如何以及为何在迪拜购买房产

迪拜房地产市场目前正经历着巨大的繁荣。据莱坊国际和《金融时报》报道，过去几年里，房价飙升了75%。仅在2025年上半年，迪拜房地产销售额就达到了创纪录的1170亿美元。这证明迪拜不仅是一个蓬勃发展的市场，更是全球最具吸引力和最活跃的投资目的地之一。

本文将详细探讨为何现在是购买迪拜房产的最佳时机。无论您是想自住、出租以获取收入，还是将其作为可靠的投资和储蓄方式，本文都将为您提供参考。

根据Statista 的数据，迪拜房地产市场将继续增长，从 2025 年到 2029 年，年复合增长率约为 2.28%。

作为一名律师，我帮助人们在其他国家购买房产。我的目标是确保此次购房不仅是一项有利可图的投资，而且安全可靠，并满足您的个人目标（例如，用于居住或获得居留许可）。我在迪拜、奥地利和其他国家/地区的房地产市场拥有丰富的经验。

本文将涵盖以下内容：

• 迪拜市场有哪些吸引人的地方？它有哪些特点和巨大机遇？
• 为什么有利可图？哪些税收和法律对投资者有利？
• 如何选择具有升值潜力的房地产并正确、安全地完成购买。
• 哪些地区最适合投资置业，才能获得最高收益和最佳条件？

奥地利提供稳定且稳步增长的环境，但其市场已相当成熟。迪拜则充满活力，增长迅速，并拥有众多雄心勃勃的项目。我会帮助您分析哪种策略（稳健可靠或风险较高但潜力巨大）更适合您，并解释原因。

奥地利的房地产价格稳步上涨，投资也完全安全。这里的一切都公平透明：法律清晰明确，法院能够可靠地保护公民的权益。房价上涨缓慢但稳定且可预测。通过购房获得居留许可所需的投资额比其他一些国家要高。但作为回报，您将获得稳定的保障和对未来的信心。

以下是迪拜能为您提供的：

• 您可以无需投入太多资金即可开始投资——迪拜的房屋价格各异；
• 税收制度非常有利——出租或转售房屋不收取任何费用；
• 在热门地区，您可以获得较高的租金回报；
• 由于新居民涌入和城市发展，房地产价格正在上涨。

这可能是一种不错的赚钱方式。在黄金地段、旅游胜地出租房产，尤其能带来丰厚的利润。

随着迪拜不断吸引新居民，以及大型项目（如岛屿和新城区建设）的启动，房地产价格持续上涨。

但务必记住：迪拜市场风险更高，波动性更大。价格可能瞬息万变，因此周密的计划和应对价格暂时下跌的准备至关重要。所以，如果您以可靠性为选择标准，奥地利无疑是最佳之选。它是长期投资最稳定、最安全的选择。

以我的经验来看，迪拜目前是投资者在阿联酋购买公寓、别墅或联排别墅最活跃的市场之一。过去四年，房价上涨了约70%，尤其是别墅和公寓。这表明市场需求旺盛，外国买家的兴趣也日益浓厚。

根据我的经验，许多客户在考察过其他市场后最终选择迪拜，因为迪拜收入高、交易透明、价格实惠、可以获得居留许可，而且房地产价值增长迅速。

我的客户故事：

• 一位欧洲客户于2024年初在迪拜（迪拜码头）购买了一套公寓。出租八个月后，年收益率为6.5%，且该房产在第一年升值了12%。优越的地理位置和完善的基础设施确保了持续的租赁需求。
• 一个俄罗斯家庭在朱美拉地区选了一栋别墅自住，并通过Airbnb出租。我根据他们的需求对房产进行了改造，使其靠近学校和购物中心。租金收入超出预期，这笔投资也帮助他们获得了阿联酋的居留权。
• 一位年轻的投资者购买了他的第一套出租房产——位于迪拜山庄的一栋联排别墅。在我的建议下，他选择了一个基础设施完善（学校、公园和交通设施都在建设中）的地段。结果，这套房产很快就出租出去了，而且在第一年就升值了10%。

投资者选择迪拜的原因：

• 入门门槛低——公寓起价 400,000 迪拉姆（109,000 美元），别墅起价 1,500,000 迪拉姆（410,000 美元）。
• 高收益——尤其是在租赁需求稳定的地区。
• 透明度和可靠性——所有交易均由国家登记，法律明确保护投资者的权利。
• 居留许可——购买房产可获得获得居留签证的权利。
• 别墅和联排别墅的价格上涨尤为明显。

房地产投资成功的关键并非仅仅在于眼前的租金收益，而在于选择区域和物业类型时要着眼于未来的发展潜力。例如，那些正在建设基础设施（地铁、学校、商业中心）的地区，往往具有更高的长期升值潜力。

当人们问我是否值得在迪拜或阿联酋购买房产时，我总是说：要想了解明天的市场行情，就必须了解昨天的市场状况。否则，很难评估风险和机遇。

迪拜房地产市场在2000年代经历了快速增长，并在2008年遭遇了严重的危机，但很快复苏。如今，它是世界上最透明、增长最快的市场之一。我的客户不仅能定期获得稳定的租金收入，还能看到他们的资产不断增值。

