如何在法国购买房产而不犯错

2025年，法国房地产市场在经历了2023-2024年的低迷后呈现强劲复苏态势。仅今年上半年，交易量就比去年同期增长了12%。全国平均房价达到每平方米3017欧元。巴黎依然是房价最高的市场，平均房价为每平方米9420欧元，较2025年2月上涨了0.4%。

本文旨在探讨法国房地产的投资吸引力。我们将分析关键市场趋势，评估法律和税收条件，并根据投资者的投资目标，探讨哪些房产和地段值得关注。

为什么是现在？

• 市场活动日益活跃。2025年上半年，交易量比2024年同期增长了12%。
• 高端地区持续崛起：巴黎、蔚蓝海岸和普罗旺斯的价格继续稳步增长。
• 租赁法规有所变更。新规鼓励签订长期租赁合同，并降低短期租赁的风险。
• 可靠的投资资产。在全球经济动荡的背景下，法国仍然是保护资本的安全选择。

我叫OKSANA ZHUSHMAN (Oksana Zhushman)。我是一名律师，专长于欧盟国家（包括法国、奥地利和德国）的房地产投资。多年来，我为各类交易提供全方位支持：从房产选择和法律尽职调查，到税务优化和所有权结构设计。我的首要目标是保护客户的投资，并确保投资过程清晰透明、盈利可观。

法国为投资者提供高流动性、丰富的房产选择和完善的基础设施。从巴黎的公寓和郊区的住宅，到阿尔卑斯山的度假小屋和海滨别墅，应有尽有。法国兼具生活方式投资的吸引力和相对较高的收益潜力，旅游业和旺盛的租赁需求创造了可持续的收益潜力，尤其是在长期投资方面。

另一方面，奥地利在奥地利投资房地产通常被视为一种稳健的长期策略，而非追求快速致富的途径。

因此，法国适合那些寻求更具活力的机会并愿意承担风险以获得高回报的人，而奥地利更适合重视稳定性、法律保障和房地产价值长期增长的保守型投资者。

法国长期以来在欧洲领先市场中占据着举足轻重的地位。其法律框架保护投资者的权益，而其高流动性则使房产能够轻松找到买家和租户。

据 Mordor Intelligence Source 的数据，2025 年法国住宅房地产市场价值 5283.3 亿美元，预计到 2030 年将增长至 6975.2 亿美元，复合年增长率 (CAGR) 为 5.92%。

法国房地产市场被认为成熟稳定：交易规则透明，法律体系可靠地保护投资者利益。因此，法国房地产市场流动性较高。这一点在大城市和热门度假胜地尤为明显，房产很少长时间滞销，很快就能找到新的业主或租户。

根据我们与有意在法国购买经济适用房的客户合作的经验，我们经常会考虑巴黎郊区的房产，以及蔚蓝海岸的小公寓。尽管这些房产价格相对较低，但由于长期租赁需求稳定，其投资回报率却相当不错。

根据普华永道和世界银行近期发布的分析报告，法国在房地产交易安全和产权保护方面一直位居欧洲领先地位。此外，法国主要城市的租金收益率也高于欧盟平均水平，约为4%至5%。

许多投资者低估了法律保护的重要性。我始终建议客户在购买房产时，务必对房产进行充分的法律尽职调查，并只与信誉良好的经纪人和公证人合作，尤其是在法国购买用于出租的公寓时。

法国兼具相对较高的投资回报率、稳定性和可预测性，以及对许多买家来说极具吸引力的生活方式。

巴黎和法国南部历来都是法国房地产投资的热门目的地。其吸引力源于高流动性、稳定的需求以及深受本地居民和外国买家青睐的独特生活方式。

巴黎对寻求稳定租金收入和长期资本增值的投资者来说尤其具有吸引力。与此同时，蔚蓝海岸和普罗旺斯则吸引着那些希望将投资与该地区的声望和旅游潜力相结合的人士。

• 巴黎是欧洲最大的商业和旅游中心，拥有很高的流动性。
• 蔚蓝海岸和普罗旺斯是高档住宅区，别墅需求旺盛。此外，这些地区还有稳定的季节性需求，并持续吸引着外国投资者的关注。

即使是这些地区价格相对较低的房产也能带来可观的收入。例如，我的一位客户在尼斯买了一栋小别墅：仅仅两个旅游旺季的租金收入就完全弥补了投资成本，而他最初的目标是在法国找到一套价格合适的房子。

法国总体上保持着欧洲最稳定、最具吸引力的房地产市场之一的地位。据法国公证人协会（Notaires de France）统计，2024年4月至2025年4月期间，法国共售出89.2万套房产，比上一年增加5万套。平均房价约为每平方米2953欧元。

市场历史表明，它能够经受住严重的危机。例如：

• 2008-2010年：主要城市的现有住房价格平均下降了10-12%。由于对长期租赁的持续需求，房价逐渐回升。
• 2020-2021年：新冠疫情期间，封锁措施和旅游限制导致人们对旅游区房产的兴趣下降。然而，国内需求，尤其是对新房的需求，支撑了市场。

