如何以及为何在希腊购买房地产：投资吸引力的系统分析

近年来，希腊房地产需求持续增长。据希腊银行预测，到2024年，全国公寓和住宅价格平均上涨13.8%，雅典地区则上涨15.9%。这一增长势头已持续多年。这些数据表明，希腊房地产市场充满活力，除了旅游业之外，在该国投资也有利可图。

本文旨在探讨为何现在在希腊购置房产是一个明智之举。我们将涵盖所有方案：包括移居、租赁以及获得居留许可。

为什么是现在？

✓ 经济复苏。经历了漫长的危机之后，希腊正在复苏：2023年经济增长2.4%，预计2025年的增长率将高于欧洲整体水平。失业率正在下降，投资者的处境也在改善。

✓ 黄金签证。希腊的黄金签证计划非常灵活。只需投资至少25万欧元，即可获得居留许可，无需在该国永久居住。虽然某些国家的投资额可能更高，但希腊的条件仍然比葡萄牙、西班牙，尤其是奥地利更具吸引力。

✓ 全球趋势。越来越多的人选择在气候温暖、环境宁静、医疗资源丰富且生活水平高的地区置业。疫情之后，人们渴望拥有第二套房产或逃离大城市的愿望，使得这种趋势更加盛行。

本文将探讨希腊房地产如今如此受欢迎的原因。它不仅仅是“海边别墅”，更是一项盈利且可靠的投资：一切透明，法律保障您的权益，而且您可以从小额资金起步。我将解释黄金签证的优势，如何找到具有升值潜力的房产，哪些地区房源丰富，以及购房时需要注意哪些事项以确保交易安全可靠。

我从事房地产行业多年，帮助客户在希腊、奥地利、塞浦路斯和其他欧盟国家购买公寓。我的经验涵盖法律知识、国际投资和建筑领域。多年来，我逐渐形成了自己独特的方法：系统地解决问题，注重细节，并充分理解投资者的需求，包括盈利、财务安全、搬迁以及新的生活方式。我希望我的专业知识能够帮助您深思熟虑地在希腊购置房产，制定清晰的计划，并了解所有重要细节。

为什么不是奥地利？

奥地利是一个发达且具有吸引力的国家，但在那里投资难度更大。最低居住年限要求更高，审批条件更严格，而且市场价格往往虚高。相比之下，希腊的投资条件则更为优惠：

• 较低的起始金额（25万欧元，而奥地利则超过50万欧元），
• 更简单的移动规则
• 度假村租金收入更高（每年可达 6-8%），
• 由于新道路的修建和旅游业的繁荣，价格上涨的可能性很大。

与此同时，奥地利也拥有其优势：市场更加稳定，法律程序更加规范，房地产价格历来较高，品质也更好。这吸引着寻求长期保障的投资者。对于保守型投资者而言，投资奥地利房地产市场，尤其是维也纳的房地产市场，以保本而非追求最大回报为目标，不失为一个明智的选择。

近年来，人们对希腊的兴趣显著增长，而对奥地利的咨询量也一直居高不下——奥地利仍然是资本的避风港。我的方法是：系统性地解决问题，注重细节，并了解投资者的需求。这些需求包括盈利、财务安全、移居以及新的生活方式。我希望我的专业知识能够帮助您深思熟虑地在希腊购置房产，制定清晰的计划，并了解所有重要细节。

如今，希腊不仅仅是一个拥有悠久历史的旅游胜地，更是一个蓬勃发展的市场，多年来一直是热门投资目的地。希腊投资回报丰厚，法律法规对投资者友好，而且入门门槛较低。

我刚开始涉足希腊房地产时，大家都把希腊房产仅仅看作是“海边别墅”——一个度假胜地，而不是赚钱的地方。现在情况大不相同了。我遇到的客户越来越多地放弃葡萄牙、塞浦路斯或西班牙市场，转而选择希腊。他们的需求很明确：未来稳定的收入、移居的机会以及交易安全保障。

希腊是欧盟短期租赁收益最高的国家之一（年收益率高达7.5%至8.3%）。在雅典、塞萨洛尼基、罗德岛和克里特岛等热门旅游目的地，短期租赁尤其有利可图。

根据世界银行《营商环境报告》，希腊目前已跻身全球房地产登记最便捷的30个国家之列。实践也印证了这一点：交易流程顺畅，尤其是在房地产经纪人、公证人和律师通力合作的情况下。

根据Numbeo的数据，在希腊办理房产登记时，行贿现象远比在土耳其或塞浦路斯少见。过去五年，这一流程变得更快、更可靠、更透明。

越来越多的投资者来找我，他们之前已经在其他国家尝试过置业。他们遇到了各种问题：租金过低、法律法规不断变化，或者仅仅是厌倦了过高的房价。所以现在他们选择了希腊。

例如，一对来自哥本哈根的夫妇最初想在瓦伦西亚买房，但最终却在雅典买了两个公寓。​​为什么呢？因为雅典的房价更划算：监管更灵活、税收更低、价格上涨也更合理，而且还有提升空间。

另一个例子：一位来自以色列的客户卖掉了他在塞浦路斯利马索尔的一套公寓，并将钱投资到了雅典。他买下了一栋老房子，并进行了翻新用于出租。他说：“在塞浦路斯，市场停滞不前，但在这里，生活欣欣向荣：到处都在建设，游客络绎不绝——我看到了发展。”

我并不是说希腊适合所有人。但如果你正在寻找完美的组合：海滨度假+收入+居留权，那么现在就是最佳时机。尤其如果你深思熟虑、不急于求成，并制定了清晰的策略。

我经常被问到：“现在在希腊买房安全吗？”我总是会解释以前的情况。毕竟，要了解市场走向，就必须了解它的过去。 

2008年危机后，希腊房价暴跌，有些地方甚至跌了一半。建筑项目停滞，银行拒绝发放贷款，人们为了偿还债务，几乎是贱卖了自己在希腊的公寓。

我亲眼所见，与当地律师和公寓业主交谈后发现：以前售价18万欧元的房子，现在只卖9万到10万欧元。那些当时买房的人，尤其是那些冷静谨慎的外国人，现在处于非常有利的地位。

自2018年以来，情况逐步好转。希腊经济走强，游客回归，黄金签证计划也已启动。房地产市场也开始复苏增长。

2001年以来希腊物价下跌/上涨的统计数据
（来源： https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ ）

根据希腊银行的数据，2018年至2025年间，希腊房地产市场将稳步增长，年均增长率达5%至8%。仅2024年一年，增长率就高达6.6%。雅典、塞萨洛尼基以及克里特岛、罗德岛、帕罗斯岛和圣托里尼岛等热门岛屿的公寓价格涨幅尤为显著。但最重要的是，与市场泡沫不同，此次上涨是自然发生的。它并非人为炒作，而是源于经济复苏、租赁需求增长以及投资者兴趣的提升。