2000年代：迪拜发展迅猛，许多人纷纷投资房地产。但那些在高峰期购房的人后来都付出了惨痛的代价：不仅要关注房产本身，还要考虑整体经济形势。

2008年金融危机：房价下跌，建筑业放缓。我建议客户放慢脚步，投资具有长期升值潜力的房产。事实证明，这种策略非常成功。

复苏（2012-2019 年）：迪拜的新城区吸引了投资者，在那里购买房产的人在几年内开始获得租金收入，并能够以更高的价格出售房产。

繁荣期（2020-2025）：迪拜房地产价格持续上涨，其中别墅和联排别墅尤为强劲。那些以低价购入公寓的人，一年内房产价值上涨了15%，同时还能获得稳定的租金收入。

迪拜的经验证明，成功的投资不仅需要选择优质房产，还需要了解市场周期。在实践中，这意味着通过巧妙地组合经济适用型公寓、联排别墅和独栋别墅，您可以打造一个既能增值又能产生租金收入的投资组合。

自 2020 年以来，迪拜房地产市场一直在稳步增长：公寓价格每年上涨约 15-20%，而别墅和联排别墅的价格每年上涨 10-15%，这在迪拜码头、迪拜市中心、棕榈岛和商业湾等知名地区尤为明显。

根据我的经验，在 2021-2022 年投资 DAMAC Hills 别墅或在 JVC 投资公寓的客户，不仅能够在 2-3 年内将其资产价值提高 12-18%，而且还能从租金收入中获得稳定的收益。

根据Statista的预测，2025年至2029年间，迪拜房地产市场将以年均2.28%的速度增长。实际上，我观察到，价格涨幅最显著的区域预计是拥有全新基础设施的地区以及人工岛屿，例如棕榈岛和迪拜港。这些区域的别墅和公寓需求一直居高不下。

在迪拜，不同区域的用途各不相同：有些适合出租，有些适合居住，还有一些适合购买豪华别墅。为了选择最佳房产，了解需求集中在哪里至关重要。

迪拜市中心全年都有商业和租赁活动。

在这里购买迪拜的公寓尤其容易，而且能让您在最短的时间内获利：

• 1-2 卧室公寓，面积 60-90 平方米 — 售价 150 万至 220 万迪拉姆；
• 豪华公寓和顶层公寓 - 起价 300 万迪拉姆；
• 别墅/联排别墅 - 400万至650万迪拉姆

迪拜码头：滨水生活与旅游需求

迪拜码头深受游客和外籍人士的青睐，租金收入也相当可观。该地区适合各类出租物业。

• 1-2 卧室公寓，面积 50-80 平方米 — 售价 130 万至 200 万迪拉姆；
• 联排别墅 - 350万至500万迪拉姆。

棕榈岛朱美拉——尊贵与高端领域

迪拜码头深受游客和外籍人士的青睐，租金收入也相当可观。该地区适合各类出租物业。

• 公寓 - 250万至350万迪拉姆；
• 别墅 – 600万至1000万迪拉姆

商业湾是迪拜的商业区，汇集了众多办公大楼和现代化住宅区。对于在职人员和外籍人士而言，这里是长期租赁和房地产投资的理想之选。许多公寓也在此购置，用于出租给外国专业人士。

• 1-2 卧室公寓，面积 60-90 平方米 — 售价 140 万至 210 万迪拉姆；
• 联排别墅 - 380万至550万迪拉姆。

迪拜山庄是一个拥有绿地的优质住宅区。
迪拜山庄适合家庭和长期居民居住，别墅和联排别墅需求量很高，基础设施完善。

这里非常适合家庭居住和长期投资。别墅和联排别墅尤其抢手，基础设施齐全，应有尽有。

• 公寓 - 180万至250万迪拉姆；
• 别墅/联排别墅 - 450万至750万迪拉姆

朱美拉乡村圈 (JVC) 和达马克山庄 (DAMAC Hills) 是房价适中的区域，预计未来将实现增长。

这些地段深受年轻投资者和寻求价格更实惠且具有升值潜力的住房的家庭的青睐。

• 公寓——90万至140万迪拉姆；
• 联排别墅 - 250万至350万迪拉姆。

在选择地段时，我总是会考虑其升值潜力、租赁需求、每平方米价格以及附近是否有规划建设项目。这样，客户不仅能获得具有吸引力的房产，还能获得一项能产生收益的资产。

在迪拜，最常见的待售房产类型是经过现代化装修且产权清晰的现房出租公寓、联排别墅和独栋别墅。这些房产可以快速出租或立即入住。最受欢迎的区域包括迪拜码头、朱美拉湖塔和迪拜市中心。

全新楼盘。迪拜公寓及住宅配套设施齐全，包括停车场、电梯、健身中心和休闲区。热门区域包括商业湾、迪拜山庄和棕榈岛。这些房产舒适宜居，拎包即可入住，是长期投资的理想之选。

豪华别墅和联排别墅。位于海滨的豪华地段：私密舒适，适合居住或出租。例如：阿联酋山庄、朱美拉、阿尔巴拉里、棕榈岛。

拥有全景视野的公寓和顶层公寓。尊贵的滨海社区提供私密性和高舒适度。阿联酋山庄 (Emirates Hills)、朱美拉 (Jumeirah)、阿尔巴拉里 (Al Barari) 和棕榈岛 (Palm Jumeirah) 是自住和租赁投资的理想之选。

