如何以及为何在保加利亚购买房地产：投资者A-Z指南

客户前来咨询时，他们的需求通常可以归为两大类。第一类是寻求安全避风港的投资者：他们需要的是稳定性、极佳的流动性以及未来几十年的可预测性。对他们来说，答案几乎总是相同的：维也纳。.

第二类人是那些正在寻找进入欧洲的切入点的人：他们希望找到一个容易进入、容易理解、有潜力赚取收入甚至获得居留许可的地方。这时，人们常常会问：“保加利亚怎么样？”

保加利亚或许是欧盟最受关注的“经济适用房”市场。这里有大海、山脉、低税收，而且房价在维也纳或慕尼黑之后显得难以置信。

这就是我决定写这篇文章的原因：系统地、不带任何偏见或广告口号地分析当今保加利亚房地产的真实情况。.

我叫克谢尼娅，是维也纳房地产投资公司的投资顾问。我的工作是帮助客户基于数据、法律和长期策略做出明智的财务决策，而不是受情绪左右。我常说：没有完美的投资，只有适合特定目标的投资。.

本文旨在为您提供这样一个框架。我们将客观地审视保加利亚市场的各项优势——从沿海地区的盈利能力到便捷的注册流程。但更重要的是，我们将把它与标杆市场——奥地利进行比较。

为什么？因为只有通过比较，才能真正理解一项资产的价值。我们将分析保加利亚在价格方面的优势，以及维也纳在可靠性、流动性和资本质量方面的优势。.

客户来咨询时，往往已经在网上浏览了海量信息。许多人心中都有着同样的印象：保加利亚是投资者的天堂。物价低廉，风景优美，而且是欧盟成员国。.

但我首先要问的问题始终如一： “你的目标是什么？是买一套海边别墅，还是保值增值？”而正是在这里，我们开始真正了解这个市场。

如果把欧洲房地产市场比作足球联赛，奥地利、德国和瑞士就是顶级球队。他们表现稳定，转会费稳步且可预测地上涨，每场比赛都是精心策划的策略。.

这就引出了保守型投资者，对他们而言，可靠性和可预测性至关重要。对他们来说，房地产与其说是为了获得收入，不如说是资本的避风港。.

那么保加利亚队从何而来？他们是一支很有潜力的球队，刚刚从次级联赛晋升到一线队。这是一个潜力巨大的市场，但也充满了不确定性。你可以称之为“追赶型”市场。它正在发展壮大，但它的发展历程并非一帆风顺，而是一段跌宕起伏的旅程。

保加利亚于2007年加入欧盟后，房地产市场经历了真正的繁荣。房价飙升，投资者争相抢购一切可以找到的房产。但随后，2008年全球金融危机爆发了。.

保加利亚“不成熟”的房地产市场在这里暴露了其真实面目：度假地产价格暴跌40%至50%，有时甚至更多。市场长期停滞不前，直到2016年至2017年才开始谨慎复苏。.

我经常看到客户对近年来的数据感到惊叹： “克谢尼娅，我看到报道说保加利亚的房价每年增长9%到10%！太不可思议了！” 这的确是事实。根据保加利亚国家统计局（NSI）的数据，这些增长率在欧盟国家中名列前茅。

但我总是解释说，你需要看增长的基数。5万美元增长10%是5000美元，而50万美元增长3%是15000美元。前者虽然百分比看起来更高，但绝对金额更小，风险却不成比例地更高。.

这一重要细微差别是理解保加利亚市场的关键。这并非一场马拉松，而是一场终点充满不确定性的短跑。今天你可能看到令人瞩目的增长，明天就可能陷入停滞，因为市场尚未完全稳定。.

与此同时，奥地利市场确实是一场马拉松。它可以缓慢而稳定地增长，不会出现剧烈的波动或痛苦的下跌。.

当然，保加利亚并不是欧洲唯一一个跻身“经济型”旅游目的地行列的国家。让我们来看看它的竞争对手有哪些。.

