奥地利的租金是如何形成的？它取决于哪些因素？

奥地利的租赁市场在该国的住房体系中占据着关键地位：超过40%的人口倾向于租房，而在大城市，尤其是维也纳，租房者的比例更高。然而，租金形成仍然是租户和房东面临的最棘手的问题之一。

原因在于，奥地利的租金价格不仅取决于市场因素——例如地理位置、公寓状况、建造年份和基础设施——还取决于法律法规。其中最重要的因素之一是 Mietrechtsgesetz ，简称MRG），该法对不同房产的适用范围有所不同：有些房产完全适用，有些房产部分适用，有些房产则完全不适用。这决定了租金价格是否可以自由设定，或者房东是否必须遵守规定的价格和限制。

在本文中，作为一名奥地利房地产专家，我将详细探讨租金的构成、影响租金的因素，以及如何在奥地利正确确定合理的住房租金价格。

在奥地利，租金并非仅限于公寓的“净价”。大多数情况下，租户支付的租金由多个部分组成。

基本租金（Hauptmietzins）。这是租户使用房屋所需支付的基本金额。2025年第一季度，平均基本租金为每月502欧元，或每平方米7.50欧元，比2024年同期增长2.7%（奥地利统计局，2025）。租金金额取决于公寓类型（新建房屋、旧房等）、房屋状况以及是否受《租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）约束。

运营成本（Betriebskosten）包括水电煤气等公用事业费用和楼宇维护费用，例如垃圾收集、供水、污水处理、公共区域照明、走廊清洁、电梯维护和楼宇保险。2025年第一季度，平均运营成本为每月165.20欧元或每平方米2.50欧元，约占总租金的30%。

特殊费用（besondere Aufwendungen）。这些是额外的费用，可能包括电梯费、洗衣费、维修费和其他特定服务费。这些费用通常会在租赁协议中单独列明。

家具费（Entgelt für Einrichtungsgegenstände）。如果出租公寓内提供家具，房东可能会收取额外的家具使用费。该费用金额根据家具的价值和使用寿命确定。例如，如果家具价值 7,000 欧元，预计使用寿命为 20 年，则每月家具费约为 29.60 欧元，加上 12% 的房东附加费，总计每月 33.10 欧元。

增值税（Umsatzsteuer）。在奥地利，出租房产的增值税税率为10%。但是，家具、停车位和供暖的增值税税率为20%。

因此，在奥地利租房涉及多个环节，每个环节都有其自身特点，并受相关法律法规的约束。了解这些环节对于租户和房东双方都至关重要，以确保租赁关系的透明度和公平性。

《住宅租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）于1981年11月12日通过，旨在规范奥地利房东与租户之间的关系，确保双方权利的平衡。然而，该法并非适用于所有类型的房产。根据建筑物的年代、用途及其他因素，MRG可能全部适用、部分适用或完全不适用。

MRG 完全适用于以下类型的房地产：

• 1945 年以前建造的房屋，包括 1953 年以前利用政府补贴建造的房屋。
• 国家资助的住房，不限建造年份。

在这种情况下，租金受到限制，并考虑以下因素：

• 住房类别：定义房产类型（例如社会住房、政府支持的住房）。
• Richtwertmietzins：为特定类别住房设定的指导性租金价格。
• Angemessener Mietzins：考虑到市场状况和特定房产的具体特点而制定的合理租金。

这些措施旨在保护租户免受过高的租金和不合理的驱逐。例如，格拉茨一套位于老建筑（Altbau）内、面积为80平方米的公寓，经过现代化翻新，完全由住房补贴计划（MRG）覆盖，月租金约为600欧元，比未纳入住房补贴计划的类似住房的市场价格低25-30%。

MRG部分适用于以下类型的财产：

• 1953 年后建造的新公寓单元，如果该建筑物由多个单元组成，且未获得政府援助。
• 1953 年后在现有建筑物上加建的阁楼和扩建部分

在这种情况下，租金被定义为“合理的”（angemessen），这意味着房东和租客可以根据市场情况自由协商租金数额。

例如：林茨一栋建于 20 世纪 60 年代的公寓楼里一套现代化的 55 平方米公寓，在部分适用 MRG 的情况下，每月租金为 650 欧元，而私人市场上同等条件的住房，如果没有 MRG，每月租金约为 750 欧元。

