租赁 – 维也纳公园和巧克力区

利辛区是维也纳第二十三区，也是最南端的区。它常被称为“公园和巧克力之乡”：这里拥有广袤的绿地、森林和葡萄园，以及与奥托·霍夫鲍尔巧克力工厂和其他企业相关的古老工业传统。尽管位于奥地利首都的郊区，但利辛区长期以来一直被认为是一个生活和发展便利且充满吸引力的地方。

本文将对莱辛区进行详细研究。我们将探讨在此居住的便利性：分析物流和交通便利程度，评估学校、诊所和商店的分布情况。我们将专门用一个章节来探讨住房问题：分析当地房地产市场、价格选择以及迁居者的偏好。我们将探索休闲活动，从漫步公园、参观博物馆到体验当地美食和参与各种活动。最后一部分将回答一个关键问题：莱辛区是否具有盈利的住宅和商业投资潜力？

位于维也纳南部的利辛区是维也纳所有行政区中人口密度最低的。超过12.3万人居住在这片32平方公里的土地上。该区拥有完善的基础设施，具备自治实体的特征。其主要特点是经济与生态的双重性：利辛区拥有维也纳19%的工业用地，同时约33%的面积被休闲绿地覆盖。

利辛区位于维也纳南郊，与下奥地利州接壤。这一地理位置赋予了该区独特的魅力：当地居民既能享受首都完善的基础设施带来的种种便利，又能随时前往乡村，置身于森林、葡萄园梯田或阿尔卑斯山脚下，只需几分钟即可抵达。发达的交通网络使前往维也纳市区及周边地区变得便捷——U6地铁线、S-Bahn轻轨和公交车均在此运行，无论是前往市中心还是郊游，都十分方便。

租赁区融合了城市生活的不同方面。一方面，它是一个拥有工业底蕴的地区，至今仍有企业在此运营；另一方面，它又是一个宁静的住宅区，拥有房屋、学校和绿地公园。

与维也纳人口密集的市中心区不同，这里空间开阔，拥有众多低层建筑、私人花园和现代化的住宅小区。这种组合使得莱瑟恩对有孩子的家庭、崇尚环保生活方式的人以及那些寻求兼顾城市便利和郊区宁静氛围的人们来说极具吸引力。

在成为维也纳第23区之前，如今的利辛区由几个独立的村庄组成，其历史可以追溯到中世纪早期。罗道恩、毛尔和卡尔克斯堡这三个村庄最早的文字记载出现在11至13世纪。这些村庄沿河而建，依山而建，位于未来维也纳大都市的南郊。几个世纪以来，当地居民的主要职业一直是农业和葡萄种植。这一农业传统至今仍然塑造着利辛区的独特风貌——卡尔克斯堡和罗道恩的葡萄园至今仍是该地区的重要地标。

今日的利辛地区拥有悠久的历史。早在并入维也纳之前，这里就已存在一些中世纪的小型聚落。这些聚落的农业历史，尤其是其发达的葡萄种植业，至今仍清晰地体现在该地区的整体风貌之中。卡尔克斯堡和罗道恩的著名葡萄园便是这一历史的生动例证，它们已成为当地传统的象征。

在哈布斯堡王朝时期，维也纳南部郊区是贵族和修道院的乡村庄园。乡村庄园、避暑别墅和小型宫殿群如雨后春笋般涌现。自16世纪起，耶稣会士积极发展葡萄酒庄园，到了17世纪，部分土地落入维也纳富商之手。随着时间的推移，当地村庄逐渐与“宁静郊区”联系起来，富裕的市民纷纷迁居至此，寻求清新的空气和宁静的生活。

19世纪彻底改变了利辛的命运。世纪中叶铁路的修建将古老的村庄与维也纳市中心连接起来，开启了工业时代。砖厂、纺织厂迅速遍布该地区，而最耀眼的明珠当属奥托·霍夫鲍尔巧克力工厂。其传奇般的巧克力享誉全欧洲，使利辛赢得了“巧克力之乡”这一非官方但却根深蒂固的美誉。

工业化彻底改变了人口结构。地貌开始发生变化：昔日村落的遗址上拔地而起的是工人的聚居区，以及城市居民赖以生存的公共建筑。尽管发生了这些变化，这片区域依然保留了其丰富的自然资源——工厂与绿地完美融合，草地繁茂，葡萄藤硕果累累。

1938年，维也纳迎来了一个转折点，当局创建了“大维也纳”，将周边数十个村庄纳入其中。这项改革促成了维也纳南部利辛区的形成，该区将包括阿茨格斯多夫、因泽尔斯多夫、埃尔拉、毛尔、罗道恩、卡尔克斯堡、西本希尔滕和利辛本身在内的几个历史悠久的定居点合并在一起。

二战结束后，利辛区经历了翻天覆地的变化。从20世纪50年代到70年代，这里大规模兴建了市政住宅（Gemeindebauten），成为战后维也纳的标志性建筑之一。与此同时，工业区也迅速扩张，建筑公司、食品工厂和仓库如雨后春笋般涌现。利辛区逐渐呈现出典型的工住区面貌，同时又保持了其作为拥有大量绿地、环境优美的地区的良好声誉。

利辛拥有众多建筑地标，反映了其发展的各个时期。巴洛克风格的罗道恩城堡（Schloss Rodaun）让人联想起17世纪贵族的乡村住所。位于毛尔区的圣乔治教堂保留了罗马式建筑特色。而阿茨格斯多夫的19世纪晚期工业建筑则反映了其工业历史。如今，许多这样的工厂建筑焕发新生：它们被改造成文化空间、办公场所和画廊，实现了历史遗产与该地区现代风貌的和谐融合。