罗马尼亚。这里的房价也是欧盟最低的之一，但它是内陆国家，缺乏发达的度假基础设施。其主要市场是布加勒斯特等大城市，与索非亚一样，由于信息技术行业的蓬勃发展，这些城市的需求正在增长。

匈牙利。布达佩斯流动性更高，需求更稳定，但准入门槛也更高。它不再像保加利亚那样被视为“廉价”投资目的地。

希腊是一个非常强劲的竞争对手。它有一个黄金签证项目，允许购买至少25万欧元的房产即可获得居留许可。这使得希腊对那些不仅重视资产本身，也重视移民身份的投资者更具吸引力。

黑山。它在度假房地产领域占有一席之地。那里的房价与保加利亚相当，但它不是欧盟成员国，这对许多投资者来说是一个关键因素。

与这些竞争对手相比，保加利亚拥有一个无可否认的优势：欧盟成员国身份和极低的准入门槛。在这里，您只需4万至6万欧元就能买到一套海滨公寓，这在其他欧盟国家简直是天方夜谭。在维也纳，这个价钱甚至买不到市中心的一个停车位。因此，那些考虑将奥地利作为主要投资市场的投资者需要仔细考虑自身的预算和各种方案：在维也纳的哪个地点、何时购买公寓才能保持较高的流动性。

因此，在比较索非亚和维也纳时，我们不仅要考虑价格差异，还要考虑资产类别差异。在维也纳，您投资的是全球最稳定的市场之一。而在保加利亚，您投资的是一个潜力巨大但风险也极高的市场。.

这不是一场“正义与邪恶”的较量，而是对两种不同战略的分析：快速战术获利与长期战略增长。.

试图将“保加利亚市场”作为一个整体来谈论，就像谈论“医院的平均温度”一样。它极其复杂，本质上由三个完全不同的细分市场组成，而且这些细分市场之间甚至不存在竞争关系。.

当客户向我提出“我想在保加利亚买一套公寓”的要求时，我的第一个问题是：“具体在哪里？海边、山区还是首都？”因为接下来的所有策略都取决于这个问题的答案。.

这里是保加利亚经济的核心地带。这里的主要市场是国内市场。住宅物业不仅由保加利亚人购买，也由来此工作或学习的外国人购买。.

需求驱动因素。主要驱动因素是信息技术行业的蓬勃发展以及来自其他国家的年轻专业人才的涌入。此外，在主要城市开设办事处的国际公司员工和学生也推动了需求增长。这一群体的需求最具可预测性和稳定性。

流动性极佳，位居全国之首。优质地段的房产销售迅速。如果您正在寻找长期租赁房产，这里是理想之选。需求全年旺盛，不受季节限制。

盈利能力一般，长期租赁通常每年收益率在 4-5% 左右。这些数字虽然不算高，但稳定且可预测。

价格。在索非亚，优质地段的平均房价达到每平方米1600至2200欧元。这与10年前的500至700欧元相比，已大不相同，这表明索非亚的房地产市场已经成熟。

这里是一个纯粹的旅游市场，90%的交易都是外国人完成的。人们来这里是为了享受阳光、大海和价格低廉的夏季“别墅”。.

需求驱动因素：旅游业以及人们渴望拥有海边私人空间。这并非纯粹的投资，而是个人购买，并可选择将其出租几个月。

流动性极低。在这些地区，急售公寓几乎总是意味着要打八折。市场已经饱和，你将不得不与数百套房产竞争。买家总是有很多选择。

盈利能力强，但仅限于旺季。旺季（6月至8月）期间，利润率可达7-8%，但一年中的其他时间则为零。9月至次年5月期间，就别指望有任何收入了。此外，您还需要考虑“物业管理费”——即使您不住该公寓，每年也可能需要支付400至800欧元的物业维护费。

价格从每平方米 800 欧元到 1500 欧元不等。价格差异取决于房产与海边的距离、房屋状况和房龄。

与海运市场类似，该市场也面向季节性旅游，但更侧重于冬季旅游。.

需求驱动因素：冬季运动以及来自英国和邻国的投资者寻求价格实惠的度假胜地。

流动性极低。班斯科的房地产市场尤其饱和，在这里找到买家简直是一门艺术。通常情况下，出售房产的唯一途径就是大幅降价。

盈利能力取决于天气和游客数量。如果是下雪季，可能会有一些收入。如果不是下雪季，收入几乎为零。

价格。通常是全国最低的。单间公寓售价在 25,000 欧元至 35,000 欧元之间，对于那些想要在山间拥有一隅天地的人来说极具吸引力。

在维也纳，99%具有投资吸引力的房产都集中在市区范围内。市场同质化程度高，需求全年稳定，主要租户都是经济状况良好的居民，并签订了长期租约。.