2022年至2025年希腊房地产价格增长
（来源： https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index ）

实际上，我最常与四个主要区域合作。每个区域都有其自身的投资规则、市场节奏和目标客户群体。

雅典——全年商业和租赁活动

雅典的房地产市场最为稳定且易于理解。它拥有优越的都市生活、教育、医疗、交通和住房租赁条件。在希腊首都雅典，购买一套能够立即产生收益的公寓是最便捷的选择。

• 在 Pangrati、Koukaki、Neos Kosmos、Kypseli 地区——已建成的优质公寓，价格从 13 万欧元到 18 万欧元不等；
• 海边（格利法达、沃拉、阿利莫斯）——价格更贵，从 25 万欧元起，但你可以在这里找到豪华住宅。

我的许多客户选择在雅典置业，因为雅典是一个“安全的第一步”：稳定的租户、简单的购买流程和透明的法律交易。

塞萨洛尼基是一个不断增长的市场，拥有本地需求。

塞萨洛尼基是仅次于雅典的第二大城市，越来越多的购房者来到这里。一个关键特点是：希腊人更倾向于购房（无论是自住还是贷款），因此市场波动较小。

• 这座城市正在发展：越来越多的有轨电车和地铁线路出现，市中心也在不断进行改造。
• 如果您想在希腊寻找价格更低廉且具有升值潜力的房产，那么这个选择可以替代雅典。
• 价格：一套面积为 45-50 平方米、经过简单装修的一居室公寓售价为 95,000 欧元至 110,000 欧元。位于卡拉马里亚等地区或港口附近的新公寓（面积为 80-90 平方米）起价为 190,000 欧元至 230,000 欧元。

我曾遇到过一个真实案例：一个来自维也纳的家庭在塞萨洛尼基市中心购买了一套带露台的两层公寓，价格为17.8万欧元。我们审核了所有文件，通过远程方式（使用授权委托书）完成了购买，他们随即获得了黄金签证。现在，他们将公寓按日出租，主要租给伊拉斯谟交换生和医学生。这套公寓每年能为他们带来约6%的租金收入，非常抢手（流动性强），而且几乎总是租出去的。

岛屿——情感、旅游和季节性盈利能力

克里特岛、罗德岛、科孚岛和帕罗斯岛等城市的生活节奏截然不同，因此它们的投资类型也各不相同。人们购买房产用于度假、季节性出租和移居。

• 克里特岛的房屋尤其受到法国人和德国人的欢迎，他们最常寻找海边的别墅。
• 帕罗斯岛：这个岛屿越来越被人们称为“像巴利阿里群岛一样的希腊，但更便宜”。
• 来自斯堪的纳维亚半岛和以色列的人们不断在罗德岛购买房产。
• 价格：离海较远的公寓价格在10万至13万欧元之间。靠近海岸的房产：带土地的房屋价格从25万欧元起。

我在岛上的经历告诉我，了解三件事至关重要：季节、交通便利程度以及当地人购买的商品。如果选错了地方，就会遇到麻烦。但如果选对了地方，你的利润会比在雅典高得多。

大陆是除岛屿之外，可以通往海洋的另一种选择。

伯罗奔尼撒半岛、哈尔基迪基半岛和沃洛斯都是适合家庭出游的目的地。虽然游客较少，但生活水平很高，而且越来越多的希腊人也选择去那里度假。

• 来自塞尔维亚、保加利亚和罗马尼亚的买家在哈尔基迪基非常活跃。他们主要对别墅和公寓式酒店感兴趣。
• 伯罗奔尼撒半岛有很多适合翻新的历史建筑——这些都是极具吸引力的投资机会。 

在这里，人们购买房屋最常用于居住（永久或季节性居住）或出租（每年 3 至 6 个月）。

我的经验表明，希腊的房产需求主要集中在现有市场。买家正在寻找可以立即入住的公寓和房屋，以便快速投入使用：出租或自住。对于已翻新（任何标准）、手续齐全且历史记录清晰的房产，买家最感兴趣。此类房产更安全，且能更快地产生收益（出租或转售）。

由于市场并非一成不变，其他形式正变得越来越受欢迎：

新开发项目不多，但个个都极具吸引力。在雅典（尤其是在发展中地区），配套设施齐全、节能环保的现代化住宅正在兴建。一些精致的高档住宅区位于黄金地段，毗邻大海，70-80平方米的户型起价25万欧元。这些住宅的优势包括运营成本低、公用设施可靠、提供质保，以及有机会获得黄金签证。

高端住宅市场。在希腊，房屋售价从50万欧元起，通常位于岛屿或雅典的黄金地段。凯法利尼亚岛、米科诺斯岛、帕罗斯岛和克里特岛的房产尤其受欢迎。主要买家是来自阿联酋、美国和以色列的投资者，对他们而言，私密性、开阔的视野和高品质的装修至关重要。这些房产通常包含物业管理和服务，方便海外买家轻松拥有。

公寓式酒店。钥匙管理式公寓是理想的被动投资工具。投资额从 30 万欧元起，投资者每年可获得 6-8% 的收益，并可选择短期出租、专业管理或自住等多种用途。

管理型迷你酒店。位于希腊热门城市（雷西姆农、罗德岛、哈尼亚、纳夫普利翁）的小型精品酒店（5-10间客房）是极具吸引力的投资选择。这些酒店通常坐落于历史建筑中，拥有稳定的客源。虽然成功需要积极的管理和商业化的运营模式，但若管理得当，此类酒店可带来丰厚的回报（年回报率8-10%）。起价为40万欧元。拥有此类物业还为您提供了打造和发展您专属独特酒店品牌的机会。

根据经验：一位来自秘鲁的客户在帕罗斯岛购买了一家公寓式酒店（6 间单间公寓），价格为 62 万欧元。在聘请了一位当地经理并协助办理税务登记后，该物业每年稳定产生约 5.2 万欧元的收入，而业主在运营管理方面几乎无需参与。

按对象类型划分的表格：投资门槛、风险、盈利能力：

过去十年间，投资者的国籍构成发生了巨大变化。目前，市场的主要参与者包括：

• 中国：黄金签证申请人数最多。
• 俄罗斯、乌克兰、白俄罗斯：他们积极在雅典和岛屿上购置房产，通常是为了应对不可预见的情况而将公寓作为“备用选择”。
• 欧洲（法国人、德国人、奥地利人）：越来越多的人选择希腊而不是过热（昂贵且竞争激烈）的西班牙房地产市场。
• 阿联酋和沙特阿拉伯主要投资于酒店、豪华房地产和新建筑。