法国房地产市场历来展现出抵御经济危机的韧性。对于希望在法国以合理价格购房的投资者而言，在那些国内需求强劲的地区寻找房源是明智之举。

一个典型的例子：我的一位客户在2020年危机后立即在普罗旺斯购买了一套小房子。到2022年，长期租金收入使他完全收回了投资。

主要城市（巴黎、里昂和蔚蓝海岸）的房价以每年3%至5%的速度稳步增长。然而，二手房市场的增长速度低于新建房市场，这为希望在法国购置房产以实现资本增值的投资者提供了更多机会。

即使是法国热门地区最经济实惠的房产，通常也能保持流动性，并产生稳定的租金收入。

需要注意的是，该国的市场具有高度的区域多元化，房产的选择直接取决于投资策略。

• 巴黎：文化中心；一至三居室公寓售价从35万欧元到90万欧元不等；顶级顶层公寓售价从120万欧元起。通过Airbnb进行短期租赁，年收益率为4%至5%。
• 里昂：大学和工业中心；公寓价格从 25 万欧元到 60 万欧元不等，大型公寓价格从 70 万欧元起。深受学生和专业人士的长期租赁欢迎。
• 马赛：一座港口城市，游客众多；房屋价格从 18 万欧元到 45 万欧元不等，海滨房屋起价 50 万欧元。夏季出租收益率为 5% 至 6%。
• 蔚蓝海岸：公寓起价30万欧元，别墅起价100万欧元。季节性租赁尤其有利可图，流动性高。
• 波尔多：公寓售价从22万欧元到55万欧元不等，房屋售价从40万欧元起。该地区房价稳步上涨，深受学生和投资者的青睐。
• 图卢兹：公寓价格从 20 万欧元到 45 万欧元不等，房屋价格从 40 万欧元起。由于航空和 IT 行业的蓬勃发展，长期租赁市场十分火爆。
• 阿尔卑斯山：公寓起价 25 万欧元，小木屋起价 100 万欧元。深受冬季游客欢迎，季节性租赁可带来稳定的收入。

超过60%的交易涉及现有住宅。市中心和郊区的公寓和房屋，无论是租赁还是转售，需求都很旺盛。

新建住宅项目依然备受欢迎，尤其是在大城市和沿海地区。其优势包括现代化的布局和税收优惠（例如皮内尔计划）。价格从25万欧元到70万欧元不等，高端房产起价100万欧元。

公寓和单间公寓非常适合短期出租（Airbnb），尤其是在巴黎、里昂和蔚蓝海岸地区。平均年回报率为4-5%。

小木屋和别墅在阿尔卑斯山脉和南部地区最受欢迎。价格从25万欧元起，高端房产可达100万欧元。在旅游区，它们能带来丰厚的季节性收入。

外国买家仅占法国二手房市场交易总量的约 2%，但他们却是推动旅游区优质房产持续需求的主要力量。

主要国籍：

• 比利时人约占涉及外国人的交易额的20%。他们在瓦尔省和普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区（PACA）最为活跃。
• 英国人（约占17%）更倾向于多尔多涅和普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区（PACA）。他们的平均购房预算约为50万欧元。
• 美国游客是巴黎的主要消费群体，占外国游客交易总额的25%之多。他们的平均预算约为71.5万欧元。此外，他们对蔚蓝海岸也表现出浓厚的兴趣。
• 荷兰——2022年至2025年活动增长率为45%。他们的选择是克勒塞和上萨瓦省，平均预算约为298,000欧元。
• 德国人传统上在瓦尔省和阿尔萨斯购买房产的价格为 40 万至 60 万欧元。
• 中国投资者在巴黎和蔚蓝海岸的交易中占比高达10%。他们的投资预算通常超过100万欧元。
• 黎巴嫩人约占巴黎外国交易的12%。他们优先考虑位于首都黄金地段的高档房产。

法国人积极投资于自有住房，这为长期市场稳定奠定了坚实的基础。

国内需求的特点：

• 大城市郊区的小公寓和房屋很受欢迎；
• 在蔚蓝海岸以及巴黎、里昂、波尔多等地，公寓需求量很大；
• 购买住房不仅是为了居住，也是为了获得租金收入；
• 在特大城市，国内需求往往超过供应，尤其是在采用现代布局的新建筑领域。

在法国购买房产时，应考虑本地买家和外国买家的利益平衡。这种平衡能够确保高流动性和稳定的收益，即使游客数量暂时下降。

所有权结构的选择直接取决于投资者的目标、预算和策略。在法国，房地产投资主要有几种方式，每种方式都有其自身的优势和局限性。

最简单的选择。适合希望直接管理房产而无需复杂法律结构的个人投资者或合伙人。

例如：一位客户以自己的名义在里昂购买了一套价值 32 万欧元的公寓，用于长期出租。年收益率约为 4%，物业管理则委托给当地一家房地产中介公司。

一种在家庭和小规模投资团体中流行的共同所有制形式。它简化了所有权份额的分配和继承流程。

SCI的优势：

• 多个参与者同时拥有同一物品的可能性；
• 通过继承轻松转移财产；
• 在某些情况下可享受税收优惠。

缺陷：

• 每年必须进行会计核算和报告；
• 与直接所有权相比，登记程序更为复杂。

例如：一个家庭决定通过合伙企业（SCI）在蔚蓝海岸购买一栋别墅，并将份额分配给父母和子女。这简化了管理，并提前解决了继承问题。

对于那些想在法国通过房地产获得收入但又不想直接管理房产的人来说，有专门的基金可供选择：

• SCPI（Société Civile de Placement Immobilier）——定期收入支付的住宅和商业房地产投资。
• OPCI（Organisme de Placement Collectif Immobilier，房地产集体投资机构）是一种更灵活的结构，允许您将房地产投资与金融工具结合起来。

