2025年奥地利房地产贷款：如何获得和申请贷款

在奥地利购房越来越受到当地人和外国人的青睐。根据奥地利国家银行（OeNB）的数据，到2025年，该国的平均抵押贷款利率约为3.4%，与其他欧盟国家相比，这使得奥地利的房地产贷款更具竞争力。然而，获得抵押贷款需要了解当地法规、准备相关文件并理解银行术语。

作为一名奥地利房地产专家，我帮助客户了解所有细节，并提供抵押贷款方面的协助——从选择银行到签署贷款协议。在本文中，我将详细解释2025年生效的各项要求，以及如何在奥地利正确申请房屋贷款。

2022年KIM-VO的实施导致奥地利抵押贷款大幅下降。根据奥地利国家银行（OeNB）的数据，可持续贷款的比例从2022年上半年的12%上升到2024年上半年的84%，这反映出对借款人信用资质的要求更加严格。

然而，自2025年7月1日起，《KIM-VO》不再具有约束力，赋予银行在评估借款人信用方面更大的灵活性。尽管如此，金融市场管理局（FMA）仍建议银行继续遵循《KIM-VO》的核心原则，以确保金融稳定。

KIM-VO 的主要条款：

• 最高贷款价值比（LTV）：90%。
• 最高债务收入比（DSTI）：40%。
• 最长贷款期限：35年。

自 2025 年 7 月 1 日起发生的变化：

• 取消强制性要求：银行在评估借款人的信用度方面获得了更大的灵活性。
• FMA建议：FMA继续建议遵守KIM-VO核心原则，以确保金融稳定。
• 抵押贷款灵活性：可根据借款人的具体情况采取个性化方法，包括在有正当理由的情况下提高贷款价值比 (LTV) 和债务偿还比率 (DSTI)。

对获得抵押贷款条件的影响：

• 在奥地利购买公寓的抵押贷款：银行可能会提供更灵活的条款，但重要的是要考虑借款人的个人财务状况。
• 奥地利出租公寓的抵押贷款：条款可能因房产盈利能力和借款人的信用记录而异。

注意：尽管强制性 KIM-VO 要求已被取消，但在奥地利获得抵押贷款时，建议遵循其原则以确保财务稳定并最大限度地降低风险。

在奥地利，奥地利公民和外国人均可申请抵押贷款，但需满足特定条件。

• 奥地利和欧盟公民。对他们来说，流程更简单：只需证明有稳定的收入，支付首付款，并满足银行的标准要求即可。
• 持有永久居留许可（VNZh）的外国人可以申请抵押贷款并购买房产自住。拥有正式居留身份会显著提高贷款获批的几率。
• 没有居留许可的外国人可以申请抵押贷款，但需要市政当局的批准。只有当购买行为符合奥地利的社会、文化或经济利益时，才会批准该申请。
• 来自非欧盟国家（包括乌克兰和俄罗斯）的投资者也有资格获得抵押贷款，但银行会对其文件、财务历史和收入来源进行更彻底的检查。

2025年，奥地利的抵押贷款流程发生了变化，尤其对外国购房者而言。尽管《KIM-VO》（Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung，即《房地产融资管理条例》）已于2025年7月1日起强制执行，但银行仍保持谨慎态度，充分考虑借款人的个人财务状况。

借款人必须年满法定年龄且完全具备行为能力。对于某些贷款项目，银行会设定贷款结束时的最高年龄限制——通常为65至70岁。

奥地利公民身份、永久居留许可或居留卡是必需的。没有居留许可的外国投资者需要获得市政当局的批准才能购买房产。拥有合法居留权会显著提高贷款获批的几率。

银行会核实借款人过去12-24个月的收入，包括所有收入来源：工资、商业活动收入、租金收入和投资收益。他们还会分析借款人的信用记录，债务偿还比率（DSR）衡量的是收入与强制性还款额的比率。通常情况下，每月房贷还款额不应超过收入的30-40%。

外国借款人通常需要提供其本国的信用报告。良好的信用记录能显著加快抵押贷款审批流程。

例如，欧盟公民若想在维也纳购买一套价值 40 万欧元的公寓，每月收入需要 2500 至 3000 欧元，而乌克兰或俄罗斯公民则需要每月 3500 至 4000 欧元。我的一位客户月收入为 3800 欧元，首付 30%，获得了 35 万欧元的抵押贷款。

