埃及房地产：2026年值得购买吗？投资者建议

随着埃及实施经济改革、旅游业发展以及政府鼓励外国投资，投资者对埃及房地产的兴趣日益浓厚。.

我是维也纳房地产投资公司的投资顾问兼律师克谢尼娅·列维娜，我撰写了一份关于在埃及购买房地产的全面概述。我们将探讨埃及的法律、税收和盈利能力，并将其与奥地利（维也纳）进行比较，重点介绍在哪些情况下埃及更具优势，以及在哪些情况下欧洲的稳定性至关重要。.

本文旨在系统分析埃及的投资吸引力。您将了解到在埃及购买公寓是否可行、与外国人进行交易的相关法律法规以及谁从中受益。.

我们将从全球和区域背景来看待这个问题：为什么现在值得关注非洲/中东地区，埃及的经济状况如何，以及哪些全球趋势正在影响市场。.

例如，全球对度假住房的需求正在增长：将埃及与其他“温暖”的目的地（土耳其、希腊、摩洛哥）以及稳定的奥地利进行比较是合乎逻辑的。.

奥地利在这里扮演着“基准”的角色：它在 70% 的标准（稳定性、价格增长、可靠性）上都胜出，但我们将看看埃及在哪些方面能提供更高的回报或更低的成本。.

为什么是现在？经过几年的动荡（2011 年后的政治动荡和最近的货币危机），埃及经济已逐步复苏：从 2016 年开始，政府引入了货币贬值制度，并在 2022 年成功摆脱了长期危机；2023 年，通货膨胀率平均为 30-35%（尽管在年底有所下降），GDP 增长率约为 3.8%。.

不幸的是，埃及国家预算高度依赖外国贷款，但与此同时，埃及在吸引投资者方面也变得更加积极：2023年，取消了外国人购买房产数量的限制，推出了投资者“黄金签证”，正在建设新的大型项目（新首都、苏伊士运河上的埃及大桥），并且正在开发度假村。.

全球“蓝色经济”（海上旅游、港口、基础设施）发展趋势正在埃及兴起。然而，需要注意的是，埃及仍需进行大量改革，而且在埃及投资的风险高于欧盟。.

埃及声誉简述：各机构和杂志将其描述为“稳定但变化不定”。全球排名（例如世界银行《营商环境报告》）显示，埃及在2020年位列第114位左右，而奥地利则跻身前30名。埃及在腐败/透明度指数排名中也落后于欧盟。

另一方面，埃及拥有超过1.1亿人口（年轻且持续增长），这为当地住房需求创造了强劲的需求，而自由区和旅游业则减轻了投资者的税负。根据普华永道/Numbeo的统计数据，这使得埃及成为一个“增长型市场”，但稳定性稍逊。.

埃及是阿拉伯世界人口和房地产市场规模最大的国家。经济上，埃及被认为是“中东新兴经济体”，既有自身的优势，也有劣势。.

与欧洲相比，它可被称为一个“新市场”——非常民主且具有潜在的盈利能力（盈利能力和价格增长都很高），但这需要耐心和承担风险的意愿。.

区域背景（中东和北非）。地中海地区的竞争对手——土耳其和摩洛哥：

• 土耳其提供更高的收入，但存在恶性通货膨胀和不稳定的政策（里拉将像埃及一样在 2021/22 年贬值）。.
• 摩洛哥比较保守，但市场规模较小。.
• 埃及人口众多（超过 1.1 亿人），旅游业发达：拥有苏伊士运河、两大海域、金字塔，而且生活成本相对较低。.
• 此外，政府正在积极建设新事物（例如，新的行政中心，那里已经规划了欧式风格的社区）。.

全球排名。根据《营商环境报告》，埃及在2020年排名第114位（综合所有指标的平均排名），而奥地利排名第27位左右。这意味着：

• 在奥地利做生意（和买房）要容易 70%——手续更少，资金转移更透明，法律也更完善。.
• 埃及通常要求获得许可（例如，如前所述，购买任何房产都需要内阁部长批准），并且必须遵守货币法规。.
• 缺点包括官僚主义严重以及政治变革的可能性（他们还必须适应国际货币基金组织的改革，这可能会改变监管规定）。.

经济背景。近年来，埃及经济在经历了之前的危机后呈现稳定增长态势。据埃及经济发展部统计，该国2021/22财年国内生产总值增长约6.6%，2022/23财年增长3.8%。

通货膨胀率仍保持在两位数（2023年约为35%），但已开始放缓。这种情况引出两个关键结论：首先，埃及房地产升值速度快于经济稳定的欧洲（2023年，部分度假区的房价上涨了20%至40%）；其次，汇率不稳定意味着投资者不应将所有资金都持有英镑。.

南欧。埃及有时被比作土耳其、希腊（或塞浦路斯）：

• 希腊提供“黄金签证”，购房款为25万至50万欧元。希腊是欧盟成员国，但市场规模较小。单独了解如何在希腊购房——这样可以将各种手续简化成一份简单的清单。
• 埃及虽然不是欧盟成员国，但其物价较低（在开罗或赫尔格达购买一套公寓比在雅典购买一套类似的公寓更便宜），而且回报率略高（例如，比较一下：开罗的平均出租公寓年收益率为 5-7%，而奥地利大多数城市的年收益率为 2-3%）。.
• 塞浦路斯和土耳其也比奥地利便宜，但埃及面积更大，并且拥有有趣的度假胜地（红海）。.

为什么投资者关注埃及？答案很简单：它目前被低估了。在危机时期，投资者纷纷撤离埃及（例如，由于2011年革命或埃及镑贬值），导致价格下跌。

随着埃及逐渐摆脱财政困境，外资正大量涌入：最新消息显示，阿联酋和沙特阿拉伯计划投资数百亿美元开发度假区（例如，耗资350亿美元的拉斯赫克马项目）。这表明未来十年，埃及的投资将会增长。.

与维也纳相比，奥地利的投资环境在约70%方面更胜一筹：它拥有欧洲法律体系、低通胀和可预测的政策。由于价格上涨（预计价格将趋于稳定），奥地利的投资回报率较低。然而，租金收入（虽然没有租金上限，但需求适中）收益率约为2-3%。埃及的增长潜力更高，但风险也更大，需要更积极的风险监控。

过去15年里，埃及房地产市场经历了显著的变化。.

