如何以及为何在克罗地亚购买房地产

克罗地亚房地产市场目前正经历着历史上最具活力的时期之一。该国于2023年加入欧元区和申根区，极大地简化了外国人的交易流程，消除了货币风险，并使市场更加可预测和透明。克罗地亚已在欧洲市场占据一席之地，成为投资者购买公寓、海滨住宅或投资旅游租赁物业的理想目的地。.

本文旨在全面分析克罗地亚的投资吸引力：从解释为何现在是购房良机，到与奥地利（房地产被视为稳定的标杆）进行比较。我们将涵盖所有方面：法律细则、价格趋势、房产选择，以及克罗地亚最适合置业的地区。.

奥地利依然是稳定的典范。这里的一切都清晰明了，可预测性强：法律通俗易懂，法院保护业主权益，维也纳的房价稳步上涨。租金收益率通常不超过每年2-3%，但需求稳定，流动性高——因此，奥地利的公寓常常被选为投资组合中的核心资产。通过在奥地利投资房产获得居留许可需要至少50万欧元的投资，而且整个过程也相当繁琐。但作为回报，您将获得信心和长期的资本保障。

而克罗地亚

• 准入门槛较低——在克罗地亚，你可以用12万至15万欧元的价格买到一套公寓；
• 收益率更高——海边租金每年可达 5-7%；
• 税收更简单——购买二手房产时税率为 3%，而且手续极少；
• 旅游业发展壮大，带动了住房需求。.

但市场更难以预测：价格取决于季节和经济形势，沿海地区的流动性最高。.

自2023年克罗地亚采用欧元并加入申根区以来，该国房地产市场持续快速增长。根据欧盟统计局和克罗地亚国家银行的数据，2024年克罗地亚房价上涨了8.3% ，沿海地区的年增长率超过10%。在萨格勒布、斯普利特和杜布罗夫尼克，房屋交易量创下历史新高，国内外买家的需求持续增长，尤其是对海滨公寓和住宅的需求。

购买价格适中的海滨公寓、获得克罗地亚居留许可人士的热门选择之一。其优美的自然风光、欧盟成员国身份以及适中的税收，使其对来自德国、奥地利、斯洛文尼亚和斯堪的纳维亚半岛的投资者极具吸引力。

• 🇩🇪 一位来自德国的客户于 2024 年初在斯普利特购买了一套公寓。夏季期间，年租金收入约为 6%，而其市场价值同比增长了 9%。
• 🇬🇧 一个俄罗斯家庭在伊斯特拉半岛沿海地区买了一栋房子，既供自己度假，也打算通过Airbnb出租。这项投资让他们获得了克罗地亚的居留许可，而且收入也超出了预期：整个夏天，这栋房子几乎都被租出去了。
• 🇸🇮 一位来自斯洛文尼亚的年轻投资者在萨格勒布以 125,000 欧元的价格购入了一套单间公寓。由于首都学生和专业人士的持续需求，该房产在两周内竣工，预计年回报率为 4.5%。

• 准入门槛低——公寓售价为 12 万至 15 万欧元，海边房屋售价为 20 万至 25 万欧元。
• 这里的收益率比奥地利或意大利高——平均为 4-6%，沿海地区可达 7%。
• 欧盟交易的透明度——通过国家登记册进行法律保护和登记。
• 克罗地亚房地产居留许可——长期居住并拥有房产，全家均可获得居留权。
• 价格正在上涨，尤其是在沿海地区，那里的供应有限，而需求却持续超过供应。

在克罗地亚成功投资的关键不仅在于选择能立即产生收益的公寓，还在于选择具有未来发展潜力的地段。新的基础设施项目、道路、大学以及旅游聚集区（如斯普利特、扎达尔和里耶卡）都能带来高于平均水平的价值增长。.

当人们问我克罗地亚的房产是否值得购买时，我总是回答：要了解市场前景，就必须了解市场的历史。克罗地亚经历了2008年金融危机后的低迷，并在加入欧盟后，尤其是在2023年采用欧元并加入申根区后，房价实现了快速增长。如今，克罗地亚已成为南欧最具吸引力的房地产市场之一，尤其适合那些希望在克罗地亚购买海滨公寓或度假租赁房产的人士。

• 2008–2014: 全球危机对克罗地亚造成了沉重打击，房地产价格下跌超过 20%，尤其是在沿海地区。.
• 2015–2019: 逐步复苏，外国人（尤其是德国人、奥地利人和斯堪的纳维亚人）的需求不断增长。.
• 2020: 疫情暂时减少了交易量，但由于国内需求，价格继续上涨。.
• 2023-2025 年：过渡到欧元和申根区后，房价平均上涨了 8.3%，沿海地区的涨幅超过

要了解克罗地亚房地产市场的未来，就必须了解其过去二十年的发展历程。克罗地亚拥有美丽的海岸线、巨大的旅游潜力，并且正在迅速融入欧盟。但其房地产市场的发展历程充满挑战：从爆炸式增长到危机，再到复苏。.