例如：一位客户向SCPI投资了20万欧元，该公司专门从事巴黎的办公楼和住宅项目。平均年回报率为4.2%。

另一种选择是多个投资者共同出资购买房产。在某些情况下，会利用信托和特殊的家族结构来优化税务并简化继承程序。然而，此类交易需要专业的法律支持以及参与者之间透明的协议。

在法国，非居民购置房产没有任何法律障碍。外国公民可以自由地在法国购买房屋、公寓或任何其他类型的房地产。

主要特点：

• 外国人有权不受限制地购买、租赁和出售房地产；
• 物品的数量和价值没有限制；
• 购买此商品无需居留许可或公民身份；护照即可。

在法国购买房产需要谨慎对待法律程序。即使房产看起来完美无瑕，如果未能进行尽职调查，也可能导致财务风险。

1. 获得 NIF（Numéro d'Identification Fiscale，税务识别号码）是所有买家（包括外国买家）都需要的税务识别号码。
2. 选择公证人——在法国，公证人是交易中必不可少的参与者；他保证交易的合法性和产权的登记。
3. Compromis de vente – 一份初步的买卖协议，签署后通常需支付价格的 5-10% 作为定金。
4. 买卖契约（acte de vente）是最终的产权文件，需在公证人面前签署。一旦登记，买方即成为产权的完全所有者。

我的一位客户通过签署一份购房协议（Compromis de Vente）并支付7%的定金，在巴黎购买了一套公寓。在仔细审核所有文件后，公证人出具了房产买卖证书（Acte de Vente），该房产随即即可出租。

在法国，法律规定所有交易都必须经过公证。公证员在确保交易的法律效力方面发挥着关键作用：他们核实产权，识别任何抵押权和债务，起草买卖协议（Compromis de vente）和买卖契约（Acte de vente） （Service de Publicité Foncière）登记所有权转移。此外，公证员还负责计算税费，从而保障买卖双方的利益。

经纪人扮演的角色略有不同：他们选择房产、评估其市场价值、安排看房和进行谈判，但他们不能取代公证人。

举例来说：一位来自德国的客户想在法国里维埃拉购买一套公寓。经纪人帮助他协商了5%的降价，公证人确保了交易的全面审查并办理了产权登记。

• 在法国的乡村地区和小村庄，具有历史价值的房屋很常见。然而，这些房屋可能受到地役权或债务的约束，需要特别注意。
• 在蔚蓝海岸或阿尔卑斯山等度假胜地，二手出租房屋和公寓式住宅很常见。务必考虑水电费和物业管理规定。

一位客户在法国乡村购买了一栋价值 18 万欧元的房子。乍一看，这处房产完美无瑕，但在实地考察过程中，我发现它拖欠了土地税和水电费。如果没有这次考察，买家将面临数千欧元的意外支出，以及房产登记方面的诸多麻烦。

法国法律允许通过代理人购买法国房产。这对于无法亲自到场的外国投资者来说尤其方便。

一位美国客户决定远程购买里昂的一套公寓。我全程协助完成了这笔交易：我安排了在公证处签署文件、支付定金以及办理产权登记。最终，客户无需亲自前往法国，交易便顺利完成。

在法国购买任何房产之前，务必仔细核查以下事项：

• 存在欠税情况；
• 土地的法律地位及可能存在的产权负担；
• 财产的法律纯洁性（所有权、无法律纠纷）。

一个典型的例子发生在普罗旺斯的一处房产交易中。在房产勘察过程中，发现部分土地属于市政当局而非卖方。调整土地边界后，客户最终成功购得房产，且未损失任何土地。

公共财产服务处（Service de Publicité Foncière 登记房产。只有完成这一步骤，房产才能在法律上真正归买方所有。虽然在公证处签署契约很重要，但登记才是保护业主免受第三方潜在索赔的关键。

在法国购买房产不仅涉及房产价格，还包括其他费用，这些费用都需要提前考虑。合理的税务和费用规划可以帮助投资者节省资金，避免意外支出。

在法国购买房产不仅需要支付房产价格，还需要考虑税费等各项开支。妥善规划这些费用有助于避免不必要的意外支出。

• 房产税（Taxe foncière）是每年征收的房产税。税额取决于房产的面积、位置和类型。
• 居住税是对住宿征收的一种税。自2023年起，主要住所的居住税几乎完全取消，但第二套住房，尤其是在旅游区，仍然适用。

例如：一位客户在乡下购买了一栋价值 18 万欧元的房子。由于现有的税收优惠政策，房产税

• 印花税（ taxes de publicité foncière ）税率在 5.09% 到 5.8% 之间，在某些情况下，最高可达所购房产价值的 8.9%。
• 对于五年内新建的建筑，这项费用要低得多——大约 2-3%。
• 经纪人佣金范围为2%至6%，通常由卖方支付。
• 公证费取决于房产价值，包括税费和强制性费用。