商业地产和公寓式酒店。这些区域非常适合短期出租或专业管理。朱美拉湖塔、迪拜市中心和迪拜国际金融中心 (DIFC) 的投资回报率稳步增长，起步投资额为 50 万美元。

有趣！ 2025年初，迪拜售出了111套售价超过1000万美元的豪华房产，比2024年同期增长了5.7%。虽然这略低于2024年底创下的153套的纪录，但却是第一季度有史以来最高的数字。

在迪拜购买房产时，选择已竣工或接近竣工的房产更有优势。这可以加快出租速度，降低风险，并更快地产生收益。即使是少量的装修或家具投入，也能显著提升房产价值。

过去十年，投资者结构发生了显著变化。目前，市场主要由以下几类投资者主导：

• 英国——投资者被稳定性和潜在利润所吸引；热门地区包括朱美拉高尔夫庄园、阿拉伯牧场、迪拜码头、JVC、棕榈岛、迪拜市中心、迪拜山庄和达马克山庄。
• 印度——值得关注的是免征所得税和房产税的优惠制度；地区：JVC、商业湾、迪拜山庄。
• 受新的金融模式和重大全球基础设施项目的推动，中国——迪拜南区、迈丹和迪拜市中心最为活跃。
• 俄罗斯——寻求免受税收负担和不稳定风险的保护；热门地区：棕榈岛、朱美拉湾岛、酋长山庄。
• 巴基斯坦——因其盈利能力和抵御货币波动带来的资本保值能力而备受重视；相关地区包括国际城、探索花园、迪拜硅谷绿洲、迪拜市中心和迪拜码头。
• 沙特阿拉伯 – 海湾合作委员会投资者更喜欢比本国更有利的投资环境：阿拉伯牧场、阿联酋山庄、棕榈岛。

迪拜房地产市场对外国投资者依然极具吸引力。新建楼盘中的豪华住宅和公寓需求逐年增长。投资者不仅看重盈利能力，也重视舒适度、声望和投资安全性。

阿联酋国民购房频率低于外国人，但他们在高端市场的活跃有助于稳定市场。他们通常选择带私人花园和游泳池的别墅和联排别墅。实际上，由于尽职调查透明、无需抵押贷款且风险极低，他们的交易往往迅速完成。

来自阿联酋的家庭和投资者购买房产的目的主要有两个：自住或长期出租。当地公司也经常投资房产用于企业用途，例如员工宿舍或后续出租。

迪拜的房地产市场严重依赖外籍人士，他们占迪拜人口的绝大多数（87%）。他们不仅租房，而且经常成为投资者，购买房产用于出租或自住。

• 欧洲人和俄语客户更有可能购买公寓用于出租，无论是短期出租还是长期出租。
• 来自印度和亚洲的家庭通常选择别墅或联排别墅居住。
• 阿拉伯投资者正在投资高端房地产，既是为了个人享受，也是为了赚钱。

实际上，我的许多客户在迪拜购买公寓专门用于出租给外籍人士。这样可以确保每年6-8%的稳定收入，而且由于房产的法律记录透明，必要时也很容易转售。

在迪拜购买房产时——无论是公寓、住宅还是别墅——不仅要考虑房产的位置和类型，还要考虑所有权结构和投资策略。正确的房产登记方式有助于降低风险、节省税款，并更快地开始产生收益。

外国人可以在迪拜指定的永久产权区域拥有房产的完全所有权。这使他们可以自由地出租、出售或将房产遗赠给继承人。例如，一位欧洲客户在迪拜码头购买了一套公寓，一个月后将其出租给外籍人士，现在每年获得约6%的租金收入。

成立公司可以简化多处房产的管理、优化税务规划和资产控制。例如，一位客户在迪拜自由区注册了一家公司，并在迪拜市中心购买了两套公寓，通过一家物业管理公司进行出租。

非常适合追求被动收入和多元化投资（公寓、别墅、商业地产）。例如，客户可以通过单一架构在JVC和迪拜山庄拥有多处房产。

在迪拜，房产可以登记在多个所有者名下。家族信托有助于保护资产，并简化房产向继承人的转移。这对于购买别墅自住和进行遗产规划的家庭来说尤其方便。

外国人可以在迪拜购买房产，但重要的是要了解哪些区域允许购买房产，并了解当地法律，以便正确规划投资策略：

1. 永久产权区和租赁产权区

• 永久产权：完全拥有迪拜（迪拜市中心、棕榈岛、迪拜码头、JLT、阿拉伯牧场、迪拜山庄）的公寓、房屋和别墅的所有权。
• 租赁权：指在不取得完全所有权的情况下，享有长达99年的房地产使用权。转售和出租选择有限。

2. 所有权类型

• 外国人只能在特定区域（永久产权）购买已建成的房产（公寓、别墅），但不能在特定区域外购买土地。
• 迪拜的商业地产和工业区大多只对阿联酋公民或通过在当地（大陆）注册公司而拥有的外国人开放。

3. 法人实体

• 自由区公司只能在其区域内拥有房地产；在区域外开展业务需要额外的许可证。
• 中国大陆的公司可以在迪拜购买住宅和商业地产，但注册流程更为复杂。

4. 抵押贷款

• 外国人可以在迪拜获得公寓（最高可达房价的 75%）或别墅（50-60%）的抵押贷款，但利率较高，并且需要提供收入和合法身份证明。

5. 租金

• 永久产权房产允许公寓和别墅的自由出租。所有租赁合同均已在房地产监管局（RERA，政府监管机构）正式登记。
• 一些住宅小区对短期租赁有限制，这些限制由物业管理公司制定。