从20世纪后期开始，利辛逐渐开始转型。一些工业企业关闭或迁至维也纳以外，腾出的区域变成了住宅区和零售区。建在原工厂旧址上的河畔购物中心，成为了这些变化的象征。

该地区已逐渐转型为便利且功能齐全的生活空间：在保留拥有葡萄园和历史建筑的古老村落的同时，也拥有了现代化的基础设施、新建住宅区和商业集群。正是这种历史底蕴与现代都市环境的完美融合，使得该地区如今对家庭、学生和投资者都极具吸引力。

利辛至今仍保留着其“巧克力”历史的记忆：诞生于此的霍夫鲍尔巧克力品牌在奥地利依然广受欢迎，尽管工厂早已迁址。酿酒传统也在这里蓬勃发展——罗道恩和毛尔每年都会举办葡萄酒节，届时会供应当地的酒馆酒（heuriger），一种用奥地利年轻葡萄酿造的饮品。这些细节赋予了该地区独特的魅力：它的历史不仅体现在建筑中，也体现在美食、居民的日常生活习惯以及街道的独特氛围中。

利辛区的故事讲述了它如何从一个小型乡村社区转变为维也纳最具活力的地区之一。这片土地曾经遍布葡萄园和修道院，后来逐渐工业化，之后又发展成为现代化的住宅区和文化中心。

与此同时，利辛区也成功地保持了其独特的个性：它没有融入城市肌理，而是保持着一个独特的空间，自然风光、历史建筑和新兴开发项目在这里和谐交融。正是这种多元历史的融合，使得利辛区对当地居民、游客、投资者以及所有希望了解维也纳如何融合传统与现代的人们都极具吸引力。

利辛区面积约32平方公里（更精确地说，介于32.06至32.29平方公里之间），是维也纳第五大区，约占维也纳总面积的7.7%。截至2025年，该区人口估计约为123,714人。

维也纳第23区的人口密度约为每平方公里3800人（范围在3677至3866人之间），这在维也纳算是相对较低的。这使得该区空间宽敞，绿地众多，而且比市中心部分地区不那么拥挤。

• 利辛区的建成区面积占该区总面积的52.6%。其中，18.6%为工业和商业用地，是维也纳所有区中比例最高的。
• 绿地约占国土面积的31.4%。其中包括森林（16.2%）、农田（6.6%）、草地（5.2%）、城市公园（2.1%）以及体育和休闲区（1.3%）。
• 14.7% 的面积分配给了交通运输需求。
• 河流、池塘等水体仅占该地区面积的 1.3%。

这种结构突显了租赁区的独特性：在这里，工业活动与大片绿地和相对较低的住房密度和谐共存。

租赁区由八个先前独立的社区组成：

• 因泽尔斯多夫（最东边的区）：是大型工业和商业区的所在地，其中包括一个大型水果、蔬菜和鲜花批发市场。
• 埃尔拉：以建于 20 世纪 70 年代和 80 年代的 Wohnpark Alt-Erlaa 住宅区而闻名，位于历史中心北部，周围环绕着相邻的住宅区。
• 锡本希尔滕：主要为住宅区，是 U6 地铁线的南端终点站，也是利辛工业园所在地。
• 租赁区（同名区域）：将历史中心、行政机构、主要交通枢纽（公共汽车、城市和郊区火车）以及购物区连接起来。
• 阿茨格斯多夫：铁路沿线有低层住宅楼和工业企业，是一个混合用途区域；绿地有限。
• 毛尔：利辛城内一片开阔而绿意盎然的角落，大片葡萄园和维也纳森林在此得以保存。
• 罗道恩和卡尔克斯堡：该地区的南部以自然景观、葡萄园和传统村庄规划相结合为特色。

出于行政和统计目的，莱瑟姆市被划分为19个官方的“区域”（Zählbezirke），每个区域又包含83个较小的统计单位。然而，为了便于理解，传统上仍沿用历史上划分的八个街区来描述它。

2025年，利辛区的人口约为12.3万。就人口规模而言，它是维也纳的一个中等规模的行政区，但却是人口密度最高的行政区之一：每平方公里约有3800人。如此高的人口密度得益于大量的绿地、低层住宅的普遍存在以及保留的乡村式社区环境。这使得利辛区与维也纳市中心的几个行政区截然不同，后者的人口密度超过每平方公里1万人。

利辛区的人口年龄结构似乎比维也纳的平均水平更为均衡。这里中年家庭（有子女的家庭）：约20-22%的居民年龄在20岁以下，约58-60%的居民处于工作年龄（20-64岁），老年人（65岁及以上）的比例接近20%。这种人口分布赋予了该区鲜明的家庭氛围，使其与首都其他更年轻的地区（例如Neubau或Alsergrund。

尽管利辛区的多国籍人口比例低于中心城区，但文化多样性依然显著。外国人约占20%至22% （相比之下，维也纳的平均水平约为30%）。主要移民群体包括：

• 来自土耳其和前南斯拉夫国家（塞尔维亚、波斯尼亚和黑塞哥维那、克罗地亚）的人们，
• 来自东欧（波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利）的移民
• 近年来，来自阿富汗和叙利亚的移民的出现变得越来越引人注目。

这种多样性赋予了该地区多元文化的风情：除了经典的奥地利酒馆外，你还会发现巴尔干面包店、土耳其商店和东方美食店。

利辛区的教育水平与维也纳平均水平大致相当。该区非常重视发展中小学、文理中学和职业培训机构，使其成为一个特别适合家庭居住的地方。虽然该区拥有高等教育学历的居民比例略低于中心城区（约20-22%），但拥有中等职业培训和技术技能的人口数量却显著更高。这一特点源于该区悠久的工业历史以及对实用职业的传统重视。

