿哈尔齐赫和热门的巴库里阿尼滑雪场为中心。人们对滑雪场附近的私人住宅和公寓表现出浓厚的兴趣。收益率在5%至7%之间，但市场比古道里更偏向本地市场。

该地区面积最小，价值也最低，房地产价格低廉，需求有限。其发展潜力在于国内旅游业，但目前对大型外国投资者而言，它还不是最具吸引力的目的地。.

• 第比利斯拥有最完善的基础设施：新建的道路和立交桥、扩建的地铁、绿地项目和景观美化。这使得市中心及周边地区的住宅地产格外抢手。
• 巴统正在发展成为海滨度假胜地，滨水区和公园都得到了投资。新建的道路连接着沿海地区和市中心，港口也在不断改善，滨海步道和休闲区也在建设中——所有这些都提升了黄金地段海滨房产的吸引力。
• 山区（古道里、巴库里阿尼、斯瓦涅季）：交通状况不如沿海地区，但旨在改善交通条件的项目——包括道路建设、度假村基础设施建设和旅游业发展——使其更具吸引力。基础设施抵御恶劣天气的能力尤为重要。

格鲁吉亚许多地区拥有洁净的空气、壮丽的山脉和迷人的海洋

在山区，环境保护至关重要。游客追求自然风光、新鲜空气和优美景色。这意味着环保项目将脱颖而出。.

第比利斯的环境负担较重：污染、交通拥堵和噪音。因此，位于绿地众多、基础设施完善地区的房产是一大优势。.

• 在第比利斯，外籍人士、国际公司员工和学生的需求一直很高：他们重视装修过的公寓，并且希望公寓交通便利，方便前往商业中心。
• 巴统是游客和短期租客的热门目的地：夏季，海边带阳台和景观的单间公寓和公寓的需求尤其高。
• 山地度假胜地在冬季和夏季都吸引着游客，使得公寓式酒店在旺季期间都能很好地出租。
• 在库塔伊西和一些较小的城镇，需求更偏向长期性，主要来自当地居民以及旅游和服务基础设施行业的从业人员。

2025年，巴统及整个阿扎拉地区仍将是投资者关注的焦点。与开发商EMAAR集团签署的合作备忘录以及新城区的建设，为市场注入了新的活力。加之海上物流的便利和稳定的游客流量，这意味着房价将会上涨，尤其是海滨房产和高端项目。

佐治亚州的房地产市场涵盖了二手房和新建住宅。其中，二手房交易量最大，占比超过65% ，这主要得益于其价格适中以及在基础设施完善的地区购房的机会。与此同时，新建住宅项目虽然拥有现代化的布局和节能的解决方案，但价格更高，目前在市场上的份额较小。

二手房市场占交易总量的三分之二以上，仍然是经济适用房的主要来源。其主要优势在于每平方米价格低于新建房屋。例如，在第比利斯或巴统的住宅区，您可以找到价格几乎只有海边或市中心新建楼盘一半的公寓。

另一个重要优势是完善的基础设施。这些房产大多位于学校、幼儿园、公共交通和商店等配套设施齐全的区域。这对于家庭和计划长期租赁的租户来说尤其有利：租户通常会因为这些公寓能带来日常生活的便利而选择它们。

但二手房市场也存在局限性。一些建于20世纪80年代以前的建筑需要大规模的修缮和翻新。这一点在第比利斯和巴统尤为明显：赫鲁晓夫时代的旧建筑和板房需要进行节能改造，而且质量往往不如现代建筑。对于投资者而言，这类房产可能只有在翻新后才能作为经济适用房或转售项目吸引他们。

• 其优势在于现代建筑、新型工程系统和能源效率。.
• 房产通常以“毛坯房”（未装修）的形式出售，让业主可以自由设计。.
• 缺点是建设速度仍然相对缓慢，成品供应有限。.