我的大多数客户都偏爱永久产权房产，这样他们就能完全掌控房产，并可以自由出租。例如，一个来自奥地利的家庭在迪拜山庄购买了一栋别墅，用于长期出租，自己也居住舒适。

实际上，许多投资者对购房的法律层面重视不足。我始终强调：关键目标不仅仅是获得房产，而是确保产权得到充分保障。充分的准备可以降低风险、加快交易流程，并有助于控制交易预算。

1. 选择房产——迪拜的公寓、别墅或商业地产。在这个阶段，我会分析潜在收益、地理位置和升值潜力。

2. 预订协议– 确认购买并确保房产；定金通常为购买价格的 5-10%。

3. 谅解备忘录 (MOU) – 一份详细的合同，其中规定了价格、付款条件和各方的责任。

4. 付款方式– 购买期房时分期付款，或在二手房市场一次性付款。

5. 在迪拜土地局 (DLD) 进行登记是最后一个阶段，通过登记，买方即可获得所有权。

我的建议：确保所有文件都已在迪拜土地局 (DLD) 注册并正确填写。

律师检查房产文件是否齐全，并查看合同（谅解备忘录）和付款条款。

经纪人会帮助您在迪拜选择公寓或别墅，并与开发商进行谈判和沟通。

如果从一开始就聘请律师和代理人，出现问题的风险至少可以降低 70%。

在迪拜购置房产需要哪些条件：

• 年龄21岁（某些情况下18岁即可），并持有有效护照。
• 购买高价房产时需要提供收入证明和资金来源证明。
• 如果您计划申请抵押贷款，则需要在迪拜开设银行账户并拥有信用记录。
• 收购公司（自由区或大陆）的法律文件。
• 核实外国投资者是否受到任何限制或制裁。

期房是指在房屋建造过程中购买房产。价格通常低于已竣工的房产，但务必仔细核查开发商、竣工日期、保修条款和定金规定。我始终建议客户在合同中明确付款计划和竣工日期。

二手房市场提供手续齐全的现成房产，让您可以快速入住或开始出租。关键步骤是核实房产的合法状态以及是否存在任何产权负担。

在迪拜，您可以无需亲自到场，通过委托书购买房产。律师负责审核文件，确保谅解备忘录的正确性，并确保款项正确处理，以及房产在迪拜土地局 (DLD) 完成登记。委托书需要经过公证、海牙认证和翻译。

购买前，我总是会确认：

• 卖方拥有该房产的合法所有权；
• 在没有债务、罚款和法律诉讼的情况下；
• DLD 中对象的当前状态及其与设计文档的符合性；
• 确保所有许可证和证书的正确性（特别是联排别墅和独栋别墅的许可证和证书）。

实际上，那些在尽职调查上偷工减料的客户日后会面临诸多问题：他们可能无法登记产权或出租房产。
例如，一位客户想在达马克山庄（DAMAC Hills）购买一栋别墅，但律师发现开发商的文件中存在未登记的变更。这帮助客户避免了经济损失和诉讼。

房地产交易的最后阶段是在迪拜土地局 (DLD) 办理产权证登记。这份文件记录了业主的详细信息、房产参数以及交易条款。登记完成后，买方即成为房产的完全所有者，可以自由处置该房产：出租、出售或遗赠给他人。

从选房到完成产权登记，平均需要6-12周。具体时间取决于迪拜的房产是期房还是二手房，以及文件的准备情况。

投资者选择迪拜的原因之一是这里没有房产税或租金税。这意味着您可以保留出租公寓、别墅或房屋的所有收益。净收入远高于欧洲，因为在欧洲，税收会吞噬您利润的很大一部分。

在迪拜购买房产时，您应该考虑以下几项强制性费用：

• 迪拜土地局 (DLD) 注册费为房产价格的 4%，在办理产权证登记时缴纳。
• 法律、公证和代理服务——实际上，我的客户通常会将交易额的 5-7% 用于法律支持和文件准备。
• 水电费和服务费每年都会根据房产类型和区域而有所不同：迪拜码头的公寓每平方米费用约为 20-30 迪拉姆，而棕榈岛的别墅费用则更高，高达每平方米 40-50 迪拉姆。

阿联酋居民和外国投资者可享受优惠的房产所有权方案，从而优化税务支出。在实践中，我建议：

• 考虑到出租房产无需缴纳所得税，这将增加净利润；
• 通过在自由区或大陆注册公司来登记所有权——这可以保护资产并简化会计；
• 提前了解保险和水电煤气等公用事业费用，以免降低预期利润。

在奥地利，高额的房产税（Grunderwerbssteuer，Einkommenssteuer）以及购房时产生的其他费用会显著增加投资者的初始成本。然而，该市场的特点是稳定：房价稳步上涨，且法律法规充分保障了房主的权益。

迪拜的情况则截然相反：完全没有租金收入税，而且只需缴纳房产价值的4%作为登记费。这使得投资回报更快，但市场波动性更大，价格很大程度上取决于外国专家的需求和经济因素。