购买二手房的总成本通常约为房屋价格的 7-10%。

购买房龄不足五年的新房时，需额外缴纳20%的增值税。这是适用于所有类型新房产（公寓、住宅和联排别墅）的标准税率。

然而，某些类型的买家会从中受益：

• 年轻家庭和首次购房者可以期待部分利率下调；
• 在一些地区（主要在法国南部和大城市的郊区），购买新建筑有激励计划，可以减轻税收负担；
• 投资社会住房或租赁项目可以获得额外的税收优惠。

此外，新建项目的登记费远低于现有房屋，仅占房产价格的约0.7%。这使得投资新建项目对那些希望优化成本的人来说极具吸引力。

在法国，只有当业主在法国境内的应税房产价值在每年1月1日超过80万欧元时，才需缴纳IFI（房产税）。外国投资者适用特殊规定：仅考虑位于法国境内的房产。法国与业主税务居住国之间的税收协定条款适用。

税收对象包括：

• 公寓、住宅以及附属建筑（车库、地下室、停车场）；
• 具有历史古迹地位的建筑物；
• 在建工程；
• 农业用地、开发用地和其他未开发地区；
• 持有在法国拥有房地产的公司的股份。

以下各项无需缴税：

• 农村土地以长期租赁方式转让；
• 林地和花园；
• 某些类别的专业房地产。

举例来说，如果法国房地产的市场价值为 140 万欧元，则税基采用累进税率计算。这意味着价值的不同部分适用不同的税率：

• 前 80 万欧元免税；
• 金额在 80 万欧元至 130 万欧元之间的，按 0.5% 的税率征税（即 50 万欧元按 0.5% 的税率征税）；
• 130万欧元至140万欧元之间的金额按0.7%的税率征税（即10万欧元按0.7%的税率征税）。

对于那些想在法国购买房产用于出租的人来说，有一种名为LMNP（Loueur Meublé Non Professionnel，非专业家具租赁）的特殊税收制度。该制度专为拥有带家具房产的业主设计，可以大幅降低税负。

LMNP的优势：

• 能够对房产和家具的成本进行折旧，从而减少应税收入；
• 将收入认定为营业收入（BIC），从而降低整体税收；
• 能够将多个物业的收入合并起来，以实现更高效的盈利优化。

我的一位客户在巴黎购买了一套价值 45 万欧元的公寓，准备通过 Airbnb 出租。运用 LMNP 制度后，他的应税收入从每年 3.5 万欧元降至 2 万欧元，从而显著提高了房产的净收入。

投资者经常将法国与奥地利进行比较。奥地利房地产市场以其透明的流程、高流动性和稳定性而著称，因此更具可预测性。另一方面，法国则以提供购置优质房产和兼顾个人生活方式的机会吸引投资者。然而，法国的税负和相关注册费用也更高。

在法国购买房产本身并不能保证获得居留许可。但是，拥有房产在申请签证或居留许可时，可能会被视为一个加分项。

“人才护照”计划允许您在法国工作、享受社会保障，并在五年后申请入籍。申请流程非常简单：

• 向一家现有的法国公司投资至少 30 万欧元；
• 用 30,000 欧元的注册资本创办自己的企业，包括创新型初创企业。

对于计划在法国居住但不工作的人士，可以申请旅游签证。申请旅游签证的条件之一是拥有租赁或自有住房。对于在法国购置房产用于度假或出租的外国人来说，这种签证是最佳选择。

传统的欧盟投资居留许可（仅通过购买房产获得）在法国行不通。因此，在法国无法通过购买房产获得居留许可，但可以通过经商和投资获得。另一方面，在奥地利，D卡和自给自足卡允许申请人无需投资经商，只要拥有稳定的收入和住房即可获得居留许可。

1. 自 2024 年 3 月起， “人才护照计划”正式更名为“人才居留许可” ，但获得居留许可的条件保持不变。
2. 从 2025 年 6 月起，法国缩短了居留许可申请的处理时间，包括欧盟蓝卡。
3. 对投资资金来源合法性的审查力度已经加强，特别是对投资项目的审查。
4. 法国已对访客签证设定了新的最低收入核实要求。自2025年起，除此要求外，申请人还需提供相当于法国最低工资标准（SMIC）的收入证明——单身人士每月约1450欧元。

法国的租赁市场受到严格监管。至于收益率，则因地区和租赁类型而异。

在巴黎和旅游区，短期租赁特别受欢迎，但存在一些重大限制：房产必须在市政厅登记，并且每年出租主要住所的时间不得超过 120 天。

我的一位客户以 48 万欧元的价格购买了一套公寓，准备在 Airbnb 上出租。我们正式登记了房产信息，并在既定限制范围内制定了出租策略。最终收益率约为每年 3%，虽然低于预期，但完全合法，没有任何违规行为。

