2026年奥地利房产税——完整指南

奥地利房地产长期以来不仅吸引着当地人，也吸引着外国买家。原因显而易见：稳定的经济、高水平的生活质量和健全的法律体系。

我经常提醒我的客户，在奥地利投资房地产应该被视为一项生意。不仅要考虑公寓或房屋的价格，还要考虑所有相关费用，尤其是税费。.

需要注意的是，购房协议中列明的金额并非最终价格，因为其中包含税费和其他强制性费用。此外，税法会不时更新，因此最好提前了解最新的法规，并据此制定预算。.

本文将详细介绍奥地利房产所有者在购买、持有、租赁和出售房产的各个阶段所面临的税费，并探讨如何优化这些成本。.

外国人通常可以在奥地利购买房产，但具体手续取决于买家的身份。对于欧盟和欧洲经济区国家的公民来说，在奥地利购买公寓或房屋通常比较简单，但土地的情况则更为复杂，因为一些地区有自己的规定。.

农业用地和所谓“禁区”内的地块适用特殊限制。在这种情况下，外国人必须根据土地法获得特殊许可——Grundverkehrsgenehmigung（）。有关何时何地需要此许可的更多信息，请参阅文章“外国人在奥地利购买房地产的限制 。

这些要求同样适用于非欧盟国家的买家。因此，在购买土地或乡村别墅之前，务必事先查阅相关联邦州的法律。.

在房产类型方面，外国人可以购买与奥地利人相同的房产类型：公寓、住宅或土地。维也纳以及萨尔茨堡和格拉茨等大城市历来最受欢迎，因为这些地区集中了大部分房源。.

与此同时，蒂罗尔和萨尔茨堡等度假区（如基茨比厄尔、欣特斯布伦等地）也颇受欢迎。然而，在旅游区，政府通常会限制购买第二套住房，以防止房价过度上涨。.

根据我的经验，外国买家往往认为购房流程会尽可能简单，但实际上他们会遇到各种繁琐的手续。例如，银行会仔细核查资金来源，市政当局也可能对房产的用途做出具体规定。.

房产价格只是交易总成本的一部分。买家还必须考虑奥地利强制性税费，这些费用往往会让投资者措手不及。.

奥地利房地产交易的主要税种是 Grunderwerbsteuer ）。其标准税率为交易价格（或房产市场价值）的3.5%。

例如：如果一套公寓的价格为 300,000 欧元，则税额为 10,500 欧元。.

此外，对于家庭成员之间的交易（例如夫妻、父母和子女之间的交易），税率通常降至0.5%至2%。因此，继承房产时最好办理正式的交易手续，这样可以减少税负。.

缴纳土地使用费后，所有权转移必须在土地登记簿（ Grundbuch ）上进行登记。为此需另行支付房产价值1.1%的费用。

通常情况下，所有计算和付款都由公证人或律师处理。因此，在奥地利购房时，仅政府费用就约占房产价值的4.6%。.

除了强制性税费外，买方还应考虑与交易相关的其他费用。这些费用主要包括公证服务和法律支持。公证员负责准备买卖协议，并负责在地方法院办理“Verbücherung”（产权登记）手续。他们的服务费用通常约为房产价值的1-2%。.

具体费用取决于具体情况和合同的复杂程度，但通常来说，预留1.5%至2%作为公证费比较合理。在某些情况下，可能还需要翻译（例如，如果买方不会说德语）。这通常也会花费几百欧元。.

除此之外，还有其他可能的费用：例如，房地产评估费用（银行在申请抵押贷款时通常要求进行此类评估）、从国外收到资金时的货币兑换费以及其他费用。.

综合所有费用来看，“隐性”成本通常占交易额的2%到4%左右。加上税费，最终成本可能达到6%到8%，甚至更高。.

因此，提前考虑这些费用非常重要。一套公寓最初看起来很诱人的价格，在扣除所有费用和支出后，最终价格可能会远超预期。.

购买房产之后，开支并没有结束——还有定期付款和税款需要提前考虑。.

在奥地利，每位房产所有者都必须缴纳土地税，即地税（Grundsteuer ）。该税款根据房产的“官方价值”（Einheitswert）计算，该价值由税务局确定。

计算公式如下：

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz。.

Steuermesszahl（意为“税率”）是一种根据房产类型（公寓或房屋）而定的税率，房产价格越高，税率越高。Hebesatz（意为“重税”）是由各市镇自行设定的系数（通常最高可达500%）。.

举例来说：如果 Einheitswert 为 50,000 欧元，并且维也纳适用 500% 的最高 Hebesatz，则计算结果为：87.23 欧元 × 5 = 每年 436.15 欧元。.

因此，我们讨论的是相对较小的金额——通常每年只有几百欧元，而不是几千欧元。税额直接取决于统一税额​​（Einheitswert）以及特定城市或城镇的政策。.