在保加利亚，你将面临一个艰难的选择：是选择收益适中的索非亚的稳定发展，还是选择收益高但“账面”收益高的度假村，后者存在巨大的停工风险和低流动性。.

所以，正如你所见，在保加利亚买房之前，你需要明白你想进入这三个世界中的哪一个。最重要的是，不要将它们混淆。.

个人购房。最简单的选择是以自己的名义购买公寓或房屋。保加利亚法律允许外国人不受限制地拥有住宅物业（公寓、房间）。

这只需要极少的手续：税务识别号（外国人身份证）、当地银行账户和一份公证协议。这种模式很方便，因为业主可以独立做出所有与房产相关的决定。.

通过公司。如果您不是欧盟公民，您不能以个人名义正式购买土地（或带地皮的房屋），只能购买公寓。但是，您可以成立一家保加利亚有限责任公司（OOD/EOOD），并用它来购买任何房产（包括商业地产）。

许多投资者利用这种方法来实现运营灵活性和税务优化。例如，当出售房产时，公司需就所得款项缴纳10%的所得税，而所有者只需就所支付的股息缴纳所得税。.

通过信托或基金进行投资。另一种选择是投资于拥有房地产的企业（房地产投资公司，REIC）或封闭式基金，而不是直接购买房地产。

保加利亚法律并未正式禁止此类方案。然而，此类金融工具十分罕见——实际上，通过公司或自行购买“实物”比寻找注册的房地产投资信托基金（REIC）更为便捷。.

投资目标对投资策略有着重大影响：

长期出租（买房出租）。我们选择位于主要城市（索非亚、普罗夫迪夫）且需求稳定的公寓。主要目标是获得4-5%的稳定收益。

短期租赁，通常位于沿海地区。季节性游客流量在这里至关重要，尤其是在度假市场（阳光海滩、内塞巴尔）。有时，由于夏季租金高昂，位置优越的公寓成本可以在7-10年内收回。

投机性投资（房屋翻新出售）。以低价购买房产（通常是二手房），进行翻新，然后出售。这种投资方式需要对当地市场和建筑工艺有深入的了解。对于新手来说风险较高，因为成本会侵蚀利润。

永久居留权/居留许可。如果目标是移民，则需要选择一套自住公寓（至少60-80平方米，适合家庭居住）。理想的地理位置——附近有学校和基础设施——以及在你不住在那里时可以出租房间的可能性。

当我们与不同国家的客户讨论法律程序时，提到保加利亚，他们通常会松一口气。相比之下，比如奥地利，每份文件都要经过几十个部门的审批，保加利亚的司法系统显得无比简单快捷。.

从缴纳定金到收到公证契约，整个过程最快只需2-3周，这无疑是其最大的优势之一。但是，正如我常说的，简单并不总是意味着安全。这种表面上的便捷可能掩盖了一些重要的细节，您需要提前了解。.

让我们一步步来了解接下来会发生什么。想象一下，您在阳光海滩找到了梦寐以求的公寓。接下来该做什么呢？

预订定金。这是第一步。通常金额较小，大约2000至3000欧元，存入卖家或中介的账户。定金的目的是“冻结”房产，使其从市场上撤下。

至关重要的是，定金协议必须明确规定，如果在尽职调查过程中发现法律问题，定金可以退还。.

尽职调查。这是最关键的阶段，应该由您的独立律师进行。不要依赖卖方或中介的律师！您的律师必须根据所有州级登记信息核实房产情况：

• 财产登记册。产权负担（抵押、留置权、抵押权）。.
• 地籍登记册。实际房产面积和边界与文件记录相符。.
• 已核实所有权。无继承纠纷或其他法律诉讼。.
• 核查未偿债务。未付的水电费、税款或“维护费”很常见。顺便一提，这在度假村小区是一个非常普遍的问题。.

