在布尔根兰州购买房产：价格、税收和投资者指南

布尔根兰州是奥地利最南端的州，温暖的阳光和著名的诺伊锡德尔湖营造出独特的氛围。这里地理位置极其便利，距离维也纳仅一小时火车车程。毗邻首都使这里的生活格外吸引人——许多居民既能享受本州的宁静祥和，又能充分利用维也纳的工作和文化资源。.

该地区以悠闲的生活节奏、清新的空气和优美的自然景观而著称。这里拥有众多葡萄园和温泉疗养地，布尔根兰州的房价远低于维也纳或萨尔茨堡。然而，这里的生活质量丝毫不逊色于德国其他房价更高的地区。.

从统计数据来看，布尔根兰州的房地产价格要实惠得多。例如，这里的房屋平均价格为每平方米1804欧元，而维也纳则为每平方米5492欧元。公寓的情况也类似：布尔根兰州的公寓价格约为每平方米1921欧元，而维也纳则为每平方米4941欧元。为了更全面地了解情况，林茨的房地产价格，以此作为维也纳都市区以外主要城市房价的参考指标。布尔根兰州的建筑用地价格是奥地利最低的：平均约为每平方米70欧元。相比之下，阿尔卑斯山区的房价要高得多，因此布尔根兰州是一个特别划算的选择。

有趣的是，当地居民的收入水平相当高，而且房价跌幅极小，仅为2.6%。因此，在布尔根兰州购房的负担比其他地区要轻。所有这些都使得布尔根兰州成为移居和投资的理想之地：生活成本较低，生活质量与其他联邦州不相上下。

购房者往往被这里实惠的价格和丰富的休闲活动所吸引。这里税收较低，阳光充足，而且由于毗邻维也纳，可以便捷地享受城市服务。难怪该地区常被称为“奥地利的阳光之心”。.

目前，大部分交易集中在乡村别墅、公寓、农舍和农田。2022年，全国房价上涨，但布尔根兰州2023年的跌幅低于其他地区。预计2025年市场将再次复苏，因此现在是寻找理想房源的好时机。.

住宅。这些是最抢手的房产类型，从小型别墅到宽敞的住宅应有尽有。2022年，近三分之一（27%）的房产交易为住宅。平均价格约为每平方米2,517欧元，这意味着一套100平方米的住宅售价约为25万至30万欧元。

公寓主要分布在大城市（例如艾森施塔特）和湖畔新建的住宅区。平均价格为每平方米 2,040 欧元，但价格很大程度上取决于地理位置——因此，计划在奥地利购买公寓的比较不同区域的房价。在诺伊西德尔或艾森施塔特，房价可达每平方米 2,700 至 3,000 欧元，而在乡村地区，房价则略高于每平方米 1,500 欧元。

别墅和豪华住宅主要集中在南部湖畔地区，例如特拉斯基兴（Terraskirchen）或博伊舍特（Beuscheit）。这些房产的买家通常是富裕的奥地利人和欧洲人，大多是梦想拥有水畔住宅的家庭或老年夫妇。别墅价格差异很大：从50万欧元的普通别墅到数百万欧元的顶级豪宅不等。

土地。在城市和乡村，土地并不常见，但仍然可以买到。平均价格约为每平方米 110 欧元，但在艾森施塔特或新锡德尔湖畔，价格可高达每平方米 300 至 330 欧元。农地价格则大相径庭——有时低至每平方米 20 至 50 欧元，但这类地块通常不适合住宅开发。

布尔根兰州人口约30万，地处偏远，人口密度较低。然而，该州人均住房数量在奥地利各州中位居榜首，这主要归功于当地积极兴建别墅和联排住宅。

这里可以以合理的价格买到老房子，而且新项目层出不穷。当地企业和公共住房协会，例如OSG，都积极参与建设。大多数新建房屋都位于湖区和维也纳郊区。.

2019 年至 2022 年，奥地利整体物价上涨，但从 2023 年开始，市场进入稳定阶段，一些联邦州甚至出现了物价下降。.

在此背景下，布尔根兰州表现突出：该州房价跌幅极小。例如，2023年全国平均房价下跌2.6%，而布尔根兰州的房地产价值仅下跌2.6%，这意味着其价格几乎没有变化。.

公寓的情况则有所不同：基准价格仍然很低，并且在 2024 年略有上涨。此外，2025 年上半年，布尔根兰州的房价同比增长了 0.3%，这与前几年房价下跌的情况截然相反。.