在维也纳等大城市，税率通常接近上限（500%），而在较小的城镇，税率则可能低得多。如果税额超过75欧元，可以分四期等额缴纳，而不是一次性付清。.

名义上，该税款由业主缴纳，但实际上，许多出租公寓的业主通过将基本税计入水电费账单中，将其转嫁给租户。.

在奥地利，面积为70至100平方米的公寓业主平均每年需缴纳200至500欧元的地税。对于面积更大的公寓或私人住宅，每季度地税约为100至200欧元。

许多外国买家都对这项税费的低程度感到惊讶。的确，与其他国家相比，它几乎可以忽略不计。但即便金额很小，在制定预算时仍然需要考虑。.

如果房产并非自住而是出租，则出租所得收入需缴纳所得税。该收入将计入业主个人总收入，并按标准累进所得税率（20%至55%）征税。.

奥地利设有每年最高 13,300 欧元的免税收入限额（截至 2024 年）。这意味着，如果您的租金收入扣除各项支出后不超过此金额，则无需缴税。超过此金额的部分将按相应税率征税——20%、30% 等，最高可达 55%（针对极高收入）。

例如，一套公寓的年租金为 12,000 欧元。扣除各项支出后，应税收入可能落入较低的税率档位，从而减轻实际的税负。.

在奥地利出售房产时，主要问题不仅是交易价格，还有需要缴纳多少所得税，以及如何合法地减少所得税。.

如果业主决定在奥地利出售房产，则需缴纳另一种税：（Immobilienertragsteuer ），也称为资本利得税。该税于2012年引入，税率为所得利润（售价与购买价之间的差额）的30%。

该税款由卖方支付，除某些特殊情况外，房产的持有时间长短并不重要。.

对于法人实体，税率较低，为23%。但是，对于个人，标准税率仍为30%。.

值得注意的是，资本利得税不影响其他收入。这意味着，即使您的工资或商业收入很高，ImmoESt 税率仍然固定为 30%，不会提高其他类型收入的税率。

虽然30%的税率看起来很高，但在某些情况下，出售房产的资本利得税可以完全豁免。关键条件是房产必须为自住住宅。如果业主在出售前连续两年或以上将该公寓作为主要住所，则无需缴纳房产税。.

还有一条更灵活的规则：“十年五年”。这意味着，如果一个人在过去十年中，将某栋房屋或公寓作为其主要住所居住至少五年，那么在出售该房产时无需缴纳房产税。这条规则旨在考虑长期居住情况，即使该人近期搬离了住所。

然而，“5/10”规则也考虑到了前业主的居住情况。这意味着，如果房产曾长期作为家庭住宅，继承人或受益人可能符合这项豁免条件。这完全取决于实际居住在该房产中的人员以及居住时长。.

如果公寓是继承而来并立即转售，则仍需就售价与原价之间的差额缴纳税款。避免缴纳此税的唯一方法是在该房产中居住至少两年。

还有一项有趣的优惠——所谓的“生产收益”（ Herstellerbefreiung ）。如果业主在土地上自行建造房屋，之后再将其出售，那么房屋本身的收益无需缴纳不动产税（ImmoESt）。

然而，在奥地利，房屋所在土地上的收益需按常规方式征税。这条规定尤其适用于那些购买土地、在其上建造房屋，然后决定出售该房产的人。.

自2008年8月1日起，奥地利不再征收单独的遗产税或赠与税。这意味着将公寓或房屋转让给亲属无需缴纳特别税款。.

然而，在奥地利继承或赠与房产时，需缴纳房产购置税（ Grunderwerbsteuer 。近亲属可享受优惠税率：首笔25万欧元的税率为0.5%，超过该限额的部分税率为2%。相比之下，普通购房的税率为3.5%。

例如，如果父亲将房屋所有权转让给儿子，费用只会达到几千欧元，而通过买卖协议进行普通出售，税额可能达到数万欧元。.

所有赠与或继承交易都必须向税务机关正式申报（申报义务）。但是，除赠与税（GrESt）外，无需缴纳其他税款。

在家庭内部进行赠与或继承比在瑞士或德国要便宜得多、简单得多，因为在瑞士或德国，通过继承进行的财产转移需要缴税。.

因此，如果计划连续进行多笔转账，最好事先与律师商讨细节。.

奥地利的房产税制度相当灵活，提供了多种减轻税负的方式：

新建房产可免征地税。在一些联邦州和市，通过州政府补贴项目（geförderte Wohnobjekte）建造的新公寓可暂时免征地税。该免税期为5至10年。如需享受此项免税优惠，您必须向市政厅提交申请。

折旧和租金扣除。出租房产的业主可以通过支付维修、保险、维护和房屋折旧等费用来减少应税收入。

房屋的标准税率为每年2%，公寓的标准税率为每年2.5%。通过合理核算各项支出，可以最大限度地减少应税利润。.