长期租赁合同更加稳定和可预测，但房东也面临着租户的诸多保护。因此，租户变更只能在法律允许的范围内进行，必须提前通知，且租金涨幅也有限制。

我的客户在法国乡村购买了一栋价值 32 万欧元的房屋，并签订了长期租赁合同。年收益率约为 4%，且几乎无需管理。

物业管理服务对外国投资者尤为重要。它们提供：

• 租户选择；
• 对支付的控制权；
• 维护和修理。

物业管理公司的佣金通常为租金收入的 8-12%，或者按季度收取固定金额（例如，短期租赁）。

法国和奥地利的房地产投资回报率仍然相对较低。然而，两国之间的差异显而易见：

• 奥地利提供了更大的稳定性和流动性；
• 对于那些希望将投资与自住住房和优质生活方式相结合的人来说，法国仍然具有吸引力。

对于追求稳定性和低风险的投资者而言，奥地利是更佳选择。而对于那些将房地产投资视为个人生活方式规划一部分的人来说，法国则更具吸引力。

法国不仅仅只有巴黎和蔚蓝海岸。在选择投资或自住地区时，重要的是要明确自己的目标：是为了获得租金收入、购买自住房屋、实现长期资本增值，还是为了搬到乡村过上更宁静的生活。

巴黎——高端市场和稳定的流动性

法国首都巴黎依然是该国最大的金融和文化中心。巴黎市中心和商业区附近的公寓一直受到外籍人士、学生和企业租户的青睐。即使在经济危机时期，巴黎房地产也能为业主提供稳定的收入。

• 市中心房价：每平方米 10,000 欧元至 15,000 欧元；郊区房价：每平方米 7,000 欧元至 9,000 欧元。
• 生态：城市基础设施、公园、塞纳河以及通往绿色郊区的便利。
• 盈利能力：长期租赁每年2-3%。

蔚蓝海岸——一种尊贵的生活方式和极高的准入门槛

尼斯、戛纳和昂蒂布等城市的房产需求主要集中在季节性度假租赁领域。夏季出租房源很容易找到，而高档公寓则能为业主带来可观的收入。

• 戛纳和尼斯的房价为每平方米 8,000 欧元至 12,000 欧元，该地区其他不太受欢迎的城市的房价为每平方米 6,000 欧元至 8,000 欧元。
• 生态环境：温和的地中海气候，海洋和丰富的绿地。
• 盈利能力：短期租赁每季 4-6%。

里昂是一个商业和学生中心

里昂是法国领先的商业和大学中心之一。其庞大的校园和办公园区确保了稳定的租赁需求。

• 住房成本：约每平方米 5000 欧元。
• 环境：比巴黎好；这座城市以其绿树成荫的公园和美食文化而闻名。
• 盈利能力：长期租赁每年 3-4%。

波尔多是一座葡萄酒产业和旅游业发达的城市。

该市积极吸引游客和商务移民。市中心及葡萄酒产区附近的房地产需求稳定。

• 住房成本：约每平方米 4,500 欧元。
• 环境：加龙河、历史中心、葡萄园和步行区。
• 盈利能力：每年 3-4%。

图卢兹——航天和航空中心

图卢兹是欧洲航空航天工业的领军城市。作为空中客车公司总部所在地，图卢兹对专业人士和学生的住房需求量巨大。

• 住房成本：约每平方米 4,000 欧元。
• 生态环境：气候温和，靠近比利牛斯山脉，绿地众多。
• 盈利能力：每年 3-4%。

阿尔卑斯山（霞慕尼、梅里贝尔）——冬季运动中心

法国阿尔卑斯山是冬季旅游胜地。公寓和小木屋在旺季尤其受欢迎，租金也达到顶峰。

• 热门度假胜地的房价：每平方米 6,000 欧元至 12,000 欧元。
• 生态环境：清新的山间空气、滑雪场、湖泊和美丽的景色。
• 盈利能力：旺季为 5-7%，淡季最高为 3%。

法国乡村地区较为安静，流动性较低。

该国的农村地区因其低廉的价格和生态环境而备受青睐。乡村住宅深受那些寻求更轻松生活方式或体验农家乐的人们的欢迎。

• 住房成本：每平方米 1200 欧元至 2500 欧元，具体价格取决于地区。
• 生态：洁净的自然环境、森林、河流和传统的乡村生活。
• 盈利能力：每年 1-2%。

投资者应特别关注价格走势。现有房地产市场正逐步从2021年至2024年间的下滑中复苏。与此同时，新建房产市场展现出其他优势：房产销售附带质量保证，并可提供定制化布局方案。此外，还应考虑各地区对购买第二套住房的限制。地方政府出台此类措施旨在缓解住房短缺并提高住房可负担性。

如今，约90%的交易发生在二手房市场。这主要是因为买家青睐历史建筑、优越的地理位置和完善的基础设施。巴黎的奥斯曼风格建筑以及其他主要城市的类似建筑尤其受欢迎，它们不仅租金潜力高，而且流动性好。

老房子风格独特，但通常需要大量投资：

• 电气和管道系统通常需要全面现代化改造；
• 能源效率不符合现代标准，这增加了维护成本。

提示：购买老房子时，应提前预留相当于房产价值 10% 至 20% 的装修预算。

新建建筑的市场份额较小，但它也有自身的优势：

• 降低公证费（第二套住房的公证费从 7-8% 降至 2-3%）；
• 可能的税收优惠，包括暂时免征房产税；
• 符合现代能源效率标准（RT 2012 和 RE 2020），从而降低公用事业成本；
• 开发商提供的质量保证，以及对布局和装修进行定制的可能性。

