投资匈牙利房地产：你需要知道什么

近年来，匈牙利房地产市场已成为投资者的热门目的地，这些投资者既寻求相对较低的投资门槛，又希望获得欧洲司法管辖区的稳定性。本文旨在全面分析匈牙利的投资吸引力：从布达佩斯的住宅和学生公寓，到巴拉顿湖畔的别墅，以及在欧盟保值增值的机会。

目前的市场形势尤为引人关注。据欧盟统计局（Eurostat）的数据显示，疫情过后，中欧正经历新一轮家庭和企业移民潮：IT专家涌入匈牙利，国际公司开设区域办事处，旅游业蓬勃发展。过去十年，布达佩斯已成为欧洲房价增长最快的地区之一：房价翻了一番，但仍低于奥地利或德国。灵活的签证政策和相对较低的生活成本也是吸引人才的重要因素。.

在这个市场中，丰富的经验和对国际法的深刻理解对于支持交易至关重要。我，克谢尼娅·列维娜，是一位拥有欧盟和亚洲地区经验的律师，多年来一直为客户提供交易结构设计、开发商尽职调查以及KYC/AML（了解你的客户/反洗钱）程序方面的咨询服务。.

将匈牙利与奥地利进行比较，区别显而易见：布达佩斯和度假区提供更高的回报，准入门槛较低；而奥地利提供稳定性和可预测的监管，但收益率明显较低。.

匈牙利位于中欧中心地带，地处欧盟主要交通和物流走廊的交汇点。该国已成为服务于东西方市场的公司的平台，对投资者而言，这意味着来自外籍人士、学生和游客的稳定住房需求。.

布达佩斯地理位置独特：它不仅是匈牙利的首都，也是教育和信息技术产业中心。国际知名大学在此设立校区，联合办公空间和创业孵化器如雨后春笋般涌现，游客数量也已超过疫情前水平。除了首都之外，周边地区市场依然充满吸引力：巴拉顿湖吸引着度假地产买家；德布勒森和塞格德已成为大学城，租赁需求旺盛；而靠近奥地利和斯洛伐克边境的小城镇则吸引着那些在匈牙利居住，同时在其他欧盟国家工作或经商的人士。.

法律环境相当透明：外国人可以直接购买房产，尽管在某些情况下需要当地政府的批准。与邻国相比，匈牙利具有竞争力：波兰和捷克共和国的经济更为发达，但房价更高；罗马尼亚房价更低，但监管政策不太明确。

Numbeo指出，匈牙利的主要卖点在于其相对较低的每平方米房价、欧盟成员国身份以及稳定的游客和学生流量。与奥地利相比，两国的投资策略截然不同：在匈牙利，投资者可以用较少的投资进入市场并期望获得更高的回报，而奥地利则更适合重视资本保值和低风险的投资者。.

匈牙利对阵奥地利

在考虑投资匈牙利房地产时，了解其在区域竞争中的地位至关重要。中东欧已成为资本流动的热点地区，吸引着寻求高回报的欧洲投资者以及希望在欧盟成员国中拥有资产、且准入门槛低于西欧的国际买家。.

匈牙利的主要竞争对手是波兰、捷克和罗马尼亚。.

波兰拥有庞大的国内市场和较高的经济增长水平。租赁需求强劲，尤其是在华沙和克拉科夫，但租金价格已远高于匈牙利，且收益率正在逐步下降。

捷克共和国，尤其是布拉格，被认为是该地区最稳定的市场之一：风险低，租赁需求高，但准入门槛几乎与奥地利相当，这限制了私人投资者的数量。

罗马尼亚仍然是该地区最容易进入的市场，尤其是布加勒斯特和黑海度假胜地。然而，其法律体系的可预测性较差，基础设施也落后于匈牙利。

奥地利也可以被视为竞争对手：市场透明稳定，但准入门槛高出数倍，年收益率在 2% 至 3% 之间。

因此，匈牙利似乎是一个中间环节：一方面，它比捷克共和国或奥地利更便宜、更有利润；另一方面，它对外国人来说似乎比罗马尼亚更可预测、更有吸引力。.