根据我的经验，一些放弃利马索尔（塞浦路斯）和马贝拉（西班牙）房产市场的客户最终在希腊购置了房产。他们做出这个决定是基于希腊更具吸引力的发展前景和更为宽松的监管环境。

这是一个重要且常被低估的优势。在许多“阳光市场”（例如塞浦路斯和黑山），房价主要受外国投资驱动。然而，希腊拥有坚实的基础——自身稳定的需求。雅典、塞萨洛尼基和其他城市的居民都在积极购房。

正因如此，即使在外国人暂时外流的情况下（例如由于地缘政治因素或黄金签证等项目的调整），希腊市场也不会出现价格大幅下跌。本地需求起到了可靠的安全保障作用。

• 年轻家庭：通过抵押贷款（目前利率为3.7%-4.2%）购买自己的公寓。他们通常选择住宅区或新建社区。
• 来自海外（美国、澳大利亚、德国）的希腊人：返回故土或购买房产“回归根源”，帮助亲戚。
• 中产阶级（医生、律师、IT从业者）：逐渐攒钱买房——对价格高达15万至20万欧元的小公寓（1-2个房间）的需求不断增长。
• 学生和他们的父母通常会在雅典和塞萨洛尼基购买小型公寓，而不是在求学期间（4-5年）租房。这比租房更经济实惠。

根据希腊银行（2024 年）的数据：

• 大部分购买行为（约占68%）由本地买家完成。尽管外国人对希腊的兴趣日益浓厚，但这一比例仍然保持不变。
• 在塞萨洛尼基和伯罗奔尼撒半岛，本地买家更多——高达 75%。

在希腊选择房产时，不仅要考虑购买什么类型的房产，还要考虑如何登记所有权。这种方式直接影响您的税收、法律保护程度、继承规则，甚至最终收益。在实践中，我会帮助客户找到最佳方案——无论是自住公寓还是用于出租的房屋。

在希腊，您可以以个人名义（作为私人个体）购买房产。这是首次购房者最常见的选择。

如果您需要为自己购买公寓或房屋或出租，通过黄金签证获得居留许可，或者从希腊银行获得抵押贷款，那么这将非常合适。

我的许多客户通过外国公司（在爱沙尼亚、塞浦路斯或保加利亚）在希腊购买房产。如果他们已经拥有企业，通常会这样做。这对于专业投资者、在海外拥有资产的公司以及酒店或多处房产的所有者来说非常方便。

案例：一位维也纳客户通过一家爱沙尼亚公司购买了克里特岛的一家酒店。这种安排使他能够支付较低的翻新税，方便地获得利润，并通过股份轻松地将部分业务转让给子女。

案例：一位维也纳客户通过一家爱沙尼亚公司购买了克里特岛的一家酒店。这种安排使他能够支付较低的翻新税，方便地获得利润，并通过股份轻松地将部分业务转让给子女。

房地产投资信托基金（REIC）是一种无需亲自管理即可投资房地产的方式。您购买一家公司的股份，该公司拥有并管理房产。这种投资方式适合那些希望获得收益但不想亲自管理，同时又想降低风险的投资者。

在希腊，与伴侣、子女或通过家族信托共同购买房产更为便捷。许多家庭选择这种方式，是为了共同拥有房产所有权、提前简化继承流程，或与子女、父母和朋友共同投资。您可以提前确定每位成员的份额以及租金收入的分配方式——一切都清晰明确，并受法律约束。

在希腊，外国人购买房产几乎没有任何限制，只有某些边境地区和军事设施（例如爱琴海的一些岛屿）除外。然而：

• 如果您来自欧盟以外的国家，并且房产位于保护区内，则需要获得特殊许可。
• 每笔交易都要经过公证、税务审计和登记——与律师一起正确地办理所有手续非常重要。

我的建议：在希腊购买房屋或公寓之前，务必咨询律师和税务顾问，了解如何登记房产。这将影响税收、遗产继承以及未来的售价。如果您计划出租房产或将其登记在家族名下，请考虑通过公司或以股东身份购买。

在希腊买房通常比预想的要容易，尤其是在有优秀的律师和可靠的经纪人的情况下。以我的经验来看，只要所有步骤都按部就班，每个人都清楚自己的职责，交易就能顺利进行。

在希腊购买房产包括以下几个关键阶段：

1. 获得希腊税务识别号 (AFM)是第一步。在律师的协助下，这个过程通常需要一天时间。
2. 选择律师——他会保护你的利益，检查房产并准备合同。
3. 房产勘察。律师会确保房产不存在未偿债务、产权负担或非法改建。
4. 初步协议及定金。签署协议后，支付购房款的5-10%。
5. 公证人。主合同在公证人面前签署，公证人同时负责登记权利转移。
6. 地籍登记。购买房产后，律师会在国家登记处登记该房产。

没有律师，你的交易不太可能完成。他：

• 检查对象是否正常
• 准备合同，
• 如果您要远程购买商品，请出具授权委托书。
• 已在公证处，
• 在土地登记簿中登记财产。

经纪人协助选择房产、进行谈判、收集卖方文件并协调交易。重要的是，他们要与律师合作，而不是取代律师。

实践证明，购房时为了省钱而忽略律师费用，往往会导致水电费账单飙升或文件出现问题。聘请律师就是花钱买安心。

在希腊购买公寓或房屋，您需要：

• 年龄：18岁及以上。
• 持有有效的国际护照。
• 获取希腊税务识别号码（AFM）。
• 在希腊或其他欧盟国家开设银行账户。
• 提供资金合法来源证明。

如果您来自非欧盟国家，并且想在“敏感”地区（例如边境附近或某些岛屿上）购买房产，您可能需要获得国防部的批准。在雅典、塞萨洛尼基、克里特岛和科孚岛，则无需此类许可。

克里特岛、帕罗斯岛、科孚岛、罗德岛等热门岛屿都有其独特的风貌：

• 必须仔细核查地块边界——旧文件经常会有错误。
• 有些房屋和地块位于旅游区或保护区内，适用特殊的建筑法规。
• 律师将另行核实该地点是否通行、是否有水源以及其相关文件记录。