小型企业税收减免（Kleinunternehmerregelung）。租金可能被视为服务，其收入可能需要缴纳增值税（20%），尤其是短期租赁。

然而，根据“小企业家”规则（Kleinunternehmerregelung），如果营业额不超过每年 55,000 欧元（自 2025 年起），则业主可免缴增值税。

其他政府福利。除了税收减免外，还有针对年轻家庭、专业人士和其他人群的扶持项目。这些项目为购房者提供额外补贴，但并不直接影响税收。

在奥地利购买土地与购买公寓或房屋一样，需缴纳相同的基本税费：3.5% 的土地税（或家庭购买的优惠税率）和 1.1% 的登记费。.

然而，土地具有其独特的特性。其中一个关键特性是土地使用权（Widmung，即用于建筑用途的商业许可证）。如果计划进行建设，则必须事先明确土地的性质以及获得此类许可证的可能性。有时，交易可能需要额外的审核和费用。

如果土地被划为农业用地，则只有获得地方政府的许可才能将其重新划分为建筑用地。这种重新划分将导致未来销售需缴纳新的税款（详见下文）。.

在自己的土地上建造房屋会产生一些新的费用。所有建筑承包商都会向您开具包含20%增值税的发票——这是奥地利的标准税率。

对于私人买家而言，这 20% 的费用已经包含在估价中：税款没有单独分配，但实际上使建筑成本增加了五分之一。.

因此，我总是建议在购买土地前咨询建筑师或律师。这样可以提前计算潜在成本，避免在签订合同时出现任何意外情况。.

奥地利的税收制度相当灵活多变。多项改革措施已经获得批准，将于2025年生效，并将直接影响房产所有者。.

收入门槛重新评估。，收入税率将。免税最低收入为 13,308 欧元（此前为 12,816 欧元），最高税率 55% 仅适用于收入超过 100 万欧元的人群。

对于投资者而言，这意味着一部分租金收入将免税，对于小额投资来说尤其明显。.

小型企业改革。自2025年起，增值税免税额度将提高。现在，年收入不超过55,000欧元（此前为35,000欧元）的企业主可免缴增值税。这对房东来说是一项重大利好：他们可以出租公寓，而无需向租户收取20%的额外税款。

股权交易监管收紧。自2025年7月起，持有房地产的公司的相关规定有所变更。如果房产是通过出售持有该房产的公司股份间接出售的，则GrESt税的计算将不再基于“Einheitswert”（早期销售税），而是基于整个房产组合的市场价值。这意味着您实际上需要像正常购买房产一样支付3.5%的税款。

这项措施旨在打击通过“公司出售”进行的逃税行为。这将对大型项目的投资者和开发商产生尤为显著的影响。.

土地再开发税（Umwidmungszuschlag）。另一项新措施是对从农业用地转为建筑用地的土地销售征收附加税。如果一块土地在2024年后从农地转为建筑用地，那么该土地的利润将增加30%，并且如果在2025年中期之后出售，则需缴纳该税。

换句话说，投机“廉价农地”的利润将大大降低。.

地税的未来。目前正在讨论土地税改革。上次统一税额评估是在2012年进行的，新的评估计划于2025年至2027年进行。这可能会增加地税的税基。

许多地区的房产价值较之前的预估大幅上涨。在此背景下，新的立法可能会改变税收规则：要么提高税收本身，要么重新分配税收，使位于高档地段的房产所有者缴纳更高的税款。.

因此，及时了解最新资讯至关重要。我强烈建议投资者订阅奥地利税务机关的简讯。此外，定期咨询当地的税务和房地产专家也是明智之举，以避免改革带来的任何意外影响。.

与许多国家相比，奥地利的房产税较低，但它是强制性的，需要认真缴纳：

• 购买房产时，值得考虑额外费用——通常约为房价的 4-8%。.
• 每年的土地税很低。但如果房产用于出租，仍然需要管理这笔费用。.
• 销售需缴纳 30% 的资本利得税，这会对您的利润产生重大影响。.
• 在奥地利，房地产的赠与和继承几乎免税。这使得在家庭内部转移房产尤为有利。.

主要原则很简单：不仅要计算购买价格，还要计算所有后续的奥地利税费和支出。.

奥地利的房产税并不算高，尤其与其他欧洲国家相比。但这并不意味着可以忽视它：

房地产投资成功的关键。

• 买家应提前研究额外费用的结构，并咨询会计师。
• 卖家应核实自己是否可以享受税收减免。
• 对于所有投资者来说，及时了解立法变化非常重要——正如我们所看到的，新的法规最早将于 2025 年生效，这将对市场产生影响。

通过这种方式，奥地利房地产不再是一场高风险的赌博，而是保值增值真正可靠的工具。.