格拉茨的房地产市场价格适中，且具有很高的增长潜力。

格拉茨是施蒂利亚州的首府，也是奥地利第二大城市。格拉茨市区人口约30万，加上大都会区人口超过50万。它不仅是重要的区域中心，也是奥地利经济版图上的关键节点：一座大学城、一个工业中心，以及施蒂利亚州的文化中心。

多年来，格拉茨的房地产市场一直备受本地居民和外国买家的青睐。原因显而易见：房价低于维也纳和萨尔茨堡，但生活水平却很高。格拉茨正处于快速发展阶段，这一点也体现在房地产市场：新建社区拔地而起，老城区不断翻新改造，大量学生和国际专业人士也支撑着租赁市场的需求。

格拉茨具备多种吸引不同类型买家的因素：

1. 众多大学和学生。
   格拉茨大学、格拉茨技术大学和格拉茨医科大学均坐落于此。超过6万名学生带来了稳定的租房需求。校园附近的小公寓和单间公寓一直都有供应。
2. 产业和就业。
   像麦格纳斯太尔这样的国际公司，以及数十家机械工程和IT公司，都在创造就业机会。工程师、专家及其家人，以及他们需要的住房，都被吸引到这里。
3. 文化中心，
   也是联合国教科文组织世界遗产。音乐节、剧院和展览使它成为游客和文化爱好者的热门目的地。
4. 价格实惠。
   在奥地利，格拉茨的房价相对较低，更容易买到价格适中的公寓。维也纳的房价早已超过每平方米6000-7000欧元，而在格拉茨，您仍然可以找到价格在4000-5000欧元之间的优质住房。
5. 地理位置优越。
   格拉茨铁路和公路四通八达，与维也纳、斯洛文尼亚、匈牙利和意大利均有连接。它是商务和旅游的便利枢纽。

格拉茨是一座拥有多面风貌的城市。这里有历史悠久的中心城区，遍布宫殿和博物馆；有充满活力、学生云集的街区；还有绿树成荫、宁静宽敞的郊区。

每个区域都吸引着不同的购房者和租客群体：有些人追求声望和地位，有些人追求高收益的租赁房产，还有些人则寻求安静、适合家庭居住的环境。为了更好地了解在奥地利哪里购买公寓，了解格拉茨主要街区之间的差异至关重要。

Innere Stadt是联合国教科文组织世界遗产名录中的历史中心。狭窄的街道、古老的建筑、喷泉广场和露天餐厅，不仅使其成为旅游胜地，也是投资宝地。这里的公寓很少上市，每一笔交易都被视为一件大事。

市中心房产主要被外国人购买，他们希望借此彰显身份，并拥有一段历史。对投资者而言，这类房产更像是一种“低调的资产”——租金收益率虽然不是最高，但声望和稳定的价格增长却有保障。

盖多夫区是充满学生气息的街区。成千上万的学生涌入这里，就读于卡尔-弗朗岑斯大学和工业大学。正因如此，这里的小公寓和单间公寓格外抢手。

投资者青睐盖多夫，因为这里的房屋周转速度极快：公寓几乎瞬间就能租出去。需求不仅来自学生，也来自在科研和医疗中心工作的年轻专业人士。这个街区的租金常年稳定，而且公寓价格的上涨速度高于城市平均水平。

近年来，伦德区已从一个安静的工人阶级社区转型为充满创意的年轻人的时尚聚集地。艺术画廊、联合办公空间、特色咖啡馆和酒吧街如雨后春笋般涌现。这里的氛围让人想起柏林的创意聚集区，因此深受租房者的青睐。

这里的价格虽然仍低于市中心，但上涨趋势显而易见：自由职业者、设计师和IT专家的住房需求日益增长，正推动市场价格上涨。对于投资者而言，Lend提供了一个“在该地区成为精英聚集地之前入场”的机会。

雅科米尼是居住最便利的社区之一。它靠近主要火车站、电车线路和商业区。该地区充满活力、热闹非凡，对于既追求交通便利又注重生活配套设施的家庭和年轻夫妇来说极具吸引力。