2011年革命后，许多购房者退出市场，导致房价下跌（尤其是在2012年至2015年间）。随着政府加强控制，房价逐渐开始回升。这主要得益于建筑巨头（如塔拉特·穆斯塔法集团、棕榈山庄、奥拉斯科姆、SODIC）和国有项目（如米斯拉社会住房项目）的推动。.

2016 年，又一次冲击发生了——由于改革，里拉大幅贬值（从 8 埃及镑/美元贬值到 30 埃及镑/美元），通货膨胀飙升，在这种艰难的背景下，二手市场的主导地位迅速转移到大众领域的新建筑中。.

2023年名义涨幅约为15%至40%。 2024年，涨幅加快：前几个月，新开罗等新兴地区的房价年增长率达到24%。

根据中央公共动员和统计局（CAPMAS）的统计数据，2022/23年度私营建筑业新建住宅单元数量创历史新高（约130万套，较上年增长21%）。这表明，目前市场正受到开发商和购房者的广泛关注。

这些中心都是大城市和度假胜地：

开罗及其郊区。这里居住着绝大多数人口（大都会区约2000万）。老城区（舒卜拉、扎马尼、马斯尔·阿迪马）的二手房价格较低，但需求也较为疲软。

然而，在开罗周边的新城区（新开罗、十月六日城、谢赫扎耶德、麦地那城等），住房供应正在迅速增长：在这里，您可以根据预算在开罗购买公寓——从单间公寓到带游泳池的豪宅。.

郊区的房价通常是开罗市区的1.5到2倍（一套一居室公寓的价格约为6万至10万美元）。开罗的住宅房地产市场传统上由国内需求（当地人购买自住房屋）和学生租赁需求驱动（学生租赁需求很多，包括60所大学，以及外国合作院校和咨询公司）。.

红海度假胜地。赫尔格达和沙姆沙伊赫是主要的旅游中心，吸引着欧洲人和富裕的中东人。那里有很多新建的建筑和公寓（配备酒店设施的成熟综合体）。

在赫尔格达，一套普通的单间公寓售价在 5 万至 8 万美元之间；而一套更豪华的别墅售价则在 30 万至 50 万美元之间。.

这里的物价明显高于开罗：人们愿意为海景房买单。最好用美元购买（物价与美元挂钩），因为英镑正在进一步贬值。.

北海岸（新阿拉曼和亚历山大地区）是2017年至2019年房地产繁荣的开端。马拉西、沙丘和西迪阿卜杜勒拉赫曼住宅区，以及随后的阿拉曼高地和北海岸住宅区，都是其中的佼佼者。虽然基础设施仍然有限，但建设正在快速推进。

价格：一居室公寓起价 6 万美元，别墅最高可达 20 万美元。该市场投机性很强，目前正值淡季，许多公寓空置。.

新的行政首都及其他项目。政府正在开罗附近建设一座规模庞大的“卫星城”。虽然其住宅区尚未完全建成（道路和地铁仍在建设中），但许多投资者被向政府官员出租土地的前景所吸引。

这里的价格很高（创业成本为 30 万至 60 万美元），提供的主要是高层建筑和办公楼。.

其他地区。在亚历山大和地中海沿岸（例如西部的赫尔格达和阿里什），房价较低，但需求也较低。具体特点：埃及北部更靠近欧洲，冬季气温更高；开罗拥有更多工作和学习机会；红海以其活跃的旅游业而闻名。

在埃及，二手房市场仍然占据主导地位（占交易量的60%以上）。许多埃及人仍然在交易“老房子”（20世纪80年代以前建造的房屋），尤其是开罗较贫困郊区的低层公寓。

新建项目（包括新社区和别墅区）正在填补高端住宅和旅游公寓的市场空白。这些新建项目既有商务型项目（如开罗的SODIC One和Palm Hills Madinaty），也有豪华项目（如Marassi别墅）。

管理的酒店也提供投资项目：例如，开罗索菲特酒店附近的酒店式公寓或埃尔古纳的别墅项目。

买家主要为本地居民：中产阶级和上层阶级、银行职员、医生和退伍军人。外国投资者传统上包括中国工人和公司（以前从事建筑业）、欧洲退休人员（通常是英国人，也有法国人租房）、俄罗斯资本（尤其是在北部和赫尔格达），现在阿联酋和沙特阿拉伯也表现出明显的投资兴趣（以及基础设施投资）。

有趣的是，该地区出现了一种趋势：例如，最近有消息称，埃及向来自该地区国家的购房者提供了优惠（沙特阿拉伯人和阿联酋人享有税收假期和类似条件）。

总体而言，国内需求（主要来自亚洲人、非洲人和埃及人）占交易总量的绝大部分。外国人在总购买量中所占份额较小，但他们是购买最昂贵房产的关键群体。.

埃及房地产仍然被视为欧洲房地产之外颇具吸引力的“经济型选择”：价格远低于基础设施发达的国际大都市。简而言之，埃及房地产市场是一个年轻且快速增长的市场，具有其自身独特的特点（侧重于旅游业和国内消费者的住房），其投机性本质上比“稳定”的奥地利市场更高。.

个人。任何公民（无论外国公民还是埃及公民）均可购买住宅物业或土地。自2023年起， “两套房产限制”已被取消，允许个人购买任意数量的公寓或房屋（但必须就每套房产向政府机构申报）。

公司。通常通过公司购买——埃及公司（LTD/GPSC）或外国公司的分支机构。这可以带来一定的税收优惠：如果该组织获得收入（例如租金收入），则需缴纳公司税，而公司税率有时低于个人税率。

然而，需要注意的是，大多数外国人开设埃及公司（至少需要在埃及证券交易所注册）也需要指定一名代表或联合创始人。为了最大限度地减少税收，一些人会通过塞浦路斯或爱沙尼亚公司购买房产，并通过这些司法管辖区控制交易，但房产名义上登记在埃及子公司名下。.

埃及拥有合法的集体投资工具：房地产投资信托基金（REITs），由埃及银行和交易所（FRA）监管。然而，它们在该领域的份额仍然很小。

具体条件如下：根据法律规定，房地产投资信托基金（REIT）必须将其至少80-90%的资产投资于租赁房地产，并缴纳22.5%的利润税（没有针对投资者的激励措施）。2018年至2020年间，曾有尝试推出交易所交易型REIT（例如埃及保险公司和开罗银行旗下的几只基金），但它们的市值仍然很小。.

如果您能够接受繁琐的官僚程序，并且想要“间接”投资（流动性更强，但也存在达成结构协议的风险），您可以考虑投资本地房地产投资信托基金（如果市场稳步增长，它们就会开始升值）。.