当人们问我如何在迪拜购置房产并获得居留权时，我首先会谈到签证项目。在迪拜购买公寓或别墅确实有机会获得居留签证和其他福利，但了解具体细节至关重要。

在迪拜，购买房产可以让外国人获得不同有效期的签证：

• 2 年 - 如果该物品价值 75 万迪拉姆（约 20.4 万美元）；
• 5 年期 – 投资额 100 万迪拉姆起；
• 10 年（黄金签证）- 购买 200 万迪拉姆或以上商品。

举个实际例子：许多人选择申请黄金签证。例如，一位客户在迪拜码头购买了两套公寓，并为全家获得了10年签证，这帮助他顺利开设银行账户并开展业务。

• 业主及其家人可以合法居住在阿联酋；
• 你可以开办公司和开设银行账户；
• 享有医疗和教育方面的优惠待遇。

通过房地产投资获得的签证不允许在没有单独工作许可的情况下工作。

要延长签证，您必须保持对房产的所有权，并且房产价值至少要达到最低要求。我建议您定期检查房产状况，并及时更新所有文件，以最大程度地降低签证续签被拒的风险。

• 以低于所需金额的价格购买物品。
• 官方登记册（DLD）登记信息错误。
• 申请签证时文件错误。

我指导客户从选择房产（例如，阿联酋的公寓）到申请黄金签证，全程无忧。这确保了整个家庭的申请流程顺畅无阻，所有文件齐全。

如果您最看重可靠性和稳定性，奥地利是您的理想之选。这里市场可预测，风险极低，资金安全有保障。但如果您追求的是快速回报和简便流程，迪拜则是更佳选择：收益更高，但市场波动也带来一定风险。

黄金签证。现在，迪拜十年黄金签证不仅面向商人、投资者，也面向众多行业的专业人士，例如医生、教师、环保人士和数字专家。持有此签证，您无需担保人即可在阿联酋居住，并可携带家人，享受优质服务。

绿色签证。 “黄金签证”专为希望在阿联酋居住但不受雇主约束的专业人士、自由职业者和投资者而设计。要获得此签证，自由职业者必须证明其每月收入至少为 15,000 迪拉姆，并拥有高等教育学位（学士学位或同等学历）。

家庭担保。月收入至少达到 4,000 迪拉姆的外国专业人士可以为其家人申请签证，包括配偶、子女（25 岁以下的儿子和任何年龄的女儿）以及父母。如果您的签证被取消，您的家人将有六个月的时间申请新的阿联酋居留许可。

求职签证。应届顶尖大学毕业生和合格专业人士无需担保即可申请黄金签证延期120天。其中一项要求是过去六个月账户余额至少保持14,700迪拉姆。

• 通过Salama系统在线续签。人工智能驱动的Salama系统已投入使用，可自动办理签证续签，并将申请处理时间从一个月缩短至五天。您的阿联酋身份证信息将自动更新。
• 工作许可延期。某些类别的工作许可有效期已从 2 年延长至 3 年，减少了频繁续签的需要，从而降低了成本（费用：100 迪拉姆）。
• 再入境许可。在阿联酋境外停留超过六个月的居民，如果在获批后30天内返回阿联酋，即可保留其身份。
• 旅游签证延期。30天和60天的签证可以支付600迪拉姆延期30天，而90天的签证可以在不离境的情况下延期90天。

这些变化使得投资者、专业人士及其家人在迪拜长期居住更加便捷舒适。

收益是投资者选择迪拜房地产的主要原因。与欧洲不同，在迪拜，尤其是在地段和房产类型合适的情况下，购房后即可立即获得稳定的租金收入。

在迪拜，通过Airbnb或Booking等平台出租公寓可以获得10-12%的年收益，尤其是在迪拜码头、市中心和棕榈岛等区域。这需要获得迪拜旅游局的许可并遵守当地法规。例如，一位迪拜码头的客户将一套公寓按日出租，获得了11%的年收益。

如果您寻求每年5-7%的稳定收益，且风险适中，那么这种投资方式非常适合您。它是家庭投资或出租给外籍人士的理想选择。最受欢迎的区域是朱美拉乡村圈 (JVC) 和商业湾，这些区域的租赁需求稳定，租户流动率低。

我的建议是：选择房产时，重要的是要权衡地段、房产类型和租赁方式。例如，棕榈岛上的别墅通常短租给游客，而迪拜码头的公寓则更常长期出租给外籍人士。

为了降低风险并简化物业管理，许多客户，尤其是居住在海外的客户，会选择聘请物业管理公司。这些公司负责寻找租户、收取租金和物业维护。

迪拜不征收租金收入税，这吸引了众多投资者，与其他市场相比，这大大提高了净利润。

与奥地利（租金收益率通常为 2-3%，税收和监管也更为严格）相比，迪拜提供更高的净回报和灵活的物业管理条款。

虽然迪拜的租金收益率更高，市场也更活跃，但奥地利提供了稳定性、价格可预测性和强劲的需求，为谨慎的投资者提供了保障。

我的一位客户在迪拜JVC区购买了一套价值95万迪拉姆的公寓，第一年通过短期出租获得了9%的年收益率。另一位客户则选择了棕榈岛上的一栋别墅，最初的收益率只有4%，但两年后，该房产升值了35%，最终获得了更高的总回报。

我的建议：

• 如果稳定的收入和最小的风险对您来说很重要，请选择商业湾或迪拜码头。
• 声望和市场价值不断提升——棕榈岛还是市中心？
• 如果您想在迪拜为家人购买别墅，不妨考虑一下迪拜山庄。