这里有学校、商店、体育中心和公园。公寓价格比市中心便宜，但比伦德贵，因此该地区可谓是“黄金平衡点”。雅科米尼的租金稳定且长期，也吸引了众多投资者。

玛丽亚特罗斯特是一个宁静绿意盎然的社区，距离市中心稍远。这里既能亲近自然，又能享受城市便利，是那些渴望亲近自然又想拥有城市生活设施的人们的理想之选。带花园的别墅、宽敞的阳台公寓以及可欣赏山景的住宅，使玛丽亚特罗斯特尤其受到有孩子的家庭和退休人士的青睐。

这里的房价比市中心更实惠，氛围也更轻松。对于投资者来说，这里是长期租赁的理想区域：房屋出租对象不是游客，而是已经在此居住多年的家庭。

蓬蒂甘是工业区和住宅区的混合区域。这里聚集了工厂、购物中心和物流公司，因此住房需求主要由这些公司的工人和员工推动。

蓬蒂加姆的公寓和房屋价格低于格拉茨其他地区，因此对希望以较小投资进入房地产市场的买家颇具吸引力。对于投资者而言，这是一个稳定但并非最具声望的领域：虽然有收益，但价格增长前景不如市中心或学生聚集区。

2025年格拉茨的房地产市场呈现出明显的区域分化。市中心仍然是最昂贵的区域： Innere Stadt 及其周边街道的公寓售价为每平方米6500至7500欧元，而一些优质房产的价格甚至更高，具体取决于建筑物的状况、景观和文化价值。

盖多夫（Geidorf）和雅科米尼（Jakomini）组成，这里的房价在每平方米4800欧元到6000欧元之间。这些街区因其多功能性而备受青睐：它们既能为家庭提供舒适的居住环境，也吸引了学生和年轻职业人士等租房者的高需求。

价格更亲民的地区包括蓬蒂加姆 (Puntigam) 和马里亚特罗斯特 (Mariatrost) ，平均房价在每平方米 3,500 欧元至 4,500 欧元之间。这里的公寓和房屋或许不如高档住宅区那样显赫，但却为预算有限的购房者提供了进入房地产市场的机会。这对于寻求宽敞空间的家庭或希望购买“首套房”但又不想为身份地位支付过高价格的购房者来说尤为重要。

格拉茨的租赁市场进一步证明了其对投资者的吸引力。

• 在市中心，租金高达每平方米 18 欧元，这类公寓通常由外国专家租住或用于短期出租。
• 在盖多夫和雅科米尼，租金徘徊在每平方米15至16欧元左右。学生和家庭的需求推动了住房市场的发展，因此公寓供应充足。
• Lend提供的利率略低——每平方米 14-15 欧元——但流动性很高，房产被年轻租户和创意人士抢购一空。
• 在郊区和像蓬蒂加姆这样的工业区，房价降至每平方米 11 至 13 欧元。这使得租房变得经济实惠，但业主也应该记住，这类公寓虽然出租很快，但售价不会更高。

• 奥地利平均水平： 13.5欧元/平方米。
• 格拉茨： 15.5欧元/平方米。

例如，格拉茨一套70平方米的公寓，每月租金比同类型房产的全国平均水平高出约140欧元。一年下来，这相当于约1600欧元的额外收入；十年下来，这笔钱足以支付相当一部分装修费用，甚至可以用于偿还抵押贷款利息。

原因在于格拉茨同时具备多种优势：学生和年轻的专业人​​士带来稳定的需求，而游客和商务旅客则支撑着短期租赁市场。因此，格拉茨的租赁市场并不依赖单一的收入来源，使其比奥地利其他城市更具韧性。