提示：在岛上购买房屋之前，务必索取建筑平面图、建筑许可证、土地登记摘录和能源性能证书。

我的大多数客户无需亲自到场即可完成交易，他们使用在希腊或其祖国签发的经公证的授权委托书，并附有海牙认证。

你的律师：

• 为您签发税号
• 进行房产检查，
• 您本人或代理人均可签署合同。
• 开设银行账户
• 正式登记交易。

如果您身处国外或无法前往国外签字，这将特别有用。

最重要的阶段之一。律师会核查：

• 卖方所有权，
• 无未偿债务（税款、水电费等）。
• 该建筑符合城市发展标准的情况
• 所有权历史
• 是否存在任何产权负担或诉讼。

这是交易的关键阶段。律师需要确定：

• 卖家真的是店主吗？
• 是否有未缴清的税款和水电费？
• 该房产是否符合城市规划法规？
• 业主们的历史是怎样的？
• 是否存在任何产权负担或法律诉讼。

即使房产看起来完美无瑕，我也始终建议在支付定金之前进行房屋检查。

交易经公证人认证后，房产将被登记入地籍册，您将获得：

• 标题的正式摘录
• 申请黄金签证计划下的居留许可所需文件（如适用）
• 有权以您的名义起草公用事业合同。

从签订合同到全面执行，整个过程通常需要一到两个月。

在希腊选择房产（公寓或别墅）时，除了房产价格之外，还应考虑其他因素。务必将所有税费和其他费用都考虑在内。根据我的经验，提前了解全部成本的投资者才能做出正确的决定，避免日后出现意外支出。

在希腊，所有房屋所有者和土地所有者都必须缴纳年度房产税（ENFIA）。税额取决于房产的地籍价值、面积和位置。

• 基本税率：每年约为房产评估价值的 0.1% 至 0.3%。
• 实际上，2024 年雅典一套公寓（70 平方米）的业主平均要支付 250-350 欧元。
• 地方优惠：省份和岛屿的税率低于大城市。

这项费用由地方政府（您所在的区/市）收取。费用金额取决于房产所在地，约为其地籍价值的0.2%至0.3%。

房产价格并非全部。在希腊购买房产时，买家还需支付一些强制性的额外费用：

• 国家关税：价值的3%。
• 公证费：交易金额的 1-1.5%。
• 律师/法律服务：约占1%。
• 经纪人佣金：2-3%。

总而言之：这些相关费用通常占房产购买价格的 7-10%。

现在的一项重要优惠是：在新楼盘购买新公寓时，您无需在 2025 年底之前缴纳增值税 (24%)。这是一个省钱的好机会！

2025 年后：增值税将恢复征收（24%），新建房屋的价格将上涨 24%。

在奥地利购买房产时，您必须支付：

• Grunderwerbssteuer - 购置税，3.5%；
• 租金收入税（Einkommenssteuer）——根据您的收入，最高可达 55%；此外还有其他费用和收费，这些费用和收费可能还会增加 10-12%。

在希腊，平均税率较低，而且还有各种合法途径可以优化税收。

对于居住或经常在国外停留的人来说，希腊提供了一种“非居民”税收制度——您只需就所有来自国外的收入缴纳每年10万欧元的固定税额。这有助于显著降低出租房产或出售房产所得利润的税负。

黄金签证申请处理趋势
（来源： https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ ）

希腊黄金签证是获得欧盟居留权最便捷、最受欢迎的方式之一，它可以通过购买房产来实现。过去几年，我经手过数十笔交易，客户的主要目标都是获得希腊黄金签证——尤其是那些重视行动自由、不愿被束缚于单一国家的家庭、企业家、自由职业者和投资者。

投资金额因地区而异，范围从 25 万欧元到 80 万欧元不等。

自 2023 年以来，希腊不同地区的最低门槛有所不同。

实际操作中：

— 我的许多客户投资了 25 万至 27 万欧元，在希腊购买了一套可以出租获利的公寓。

— 在雅典，尤其是在市中心，买一套房子或顶层公寓，大约需要 50 万欧元。

• 即使不永久居住在希腊，也可以在希腊生活。
• 您可以在申根国家内自由旅行。
• 您可以开办企业、教孩子（在学校/大学）、使用欧洲的道路、医院等等。
• 可以一次性为全家（夫妻、21 岁​​以下子女、父母）申请居留许可。

• 此签证不允许您为希腊公司工作，但您可以经营自己的企业或拥有房地产。
• 它不能保证获得公民身份，但最终可能通过入籍程序提供这样的机会。

如果你每年在该国居住超过183天，缴纳税款，学习当地语言，并积极参与当地生活，那么在居住满七年后，你可以申请入籍。但是，这是一个独立的申请流程，并非自动获得。

以我的经验来看，对于计划在希腊购置房产并自由旅行的人来说，黄金签证项目是最简单、最有利的选择之一。而在奥地利，申请要求则严格得多，并且必须提供融入当地社会的证明。

• 购买不符合黄金签证要求的房地产（例如，每位业主拥有的多套价值 15 万欧元的公寓）不算在内。
• 资金转移并非来自投资者的个人账户。
• 文件不全——经常缺少翻译件或海牙认证。
• 为全家申请签证时容易犯的错误，尤其是当子女超过 21 岁时。

• 现在门票价格因地区而异：在中心地带和热门旅游区，最低门票价格已增至 50 万欧元。
• 资金来源核查力度已加强，尤其针对非欧盟国家公民。
• 处理时间已缩短：签订合同后，购买必须在法律规定的期限内完成。

在希腊置业不仅仅能欣赏美景，还能带来稳定的收入。多年来，我一直帮助客户购买公寓，并协助他们建立租赁业务——无论是短期游客还是长期租户。

短期租赁：收益高，但风险也大。

• 平台：Airbnb、Booking、本地预订服务。
• 收入：每年利润可达 8-10%，尤其是在热门旅游目的地（雅典、克里特岛、帕罗斯岛、罗德岛）。
• 成功因素：物业位置、季节性需求、管理质量、声誉和评价、许可证的可用性。
• 风险：竞争激烈、成本增加、淡季入住率低。

假设雅典一处靠近地铁站的房产，其购买价格为 16 万欧元，在夏季期间每月可产生高达 1100 欧元的收入。

长期租赁：可靠且省心

• 合同期限通常为一至三年。
• 利润较低——每年约 3-5%，但需要的个人投入较少。
• 学生、当地居民和移居希腊的外国人对公寓的需求量都很大。
• 对于不想自己管理房产的投资者来说，这是一个不错的选择。

各地区盈利能力（根据我的经验，平均而言）：

新规和限制

自2023年起，希腊多个地区开始实施新的短期租赁法规：

• 在雅典的某些地区和岛屿上，通过 Airbnb 等平台出租住宿受到限制或配额限制。
• 当局鼓励转向长期租赁，尤其是在当地居民住房短缺的地区。
• 合法出租房产需要获得希腊国家旅游组织（EOT）的许可。

谁说了算？

对于居住在希腊境外的业主，可以将租赁管理外包给专业公司。

• 服务费通常占收入的 10% 至 20%。
• 服务内容包括安排入住、清洁、宾客支持和报告。
• 市场上既有本地私营运营商，也有国际网络运营商。

希腊的租金收入征税

申报纳税是强制性的。可以通过非居民身份或通过公司购置房产来实现税务优化。非居民的租金收入无论金额大小，均需缴纳15%的统一税率。

与奥地利的比较

结论：在希腊出租房产比在奥地利更有利可图且更容易。为了最大程度地提高收益，正确识别房产和租赁类型、最大限度地降低潜在风险并严格遵守适用的法律法规至关重要。.