该地区也越来越受到年轻专业人士的欢迎：它靠近维也纳市中心的大学，加上房价适中和交通便利，使利辛成为高年级学生和刚开始职业生涯的毕业生的理想居住地。

利辛区的经济特征可以被描述为“拥有工业遗产的中产阶级”。该区的收入水平始终处于维也纳整体收入的中等水平。总体而言，它既不被认为是声望较高的地区（如希钦区或德布林区），也不属于社会弱势地区。

• 家庭收入：大多数家庭都有稳定的平均收入，这使他们能够购买或租赁中等价位的住房。
• 住房结构：市政住房（如 Alt-Erlaa）和私人住宅相结合，创造了一个社会异质性环境，居住着不同收入水平的人们。

近年来，不断上涨的房地产价格刺激了“新中产阶级”的涌入——IT专家、工程师和服务人员选择租赁住房，因为租赁住房在价格可承受性和生活舒适度之间取得了最佳平衡。

随着新居民的不断涌入，租赁市场正在迅速转型。年轻的专业人​​士，尤其是来自科技和医疗行业的人，越来越将这里视为拥挤的中心城区之外的理想选择。这主要归功于以下几个关键优势：

• 现代住宅建筑的存在，
• 交通便利（地铁U6线、S-Bahn城市轻轨网络），
• 靠近公园和维也纳森林。

利辛区也吸引着第二代移民家庭。那些在20世纪70年代和90年代移居此地的人们已经很好地融入了当地社会：他们的孩子在奥地利的学校就读，并在维也纳发展事业。在这方面，该区堪称不同文化成功共存的典范，当地居民的传统与新的文化元素相融合，共同营造出一个稳定而多元的社区。

最终，租赁区的社会面貌展现出其双重特征：这里既是众多拥有悠久传统的中产阶级家庭的家园，也吸引着年轻的专业人​​士和融入当地社会的移民家庭。低密度开发、低层建筑与市政住宅区的交错分布，以及学校和绿地的存在，使租赁区成为一个拥有稳定平衡社区的典范。

维也纳第23区的住宅类型非常多样：既有古老的乡村房屋，也有战后建造的市政建筑群，还有现代化的居民区。该区历史上发展成为一个混合型区域，既有工业企业，也有大片绿地，住宅也体现了这一特点。与拥有众多19世纪历史建筑的维也纳市中心不同，利辛区以低层建筑、私人住宅和20世纪70年代至21世纪初建造的住宅小区为主。

因此，莱瑟姆地区历来被认为是中产阶级地区，但近年来，它对那些重视便利性和合理价格的买家和投资者越来越有吸引力。

维也纳的一大特色是拥有大量公共住房和合作社住房（Gemeindebauten 和 Genossenschaftswohnungen），这些住房以实惠的价格出租。租赁住房在这里非常普遍。

• 阿尔特-埃尔拉住宅区是该地区最大的住宅综合体，也是欧洲最具标志性的社会住房典范之一。该住宅区由建筑师哈里·格拉格设计，建于20世纪70年代至80年代，已成为经济适用房新模式的象征。该综合体拥有约3200套公寓，每套公寓都配备阳台或露台，居民还可以使用游泳池、运动场和景观绿地。尽管阿尔特-埃尔拉是市政住房，但它被公认为高品质生活的标杆。
• 其他住宅开发项目为有孩子的家庭、退休人士和年轻的专业人​​士提供经济适用房。这些住宅区采用简约的建筑风格，但社会融合度高，基础设施完善。

大众市场部分主要包括建于 20 世纪 60 年代至 90 年代的公寓楼。利辛区的房价远低于维也纳市中心。预计到 2025 年，该地区的平均房价约为每平方米 4,800 欧元至 5,200 欧元，使其成为购房者最经济实惠的地区之一（相比之下， Döbling 或 Innere Stadt 的房价通常超过每平方米 9,000 欧元至 11,000 欧元）。

莱瑟姆主要以经济适用房闻名，但这并不意味着它缺乏高档社区。最负盛名的社区位于南部和西部地区——毛尔、罗道恩和卡尔克斯堡。

• 莫尔区以其风景如画的葡萄园和宁静的街道而闻名，街道两旁林立着低矮的建筑。别墅、带花园的私人住宅和精致的小型住宅区是这里的主要建筑。该区以其“城中村”般的氛围吸引着居民：他们既能享受私密性和亲近自然的体验，又能便捷地搭乘公共交通前往维也纳市中心。
• 罗道恩和卡尔克斯堡地区位于维也纳森林边缘，是高档乡村地产区。这里拥有众多豪华别墅和私人住宅，深受追求与自然和谐共处和私密生活的富裕买家青睐。这些地区的房产价格从150万欧元，最高可达300万欧元，具体价格取决于地块面积、景观视野和装修档次。
• 利辛区的现代住宅品质日益提升，价格也水涨船高。新建的公寓楼配备全景窗、节能技术和地下停车场。价格与Hietzing，但仍比维也纳市中心便宜。因此，这类公寓深受高收入年轻人的青睐。

住宅租赁市场大致可以分为三大类：

• 社会住房和市政住房确保了广泛的可及性，覆盖了相当一部分居民，并有助于该地区的社会稳定。
• 中产阶级市场包括建于 20 世纪 60 年代至 21 世纪初的公寓楼，以及适合中等收入家庭和专业人士居住的现代化住宅区。
• 豪华住宅——位于绿地中的别墅和私人住宅，面向富裕买家。

这种模式使租赁成为一个特殊的领域，不同的社会阶层在这里能够平衡地共存。

近年来，住宅租赁市场出现了几个主要趋势：

• 人们对新建建筑的兴趣日益浓厚。投资者正积极考虑采用现代化布局和高能效标准的项目。
• 社会住房的需求依然强劲。即使新的住房项目不断涌现，市​​政公寓仍因其租金实惠而备受欢迎。
• 高端市场正在增长。毛尔区及周边地区的房价持续上涨，反映了维也纳整体的房价趋势。
• 对租户的吸引力日益增强。对于那些希望住在市中心以外但又靠近地铁和轻轨线路的学生、年轻职业人士和家庭来说，租赁房产正成为一个重要的选择。