2024年，法国仅新建了59,014套住房，比上一年减少了29%，几乎是2022年的一半。造成这一现象的原因包括高企的抵押贷款利率和购买力下降。预计2026年至2027年，住房建设速度将稳定在每年28,000至33,000套之间。

近年来另一个重要趋势是向ESG标准和能源效率转型。对投资者而言，这意味着：

• 利用现代节能系统提高设施的流动性；
• 利用税收优惠的可能性；
• 租户对舒适环保型住房的兴趣日益浓厚。

即使是购买历史建筑，明智地进行现代化改造也能提高其市场价值，并确保其在租赁市场上的竞争力。

奥地利新建房屋的质量标准更为严格，二手房市场也更具可预测性。然而，在法国，历史建筑却有着特殊的地位：它们为高端投资者提供了独特的投资机会，但也需要谨慎考量。

投资法国房地产并非仅限于在巴黎购买一套公寓。有很多方法可以提高回报、降低风险并适应当地市场的具体情况。

例如，我的一位客户决定不购买巴黎市中心的一套大公寓，而是选择将资金分散投资于三套单间公寓，每套公寓的价格在 18 万至 20 万欧元之间。这种选择有几个优点：

• 风险分散了——当一套公寓闲置时，其他公寓可以继续产生收入；
• 总回报高于拥有一处大型房产时的回报；
• 短期租赁平台让租赁管理更便捷。

法国正积极推动历史建筑的修复。根据马尔罗和德诺曼底计划，投资者翻新老旧房产可获得可观的税收减免。

例如：一位客户在里昂以 45 万欧元的价格购买了一栋 19 世纪的房屋，随后又投资 12 万欧元进行翻新，并获得了可观的税收优惠。结果，该投资的实际价值有所降低，而租金收益率却有所提高。

旅游业仍然是一个极具吸引力的领域。蔚蓝海岸的公寓式酒店、迷你酒店和度假公寓通过短期租赁获得收入。

例如，我的客户在尼斯购买了一套价值 60 万欧元的公寓，并通过 Airbnb 和 Booking 出租。年收益率高达 6%，并委托一家专业的物业管理公司负责管理。然而，必须考虑季节性因素、佣金成本以及严格的法律限制（例如，在巴黎，主要住所的年出租天数上限为 120 天）。

法国的SCPI（类似于REITs）允许您投资房地产而无需直接管理。最低投资额为5000欧元，平均年回报率为4-5%。

一位美国投资者向SCPI投资了5万欧元，获得了股息和税收优惠，避免了行政上的麻烦。

在法国，如果不进行建设，土地投资很少能获得高回报。

例如：一位客户以 6 万欧元的价格在农村地区购买了一块土地，三年后才以 7.5 万欧元的价格售出。因此，这种模式更适合那些计划进一步开发土地的人。

维也纳房地产市场更具可预测性和稳定性，维也纳的房地产通常被视为避险天堂。然而，其准入门槛较高，租金收益率也较低。法国房地产市场则更为多元化：既有机会从旅游景点和黄金地段获利，但风险也显著更高，尤其是在投资二手房时。

最佳策略是多种工具的组合：将部分资金直接投入SCPI，一部分投入历史建筑的翻新，一部分投入旅游房地产。

投资法国很有吸引力，但了解潜在的挑战和风险至关重要，这样才能最大限度地减少损失，确保投资真正盈利。根据我的经验和客户案例，我总结了需要考虑的关键点。

法国的税收制度复杂且层级繁多：包括房产税、印花税、租金收入税，以及针对新房产的增值税。例如：一位客户在乡下购买了一套价值 32 万欧元的房产，但由于没有进行合理的税务规划，最终的额外支出比预期预算高出近 2 万欧元。

法国法律注重保护租户的权益。因此，因拖欠房租而驱逐租户的程序可能非常漫长。我的一位客户就遇到过这种情况：租户已经三个月没交房租了，最终只能通过法院诉讼才能解除合同。

建议：务必签订详细的合同，彻底审查租户，并尽可能使用物业管理公司。

在法国，Airbnb和其他类似平台都受到严格监管。在巴黎和尼斯，出租房产需要注册，且每年出租天数不得超过120天。一位客户原本计划全年出租他在马赛的公寓，但为了避免罚款，不得不缩短出租期限。

需要注意的是，违规罚款最高可达 5 万欧元。

在法国购买房产通常需要6到12个月的时间，包括房产选择、法律尽职调查、审批和公证等环节。例如，一位客户在波尔多购买一套公寓就花了近10个月的时间。

房产转售速度因地区而异。在巴黎，优质房产通常很快售出（平均1-3个月）。而在农村地区，情况则恰恰相反：房产交易可能持续数年。一位客户在一个小村庄以18万欧元的价格购买了一栋房子，但直到两年后才将其售出。

法国为投资者提供了丰富的机会。然而，在法国购房也存在诸多风险：税收、繁琐的官僚程序以及主要城市以外地区流动性不足。相比之下，奥地利市场则受益于稳定性、较高的投资者保障和可预测的回报，尤其是在维也纳等主要城市。

投资者被法国吸引，不仅是因为其潜在的收益，还因为其高生活水平、完善的基础设施、温和的气候和多元的文化。对许多购房者而言，在法国置业不仅是一项投资，更是一次舒适生活、体验法国独特生活方式的机会。