以个人名义（单身或已婚）购买房产。最简单的方法是将房产登记在个人或夫妻双方的名下。需要考虑继承和赠与问题：如果一位母亲以自己的名义购买了一套公寓，她以后可以将其传给子女（但根据埃及法律，这需要一份遗嘱，而且该遗嘱必须合法有效）。

自 2018 年以来，埃及承认婚前协议是分割财产的一种方式，使得“两人购房”成为家庭的常见做法。.

通过投资信托或基金会。几乎没有：埃及不提供西式家族信托（例如奥地利的家族信托）。

然而，也存在一些“遗产规划”方案：可以将房产登记在一家公司或“专项基金”名下，由其管理房产（并接受金融监管机构的监督）。这种安排较为复杂，通常对于不超过100万欧元的海外投资而言并非必要。.

通过代理人（授权委托书）购买。许多外国人无法立即飞抵埃及，因此他们会委托代理人（埃及公民或公司）根据经公证的通用授权委托书进行购买。

法律允许这样做：公证员在埃及境内或境外（经海牙认证后）签发授权委托书。受托人签订初步协议（mushakhasah），支付定金，然后完成最终交易。.

非居民与居民。没有法律限制：外国人（非居民）只要获得外交/投资委员会的批准，就可以在与埃及人相同的条件下购买房产。

几乎所有申请都会获得批准（他们只会检查是否存在违规行为）。非欧盟公民购买房产后不会自动获得签证，但根据投资计划，可以获得1至5年的居留许可。.

在埃及，采购流程包含以下几个必要步骤：

获取税务识别号码（Muhsid/税卡）。与许多中东和北非国家一样，外国人首先需要从埃及税务局获得本地身份识别号码（NIN）。这很简单，通常可以通过银行办理（使用护照办理银行卡）。没有此号码，交易将无法记录。

意向书（Mushakhasah）和定金。选定房产后，双方签署一份初步协议（通常为期10-15天），买方需支付一笔保证金（通常为房价的5-10%）。该协议保障双方权益：卖方承诺不会将房产出售给其他人，买方则保证其购买意愿。

法律尽职调查几乎是强制性的。埃及房地产律师会核实房产文件：卖方的产权、任何产权负担以及正确的登记信息。这个过程通常被称为“尽职调查”。最终的销售合同会在房产中介办公室或律师处签署。

公证和登记。最后一步是将文件提交给公证员（通常是当地的产权登记处）。公证员随后会收取全额款项（在埃及最好通过银行转账）。公证员会正式确认购买手续，并将产权登记在买方名下。

时间安排：如果所有必要文件齐全，整个流程通常需要 1-2 周。付款是关键。在 2025 年底之前，但仍需支付其他费用：印花税（约 2.5%）、公证费（最高 1-3%）以及律师/代理人费用（通常不超过 2%）。

新业主登记。经公证后，产权证将登记在买方名下。

律师和经纪人的作用。我强烈建议您聘请当地律师和经验丰富的经纪人或房地产经纪人。律师将核实交易的合法性，协助处理文书工作，并认证重要文件的阿拉伯语翻译。经纪人将就该地区的风险和实际价格（广告价格通常虚高）提供建议。

买方要求。正式而言，这包括拥有充足的资金，且房产无任何限制（例如，房产位于军事区）。买方必须年满18周岁且具有完全民事行为能力。

外国人需在外国财产登记册中登记。1996 年第 230 号法律禁止外国人在“具有战略意义”的地点拥有房地产，但 2023 年的修正案取消了对住宅物业的这一限制（除非该物业是封闭的军事单位）。.

岛屿房地产注意事项。一些热门度假胜地（例如赫尔蒙迪布岛和红海群岛）位于特别保护区内。在这些区域进行交易通常需要事先获得军方的单独许可。这种情况虽然不多见，但事先咨询律师仍然十分重要。

远程购房。如前所述，您可以通过授权委托书完成购房。客户经常告诉我“我不想出门”，但我建议至少实地考察一次——亲眼查看房产并了解周边环境非常重要。不过，所有手续都可以远程办理：律师可以代表您签字，公证员则根据经认证的授权委托书进行操作。

尽职调查。在埃及，必须核实以下几点：房产所有权无争议（例如，不存在他人继承权纠纷），房产未抵押（如有抵押，则需索取无未偿债务证明），以及所有水电煤气等公用事业账单均已付清。政府机构在出售房产前必须出具无未偿债务证明。

产权登记。经公证后，买方将收到一份登记证书——即埃及的“所有权证书”。

在埃及购买房地产时，投资者需要考虑以下成本：

印花税。通常为交易价格的2.5%（已包含在合同中）。印花税由卖方支付，但通常会在谈判过程中计入价格中。

公证费和登记费。公证费和房产登记费约占交易成本的1%至3%。

律师/经纪人费用：约为购房款的2-3%（具体金额需与经纪人协商）。此费用并非政府收费，而是由买方支付或经双方同意由买方与卖方分摊。

增值税。最低生活保障——新建住宅楼在 2025 年底之前免征增值税（根据经济改革法的规定）——这意味着您在住宅项目中购买的公寓无需额外缴纳增值税。

实行统一房地产税。出租房产征收房地产，税率为官方租金的10%（另加30%的扣除额）。这意味着，如果您出租房产，您租金收入的10%（扣除30%后）将上缴国库。

市政税（地方税，类似于奥地利的Gemeindesteuer）。金额很小，通常包含在业主年度维护费中，然后转嫁给租户。

投资税。埃及没有像某些国家（例如奥地利自给自足计划）那样的特殊“非居民”或“递延”税收制度。

在这里，税收缴纳方式与传统方式相同；境外收入不计入个人预算（也就是说，埃及居民只需就“流入埃及”或在埃及境内收到的收入纳税）。然而，这与非居民无关。.

总的来说，购买时请准备好支付交易价格的 7-10% 作为各种费用和佣金。

与奥地利相比。在奥地利，购房者需支付3.5%的Grunderwerbsteuer（GrESt）、约1.1%的登记费和约1.5%的公证费，总计约6-7%。此外，购买新建房屋时，购房者还需支付20%的增值税（如果您是奥地利居民并购买大型项目，但外国人可能部分免税）。

因此，奥地利的税收普遍较高（尤其是增值税），但服务效率也更高（透明、立即包含在内）。.

