2026年如何在奥地利下奥地利州购买房产：价格、法律和技巧

下奥地利州（Niederösterreich）是奥地利面积和人口最多的州（约有170万居民），环绕维也纳。它涵盖了从首都郊区（例如默德林和图尔恩）到温泉疗养地（巴登）以及风景如画的瓦豪和维也纳河谷葡萄酒产区的一切。.

下奥地利州地理位置优越，距离布拉迪斯拉发仅30分钟车程，距离林茨和萨尔茨堡也只有2-3小时车程。这里的房价远低于维也纳，因此对于那些正在比较首都郊区和林茨房产的，可以作为大城市的替代方案。

下奥地利州因其肥沃的土地、葡萄园和果园而享有“维也纳花园带”的美誉；在这里，拥有私人花园的住宅比维也纳市区更为常见。对于那些既重视生态环境和空间，又希望享受城市便利设施的人来说，这里是理想之选。.

• 经济前景光明
• 完善的基础设施（A1、A2高速公路，通往维也纳的S-Bahn城铁网络和国际机场）
• 优秀的学校，多样化的休闲娱乐场所

鉴于当地学校的质量和地区的安全状况，许多买家来自邻近的联邦州和国外。.

我确信，正是优美的自然环境、舒适的居住环境和稳定的法律条件，使得下奥地利成为一个宜居宜业的地方。.

下面，我们将详细介绍 2025 年的当前市场状况、主要住房类型以及寻找房屋或公寓的区域，并解释奥地利公民和外国人的购房流程。.

经过数年的快速增长，下奥地利州的房价已出现回调。奥地利统计局根据2023年的数据指出与2022年相比，该地区的房价下降了4.9%，公寓价格下降了3.0%。对于那些按地区比较奥地利公寓价格的，维也纳周边地区的房价回调尤为明显。

总体而言，奥地利房地产市场萎缩了约2.6%。维也纳的跌幅最大（房价下跌6.7%），而一些西部州（施蒂利亚州、萨尔茨堡州和蒂罗尔州）的房价甚至略有上涨。因此，在比较全国各地区的房地产市场时，可以参考施蒂利亚州房地产市场相对于维也纳郊区的表现。

然而，到2024年底，市场趋于稳定。据奥地利莱夫艾森研究公司（Raiffeisen Research）的数据显示，房价同比仅下跌约1%，2025年的前几个月，部分细分市场呈现温和增长。

银行报告称抵押贷款数量有所增加（下奥地利州/维也纳的贷款数量较2025年3月增长1%），购房者也注意到，关键性降息使抵押贷款更易于负担。较低的通胀率和经济的逐步改善维持了购买力。.

与此同时，新增供应量大幅下降。据WKO预测，2024年住宅开工量下降17.3%，预计2025年将进一步出现约7700套公寓的缺口。

即使需求温和，供应减少也限制了价格下跌。随着住房限制措施的放宽（ KIM条例于2024年底解除），许多县的房屋销售交易量大幅上升，表明存在被压抑的需求。以下是趋势概述：

贷款业务正在增长。下奥地利州的抵押贷款已开始增长（2025年第一季度增长1%），表明需求正在回升。

新房供应短缺。建筑活动下滑（预计2024年将下降17.3%）限制了房价下跌。

远程办公。许多维也纳人正迁往下奥地利州，以寻求更大的办公空间和更多的休闲时间。现在，许多人每周在家办公数天，这推高了乡村住宅的需求。

租房还是买房？租房需求暂时下降，部分房产空置，使得买房成为一种替代选择。投资者再次开始关注住宅房地产。

区域需求。靠近主要交通枢纽（火车站、高速公路）的地区需求尤为旺盛。这些地区的新项目开发速度最快。

因此，到 2024 年底，我们可以说利益达到了平衡：卖家被迫在定价上更加务实，买家现在有了更广泛的选择。.

许多专家认为现在是最佳买入时机：市场已从调整中复苏，如果经济状况进一步改善，有望实现温和增长。因此，预计2025-2026年，下奥地利州的房价可能会开始小幅上涨（1-2%），尤其是在利率持续下降的情况下。.