但作为一名在奥地利房地产领域拥有丰富经验的专家，我可以负责任地说，尽管希腊颇具吸引力，但重要的是要明白，奥地利的投资策略截然不同：它更注重资本保值、稳定增长和声望，而非快速获利。维也纳市场被认为是欧洲最安全的投资天堂之一。如果资本保值是您的首要目标，那么在维也纳购置一套公寓作为基础资产无疑是明智之举。诚然，购买这样的房产需要支付更高的价格，并经历更为复杂的流程，但作为回报，您将获得稳固的权益、可预测的市场环境以及随着时间推移只会不断增值的房产。

如果您计划在希腊购置房产，需要考虑诸多因素，例如成本、基础设施、租房需求、增长潜力以及流动性。我经常向客户解释，同样的价钱，您可以在雅典市中心买到一套公寓，也可以在哈尔基迪基海岸买到一栋房子——选择取决于您的优先事项。

雅典是希腊规模最大、最活跃的房地产市场。

• 雅典的房价正在稳步上涨，尤其是在市中心地区，以及格利法达、基菲夏和帕莱奥法利罗等地。
• 该市非常适合投资短期或长期租赁房产，也适合购买房产自住。
• 在雅典购买公寓既有利于创造收入，也有利于获得黄金签证。

例如，在 Pangrati 地区，住房的购买价格从每平方米 2,500 欧元起，潜在租金收益率高达 7%。

塞萨洛尼基是一个更便宜的选择

• 希腊第二大房地产市场。
• 需求主要来自当地居民，而且住房成本低于雅典。
• 对于那些想在大城市寻找价格适中房产的人来说，这是一个理想的选择。

由于大学的存在，面向参加伊拉斯谟计划的学生出租的公寓需求量很大。

希腊群岛 - 豪华度假地产

• 圣托里尼岛、米科诺斯岛、罗德岛、克里特岛和科孚岛等热门岛屿具有很高的租赁潜力。
• 非常适合在海边购置房产或投资公寓式酒店。
• 房地产价格较高，物流也可能更复杂，但在旺季，年回报率可达 9-10%。

例如，在米科诺斯岛，一栋海景别墅的售价从 80 万欧元起，但如果管理得当，每个季度可以赚取高达 10 万欧元的收入。

伯罗奔尼撒半岛是一个被低估的市场

• 房价适中，风景优美，基础设施快速发展，新建酒店和高尔夫球场等设施林立。
• 深受计划在希腊度过暑假的家庭欢迎。
• 公寓式酒店项目具有很高的潜力，尤其是在科斯塔纳瓦里诺地区。

伊庇鲁斯、色萨利、马其顿 - 经济型

在这些地区，3万欧元起就可以购买房产，但是：

• 租赁需求低迷，
• 交通便利性有限，
• 价值大幅增长的前景一般。

选择地点时的关键标准：

当前投资趋势：人们现在都在投资什么？

在希腊购置房产时，关键问题不是“哪里最便宜”，而是“哪里最有发展前景”。市场瞬息万变：一些地区正在成为新的增长区域，而另一些地区的价格已经达到顶峰。

现在哪里可以买到：

• 雅典市中心（库卡基、潘格拉蒂、克拉米科斯） ——来自以色列、法国和美国的投资者仍在积极购入公寓。他们主要是为了出租而购买。过去三年，这里的房价上涨了三分之一。
• 格利法达、沃拉和沃利亚格梅尼是来自阿联酋和德国的富裕买家的聚集地。他们购买房产既用于自住，也用于出租（通常委托给物业管理公司）。
• 塞萨洛尼基之所以吸引人，是因为它拥有本地买家，城市正在发展，而且目前房价较低。如果您正在寻找价格更实惠的房产，但同时也预期房价会上涨，那么塞萨洛尼基是一个不错的选择。
• 米科诺斯岛、圣托里尼岛和科孚岛是美国、加拿大和黎巴嫩富人的度假胜地。他们购买昂贵的别墅和海滨住宅，要么短期出租给游客，要么供自己和家人度假。

预计增长的领域：

• 伯罗奔尼撒半岛（科斯塔纳瓦里诺、托洛、卡拉马塔） ：旅游业在这里蓬勃发展，豪华五星级酒店和高尔夫度​​假村不断涌现，使该地区成为住宅房地产和公寓式酒店投资的理想之地。
• 比雷埃夫斯和雅典西部：这些地区仍然被低估，但由于靠近港口、新的地铁线路和滨水区重建项目，它们正在迅速发展。
• 希腊中部和北部（沃洛斯、约阿尼纳） ：这里的住房更便宜，而且由于国内旅游业的发展以及欧盟支持的发展计划，这里的受欢迎程度正在不断提高。

想在希腊买到价格合适的公寓？考虑以下三点：该地区的发展状况、租客构成以及当地政府的规划。房价不仅在雅典，而且在南部沿海地区（伯罗奔尼撒半岛）和游客众多的热门岛屿（即度假者络绎不绝的地方）都将持续上涨，直至2027年。

在希腊，超过65%的房地产交易都是购买二手房。这主要是由于该国传统的建筑习惯以及市场的特殊性：房源充足、地理位置优越，以及新建项目数量有限。

希腊房地产市场以二手房为主，主要包括雅典的公寓和岛屿上的海滨别墅。这些房产通常配备所有必要的公用设施，位于维护良好的区域，并且经常用于出租。在某些情况下，这些公寓已经过全面翻新，可立即入住，用于出租或自住。

例如：雅典 Pangrati 地区一套 65 平方米的公寓，经过简单的装修，售价约为 145,000 欧元至 160,000 欧元，购买后即可立即产生租金收入。

希腊相当一部分房屋建于上世纪80年代新建筑标准实施之前。因此，这些建筑通常能源效率低下、隔音效果差，需要翻新，有时甚至需要大修。2023年，希腊政府开始为节能改造提供补贴，但这些措施仅面向本地居民。