资本利得税。在埃及，个人购房者通常需缴纳房产买卖差价的10%作为资本利得税。但需要注意的是：如果您拥有该房产超过两年，则可免缴此税，因为老旧房产的出售无需按照标准税务流程进行。对于非居民，这笔税款通常由买方代扣代缴。

在奥地利，规定有所不同。如果您出售的公寓是您的主要住所，则无需缴税。否则，如果您在房屋建成后的10年内出售，则需对利润缴纳30%的税。10年后，则可免税。

埃及为房地产投资者提供居留权计划。该计划本质上类似于黄金签证：投资者需满足购买房产的要求，方可获得1年、3年或5年的居留权。相关规定（最近一次修订于2023年）如下：

• 1 年：价值至少 5 万美元的房地产或在埃及银行有 5 万美元的银行存款。.
• 3 年：购买金额 10 万美元起或首付 10 万美元。.
• 5 年：从价值 20 万美元的房地产起步。.

无论哪种情况，只要您提供银行证明或拥有所需房产，签证即可无限期延期。没有居住要求（一大优势！）。.

唯一的问题是，房产必须在国家登记册上登记，这意味着在建项目中购买房产如果没有登记可能无法进行（但预计这一规定将会放宽）。.

与奥地利的比较：奥地利不提供房地产购买的“黄金签证”。我们有针对富裕人士的居留许可（《无业居留法》第56条），但这要求非常高的年收入（个人每月约2550欧元，以及相当的经济保障）。

我们的“Aufenthalt”卡并非与消费挂钩，更像是养老金或储蓄居留许可。对于在奥地利的投资者而言，面向个体经营者的“红白红卡”是一个选择：它需要一份商业计划书、约10万欧元的投资以及创造就业机会。因此，想要在奥地利投资并长期居住，奥地利人必须开办企业或证明自身拥有财富，而不仅仅是购买一套公寓。.

误区。许多新来者会将“旅游签证”和“投资居留权”混淆：

• 在埃及购买公寓并不能自动保证永久居留权；交易完成后，投资者需要申请“房产所有者居留许可”。.
• 例如，一个律师联盟已经确定，外国人未经签证不得在埃及居住超过六个月，并且必须在移民局登记。因此，仅凭房产无法在不提交申请的情况下自动获得居留许可。.
• 其他限制：在开罗新区，您不能获得面积不超过 100 平方米的住宅建筑的居住许可——您必须至少花费 5 万美元购买该建筑。.

（2023-2025 年）发生了哪些变化：投资居留计划于 2023 年夏季正式获得批准（尽管议会仍在批准公民法的修改）。

主要创新之处在于直接取消了“两处房产”的限制，并对存款事宜作出了明确规定。因此，外国投资者只要在经济领域（或房地产领域）投资25万美元，即可获得居民身份。.

与奥地利相比，奥地利的永久居留权可以通过D类签证（学习/工作签证）或Deka卡（退休签证）获得。这意味着你不能“直接在奥地利买房居住”——你必须遵循标准的移民程序。

短期租赁（Airbnb、Booking 等）可以带来非常高的回报——在最好的情况下，年回报率可达 6-8% 或更高（以当地货币计算），尤其是在冬季和节假日期间的热门度假胜地。

例如，一栋价值 30 万美元的海滨别墅在旺季的几个月内可以带来 2 万美元的收入——相当于总收入的 6% 至 7%。.

但风险和限制也不容忽视：新的法律法规收紧了监管。例如，埃及政府效仿许多国家的做法，要求游客像酒店一样登记并缴纳税款。在开罗，市议会已批准最长30天的短租，并强制征收旅游税；在红海地区，类似的法规也在制定中——“未分类”公寓已被全面禁止（业主和旅行社将面临罚款）。

因此，短期租赁目前处于“合法化边缘”：市场上的许多环节仍然是非法的。如果您在Airbnb上出租房产，请做好面临罚款或新限制的准备（可能需要向旅游部注册）。.

长期租赁风险较低。对于 3-5 年的租赁（开罗的公寓通常由政府雇员、医生和外籍人士租住），收益率更稳定但较低——每年约 4-6%（卢布投资由于通货膨胀会获得更高的回报，但“实际”收益率通常在 5% 左右）。

例如，在开罗，一套80-100平方米的公寓平均月租金约为400-600美元，而一套公寓的售价约为5万-7万美元，毛收益率约为6-7%。在沙姆沙伊赫，类似的公寓价格更高（月租金高达1000美元），理论上租金收益率可达8%。.

但实际上，这类公寓通常由业主自己使用，因此只有在旺季才会出租。.

物业经理和代理机构。在大城市里，有专门的公司（“物业管理公司”）管理出租物业（他们通常收取 20-25% 的佣金）。

例如，开罗的Al Burouj或赫尔格达的Egyptian Homes。他们负责寻找租户、收取租金和维护服务，但会收取一定比例的佣金。我通常建议新来的人一开始就通过中介机构，尽管这会降低他们的盈利能力。.

租金收入税。标准税率为官方租金的10%（扣除30%的费用后）。因此，如果您每月租金为600美元（并申报了该收入），则每年需缴纳720美元的税款（每月60美元）。

与奥地利的比较：在奥地利，租金收入与其他收入合并，并按累进税率征税（最高可达 50%），但水电费和折旧费可以扣除。

就税收效率而言，埃及似乎更公平：其税率仅为总收入的10%，低于欧洲平均水平。相比之下，奥地利的房产所有者除了缴纳房产税外，还要缴纳高达30%的零钱税和市政税，总计超过其收入的30%。.

收益率对比。粗略估计：埃及约为7%，奥地利约为3%。当然，这只是名义收益率；在埃及，很大一部分收益可能会因通货膨胀/员工薪资上涨而损失，但如果以外币购买，收益率仍然更高。然而，在维也纳或格拉茨，租金几乎不会下降，而且房产很容易以合同形式出租给长期租住的德国租户。

埃及主要商业中心开罗

• 基础设施。机场、地铁（2号地铁线）、一流医院、国际学校（新开罗学校、开罗美国学校）——所有这些都与大城市不相上下。
• 建筑。从简易住所到住宅。
• 值得投资的街区。马阿迪、努巴里亚和尼克萨斯湾（开罗南部）是高档郊区，拥有公园和优质学校；扎马莱克和花园城（尼罗岛，市中心）是高档社区，但房价极其昂贵（每平方米7000至10000美元）。新开罗和新城马丁提拥有许多新建街区和现房。相反，老城区（伊泽特尔马普利特、舒卜拉）不推荐，因为维护状况差，房屋质量低。
• 出租房源。学生和外籍人士对马阿迪、新开罗和赫利奥波利斯地区感兴趣。来自欧盟或美国的购房者应考虑新开罗和马阿迪地区，那里的公寓起价为10万美元。

埃及第二大市场塞萨洛尼基

• 亚历山大的“瑞士区”（Zizinia、Sidi Bishr）让人想起地中海欧洲：安静、绿色，但工作较少。.
• 投资者有时会考虑北海岸（新阿拉曼、马特鲁港），那里的建设正在如火如荼地进行。那里的房价较低（别墅起价7万美元），但基础设施仍然薄弱。.
• 亚历山大港的外国人对房屋的需求并不大（有点像中东），但当地人却在成群结队地出租房屋（亚历山大港的游客不多）。.

