使用加密货币在欧洲购买房产：完整指南

直到最近，用加密货币支付房产交易似乎还是一种超前的想法。2017年至2019年间，此类交易十分罕见，欧洲的公证人甚至拒绝记录比特币、以太坊或稳定币的支付。但到了2025年，一切都发生了变化：数字资产变得司空见惯，许多卖家愿意接受加密货币，一些欧洲国家也制定了专门的机制来规范加密货币交易。

投资者、初创公司、Web3 玩家和大型数字资产的所有者越来越多地希望在欧洲购买房地产——无论是西班牙的海滨公寓、葡萄牙的别墅、柏林的城市公寓，还是捷克共和国的投资房产。

但是，此类交易需要严格遵守相关法律法规：反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC)、资金来源核实、税务筹划以及正确选择交易国家。

本综合指南解释了 2025 年如何使用加密货币购买房地产，哪些欧洲国家已准备好进行此类交易，欧盟新法律会带来哪些影响，以及使用 BTC、ETH、USDT 或 USDC 付款时需要注意什么。

在欧洲使用加密货币购买房地产并不像用比特币购买公寓那样简单，而是一个复杂的法律程序，涉及公证人、托管账户和合规性检查。

三种加密货币支付模式

在欧洲，即使实际付款是以加密货币进行的，公证人也必须以欧元记录交易金额。这一要求源于欧洲各国的土地登记处都只使用法定货币，房产价值必须以本国货币反映。

在签署协议之前，加密货币的来源将根据反洗钱法规进行详细检查：公证人或指定的合规专家将分析交易所的资产流动报告、钱包之间的转账历史记录以及确认资金来源的文件。

在 2024-2025 年更新之后，这些报告成为任何交易的强制性组成部分，没有这些报告，欧盟的任何公证人都不得登记所有权转移。

买家还需完成 KYC（了解你的客户）流程，期间需提供护照、地址证明以及业务活动信息。一些欧洲国家还有额外要求：例如，在德国、奥地利和捷克共和国，加密货币必须先兑换成法定货币才能进行交易登记，以确保交易透明度并创建可验证的银行交易记录。

今年，使用加密货币进行房地产交易变得越来越普遍。目前已经很清楚，在哪些国家，此类交易快捷合法；而在哪些国家，加密货币仅仅被用作一种辅助工具。

如今，人们越来越倾向于将使用加密货币购买房产视为一种投资方式，同时也将其视为通过现有投资项目获得欧洲临时居留权、永久居留权或公民身份的。为了方便您了解，以下列出了几种最常用的投资方式。

西班牙已成为欧洲加密货币房地产市场的领军国家之一。度假区长期以来一直吸引着外国买家，因此向比特币、以太坊和USDT支付方式的过渡比其他国家更快。

• 马贝拉
• 马拉加
• 阿利坎特
• 托雷维耶哈
• 巴塞罗那
• 马德里

在这些领域，市场已经适应了加密货币投资者的需求，相关机构也已经学会了在完全合法的层面上处理数字资产。

在这些城市，你可以找到一些房地产经纪人，他们不仅“通过协议”接受加密货币，而且实际上拥有完善的基础设施：与了解如何在合同中记录加密货币支付的公证人合作；与获得许可的加密货币处理公司建立合作关系；清晰的反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 程序；以及，最重要的是，拥有完成交易的经验。

西班牙采用混合模式：加密货币通过持牌服务商进行转账，兑换成欧元，然后存入公证账户。这对卖家来说很方便——他们收到的是法定货币。对买家来说也很方便——汇率预先确定，而且服务商会出具完整的反洗钱报告。

• 旅游租赁需求旺盛——收益率高于欧盟平均水平；
• 卖方习惯于与外国资本合作；
• 许多房产符合黄金签证条件 → 换算后价值 500,000 欧元；
• 公证员已经知道如何正确地办理此类交易手续。

葡萄牙长期以来一直被认为是加密货币友好国家，尤其是在里斯本作为欧洲 Web3 中心受到广泛关注之后。

在这里，加密货币不被视为风险，而是一种现代支付方式。因此，涉及数字资产的交易处理速度比任何其他欧盟国家都快。

葡萄牙凭借宽松的监管环境和对数字资产的真正市场接受度，已成为欧洲领先的加密货币交易中心。当地的税收政策在欧盟国家中也名列前茅：长期持有加密货币几乎免税，这使得葡萄牙对希望使用USDT或比特币支付而又不想承担额外损失的投资者极具吸引力。