这种现象的原因显而易见：这里的房价最初低于奥地利平均水平，而家庭收入则相应较高。例如，在该地区购房通常相当于一个家庭五到八年的收入，这被认为是非常划算的。.

此外，靠近维也纳也是一个关键因素：许多购房者在首都工作，但更喜欢居住在更安静、交通更便利的布尔根兰州。.

哪里房价更便宜？

• 该地区北部靠近匈牙利边境的地段房价仍然最为实惠。在詹纳斯多夫，房价约为每平方米2227欧元，而在奥伯瓦特，房价约为每平方米2260欧元。.
• 另一方面，包括诺伊西德尔湖地区在内的南部各州，物价较高。.

这一点值得考虑：对于那些不依赖特定工作地点的人来说，北部地区更具优势。对于既追求良好基础设施又注重高档社区环境的购房者而言，湖以北的中高档及以上区域较为合适。

如今，布尔根兰州有三个重点关注领域：

艾森施塔特及其周边地区。这里常被称为葡萄酒之都。基础设施完善，包括学校、大学和良好的道路。房价高于地区平均水平，但仍然深受家庭和投资者的青睐。

湖畔地区（诺伊西德尔和鲁斯特）的房产因其尊贵的地位和丰富的休闲娱乐资源而备受青睐。湖畔房产通常被用作第二居所。当地居民和外国游客都选择这里，是因为其度假式的生活方式、完善的基础设施、游艇码头和温泉疗养地。

布尔根兰州东北部（马特斯堡、诺伊锡德尔）。由于毗邻维也纳都市区，该地区对那些希望在首都工作但又想住在更安静的郊区的人来说极具吸引力。这里对联排别墅和小户型住宅的需求正在迅速增长。

布尔根兰州房地产市场最抢手的房源是售价低于40万欧元的精装修住宅，以及艾森施塔特和诺伊西德尔的高品质公寓。与此同时，新建住宅数量的下降也增加了买家对二手房的兴趣。.

外国人购置房产受专门法律的约束。买家的身份类别非常重要。.

欧盟/欧洲经济区公民购买房产或土地无需单独申请许可证。申请流程与奥地利公民相同。

第三国国民的情况则更为复杂：他们需要获得许可。买方需向房产所在地区的土地委员会（Grundverkehrsbehörde）提交申请。

颁发许可证的条件。交易必须符合国家的社会、经济或文化利益。安全也是一个考虑因素，因此有时警方会介入。

在布尔根兰州，这些规定没有任何例外： 根据《布尔根兰州法》 ，所有外国人都必须获得官方批准。申请需提交至地区行政部门，审批过程可能需要两到三个月。

常见问题。所需文件清单相当长，缺乏经验很容易出错。因此，律师建议尽早联系公证人。在某些情况下，例如与奥地利公民结婚，程序会简化，但总体规则仍然严格。

禁令与配额。虽然没有正式的配额限制，但如果交易目的不符合该地区的利益，当局可以拒绝该交易。例如，如果您想在布尔根兰州购买土地用于转售，该交易不太可能获得批准。

房地产类型。农业用地有特别严格的购买要求，外国人通常无法购买。住宅用地则相对简单：只需说明购买目的——永久居住还是投资即可。

地区特殊性。布尔根兰州在这方面不为外国人提供任何特殊优惠。与一些城市（如格拉茨、维也纳）不同，这里没有自动豁免。根据法律规定，所有购房者（欧盟公民除外）都必须获得许可才能在布尔根兰州购买房产。

公证员不仅负责起草合同和监督交易，还会核实房产本身：包括其法律历史、任何产权负担或债务。在这里，没有公证员的帮助，房产交易是不可能完成的，因为只有公证员才会将文件提交给土地过户办公室。.

房产准备。交易前必须进行土地登记查询。务必确保产权已妥善登记，且土地登记簿中无抵押、租赁或其他限制。土地登记簿摘录（Grundbuchsauszug）可在线获取，也可通过法院登记处办理。

公证认证。在合同签署阶段，公证员会核实买方的诚信（包括无欠税记录）以及房产是否符合当地城市发展规划。所有关键条款——价格、付款方式和担保——均包含在合同中。之后，公证员会将文件提交给土地委员会（如需审批），并在土地登记簿中登记新的所有权。

税费方面，与奥地利其他地区一样，购房者需缴纳房产购置税（Grunderwerbsteuer），税额为房产价值的3.5%，以及约1.1%的产权证费。布尔根兰州还征收土地增值税（Speculationssteuer），但该税仅针对快速转售房产征收，不影响自住购房者。