岛屿和红海：

• 沙姆沙伊赫是一个消费很高的旅游目的地。这里的公寓起价约为10万美元（一套位于不错的小区内、面积为50平方米的公寓），别墅的价格则从30万至40万美元到100万美元甚至更高不等。旅游旺季（12月至次年2月）期间，这些别墅大多被公寓预订一空，但夏季则可能比较空旷。.
• 赫尔格达比沙姆沙伊赫略微便宜一些，而且交通更便利，这得益于其发展完善的“平坦海岸线”（萨赫勒哈希什和萨法加）。价格：单间公寓起价 5 万美元，别墅起价 15 万至 30 万美元。由于夏季游客众多，租房更容易找到（冬季价格会打折）。.
• 达哈卜是一个背包客聚集的小镇，但它也属于旅游区，而且价格相对便宜（单间公寓起价3万美元）。北红海沿岸的海滩（塔巴、拉什埃尔赫克马）地理位置独特（靠近约旦和以色列），但那里更适合短期居住而非长期居住。.

伯罗奔尼撒半岛。别无选择：我们说的是埃及内陆省份，那里的一切都极其便宜（一套公寓低至 300 美元）：

• 在明亚、法尤姆或基纳，房价与欧盟相比简直是九牛一毛。但需求仅限于当地。.
• 那里的投资主要由埃及人考虑，外国人很少考虑。.
• 这类房产很容易买到（村里的房子售价 3000 至 5000 美元），但以后很难卖出去——因为没有地方可以卖。.

基础设施。关于交通方面，我们再详细说说。开罗和主要城市（亚历山大、赫尔格达）拥有国际机场、高速公路、酒店和世界一流的医院（开罗的德意志银行诊所和阿古扎医院，以及赫尔格达的医院）。这对投资者来说是一大优势：即使您自己不住在那里，游客和租房者也希望一切都近在咫尺。

例如，有孩子的欧洲买家会很欣赏开罗的国际学校、海边旅行（提供潜水课程）、合理的航班时间和良好的医疗服务。.

与奥地利相比，维也纳乃至整个奥地利的生活水平无疑更高：空气清新、医疗条件优越、高等教育免费，但所有这些的生活成本也是埃及的两到三倍。

今天最受欢迎的商品包括：

开罗。家庭公寓出租（人们坚持稳定的租金收入）和投机性“指数购买”（例如，在新项目中购买相对便宜的公寓，希望在基础设施完工后转售）。

赫尔格达/沙姆沙伊赫。通常情况下，业主通过短期出租来获取收入，并支付“海边永久居所”的费用。

新阿拉曼。这是一个快速发展的区域，大型开发商正在这里投资。公寓和别墅套餐正在出售——纯粹是为了投资，希望沿海地区能够得到开发。

内陆区域城市。只有5%的投资来自少数投机者，他们将廉价土地视为建设城市郊区的金矿。

二手房市场（占交易量的65%以上）主要由2000年以前建造的公寓和房屋组成，其中一些仍需翻新。许多房屋需要翻新（例如浴室翻新、接入互联网）。.

根据经验，埃及的“老房子”通常只适合当地人居住——比如开罗的历史街区和亚历山大破旧的建筑。不过，在这个价位区间，你可以找到3万到4万欧元的大公寓（但有时甚至没有空调！）。.

二手房市场的特点：这些房屋建于1980年以前，能源效率低下。夏季，房屋闷热，空调耗能巨大。

因此，我建议客户要么对这类房屋进行翻新，加装隔热层和新窗户（这不是一项有效的投资），要么计划只将其作为短期租赁出租（游客已经准备好忍受“地中海浪漫”）。.

额外好处：二手房通常比新建房便宜 20-30%（面积相近的情况下）。然而，二手房的流动性较差：找到买家可能需要一到两个月的时间，尤其是在远程购房的情况下。值得庆幸的是，房价最高的地区（马阿迪、新开罗）的房价受通货膨胀影响仅略有下降，这些地区的二手房价格仍然很高（与新建房价格相当）。.

新开发项目。至少占市场份额的35%。这包括开发商（MISR、Palm Hills、SODIC、Orascom等）的住宅小区，以及特殊的公寓式酒店项目。

以我们的标准来看，埃及的建筑速度属于中等水平，但对当地人来说却相当快。购买期房时，要考虑竣工日期（比如1-2年）。开发商通常会提供分期付款计划（5到10年0利率）——这对投资者来说很方便：分期付款，一年内即可入住。.

质量对比。部分项目（如马拉西、埃尔古纳）按照欧洲标准建造（尤其注重基础设施建设）。

总体而言，新建建筑的质量平均不如奥地利：人们对装修和材料质量都有抱怨。.

例如，我听说在一个 SODIC 住宅区，瓷砖安装得很差，防水工作也敷衍了事，导致一年雨水过后玄武岩上出现了霉菌。.

然而，奥地利对建筑有着严格的标准——维也纳的建筑项目在能源效率、隔音和防火安全方面都比埃及的项目要好得多。.

因此，在埃及购买新房时，我建议立即预留 5-10% 的资金用于“瑕疵”——即使是最现代化的埃及房屋，5 年后也需要进行局部维修（安装新的空调、粉刷外墙等）。.

对象示例：

• 最高可达 10 万美元：常见的房源包括开罗的小型单间公寓或一居室公寓，以及赫尔格达的线性公寓（面积达 60 平方米）。.
• 10万至25万美元：“中档”级别：开罗的2-3室公寓（80-120平方米），或开罗/新开罗的联排别墅（150平方米的小型别墅），或赫尔格达/沙姆沙伊赫的体面的2室公寓。.
• 250,000-500,000美元以上：开罗最佳街区的120-150平方米公寓、大型联排别墅和独栋别墅、带游泳池的住宅区。.