21世纪初，克罗地亚成为亚得里亚海地区最受外国买家青睐的目的地之一。德国人、奥地利人、英国人和斯堪的纳维亚人纷纷涌入克罗地亚，在海边购置房产。原因显而易见：与意大利和希腊相比，克罗地亚的房价相对较低；拥有迷人的海岸线；以及日益增长的旅游业。在此期间，私人交易十分活跃：外国人在赫瓦尔岛、布拉奇岛、斯普利特和杜布罗夫尼克等岛屿上购买了小型别墅和公寓。房价迅速上涨，年涨幅高达10%至15%。.

全球金融危机对克罗地亚造成了沉重打击。银行停止放贷，建筑业急剧放缓，房地产需求暴跌。房价下跌幅度在20%至30%之间，具体跌幅因地区而异，沿海地区受到的冲击尤为严重，这些地区的房价在2007年至2008年期间曾过热。许多开发商暂停了项目，而那些在房价高峰期购入房产的投资者发现出售房产十分困难。

然而，正是在这段时期，出现了一类新的买家——谨慎的投资者，他们并非将克罗地亚视为投机市场，而是将其视为一项长期投资策略。那些在2009年至2012年间购房的人，在短短几年内就见证了房价的稳步增长，并能够将房产出租给游客，从而获得可观的利润。.

克罗地亚于2013年加入欧盟后，房地产市场逐步复苏。自2015年以来，交易量稳步增长，外国人再次活跃于房地产市场，尤其是在沿海地区。据克罗地亚国家银行统计，在一些沿海地区，外国买家占比已达15%至20%。

与此同时，新的基础设施项目开始兴建，包括公路、机场和游艇码头。旅游业也达到了历史新高，每年游客超过2000万人次。所有这些都推动了人们对海滨公寓和住宅的需求。在萨格勒布，学生、IT从业人员和商界人士的需求尤为旺盛。.

欧元正式启用以及克罗地亚加入申根区标志着一个转折点。自此，欧盟投资者对市场更加透明和易于理解。货币波动风险消失，法律程序也得到简化。

到2024年底，这些成果已经显现：根据欧盟统计局的数据，房价平均上涨了8.3% ，旅游区（达尔马提亚、伊斯特拉和杜布罗夫尼克）的涨幅达到了12% 。外国需求增加，来自德国、奥地利和斯堪的纳维亚的买家以及来自中欧的新投资者变得尤为活跃。

在克罗地亚，不同地段的房产用途各异：有些地方，海滨的季节性租赁更受欢迎；有些地方，首都及大学周边地区的全年租赁更受欢迎；而高档别墅和精品公寓则是身份和稀缺性的象征。要想选择最具盈利潜力的房产，了解需求集中区域以及哪些租赁模式在当地能够持续发展至关重要。.

在这里开展稳定的长期租赁业务最容易：首都吸引了学生、IT专家、医生、政府雇员和企业。.

• 1-2 卧室公寓（约 45-75 平方米）：预计价格 150,000-240,000 欧元。.
• 紧凑型单间公寓，日租/中租价格：120,000欧元至170,000欧元。.
• 郊区别墅/联排别墅：售价 25 万至 40 万欧元。.

适合人群：需要可预测入住率和适中回报，且不受明显季节性影响的投资者。.

夏季需求旺盛，加上商务和医疗旅行导致的淡季，意味着市中心和海滨地区的房源短缺。.

• 海边一至两居室公寓：20万至37万欧元（很少更便宜）
• 历史中心/景观公寓：通常比市场价更高
• 带地块/景观的房屋：售价40万至70万欧元及以上

适合那些想要兼顾生活方式和季节性收入的人；适合那些准备管理短期租赁的人。.

历史发展有限，但旅游业高度发达，导致价格“偏低”。.

• 位置优越的公寓：25万至45万欧元。.
• 海滨别墅/全景别墅：70万欧元至150万欧元以上

适合人群：寻求地位和海边“避风港”的买家；以及更注重资本化的保守型业主。.

德国人和奥地利人历来喜爱伊斯特拉半岛，因为那里气候宜人、道路交通便利，而且美食/葡萄酒旅游业发达。.

• 带土地的房屋/别墅：28万至60万欧元。.
• 海边/市中心公寓：18万至30万欧元。.

适合人群：家庭生活方式 + 季节性租赁，比达尔马提亚“明信片”上描绘的地区人少。.

夏季需求稳定，堤岸开发完善，医疗和商务旅游蓬勃发展。.

• 公寓：17万欧元至30万欧元（地段很重要）
• 可欣赏海湾景色的别墅/房屋：价格从 40 万欧元到 80 万欧元不等。.

对于那些重视基础设施和可预测性，但又希望海洋更靠近边境的人来说。.

性价比高，地理位置便利；靠近机场、游艇码头和不断增长的酒店数量。.

• 单间公寓和一居室：12万至22万欧元。.
• 海边房屋：25万至45万欧元。.

适合人群：亚得里亚海沿岸首个具有增长前景的投资性房产。.

夏季需求旺盛，运输方式/运输成本也随之增加。物流更加复杂，但成本也更高。.

• 公寓：通常售价在 22 万欧元至 40 万欧元之间。.
• 房屋/别墅：起价 50 万欧元，前线地段价格更高。

适合：了解季节性和物流的经验丰富的业主；稀有收藏品的买家。.