对于投资者而言，这意味着即使风险与其他联邦州相同，格拉茨的回报也更高、更稳定。

格拉茨的购房者和租房者的特征因地区而异。

• 学生和年轻的上班族通常选择面积不超过60平方米的公寓。位于盖多夫和伦德的单间公寓和两室公寓尤其受欢迎，因为它们靠近大学，城市生活丰富多彩。在这里，装修质量比便利性和公共交通的便利性更为重要。
• 家庭更倾向于选择面积在85至100平方米、三室或四室的公寓。他们对雅科米尼（Jakomini）和马里亚特罗斯特（Mariatrost），因为这两个街区拥有学校、绿地和商店。阳台或露台必不可少，因为奥地利人的生活与户外生活紧密相连。
• 外国投资者倾向于Innere Stadt。这些房产非常适合短期出租（面向游客和商务人士），并且在转售时也能保持流动性。
• 退休人士更喜欢安静、绿树成荫的社区。马里亚特罗斯特是他们的首选：街道静谧，公寓宽敞，可欣赏山景，还有机会在私人花园或露台上放松身心。

有趣的是，格拉茨的租户对电梯或车库的重视程度远低于其他地方。他们更看重的是现代化的厨房、良好的视野以及靠近公共交通。

格拉茨的购房流程旨在尽可能地透明和安全。一切都始于设定目标Innere Stadt寻找房产。

接下来是房产选择阶段。房地产经纪人会提供各种选择，评估房产时不仅要考虑价格和位置，还要考虑技术特性：例如建造年份、能源效率和公用事业费用。到2025年，隔热性能好、配备现代化供暖系统的房屋将尤其抢手，因为这直接影响每月支出。

选定房产后，法律尽职调查。在奥地利，所有交易都会在 Grundbuch ）中登记，以保障买方免受隐性债务或产权负担的影响。之后，公证人或律师才会起草销售合同（Kaufvertrag），其中列明所有关键条款：价格、交房期限以及双方的义务。

务必将额外费用考虑在内：公寓价格大约会增加 8-10%。这包括房产过户税（3.5%）、产权登记费（1.1%）、律师费或公证费（约 1.5-2%）以及中介费（最高可达 3.6%）。

对于欧盟公民而言，购房流程相对简单。但是，如果买家来自欧盟以外的国家，则可能需要获得土地委员会的特别许可，尤其是在购买保护区内的土地或房屋时。

格拉茨的房地产长期以来都被认为是奥地利最可靠的投资选择之一。与维也纳和萨尔茨堡等市场过热不同，格拉茨的房价稳步增长，没有出现过大的波动。过去十年，格拉茨的房价年均涨幅约为4%至6% ，与欧洲传统房地产市场基本持平，而且格拉茨的购房门槛也更低。

增长最显著的地区是中心城区和大学周边地区。即使在经济波动时期，这些地区的需求也保持稳定。学生、研究人员和来访的专业人士带来了源源不断的租户，而游客和商务人士也为这些地区增添了活力。因此，投资者不仅能获得公寓或房屋本身价值的增长，还能获得稳定的租金收入。

格拉茨的平均年租金收益率为4-5%，略高于奥地利平均水平。然而，各区之间的收益率差异相当大：

• 在学生聚集区（如盖多夫、伦德），租金收益率可达6%，尤其是面积不超过60平方米的紧凑型公寓。这些房产出租速度很快，很少空置。
• 在高端地段（老城区、 Innere Stadt），收益率较为温和，约为3%至4%，但还有另一个因素在起作用：这些公寓在转售时升值速度最快。投资者将它们视为“静默资本”，随着时间的推移而增值。
• 在适合家庭居住的地区（雅科米尼、马里亚特罗斯特），租金收益率稳定在 4% 至 5%，但主要优势是风险低：家庭通常租住数年，而不是数月。

与盈利能力受季节性影响较大的度假区不同，格拉茨市场全年运营。大学和企业持续产生需求，而各种节庆活动和文化活动则进一步促进了市场增长。

我们看到价格呈逐步上涨趋势：从2025 年的每平方米 5200 欧元上涨2030 年的每平方米约。这不是急剧上涨，而是稳步上升，这对于喜欢稳定性和长期投资的投资者来说是理想的选择。

这意味着，如果您投资一套价值 30 万欧元的公寓，其价格在短短五年内即可达到36 万至 37 万欧元。再加上租金收入（平均每年 4% 至 5%），该房产不仅能保值增值，还能为业主带来实际收益。