下奥地利州的住房市场提供三种基本类型的住房：私人住宅、公寓和建筑用地。让我们来看看每种住房的特点：

独立式住宅是家庭最常见的选择。下奥地利州以其半木结构小屋和带有私人地块的现代化一两层住宅而闻名。据奥地利统计局的数据显示，该地区约51%的住宅单元为独立式住宅（每栋楼一套公寓）。

房屋通常带有花园或庭院，这对于有孩子的家庭来说非常重要。在农村地区，您可以找到老式农舍（Bauernhäuser）：它们比新建的别墅便宜，但需要进行大量的翻新，而且通常会连同相邻的农田一起出售。

对于不需要大面积地块或经常往返市区的人来说，这是一个实用的选择。多户住宅楼在下奥地利州很常见：据统计，13%的楼宇包含两套公寓，17%的楼宇包含三至九套公寓，12%的楼宇包含十至十九套公寓。.

公寓通常是年轻无子女家庭、老年人或双职工夫妇的首选。公寓比独立屋便宜，无需过多打理花园，而且通常交通更便利，方便前往市中心：圣珀尔滕、克雷姆斯和其他城市都拥有大量现代化公寓。这些公寓楼通常配备电梯、地下停车场、良好的供暖系统以及周边便利设施。.

如果你想按照自己的设计建造房屋，你需要购买土地。下奥地利州的土地价格因地区而异：2024年，建筑用地的中位价格约为每平方米113欧元（略低于奥地利平均水平）。

地块位置优越且配套设施齐全（燃气、自来水、电力）的价格更高。在乡村葡萄酒产区（瓦豪河谷、维也纳河谷）和郊区，地块尤其受欢迎，因为您可以建造完全符合您需求的定制住宅。.

该地区还提供多户住宅出售（城市中的主要新建项目），以及农场和豪华庄园（包括小木屋和别墅）。这些选择适合投资者或大家庭。.

下奥地利州分为四个大区（行政区），每个区都有其独特的特色。以下是其中几个主要区：

维也纳山谷（东北部）。位于奥地利与斯洛伐克边境的葡萄酒产区。这里拥有修剪整齐的山丘、葡萄园、宁静的小村庄和广袤的绿地。维也纳山谷的居民选择这里，是因为这里拥有开阔的空间、清新的空气和适宜葡萄酒生长的气候，同时还能享受到通勤到城市的便利。

• 主要城镇包括科尔诺伊堡和米斯特尔巴赫，以及多瑙河谷的各个市镇。.
• 这里的房价普遍低于维也纳郊区：许多房屋和地块都更实惠。.
• 该地区与维也纳交通便利：乘坐轻轨（S-Bahn）前往首都大约需要 1 小时。.

瓦尔德维尔特尔（西北部）。这是一个位于捷克边境的林木茂盛的乡村地区。这里有宁静的村庄、广袤的森林和湖泊。该地区非常适合那些喜欢冬季滑雪胜地（例如霍赫菲希特）和夏季度假，并且不介意前往大城市（维也纳大约需要1.5-2小时车程）通勤时间较长的人。

• 主要城镇有茨韦特尔、格明德和霍恩。.
• 瓦尔德维尔特尔的房价是该地区最低的：根据 Raiffeisen Research 的数据，茨韦泽尔区房屋的平均价格仅为 ≈1,845 欧元/平方米。.
• 这里的基础设施比较简单，但人们享受独处和亲近自然的乐趣。.

莫斯特维尔特尔（中部，西南部）。这是一个以工业和农业为主的区域，首府圣珀尔滕是一座现代化城市，拥有大学和充满活力的文化氛围。A1高速公路（维也纳-萨尔茨堡）和通往西部的铁路都经过这里。

这里很好地平衡了城市机遇（工作、教育、休闲）和自然环境：附近有特赖森贝格湖和森林，可以散步。.

• 大城市：圣珀尔滕、阿姆​​施泰滕、梅尔克等。.
• 用人单位：当地工厂、农业企业、教育和研究中心。.
• 房价处于平均水平：不如维也纳高，但高于北部地区。.