MRG不适用于以下类型的房产：

• 私人住宅和复式住宅，无论建造年份如何。
• 的未获得国家资助的建筑
• 旅游公寓和短期出租房。

在这种情况下，房东和租客完全可以自由设定租赁条款，包括租金金额。

例 1：维也纳郊区一栋 100 平方米的私人住宅，建于 2010 年，可以以每月 1200 欧元的价格出租，完全由双方协商确定。

例 2： 2020 年起，因斯布鲁克一栋新楼中的 70 平方米公寓可长期出租，租金为每月 1,050 欧元，不受 MRG 限制，具体价格取决于需求。

对于计划在维也纳长期租房或对在奥地利租房感兴趣的人来说，这些差异尤其重要。

在奥地利，租金由多种体系决定，每种体系都会考虑各种因素，例如房产状况、地理位置和建造年份。我们来看看其中主要的几个体系：

租赁等级制度根据租赁协议签订时公寓的状况和设备情况，将公寓分为四类（A-D）：

• A类：现代标准公寓，配备现代化的装修和设备。
• B类：标准良好，公寓装修精良，但没有最新的升级设施。
• C类：中等标准，基本装修的公寓，可能需要一些改进。
• D类：低标准，公寓内没有卫生间，可能装修过时。

这些类别会影响租金金额，高档公寓的租金更高。

Richtwertmietzins 是奥地利各联邦州制定的参考租金标准，每两年审核一次。

奥地利于 2025 年 4 月 1 日实施了新的年度租金和类别租金调整制度。这些变化是作为第四部《租金通胀减免法》（4. MILG）的一部分引入的，旨在减轻高通胀对租户的影响。

Richtwertmietzins 调整的计算示例：

租户须知：

• 租金冻结：对于2025年4月1日之前签订的租赁协议，租金将维持在2023年的水平。这意味着2025年租金不会上涨。
• 利率上涨上限： 2026年，利率上涨幅度上限为上年利率的5%。2027年，将采用过去三年平均通货膨胀率，上限为5%。
• 例外情况：这些限制不适用于空置的租赁权，例如新建建筑或私人住宅。

Angemessener Mietzins 是一种基于市场条件的租金计算系统，适用于某些类型的房地产：

• 大型公寓：通常超过 130 平方米，例如维也纳第一区老建筑（Altbau）中的宽敞公寓。
• 列入名录的建筑中的房产：列入文化遗产名录的历史建筑，其租金必须考虑到维护和重建的成本。
• 新建建筑：新建建筑中的公寓，其中 MRG 的使用受到限制或不存在。

例如，维也纳封闭式社区的一套 140 平方米的公寓：指导价为每平方米 6.70 欧元，但考虑到条件、位置和市场需求，Angemessener Mietzins 的价格可能为每平方米 9.50 欧元，高于 Richtwertmietzins。

重要提示： Angemessener Mietzins 让房东有机会获得大型独特房产的市场租金，但同时，租户也免受过高租金的侵害——租金必须与市场情况相符。

Erhöhter Mietzins 指的是房东对公寓进行重大维修或改造的情况。这可能包括：

• 厨房或浴室整体翻新
• 建筑热工改造（节能）
• 电梯安装、公共区域改造、外立面现代化

安装方法：

• 租金上涨的幅度由仲裁委员会或法院决定。
• 涨价期限通常有限，普通住房一般为 10 年，社会住房最长可达 20 年。
• 这些措施可以保护租户免受不合理涨价的影响，同时也能让房东收回投资。

实用建议：如果您打算在奥地利长期租房，建议您查询该房产是否已征收“增租税”（Erhöhter Mietzins tax），以便了解实际租金。例如，维也纳一栋历史建筑中的一套公寓，在进行隔热改造后：基本税率为每平方米 6.80 欧元 → 经仲裁委员会批准，增至每平方米 8.20 欧元。

奥地利的租赁住房法律框架受到严格监管，租户和房东都必须了解现行法律及其最新变化。《租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）和《住房通用租赁法》（Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz，简称WGG）规定了可接受租金的上限、租户权益保护以及合法租金上涨的可能性。

2024-2025 年引入了关键变革，以遏制租金飙升，提高透明度，保护租户，尤其是在维也纳等大城市。

租金调整条款是租赁协议中的一项规定，允许房东根据消费者价格指数（CPI）的变化调整租金。在2024年之前，此类调整可能导致租金上涨10%或更多。

自2024年起，政府对年度租金涨幅设定了上限，并采用指数化调整：最高涨幅为每年5%。此项改革旨在保护租户免受高通胀环境下租金过度上涨的影响。

在某些情况下，房东可以合法提高租金：

• 维修和翻新：如果房东对公寓进行重大维修或改造，可以提高租金。涨幅由仲裁委员会或法院在一定期限内裁定。
• 将合同转让给亲属：将租赁权转让给亲属时，房东可以根据市场情况设定新的租金。
• 起租租金非常低：如果起租租金远低于市场租金，房东可以根据《租金法》（MRG）第 45 条要求将租金提高到合理水平。