• 德国、奥地利和斯洛文尼亚是传统的领军者，积极在伊斯特拉、克瓦内尔和达尔马提亚中部地区进行采购。
• 斯堪的纳维亚半岛、比荷卢经济联盟和英国——人们选择岛屿和高级度假村，通常是为了购买第二套住房和季节性出租房产。
• 讲俄语的投资者——达尔马提亚（斯普利特、岛屿）、杜布罗夫尼克、伊斯特拉；有些交易是为个人用途而设的。

他们购买的原因：在海边拥有第二套住房，季节性出租可获得 5-7% 的收益，以及在欧元区抵御通货膨胀的资本保护。

当地家庭会在萨格勒布和海滨以外的沿海城镇租住公寓。对于创业者来说，一种常见的策略是购买几套小型公寓，然后在夏季按日出租。.

• 萨格勒布深受学生、医生和IT专家的欢迎。.
• 斯普利特、扎达尔、奥帕蒂亚——住宿和租赁相结合的模式，使业主能够在淡季保持入住率。.

外籍人士有助于缓解收入的季节性波动，尤其是在基础设施良好的沿海城市。.

在克罗地亚购买房产时——无论是海滨公寓、伊斯特拉半岛的别墅还是萨格勒布的公寓——不仅要考虑房产的位置和档次，还要考虑所有权结构、针对外国公民的规定以及所选择的投资策略。这些因素会影响税收、盈利能力和退出速度。.

欧盟和欧洲经济区公民可以像当地居民一样自由购买公寓、房屋和住宅。所有权在土地登记册（katastar 和 zemljišna knjiga）上登记。房产可以出租、出售或遗赠，不受任何限制。

非欧盟国家的公民也可以购买房产，但前提是“互惠”原则——即他们的国家允许克罗地亚公民在该国购买房产。此类交易需要克罗地亚司法部的批准。该程序通常需要3到6个月，但属于标准流程。

例如：一位德国客户在斯普利特购买了一套公寓，并立即通过Airbnb出租，年回报率为6%。一个乌克兰家庭通过律师在伊斯特拉半岛购买了一处房产，并获得了司法部的批准。该房产被用作第二居所，并在夏季出租给游客。

在克罗地亚设立公司，您可以：

• 购置多处房产用于出租业务；
• 购买新建筑物时，需进行增值税计算；
• 如果房产用于商业用途（公寓、迷你酒店、出租房），则应优化税负。.

外国公司也可以在克罗地亚购买房地产。投资者通常会选择这种方式购买酒店、公寓式酒店或多套公寓用于短期出租。

例如：一位奥地利投资者注册了一家私人有限公司（DOO），并在萨格勒布购买了三套公寓用于出租给学生。该房产由一家物业管理公司负责管理，从而减少了他个人的参与。

克罗地亚正在发展房地产投资基金（REIFs），投资者可以通过该基金投资于包括住宅公寓、酒店式公寓和办公楼在内的各类物业组合。对于私人投资者而言，这提供了一种分散风险和创造被动收入的途径。.

家族信托在欧盟很常见，可用于资产保护和继承规划。这对于在伊斯特拉购买海滨别墅或带土地房产的外国家庭来说尤为重要。

在克罗地亚，房产可以登记在多个所有者的名下。这对于家庭购房来说很方便——例如，父母和子女可以共同拥有一套公寓。.

继承事宜需经公证，并在土地登记簿上登记。如果房产是由外国人购买的，继承人也保留所有权（非欧盟国家需遵守互惠原则）。.

例如：一个斯洛文尼亚家庭以父母和儿子的名义在奥帕蒂亚购买了一栋房子。父亲去世后，遗产继承程序迅速完成：公证人正式办理了股份转让手续，房产继续留在家族手中。

与拥有永久产权区和租赁产权区的迪拜不同，克罗地亚受欧盟统一法律管辖。然而，克罗地亚也存在一些特殊之处：

1. 外国人须知

• 欧盟/欧洲经济区：购买任何公寓、房屋和住宅均不受限制。
• 非欧盟国家：需要司法部的同意（互惠原则）。
• 土地：外国个人不能直接购买农业用地。解决办法是通过公司购买或将其转让给法人实体。

2. 商业地产

外国人可以拥有办公室、商店和酒店。对于规模较大的房产和企业，通常使用DOO（有限责任公司）形式。.

3. 租金

任何业主都可以出租房产，但短期出租（面向游客）需要许可证（旅游类许可证）。长期出租则需通过公证协议正式确定并进行登记。.

4. 抵押贷款

外国人可以从克罗地亚银行获得抵押贷款，但条款比当地银行更为严格。银行通常要求提供收入证明，利率也高出1-2%。欧盟居民最高可获得房产价值70%的贷款。.

• 短期租赁（面向游客）：收益率高（5-7%），但具有季节性。尤其适用于斯普利特、杜布罗夫尼克和伊斯特拉地区。
• 长期租赁（首都和城市）：收益率较低（3-5%），但需求稳定，现金流顺畅。
• 夏季提供日租服务，冬季提供长期租赁服务。服务地点：

实际上，许多投资者对交易的法律细节关注不足。我总是强调：关键不在于购买一套海滨公寓或别墅，而在于确保产权清晰。妥善的产权登记可以降低风险、节省时间，并让您立即开始出租或自住该房产。.