工业区（东南部）。维也纳郊区和下奥地利州南部地区房价最高。如果您在维也纳工作或喜欢“身处中心地带”，该地区配套设施最齐全，但价格也相对较高。

• 其中包括默德林区、巴登区和维也纳新城区。.
• 基础设施完善（医院、大学、企业），交通便利，可轻松前往维也纳（20-30 分钟）。.
• 价格很高：例如，在默德林，平均房价约为 5,420 欧元/平方米（比瓦尔德维尔特尔贵 2-3 倍）。.

主要城市。热门居住地包括：

• 圣珀尔滕（下奥地利州首府）
• 维也纳新城（南部工业中心）
• 巴登（西部的一个温泉疗养地）
• 莫德林和维也纳的其他郊区。.
• 北部地区，雷茨、米斯特尔巴赫、克雷姆斯（大学城）、阿姆施泰滕等城市较为知名。.

大多数主要城市都位于主要公路（A1、A2）或河流（多瑙河）沿岸。.

区域的选择取决于您的优先事项：是想要宁静祥和的自然环境（那么可以选择瓦尔德维尔特尔或维也纳河谷），还是想要城市服务和靠近经济中心（工业区、圣珀尔滕）。

例如，有孩子的家庭通常会选择靠近大城市（圣珀尔滕、克雷姆斯）的地区，因为那里有学校；而葡萄酒爱好者则会选择瓦豪河谷的葡萄园。.

每个买家都是独一无二的。以下是根据您的目标和生活方式提出的一些建议：

有孩子的家庭：他们通常会选择位于安静区域、带地块的房子。这个区域有足够的空间建造游乐场和种植果树的花园，附近最好还有一所好的学校或幼儿园。

选择房屋时，要考虑社区发展规划（例如新建学校、停车场等），并确保房屋符合您的长期规划。同时也要考虑未来的开支：比较不同社区的公用事业费率（或了解其他税费）。.

年轻夫妇和职业人士。如果您年轻、工作时间长，并且不打算与父母同住，那么靠近交通和生活设施的公寓是一个便捷的选择。公寓的购买和维护成本通常更低，而且与独立住宅不同，您无需打理花园。

如果您想要一些隐私，可以考虑联排别墅（Reihenhaus）——它就像一个小型“小屋公寓”：通常位于郊区，带有一个小私人院子，但比独立式住宅便宜。.

对于租房的年轻夫妇来说，购买一套小公寓也可以是一种投资：通过参与首次购房计划（Eigenheim-Förderung），国家会偿还部分贷款。.

退休人员和老年人。老年人重视便利性和易于维护性。他们通常会选择带电梯、停车场且靠近诊所的封闭式社区的公寓或住宅。

例如，在圣珀尔滕和维也纳周边地区，有很多退休社区和养老院。药店、诊所和公共交通的便利性非常重要。如果您想住在城外，请寻找无台阶且交通便利的单层房屋，并在抵押贷款协议中考虑退休后降低还款额的可能性。.

投资者请注意：如果您购买房产是为了投资（出租或转售），请务必考虑房产的流动性。这类房产通常是位于郊区的公寓，或是靠近火车站和高速公路的新建楼盘。热门选择包括圣珀尔滕和维也纳地区，这些地区的租赁房产需求量很大。

购买前，请分析市场状况：研究租金收益率统计数据（例如，收益率约为房价的3-4%），并与其他方案进行比较。维也纳房地产投资公司将帮助您评估哪种类型的房产最符合您的投资策略。.

学生。下奥地利州拥有多所大学（圣珀尔滕大学、克里姆斯大学）。学生通常倾向于租房，但那些希望为未来投资的人可以考虑校园附近价格适中的公寓。如果房价持续上涨且有房源出租，那么购买一套价格低廉的单间公寓或小型公寓可能是一项有利可图的投资。

对于在外地工作的人来说，如果您通勤到维也纳或其他城市，请考虑交通便利的住所。靠近轻轨站和主要高速公路的房屋和公寓需求量很大。例如，图尔恩火车站或Wien新城附近的小镇，​​对于日常通勤到维也纳来说非常方便。