签署初步协议。这份文件列出了交易的所有关键条款：总价、付款时间表、截止日期以及各方的责任。在最终签署协议之前，它将作为您的行动指南和保障。

获取BULSTAT。所有购买房产的外国人都必须获得BULSTAT号码，相当于税号。此流程简单，只需1-2天即可完成，是进行国家登记的必要条件。

签署公证契约。这是最终的买卖契约，需在公证员面前签署。公证员扮演着至关重要的角色：他们核实所有文件，确认双方身份，并确认交易的合法性。此时，买方需向卖方支付全部款项。

在房产登记簿上登记。签署公证契约后，公证员会将新业主的信息录入国家房产登记簿。从此，您成为房产的正式业主。

个人申请所需文件清单：

• 有效的国际护照。.
• 授权委托书（如果您无法亲自到场）。.
• 结婚证（如果您已婚）。.
• 资金合法来源证明（通常超过 10,000 欧元的金额需要提供）。.

现在我们来谈谈最重要的一点：保加利亚的简约与奥地利的可靠有何区别。.

1. 土地所有权。这是我始终与客户讨论的最重要的细节。根据保加利亚法律，外国人（非欧盟公民）不能购买土地。

这在实践中意味着什么？如果您购买的是带土地的房屋，您可以将房屋本身登记在您的名下，但不能登记土地。唯一的解决办法是在保加利亚注册一家法人实体（公司），并将土地登记在该公司名下。这会增加额外的成本和会计问题，并使流程更加复杂。如果您购买的是一套公寓，并且只拥有该建筑的一部分产权，则无需这样做。

在维也纳，不存在这个问题。任何投资者，无论国籍，都可以购买公寓或带土地的房屋。

2. 简便亦是风险。保加利亚的程序简便也是其弱点。它为卖家的欺诈或不诚实行为提供了更多空间。

与奥地利的主要区别在于，奥地利的结算流程中没有强制性的受托人（Treuhänder）。在奥地利，所有买方的资金都会存入一个专门的信托账户，只有在所有法律条件都满足且所有权转移给买方之后，资金才会从该账户转给卖方。这套强有力的保障机制确保了交易的安全。.

3. 公证人和律师的角色。在保加利亚，公证人主要负责认证签名和核实文件，但不对其内容承担全部责任。因此，聘请一位独立的律师进行所有核实工作至关重要。

在奥地利，公证人（或作为受托人的律师）对交易的完整性承担全部法律和财务责任，这也是你支付的高昂价格的一部分。.

每次我和客户讨论费用问题时，我都能看到他们脸上的疑问： “克谢尼娅，保加利亚真的有什么东西很贵吗？”这很正常。

我们早已习惯保加利亚物价低廉。没错，这里的物价确实是欧洲最低的之一。但物价上涨是不可避免的，需要加以考虑，以免出现任何不愉快的意外。.

让我们立即将支出分为两类：购买时一次性支付的支出和每年支付的支出。.

假设你要买一套价值 6 万欧元的公寓。实际花费是多少？

地方购置税。税率因市政当局而异，介于 2% 至 4% 之间。假设为 3%，则税额为 1800 欧元。

公证费。大约为交易金额的1%，但也可能更高。假设交易金额为600欧元。

注册费： 0.1%。也就是仅需60欧元。

律师费和经纪人佣金。这可能会造成相当大的差异。平均而言，这部分费用占总费用的3%到5%。如果我们按4%计算，那就是另外2400欧元。

总费用可能在房价的 5% 到 9% 之间。例如，一套售价 6 万欧元的公寓，总费用约为 4860 欧元。当然，这远低于奥地利的购房费用，在奥地利，购房费用可能高达房价的 10% 到 12%。但重要的是要记住，最终你能得到什么。

在奥地利，这些费用不仅包括税款，还包括受托人的费用，受托人负责保障您的交易安全。在保加利亚，这些资金用于支付政府费用，您需要自行负责安全事宜，并聘请单独的律师。.

保加利亚的确是名副其实的避税天堂。与大多数欧盟国家相比，其年度税率低得令人难以置信。.