租赁区是维也纳住房模式的集中体现：它将前沿的社会福利项目与风景如画的绿地中的豪华住宅完美融合。在这里，既可以租到价格适中的学生公寓，也可以购买满足富裕家庭需求的宽敞住宅。这种多样性营造了稳定的社会环境，同时也使租赁区成为投资者和高端购房者的理想选择。

该区的学前教育体系包括公立和私立幼儿园。公立幼儿园提供标准的保育和教育课程，包括为国际家庭儿童提供支持。私立幼儿园则提供以英语、音乐或蒙特梭利教育为重点的课程。

利辛有很多小学（Volksschulen）和几所中学（Neue Mittelschulen） 。在那里，孩子们接受基础教育，学习德语、数学、科学和外语等核心科目。

为帮助移民家庭的孩子们适应环境并与同龄人一起学习，学校会为他们提供额外的德语课程。

该地区有好几家知名的体育馆：

• Liesing中学和联邦州立文理中学是该地区最大的学校之一，提供自然科学和外语的深入学习。
• 赫塔·菲恩贝格应用科技大学是一所专注于经济学、旅游学和管理学的教育机构。它为服务业和酒店业培养专业人才，这对于维也纳来说尤为重要。
• 罗道恩和卡尔克斯堡的体育馆提供人文课程，包括拉丁语和文化研究。

利辛也是 Berufsschule für Gartenbau ）的所在地，该校传承着该地区数百年来的农业传统。它的存在是该地区历史的自然延续，这里至今仍拥有著名的葡萄园和广袤的绿地。

尽管利辛区本身没有大学校园，但前往维也纳市中心却十分便捷。乘坐地铁或轻轨（S-Bahn）大约20-30分钟即可到达维也纳大学、维也纳技术大学和维也纳医科大学。这使得位于维也纳第23区的利辛区成为寻求更安静环境的本科生和研究生的理想之选。

此外，Leasing 还设有私立教育中心和语言学校的分支机构。在这里，儿童和成人都可以学习英语、法语和其他语言。

近年来，维也纳的教育政策强调发展综合性和数字化课程。在莱瑟学校，这一点体现在以下几个方面：

• 按照节能标准建造新学校，
• 为教室配备现代多媒体技术，
• 扩大 STEM 领域（科学、技术、数学、计算机科学）的课程。

在利辛，双语教育正日益受到重视：一些学校现在用英语教授部分科目。这种做法既体现了当地居民的多样性，也有助于孩子们为出国留学和工作做好准备。

莱瑟恩区的教育基础设施完全能够满足有子女家庭的需求。这里建立了多层次的教育体系，涵盖了从市立幼儿园、现代化学校到特色高中和各类专业教育机构。该区提供高质量的基础教育，并且交通便利，可轻松前往维也纳的顶尖大学，因此对于考虑永久居住的家庭和年轻专业人士来说，这里是一个极具吸引力的选择。

利辛区是维也纳南部一个快速发展的地区，工业厂房、住宅区和绿地和谐融合。近年来，该地区经历了显著的变化：旧工厂被现代化的购物中心、商务中心和新建住宅区所取代。政府还大力投资改善公共交通，使前往市中心及周边地区变得便捷高效。

租赁地点交通便利，可轻松前往维也纳其他地区：

• 地铁（U-Bahn）： U6线贯穿该区，终点站为Siebenhirten。它直接连接利辛区与市中心和其他地铁线路。
• 城市轻轨（S-Bahn）： S1、S2、S3 和 S4 线穿过该区，连接维也纳中央火车站（ Wien Hauptbahnhof）和下奥地利州的郊区。维也纳Liesing站（ Wien 。
• 公交车：四通八达的公交线路将本区不同区域相互连接，并与邻近区域连接起来。
• 道路：通往格拉茨及更南方向的A2高速公路（南高速公路）穿过利辛

租赁地区的交通规划考虑到了人口增长和新建住宅项目。近年来，已在多个领域实施了相关措施：

1. 扩大有轨电车和公共汽车网络，以更好地覆盖住宅区，特别是阿茨格斯多夫和埃尔拉的新开发区。
2. 改善自行车基础设施：正在建设新的自行车道，将居民区与维也纳森林及周边地区连接起来。
3. 与周边地区的融合：利辛被视为下奥地利州的“维也纳门户”，因此发展通往默德林和莱塔河畔布鲁克的轻轨和巴士连接仍然是优先事项。

该地区拥有所有必要的服务设施，因此被认为是一个便利且独立的地区。

• 购物中心：最大的购物中心是Riverside ，它建在原工厂旧址上，内设商店、餐厅和体育俱乐部。利辛镇还有Inzersdorf购物公园和众多超市。
• 医疗保健：该地区设有门诊诊所和专科诊所，例如Liesing健康中心。大型医院位于邻近地区，但这里即可获得基本的医疗服务。
• 图书馆、体育中心、儿童和青少年俱乐部等社会设施

近年来，租赁公司积极致力于改造旧工业区。现代化的住宅楼、办公中心和文化空间正在旧厂房原址上拔地而起。阿茨格斯多夫的项目就是一个很好的例子，该项目将仓库和工厂改造成了住宅和创意空间。