1. 选择房产——萨格勒布的公寓、斯普利特的海滨公寓或伊斯特拉的别墅。在这个阶段，不仅要评估价格，还要评估盈利能力、租赁许可和基础设施。

2. 初步协议——Predugovor （Predugovor 网站）——正式确定交易条款，并为买方锁定房产。定金通常为购房款的 10%。

3. 主要买卖协议– ​​Ugovor o kupoprodaji – 规定了价格、付款程序、双方的权利和义务。

4. 付款方式——二手房交易通常一次性付款。新建房屋可根据既定计划分期付款。

5. 公证——合同必须由公证人（javni bilježnik）认证。

6. 在土地登记册中登记– Zemljišne knjige – 这是所有权得到保障的地方。

我的建议：确保房产已在土地登记处登记，且没有任何产权负担。

• 律师检查法律上的纯粹性：土地登记册中的数据是否一致，是否存在产权负担（抵押、债务、扣押），以及合同是否正确。
• 经纪人帮助寻找公寓或房屋，进行谈判并商定价格。

如果从一开始就聘请律师和代理人，出现问题的风险至少可以降低 70%。.

在克罗地亚购买房产需要哪些条件：

• 年满18周岁并持有有效护照。.
• 欧盟公民可直接购买；非欧盟国家公民需经司法部同意（互惠原则）。.
• 大额交易资金来源证明文件。.
• 克罗地亚的税号（OIB — osobni identifikacijski broj）。.
• 对于公司而言——法定文件、有限责任公司 (DOO) 或外国法人实体的注册。.

新建建筑（新建公寓、住宅楼）：

价格虽然较高，但已包含增值税（通常为25%），无需支付3%的购置税。请务必查看建筑许可证和入住证明。.

二级市场：

这包括有产权历史的公寓和房屋。购买时需缴纳房产过户税（购房价格的3%）。必须进行地籍核查，以确认是否存在未偿债务以及地块/公寓的确切边界。.

外国人无需亲自到场即可在克罗地亚购买公寓或房屋。为此，需由公证人出具授权委托书，经海牙认证并翻译成克罗地亚语。律师凭此授权委托书签署合同，并在土地登记处办理产权登记。.

签订合同前，我总是会检查：

• 卖方是否拥有 Zemljišne knjige 房产的合法所有权？.
• 是否有任何债务、留置权或抵押权？.
• 地籍登记册中记录的房产面积和用途与实际面积是否相符？.
• 房屋/新建筑的施工和调试是否需要许可证？.
• 将房产移交给游客时，所有许可证必须齐全。.

例如：一位客户想在希贝尼克买一套海边别墅，但律师发现其中一部分土地登记为农地。交易随即中止，客户也避免了登记方面的问题。

最后阶段是在Zemljišne knjige 进行注册。

土地登记摘录（Vlasnički list）记录了所有者、房产及其所有产权负担的信息。一旦登记完成，买方即成为房产的完全所有者，可以出租、出售或遗赠该房产。

平均而言，购买和注册过程需要6-10 周。具体时间取决于文件的准备情况以及是否需要司法部的批准（针对非欧盟国家的买家）。

投资者选择克罗地亚的原因之一是其对房产所有者相对宽松的税收制度。与许多南欧国家不同，克罗地亚的税率简单透明，这使得对海滨公寓或房屋的租金收入进行更准确的预测成为可能。.

在克罗地亚购买房产时，您应该考虑以下强制性费用：

• 房产转让税（Porez na promet nekretnina） —二级市场房产价值的3%。
• 增值税 (PDV)为 25%，但已包含在价格中，因此买方无需额外缴税。
• 法律、公证和代理服务平均占交易额的 3-5%（土地登记检查、合同执行和支持）。
• 公用事业和维护费用平均为每平方米每月 1.2 至 2 欧元；海边房屋由于土地维护，费用更高。

同样的规则适用于欧盟居民和外国投资者。在实践中，我建议：

• 请注意，出租房产时，只有净收入才需要缴税（税率为 10% 至 20%，具体取决于税收制度）；
• 购买多处房产时，可以考虑注册一家私人有限责任公司（DOU）——这样可以核算费用并在旅游业中正式运营；
• 提前计算水电费，尤其是在能源效率低下的老旧建筑中。.

在奥地利，投资者需缴纳3.5%的租金收入税和55%的税

克罗地亚的情况则较为温和：

• 购买税仅为3%（如果是新建建筑则为增值税），
• 根据简易征税制度，租金收入的税率为10%至20%。
• 持有两年后出售，无需缴纳资本利得税。.

这可以带来更快的投资回报，但市场对季节性和游客流量更加敏感。.

许多客户询问在克罗地亚购买公寓或房屋后是否可以获得居留许可。答案是肯定的，但其中有一些细节需要注意。在克罗地亚购买房产并不能自动保证获得居留许可，但它确实为申请居留许可提供了一个强有力的理由。关键在于证明该房产确实用于居住用途，而不仅仅是“纸面上”购买。.

• 如果您实际居住在该国，则可以根据房产所有权获得短期居留许可（最长 1 年）
• 扩建部分——需要确认该房产用于居住用途。
• 持有临时居留许可居住满 5 年后，符合融入当地社会和语言能力要求者，可申请永久居留权和公民身份

举个实际例子：一个奥地利家庭在伊斯特拉半岛购买了一套价值32万欧元的房子，获得了临时居留权，把孩子接到那里，并开了一家小公司。他们计划几年后申请永久居留权。

重要提示：通过房产所有权获得的居留许可并不赋予您工作的权利，您必须另行申请工作许可。如需就业，您必须获得工作许可或注册公司并以企业家的身份开展工作。

克罗地亚居留许可为居住、学习和经商提供了广泛的机会，但它仍然是一种居留权工具，而非工作签证。因此，如果投资者的主要收入来源已在克罗地亚境外或来自其自身企业，“购房移居”策略便非常适用。.