房产税。税率为房产应税价值的0.15%至0.3%，通常低于市场价值。例如，我们这套价值6万欧元的公寓，每年只需缴纳100至150欧元的房产税。

市政税（垃圾税）。税率也很低，大约在0.14%到0.45%之间。就我们而言，每年大约是80到100欧元。

维护费。这是一项仅适用于度假村的重要支出。它是用于场地维护、泳池维护、安保、清洁等方面的年度费用。

费用金额每年可能从 400 欧元到 800 欧元不等，甚至更高。这本质上是一笔你可能根本用不到的基础设施费用，但却是强制性的。.

将这里与奥地利进行比较根本站不住脚：

年度税。在奥地利，税率约为应税价值的1%至1.5%，外加租金收入所得税。一套价值30万欧元的公寓，每年的税费很容易超过4000至5000欧元。在保加利亚，我们计算得出这笔费用仅为几百欧元。

基础设施。保加利亚的低税收固然能让纳税人省钱，但也直接反映了公共服务的水平。

在维也纳，虽然消费更高，但你能享受到近乎完美的城市环境：整洁的道路、干净的市容、公共交通以及安全感。然而，在保加利亚，除主要城市外，基础设施可能状况不佳。

那么，我们能得到什么呢？在保加利亚，你缴纳的税费较少，但你仍然要承担所有风险，并且要花钱进行资产维护，尤其是在度假区。

在维也纳，虽然房价更高，但这些钱会投资于基础设施，这直接影响到您的房产价值，使其对租户更具吸引力。.

归根结底，在保加利亚和维也纳这两个市场之间做出选择，就是在“现在投入却一无所获”（保加利亚）和“现在投入并投资未来”（奥地利）之间做出选择。在保加利亚，您可以节省税款，但无法保证资本增值；而在维也纳，您可以确信您的资金在为您创造收益。.

当客户来找我计划在保加利亚购买房产时，除了价格之外，他们最先问的问题之一就是：“这能让我获得居留许可吗？” 我理解他们为什么这么问。.

直到最近，情况确实如此。保加利亚和许多其他南欧和东欧国家一样，曾提供一种“黄金签证”来鼓励人们购买房产。这对非欧盟国家的公民尤其具有吸引力。但那种日子已经一去不复返了，这从根本上改变了整个投资策略。.

截至今日（2024-2025年），通过在保加利亚购买房产直接获得临时或永久居留权的已经关闭。如果您看到任何相反的信息，要么是过时的，要么更糟糕的是，有人试图误导您。这与希腊或葡萄牙截然不同，在希腊和葡萄牙，此类项目仍然有效，尽管准入门槛不断提高。

然而，保加利亚仍然提供通过投资获得居留权的机会，但这些机会不再直接与购买房产挂钩。这些投资方式通常更为复杂，也不太受私人投资者欢迎。

投资商业项目。要获得居留许可，您必须在指定的保加利亚企业投资至少 25 万欧元。这些项目必须创造就业机会，因此需要投资者持续监督和积极参与。

投资政府债券或投资基金。此类投资的门槛较高，起步金额为 51.2 万欧元。这是一种较为被动的投资方式，但与商业项目一样，它并不赋予您将投资标的物用于个人用途的权利。

因此，如今在保加利亚购买公寓是对资产或生活方式的投资，而非对移民身份的投资。投资者在进行交易前应清楚地理解这一点。.

与保加利亚不同，奥地利从未推出过房地产购买“黄金签证”。奥地利始终注重投资者的质量而非数量。它拥有一项享有盛誉且透明的居留许可项目，面向经济独立的个人——“私人居留权”（Aufenthaltstitel "Privatier"）。虽然该项目与房地产无关，但它很好地展现了不同国家吸引资本的方式。.

奥地利居留许可申请要求：

充足的收入。您必须证明您在奥地利拥有稳定的月收入，且该收入独立于就业之外。这可以包括房产租赁收入、股息、存款利息或养​​老金。对于一个两口之家来说，所需的收入约为每年 45,000 欧元。

住房。在奥地利，您必须拥有或租赁住房。

医疗保险。全面的医疗保险是强制性的。

复杂性。主要障碍在于该项目实行名额限制。申请仅在年初接受，且名额严格限制。

关键区别在于：在奥地利，您无需将数十万欧元投入高风险资产，即可在世界上最稳定、最安全的国家之一获得居留许可。您的资金保持流动性，可以投资于多元化的投资组合。

在保加利亚，即使你决定投资企业或债券，你实际上也是为了身份而“冻结”了你的资本。.