区政府正大力推进可持续发展：新建建筑均按照节能标准建造，并配备绿色庭院和居民公共区域。交通系统中也增设了自行车停车位和电动汽车充电站。

根据维也纳市政府的规划，未来几年在利辛将进行以下建设：

• 延长有轨电车线路，以便更方便地连接居民区与地铁和轻轨；
• WienLiesing车站，将其打造成现代化的交通枢纽；
• 开发绿地，使自然更贴近城市。

这些措施对于确保莱瑟姆地区不仅成为居住的便利之地，也成为工作和投资的便利之地至关重要。

莱森特的基础设施和交通十分完善：这里生活所需一应俱全——商店、现代化住宅以及往返维也纳市中心的便捷交通。同时，该地区的开发建设也十分明智：公园得到保护，环保交通得到推广，旧工业用地被改造为新的空间。所有这些都使莱森特成为一个极具吸引力的居住地——舒适宜居，基础设施完善，且拥有广阔的未来发展前景。

与维也纳市中心不同，利辛区停车更容易。那里空间宽敞，人口密度低，所以停车空间充足。大多数建筑都是低层建筑，带有自己的庭院和车库，新建的建筑还设有地下停车场。但随着人口和商店的增加，路边停车变得越来越困难。

自2017年起，维也纳（包括利辛区）在主要街道上引入了Kurzparkzone （短期停车区）。停车时间最长为两小时，可通过停车计时器或手机支付。此举旨在防止车辆全天占用停车位，并方便商店附近的居民停车。

当地居民可以购买一种特殊的年度停车许可证（Parkpickerl） 。该许可证允许在这些街道上无限次停车，而且价格低廉，尤其与市中心相比。这使得在利辛拥有汽车的人们的生活更加便利。

地下和多层停车场

在阿茨格斯多夫和埃尔拉等新建住宅区以及原工厂旧址上，正在兴建带有地下车库的建筑。类似的停车设施也应用于购物中心，例如河畔购物中心因泽斯多夫公园购物中心，这些购物中心都设有多层停车场。这有助于缓解街道拥堵，减少公共空间的交通压力。

该地区也在采取措施保护环境：

• 在主要交通枢纽（Wien利辛火车站、设有停车换乘，郊区居民可以将汽车停放在这些停车场，然后换乘地铁或通勤火车；
• 越来越多的充电站出现——它们被安装在购物中心附近和住宅区内；
• 学校、图书馆和体育中心附近将安装自行车架，以鼓励人们选择自行车而不是汽车。

作为交通政策的一部分，维也纳市正逐步推行更严格的汽车管理规定，并强调公共交通和环保出行方式。在租赁领域，这一点体现在以下几个方面：

• 扩大收费停车区域
• 安装智能系统以帮助监控已占用和空闲的停车位，
• 在计划进行高密度开发的区域建设新的地下停车场。

租赁区已成功打造了一套精心设计的停车系统。该区域对车主来说十分便利：停车位易于寻找，居民停车证价格实惠。同时，这里也在推行现代化的环保举措，例如与公共交通共享停车以及电动汽车充电站。这种模式使租赁区深受家庭和积极进取的市民的欢迎。居民可以自由使用私家车，同时也能便捷地选择公共交通出行。

历史上，利辛区的大多数居民，如同整个维也纳一样，信奉天主教。这是当地的传统。但近年来，该区变得更加多元化。由于来自不同文化背景的人们涌入，新教、东正教和穆斯林社区相继出现。如今，维也纳第23区已成为一个古老传统与多元文化和谐共存的场所。

天主教在该地区占主导地位。利辛区拥有众多教区，均隶属于维也纳总教区。其中最著名的有：

• Liesing教堂是历史中心的主要教区教堂，建于 19 世纪，并已成为该地区的象征。
• 毛尔教区教堂是毛尔区的一座历史悠久的教堂，以其巴洛克式建筑和葡萄酒传统而闻名：这里经常举办葡萄酒节，教区居民会参与其中。
• 罗道恩教区教堂和卡尔克斯堡教区教堂保留了小型乡村教区的氛围。它们不仅是重要的宗教中心，也是乡村生活赖以建立的文化象征。

该地区以天主教徒为主。利辛区拥有众多隶属于维也纳总教区的教区。其中，以下几个教区尤为值得关注：

• Liesing教区教堂是该地区历史中心的主要教区教堂，建于 19 世纪，并成为利辛的标志性建筑。
• 教区教堂是毛尔区的一座历史悠久的教堂，以其巴洛克式建筑和酿酒传统而闻名；它经常举办当地人参加的葡萄酒节。
• 罗道恩教区教堂和卡尔克斯堡教区教堂是小型乡村教堂，保留了古老教区的氛围；它们不仅是重要的礼拜场所，也是重要的文化中心，这些定居点的生活就是围绕着它们形成的。

天主教教区在当地社区生活中扮演着积极的角色，举办青年俱乐部、慈善活动和文化活动。

随着利辛市文化多样性的增强，新教社群也随之兴起。福音教会（ Evangelische Kirche ）设立了多个教区中心，用于举办礼拜、儿童活动和各种社会公益活动。
该市的东正教教区主要服务于塞尔维亚和罗马尼亚社群。小型教堂和祈祷室不仅是宗教场所，也是来自巴尔干半岛和东欧的移民进行文化交流和融入的场所。

利辛的穆斯林社区正在不断壮大，吸引了来自土耳其、波斯尼亚以及近年来来自中东的移民。该地区拥有众多清真寺和伊斯兰文化机构，用于举办祈祷、教育活动和社交活动。这些中心通常兼具双重功能：它们不仅是宗教场所，也是新近定居奥地利的家庭的支持和适应空间。

在利辛，不同宗教团体努力合作的景象显而易见。天主教堂与新教徒和东正教徒共同举办庆祝活动和聚会，穆斯林组织也参与到关于友谊与和睦相处的讨论中。当地学校开设跨文化交流课程，不同宗教的代表也参与其中。

这种合作的体现之一是每年举办的慈善义卖会，该义卖会邀请不同信仰的团体参与。此类活动使莱辛市成为文化多样性不仅存在，而且受到积极支持和培育的地区。

尽管该地区基础设施完善，但仍面临诸多挑战。人口密度高，给交通和社会服务带来巨大压力。停车位短缺仍然是当地政治中的一个关键问题。此外，西部一些住宅楼的基础设施落后于现代标准。