法国南部，包括蔚蓝海岸和普罗旺斯，以温和的冬季、炎热的夏季和充足的阳光（每年可达300天）而闻名。巴黎的冬季较为寒冷，秋季多雨，但它以充满活力的文化氛围和完善的基础设施弥补了气候上的差异。

法国是一个生活水平高但消费也高的国家。每月大致开销如下：

• 餐饮：3-4人家庭300-450欧元；
• 水电费：150-250欧元；
• 交通（地铁、公交车）：70-120欧元；
• 住房：巴黎 - 约 3,500 欧元/平方米，里昂 - 5,000 欧元/平方米，该国南部 - 4,500 欧元/平方米。

举个实际例子：一位预算为 50 万欧元的客户最初考虑巴黎，但在分析了自己的开支后，她最终选择了波尔多。那里的生活成本和水电费都明显更低，让她能够更好地分配资金。

法国公立学校免费，即使非居民也可以入学，但授课语言为法语。私立学校和国际学校则提供英语、德语和其他语言的课程。这些课程包括符合国际标准的课程（例如IB课程、英国课程、美国文凭）。

私立学校的学费根据年级和地区不同，每年从5000欧元到15000欧元不等。国际学生也可以接受高等教育：索邦大学、巴黎政治学院、欧洲工商管理学院（INSEAD）和其他一些著名院校都招收来自不同国家的学生。但是，几乎所有学校都要求学生提供法语水平证明或通过入学考试。

法国的医疗保健体系以国家运营的医疗保险计划（Assurance Maladie）为基础，该计划涵盖约70%的医疗服务费用。剩余的30%由补充保险（mutuelle）承担。

平均支出：

• 全科医生诊疗费——约 30 欧元；
• 专家咨询——50欧元起；
• 牙科：补牙 20-50 欧元，洗牙 30 欧元左右。

对于在法国居住时间少于三个月的非居民，建议购买国际保险，费用约为每月 35 欧元起。

全国安全水平依然较高，尤其是在农村和郊区。在大城市，虽然仍可能发生轻微盗窃和街头犯罪，但警方正在积极维护治安。

法国的基础设施十分完善，包括公共交通网络、高速列车（TGV）、国际和地区机场、现代化高速公路以及轮渡航线。城市拥有丰富的文化和体育设施、购物中心以及医疗机构。农村地区的基础设施虽然有限，但也包括商店、学校和交通枢纽等基本生活设施。

法国以其生活方式吸引着人们：温和的气候、大海、山脉以及丰富的文化和美食。而奥地利则与秩序、安全和可预测性联系在一起。

如果投资者追求舒适、宁静和安全保障，那么投资奥地利房地产是更好的选择。如果文化多元性、便利的海滨环境、完善的旅游基础设施和充满活力的生活方式是优先考虑的因素，那么法国则是最佳选择。

法国市场不仅对投资者有吸引力，也对那些追求高品质生活的人有吸引力。

对于政治或经济不稳定的国家公民而言，在法国购置房产成为保住资本和守护家庭的一种手段。最具发展潜力的地区包括巴黎、蔚蓝海岸和波尔多：这些地区的房产流动性更高，转售速度也更快。

退休人士选择法国南部地区，是因为那里气候温和、医疗保健水平高、生活节奏悠闲。在法国购买经济适用房时，医疗中心和交通基础设施的便利程度是需要考虑的重要因素。

数字游民和创业者欣赏法国完善的互联网基础设施、联合办公空间和便捷的国际交通。像里昂和图卢兹这样的中等规模城市非常适合这种生活方式。

例如，我的一位客户，一位来自美国的企业家，在里昂购买了一套价值 35 万欧元的公寓。他一边在法国生活，一边远程办公，并在旅游旺季将房产出租，从而进一步增加了收入。

法国以其生活方式和房地产流动性吸引着人们，而奥地利则以其稳定性和保守的市场吸引着人们。对于那些寻求积极投资和租赁机会的人来说，法国是首选。对于那些寻求最安全、最可预测的投资的人来说，奥地利是最佳选择。

在法国完成房地产交易需要格外谨慎。对于那些计划进行税务优化或将资产转移给亲属的人来说，这一点尤为重要。了解销售规则可以帮助您避免意外支出，并尽可能地保留您的收益。

法国法律规定，持有资产满22年后，才能完全免征资本利得税。在此之前，税率为19%，外加17.2%的社会保障缴款。这意味着总税负为利润的36.2%。

有效的税务优化方法之一是将财产转移给家庭成员（出售或继承）。

举个实际例子：一个投资家庭将他们在波尔多的一套公寓转让给了他们的子女。这样一来，他们在随后的出售中就避免了缴纳全额资本利得税，从而降低了整体支出。

在法国主要城市——巴黎、里昂、波尔多和蔚蓝海岸——房地产市场依然十分活跃。由于需求旺盛，这些地区的房产销售速度很快。而农​​村地区和小城镇的房产销售则可能需要数月甚至一年的时间。