对于那些不追求短期利润，而是寻求资产价值逐步增长的长期投资者来说，这种情况尤其具有吸引力。

Airbnb、Booking等平台出租房产的公寓业主。这些房产现在需要缴纳额外的税款。

对业主而言，这意味着简单的“买房出租给游客”模式已不再像以前那样奏效。利润依然存在，但部分收入必须上缴国家。因此，许多业主开始改变策略：一些人转向长期出租给学生或家庭，一些人提高租金，还有一些人甚至考虑出售房产。

一方面，这项法律使市场更加规范公平：城市居民获得了价格合理的住房，财政预算也增加了税收。另一方面，这对投资者来说是一个挑战，需要他们灵活变通，并重新思考传统的收益模式。

这正是格拉茨市场在 2025 年的独特之处：它将不再能够复制萨尔茨堡或维也纳的策略；它必须适应新的条件。

对比维也纳和格拉茨，维也纳依然是奥地利规模最大、最负盛名的房地产市场，房价高昂，备受国际关注。首都中心城区的公寓售价高达每平方米1万至1.2万欧元，令许多投资者望而却步。此外，由于高昂的购房价格会侵蚀部分利润，维也纳的租金收益率也较低，约为3%至4%。

相比之下，格拉茨

因此，如果维也纳是追求地位和声望投资的市场，那么格拉茨则是追求实用解决方案和长期回报的市场。

优点：

• 与维也纳或萨尔茨堡相比，
  格拉茨的房价更为亲民，是小额投资进入房地产市场的理想之地。许多投资者将其视为进军奥地利的“跳板”：在这里，您可以以合理的价格购买公寓或房屋，逐步积累资本，而无需一次性投入数百万欧元。
• 稳定的租赁需求。
  大学、游客、年轻的专业人​​士和商务旅客带来了源源不断的租客。这意味着格拉茨的公寓几乎总是空置的，业主可以全年获得稳定的收入，没有明显的季节性波动。
• 交易透明。
  每笔交易都会记录在土地登记册（Grundbuch）中，其中列明了所有权和产权负担。对于投资者而言，这确保了交易安全，并保证了公寓的真正所有权归卖方所有。这种法律保障对外国人尤为重要。
• 格拉茨拥有丰富的文化底蕴。
  节日庆典、音乐会、剧院演出和精美的建筑，使格拉茨不仅是宜居之地，更是施蒂利亚州的文化之都。这也推高了租金和住房吸引力，因为这座城市既吸引学生，也吸引富裕的外国人。

缺点：

• 市中心房价高昂。
  在内Innere Stadt，每平方米的价格很容易达到7500欧元甚至更高。对许多人来说，这构成了一道门槛。尽管这些公寓的升值速度最快，但准入门槛仍然过高。
• 外国人购房手续繁琐。
  如果买家不是欧盟公民，则需要获得土地委员会的许可。这个过程可能需要几个月的时间，并且需要额外的文件。交易仍然可以完成，但会变得更加漫长和复杂。
• 短期租赁将面临新的税收政策。
  从2025年起，通过Airbnb等平台出租的公寓将被征收额外税款。这将降低房东的净收入，迫使他们转向长期租赁或提高租金。

格拉茨的房地产市场兼具价格优势和盈利潜力。虽然这里的房价低于维也纳或萨尔茨堡，但不断上涨的房价和租赁需求使得格拉茨的房地产市场同样极具吸引力。对于投资者而言，格拉茨提供了一个以较低投资进入奥地利并获得每年4-5%回报的机会，在学生聚集区，回报率甚至更高。

另一方面，维也纳仍然是一个彰显身份的市场：那里的公寓价格更高，收益率更低，但拥有首都房产本身就为投资增添了可信度。而格拉茨则受益于其多样性——它适合学生、家庭、退休人士以及寻求实用有效工具来保值增值资本的投资者。

正因如此，格拉茨才被称为奥地利市场的“黄金中庸之道”：它没有首都城市的过度浮夸，但提供了稳定的增长、文化、大学和生活质量。