尽管希腊的新建筑数量有限，但一些前景良好的项目正在2024-2025年期间实施：

• 在雅典（格利法达、沃拉、新斯米尔尼区），正在建造采用节能技术、电梯和停车位的现代化建筑。
• 新建住宅楼每平方米的造价从 3000 欧元到 6000 欧元不等，具体取决于地理位置和装修质量。
• 希腊新建建筑在 2025 年底前免征增值税，这使得它们对购房者更具吸引力。

例如：沃拉一套宽敞的90平方米公寓正在出售，该公寓带有一个大露台，可欣赏全景海景，售价约为52万欧元。购买该公寓可获得黄金签证。

结论：计划在希腊购买公寓？不妨从二手房入手——这更快捷方便，尤其适合想要出租或立即入住的情况。新建房屋虽然较少，但质量更好，而且水电煤气等公用事业费用更低。由于取消了新建房屋税，加上市场需求旺盛，目前两种选择都有利可图。

希腊房地产市场火热，但新开发项目稀少。这不仅为传统投资提供了机会，也为非常规投资方式提供了可能，尤其适合那些寻求更高回报或更灵活投资选择的人。

与其在希腊购买一套大型公寓，不如投资两到三套小型单间公寓。这样一来，您可以：

• 总收入增加——每年最高可达 7-9%；
• 灵活的租赁管理方式：可按日出租、按月出租或单独出售；
• 在不同地区拥有房产，分散风险。

例如：与其花 30 万欧元买一套公寓，不如在雅典的不同地区购买三套单间公寓，每套 10 万欧元，这样可以获得更稳定的收入。

在希腊，1980年以前建造的公寓通常低于平均水平。如果进行翻新并提高能源效率，则可以以更高的价格出售，获得20-40%的利润。

• 此外：几乎每个地区都有这样的选择；
• 缺点：您需要花费时间和精力寻找经验丰富的专业人士；
• 在雅典和塞萨洛尼基，它经常被用作“翻转策略”。

对于寻求收入的投资者来说，希腊房地产可以作为一项生意：

• 您可以购买一家已经运营的拥有 10-20 个房间的小型酒店；
• 将住宅楼改建成公寓式酒店；
• 年收益率可达 10-12%，尤其是在热门岛屿——克里特岛、圣托里尼岛、帕罗斯岛。

这需要获得希腊旅游组织（EOT）的许可和注册。

如果您想在希腊投资房地产但又不想亲自管理，可以通过专门的基金进行投资：

• REIC（房地产投资公司）是 REIT 的本地版本，享有税收优惠；
• AEEAP 监管公司，最低投资额为 250,000 欧元。

优点：投资分散在不同的房产中，由专业人士管理，收入为被动收入。

在希腊投资土地正变得越来越受欢迎，尽管这是一种更为复杂的选择：

• 雅典附近和伯罗奔尼撒半岛旅游区的土地尤其抢手；
• 它们可以用来建造别墅、住宅区或公寓，然后出售；
• 最重要的是确保文件“干净”，并符合建筑法规。

如果您不仅想在希腊购买一套公寓，还想赚取更多收入并更加积极主动，您可以选择其他策略。这些策略将帮助您增加收入，并充分利用希腊市场的灵活机遇。与奥地利等市场相比，希腊市场的限制较少。

尽管希腊房地产市场火爆且利润丰厚，但也存在一些陷阱，尤其如果您偏好严格的规则（例如奥地利的规则）。以下是购买公寓或房屋前需要考虑的主要风险。

是的，希腊是欧盟成员国，使用欧元，也没有资本限制。但要做好应对繁琐手续的准备：申请税务识别号、认证交易文件和注册都是耗时的过程，需要耐心，最好还能寻求律师的帮助。

我强烈建议您不要在没有希腊律师的情况下进行任何交易。没有律师，任何交易，即使是简单的交易，都可能陷入僵局。请记住：房地产、租赁和税法经常更新。例如，短期租赁法规几乎每个季度都会变化——务必将这一点纳入您的计划中。

在希腊，像Airbnb和Booking这样的平台运营良好，但当局已经出台了相关规定：

• 您的房产每年出租时间不得超过 90 天。
• 公寓楼里有一些限制。
• 您需要登记房产并获得EOT号码。

租车前，尤其是在雅典或岛屿上租车，请务必了解当地的法律法规和条件。

这一点在度假胜地（克里特岛、圣托里尼岛、米科诺斯岛）最为明显：从五月到十月，房屋里挤满了游客，但从十一月到三月，房屋就变得很安静，几乎不可能出租。

我总是告诉我的客户：要计算全年的收入，而不仅仅是夏季的收入。如果你定期出租房产（或者在像雅典这样的城市购买房产），你的租金收入会更稳定，冬季的收入下降幅度也不会那么大。

如果您计划在希腊岛屿上购买房产，请考虑以下事项。

• 有时用水罐车运送水。
• 冬季，暴风雪和强风会影响交通运输。
• 旺季期间，电网可能会过载。

这些问题虽然不致命，但需要了解当地情况并合理规划维护成本。

在雅典或塞萨洛尼基卖公寓很容易。但在岛屿或乡村地区，可能需要六个月到一年的时间，尤其是当建筑物比较独特时。

我建议在雅典买公寓——那里地铁、商店和学校都很近。以后卖掉会更容易，也更省事。

这一点在度假胜地（克里特岛、圣托里尼岛、米科诺斯岛）最为明显：从五月到十月，房屋里挤满了游客，但从十一月到三月，房屋就变得很安静，几乎不可能出租。

我总是告诉我的客户：要计算全年的收入，而不仅仅是夏季的收入。如果你定期出租房产（或者在像雅典这样的城市购买房产），你的租金收入会更稳定，冬季的收入下降幅度也不会那么大。

希腊是欧洲阳光最充足的国家，每年拥有多达300个晴朗温暖的日子。这里拥有美丽的大海、清新的空气和温和的冬季，是永久移居或冬季避寒的理想之地。

公立医院和私立诊所均提供治疗。私立医疗机构提供高标准的服务，价格合理，而且肯定比奥地利便宜。

对于孩子来说，有国际学校可供选择。大学也提供英语授课的课程。将孩子送入私立学校是预算问题，而非机会问题。

至于安全方面，这里的生活十分平静祥和，尤其是在小城镇和岛屿上。犯罪率很低，游客也受到热情友好的对待。

很多人会问：“在希腊生活成本高吗？”我的回答是：这里的生活成本比奥地利、德国或法国低。食品、服务和房租的价格都很合理。同时，生活也很舒适，尤其与欧洲的大城市相比。这在选择居住地点和住宿类型时是一个关键优势。