爱动物人士请注意：养狗养猫需要独立的院子或花园。新建的联排别墅通常带有小型花园，供宠物活动。尽量避免选择没有临街入口或业主协会规定禁止饲养大型动物的低层公寓。

对于环保爱好者来说，该地区对节能住宅的需求日益增长。如果您重视绿色科技，不妨寻找获得被动式房屋认证或安装了太阳能电池板的房屋。这类房产的购买价格更高，但每年可以节省数百欧元的供暖和水电费。

短期出租和度假屋。如果您计划将房产用作度假屋或Airbnb出租，请务必查看当地法规。许多地区都已引入第二套住房税（ Zweitwohnsitzsteuer ）或对短期出租加以限制。旅游区（瓦豪、Wien）的度假屋很受欢迎，但可能需要支付额外费用。

下奥地利州的房价受多种因素影响。作为参考，2024年下奥地利州房屋的房价中位数约为每平方米2,515欧元，公寓的房价中位数约为每平方米2,941欧元。相比之下，奥地利全国的房价中位数分别为每平方米2,709欧元（房屋）和4,000欧元（公寓），而维也纳的房价中位数分别为每平方米5,492欧元和4,941欧元。这种差异反映了与首都的距离以及房产面积的不同。.

为了全面了解情况，许多人不仅将维也纳和下奥地利进行比较，还将与西方市场进行比较——例如，蒂罗尔的房地产，那里的土地短缺和旅游需求对价格的影响更大。

区域和位置是影响房价的最重要因素。靠近维也纳和主要城市会显著推高房价。例如，维也纳南部地区的房价是北部地区的2-3倍。以默德林（Mödling）为例，平均房价约为每平方米5420欧元，而茨韦特勒（Zwettle）的平均房价仅为每平方米约1845欧元。

水景或山景、绿地以及该地区的声望（该地区的骑士桥）也会推高房价。.

房屋类型和面积。新建房屋通常比现有房屋（Altbau）更贵，尤其是节能型的“被动式房屋”。房屋面积越大或房间越多，总成本就越高，尽管每平方米的价格可能更低。

阁楼、阳台、地下室、车库或私人停车位等额外空间能带来显著的额外好处——它们能提高房屋的舒适度和价值。.

房屋状况和建造年份。新建或近期翻新的房屋价值更高。老房子有时价格更低，但通常需要投资（维修、隔热），这会降低其初始价格。

注意窗户、屋顶和供暖系统的质量：奥地利有很多历史悠久的建筑，因此在购买之前检查它们的状况至关重要。.

基础设施。幼儿园、学校、交通枢纽、商店、医院和公园等配套设施的便利性会提升房产价值。例如，位于优质学区的房屋价格可能比附近没有学校的同类房屋高出 10% 到 15%。

为了做出正确的决定，请考虑“位置的舒适度”：正如前面提到的，房屋的位置与房屋的设计同样重要。.

其他配套设施。视野开阔的露台或阳台、私人花园、电梯、桑拿房或游泳池等都会显著影响房价。配备智能科技（例如热回收通风系统、太阳能电池板）的新房价格更高，但能提升房产的长期价值。

经济因素。利率和通货膨胀会影响信贷的可获得性和购买力。购房时还应考虑税费和意外支出：房产税（购房价格的3.5%）、印花税和公证费（约1%）。

政府已暂时免除最高 50 万欧元的注册费（最多可节省 5500 欧元），在计算时值得考虑这一点。.

未来变化。该地区的开发规划可能会推高（或降低）房价。例如，目前免除50万欧元的登记费以及住房补贴政策正在刺激需求。请密切关注该地区的道路、学校、发电厂和商业中心等项目：这些项目的开发通常会提升房屋的吸引力。

请注意，价格会波动，可能与中位数价格有所不同。要评估特定房产，最好在专家的帮助下进行比较分析。维也纳房产投资公司的顾问将帮助您评估所选房产的真实价值，并考虑所有相关因素。.