务必评估该地区的基建和发展规划——这将直接决定未来的房产价值增长。

迪拜房地产的主要优势之一是其规划完善且不断发展的基础设施。最受欢迎的区域通常提供舒适生活所需的一切：

• 交通便利：地铁、有轨电车、公交车和高速公路。例如，迪拜市中心和商业湾与地铁和谢赫扎耶德路交通便捷，而迪拜码头可乘坐有轨电车或渡轮轻松抵达。
• 商业和社会基础设施：购物中心、餐厅、医疗中心和国际一流学校。迪拜山庄和达马克山庄注重家庭舒适度，拥有绿树成荫的公园、现代化的游乐场和国际一流学校。
• 环保方面：迪拜山庄 (Dubai Hills)、达马克山庄 (DAMAC Hills) 和棕榈岛 (Palm Jumeirah) 等社区因其丰富的绿地、高尔夫球场、公园以及临近大海的地理位置而备受青睐。而像商业湾 (Business Bay) 这样的商业区虽然环保性稍逊，但其便利的地理位置和完善的交通网络使其受益匪浅。

租户需求：

• 由于游客众多，迪拜码头、市中心和棕榈岛的短期租赁市场
• 长期租赁——JVC、商业湾和迪拜山庄——是选择在迪拜安家的家庭和专业人士的首选地点。

如果你想快速赚钱，可以选择迪拜地铁和旅游景点附近的公寓。如果你想要获得稳定、长期的收入，最好投资于拥有公园、优质学校和完善的家庭友好型基础设施的地区。

2024-2025年，投资者最关注的区域是JVC、商业湾和迪拜码头。然而，预计未来两到三年内，商业湾和迪拜山庄的价格增长前景最为显著，因为这两个区域正在建设更高水平的基础设施。

在迪拜，选择新建房产还是已建成房产是客户最常问的问题之一。两种选择各有优势、风险和策略。多年来，我帮助客户购买过处于早期建设阶段的公寓，也帮助客户出售过带有现有租赁合同的房产。归根结底：最佳选择取决于您的投资目标和风险承受能力。

• 便捷的付款方式包括免息分期付款，直至工程完工，并在工程完工后额外提供 1-3 年的免息分期付款。
• 有机会在项目初期阶​​段进入该项目，并在项目完成前出售资产，获得 20-40% 的回报。
• 精心设计的现代布局、环保节能材料和智能家居系统。

例如：一对奥地利夫妇在迪拜山庄以 130 万迪拉姆的价格购买了一套两居​​室公寓，仅仅两年后，其价值就增长到了 175 万迪拉姆。

• 该房产可立即投放租赁市场，产生稳定的收入。
• 至关重要的一步是通过迪拜土地局核实交易的合法性。
• 房龄超过10年的房产可能需要额外的维修投资。
• 二手市场上的别墅和联排别墅通常位于基础设施完善的地区。

例如：一位来自乌克兰的客户在著名的朱美拉高尔夫庄园社区购买了一栋带租客的别墅。这使他能够立即获得稳定的收入，其收益超过了许多在建房产的潜在回报。

在迪拜，新开发项目是市场的主要驱动力：投资者可以在项目早期阶段进入项目，并在项目竣工时实现价值最大化增长。

奥地利的新建筑数量较少，但它们注重能源效率和 ESG 合规性，吸引了愿意期望获得长期稳定回报的保守型投资者。

迪拜的投资者正逐渐摒弃传统模式，转而寻求组合投资策略：他们不再局限于购买单一的公寓或别墅，而是考虑构建包含不同类型房产、商业地产以及参与大型项目的投资组合。这种策略有助于分散风险、提升整体收益，并灵活应对市场变化。

我的许多客户更倾向于在迪拜热门地段购买三到四套单间公寓，而不是一栋大型别墅。这样可以分散风险，确保全年稳定的收入，并在必要时简化房产出售流程。例如，一位投资者在JVC和商业湾购买了四套单间公寓，目前每年稳定获得超过9%的收益。

酒店式公寓的“买房出租”模式可以让业主无需亲自参与即可获得被动收入：管理公司全权负责预订、清洁和市场推广。迪拜码头和市中心的公寓式酒店最受欢迎。

对于经验丰富的投资者而言，在阿联酋购买土地并建造联排别墅或独栋别墅，转售时可获得 20% 至 30% 的回报。成功的关键因素包括选择前景良好的地段和可靠的承包商。