与奥地利的新建筑相比，奥地利的新建筑标配智能家居系统、电梯、停车场、精装修的封闭式庭院。

在埃及，这些标准并非普遍适用。房屋质量可能较差，尤其是在外来务工人员聚居区（例如沿海地区和贫困地区）。然而，新建住宅区（如马丁提、新开罗和古纳）的基础设施（学校、购物中心）水平较高，而且这些地区的新建房屋需求旺盛。.

埃及的一个优势是：沿海地区的土地仍然比欧洲便宜，因此在红海沿岸购买一处综合性房产（例如，拥有 100 个房间、每个房间都配有厨房的公寓式酒店）的价格，与在中欧购买一家小型民宿的价格相当。.

总体而言，埃及新建项目面临的风险是工期延误和可能的变更。奥地利开发商很少会错过工期，而埃及开发商在遇到不可抗力因素（例如新冠疫情）时，可能会将工期推迟一年。.

除了“传统”的公寓投资方式，我们不妨考虑几种非常规的投资方法：

多套单间公寓而非一套大公寓。我们许多来自亚洲和欧洲的客户（尤其是在疫情期间）选择购买两到三套相邻的单间公寓，而不是一套大公寓。这提高了盈利能力（每套单间公寓单独出售，两套单间公寓的租金通常高于一套两居室公寓的租金总和，而且降低了空置风险）。

缺点：需要处理多份合同，工作量翻倍，可能还需要两份抵押贷款产品。关键在于，两居室公寓的价格（包括额外费用）不会超过三套单间公寓的价格。.

房屋翻新是一种很流行的买卖方式：在开罗市中心买一套旧公寓，花费 10-20% 进行翻新，然后将其作为交钥匙房产以更高的价格出售。

然而，自2022年以来，埃及房地产市场持续低迷（受汇率和疫情影响），所有交易都应换算成埃及镑。如果您用埃及镑购买一套价格低廉的公寓，装修后溢价可能高达15%至30%。.

公寓式酒店和迷你酒店。旅游项目通常以“酒店式公寓”的形式出售——您拥有一套公寓，由酒店经营者出租和管理。这种方式的优势在于现成的服务，但缺点是对收入的控制力较弱。

有时这类公寓会以高于市场价的价格出售（因为酒店品牌效应）。解决方法：如果是优质公寓楼，您可以获得酒店利润的稳定分成（约5%）；不过，如果业主兼经理亲自管理，我更倾向于直接独立出租。.

投资土地和长期建设项目。在埃及（保护区外），购买土地仍然合法。例如，开罗郊区或北部沿海地区都有土地出售（价格为每平方米 10 至 20 美元）。这是一项高风险投资：您需要等待该地区开发完成。

例如：政府最近宣布了开发“新卢克索”的计划，当地社区预计将在2024年就新建沙漠公路进行招标。如果您购买附近的土地，以后就可以进行建设并从中赚取丰厚利润（或者将其出售给开发商）。但如果该项目取得成功，找到买家将会非常困难。.

通过基金和金融工具（例如房地产投资信托基金，REITs）进行投资。正如我们之前提到的，埃及的REITs数量很少，而且它们仍在积累资本。这类投资的优势在于分散风险（投资于商业地产投资组合）。缺点是，正如前面提到的，REITs的税率较高（22.5%而非10%）。

住宅项目中也有非政府基金和股东（有时开发商会提供“投资者资金池”——购买几套公寓并将其全部租赁给管理人）。.

在Vienna Property 并不经常就此类方案提供咨询，但对于大额资本（100 万美元以上）来说，这可能是有意义的：可以减少对单一房产的依赖，并使收入“平稳化”。

与维也纳的策略相比。在奥地利，人们通常会在黄金地段购买一套优质房产，并长期持有（他们计划退休后依靠稳定的租金收入）。投机行为很少见：由于房价增长缓慢，在这里炒房并不划算——也没有税收优惠。

对于投资组合，我个人建议将 70% 的资金投入保守型选择（例如维也纳的一套公寓、房地产投资基金），将 30% 的资金投入增长型选择（例如开罗或埃及等新兴市场）。.

我们向几位客户提供这种策略：我们将一部分资金投资于反危机基金（欧洲债券、稳定基金、德国房地产），并将剩余资金投资于更具冒险性的项目（美国、埃及、塞浦路斯）。.

尽管埃及拥有诸多优势，但必须坦诚：埃及面临着严峻的风险。主要风险来自国家层面和自然层面：

官僚主义和不断变化的法律。 2023年，外国人终于摆脱了“阴影”，但明天他们可能又会做出调整（比如最近要求通过银行以英镑支付）。别忘了，就在五年前，申请黄金签证还只需要一本不超过15年的护照。

因此，每位投资者都应该聘请一位可靠的律师，密切关注相关变化（例如，收入的具体证明方式等）。定期查阅现行法规，包括通过您所在国的大使馆或领事馆获取信息。.

短期租赁。相关规定变化频繁：2023年，政府开始出台严厉的法律打击无证经营的Airbnb平台。因此，指望从短期租赁中赚取巨额利润如今风险极大：明天就可能下令对守法租客处以10万埃及镑的罚款。

季节性。埃及最大的缺点是极端的气候。开罗的租房需求几乎具有明显的季节性：夏季，许多人会前往南方或欧洲。而度假城镇则在冬季人满为患（游客来自欧洲和中东），夏季则因酷暑而空无一人。

淡季期间您的收入会“下降”。在奥地利，租赁需求通常全年都很稳定。.

基础设施风险。部分地区面临道路和水资源短缺问题。

例如，开罗南部通往禁寺的路上经常发生交通堵塞；北非沿海地区在夏季迫切需要可靠的供水——如果你在北部沙漠买了一栋别墅，那就储备一些生态水计划（尽管咸水井不适合饮用，但附近的居民点显然缺乏水库）。.

自然灾害。降水稀少，但暴雨可能导致南部地区房屋出租率下降。地震发生的可能性不大，但存在一些小型地震带。远离尼罗河的地区容易发生洪水。

流动性。如果您在岛屿或小区域购置房产，出售可能会比较困难（取决于当地的基础设施）。开罗的一套公寓通常2-3个月就能售出，而沙漠中的一栋别墅可能需要长达一年的时间。

汇率风险。用美元购买房产固然有利，但用英镑消费可能会侵蚀您的股息收益。请提前考虑这一点：购买欧元计价房产时，务必做好汇率波动影响实际收益的准备。

申请抵押贷款时，最好选择美元贷款（尽管埃及银行大多以埃及镑发放贷款）。货币兑换渠道有所改善，但请记住，汇率波动仍然很常见。奥地利在这方面更胜一筹：欧元是最稳定的货币之一。.