不同地区的房价差异很大。在第比利斯，住宅区的二手公寓售价约为每平方米 800 至 900 美元，而市中心或瓦克地区的新建公寓起价为每平方米 1500 至 1800 美元。在巴统，二手房市场起价为每平方米 700 美元，但海滨新建公寓的价格则在每平方米 1200 至 1500 美元甚至更高。总体而言， 2024 年第四季度房价平均上涨了 7% 至 8%，预计这一趋势将持续到 2025 年。

出售房地产所得收入需缴纳所得税：

• 5% - 如果我们指的是拥有不到 2 年的住宅出租或出售；
• 20% - 适用于商业地产，可在短时间内实现盈利销售。.
• 拥有超过两年的物品出售无需缴税。.

格鲁吉亚的房地产市场对外国买家开放：公寓、联排别墅和独立住宅均可购买，唯一的例外是农业用地。.

与奥地利相比，格鲁吉亚新建建筑在建筑质量、能源效率和ESG标准方面都逊色不少。然而，格鲁吉亚的优势在于准入门槛低、交易速度快：购买房产只需几天时间，而在奥地利，整个过程可能持续数月之久。.

与此同时，在维也纳，尤其是在第一区（中央区），房地产被认为是稳定性和声望的标杆：这里的房价很高，但它们提供了最大的资本保护和长期流动性。

房地产仍然是外国投资者关注的重点，但格鲁吉亚市场也提供其他同样有利可图的投资策略。凭借开放的营商环境、低税率和优越的地理位置，格鲁吉亚正逐渐成为各种投资的理想平台。.

• 购买多套单间公寓而不是一套公寓，可以分散风险，并将房产出租给不同类型的租户。
• 翻新旧房——购买 20 世纪 80 年代以前建造的公寓楼，然后进行翻新并转售——可以产生高于平均水平的回报。
• 投资建设旅游基础设施（公寓式酒店、迷你酒店和精品酒店）正成为一种流行的模式。
• 通过基金（REIC、AEEAP）进行投资，您可以无需直接管理即可获得房地产收入。
• 的建筑用地尤其具有吸引力，因为那里的需求不断增长，而供应有限。

旅游业和酒店餐饮业仍然是格鲁吉亚经济的驱动力。随着旅游业的增长，对酒店、餐厅和旅行社的需求也随之增加，使得该行业利润丰厚。

农业和葡萄酒酿造业历来实力雄厚：对葡萄园、果园和加工厂的投资，既能通过出口创汇，也能通过农业旅游带来收入。食品工业则与此形成互补，创造出高附加值产品。

得益于该国地处欧亚大陆交汇处的优越地理位置，物流和运输业

信息技术和医疗行业正经历快速增长，初创企业、数字服务和远程医疗的需求旺盛。虽然风险更高，但盈利潜力也更大。

除了房地产，许多投资者也在考虑收购现有公司的股份或全部股权。这种方式在能源和电信行业尤其具有吸引力，因为这些行业的收入更稳定，不受旅游业或农业等行业季节性波动的影响。.

格鲁吉亚监管环境简便，使得此类投资更加便捷：企业注册仅需几天即可完成。该国经济稳步增长，大型国际企业积极投资当地项目便是明证。.

另一个优势是便利性：格鲁吉亚的生活成本和企业创办成本低于奥地利或其他欧盟国家，这降低了准入门槛，使该市场对外国投资者特别有吸引力。

格鲁吉亚以其活力和较低的准入门槛而吸引人，但同时也要求投资者愿意承担风险。相比之下，维也纳更适合寻求长期稳定性和资本保障的投资者。.

尽管格鲁吉亚市场颇具吸引力，但也存在一些脆弱性。官僚主义和立法不稳定仍然是主要风险。虽然该国总体上简化了商业法规，但房地产法律法规却随时可能发生变化，这给投资者带来了不确定性。

短期租赁也带来了一些复杂因素：大城市和度假区的监管正在逐步收紧，这可能会限制盈利能力。季节性因素也会影响市场：在巴统，夏季需求激增，冬季几乎消失殆尽；而在山区度假胜地，情况则恰恰相反，旅游旺季集中在冬季。.