鲁道夫斯海姆-芬夫豪斯区的基础设施和交通网络使其成为一个便利且充满活力的街区。地铁、火车站以及四通八达的电车和公交网络可快速连接城市各处，而西站的现代化改造更使其成为重要的交通枢纽。自行车和环保基础设施的建设也体现了现代发展趋势。尽管面临人口密度和交通拥堵等挑战，维也纳第15区仍然是一个宜居宜业的地区，其城市政策致力于进一步改善城市生活的方方面面。

尽管利辛位于维也纳南郊，却拥有充满活力且多元化的文化氛围。在这里，悠久的传统——例如毛尔区的葡萄酒节或罗道恩区的历史宫殿——与现代休闲场所和文化项目和谐交融。公园、博物馆、音乐厅以及充满活力的当地社区，不仅吸引着居民，也吸引着欣赏文化多样性的游客。

利辛的标志性建筑之一是罗道恩城堡，这座巴洛克式城堡如今是举办展览、音乐会和会议的场所。同样重要的还有利辛城堡，它的历史与该地区的工业发展紧密相连。

在利辛，许多博物馆都致力于展示当地的历史和传统。例如，利辛地方历史博物馆（Heimatmuseum Liesing ）就展示了如今该地区各个村庄昔日的风貌，并讲述了葡萄酒酿造和工业发展的历史。这些小型博物馆帮助居民铭记过去，也使利辛独具魅力。

酿酒传统在利辛的文化生活中扮演着重要角色。毛尔、罗道恩和卡尔克斯堡保留着葡萄园和温馨的酒馆，人们慕名而来，享受这里的氛围和当地美酒。每年都会举办葡萄酒节，人们可以品尝新鲜品种的葡萄酒，欣赏民谣音乐，享用经典的奥地利菜肴。

此类节日深深植根于利辛的传统之中：它们将各个年龄段的当地居民聚集在一起，帮助小型葡萄酒庄蓬勃发展，并向游客展示维也纳不仅以其博物馆和宫殿而闻名，还以其风景如画的葡萄酒种植山丘而闻名。

利辛拥有丰富多彩的文化生活：区中心定期举办古典音乐会、爵士乐演出和当地音乐家的表演。其中一个重要的文化场所是“ Haus der Begegnung”（相遇之家），这里会举办音乐晚会、戏剧演出、展览和公共讲座。

罗道恩拥有一个室内舞台，为青年剧团和业余团体提供演出场所。此类项目鼓励居民积极参与当地的文化活动，并延续了“人人享有戏剧”的传统。

利辛拥有完善的图书馆网络，您可以在那里借阅书籍、参加教育项目和文化活动。 Bezirksbibliothek ）不仅仅是一个藏书的地方，更是一个现代化的中心。它会举办研讨会、作家见面会和展览。

此外，该地区拥有众多文化俱乐部，包括合唱团、管弦乐队、艺术俱乐部和摄影工作室。这表明，在利辛，文化是一项共同的事业。它不仅受到官方机构的推动，也受到居民的积极参与和培育。

利辛拥有丰富的绿地，是开展户外运动的理想场所。维也纳森林、罗道恩山和卡尔克斯堡山，以及众多公园和运动场，为跑步、骑自行车和徒步旅行提供了绝佳的机会。

这里体育俱乐部和儿童俱乐部非常受欢迎，例如足球、网球和体操俱乐部。体育运动被认为是这里生活的重要组成部分——它有助于人们与家人共度时光，并在社区中营造健康友好的氛围。

该区活动丰富多彩，将居民们聚集在一起：

• 秋季，毛尔和罗道恩会举办葡萄酒节，吸引成千上万的游客。
• 在利辛和古老的城堡附近，有圣诞市场，有音乐、手工纪念品和传统糖果。
• 公园和广场会举办露天
• Inzersdorf 和 A​​tzgersdorf 经常举办工艺品集市和农贸市场，这些已成为当地居民生活和休闲的重要组成部分。

这类活动不仅能为这一年增添光彩，还能帮助人们感受到自己是社区的一份子。

年轻人是利斯廷区文化生活中不可或缺的一部分。该地区拥有众多青年俱乐部，他们组织音乐会、舞蹈活动和街头艺术展览。这有助于留住当地年轻人，并培养新一代的文化活动家。

利辛区的文化生活丰富多彩：它涵盖了历史遗产、葡萄酒传统、当代音乐和戏剧、体育活动以及各种季节性节日。该区展现出一种难得的平衡：既拥有大型文化活动，又拥有充满活力的本地社区。这一切使得利辛区不仅仅是维也纳的一个住宅区，更是一个充满活力的文化空间，在这里，历史与现代完美融合。

年轻人是利森文化的驱动力。他们喜欢参加各种特色俱乐部，这些俱乐部会举办音乐会、舞会和街头艺术表演。这种环境有助于吸引年轻人，并培养能够推动当地文化发展的新一代领导者。

该区的文化氛围极其多元，融合了历史与酿酒、当代音乐和戏剧演出、体育项目以及各种季节性节庆活动。莱瑟区的独特之处在于，它将大型文化活动与当地居民的高度参与相结合。这使得它不仅仅是一个住宅区，更是一个充满活力的文化环境，过去与现在在这里和谐共存。

利辛区被誉为“维也纳的绿色南部”，名副其实。该区约三分之一的面积被自然覆盖：森林、葡萄园、公园和农田。利辛区以其高度的环保理念而著称——住宅区与自然空间完美融合。绿地不仅是休闲场所，也是投资良机：市政府积极投资改善绿地，因为他们深知亲近自然直接影响居民的生活质量。