葡萄牙的房地产，无论是投资还是自住，历来都被认为是欧洲最赚钱的房地产市场之一。阿尔加维、里斯本和波尔图拥有两大优势：稳定的租金收益为投资者带来丰厚回报，以及为计划移居葡萄牙的人士提供高度舒适的居住环境。市场正蓬勃发展，基础设施不断现代化，即使在欧盟经济波动时期，外国人的需求依然保持稳定。

葡萄牙的公证员已经习惯了加密货币报告，并像处理银行对账单一样处理它们，这使得资金来源的验证过程比德国或奥地利更加快捷方便。许多开发商，尤其是在里斯本和阿尔加维的开发商，都正式接受稳定币，并通过加密货币处理平台固定汇率，从而使交易能够在短短几天内完成。

正因如此，葡萄牙成为了欧洲第一个用加密货币购买房地产不再是例外，而是一种成熟、行之有效的做法的国家。

与西班牙不同，葡萄牙通常不要求将加密货币兑换成欧元。买家可以用比特币（BTC）或美国代币（USDT）支付房款，公证员会在交易时记录价格。

马耳他仍然是欧洲对加密货币最友好的国家之一。它是第一个为加密货币公司设立独立法律区域的国家，因此当地房地产市场自然而然地适应了数字资产交易。

之所以能成为“区块链岛”，绝非偶然。它是欧洲最早意识到金融基础设施的未来在于数字资产的国家之一，并决定为其建立官方监管环境。马耳他政府不仅允许加密货币交易所和区块链公司运营，还制定了一套独立的法律，规范服务提供商、数字资产托管机构、加密货币支付服务商，甚至代币化交易的流程。

正因如此，加密货币交易已成为透明金融体系的一部分，而非灰色地带。在其他国家引发法律争议的问题，在马耳他早已由法律明确规定：哪些加密货币公司必须获得许可，公证人如何记录资产价值，哪些文件可以证明资金来源，以及交易后必须向政府机构提交哪些报告。

正因如此，马耳他的房地产市场成为欧洲最早接受加密货币的市场之一。在这里，数字资产不被视为风险或昙花一现的潮流——相关立法提供了明确的规则，企业可以自由地使用加密货币，因为他们知道法律责任有明确的界定。

在马耳他，房地产通常通过长期从事加密货币交易且拥有数十笔成功交易经验的中介机构出售。因此，当买家提出用比特币或以太坊付款时，卖家并不感到惊讶——他们认为这就像银行转账一样自然。

加密货币市场在斯利马、瓦莱塔和圣朱利安尤其活跃，因为这些地方聚集了许多 IT 公司，所以加密货币已成为一种几乎标准的金融工具。

在马耳他，使用加密货币购买房产基于三种官方认可的方案，每种方案都完全合法。具体选择哪种方案取决于卖方的要求、买方的偏好以及负责交易的律师的建议。

尽管交易形式各异，马耳他公证人对所有交易一视同仁——关键在于买方必须持有完整的加密货币报告。这些文件作为资金来源的官方证明，会像普通银行对账单一样被存档于公证档案中。

这就是为什么马耳他被认为是欧洲最方便的加密货币房地产购买国之一：法律框架完善，所有市场参与者都知道如何正确地完成此类交易。

如果卖家同意直接接受加密货币，务必通过正规的支付平台确定汇率，切勿仅凭口头约定。这些平台会在交易时记录BTC、ETH或USDT的价值，并生成一份正式报告，供公证人将其纳入交易文件中。

这不仅对保护买家至关重要，可以避免在汇率暴跌时支付过多的款项，而且对卖家的安全也很重要，因为卖家需要获得法律确认的等值欧元金额。

加密处理的使用将加密支付转变为成熟的金融工具，使其免受市场波动、区块链技术延迟或交易汇率潜在争议的影响。

在欧洲使用加密货币购买房产时，税负是需要考虑的关键因素之一。需要注意的是，每个国家对加密货币的看法都不尽相同：有些国家将其视为资产，有些国家将其视为外币，而在某些司法管辖区，加密货币交易完全免税。