在巴黎，出售一套公寓的平均时间通常为3-6个月。在旅游区，这个时间会延长到9个月，而在乡村和省会城市，转售则需要6个月到1年的时间。

出售房产不会直接影响居留身份。但是，在使用“人才护照”（Passeport Talent）或“访客签证”（VLS-TS Visiteur）计划时，必须保留资产或提供收入证明以表明财务偿付能力。

在奥地利，投资退出流程通常更简单。资本利得税较低，资产流动性更强，转售周期更短，遗产税和房产转让税也比法国简单。

多年来，我在法国经手过数十笔交易：从巴黎的小公寓到蔚蓝海岸的豪华别墅，再到乡村地区的乡村住宅。经验表明，投资成功首先取决于彻底的尽职调查。

我总是特别关注买卖协议（compromis de vente）和买卖契约（acte de vente）这两份文件。务必确保没有未缴税款或水电费，并核实土地状况、租赁限制以及任何产权负担。这种做法可以保护客户在购买后免受任何意外情况的困扰。

我认为最佳策略是多元化投资：将奥地利的稳定投资与法国更具盈利潜力的项目相结合。例如，部分投资组合可以放在维也纳，那里的市场稳定且可预测；而另一部分则可以放在巴黎或蔚蓝海岸，那里既有资本增值的潜力，又能兼顾收入和高品质的生活方式。

如果从个人偏好出发，我会选择法国来保值增值并享受舒适的生活，而选择奥地利则是为了稳定和安全。这种平衡能为投资者带来收益和舒适感。

在法国购买房产适合那些寻求收益、流动性和优质生活方式的投资者。无论是巴黎、蔚蓝海岸，还是某个小村庄，根据您的目标，都可能成为一项有利可图的投资。

奥地利是那些寻求安全和可预测性的人的理想选择。它提供较低的风险、更简单的税收制度和高度的产权保护。

在完成交易之前，务必事先检查所有文件：Compromis de vente、Acte de vente 以及在 Service de publicité foncière 的登记。

了解需求结构同样重要：本地居民和外国投资者的兴趣相结合，是影响房产流动性和投资稳定性的关键因素。

2030年展望：未来几年法国市场将呈现稳步增长态势。主要趋势包括新的税收和能源效率要求、政府对投资监管力度加大、高端房产市场需求增长以及区域中心的积极发展。

如今考虑在法国购房的投资者，未来将能够利用房价上涨和税收制度的变化。

1. 明确目标

• 住房：用于居住、出租或转售。
• 短期投资或长期投资。
• 财务：预算计算和预期盈利能力。

2. 法律方面

• 核查房产的法律状况：地籍登记册、无债务和产权负担。
• 外国人入境条件：乌克兰和独联体国家的公民没有限制，但流程比较复杂。
• 初步协议（Compromis de vente）和 5-10% 的定金。
• 需要公证人（Notaire）。

3. 财务和税收

购买时：

• 公证费和税费——约 7-8%（二级市场）。
• 购买新建筑物时需缴纳 20% 的增值税 (TVA)。

每年：

• Taxe foncière – 财产税。
• Taxe d'habitation – 居住税（已对居民取消，但适用于第二套住房）。
• 外国人抵押贷款：通常最高可达房价的 70-80%。

4. 地理位置和市场

• 巴黎：房价高，增长稳定，租金收益率 2-3%。
• 蔚蓝海岸：流动性高，旅游需求旺盛。
• 里昂、波尔多、南特：价格与盈利能力的平衡。
• 滑雪胜地：季节性需求旺盛。

5. 管理和租赁

• 交付：独立交付或通过代理机构进行交付。
• 租金税：
  • Régime réel – 费用会计。
  • Micro-foncier / micro-BIC – 固定扣除额。
• 强制性房屋保险（居住保障）。

6. 检查对象

• 诊断项目：DPE（能源效率）、石棉、铅等。
• 建筑物状况（尤其是老房子）。
• 公用事业成本（charges de copropriété）。

7. 退出投资

• 持有22年后，资本利得税会降低。
• 通过 SCI ( Société Civile Immobilière ) 注册 – 税务和继承优化。

1. 拥有 50 万欧元的投资者

目标：通过短期租赁获得稳定的收入并保住本金。

我找到了一套位于巴黎市中心的80平方米公寓。它有三间卧室，经过现代化装修，随时可以在Airbnb上出租。

结果：年均收益率达4-5%。优越的地理位置确保了稳定的租户来源，而巴黎市中心的高流动性使得投资者仅用了三年时间就成功转售该房产，价格上涨了15%。

2. 退休人员，拥有 30 万欧元

目标：退休后过上舒适的生活，并确保投资资金的安全。

我找到的是：位于普罗旺斯宁静村庄安静区域的一栋小房子，有两间卧室和一个私人花园。

结果：水电煤气等公用事业费用极低，每月约 200 欧元。此外，该建筑还可在夏季长期出租给邻居或游客（可获得 3% 的收益）。五年内，该房产价值增长了 10%。

3. 有子女且拥有 50 万欧元的家庭

用途：提供住宿、子女教育和投资。

我找到的是：里昂一套三居室公寓，靠近优质学校和大学，基础设施完善，有停车位。

结果：这家人获得了舒适的住房，并且孩子可以就近入学公立和私立学校。公寓一直长期出租，年收益率约为3.5%。此外，该房产的价值在四年内增长了12%，证实了他们所选择策略的成功。