要延长您的临时居留许可，您必须：

• 保留房产所有权；
• 大部分时间居住在克罗地亚；
• 按时提交文件并缴纳州政府费用。.

我总是建议客户提前查询房产状态，并及时续期登记。.

• 直接购买农业用地（外国个人禁止这样做）。.
• 该协议未在土地登记簿中登记。.
• 向游客出租公寓时少报税款。.

与奥地利相比，克罗地亚的房地产购买和持有税率较低，并提供家庭居留权。然而，长期居留权要求融入当地社会并在该国居住。克罗地亚市场存在季节性风险，但其准入门槛和税负均低于西欧。.

• 通过房产获得居留许可。在克罗地亚拥有公寓或房屋的业主可以获得为期一年的临时居留许可，并有权续签。房产必须适宜居住，并在土地登记处登记。居住满五年后，可以申请永久居留权；居住满八年后，可以申请公民身份。.
• 数字游民签证。克罗地亚是欧盟最早推出数字游民签证的国家之一。该签证有效期最长为12个月，允许您为外国公司远程工作。申请时，您必须证明每月收入至少为2500欧元，或银行账户中有足够的资金。您可以在第一个签证到期后六个月重新申请。.
• 家庭团聚。克罗地亚居留许可持有者可携带配偶和未成年子女一同前往。需提供收入和住房证明。家庭成员享有与投资者相同的医疗和教育权利。.
• 求职签证。克罗地亚大学的毕业生可能有资格在该国停留最多12个月以寻找工作。该项目尤其受到父母在萨格勒布或斯普利特购置房产的学生的欢迎。.
• 居留许可续签新规。自2024年起，得益于e-Građani在线系统，续签流程更加便捷。现在，申请人可以远程提交文件，生物识别居留卡中的数据也会自动更新。续签时需要提供收入证明：单身人士每月收入至少560欧元，四口之家每月收入约为1200至1300欧元。.

这些变化使克罗地亚的移民更加透明和便捷：投资者和购买房地产的家庭现在可以更快地获得身份，数字游民也获得了在欧盟沿海地区居住和远程工作的合法途径。.

盈利能力是投资者考虑在克罗地亚置业的关键原因之一。与西欧国家不同，克罗地亚的旅游房产租金收益更高，尤其是在沿海地区。只要选址得当，物业管理得当，海滨房产就能更快地收回成本。.

在克罗地亚，Airbnb或Booking 等平台出租公寓和房屋6% 至 10% 的年回报率，斯普利特、杜布罗夫尼克和罗维尼等旅游中心旺季（7 月至 8 月）期间，入住率可达 90% 至 95%，从而可以快速收回投资。

例如：一位客户在斯普利特购买了一套价值 21 万欧元的公寓，并将其按日出租给游客。扣除税费和管理费后，8.5%

对于那些寻求稳定收入的人来说，将公寓出租六个月到一年是一个合适的选择。萨格勒布和里耶卡的平均年收益率为3%至5%。这种出租方式尤其受到学生、IT从业人员和医疗保健从业人员的欢迎。.

例如：一位投资者在萨格勒布以 16 万欧元的价格购买了一套公寓，并将其出租给大学生。年租金收入约为 6500 欧元，收益率为 4%，风险极低，入住率稳定。.

克罗地亚的租赁市场因地区和季节而异。杜布罗夫尼克房源紧缺，高端市场需求旺盛，因此租金收益率较高，但准入门槛也最高。斯普利特兼具游客和学生的需求，市场更为均衡。萨格勒布的租金较低，但全年稳定的租金收入降低了租赁风险。

伊斯特拉半岛吸引着来自德国和奥地利的买家和租客——该地区以“低调投资”而闻名。扎达尔和希贝尼克的房价仍然低于达尔马提亚和杜布罗夫尼克，但这两个地区的游客数量和新项目都在稳步增长。岛屿的租金收益率最高，但其主要缺点是旅游旺季较短，且高度依赖旅游业。

大多数外国投资者会将物业管理外包给代理机构。这些机构负责：

• 短期租赁许可证（turistička kategorizacija）；
• 寻找和维护租户；
• 清洁、营销和支付。.

佣金为收入的 20-25%，但这使得外国业主无需持续监控即可获利。

• 短期租赁： 10% 税 + 旅游税（按晚数计算）。
• 长期租金： 12% + 地方税（prirez，根据城市不同，最高可达 18%）。
• 公用事业成本：平均每平方米 1.2-2 欧元。

由于克罗地亚对私人房东实行简化的税收制度，实际税收成本低于奥地利或德国。.