在大多数欧洲国家，将加密货币兑换成欧元被视为应税事件。这意味着，如果您长期持有加密货币且其价值有所增长，税务机关可能会要求您缴纳资本利得税。例如，在德国，税率取决于持有资产的时间长短；而在葡萄牙，长期持有加密货币仍适用较为宽松的税率制度。

税务机关尤其关注大额交易。房地产交易历来备受监管机构关注，因此买家务必提前准备好相关文件：交易记录、交易所报告、加密货币购买证明及其来源。使用可自动兑换成欧元的加密货币支付方式，能够提高交易透明度，并降低被追查的风险。

在欧洲，税务机关将加密货币视为资产而非货币。因此，一旦加密货币被出售或兑换成欧元，就会自动被计入潜在利润。这意味着，即使买家直接用USDT或BTC购买房产，他们仍然需要提供报告，说明购买加密货币的价格。

例如，一位投资者以 20,000 欧元购买比特币，然后以 35,000 欧元将其花掉，那么他必须将差额解释为利润——而这笔利润将根据特定国家的规定征税。

葡萄牙的税收规定最为宽松：长期投资者通常可以完全免税。德国的规定最为直接：如果想要零税率，只需持有加密货币一年以上即可。西班牙和波兰则要求对所有利润征税，无论持有时间长短。马耳他的税收规定最为灵活，尤其适合非居民。

MiCA是欧盟一项关键法规，它改变了所有加密货币投资者的游戏规则。随着其主要条款在2024-2025年生效，房地产交易变得更加透明和安全。

MiCA规范了资金来源验证方法：现在所有欧盟国家都采用统一的加密货币反洗钱分析方法。公证员不再对加密货币报告做出不同的解读——所有人都使用相同的验证格式。这显著缩短了交易时间，并降低了交易被拒的风险。

另一个重要变化是欧盟出现了官方授权的加密货币支付服务商。这些公司可以作为加密货币与银行系统之间的桥梁，确保交易在每个环节的安全。

对于买家而言，这意味着加密货币已成为购买房地产的完全合法工具，而不是给公证人或银行带来麻烦的“灰色地带”。

尽管加密货币的监管力度已大大加强，但在欧洲进行交易仍然存在一定的风险。然而，只要做好充分的准备，大多数风险都可以轻松避免。

比特币和以太坊的价格可能在几小时内剧烈波动。为了避免损失，您应该在使用加密货币支付处理服务进行交易前锁定汇率。

如果报告不完整或交易记录不清晰，公证人可能会暂停交易。许多买家低估了这一点，但它至关重要。

在一些欧盟国家，加密货币并未被禁止，但相关程序尚未完全明确。因此，交易需要额外的法律支持。

如果平台认为加密货币提现可疑，就会发生这种情况。专业律师会事先检查平台，并就如何正确提现资金提供建议。

过去三年，欧洲的加密货币交易已从新兴事物发展成为稳定的市场惯例。众多公证处、支付处理公司和银行都已开发出处理数字资产的算法，因此到2025年，三种正式运营的方案——这些方案用于实际交易，并为买家提供法律保障。

每个方案都反映了特定市场的成熟度：加密基础设施的发展、公证人的做法、银行的要求以及对数字支付的信任程度。

这是最稳定、最安全、最合法的模式。该方案已成为大多数欧盟国家的标准。它满足了所有相关方的需求：买方、公证人、卖方和银行。

处理过程的工作原理：

1. 买家将加密货币（BTC、ETH、USDT、USDC）发送到持牌运营商的钱包。
2. 运营商会在收到款项的那一刻确定汇率。
3. 系统会自动将加密货币兑换成欧元。
4. 欧元将转入公证人托管账户。

这种方案为何最受欢迎：

• 完全符合 AML5、MiCA 和银行监管要求；
• 公证人收到法定款项 → 法律风险降低；
• 卖方无需面对汇率波动；
• 买方会收到一份关于资金合法来源的官方报告。