利辛区的主要自然宝藏是维也纳森林（ Wienerwald Wien ，它横跨罗道恩区和卡尔克斯堡区。这片森林是联合国教科文组织生物圈保护区，为游客提供四通八达的徒步和自行车道，以及观景平台。市政府积极保护这片生态系统：他们维护森林区域，保护动植物多样性，并发展生态旅游。

除了森林地区，该地区还有相当一部分被葡萄园——这是维也纳南部地区的一大特色。葡萄园赋予了利辛独特的文化氛围，并吸引着众多游客：游客可以漫步于葡萄园山坡，最后到传统的葡萄酒酒馆（heuriger）小酌一杯。

利辛拥有几处宽敞的绿地，可用作休闲场所：

• 德拉舍公园是一个景观优美的公园，园内有步道、游乐场和运动场。公园近期进行了翻新，增设了自行车道和现代照明设施。
• 毛雷尔森林公园是毛雷尔区的一座森林公园，园内设有步行道和野餐区，并定期举办各种节日和文化活动。
• 河滨公园位于同名购物中心旁边，是将以前的工业用地改造成现代化休闲区的成功典范。
• 小型公园和广场，居民步行即可到达绿地。

在维也纳第23区， Liesing河沿岸地区正在蓬勃发展。这里实施了一项绿色通道项目：沿河床修建了步行道、自行车道以及休闲区。这种做法展现了如何将自然空间和谐地融入城市基础设施。

近年来，维也纳一直积极资助利辛地区的环境基础设施建设。重点投资领域包括：

1. 现有公园正在更新——游乐区和运动区正在更新，并正在安装现代节能照明设备。
2. 将以前的工业用地（阿茨格斯多夫、因泽斯多夫）改造成新的绿色空间，有助于改善环境和当地居民的生活质量。
3. 连接住宅区与维也纳森林和城市其他地区的自行车道和生态步道网络
4. 支持生物多样性——创建和保护生态公园和绿色走廊，以保护鸟类和野生动物的栖息地。
5. 为居民组织公共空间：户外运动中心、家庭休闲区和野餐区。

莱瑟斯的绿地对社区生活至关重要。公园和森林是举办文化活动、季节性节日和葡萄酒展销会的场所。家庭可以在这里享受日常散步和休闲时光，而运动爱好者则可以在大自然中锻炼身体，保持健康体魄。

绿地之所以尤为重要，是因为它们能提升房产对投资者的吸引力。公园和维也纳森林附近的房产历来价格更高。这是因为市政府将绿地视为提升居民生活质量和住房可持续价值的一项战略投资。

利辛的自然区域不仅是休闲场所，也是重要的战略资源。维也纳森林、葡萄园、利辛巴赫河以及众多公园，共同塑造了该地区作为最绿色、最宜居地区的形象。利辛市持续投资于景观美化、环保项目和可持续发展，使其成为自然与城市环境完美融合的典范，在提升房价的同时，也促进了社会和谐。

莱瑟恩最初是一个工业区，拥有砖厂、纺织厂和著名的霍夫鲍尔巧克力工厂。虽然工业仍然是当地经济的重要组成部分，但该地区的面貌正在逐渐改变，转型为一个多功能空间，工厂和仓库与商业中心、购物中心和创新空间并存。

该地区现代经​​济多元化。东部的因泽斯多夫区是物流中心和工业设施的所在地。中心城区已发展成为购物和服务区，而西部的毛尔、罗道恩和卡尔克斯堡则以其葡萄酒庄、旅游服务和小型餐饮企业而闻名。

因泽尔斯多夫是利辛的主要工业中心。这里聚集着大型仓库、物流园区和配送中心，其中维也纳大市场（Großmarkt Wien尤为重要，它是奥地利最大的新鲜农产品和鲜花批发仓库。该仓库在向维也纳及其周边地区供应食品和商品方面发挥着关键作用。

除了交通和仓储基础设施外，建筑和机械工程公司在该地区也十分活跃。许多原工业建筑已被改造为办公空间和创意产业场所，反映了当前工业与服务和创新活动相结合的发展趋势。

利辛市正大力投资发展其商业基础设施。像Liesing商务园和河畔办公楼为中型企业、科技初创公司和服务公司提供办公空间。

由于交通便利，毗邻A2高速公路、U6地铁线和S-Bahn轻轨网络等主要交通干线，该地区已成为国际企业设立代表处和总部的理想地点。物流、医疗和工程服务等行业的公司均在此设有分支机构。

小型企业对该地区的经济有着举足轻重的影响。居民区遍布着众多家庭经营的咖啡馆、餐厅、传统酒馆和小工艺品店。河滨购物中心——它不仅是重要的购物场所，也是一个重要的文化场所。

农业和葡萄酒酿造业对该地区仍然十分重要。毛尔和卡尔克斯堡的葡萄园出产的葡萄酒不仅在维也纳广受欢迎，而且远销其他地区。

完善的运输和物流网络使莱瑟斯多夫成为国际供应链中的关键参与者。位于因泽尔斯多夫的批发市场接收来自南欧、巴尔干半岛和中东的产品，这赋予了该地区经济全球化的维度，并与众多国家保持着联系。

此外，人口的多民族构成也体现在创业活动中：移民社区积极创建面向当地居民和外国游客的商店、餐馆和服务场所。

近年来，由于莱瑟姆区办公楼价格较维也纳市中心更为实惠，开始吸引外国投资者的关注。这使得该区成为国际初创企业进入市场以及外国公司设立代表处的理想地点。

莱瑟尔的经济基础建立在三大支柱之上：制造业和物流业、小型企业、悠久的葡萄酒酿造传统，以及日益增长的办公和国际交流。莱瑟尔曾是一个工业郊区，如今正逐步发展成为一个充满活力的商业中心，零售空间、商务中心和创新项目在此和谐共存。这种多元化的结构为莱瑟尔的经济创造了稳定的前景，并巩固了其作为维也纳重要全球联系枢纽的地位。