对投资者而言，回报率或许是最重要的指标。乍一看，保加利亚似乎很有吸引力。据说回报率能达到7-8%，甚至更高！

但正如常言所说，细节决定成败。了解保加利亚市场最重要的一点是，这里的盈利能力直接取决于地理位置和租赁类型。.

让我们来看看在保加利亚购买房产时可以获得的两种主要租赁协议类型。.

这就是度假区吸引大多数投资者的原因。.

地点？海滨（阳光海滩、金沙滩、索佐波尔）和滑雪胜地（班斯科、潘波罗沃）。

回报。在旺季（海滨房产为 6 月至 8 月，山区房产为 12 月至 2 月），回报可以达到非常高的水平——高达每年 8%。

风险。这就引出了主要问题。旺季一年只有三四个月。其余时间，你的公寓不仅会空置，还要支付“维护费”和水电费。

一个糟糕的季度（例如由于天气或地缘政治因素）就可能让你损失全部利润。此外，短期租赁需要持续的监控、清洁和与房客互动，这些工作通常委托给管理公司，而管理公司会收取高达25-30%的收入作为佣金。这些都是许多投资者未能考虑到的巨大风险。.

这个方案更加稳定和可预测。.

地点？大城市（索非亚、普罗夫迪夫、瓦尔纳）。

盈利能力方面，这里的盈利能力要低得多——每年只有4-5%。但需求是全年性的，并非仅限于季节性。

风险。风险极低，因为租户大多是学生和年轻的职业人士，他们通常签订1-2年的租约。这基本上是保加利亚房地产市场中唯一“相对平静”的领域。

这里的平均长期租金收益率为每年2-3.5%。乍一看，这似乎远低于保加利亚。那么，为什么要支付过高的价格呢？

答案很简单：维也纳投资者的主要收入不是租金，而是资产本身价值的增长（资本化）。.

• 投资者收益结构（以10年期为例）：

保加利亚（度假村）。80 %的收入来自租金（不稳定，受季节影响），20%来自资本增值（不可预测）。您的收益来自营业额，而非资产本身。

文本

维也纳。收入的30%来自租金（稳定、长期），70%来自资本增值（自然增长、稳定）。您获得的收益来自资本，这更加可靠。

根据奥地利统计局的数据，维也纳的房地产价格在过去 10 年里上涨了 90% 以上，而且这种增长是自然而稳定的。

在保加利亚度假胜地买房就像炒股，试图从房价的快速波动中获利。而在维也纳买房则像投资蓝筹股，虽然不指望获得巨额分红，但对投资组合的长期稳定增长充满信心。.

正如我们在前文中讨论过的，保加利亚的房地产市场并非单一，而是由三个截然不同的市场构成。因此，“在哪里买房？”这个问题才是你真正应该问自己的最重要的问题。.

没有绝对最佳的地点，只有最适合您特定用途的地点。让我们仔细看看几个关键区域，了解哪些区域最适合哪些受众。.

如果您不仅将保加利亚视为度假胜地，而且将其视为一项严肃的投资，以保值增值，那么这里就是您的起点。.

索非亚是保加利亚唯一一座可以与维也纳、布达佩斯或布拉格等欧洲首都相媲美的城市。它是保加利亚的经济、文化和教育中心。让我们仔细看看它的优点和缺点：

这或许是外国人最熟悉的市场领域。阳光海滩、金沙滩、内塞巴尔、索佐波尔——这些名字可谓家喻户晓。那些想在欧盟拥有一处“别墅”（dacha）的人都会选择在这里置业，而租金收入则是一笔可观的额外收入。

与海滨度假胜地类似，这是一个只在旺季（12月至3月）运营的市场：

如果没有全面的风险分析，任何客观的评估都不算完整。遗憾的是，保加利亚的许多卖家和中介往往会淡化这些风险，夸大其词地承诺会带来丰厚的回报。我总是告诉我的客户：没有完美的投资，但了解所有潜在的陷阱至关重要。