对于欧盟/欧洲经济区居民来说，在奥地利购买房屋几乎与在当地购买房屋一样：无需特殊许可。

根据房地产法，其他国家的公民在购买房产前必须获得当地政府的许可（Genehmigung）。这是一项正式程序，旨在核实该房产是否将用作主要住所。下奥地利州并未对外国人出台任何新的限制措施。.

购买流程是标准的。选定房屋或公寓后，签订一份预售合同（Vorkaufsvertrag），并支付首付款（通常为购买价格的 5-10%）。

然后，由公证人（Notar）正式确认交易——他起草最终的销售合同，并在土地登记册（Grundbuch）中登记权利转移。.

外国人必须提供护照、收入证明以及足够的购房资金。银行通常要求将文件翻译成德语，并且往往需要提供家庭证明或签证/居留证明。如果您不会说德语，最好请翻译或律师陪同您完成交易。.

注册时，请务必考虑所有费用，包括3.5%的税费和注册费。对于金额低于50万欧元的住宅交易，注册费可免除，但仍需支付公证费（约占交易额的1%至1.5%）。

许多外国人选择在奥地利银行申请抵押贷款：利率与本地银行提供的利率大致相同，但贷款金额通常较小（贷款价值比约为50-70%）。这意味着他们需要具备约30-50%的个人储蓄。.

提前开设奥地利银行账户并获得税务号码（Steuernummer）是有用的，因为如果没有这些，银行不会发放抵押贷款。.

一手房或二手房市场。外国人通常更倾向于购买新建房屋（开发商会明确交房日期），但二手房（旧房）也是不错的选择。新建房屋价格更高，但开发商会提供质量保证；二手房通常价格更低，但需要核实相关文件和房屋状况。

非居民身份。进行大额投资时，外国人有时可以通过注册奥地利公司或基金会来购买房产。在这种情况下，房产转让税为房产价值的3.5%（与标准交易相同），从所有权角度来看，注册流程也更简便，但税率会更高。

银行账户和相关文件。签署合同前，请先开设奥地利银行账户并取得税务识别号（Steuer-ID）——这是银行和相关机构的必要文件。没有这些文件，申请抵押贷款和进行登记将会非常困难。

我建议您聘请当地律师或房地产经纪人：在维也纳房地产投资公司，我们与经验丰富的公证人和顾问合作，他们可以用俄语和德语处理交易。.

2024-2025年间，房地产法律框架发生了重大变化。自2024年4月1日起，购买价格不超过50万欧元（自住）的住宅物业免收登记费。这相当于为购房者节省了高达5500欧元。家庭内部交易可享受0.5%的GrESt补贴，但该补贴上限为上述金额；其他交易则需缴纳3.5%的税款。

此外，各项扶持计划仍在继续实施：例如，下奥地利州为新建房屋提供抵押贷款金额5%的补贴（每户最高可达1万欧元）。这降低了家庭住房贷款的实际成本。联邦政府也为节能住宅和绿色技术提供补贴。

将面临重大变革：自2025年7月1日起，房地产公司（Immobiliengesellschaften）之间进行房产转让时，税额将根据房产的实际（市场）价值计算，税率为3.5%。此前，家族内部股权转让的税率已降至0.5%，但这项优惠政策很快将仅适用于近亲之间的交易。虽然这些变化对普通购房者影响不大，但却会对投资控股公司产生重大影响。

总体而言，2024-2025年是政策调整和激励措施出台的时期：抓住这些机遇（例如GrESt激励措施和建筑补贴）的购房者将获得额外优惠。此外，还应密切关注房产税评估条例（Grundstückswertverordnung）的更新以及地方政府的各项举措——例如，许多城市正在引入第二套住房税（Zweitwohnsitzsteuer）并制定环境补助金计划。.