近年来，利辛区发生了显著变化：它正逐步摆脱工业郊区的形象，发展成为一个现代化的居住和工作区。原工业区的改造在这一过程中发挥了关键作用。旧工厂和仓库被改造成住宅、办公楼和文化场所。这既保留了该地区的历史风貌，又为居民和企业创造了舒适宜人的新空间。

重点之一是在交通枢纽附近建设新的住宅区。在埃尔拉区，节能建筑、绿色庭院和地下停车场等特色社区不断涌现。阿茨格斯多夫也在进行类似的项目，重点是将经济适用公寓与便利的公共空间相结合。

特别注重可持续建筑：现代住宅配备太阳能电池板、雨水收集系统、自行车停车位和电动汽车充电站。

得益于新增办公空间，租赁业务蓬勃发展。商务园区租赁公司，为IT、工程和服务行业的公司提供现代化办公空间。与此同时，位于因泽斯多夫的物流中心（德国最大的生鲜批发市场所在地）正在进行翻新。所有这些不仅巩固了该地区的经济地位，也拓展了其国际联系。

维也纳市政府正积极投资维也纳第23区的发展。重点领域包括：

• 绿化：Liesing河沿岸地区进行改造，重建德拉舍公园，并创建新的休闲区。
• 交通系统：WienLiesing现代化改造、自行车道扩建和停车换乘设施改善。
• 社会领域：建设现代化学校和幼儿园，以及为年轻一代开设文化场所。

新项目和投资正逐步改变着莱瑟区的面貌。在这里，工业历史与绿意盎然的庭院、现代节能住宅楼和商业集群和谐交融。得益于这一综合发展，该区正巩固其作为维也纳最具发展潜力区域之一的地位——既宜居又对投资者极具吸引力。

如今，利辛区被认为是维也纳最具吸引力的长期投资区域之一。与拥挤的市中心不同，利辛区成功地融合了价格适中的住房、舒适的居住环境以及未来的发展潜力。该区正经历着蓬勃的复兴：昔日的工业用地被重新利用，现代化的住宅区和商业中心拔地而起，市政府也在大力投资交通基础设施和绿地建设。所有这些都为投资者创造了稳定的投资基础。

住宅房地产仍然是主要投资领域之一。

• 中档住宅市场：位于阿茨格斯多夫（Atzgersdorf）和埃尔拉（Erlaa）地区的公寓，尤其是建于20世纪60年代至90年代的公寓楼，以及现代化的住宅小区，在家庭和年轻专业人士中需求稳定。目前价格低于Döbling和Hietzing，但价格正逐步上涨。
• 高端房产市场：由于靠近维也纳森林且供应有限，位于毛尔、罗道恩和卡尔克斯堡的豪宅和别墅价值稳步攀升。对于长期投资者而言，这是一种可靠的保值增值方式。

租赁市场也在不断扩大，越来越多的高年级学生和年轻的专业人​​士选择租房，他们看重的是租房的经济实惠和交通便利。

该地区日益重视办公和仓储空间。Liesing商业园和因泽斯多夫物流中心正吸引着众多中型企业和国际公司。对于投资者而言，这提供了一个进入蓬勃发展的服务和物流行业的良机。电子商务的快速发展也推动了仓储空间需求的增长，成为另一个增长动力。

1. 出行便利： U6 地铁线、S-Bahn 轻轨连接以及通往 A2 和 A23 高速公路的便捷通道，确保居民和企业出行便利。
2. 周边环境：毗邻维也纳森林，且拥有宽敞的公园，提升了居住环境的吸引力。
3. 城市发展：Wien交通枢纽、自行车道网络的扩建以及新的教育和文化设施的建设正在加强该地区的基础设施。
4. 社会氛围：该地区以家庭氛围和安全为特点，长期保持着稳定的住房需求。

租赁区的投资潜力源于其合理的价格、强劲的发展前景以及大规模的城市建设举措。住宅、商业和物流领域在此和谐发展，创造了多元化的投资机遇。该区域拥有独特的投资环境，可确保资本的可靠投资，并有望实现长期稳定的资产增值。

租赁区位于城市中心，完美融合了宽敞的环境、优美的自然风光和完善的都市基础设施。该区域以低密度开发、温馨的家庭氛围和稳定的社会平衡而著称，非常适合那些既追求悠闲生活方式又渴望享受都市便利的人士。

为有孩子的家庭提供了优越的环境，拥有各类学校、幼儿园、体育俱乐部和户外休闲场所。周边地区公园、森林和现代化教育中心林立，安全的环境使这里成为养育子女的理想之地。

对于年轻的职场人士和学生来说，该地区最大的吸引力在于其便捷的交通：U6 地铁线和 S-Bahn 轻轨网络可快速通往大学和市中心商业区。此外，这里的租房和购房成本低于其他更受欢迎的地区，因此对于初入职场的人来说，租赁是一个不错的选择。

富裕的买家青睐毛尔（Mauer）、罗道恩（Rodaun）和卡尔克斯堡（Kalksburg）街区，那里有许多带花园、可欣赏维也纳森林美景的豪华住宅和别墅。这些区域既宁静私密，又能便捷地享受城市的各种便利设施。

投资者将莱瑟林视为极具投资潜力的地区：该市正积极发展基础设施，改造旧工业用地，并建设新的住宅小区。持续的住房需求以及办公和物流区的蓬勃发展，使该地区成为极具吸引力的长期投资目的地。

因此，第23区适合各类人群——从年轻的专业人​​士和家庭到投资者，以及那些寻求亲近自然的高档住宅的人士。它融合了历史底蕴与现代便利设施、都市活力与自然环境，打造出一个舒适宜居、适宜发展的空间。