与奥地利相比。奥地利的主要优势在于其稳定性。那里没有季节性波动（每年都是同一批学生涌入），没有法律上的意外（租赁法规很少变动），也没有安全问题。

对于习惯于稳定的客户而言，奥地利在约70%的情况下是更佳选择（风险较低，楼宇内有电梯和暖气保障，产权清晰）。然而，埃及则占剩余的30%：出于好奇，作为对冲中东市场未来风险的长期策略，以及追求更快但风险更高的回报。.

购买房产不仅仅是钱的问题，更重要的是居住体验。埃及的生活水平和日常生活与奥地利截然不同，这一点必须考虑在内。.

气候。埃及属于亚热带大陆性气候。冬季温暖（开罗冬季气温为15-25摄氏度），夏季炎热（常年阴凉处气温为40-45摄氏度）。红海沿岸夏季气温略低（最高可达35摄氏度），西奈山脉夜间气温可达30摄氏度。

如果您是家有小孩或老人的家庭，气候是关键因素。奥地利夏季温和（气温在20至25摄氏度之间），冬季也较为温和（维也纳的气温在零下5至零上5摄氏度之间），没有极端酷热天气。不过，这里离海边较远，步行无法到达。.

医疗保健和保险。埃及拥有不错的私立诊所（例如克利奥帕特拉医院和MedStar医院）。居民可以享受到高质量的医院服务，但这些服务并非免费。埃及没有强制性医疗保险，因此欧洲人在移居埃及时通常会购买私人国际医疗保险。

在奥地利，医疗保健由国家运营（Krankenkasse 系统），并且被认为是最好的医疗保健系统之一：来自世界各地的人们都涌向这里接受治疗。.

教育。开罗有一些国际学校（例如埃及马里奥特学校、开罗美国学院），但学费相当昂贵（每个孩子每年6000至15000美元）。优点：英语或法语授课，获得国际文凭。

能达到奥地利教育水平（例如施泰尔学校）的学校并不多见。在奥地利，教育是公立的；您只需为语言课程或私立德语学校付费，但总体而言，您的孩子将接受免费且高质量的教育。.

安全。近年来，埃及一直在积极打击恐怖主义（尤其关注度假区）。警方在旅游区（如赫尔格达、沙姆沙伊赫）提供安保服务。

然而，风险依然存在：开罗地铁附近扒手可能比较常见，但这并不普遍。奥地利无论从哪个角度来看都是一个非常安全的国家（犯罪率极低，警察也很有礼貌）。.

生活水平和物价。埃及的家庭服务成本远低于欧洲。咖啡馆的账单便宜五倍，燃气和水电煤气等公用事业费用也便宜三到四倍。同时，超市（家乐福、麦德龙）的品牌质量与欧洲品牌不相上下。

在维也纳，房租贵一百倍，食物也更贵（质量相同），但工资也很高。.

交通和通讯。开罗拥有历史悠久的地铁系统（两条线路）、不错的公交车以及新建的收费公路（开罗和亚历山大之间有一条高速公路）。其他城市的公共交通则较为有限（出行需要私家车）。

银行体系正在发展：现在可以在银行存美元，用银行卡支付房租，抵押贷款（如果信用良好）仍然按照旧条款提供（年利率最高可达5-6%）。埃及的电话和互联网覆盖良好（4G网络几乎覆盖全国）。.

相比之下，奥地利的交通和通讯非常发达，但消费也很高。.

简化合法化和搬迁流程。值得注意的是，购买房产的投资者可以获得居留许可（如上所述），其中包括与家人（配偶和未成年子女）共同居住的权利。然而，埃及存在语言和行政障碍：您必须登记入境（对于需要登记的人员，埃及领事馆会在您的护照上盖章）。

例如：许多人乐于短期移居埃及（持签证停留六个月）——那里气候宜人，物价也十分优惠，但长期居住的选择却令人担忧。有孩子的家庭应该注意，优质的国际幼儿园和学校仅在开罗/亚历山大才有。如果您在沙姆沙伊赫购房，您的孩子就必须搬到开罗或前往所谓的“沙姆英国学校”就读。.

与奥地利的比较：

• 安全状况：维也纳的整体安全状况比开罗好大约 10 倍。.
• 住房质量：奥地利房屋更加节能隔音。.
• 舒适度：埃及在气候和休闲机会（海洋、沙漠）方面胜出——这为热爱自然的人们带来了高品质的生活。.
• 日常生活：欧洲提供更加平衡的生活，包括周末、各种服务和语言环境——这本身就是一个个人优先事项的问题。.

对于某些人来说，考虑到其他国家的限制，购买埃及房地产可能是一种解决方案？

来自局势不稳定地区的公民。如果您难以获得欧洲公民身份或永久居留权（例如，如果您来自政治局势不稳定的非欧盟国家），埃及至少可以提供住房方面的灵活性。

埃及签发旅游签证和居留许可，而且不会禁止你进入其他国家（欧盟）。与此同时，奥地利红白红卡非常昂贵（要求账户中至少有100万卢布，有经证实的商业活动，或者根据一项特殊计划投资100万欧元）。.

退休人士。埃及温暖的气候对欧洲退休人士很有吸引力（前提是他们拥有大约10万至20万美元）。这里的医疗保健水平与邻国相当（拥有发达的私营医疗部门）。

每月1500美元，你就可以租到或买到（或者更确切地说，是贷款买房）一套不错的房子，过上舒适的生活（包括私人司机和管家）。而在奥地利，退休人员必须承担所有费用：房租、食品和医疗保健每年的花费将是这里的两倍。.

数字游民。埃及对于自由职业者和数字游民来说是一个有趣的目的地。开罗/亚历山大有很多联合办公空间，价格实惠的办公空间（或者只是海边一家提供网络的很棒的咖啡馆）。

在奥地利，签证规定相当严格：没有工作许可，每六个月最多只能工作90天，之后就会遇到问题。然而，在埃及，房地产居民可以非正式地在线工作（或在当地成立个体户）。.