保加利亚房地产市场，尤其是索非亚以外地区，流动性不足是主要问题。在维也纳，一套位于黄金地段的公寓平均只需2-4个月即可售出，而在保加利亚，您可能需要等待数月甚至数年才能找到买家。造成这种情况的原因如下：

供应过剩。在度假村，供应量是需求量的数倍。

目标客户群体明确。度假地产的买家主要是外国人，他们并不着急。他们不需要立即购买，因此可以花时间挑选和谈判。

需要降价。如果您急需出售公寓，请做好降价20-30%甚至更多的准备。

如果你在海边或山区购买房产，就要做好一年中有九个月房产闲置的准备。这段时间里，房产不仅不会产生收入，反而需要支付各种费用。年度闲置费用：

物业管理费。这是最重要的“隐性”支出。即使您不住公寓，也需要支付小区内的场地维护、泳池维护、安保和清洁费用。这笔费用每年在 400 欧元到 800 欧元之间。

水电煤气等公用事业费用。即使你不住在公寓里，你仍然需要支付电费、水费、安保费等等。

意外维修。低劣的施工质量会导致问题，需要额外的维修费用。

尤其是在2000年代中期建筑热潮期间建造的建筑中，施工质量往往差强人意。最常见的问题包括：

防水。防水措施不到位会导致霉菌滋生、霉变和潮湿异味。

通讯不畅。管道质量差，电气故障。

状况堪忧。许多建筑物正在迅速恶化，需要不断维修。

另一方面，奥地利拥有严格的建筑规范（ ÖNORM ），确保了最高的建筑质量。在这里，您购买的是一项可以为您服务数十年而无需频繁维修的资产。

尽管保加利亚列弗（BGN）与欧元紧密挂钩，但保加利亚仍不是欧元区成员国。这在全球经济动荡时期会带来一定的风险。虽然保加利亚脱离欧元区的可能性极小，但这仍然是一个值得关注的风险。.

在维也纳，您用欧元购买资产，这保证了您的货币完全稳定。.

现在我们已经分析了所有数据，接下来让我们谈谈最重要的一点：生活质量。毕竟，投资房地产不仅仅关乎金钱，更关乎你所能获得的生活方式。你想在哪里养育孩子？你想在哪里安享晚年？哪里能让你感到舒适安宁？这个问题的答案可能会彻底改变你的选择。.

保加利亚的生活成本低廉，因此对许多人来说极具吸引力。根据欧盟统计局的数据，保加利亚的消费品和服务价格仅为欧洲平均水平的60%左右。从食品杂货到餐厅账单，方方面面都体现了这一点。.

气候。这里的气候无疑非常宜人。沿海地区气候温和，夏季温暖漫长，冬季短暂温和。山区从十二月到三月是开展冬季运动的理想季节。

生活成本低廉。在保加利亚，您可以享受到在西欧难以想象的生活水平。在奥地利价值数百万欧元的带游泳池的房子，在这里只需几十万欧元就能买到。

医疗和教育。这是保加利亚的主要缺陷之一。保加利亚的医疗和教育水平远低于西欧标准。虽然像索非亚这样的大城市拥有私立诊所和国际学校，但整体医疗体系尚未达到欧盟标准。许多富裕的保加利亚人和外籍人士更倾向于让子女在西欧接受医疗或教育。

基础设施。除主要城市和旅游线路外，其他地区的公路、公共交通和公共设施状况可能较差。这与奥地利井然有序的基础设施形成鲜明对比，在奥地利，即使是最小的村庄也拥有完善的道路，火车也准时运行。

生活节奏。在保加利亚，尤其是在南部，生活节奏更加悠闲舒缓。对一些人来说，这是优点；对另一些人来说，则是缺点。如果您习惯了瑞士的守时和德国的高效，那么保加利亚的慢节奏可能会让您感到不适应。