公证制度高度规范化且高度重视波动性和反洗钱违规风险的国家，这种模式已成为标准做法

最快捷但并非总是最合适的支付方式。直接使用加密货币支付在那些市场早已习惯使用数字资产的国家尤其流行。

这并非一项实验或冒险策略，而是一个行之有效、经过验证的模式，已被私人卖家和中介机构广泛采用。

买家只需将加密货币转入卖家的钱包即可——无需银行、无需中介、无需冗长的审核流程。

即使全部交易都是以 USDT 或 BTC 进行的，公证人也会以欧元记录交易金额（例如，“€325,000”）。

卖方随后自行决定采取何种行动：

• 立即转换加密货币；
• 将其作为投资持有；
• 分配到多个钱包；
• 将管理权移交给股票或场外交易运营商。

这正合卖家的心意，因为他们中的许多人已经在使用数字资产，并将其视为一种分散资本的方式。

没有银行手续费，无需等待2-3天的国际转账，也无需任何中间环节。就速度而言，这是在欧洲购买房产最快捷的方式。

在那些对加密货币持保守态度的国家，这些优势尤为显著。例如，在法国，房地产购买的 结构有所不同，外国投资者也正是在这里犯下最多的错误。法国公证人几乎总是要求事先将加密货币兑换成欧元，提供资金来源的详细证明，并完全遵守银行监管规定。

因此，计划在法国进行交易的人士应提前收集证券交易所的报告、准备税务文件，并选择一位熟悉当地惯例的律师——否则，交易可能会拖延数月之久。

正是这种对比使得直接加密货币支付更具优势：买家完全绕过了银行合规流程，不必像在德国、奥地利或法国那样多次解释资金来源，而且交易本身也快得多。

当银行转账“从画面中消失”时，交易仍照常进行。这种模式适用于那些尚未将加密货币纳入法律实践的欧洲国家。.

公证员可能不了解加密货币交易的运作机制，银行可能要求额外的验证，而且法律法规可能没有明确的规定。因此，买家更倾向于提前提取加密货币，以确保交易尽可能可预测。

事实上，银行转账并不参与这些文件——甚至在购买处理之前就已经转换成了欧元。.

图表如下所示：

1. 买家在交易所（通常是币安、Kraken 或 Bitstamp）出售加密货币，这些交易所提供详细的反洗钱报告。
2. 交易所会将欧元转入买家的银行账户。这通常是通过SEPA转账，到账时间从几小时到一两天不等。
3. 买方将欧元汇给公证人，然后交易按标准购买交易流程进行。

对于公证人和土地登记处而言，这种交易与普通交易并无二致。合同中没有提及加密货币，没有固定汇率，也没有数字资产——仅仅是一笔标准的银行支付。

它营造了一种完全的法律透明感：

• 公证员看到一笔普通的银行转账，平静地处理了相关文件；
• 卖家无需了解加密货币；
• 政府机构对交易进行标准审查，不会提出任何额外问题。

这种方案在那些不想向公证人解释其加密货币来源或担心其交易会被拒绝注册的人群中尤其受欢迎。

在欧盟，使用加密货币购买房产的流程几乎总是相同的，即使各国的具体规定有所不同。重要的是要了解其基本逻辑：首先，准备必要的文件；然后选择房产和付款方式；最后才进行公证交易。

1. 决定你想在哪个国家购买房产以及当地的税率是多少。

首先，你需要确定你的税务居民身份，以及该国如何处理加密货币收入。有时，留在葡萄牙或马耳他并在那里购置房产更有利。有时则相反：先在德国扣除你的收入（在德国，持有加密货币一年后无需缴税），然后再购置房产。

这有助于避免在交易发生一两年后与税务机关产生纠纷。

2. 提前准备好文件

任何涉及加密货币的房地产交易都需要透明度。因此，事先收集以下信息非常重要：

• 交易所的交易历史记录
• 钱包报告
• 简要解释一下地穴的起源。

如果你试图在最后一刻才准备所有材料，公证处或银行只会推迟交易。精明的买家总是会提前准备好所有文件。

3. 寻找一位之前有过加密货币交易经验的律师或机构。

这是最重要的步骤之一。一位至少进行过几次此类交易的专家已经知道：

• 哪些公证员最好选择？
• 合同中需要使用哪些措辞？
• 哪些报告适合银行或注册机构？

使用没有加密货币交易经验的代理机构几乎肯定会导致延误和混乱。

4. 选择付款计划

目前欧洲有三种常见的选择：

1. 加密货币经处理→欧元→公证。
   这是最安全、最官方的选择。
2. 直接向商家支付加密货币。
   这种方式在葡萄牙和马耳他等国家行之有效，因为这些国家的公证员已经习惯了加密货币。
3. 提前出售加密货币 → 以欧元支付。
   这是加密货币不普及或鲜为人知的国家常用的模式。