在希腊城市繁华地段的咖啡馆或餐厅用餐，一对情侣大约需要花费25-30欧元。每月住房成本（包括水电煤气等费用）通常在80至120欧元之间。在雅典乘坐出租车短途出行至少需要3.50欧元。

在通讯、交通和银行基础设施方面，首都、主要城市和著名岛屿都设施完善——您所需的一切都触手可及。然而，如果您前往农村地区，包括物流和医疗保健在内的各项服务获取可能会显著减少。在希腊农村购房之前，这是一个极其重要的考虑因素。

在希腊购买房产并通过黄金签证计划获得居留许可后，您将享有与希腊公民相同的政府服务权利，包括入学、医疗保健和社会福利项目。

• 医疗保健： EOPYY国家医疗保健系统提供基本医疗服务。私营医疗机构以相对实惠的价格提供高质量的服务——例如，全科医生就诊费用约为30欧元，超声波检查费用为40-50欧元。私人医疗保险的年费从500欧元起。
• 教育：雅典、格利法达、塞萨洛尼基和克里特岛提供国际学校和英语学校，年学费从 5,000 欧元到 10,000 欧元不等。公立学校免费，但授课语言为希腊语。
• 合法化：居留许可赋予您在该国正式居住、开设银行账户、享受公共事业服务以及签订长期合同的权利。大多数手续可以通过授权委托书远程办理。

对于许多投资者来说，希腊的房地产不仅是一种资产，更是一种无需经历不必要的官僚程序即可移居此地或在舒适的环境中度过相当长一段时间的方式。

作为经纪人，我通常会说奥地利讲究秩序和明确的规则，而希腊讲究自由和更多的人生机会。

奥地利的井然有序：一切都清晰明确，规则明确，城市便利，基础设施完善。但这种秩序也是有代价的：房租、水电费、服务费和税费都很昂贵。

在希腊，尤其如果你拥有自己的房产，生活会轻松得多。水电煤气等公用事业费用通常每月在100到150欧元之间，食品新鲜且价格更低，气候温和，尤其是在远离大城市的地区。当然，手续可能比较繁琐，服务也并非总是可靠，但温暖的气候、蔚蓝的大海和热情友好的人民，让日常生活明显更加舒适宁静。

关于安全问题，我想简单提几句。在组织和医疗方面，奥地利显然优于希腊。然而，希腊的一些小城镇和地区也营造了相当安全轻松的氛围。关键的区别在于优先事项的不同：希腊人更注重热情奔放和迷人的海景，而奥地利人则更注重秩序井然。

我越来越意识到，人们不仅需要投资回报，也需要个人空间——一个平静安全的居住场所，可以暂时摆脱家庭的不稳定，并在欧洲拥有一个稳固的立足之地。从这个意义上讲，在希腊置业似乎是一个非常明智的选择。

在希腊购买价值25万欧元或以上的房产，即可获得居留许可。对于来自局势不稳定的国家、希望在欧洲生活但又不想经历其他国家繁琐手续和高昂费用的民众来说，这是一个不错的选择。

退休人士经常在这里购房，因为这里气候温暖、生活简单、物价低廉。食品、医疗、电力和水费都比奥地利等地便宜。同时，这里环境清幽，生活所需一应俱全，就像欧洲其他地方一样。

如果你是一名数字游民，希腊能满足你的一切需求：可靠的网络、实惠的租房和购房价格、便捷的银行服务，以及独特而轻松的氛围。此外，你还可以申请特殊的居留签证。

与维也纳相比，最终的选择取决于个人偏好：奥地利首都维也纳提供秩序和可靠性，而希腊则提供温暖的气候、自由和更为轻松的生活方式。那些同时考虑奥地利的人最好分别探索维也纳的各个区域——从历史中心到更安静的住宅区——以便有意识地比较不同地点，并了解维也纳的体制与更为灵活的希腊市场有何不同。我的做法是：维也纳仍然是我的工作和市场分析基地，但希腊正日益成为我身心真正放松的地方。

在希腊出售房产可能需要几个月到一年多的时间，具体取决于房产的地理位置、类型以及选择的销售策略。在雅典和塞萨洛尼基等大城市，房产销售速度更快，尤其是经过翻新且收益良好的房产。而在岛屿和小城镇，寻找买家则更为困难，尤其是在旅游淡季或房价虚高的情况下。

如果您通过希腊黄金签证计划购买了公寓，那么在出售该房产时，务必注意与居留权相关的具体规定。新的外国业主要想获得签证资格，其交易必须达到目前的最低投资门槛——根据地区不同，金额从25万欧元到80万欧元不等。如果您在五年内出售该房产，您的居留许可将会失效，除非您购买另一处合适的房产来替代。

希腊家庭通常会将房产传给亲戚——例如，通过赠与或低价出售的方式。这有助于控制资产并简化继承流程。

根据经验，在奥地利（尤其是维也纳）卖公寓更容易。那里的一切都很明朗：需求可预测，价格稳定，市场开放。但在希腊，一切都取决于房产的位置和状况。不过，如果您准备充分，展示到位，并了解当地的细微差别，那么这次出售将会为您的投资带来丰厚的回报。

我从事欧盟范围内的房地产投资，参与的交易既包括奥地利等经济稳定的国家，也包括希腊等更具活力和波动性的市场。每种情况都需要不同的方法——无论是在房产尽职调查过程中，还是在投资策略的制定上。

在希腊，我始终建议首先进行全面的法律尽职调查。由于老旧建筑众多，尤其是在雅典和岛屿地区，因此必须仔细审查土地登记、许可证以及任何产权负担。如果没有当地律师和工程师的协助，风险可能会显著增加。这里的情况与奥地利不同，奥地利的所有文件都是按照统一且明确的标准准备的。

我经常建议客户这样配置资金：大约三分之二投资于像维也纳这样稳定且可预测的市场，剩下的三分之一投资于像雅典或克里特岛这样更具活力的目的地。这样，他们就能在收益和安全之间取得平衡。在希腊，年回报率可达7-8%，但需要积极参与。在奥地利，回报率较低，但风险几乎为零。

如果您重视储蓄、获得稳定收入或轻松获得居留许可，那就选择奥地利。这里是一个安全的港湾：一切都受到监管，生活舒适，物价波动也较为可预测。

如果你愿意承担风险以求发展，利用价格差异，并投入精力，那么希腊能为你带来更高的回报。如果你能翻新老房子，将其用于短期出租，或者开设一家小型酒店，这一点尤其适用。

希腊充满活力、灵活多变，并有机会获得高回报。它蕴藏着诸多机遇，但也伴随着诸多挑战。奥地利则以其可靠性、清晰的流程和长达数十年的战略而著称。如果您目标明确并已做好实现目标的准备，那么这两个国家都是不错的选择。