我的一位客户在斯普利特以 21 万欧元的价格购买了一套公寓，通过 Airbnb 短租8.5% 的年4%，但三年后，该房产的价值上涨了28%，因此在转售时获得了更高的总回报。

我的建议：

• 您重视稳定性和最小风险请选择萨格勒布或里耶卡——那里全年都有出租房源。
• 如果你指望旅游物价上涨，可以考虑斯普利特、扎达尔或伊斯特拉。
• 如果你想投资声望和稀有性，杜布罗夫尼克以及赫瓦尔岛或布拉奇岛等岛屿都是不错的选择。
• 不仅要查看当前的收益率，还要查看该地区的发展规划：新建道路、机场或码头会立即增加住房成本。.

克罗地亚房地产的主要优势之一是其高质量的基础设施，尤其是在旅游中心和首都。.

• 交通便利。萨格勒布有直飞欧洲的航班，斯普利特、扎达尔和杜布罗夫尼克也拥有国际机场，确保了稳定的游客流量。良好的高速公路连接着沿海地区和内陆地区。
• 商业和社会基础设施。沿海城镇正在迅速发展购物中心、餐厅、医疗诊所和国际学校，这不仅对游客有吸引力，也对外国人有吸引力。
• 生态环境。克罗地亚以其洁净的海水、绿地和受保护的国家公园而闻名。伊斯特拉半岛和岛屿地区尤其如此，生态旅游推高了当地的物价。相比之下，萨格勒布的生态环境稍逊一筹，但活跃的商业活动和稳定的住房需求弥补了这一不足。

2024-2025年，投资者最关注的地区是斯普利特、杜布罗夫尼克和伊斯特拉，这些地区的旅游业发展最为迅速。与此同时，专家指出扎达尔和希贝尼克——虽然目前两地房价较低，但机场和港口的建设正在使市场前景日益光明。

预测显示，未来 2-3 年，伊斯特拉半岛和岛屿地区的房价涨幅预计将最为显著，因为这些地区对高档住宅的需求持续超过供应。

在克罗地亚，购房者面临的主要问题之一是：选择新建房产还是二手房产？近年来，沿海地区新建的现代化住宅区越来越多，但二手房市场仍然占据交易的大部分份额。最佳选择取决于投资者的目标：是追求短期租金收益还是长期增值。.

• 现代化的布局、节能材料和新的住房标准（A+/A级）。.
• 由于隔热和现代化的供暖/制冷系统，公用事业费用降低。.
• 法人实体从开发商处购买产品时，有可能获得增值税退税（25%）。.
• 竣工后价格上涨：海边公寓在前 2-3 年价格上涨 10-20%。.

例如：一位来自德国的客户在普拉附近的一栋新建大楼里购买了一套公寓，价格为 24 万欧元。仅仅两年后，由于旅游需求和基础设施发展，价格就上涨到了 29 万欧元。

• 您可以立即将其出租，尤其是如果房产位于旅游中心（斯普利特、杜布罗夫尼克）。.
• 大多数房产的基础设施已经很完善——学校、商店、交通。.
• 市中心或岛屿上有很多老式石头房屋和公寓可供选择。.
• 缺点：可能需要维修费用（更换窗户、隔热、室内装修）。.

例如：一个奥地利家庭在罗维尼以 38 万欧元的价格买下了一栋 20 世纪 70 年代的房子。由于地理位置优越，他们立即开始将其出租给游客，尽管需要进行一些翻新，但每年仍能获得约 7% 的收益。

在克罗地亚，新建住宅的比例低于维也纳或萨尔茨堡，但人们对新建住宅的兴趣日益浓厚，尤其是外国投资者。沿海的现代化住宅区和萨格勒布的新建住宅需求最为旺盛。这些项目拥有更优化的布局、节能材料和便利的基础设施，使其比现有房产更具竞争力。.

克罗地亚在多项指标上仍然落后于奥地利，但正在逐步缩小差距。.

• 能源效率。克罗地亚的新项目均按照A+/A级能效标准建造，显著降低了能源成本。奥地利的标准更高，并已写入法律。
• 建设速度。在克罗地亚，建造一个住宅小区的平均时间为18-36个月，而在奥地利，建设速度更快，尤其是在大城市。
• ESG标准。在克罗地亚，这些标准才刚刚开始实施，主要集中在沿海地区；但在奥地利，所有项目都已强制要求遵守这些标准。
• 每平方米价格。在克罗地亚沿海地区，新建房屋的价格为每平方米2200至4500欧元，而在萨格勒布，价格则在每平方米2000至2800欧元之间。相比之下，奥地利的价格更高：每平方米5000至9000欧元。
• 新建项目占比。在克罗地亚，约25%的交易为新建项目，而在奥地利，尽管整体市场仍处于二级市场，但这一比例高达30%。

结论：克罗地亚提供更实惠的价格和不断增长的新建市场，而奥地利在标准和稳定性方面胜出。.

近年来，克罗地亚的投资者逐渐摒弃了传统的“购买海滨公寓并在夏季出租”模式。他们正在采用多种策略相结合的方式来提高收益并降低风险。.

• 与其购买一栋别墅，不如购买多套公寓。投资者们选择在斯普利特或扎达尔购买两到三套公寓，而不是在杜布罗夫尼克购买一栋昂贵的别墅。这种做法更具灵活性：即使其中一套房产闲置，其他房产也能继续产生收益。
• 公寓式酒店和公寓式酒店。业主获得一部分收益，酒店公司负责管理。这种模式对于居住在其他国家的外国人来说尤其方便。
• 古老的石头房屋正在进行翻新。在伊斯特拉半岛和岛屿上，传统房屋被收购、修复，然后出租给高端游客。翻新后的回报率可达8-10%。
• 联合投资。一群投资者联合起来购买高端房产，例如杜布罗夫尼克的别墅或沿海的公寓楼。

这种方法使我们能够避免依赖单一格式，更好地分散风险。.