共同投资房地产可以让您参与大型项目，例如在棕榈岛购买别墅或在迪拜山购买商业地产。我建议您明确界定每位合伙人的份额和退出条款，以避免日后产生任何误解。

由于盈利能力高（高于奥地利）且准入门槛仅为 30 万美元，迪拜的商业地产（办公楼、零售空间、仓库）正积极吸引着欧洲和亚洲的企业。

如果您追求快速的资本增长和高回报，迪拜能提供更多机会和灵活性。然而，对于注重长期稳定的保守型投资者而言，奥地利仍然是一个可靠的选择。

在迪拜购买房产蕴藏着巨大的机遇，但了解风险至关重要，以免遭遇任何不愉快的意外。

国际需求对市场影响显著。危机时期，租户数量会下降，尤其是在短期租赁领域。我建议客户选择国内需求强劲的地区，例如商业湾或JVC。

房地产价值可能因外部经济危机而暂时下跌。然而，流动性强的房产（例如迪拜的公寓或热门地区的别墅）贬值幅度较小，且在经济低迷后恢复速度更快。

夏季租房者较少。然而，迪拜市中心、迪拜码头和迪拜山庄的房产全年都很抢手。

在阿联酋购买期房时，务必仔细核查开发商的信誉和合理的竣工日期。与信誉良好的公司合作能显著降低风险。

在某些项目中，成本可达到租金的 10-12%，因此在财务计算中必须考虑这一因素。

奥地利的吸引力在于其价格稳定且可预测：市场对外部危机的反应相对迟钝，且法律和税收体系能够保障投资者权益。强劲的住房需求，尤其是在维也纳和主要城市，支撑了房产的流动性。其主要缺点是收益率相对较低，仅为2-3%，而迪拜的收益率则高达5-8%，此外，奥地利的租赁市场监管严格，房产税也较高。

我的客户经常会问，从生活方式的角度来看，在迪拜购买公寓或别墅是否是一个好的选择。根据我的经验，我可以肯定地说，迪拜房地产兼具投资潜力，同时也能让人舒适地生活、工作和经营事业。

迪拜全年阳光充足、气候温暖，对欧洲人极具吸引力。这座城市还拥有现代化的医疗保健系统：在私人诊所看医生平均费用为250至500迪拉姆（约合68至136美元），家庭医疗保险的起价为每年15000迪拉姆（约合4080美元）。

提供IB或英国文凭课程的国际学校，每个孩子每年的学费在5万至10万迪拉姆（约合1.36万美元至2.7万美元）之间。然而，迪拜被公认为世界上最安全的城市之一，这绝非浪得虚名：犯罪率极低，法律执行严格。

迪拜的生活成本高于阿联酋平均水平，但仍低于一些欧洲主要城市。这里公寓的年租金约为8万至18万迪拉姆（约合2.18万美元至4.9万美元），别墅的年租金则在18万至50万迪拉姆（约合4.9万美元至13.6万美元）之间，具体价格取决于地段和面积。此外，还应考虑水电煤气等公用事业费用和服务费：别墅和联排别墅的这些费用平均每月为1500至4000迪拉姆（约合410美元至1080美元）。

该市交通基础设施完善。银行系统稳定，开立企业和个人账户都很便捷。移动电话服务和互联网质量高且稳定可靠，这对于远程办公尤为重要。

迪拜是一个国际化中心，拥有庞大的外籍人士群体。以我的经验来看，客户在这里很容易建立起社交和职业人脉，他们可以参加俱乐部、商业团体和各种活动。

奥地利以其稳定、完善的基础设施、环境友好和高度安全而著称。与此同时，迪拜则以其活力、低税收和在国际化社区中舒适的生活条件吸引着人们。

我的建议是：如果您更看重和平与欧洲的舒适，那就选择奥地利。如果您追求的是商机、高收入和积极的生活方式，那么迪拜是完美之选。

在我的执业过程中，我经常遇到一些客户，他们不仅重视投资，也希望找到一个可靠、舒适的欧洲之外的选择。在这方面，迪拜是一个独特的司法管辖区：对于来自动荡国家的公民来说，在这里购买房产既能保值增值，又能确保交易的法律透明度。

温和的冬季气候、高质量的医疗服务以及居住在基础设施完善的舒适别墅或公寓的机会，都吸引着退休人士

数字游民重视发达的IT和金融基础设施、进入全球市场的机会以及能够灵活管理收入的税收优惠。

维也纳是那些重视稳定、高品质生活和透明监管人士的理想之选。其房地产市场已发展数十年，法律和税收制度清晰明了，房价也不易出现剧烈波动。这座拥有数百年历史的城市，不仅能保障您的投资安全，更能让您享受舒适惬意的日常生活。

迪拜则提供截然不同的体验：这是一个充满活力的市场，拥有很高的租金收益潜力。以我的经验来看，重视稳定性和长期保障的客户通常会选择维也纳。而那些追求高回报、灵活性和积极生活方式的客户则更倾向于迪拜。

退出迪拜房地产投资所需的时间很大程度上取决于房产的地理位置和类型。例如，位于市中心或迪拜码头的公寓，如果准备充分，平均可在 4-6 周内售出；而位于棕榈岛或 JVC 的别墅则可能需要更长时间。如果您持有通过房地产交易获得的居留签证，则务必仔细阅读签证条款，并向迪拜土地局 (DLD) 报告您的出售计划。通过继承或将房产转让给亲属需要特殊的法律支持，尤其是在房产登记在公司或信托名下的情况下。

维也纳房地产市场稳定且可预测：房产销售迅速，法律程序也极其简化。而在迪拜，房产流动性则因地段和类型而异——例如，热门地段的豪华别墅和公寓往往很快售罄，而新项目则可能需要一段时间才能获得市场份额。

我在迪拜和欧洲的房地产投资经验表明，每个市场都需要独特的策略。在迪拜，对开发商和房产进行尽职调查尤为重要：我始终会核查开发商的信誉、所有许可证的齐全性、项目是否符合迪拜房地产监管局 (RERA) 的要求以及基础设施的完善程度。只有这样，您才能在迪拜安心购买豪华房产或在阿联酋购买公寓，并将投资风险降至最低。