该选择决定了需要哪些文件、由谁以及如何确定汇率，以及交易需要多长时间。

5. 预订房产并签署初步协议

选定房源后，需签署预订文件，其中会列明价格和交易条款。在加密货币交易中，尤其需要立即明确付款方式以及房源何时被视为已付清。

事先确定谁承担汇率变动的风险也很重要——否则，金额可能第二天就发生变化，双方将面临误解。

6. 律师检查房产

与此同时，还将对该房产进行法律审计：

• 谁是所有者？
• 是否有债务或逮捕记录？
• 该房产是否已抵押？
• 过去是否存在任何有争议或未登记的交易。

目前所有国家的情况都一样——加密货币与此无关。

7. 付款准备

如果通过处理方式付款，则会开设账户，进行验证，并进行测试转账。

如果直接付款，则约定卖家的钱包地址，并确定汇率和付款确认程序。

8. 在公证处办理交易的当天

签署交易当天，一切都进行得相当顺利，但所有程序都严格遵守。公证员首先审核双方的文件和合同条款，之后以欧元正式记录房产价值——即使付款方式为加密货币。

接下来，他们等待付款确认：这可能是加密货币支付处理机构发来的银行通知，或者如果双方使用预先约定的汇率进行直接加密货币支付，则可能是交易成功的屏幕截图。公证人收到确认后，签署买卖协议，并将文件提交给土地登记处，以登记新的所有权人。

在加密货币交易较为普遍的国家，整个流程非常快捷——有时只需一次面谈，几个小时即可完成。而在监管较为严格的地区，公证人可能会分阶段办理注册：首先是身份验证和签名，然后是付款确认和向注册机构提交文件，整个过程通常需要一到两天。

9. 财产登记

付款后，公证人将数据发送到登记处。

需要特别注意的是，土地登记簿不会显示您使用加密货币支付了款项。

只会有：

• 价格以欧元计
• 作为买家，您的详细信息
• 卖家详细信息
• 关于公证人的信息。

这种加密货币仅以公证人存档报告的形式存在。对国家而言，这看起来只是一笔普通的交易。

虽然葡萄牙、西班牙、马耳他和土耳其处于领先地位，但到 2025 年，一些新的司法管辖区正逐渐对加密货币持友好态度。这些国家尚未在法律上强制要求使用加密货币支付，但加密货币支付已经通过代理机构、支付处理商或直接协议成为现实世界交易的一部分。

寻求加密货币交易增长的国家

这些国家虽然不像马耳他或葡萄牙那样积极地推广加密货币交易，但通过机构和客户的做法，市场已经开始从根本上发生变化

加密货币交易中一个显而易见的趋势早已显现：不同类型的房地产吸引着不同类型的加密货币投资者。今年，市场已经确立了其“宠儿”板块——那些更容易用数字资产购买、更容易出租且长期持有收益更高的板块。

海滨公寓是加密货币投资的绝对首选。

原因很简单：这类房产既适合个人休闲度假，也适合出租，而且旅游区的卖家早已习惯接受加密货币。

人们最常购买商品的地区：
葡萄牙（阿尔加维）、西班牙（太阳海​​岸、白色海岸）、土耳其（安塔利亚）、黑山（布德瓦、科托尔）、塞浦路斯（利马索尔）。

为什么选择他们：

• 稳定的游客流量→较高的每日租金收入；
• 流动性好——这样的公寓很容易转售；
• 沿海地区的卖家和开发商比大城市的卖家和开发商更灵活；
• 加密处理功能已内置于交易中。

许多加密货币买家根本不打算居住在这些房产中——他们将房产用作“安静的现金流”和分散资本的一种方式。

2025 年，阿尔加维和布德瓦的交易量尤其高，高达 60% 的买家使用 USDT 或 BTC 支付公寓款项。

开发商是技术最先进的卖家群体。

他们是首批正式实施加密货币支付的公司，通常通过获得许可的欧洲支付处理商进行支付。

地理位置：
葡萄牙、西班牙、马耳他、土耳其、塞浦路斯和阿联酋（如果买家是欧盟居民）。

为什么新建建筑便于加密货币交易：

• 开发商都有自己的律师，这些律师本来就从事加密货币相关业务；
• 付款可以分阶段进行（这在加密货币领域尤其方便）；
• 利率可以预先确定，从而降低波动性；
• 法律结构很清晰：从预订到交钥匙。