克罗地亚房地产市场颇具吸引力，但其自身独特的特点也值得关注。其中最主要的一点是季节性。夏季沿海公寓的入住率几乎达到100%，而冬季需求则急剧下降，直接影响租金收益率。萨格勒布的情况更为稳定，但租金收益率也较低。.

另一个因素是官僚程序。并非所有土地都对外国人开放，尤其是农业用地，因此在购买前仔细查阅土地登记文件至关重要，以避免日后出现问题。.

建筑质量也可能成为隐患。新建建筑有时会存在隔热或隔音效果不足的问题，而现有房屋则常常面临设施老化和需要维修的情况。.

公用事业费用也应纳入考虑范围。对于采用中央供暖的老房子来说，冬季的账单可能相当高昂，会显著降低净租金收入。.

克罗地亚气候温和，拥有美丽的大海和安全的环境，使得这里的房地产不仅具有投资吸引力，而且也是理想的居住地。.

• 生活成本低于奥地利：萨格勒布的公寓租金为 600-900 欧元，而海边公寓的租金为 800-1200 欧元。食品杂货和交通费用也更便宜。
• 医疗保健。政府服务便捷，私营部门发展完善；诊所就诊起价 30 欧元。
• 教育。萨格勒布大学和斯普利特大学均获得欧盟认可，并且设有国际学校。
• 交通。萨格勒布、斯普利特、杜布罗夫尼克和扎达尔均设有机场；公路和轮渡网络​​发达。
• 安全系数位居欧洲最高之列，尤其是在小城镇和岛屿上。

这使得克罗地亚成为退休人员、家庭和外籍人士寻求欧洲生活品质和实惠价格的理想之地。.

许多客户将克罗地亚视为安全的资本避风港。克罗地亚不仅拥有美丽的自然风光和宜人的气候，更是保值增值的理想之地。与奥地利或德国等市场走势缓慢而稳定的国家不同，克罗地亚兼具欧洲的安全性与更高的投资回报，尽管会受到季节性波动的影响。.

退休人士选择克罗地亚作为第二居所或永久住所。温和的气候、相对较低的房价和悠闲的生活节奏是吸引他们的决定性因素。同时，良好的医疗中心和毗邻其他欧盟国家的地理位置也让他们感到舒适和安全。

数字游民将克罗地亚视为商务与休闲完美结合的理想之地。随着数字游民专属签证的推出，克罗地亚已成为IT和创意产业专业人士的热门之选。在斯普利特或岛屿上，一边欣赏海景一边工作，同时还能享受欧盟的基础设施，这催生了租赁和购买住房的新兴需求。

家庭青睐。许多家庭在海边购置公寓或房屋，不仅用于夏季出租，也用于个人旅行或未来的移居。国际学校、大学以及安全的环境，使克罗地亚成为长期居住的理想之地。

因此，克罗地亚在欧洲的稳定性和旅游市场的活力之间取得了平衡。在这里，您可以预期比奥地利更高的回报率（5-8% 对比 2-3%），但必须做好应对季节性的准备：夏季需求几乎无限，而冬季，回报则取决于地理位置和房源的精心选择。.

销售周期取决于地区和房产类型。.

• 在萨格勒布和斯普利特，地段好的公寓1-2个月就能售罄。
• 在杜布罗夫尼克和岛屿上，昂贵的别墅和老房子可能要等 6 到 12 个月才能卖出去。

土地登记处（ZK）进行记录对房产进行法律审查是强制性的——这可以保护投资者免受意外情况的困扰。

我的经验表明，克罗地亚市场具有明显的区域特征。沿海和岛屿地区的收益率较高，但季节性波动也更为显著。萨格勒布及其他较大城市的收益率则较为适中，但全年需求稳定。我始终会通过土地登记处（ZK）核实文件，审查土地状况（这对农业用地尤为重要），之后才会向客户推荐交易。这种方法能够最大限度地降低风险，确保交易安全。

我认为双管齐下才是最佳策略。我的一位客户在斯普利特购置了一套公寓用于季节性出租，同时在萨格勒布也购置了一套公寓作为“避风港”。这样一来，他夏季能获得高额租金收入，冬季则有稳定的租客来源。这种平衡对于既想盈利又想保障安全的投资者来说尤为重要。.

如果让我构建自己的投资组合，我会这样分配：一部分资金投资于旅游需求旺盛的沿海房产，其余资金投资于萨格勒布的城市房地产。这种策略使我既能从季节性旅游业中获利，又能拥有全年稳定的收入来源。.

我的主要建议是：始终从你的目标出发。无论你是想在海边快速赚钱，还是想把资金投资于可靠的资产以保值增值，亦或是想为家人找到一个家，每个目标都需要不同的策略。.

优先考虑，将资金分配到全国各地，务必通过土地登记处进行法律审计，并考虑市场具体情况：沿海地区的季节性因素和城市的稳定需求。.