务必亲自考察房产。切勿仅凭看房就购买。在一天中的不同时段和一年中的不同季节，驾车在您选定的区域内转转。确保社区环境、基础设施和交通状况都符合您的需求。有时，平行道路或高速公路的噪音会降低居住舒适度，而优美的景观反而可能提升房价。

估算成本。准备一份全面的预算：除了房价之外，还要包括中介费、公证费、房产税（3.5%）、印花税（其中一半可能可以折扣），以及可能的装修和家具费用。老房子的装修成本常常被低估：务必提前向建筑商索取报价。

与经纪人和律师合作。建议您咨询经验丰富的经纪人和公证人。经纪人将协助您寻找合适的房产方案并进行交易谈判，而律师/公证人则会核实交易的合法性。维也纳房产投资专家对当地市场有着深入的了解，可以帮助您考虑当地的各种细节（例如土地登记法规和城市规划法规）。

文件核实。向土地登记簿（Grundbuch）索取摘录，以确保没有产权负担（抵押、地役权）。同时，检查是否有未缴清的地方费用（房产税、垃圾处理费）。在核实过程中信任公证人比日后发现问题要好得多。

融资。在寻找房屋之前，请先获得贷款预批。比较各家银行的报价：考虑到利率上涨的可能性，目前10-15年的固定利率比浮动利率更划算。请记住首付（约20-30%）和其他费用。

谈判。不要害怕谈判。如果市场上类似的报价过多，卖家可能愿意做出让步。在淡季，5%到10%的折扣是合理的。研究一下同一地区近期的成交价，为你的报价提供依据。

规划。考虑一下未来5-10年您将如何使用这处房产。如果您计划组建家庭，请考虑学校的便利程度。如果您打算出租，请调查该地区的平均租金水平。如果该房产并非您的主要住所，还需考虑第二套房产税。

耐心和专业协助是交易成功的关键。遵循这些建议并咨询值得信赖的专家，您可以最大限度地降低风险，做出明智的购买决定。.

搜索和核实。购买地块前，请向市政当局查询是否已获得建筑许可（Flächenwidmungsplan）。索取地籍图（Katasterplan）——这将显示确切的边界和任何地役权。确保前业主没有未偿债务（Grundsteuer）。

公用设施。理想情况下，房产应具备自来水、电力和污水处理设施。如果没有，请咨询接通所需时间。有时，公用设施的安装可能需要数月时间。良好的道路和便捷的交通也会影响房产的价格和便利性。

建筑许可证。聘请建筑师根据当地法规（Bauordnung）制定设计方案。设计完成后，向地方政府（Bezirkshauptmannschaft）提交建筑许可证（Baugenehmigung）申请。申请过程中需要提交技术图纸和计算结果，整个过程需要几个月的时间。

融资。建筑融资通常与土地购买同时进行。银行可以发放以土地为抵押的建筑贷款，资金分阶段逐步发放。请注意，银行要求提供固定的项目时间表和预算。政府补贴（例如下奥地利州提供的5%补助金）可以减少贷款总额。

施工监理。与建筑商分阶段签订合同（地基、墙体、屋顶等）。不要预付全部款项；只在工程完工后付款。我建议聘请一名施工监理（Bauüberwachung）。定期检查工程有助于避免错误和返工。

季节性因素。最佳施工时间是春季或初夏。最好在寒冷天气到来之前浇筑地基和墙体。规划时要确保在冬季来临之前有时间完成屋顶施工。

建造房屋是一个复杂而又令人兴奋的过程。下奥地利州有着严格的环保要求（节能标准、被动式房屋），因此项目从一开始就必须符合绿色环保标准。维也纳房产投资公司将为您提供可靠的承包商，并在从选址到交房的整个过程中为您提供全程支持。.

购买房产是一项长期投资，始于一个决定和迈出的第一步。下奥地利州提供了绝佳的投资机会：在这里，您可以体验到欧洲一流的生活品质、充满活力的自然风光和极具吸引力的价格。.

首先分析您的需求和预算，然后一步一步地朝着目标迈进。记住，周密的计划和专家的支持会让您的梦想之旅更加轻松安全。为了帮助您入门，我建议您遵循以下步骤：

1. 确定用途（居住、出租、投资）。.
2. 选择适合你的区域。.
3. 计算预算并明确税费和支出。.
4. 核实房产的法律地位并准备相关文件。.
5. 通过公证人签订买卖协议。.
6. 在土地登记处登记该房产。.

维也纳房地产投资公司可以从您迈出第一步到拿到钥匙全程为您提供帮助——为您节省时间和精力。.