对于奥地利和欧盟公民而言，通常只需提供雇佣合同和收入证明即可。企业家则需要提供纳税申报表和财务报表。外国借款人通常要求提供经公证的德语或英语文件翻译件。

自2022年起，银行要求购房者至少用个人资金支付房产价值的20%以及其他费用（公证费、登记费、保险费）。非欧盟公民（例如乌克兰人和俄罗斯人）：需支付房产价值的30%至50%。

首付比例越高，贷款获批的可能性就越大，利率条件也越优惠。对许多银行而言，这同时也是衡量借款人财务自律程度的一个指标。

在某些情况下，银行会要求借款人提供担保人、抵押品或人身及财产保险，以保障贷款偿还期限。这对于在奥地利信用记录不佳的外国借款人尤为重要。

在奥地利申请抵押贷款可能看起来很复杂，尤其对于外国购房者而言。然而，只要做好充分准备并了解关键步骤，整个过程就会变得清晰明了、易于操作。2025年，银行在评估风险时将继续参考KIM-VO的建议，这将影响贷款条款。

第一步是选择一家银行并申请抵押贷款。向外国购房者提供抵押贷款的主要银行包括：

• 奥地利第一银行是奥地利最大的银行之一，提供各种抵押贷款产品。
• 奥地利莱夫艾森银行以其可靠性和多样化的抵押贷款方案而闻名。
• 奥地利联合信贷银行为外国客户提供具有竞争力的条款。
• Sparkassengruppe Österreich 是一家在全国拥有 700 多家分行的网络公司，确保抵押贷款服务的可及性。

值得注意的是，对于第三国国民（如乌克兰人和俄罗斯人），该过程可能需要额外的步骤，例如从地方当局获得购买房地产的许可。

提交申请后，银行会启动独立的房产评估流程。这是为了确定房产的市场价值，并计算银行愿意提供的最高贷款额度。评估通常由经认证的专家进行，费用由借款人承担。

部分银行会收取固定的房产评估费，费用约为贷款金额的0.5%。例如，奥地利银行对40万欧元的贷款收取约261欧元的评估费。

在此阶段，借款人必须提供全套文件，包括：

• 护照或身份证；
• 收入证明（工资证明、纳税申报单）；
• 买卖协议或初步协议；
• 土地登记册（Grundbuchhauszug）摘录；
• 确认首付款是否到位。

所有在奥地利境外签发的文件都必须翻译成德语并经过公证。如果缺少任何全套文件，银行将无法受理申请。

申请及所有文件获批后，借款人将与银行签署贷款协议。该协议包含贷款条款，包括利率、还款期限及其他重要细节。建议仔细阅读协议条款，如有必要，请咨询律师。

最后一步是在土地登记簿（Grundbuch）上登记交易。这是对房产所有权的正式确认。登记过程可能需要几周到几个月不等，具体取决于交易的复杂程度和所在地区。登记完成后，借款人就成为该房产的正式所有者。

重要提示！房屋保险是获得抵押贷款的强制性要求。它涵盖房屋或公寓的损坏以及业主的责任。此外，建议您购买房屋保险（Hauschaltsversicherung），以保护您的个人财物。

奥地利的抵押贷款利率历来被认为极具吸引力，通常在2%到5%之间波动。根据奥地利国家银行（OeNB）的数据，截至2025年4月，平均抵押贷款利率为3.42%，低于2023年10月的4.17%，但高于2021-2022年创下的1.18%的历史低点。利率走势直接取决于银行的财务稳定性以及借款人的信用状况。