地籍登记。该地区所有地块均在当地地籍登记册中登记。新交易的登记通常需要两到四周。如果地块形状发生变化，则需要进行额外的边界测量（Vermessung）。

房地产经纪人。布尔根兰州有很多大型房地产中介公司（例如 Raiffeisen Immobilien、Engel & Völkers、Remax 等）。其中许多公司专门服务外国人，并且精通各种许可证的办理流程。最好联系持有执照且业绩卓著的经纪人。

法律顾问。一位拥有国际法经验的律师将帮助您了解法律的细微之处。如果这位专家会说英语或俄语，将有助于避免在起草文件时产生误解。

咨询中心。在艾森施塔特或诺伊锡德尔等大城市，设有政府信息服务机构。他们有时会为计划在该地区投资的人士举办研讨会。维也纳房地产投资公司——许多客户都是从拨打免费电话开始的。

购买前，务必明确用途：是作为永久住所、度假屋还是投资？布尔根兰州提供多种选择，满足不同需求。.

独立屋。有孩子的家庭通常会选择独立屋。独立屋允许您定制空间、饲养宠物和种植花园。在斯皮塔尔卡默、诺伊西德尔和艾森施塔特等城镇，独立屋尤其受欢迎，因为这些地方学校、商店和医疗机构都集中于此。

公寓。像艾森施塔特和奥伯普伦多夫这样的城市有很多现代化的住宅区。公寓对年轻夫妇和老年人来说很方便，因为它们更容易维护。一个可能的缺点是私人土地较少。

基础设施。选择房产时，务必考虑交通便利程度（前往维也纳的火车或巴士）、学校（包括设有德语和匈牙利语班的学校）以及附近的就业机会（酒庄、工厂、农业旅游）。基础设施最好的地区是艾森施塔特、新锡德尔湖畔和马特斯堡。

布尔根兰州不仅吸引家庭游客，也吸引那些寻求度假屋的人。风景如画的景色、葡萄酒之旅和温泉疗养地（施特格斯巴赫、卢茨曼斯堡）使该地区深受奥地利人和外国人的喜爱。.

热门目的地。诺伊锡德尔湖周边地区的南部——包括诺伊锡德尔、鲁斯特和布赖滕布伦这几个城镇——尤其受欢迎。这里正在兴建豪华别墅和宽敞的家庭住宅，使其成为热门的夏季和周末度假胜地。对于希望在此度过更多时光的退休人士来说，诺伊锡德尔湖也是一个理想的去处。

别墅和公寓，例如葡萄酒主题酒店内的公寓以及带私人地块的别墅。这些房产的起价为 50 万欧元。许多住宅专为多户家庭设计，并配备游泳池、桑拿浴室和宽敞的露台。

特点。购买乡村别墅时，季节因素非常重要。冬季，取暖和维护费用可能很高。因此，一些业主会在空闲时间将房屋出租以抵消这些费用。更多信息请参阅租赁部分。

在布尔根兰州购买土地被视为一项长期投资。这里的土地用途广泛：可用于私人住宅、商业项目（通常位于城市郊区）和农业用途。.

住宅用地。住宅开发用地由私人业主和专项基金出售。此类地块通常已具备基础设施，例如铺设好的道路、供水和供电。价格差异很大：从偏远城镇（例如詹纳斯多夫）的每平方米约 40 欧元到艾森施塔特附近高档地段的每平方米 300 欧元不等。务必查看允许的建筑类型：当地规划规定了具体的建筑类型和允许的楼层数。

潜力巨大。如果购买得当，土地仍然是最具流动性的资产之一。例如，诺伊西德尔湖地区的一块土地，在5到10年内，尤其是在道路或社会基础设施建设完善的情况下，其价值可能会大幅提升。然而，在农村地区，情况可能会有所不同：将农地转为住宅用地有时需要额外的审批。

限制措施和发展规划。布尔根兰州政府正寻求规范土地市场以防止投机：目前正在讨论将土地价格与过去五年平均价格挂钩的方案。与此同时，政府“绿色建筑”激励措施：商业地产建设通常要求安装太阳能电池板。这反过来又会影响项目的工期和最终成本。

结论：在布尔根兰州购买土地用于建造房屋通常涉及繁琐的手续和公用设施接入费用。然而，作为交换，买家可以完全自由地选择房屋布局。

在本节中，我们将查看不同类型房屋的当前价格，并比较热门地区，以了解在哪里购房最划算。.