是的，除非收入来自国外，否则埃及不会对外国收入征税（顺便一提，欧盟对一些国家实行非居民身份制度，但埃及没有出台此类规定——这个问题在这里不太相关）。.

维也纳——品质与秩序并存。完善的法律法规、整洁的街道、东欧水平的工资待遇，以及近乎全面的投资保障。德国式的严谨、利率非常稳定的抵押贷款（年利率1-2%），以及完善的物业管理体系。

从本质上讲，这就像是购买“砖块做的欧洲债券”——收益虽小，但绝对安全。.

埃及——生活方式与自由。如果您想体验南方生活方式，每周穿着泳装潜水，又不想投资超过10万欧元，埃及将为您提供拓展视野的机会。这里的风险（汇率、官僚作风、季节性因素）较高，但回报也可能是其他地方的两到三倍。

埃及适合那些准备成为“积极投资者”的人：他们会密切关注市场动态，与聘请的经理人沟通，并独立寻找和出售房产。如果您是那种“买下房产就不用管”的人，奥地利比埃及更适合您。.

您计划在5-10年后退休吗？了解您的退休方案至关重要：

出售房产。在开罗，如果房产流动性好（通常位于市中心或靠近地铁站），您可以相对较快地出售一套公寓（2-6个月）。在度假区，出售可能需要更长时间，尤其是在房价下跌的情况下。如果您计划以欧元兑换，请考虑您出售时使用的货币：由于2020-2025年的汇率波动（目前1欧元=35埃及镑），您将蒙受损失。

出售居留许可后，如果您的居留许可是针对该房产签发的，出售房产不会立即取消您的居留许可（灵活居留许可）。但是，由于续签需要提供所有权证明或押金，因此出售房产后您将无法再续签一次。

根据现行规定，您必须找到另一处房产或缴纳押金才能维持您的居留身份。否则，您的居留许可将在一年或两年后失效。.

将居留权转移给亲属。在埃及，不存在“通过继承”方式有条件地转移居留权的情况。如果您将房产份额转让给他人，这将是一笔普通的买卖交易，您的居留许可将不会被保留。

是的，权利转移阶段的立法与公民的立法相同——一切都按照伊斯兰教法（沙里亚法）通过捐赠/继承进行。.

我还要补充一点：我们已经看到一些例子，已故投资者的亲属登记了他们的继承权，实际上，“继承人”延长了自己的居留许可，但这确实是一个复杂的程序，需要很长时间的等待（就像在任何国家申请家庭类别的居留许可一样）。.

流动性——奥地利与埃及。奥地利房地产通常销售速度更快（这得益于国际需求和整体市场稳定性）。而在埃及，情况则取决于地区：开罗的公寓几个月内就能找到买家，但内韦阿拉曼的房屋或法尤姆的乡村别墅可能要滞销数年。

此外，如果您需要快速进行投资，在奥地利您可以更自由地进行管理（通过代理机构或拍卖出售），而在埃及，文书工作和核实非常耗时。.

根据我个人在欧盟（德国、奥地利、塞浦路斯）和埃及的投资经验，我总结出以下几个关键经验教训：

资金隔离。我从不建议把所有资金都投入同一个账户。如果客户的目标是保本，我们始终建议持有一定比例的流动性强的货币或资产作为储备。此外，我认为关注不同的市场也很重要。

例如，我经常被问到： “如果要在2025年投资30万欧元，你会选择埃及还是维也纳？”我的回答是：“折中一下比较合理——投资20万欧元在维也纳长期持有房地产（增长可能较慢，但收益稳定），另外10万欧元冒险投资埃及，以期获得高回报。如果外国人或俄语人士倾向于把所有投资都押在埃及，那就让他们好好想想是否愿意为此放弃舒适的生活。”

房产检查。律师的职责是确保卖方拥有足够的证明文件。在实践中，我见过一些案例，新业主发现存在违反建筑法规的情况（楼上邻居漏水导致公寓被淹！），或者登记不全（业主实际上并未全额购买土地）。

有时外国人会忽视风险，心想： “没人会在意，就随它去吧，以后再租出去就行了。”我的建议是：埃及的法律很复杂，而且深受逊尼派传统的影响，所以务必聘请一位有当地经验的律师。在维也纳房产公司通过严格的审核，对每位合作律师进行背景调查，以确保客户拥有完全的掌控权。

在稳定市场和增长型市场之间进行资产配置。我通常这样分配我的策略：30%——高风险但有潜力的市场（埃及、土耳其、墨西哥等）；70%——传统资产（欧盟房地产、欧盟和美国债券）。

我会如何选择？我更倾向于稳健增长：我会卖掉一些埃及股票，然后投资到奥地利的一只“稳健型”基金里。我的目标是为家人和未来的退休生活做好准备，所以我总体上比较信任奥地利。

但我坦白地说：如果市场大幅下跌，出现折扣，我不排除再次进入埃及市场——一旦我确信该国经济真正稳定下来，我就会进入。.

埃及市场前景广阔，但风险也很高。.

何时应该选择埃及？当您准备好管理您的投资时：仔细分析房产，考虑汇率波动，并做好应对意外情况的准备。在这种情况下，您将享受高回报和优惠条件（初始价格低，购买5万至10万美元的房产可获得“黄金签证”）。

奥地利何时是最佳选择？当稳定和安全比利润最大化对您更重要时。奥地利在70%的方面都更具优势：交易透明、产权安全、价格增长缓慢但稳定，以及官僚主义风险极低。.

一位投资律师的一般性建议：

1. 务必聘请当地律师（至少可以审核和准备文件）。.
2. 在任何情况下都不应该将所有积蓄投资于一项投资（应按国家和资产进行投资）。.
3. 密切关注经济和政治（通货膨胀、汇率、立法）——这直接影响你在埃及的收入。.
4. 投资流动性强（需求旺盛）的地区。如果拿不定主意，可以先从开罗或度假小镇中心的房产入手。.
5. 别忘了保险和房屋维护（任何公寓可能每隔一两年就需要维修一次）。.

展望2030年。到2030年，我们预计埃及旅游业将持续增长，同时一些重大项目（例如苏伊士运河新航道和红海开发项目）也将陆续实施。这将有望推动埃及房地产市场再增长10%至20%。

与此同时，埃及将着力吸引外资（推出新的永久居留计划，并可能放宽银行业务限制）。我们将密切关注这些趋势：维也纳地产计划在埃及推出特别项目（与当地开发商合作），以便客户能够在欧洲专业人士的指导下进行投资。