维也纳连续十多年被美世咨询公司评为全球最宜居城市。它获此殊荣实至名归。维也纳是秩序、品质和安全的象征。

这里属于温带大陆性气候，四季分明：夏季炎热，冬季寒冷多雪，春季和秋季景色宜人。

生活成本虽然高，但完全合理。高税收支撑着世界一流的基础设施、教育和医疗保健。你付出更多，也得到更多。

医疗和教育。奥地利的医疗体系位居世界前列。公立中小学和大学提供一流的教育。这里是育有子女家庭的理想之地。

基础设施。这里的基础设施简直无可挑剔。公共交通运行顺畅，街道干净整洁，公园维护良好。整座城市都散发着秩序和高品质的气息，这直接影响着您的房产价值。

生活节奏。维也纳是一座快节奏的城市，却并不让人感到匆忙。一切都井然有序地进行着，人们可以合理安排时间，享受生活。

我总是要求我的客户诚实地回答这个问题： “你想在哪里抚养孩子？”如果答案是“在一个拥有最好的学校、安全的环境和一流的医疗保健资源的地方”，那么选择就很明确了，那就是保加利亚。

如果您的目标是在阳光充足、价格低廉的地方购买价格适中的房屋用于夏季度假或退休养老，那么保加利亚可能是一个绝佳的选择。.

任何投资的最后阶段都是退出。而保加利亚和奥地利在这方面的差异或许最为显著。如何退出投资？盈利还是亏损？快速退出还是缓慢退出？这个问题的答案可能会彻底颠覆你的预期。.

正如我们之前提到的，保加利亚房地产市场的流动性极低，尤其是在度假区。这意味着想要快速且以合理价格出售房产，简直是天方夜谭。.

在索非亚，如果价格符合市场行情，销售过程会相对迅速。大多数买家是保加利亚人，因此不存在语言障碍，而且全年都有需求。但是，请做好心理准备，销售可能需要几个月到一年的时间。

在度假胜地，真正的乐趣才刚刚开始。想在阳光海滩卖掉你的公寓，你将面临成千上万份类似报价的竞争。主要买家是外国人，他们并不着急。他们不需要马上买房，所以可以花很长时间挑选、讨价还价，然后耐心等待。

“折扣陷阱”。如果你急于出售房产，就会落入“折扣陷阱”。想要脱颖而出，唯一的办法就是大幅降价。

维也纳的房地产市场非常稳定，优质房源往往需要排队等候。在这里出售房产是一个简单明了、可预测的过程。.

流动性高。在维也纳，地段好的公寓通常在2-4个月内售出。无论是本地居民还是外国投资者，全年需求都很强劲。

资本收益。在维也纳，投资者的主要收入来源并非租金，而是资产增值。过去十年，维也纳的房地产价格上涨了超过90%，而且这种增长稳定且自然。

可预测性。在5-10年内以50-100%的回报率退出投资是标准做法，并非侥幸。您可以提前计算回报率，这能让您感到自信和掌控。

我们已经从市场和法律的复杂性、风险和生活质量等最重要的几个方面，对保加利亚和奥地利进行了深入分析。现在，我们掌握了所有必要的信息，可以得出最重要的结论。.

关键难题：保加利亚还是奥地利？在保加利亚和奥地利购买房地产不仅仅是两种不同的投资，更是两种截然不同的理念。

保加利亚：如果您正在寻找“别墅”，如果您希望在海边或山里拥有一栋房子，每年可以在那里住上一两个月，并且您愿意承担维护费用，那么保加利亚是一个绝佳的选择。

这是一个气候宜人、自然风光秀丽、房价和生活成本都非常低廉的国家。如果您正在考虑购房投资，索非亚是唯一值得考虑的城市。在这里，您会发现长期租赁需求稳定，而且与度假胜地相比，房产流动性更高。.

奥地利：如果您正在寻找一项资产，如果您希望在一个可靠稳定的地区保值增值，那么奥地利，尤其是维也纳，正是您的理想之选。虽然在这里您可能无法获得快速且高额的租金收益，但您的资本将得到可靠的保护，免受通货膨胀和危机的影响。

您可以将资金投资于一项会增值的资产，从而保证长期收益。而且，同样重要的是，您还将获得最高标准的生活、秩序和安全保障。.

在做决定之前，请诚实地回答一个简单的问题：你真正想要的是什么？是度假胜地和低廉的价格，还是秩序、可靠和稳定的资本增值？一旦你找到答案，正确的选择自然就会明朗。.