此外，基础设施也存在风险。在沿海地区，洪水和潮湿是主要因素；而在内陆地区，交通便利性则是一个重要因素。另外，第比利斯和巴统以外的流动性有限：在卡赫季或更小的城镇出售房产通常更加困难，耗时也更长。

与奥地利相比，格鲁吉亚市场在回报率方面更胜一筹，但在稳定性和资本保障方面则略逊一筹。维也纳的利率虽然低且稳定，而格鲁吉亚虽然提供了更大的快速增长机会，但也伴随着更高的风险。.

格鲁吉亚的对比令人惊叹：您可以在巴统的海边享用早餐，晚上则可以前往古道里滑雪。海岸线气候温和湿润，非常适合喜欢温暖冬季和四季常青的人们。而山​​区则截然不同，冬季漫长而白雪皑皑，夏季凉爽宜人——是自然爱好者的天堂。.

与气候更加可预测和“平衡”的奥地利不同，格鲁吉亚提供了丰富的选择——从亚热带到高山景观，只需几个小时的车程即可到达。.

基本医疗服务随处可得，费用也远低于欧洲。第比利斯和巴统的私立诊所提供优质的医疗服务，但对于大型手术，许多人仍然更倾向于选择奥地利或德国。.

教育也在不断发展：第比利斯拥有多所国际学校，授课语言包括英语、法语和德语。对于有孩子的家庭来说，这是他们选择格鲁吉亚作为生活或长期居住地的原因之一。.

格鲁吉亚的生活成本显著低于奥地利：房租、食品杂货、交通甚至餐饮平均比奥地利便宜40%至60%。例如，在第比利斯，一套不错的两居室公寓每月租金只需500至600美元，而在维也纳，类似的公寓则需要1200至1500欧元。这使得格鲁吉亚对希望在保持舒适生活的同时降低开支的外籍人士、自由职业者和投资者来说极具吸引力。

尽管存在一些刻板印象，格鲁吉亚在数字化和服务便捷性方面取得了显著进步。网上银行服务稳定，国内和国际转账只需几分钟，而且大多数账单（水电费、税款、手机话费等）都可以通过在线应用程序支付。即使在偏远地区，互联网速度也很快且价格实惠：高速网络连接的平均价格约为每月30-40 格鲁吉亚拉里（约合 11-15 美元）

在交通运输方面，该国注重的是便利性，而不是像奥地利那样建造昂贵的系统：

• 火车：往返于第比利斯、巴统、库塔伊西和祖格迪迪之间。从第比利斯到巴统的施泰德高速列车票价为25-35格鲁吉亚拉里（9-13美元）。
• 公共汽车和小巴是最受欢迎的交通工具。市内乘车费用为1 格鲁吉亚拉里（0.35 美元），而城际路线（例如，第比利斯至库塔伊西）的起步价为15 格鲁吉亚拉里（5.50 美元）。
• 出租车：多亏了 Bolt 和 Yandex.Taxi，在第比利斯乘坐出租车平均只需花费5-10 格鲁吉亚拉里（2-4 美元），比在维也纳便宜好几倍。
• 航班：国内航班（例如第比利斯-巴统或第比利斯-梅斯蒂亚）单程100-150 GEL（35-55 美元）
• 第比利斯地铁：两条运营线路，票价仅需1 格鲁吉亚拉里（0.35 美元）。

维也纳的生活稳定，医疗和教育质量高，但格鲁吉亚凭借其价格、气候和融入当地社会的便利性脱颖而出。在这里，一切都更容易：住房更便宜，居留权更容易获得，创业也更容易。.

奥地利仍然是资本和舒适生活的安全港湾，但格鲁吉亚提供了一种自由感、活力，以及在保持所有基本便利设施的同时更亲近自然的机会。.

格鲁吉亚正日益成为那些寻求相对安全且经济实惠的欧洲司法管辖区的人们的理想之选。该国对外国人拥有宽松的法律，购买公寓或房屋只需几天时间。外国买家可以不受限制地登记房产（农业用地除外），这使格鲁吉亚区别于其他一些欧盟国家。.