2025年，奥地利居民和外国购房者（包括乌克兰人和俄罗斯人）仍可申请抵押贷款。基本贷款条款取决于房产类型、借款人身份、所在地区以及具体银行。

在奥地利，抵押贷款金额取决于房产价值和贷款类型。通常情况下，固定利率贷款最高可达房产价值的70%，有时甚至高达80%。剩余部分需以首付形式支付。

例如：

• 新建房屋通常需要支付40%的首付。
• 对于第二套住房——50%。
• 贷款偿还期限通常最长可达 35 年，最低贷款额为 25,000 欧元，没有上限。

如果您在奥地利已拥有房产，可以将其用作抵押。但请务必记住一条规则：每月支出加上抵押贷款还款额不应超过您总收入的40%。额外的租金收入可以降低这一比例。

1. 固定利率。最受欢迎的选择。期限通常为15至30年，但可能因银行而异。

2. 浮动利率。也称为可调利率抵押贷款。利率与欧元银行间同业拆借利率 (Euribor) 挂钩，每三个月调整一次。

• 优点：利率可能会下降，这将使您能够提前还清贷款。
• 缺点：欧元银行间同业拆借利率 (Euribor) 可能会上涨，从而增加超额支付。

3. 组合式抵押贷款。结合了两种贷款方式。例如：

• 60%固定利率贷款，期限约定。
• 40%贷款，浮动利率为1.5% + 欧元银行间同业拆借利率（Euribor）。

适用于商业和住宅物业，可用于转售或翻新。

在奥地利，银行不仅提供用于购买主要住宅的抵押贷款，还提供用于特殊用途的抵押贷款，包括绿色项目。

主要选项：

• 度假屋或出租房产可以申请二次抵押贷款。这种贷款方式让您可以投资房地产并获得租金收入。
• 用于翻新和重建的贷款 - 用于翻新现有房屋或公寓，包括升级到节能标准。
• 商业抵押贷款——适用于办公楼、零售和工业地产。

绿色抵押贷款计划：

• 奥地利联合信贷银行提供绿色抵押债券，所得款项用于建造环保节能建筑。
• 奥地利第一银行和储蓄银行为高能效住宅提供利率优惠的贷款。

对于包括乌克兰人和俄罗斯人在内的外国公民来说，在奥地利购买房产涉及诸多法律和财务方面的考量。虽然购房流程相对简便，但仍需注意以下几点：

1. 房产购买限制。在奥地利，外国人购买房产存在地区性限制。特别是蒂罗尔州和福拉尔贝格州，对外国人购买房产有严格限制，需要获得地方政府的许可。而在维也纳等其他地区，持有居留许可或证明其有“社会利益”购买房产则可进行购买。

2. 许可要求。第三国国民购买房产需要获得当地政府（Grundverkehrsbehörde）的许可。许可审批流程可能需要3到6个月，具体时间取决于地区和房产类型。如果购买行为不符合当地利益，则可能被拒绝。

3. 高额首付。外国买家通常需要支付房产价值30%至50%的首付。这远高于欧盟公民的最低首付比例（20%）。此外，可能还需要提供其他文件，例如财务偿付能力证明和信用记录。

4. 获得抵押贷款困难。外国公民在奥地利获得抵押贷款较为困难。银行通常要求提供欧元稳定收入证明，并可能要求提供居留许可或当地担保人。申请流程可能需要4至6个月，最高贷款价值比（LTV）通常限制在50%至70%之间。

对于在奥地利购房的外国买家来说，根据具体情况和购房目的，还有其他一些融资方案可供选择。我们来看三种主要方案：

1. 通过奥地利公司。规避外国人购买房产限制的一种方法是通过注册的奥地利公司购买房产。对于希望出租房产或从事商业活动的投资者来说，这种方式可能很有优势。但是，需要注意的是，这需要在奥地利注册一家公司，从而产生额外的费用和行政手续。

2. 寻找当地合作伙伴。与欧盟公民共同购买房产可以简化购置流程，尤其是在对第三国国民有限制的地区。这样的合作伙伴可以作为共同投资者，分担成本和风险。但是，务必仔细考虑共同所有权和利润分配的条款，以避免日后出现潜在的法律和财务问题。

3. 利用储蓄计划（Bauspar）。奥地利的Bauspar系统是一种储蓄贷款形式，旨在为购房或建房积累资金。该流程包括两个步骤：首先，在规定的时间内进行储蓄；然后，以优惠条件获得贷款。Bauspar计划下的最高贷款额度为30万欧元，利率通常低于市场利率，并且在整个贷款期限内保持不变。

在奥地利申请抵押贷款是一个需要仔细考虑和周密准备的过程，对于包括乌克兰人和俄罗斯人在内的外国公民来说尤其如此。成功与否很大程度上取决于选择合适的银行、准备所有必要的文件以及了解法律法规，例如地方政府的要求和奥地利金融市场管理局（FMA）的贷款指南。

即使强制性的KIM-VO要求已被取消，银行在评估借款人的信用资质时，仍会参考其原则，以确保财务稳定和交易安全。遵循这些建议，做好预算规划并获得专业的法律支持，将有助于您获得优惠的抵押贷款条件，并自信地投资奥地利房地产——无论是自住还是出租。