《住房合作社法》（Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz，简称WGG）规范非营利性住房（例如住房合作社提供的住房）的租金。该法规定了租金上限，并允许长达20年的长期租金上涨，例如用于支付维修和现代化改造的费用。这些措施旨在平衡租户和房东的利益。

许多住房合作社和市政项目允许乌克兰人和难民申请补贴住房。如果您想在维也纳租一套难民公寓，请务必考虑登记和提供居住身份证明。这能使入住合作社住房成为更现实、更安全的临时或永久居留选择。

在奥地利租房取决于许多因素，这些因素会对成本产生重大影响。我们来看看其中几个主要因素：

维也纳历来是奥地利租金最贵的城市。即使在维也纳市内，不同地段的租金差异也很大：

• 市中心（Innere Stadt、 Wieden、 Währing、 Döbling）：由于声望和发达的基础设施，租金价格较高。
• 郊区（Favoriten、 Donaustadt、 Floridsdorf）：价格更实惠，但交通便利性和基础设施较差。

据世邦魏理仕 (CBRE) 称，到 2025 年，维也纳市中心的租金可能达到每平方米 16.5 欧元，而郊区的租金约为每平方米 12.2 欧元。

面积小于40平方米的小公寓在学生和年轻职业人士中需求量很大。它们的每平方米价格通常比面积更大的公寓更高。例如，维也纳的单间公寓月租金在630欧元到890欧元之间。

新建公寓或经过现代化翻新（例如，采用老式建筑风格）的公寓价格更高。2025年，新建公寓的平均租金约为每平方米14.87欧元，而老式公寓的平均租金约为每平方米10.00欧元。

能效等级高（例如A级）的公寓公用事业费用较低，因此对租户更具吸引力。与能效等级较低的同类公寓相比，这可能会使租金上涨5%至10%。

家具、电梯、阳台、车库或停车位都会显著提高租金。配备齐全的公寓，加上其他便利设施，租金可能会高出10%到20%。

在奥地利，秋季通常是租房需求高峰期，因为学生和外籍人士会返回城市。这导致这段时间租金上涨。2024年，维也纳的租金平均上涨了6.2%至7.7%。

如果您认为在奥地利支付的租金过高，您可以提出异议。在适用《租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）的建筑物中，租户可以向仲裁委员会或法院提出上诉，以核实租金。如果租金超过法定限额，则可以将其降低至法定限额，并且任何多付的租金都可以退还。
请务必遵守以下截止日期：

• 对于无固定期限合同，申请可在合同签订之日起 3 年内提交；
• 对于定期合同——最迟不得晚于合同到期或转为无限期合同后 6 个月。

在这些期限到期后，就不能再对租金提出质疑了，但仍然可以对通过指数化​​（Wertsicherung）进行的不合理的租金增长提出异议。

在 MRG 管辖范围之外的新建筑和房产中，情况更为复杂：在那里，价格是自由决定的，法院的裁决很少会站在租户一边。

在我的执业过程中，我遇到过租户投诉租金过高的案例。例如，一个难民家庭决定在维也纳长期租住一套公寓，但他们支付的租金比老旧公寓的法定租金高出近20%。我们向仲裁委员会提出了申诉，最终租金降低了，多付的租金也退还给了他们。

在我看来，奥地利的租金价格并非仅仅是合同上的一个数字，而是市场状况、法律法规以及房产具体情况等诸多因素综合作用的结果。对于租户而言，了解公寓是否受《租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）约束，以及合同中包含哪些附加条款（例如租金指数化调整以及因翻新而导致的租金上涨等）尤为重要。

2025年出现了一个有趣的趋势：新建房屋的租金持续上涨，尤其是在维也纳的高档地段；与此同时，相关立法加强了对老旧房屋和受监管房屋的租户保护。这在房东和租户的利益之间取得了一定的平衡。对于那些希望在维也纳为难民租房的人来说，这一点尤为重要：受监管的租金可能远低于市场价，使这类选择更加经济实惠。

选择公寓时，不仅要考虑价格，还要考虑房屋类型、能源效率、基础设施和合同条款。有时候，与其承担持续的维修费用或高额的水电煤气费，不如多花一点钱选择装修现代化、位置便利的公寓。

对于那些想在奥地利长期租房的人来说，仔细审查合同并了解自己的权利非常重要——这可以省钱并避免不愉快的意外。