30万美元的房产即可获得五年居留许可。对于来自不稳定国家的公民而言，这意味着合法居留权、开设银行账户以及享有基本居留权利。

格鲁吉亚气候温和、生活成本低廉、医疗资源丰富，因此对退休人士极具吸引力。欧盟甚至独联体国家的平均养老金水平足以让人在这里过上舒适的生活。例如，在第比利斯租一套一居室公寓的月租金为400 至 500 美元两人在一家不错的餐厅用餐只需15 至 20 美元

退休人士也十分欣赏这里的社会氛围：这个国家热情友好，拥有众多俄语和英语社区。合法化手续简便——购房时即可轻松获得居留许可，长期居住（10年）即可申请入籍。.

格鲁吉亚已成为自由职业者和远程工作者的热门目的地，这主要归功于其低廉的价格和便捷的注册流程。互联网速度很快（第比利斯的平均网速超过 50 Mbps），手机服务每月费用仅为 5 至 10 美元，咖啡店里的一杯咖啡也只需1.5 至 2 美元。

数字游民选择第比利斯或巴统，因为那里有联合办公空间、国际社区和长期租赁房源。与官僚作风和税收较高的奥地利不同，在格鲁吉亚，您可以快速注册为个体经营者，缴纳统一税率（1-5%），并合法地与外国客户合作。.

对比结果如下：

• 维也纳——稳定，医疗和教育水平高，投资成本高但可靠。
• 格鲁吉亚——生活方式和自由：准入门槛低、交易处理速度快、税收制度灵活、市场动态大。

对投资者而言，这是在“避险天堂”和“增长型市场”之间做出的选择。在维也纳，房地产升值速度缓慢（每年2-4%），但较为稳定。在格鲁吉亚，房价年增长率可达6-10%，但波动性更大。.

在佐治亚州购买房产时，不仅要考虑购买本身，还要提前考虑退出策略。出售房产、将房产过户给亲属，或通过投资维持居留许可——所有这些步骤都会影响最终收益和投资者的未来计划。.

在第比利斯和巴统，如果价格合适、地段好，公寓平均会在1-3个月内售出。市中心和海滨的公寓销售速度最快——这些公寓既可用于出租，也可用于自住。在其他地区，销售周期则更长：例如，在库塔伊西或卡赫季，一套房产可能需要六个月甚至更长时间才能售出。.

建议：出售前，最好进行高质量的维修或至少进行外观翻新，准备好土地登记文件，并参考市场平均价格。这样做可以加快交易速度20-30%。

如果购买房产是为了获得居留许可（价值至少30万美元），那么出售该房产将自动危及投资者的居留权。但是，法律允许投资者通过购买另一处房产或确认其在企业中的投资来维持其居留身份。因此，投资者可以在不丧失居留权的情况下转移资产。.

在佐治亚州，房产可以轻松过户给配偶、子女或其他亲属。继承也十分便捷：房产会自动传给直系继承人。许多投资者利用家族信托或公司来确保资产留在家族内部，并减少过户过程中的繁琐手续。.

• 格鲁吉亚房地产市场依然充满活力。在第比利斯和巴统，房产流动性高，销售周期与欧洲首都城市相仿。然而，在其他地区——尤其是库塔伊西、卡赫季和山区度假胜地——房产销售可能需要更长时间，并且受季节性因素影响。.
• 在奥地利，市场更为稳定：需求始终存在，尤其是在维也纳，交易速度虽慢但可预测。相比之下，在格鲁吉亚，虽然赚钱速度更快，但风险也更高：流动性不均衡，房价更依赖于地理位置和基础设施。.

过去几年，我帮助许多客户在佐治亚州购置了房产。实际上，佐治亚州的房地产市场比表面看起来要简单得多：交易透明，产权登记全程电子化，购房税也极低——这与欧洲的情况截然不同。从选房到成交，整个过程通常只需2-3周，这使得佐治亚州对那些希望快速进入房地产市场的人来说极具吸引力。.