按对象类型：

• 房屋。2023年，优质地段的单户住宅平均价格约为 280,000 欧元（约合 2,700 欧元/平方米）。
• 公寓。在省会城市，每平方米的价格约为 1500 欧元，而在艾森施塔特或湖边，价格可高达每平方米 2500 至 3000 欧元。
• 土地。如前所述，价格从大约每平方米 50 欧元起，最高可达每平方米 300 欧元。
• 别墅。在豪华别墅领域，价格差异很大——从五十万欧元到数百万欧元不等。

按地区划分：

• 艾森施塔特区（Eisenstadt-Umgebung）。最昂贵的地区，这里的房价从每平方米 3,000 欧元到 4,000 欧元不等。
• 布尔根兰州北部（马特斯堡、诺伊锡德尔）和南部湖区。平均价格范围：每平方米2000至2500欧元。
• 南部各县（奥伯普伦多夫县、吉辛县、延纳斯多夫县）。最经济实惠的报价通常低于每平方米 2200 欧元。

与维也纳相比，即使在布尔根兰州房价最高的地区，房价也比维也纳郊区（例如诺伊德劳郊区或维也纳新城）低得多，大约只有后者的一半。这意味着在布尔根兰州买一套小房子可能比在维也纳郊区租房更划算。

维护成本。在奥地利，土地税和房屋税相对较低，每年约为地籍价值的0.2%。主要支出与公用事业相关：供暖、热水、电力和市政费用。

此外，匈牙利的天然气价格略低于奥地利。但是，如果布尔根兰州的房屋全年都有人居住，则可能需要使用电暖气。因此，提前计算能源成本是值得的。.

出售房产需缴纳税款。如果您在购买房产后不到10年就出售，则需缴纳25%的投机收益税。这是奥地利的普遍规定。持有房产10年后，则可免征此税。抵押贷款的期限通常为10-15年，因此这一因素值得考虑。

租金收入。出租房屋，每月租金收入预计在 1,500 欧元至 2,000 欧元之间，具体金额取决于房屋位置和配套设施。平均而言，考虑到所有费用，此类投资可在 20 至 25 年内收回成本。

价格增长前景。布尔根兰州的房地产价值取决于该地区的发展状况。新建道路、工厂或社会设施（例如戈尔斯规划中的诊所）可以提振市场。同时，诸如“区域发展计划”（Entsiegelungsprämie 和价格上限等举措可以防止价格飙升。因此，购房时，务必考虑该地区未来5-10年的发展趋势。如果规划建设新的学校、旅游项目或工业设施，房产价值将随着时间的推移而增长。

在奥地利，房地产购买过程受到严格监管，近年来该领域发生了重大变化。.

针对外国人的规定。从2023年到2025年，联邦政府实施了数字化解决方案以简化流程。包括布尔根兰州在内的几个联邦州已开通在线购房申请门户网站。这使得流程更加便捷快速。然而，基本规则仍然不变：外国人必须说明购房理由并获得许可。目前正在讨论针对欧盟公民的简化程序，但就目前而言，布尔根兰州仍适用之前的规定。

优惠政策和新增税收。政府出台了补贴政策，鼓励安装太阳能电池板和改造现有房屋。新建房屋者可申请优惠贷款，节能住宅的年利率低至0.9%。

与此同时，政府正在考虑对空置房产征税。其目的是鼓励业主将房产出租，而不是让其空置。.

疫情的影响。新冠病毒对市场产生了重大影响：城市以外地区的住房需求激增。2020年，公寓价格上涨了近26%，而独立屋价格上涨了约9%。

如今，情况已逐渐稳定下来，但结论很明确：随着远程办公成为许多人的新常态，拥有空间和绿地的高品质住房价格并没有下降。.

基础设施项目。布尔根兰州正积极发展其区域。在南部，戈尔斯正在建设一家新的诊所（绿色医院项目），这将创造就业机会并吸引新居民。

与此同时，葡萄酒和旅游业正在蓬勃发展：温泉疗养院正在进行现代化改造，宾馆也在不断兴建。此外，有关部门正在制定土地保护法，以限制过度开发并保护自然资源。.

买房买房是人生大事。提前做好准备有助于避免犯错，简化流程。.