构建投资组合时，我建议将迪拜等更具活力的市场与奥地利等稳定且可预测的市场相结合。例如，我的一位客户在阿联酋购买了一套公寓用于出租，同时在维也纳投资了住宅房地产以保值。这种方法既能带来高回报，又能有效控制风险。

如果让我为自己选择投资策略，我会将投资分成如下几部分：一部分投资于迪拜房地产，以产生收入并增加其价值；另一部分投资于稳定的欧洲房产，例如奥地利的房产，将其视为可靠的“安全边际”和资本保值手段。

我的主要建议是：始终专注于你的目标，将资金分散投资于不同领域，并在购买房产前仔细考察。这种方法能确保你的投资可靠且有利可图——无论是在阿联酋购买豪华别墅或公寓，还是在奥地利购买公寓或住宅。

确定优先事项，在不同领域分配投资，对房产进行尽职调查，并考虑各个司法管辖区的要求。

迪拜何时是最佳选择？

• 适合寻求快速资本增长和高盈利能力的投资者。
• 适用于专注于租赁的情况：迪拜的公寓或别墅的短期或长期租赁。
• 适合那些准备好在快速变化的市场中工作并仔细分析房产的人。
• 了解居留计划和针对外国投资者的税收优惠是否重要，这将很有意思。

奥地利是最佳选择的时候

• 适合注重稳定性和可靠回报的投资者。
• 如果优先考虑的是风险较低的长期投资。
• 适合重视资本保值和财务保障的人士。
• 在交易透明、国内需求稳定、基础设施发达至关重要的情况下，这一点尤为重要。

展望2030年，前景十分乐观：迪拜持续积极发展基础设施，并推出新的税收和移民优惠政策；奥地利则凭借稳定的需求和透明的监管环境，不断巩固其作为稳定市场的地位。精心选择的投资策略将助您获得稳定的收入，降低风险，并轻松应对市场变化。

1. 制定您的投资目标

• 长期或短期租赁（Airbnb）
• 创造收入、增加资产价值或获得黄金签证

2. 选择合适的对象类型

• 迪拜公寓
• 迪拜的房子
• 迪拜别墅
• 联排别墅

3. 明确您的预算和最低入学门槛

• 购买公寓、房屋或别墅所需的金额
• 相关费用：注册费、法律支持费、服务费

4. 选择位置

• 永久产权：外国人获得完全所有权的途径
• 租赁权：长期土地租赁
• 例如：迪拜市中心、迪拜码头、棕榈岛、迪拜山庄、商业湾、JVC

5. 对对象的分析

• 法律透明度审查（DLD、RERA）
• 项目阶段：期房或现房
• 开发商的声誉和许可证的可用性

6. 起草协议

• 预订物品
• 签署谅解备忘录/特别协议
• 付款和存款条款

7. 房地产登记

• 迪拜土地局（DLD）
• 产权调查，房地产产权

8. 投资评估

• 预期租金收益率
• 公用事业和运营成本
• 税费及其他费用

9. 为出租或转售做准备

• 选择一家管理公司
• 策略：短期租赁或长期租赁
• 制定投资退出计划

10. 投资组合多元化

• 将迪拜房地产与其他稳定市场的资产相结合
• 风险和流动性分析

1. 拥有 20 万美元的投资者

• 目标：以最小的投资进入市场，并通过租金获得被动收入。
• 选择：迪拜JVC、国际城或探索花园区域的公寓。考虑二手房市场或小型新建项目。
• 盈利能力：平均每年租金收益率为 6-7%。
• 风险：可能出现租金延迟、需求季节性波动、租户不稳定。

一个成功的投资案例：我们为一位预算为 20 万美元的客户在朱美拉乡村圈 (Jumeirah Village Circle) 的二手房市场找到了一套 55 平方米的单间公寓。这套公寓拎包即可入住，我们可以立即出租，并获得 6-7% 的年租金收入。这个案例展示了如何以最小的风险开始投资，并快速获得稳定的被动收入。

2. 百万美元家族

• 目的：购买舒适的高档住宅，用于长期出租或自住。
• 可选房型：迪拜山庄、棕榈岛或梅多斯的别墅，或带私人领地和游泳池的联排别墅。
• 盈利能力：每年租金收益 5-6% + 房产价值的潜在增长。
• 风险：维护和公用事业成本高，在过热的市场中转售时可能支付过高的价格。

这是一个预算为100万美元的家庭的成功案例：我们在迪拜山庄找到了一栋经过部分翻新并配备家具的别墅（220平方米）。该房产既适合自住，也适合长期出租，年收益率可达5-6%。这个案例展示了如何在一次交易中同时兼顾舒适性、尊贵感和投资收益。

3. 商业地产

• 目标：通过长期出租获得稳定的被动收入，并实现房产价值增长。
• 选择：商业湾、朱美拉湖塔或迪拜码头的办公空间；人流量大的地区的零售空间或咖啡馆/餐厅位置。
• 盈利能力：每年 7-9%（取决于地点和租户类型）。
• 风险：竞争激烈，设施可能出现停工期，受经济状况影响。

这是一个成功的商业地产投资案例：我们为一位预算为 45 万美元的客户在朱美拉湖塔 (Jumeirah Lake Towers) 找到了一处 80 平方米的办公空间，并签订了为期 5 年的长期租赁合同。该物业每年可产生 8% 的租金收益，稳定的租金收入降低了财务风险。此案例展示了如何选择收益有保障且风险最小的房地产投资。