格鲁吉亚市场的特点：

• 外国人可以购买完全所有权（永久产权）的房产。.
• 这些限制仅适用于农业用地——可以通过公司获得，也可以通过改变土地类别获得。.
• 租金收益率可达每年 8-10%，尤其是在旅游区。.
• 最有发展前景的地点是第比利斯市中心和巴统的沿海公寓。.

我将投资格鲁吉亚房地产比作投资一个处于增长阶段的蓬勃发展的市场。由于外国买家和旅游业的推动，第比利斯和巴统的公寓价格持续上涨。.

我将投资格鲁吉亚房地产比作投资一个正处于增长期的蓬勃发展的市场。这里的租金收益率可达每年8-10%，尤其是在旅游区。由于外国买家和游客数量的增长，第比利斯和巴统的公寓价格持续上涨。最有前景的投资选择是第比利斯市中心的中档住宅和巴统的海滨公寓。.

在奥地利，情况则有所不同：市场稳定，回报率虽然较为温和（年化收益率2-4%），但风险极低，资产可获得数十年的保障。许多客户会将这两种投资方式结合起来：将部分资金投入格鲁吉亚以追求快速增长和高回报，其余资金则留在奥地利以确保安全。这种平衡不仅能够带来收益，还能实现长期的资本保值。.

就我个人而言，我会选择一种组合策略。在格鲁吉亚，我会购买一套海滨公寓或第比利斯的一套公寓，用于出租并获得收益和升值。我会将剩余的资金投资于奥地利，以确保长期的稳定性。我相信这种兼顾活力与稳健的策略才是最佳选择。.

事实上，在格鲁吉亚和奥地利之间进行房地产选择，并非取决于哪个国家“更好”，而是取决于你的目标是什么。.

如果您正在寻找高收益、不断增长的租赁需求以及价格上涨前景，不妨考虑格鲁吉亚。这里的旅游业和基础设施正在快速发展，市场准入仍然便利。第比利斯、巴统和库塔伊西尤其具有发展潜力，需求持续超过供应。.

奥地利是一个安全的避风港。我经常看到一些投资者最初在格鲁吉亚投资以获取收益，然后为了保护本金，他们会将部分资金转移到维也纳或萨尔茨堡。一位客户在出售了巴统的一套公寓后，投资了萨尔茨堡的房地产——那里的收益率虽然较低，但其法律框架和继承制度能够确保长期的资金安全。.

• 如果您想要收入和价值的增长，请选择佐治亚州。.
• 可靠性和稳定性更为重要——奥地利很合适。.

最佳策略是分散投资：一部分投资于充满活力的格鲁吉亚市场，一部分投资于稳定的欧洲市场。.

格鲁吉亚预计到2030年将保持增长，这主要得益于旅游业、外国投资和基础设施建设。房地产价格上涨速度将超过奥地利，但风险也更高——市场仍然更难以预测。.

奥地利仍将是避险天堂，虽然收益不高，但能可靠地保障资本安全。因此，最佳方案是将两者结合起来：既能利用格鲁吉亚的增长和租金收入，又能保住在欧洲的资产。.

1. 投资者拥有 25 万欧元

目标：高利润和快速投资回报。.

我们在巴统找到了一套海滨公寓，售价24万欧元。通过Airbnb出租，年收益率高达9%。预计11-12年即可收回全部投资。

2. 退休人员，拥有 50 万欧元

目标：舒适体验和资金保障。.

一套位于第比利斯市中心的宽敞公寓以 49 万欧元的价格售出。该地区公园、咖啡馆和文化景点林立，是享受宁静生活的理想之选。部分公寓已出租给长期租户，年收益率达 6% 至 7%。.

3. 有孩子的家庭

目标：提供舒适的永久居住住房。.

我们在库塔伊西找到了一套200平方米的房子，售价75万欧元，靠近学校和新建的基础设施。这家人住在环境优美的社区，这处房产未来可以出售或出租，收益可观。.