计算您的预算。不仅要考虑房产价格，还要考虑任何相关费用：登记税、房地产经纪人佣金（约3%）和公证费。

选择房产经纪人。最好与了解布尔根兰州的当地专家合作。例如，维也纳房产投资公司可以帮助您找到那些不常在公开数据库中列出的房产。由于布尔根兰州的房地产市场相对较小，因此信任专业人士至关重要。

考察房产。网上照片无法替代实地看房。只有亲临现场才能评估邻里关系、交通状况和房屋建筑质量。检查房屋时，请重点关注屋顶、管道、墙壁、地基和隔热层。冬季（气温通常会降至0-5摄氏度），隔热不良会造成严重的居住问题。

法律尽职调查。在支付大笔首付款之前，务必确保房产合法有效。请索取土地登记簿摘录（Grundbuch）并查阅城市发展规划（Flächenwidmungsplan、Bebauungsplan） 。这将避免您遭遇不必要的麻烦，例如购买到不适合住宅建设的地块。

房产描述不完整。门户网站通常发布的信息有限。请核实建筑面积（​​是否包含阳台和非居住空间）和技术状况。建筑物越老，公用设施的检查就越需要仔细。

外国人购房许可。如果您不是欧盟公民，审批过程可能需要一些时间。有时卖家不愿意等待，因此请提前了解审批时间，如有必要，可以支付少量定金以确保房产。

隐性费用。在奥地利，土地登记费、保险费以及一些强制性费用需要额外支付。请咨询您的房产经纪人，了解哪些费用已包含在房价内，哪些需要单独支付。

语言障碍。所有官方文件均以德语撰写。如果您不会说德语，请聘请翻译。例如，维也纳房地产投资公司 (Vienna Property Investment) 拥有会说俄语的顾问，可在交易的每个阶段为客户提供协助。

在奥地利，采购分为几个阶段：

1. 初步合同（Kaufsanbot）。买卖双方签署价格和条款协议。通常需要支付约占购买价格10%的定金。
2. 取得许可证。对于外国人，公证员会将文件提交给土地登记处。审批时间为1-3个月。审批通过后，合同即生效。
3. 主合同及登记。在此阶段，最终合同将在公证人面前签署，并支付剩余款项和税款。之后，公证人将新业主登记在土地登记簿中。这一时刻称为“verbücherung”（交易完成），标志着交易正式完成。
4. 交易完成后，必须购买保险并签署新的公用事业合同（水、电）。在农村地区，还需要通知市政当局或自来水公司所有权变更事宜。

一步一步地安排好一切。房地产经纪人和律师通常会合作：经纪人负责寻找房源和谈判，而公证人则负责正式文件。重要的是不要不好意思提问——这关乎您的投资和保障。

布尔根兰州的房产租赁潜力相当高，尤其是新建房产。这些房产通常很快就能找到租户，因为许多投资者会立即将房产委托给租赁管理公司。.

• 该地区深受各类租房者的青睐。在大学所在的艾森施塔特，学生公寓需求量很大。旅游业也发挥着重要作用。.
• 在诺伊西德尔地区，房屋几乎总是有人居住，因为无论夏季还是冬季，都有度假者来到这里。.
• 艾森施塔特的公寓一直被家庭和上班族居民占据，这使得该市场对业主来说特别可靠。.

短期出租与长期出租。位于湖泊或温泉附近的旅游房产非常适合短期出租。法律规定，每年最多可出租180天，但必须进行登记并缴纳旅游税。

如果您计划长期租赁（一年或更久），务必签订正式的租赁协议（Mietvertrag）。租户也必须进行登记。不遵守这些规定可能会导致警方介入。.

业主须知：出租房屋所得收入需缴纳所得税。扣除符合条件的费用后，税率最高可达25%。

此外，布尔根兰州没有类似维也纳“租金限制”（Mietpreisbremse）那样的租金限制。这意味着租金可以自由设定，取决于房产质量和市场行情。这对房东来说无疑是一大优势，因为他们可以在考虑自身房产竞争优势的同时，设定一个合理的价格。.

在布尔根兰州投资出租房产，如果关注周边基础设施（学校、商店、便利的道路），将会更加可靠。.

布尔根兰州如今是一个被低估的市场，具有巨大的发展潜力。它兼具价格适中、生活质量高和增长前景广阔等特点。.

无论是居住还是休闲，住房需求都保持稳定，而新的项目（诊所、道路、环保举措）只会增强该地区的吸引力。.

在这里买房，最好与专业人士合作。经验丰富的房地产经纪人和公证人将帮助您选择合适的房产，从头到尾完成交易，并保障您免受风险。.

在布尔根兰州购置房产，您获得的不仅仅是一套房子或公寓，更是一种全新的生活：清新的空气、宁静的环境、悠久的酿酒传统，以及近在咫尺的湖泊。这不仅仅是一项投资，更是对您家人舒适和健康的投资。.