在马耳他和葡萄牙，开发商已经正式推广USDT支付，并将这种加密货币与欧元并列列出。这已成为一种标准做法，不再是新鲜事。

加密货币买家也正积极进军传统城市市场。这一点在首都城市和主要旅游目的地尤为明显，这些地方的需求总是超过供应。

在这里，人们买房不是为了寻求刺激，而是为了长期的资本增值——这就是为什么投资者会同时分析邻近市场，查看奥地利最贵的公寓，比较区域趋势，并决定在 5-10 年的时间范围内在哪里进行有利可图的投资。

长期价值增长而非短期租赁的投资者选择的

原因：

• 大城市总是流动性很强；
• 即使在经济衰退时期，物价也持续上涨；
• 租金可以带来全年稳定的收入；
• 外国投资者通过物业管理公司来管理房产会更方便。

2025年，里斯本成为欧盟加密货币交易量最大的城市：非居民购买的所有商品中约有15%是通过加密货币支付方式完成的。

在 Web3 领域积累了资本的房主们尤其活跃于加密货币交易——对他们来说，加密货币已成为一种自然的支付方式。

在豪华房地产领域银行转账使用频率甚至比在经济型房地产领域还要高。.

这是因为大型别墅的业主通常本身就是加密货币投资者，或者在 Web3 市场上筹集了资金。

哪里可以用加密货币购买别墅：

• 西班牙 - 马贝拉、马拉加、太阳海岸；
• 意大利 - 利古里亚、托斯卡纳、撒丁岛；
• 法国 - 蔚蓝海岸、尼斯、戛纳；
• 马耳他-丁利、姆迪纳、斯利马；
• 塞浦路斯 - 帕福斯，利马索尔。

顶级卖家通常：

• 已经与加密货币买家合作过；
• 准备通过场外交易平台确定汇率；
• 无需任何商议，即可接受大量BTC、ETH或USDT。

常见的方案之一是部分以加密货币支付，部分以法定货币支付。

例如，价值 250 万欧元的别墅可以通过以下方式支付：

• 通过加密货币交易获得180万欧元。
• 700,000 欧元，通过银行转账支付。

这样，卖方可以降低风险，买方可以灵活运用不同的资金来源。

到2025年，在欧洲使用加密货币购买房地产已不再是实验性质，而成为一种清晰、规范的工具。几年前还需要律师们临时摸索才能完成的事情，如今已建立在明确的MiCA法规、公证人的经验以及成熟的加密货币处理方案之上。

加密货币已成为市场不可或缺的一部分：海滨公寓以USDT支付，新建楼盘接受通过持牌平台付款，马贝拉或利马索尔的豪华别墅也常常以BTC全额购买。欧洲银行不再对大额转账感到恐慌，公证员也已收到如何确定汇率和验证资金来源的指示。

尽管加密货币交易看似简单，但其法律敏感性不容忽视。切不可操之过急：妥善准备文件、准确确定汇率、选择合适的支付方式，以及最重要的——与了解加密货币交易运作机制的律师和机构合作，都至关重要。任何失误都可能代价高昂——有时甚至高达数十万欧元。

只要遵守规则，用加密货币在欧洲购买房产并不比支付常规费用更难。此外，选择合适的国家和房产还能让投资者：

• 优化税务处理；
• 在可预测的司法管辖区内保管资本；
• 无需将所有加密货币兑换成法定货币即可获得流动性资产；
• 分散投资组合，保护自己免受市场波动的影响。

欧洲市场已经适应了加密货币买家，而且这种趋势只会愈演愈烈。越来越多的机构设立了加密货币部门，开发商也在创建自己的处理解决方案，葡萄牙、马耳他和黑山等国正在成为成熟的加密货币投资者中心。

对于那些愿意以透明的方式工作、提前准备文件并选择专业支持的人来说，加密货币开辟了一个新的现实：可以快速、方便地购买房地产，而无需不必要的障碍。