克罗地亚是最佳选择

• 对于那些寻求比奥地利或德国更高回报的人来说。.
• 如果拥有通往海洋的便利条件、温和的气候以及以旅游业为主要收入来源是重要的。.
• 适合愿意应对季节性因素并考虑需求波动的投资者。.
• 对于那些重视欧盟房产、希望房产登记透明且能够获得居留许可的买家来说。.

何时考虑奥地利

• 适合那些重视最大稳定性和可预测性的人。.
• 如果主要目标是长期资本存储而不受季节性风险的影响。.
• 对于那些希望最大限度减少所有可能的法律细微差别，并选择一个具有长期可持续增长历史的市场的投资者而言。.

到2030年的前景乐观。加入申根区和欧元区提振了外国买家的信心，游客数量持续增长，德国人、奥地利人和斯堪的纳维亚人对克罗地亚沿海地区的兴趣也始终居高不下。精心制定的投资策略将有助于在欧盟房地产市场实现租金收入和资本保值两全。

1. 制定您的投资目标

• 沿海地区的短期租赁（Airbnb、Booking）或萨格勒布的长期租赁。.
• 获得租金收入、增加资产价值或获得居留许可。.

2. 选择合适的对象类型

• 萨格勒布或斯普利特的公寓。.
• 伊斯特拉或达尔马提亚海边的房子。.
• 岛上别墅（赫瓦尔岛、布拉奇岛、科尔丘拉岛）。.
• 旅游度假村内的公寓（公寓式住宅）。.

3. 明确您的预算和最低入学门槛

• 萨格勒布公寓：起价 120,000 欧元。.
• 沿海公寓：150,000 欧元至 200,000 欧元。.
• 杜布罗夫尼克别墅：60万欧元起。.
• 其他费用：交易税 3%，公证和登记费 1-2%，水电费。.

4. 选择位置

• 沿海地区（杜布罗夫尼克、斯普利特、扎达尔、伊斯特拉）——季节性盈利能力强。.
• 萨格勒布——全年需求稳定。.
• 岛屿（赫瓦尔岛、布拉奇岛、科尔丘拉岛）——季节性较强的高端市场。.

5. 对对象的分析

• 查阅土地登记册（ZK）。.
• 阶段：新建建筑或二手市场。.
• 土地状况（并非所有农业用地都可供外国人使用）。.
• 建筑状况和能源效率（取暖费是关键因素）。.

6. 起草协议

• 初步协议（predugovor），需支付 10% 的定金。.
• 主合同在公证处。.
• 付款方式：立即付款或分期付款（新建建筑）。.

7. 房地产登记

• 土地登记册（ZK）登记。.
• 登记入册。.
• 取得房产所有权。.

8. 投资评估

• 沿海地区租金收益率为 5-8%，萨格勒布为 3-5%。.
• 水电煤气等公用事业费用：公寓每月 100-300 欧元，房屋更高。.
• 租金税：2024年起征收10%。.

9. 为出租或转售做准备

• 达尔马提亚的物业管理公司对短期租赁收取 20-30% 的费用。.
• 在萨格勒布，自己出租房屋（签订长期合同）比较容易。.
• 转售——斯普利特、扎达尔、杜布罗夫尼克流动性更高。.

10. 投资组合多元化

• 将“旅游住宿”（斯普利特、岛屿）与“城市”（萨格勒布）结合起来。.
• 多种房型：公寓+海边别墅。.
• 选择季节性不同的地区可以降低风险。.

1. 投资者拥有 15 万欧元

目标：以最小的投资进入市场，并在夏季获得租金收入。

可选房型：扎达尔、希贝尼克或斯普利特的小公寓。

短期租赁的盈利能力：

风险：季节性、对旅游业的依赖性。

例如：一位来自德国的客户在扎达尔购买了一套单间公寓，价格为 145,000 欧元。夏季通过 Booking 出租，年利率为 7%；淡季则将公寓出租给学生，从而获得稳定的收入。

2. 拥有60万至100万欧元的家庭

目标：购买一套海边房屋，用于个人休闲和出租收入。

选择：伊斯特拉半岛（罗维尼、普拉）的别墅，赫瓦尔岛或布拉奇岛上的房屋，杜布罗夫尼克的高级公寓。

盈利能力：每年 5-6% + 价值增长。

风险：维护成本和租金税高。

例如：一个奥地利家庭在罗维尼购买了一栋别墅，价格为72万欧元。夏季，他们将别墅以每晚400欧元的价格出租给游客；冬季，则将其用作自住房屋。总收益率约为每年5%。

3. 商业地产

目标：稳定的租金收入和房产价值增长。

选择：斯普利特和杜布罗夫尼克旅游区的商店和餐馆，萨格勒布的办公室和公寓式酒店。

盈利能力：每年 7-9%。

风险：季节性交通拥堵、竞争激烈。

例如：一位来自荷兰的客户在斯普利特市中心购买了一间咖啡馆式的店铺，价格为 40 万欧元。由于全年游客络绎不绝，租户每月支付稳定的 2800 欧元租金，年利率为 8.4%。

克罗地亚的房地产投资可以满足各种不同的目标。扎达尔或斯普利特的公寓是获取被动收入的理想选择，伊斯特拉或杜布罗夫尼克的别墅是家庭和身份象征的理想之选，而市中心的商业地产则是开展业务的理想选择。.