希腊是最佳选择的时候

希腊房地产适合那些重视高回报、希望独立管理房产并渴望更大投资自由的人士。它尤其对以下人群具有吸引力：

• 通过黄金签证计划获得居留许可；
• 对旅游业的投资——从别墅和公寓式酒店到 Airbnb 出租房；
• 购买房地产，期望其价值增长，然后出售；
• 退休人士和远程办公人士重视温暖的气候、舒适的生活和实惠的价格。

奥地利何时更好

奥地利非常适合那些注重资产安全保值、价值可预测性，且不打算积极管理房产的人士。它尤其适合以下人群：

• 重视高品质生活的有子女家庭；
• 喜欢被动收入而无需亲自参与的投资者；
• 那些希望最大限度降低法律风险并对规则稳定性充满信心的人。

一位投资律师的一般性建议：

1. 文件就是你的盔甲。在希腊，所有事情都要仔细核查三遍：老房子、错综复杂的地块、未办妥的许可证，这些都是日后麻烦的根源。
2. 不仅要考虑利润，还要考虑流动性。海边的漂亮别墅并不总是流动资产。
3. 分散资产：在一个国家内，您可以将住宅、商业和土地物业组合在一起。
4. 预留一定的财务缓冲资金，用于支付税款、维修费用以及空置期间的费用——这对于按日出租的房屋来说尤其重要。
5. 与其仅仅依赖大型国际机构，不如聘请当地专家——他们更了解市场的具体情况和细微差别。

2030年愿景：

• 对欧盟国家居留许可的需求将持续增长，希腊仍将是欧盟以外投资者的首选目的地。
• 预计将出台更严格的监管措施——短期租赁限制已经开始实施，黄金签证的最低投资门槛也在提高。
• 重点地区，尤其是雅典和热门岛屿，房价将会上涨，而其他省份的房价将保持平均水平。
• 人们对环保型房地产和考虑 ESG 原则的项目越来越感兴趣，奥地利已经走在了前列。

总而言之：那些准备迎接变革并寻求增长机遇的人应该考虑希腊。对于那些寻求可靠且透明资产的人来说，奥地利是更好的选择。最佳方案是将两者结合起来，从而获得两国各自的优势。

1. 明确目标和预算

• 了解你的购买目的：自用、出租、获得黄金签证还是转售。
• 计算一个可接受的预算，包括税金和相关费用。

2. 选择房产的位置和类型

• 比较不同地区：雅典、塞萨洛尼基、岛屿或大陆。
• 确定房产类型——住宅、新建建筑、别墅、公寓式酒店等。

3. 进行市场和房地产分析

• 探索您感兴趣区域的价格趋势和收益率水平。
• 了解房产的完整信息：历史、状况、可能的产权负担。

4. 检查合法纯度

• 申请税务识别号码（AFM）
• 请律师对该房产进行全面的法律评估。
• 确保地籍登记册中的数据正确，必要的许可证已到位，并且没有债务或限制。

5. 融资组织

• 选择付款方式：自有资金、抵押贷款或通过公司购买
• 计算您的税款，并了解您可以享受哪些税收优惠。

6. 签订协议及预付款

• 务必在律师的协助下起草初步协议。
• 支付约定的定金——通常为房产价格的10%至30%。

7. 在公证处登记交易

• 务必确保最终合同经过审核和公证。
• 办理所有权转移手续
• 将房产信息输入州地籍系统

8. 运营和管理

• 计划租房时，请提前选择一家可靠的物业管理公司或中介机构。
• 预算中应包含税金、维护、维修和水电费等日常开支。

9. 申请黄金签证（如有必要）

• 收集所有必需文件。
• 确保投资额与项目的金额和时间框架相符。

10. 投资退出策略

• 提前考虑好如何以及何时出售你的房产。
• 整理房产：进行维修，准备好所有文件
• 探索将财产转移给家庭成员的各种方案

1. 投资者拥有 25 万欧元

• 目标：获得黄金签证计划下的居留许可，制定基本投资方案，通过出租房屋获得稳定收入
• 买什么：雅典或塞萨洛尼基的公寓（50-70平方米），或者大陆上的紧凑型别墅
• 特点：高品质装修的二手房，可快速交付；投资选择多样，可选单间公寓或公寓式酒店。
• 盈利能力：预计年利润 – 5-7%
• 风险：需求季节性波动、复杂的行政程序、尽职调查阶段可能出现的延误

一位预算为 25 万欧元的客户通过我们，在二手房市场购入了一套 65 平方米的房产。该房产仅需进行一些简单的翻新，最终不仅降低了购房价格，还增加了短期游客的租金收入。这正是我们策略的核心：找到有潜力的房产，并将其转化为实际价值。

2. 退休人员，拥有 50 万欧元

• 目标：在条件良好的住房中舒适地生活多年，并通过出租部分空间获得稳定的收入。
• 购买建议：热门岛屿（克里特岛、罗德岛）上的大型房屋/别墅，或雅典（格利法达、帕莱奥法利罗）的豪华公寓。
• 特点：主要特点是建筑质量好、基础设施完善（学校、商店、交通）、靠近医院和服务机构。
• 年回报率：4-6%。可靠性和安心感比最高收益更重要。
• 风险：高昂的维护和税收成本，以及季节性租赁需求下降（尤其是在冬季）。

对于一位预算为 50 万欧元的退休人士，我们在克里特岛找到了一套温馨舒适的 110 平方米住宅，靠近医疗设施和基本生活配套设施。该房产设施齐全，可直接居住，并可带来约 4.5% 的长期租金收益。这完美地结合了舒适的居住环境和可靠的投资收益。

3. 有孩子的家庭

• 目标：永久搬迁，为孩子提供优质教育，营造安全环境，投资未来。
• 买什么：雅典（基菲夏、马鲁西）或塞萨洛尼基附近安静地区的公寓或房屋——一定要靠近学校和公园。
• 特点：步行即可到达学校，交通便利，附近有公园/广场，有机会获得居留许可
• 盈利能力：次要；快速出货和日常生活舒适度才是首要考虑因素。
• 风险：许多人都想购买最好的房产，法律法规（税收、居留许可）可能会发生变化。

我们向一个有子女且预算超过50万欧元的家庭推荐了一套位于雅典高档郊区基菲夏的现代化公寓，面积90平方米。该公寓位于一栋新建大楼内，配套设施齐全，毗邻学校和公园，营造了舒适安全的居住环境。此外，该房产流动性强，未来转售收益可观。