过去二十年来，匈牙利房地产市场经历了几个截然不同的阶段，反映了国内经济进程和全球趋势。.

自2004年加入欧盟以来，匈牙利变得更加开放，对外国投资者更具吸引力。来自德国、奥地利和英国的买家，以及来自俄罗斯和以色列的投资者，都积极进入了匈牙利市场。

国内住房需求也受到刺激：匈牙利家庭获得了此前较为有限的新型抵押贷款产品。在此期间，布达佩斯和旅游区（如巴拉顿湖）的房价以两位数的速度上涨。.

2008年的全球标志着一个转折点。流动性急剧下降和失业率上升使房地产市场几乎陷入停滞。公寓和房屋价格平均下跌了20%至30%，一些开发项目完全冻结。许多外国投资者撤离了印度市场，转而选择更为稳定的地区。

这段停滞期持续了数年。直到2014-2015年，匈牙利的宏观经济形势趋于稳定，且由​​于物价相对于邻国奥地利和西欧较低，该国才变得具有吸引力，经济才出现了新的发展动力。

新增长的主要驱动因素包括：

• 旅游业：布达佩斯已成为欧洲游客最喜爱的城市之一，短期租赁需求急剧增加；
• 教育：匈牙利的大学（包括医学院和技术学院）吸引了来自欧盟和亚洲的学生，这造就了蓬勃发展的学生住房市场；
• 外国投资：私人投资者和寻求盈利出租房产的公司都表示出了兴趣；
• 政府政策：税收优惠和抵押贷款支持计划帮助提高了当地居民的住房负担能力。.

自2015年以来，市场进入了持续增长期。布达佩斯的住宅价格在过去十年（2010-2020年）上涨了约100%，使这座匈牙利首都成为中东欧增长最快的城市之一。区域增长较为温和，但即便如此，得益于基础设施建设和度假区的发展，也呈现出稳步增长的态势。

到2023年，匈牙利房地产市场已达到顶峰。布达佩斯市中心的公寓价格已与奥地利二线城市的公寓价格相当，这表明市场过热。

2024-2025 年购房者活动下降的背景下专家预测价格将趋于稳定，二级市场可能会出现调整，而首都和巴拉顿湖附近的流动性强的房产仍然具有投资吸引力。

首都布达佩斯的房价涨幅最大。过去十年，布达佩斯的房价上涨了约100%，而其他地区的涨幅则较为温和，同期涨幅在40%至60%之间。2020年至2023年间，房价涨幅有所放缓，但由于需求旺盛而供应有限，市场依然过热。预计到2025年，市场将趋于稳定，并可能出现价格回调。.

布达佩斯仍然是匈牙利房地产市场的中心占据了国内外买家住宅交易的大部分份额。这座城市凭借诸多优势吸引着投资者：完善的基础设施、活跃的商业活动、旅游吸引力以及丰富的文化遗产。在首都布达佩斯，房地产市场也呈现出多元化的特点：历史中心和多瑙河沿岸地区构成了高端市场。

这里的公寓价格，有时甚至更高。与此同时，住宅区的大众住房市场正在蓬勃发展——新建公寓和二手房都受到年轻家庭、学生和寻求长期租赁的投资者的青睐。

因此，布达佩斯融合了奢侈品市场和大众市场，为不同预算的买家提供了广泛的选择。.

第二大交易中心是巴拉顿湖地区，这是匈牙利最大的度假区。自2000年代初以来，该地区一直吸引着外国买家，主要是德国人和奥地利人，他们认为这里能以实惠的价格体验地中海风情。

这里用于夏季度假的别墅和公寓以及短期租赁房产都非常抢手。巴拉顿被视为一项具有长期前景的“度假投资”：虽然价格上涨速度比首都慢，但由于游客络绎不绝和市场流动性高，因此市场保持稳定。.

第三个重要的目的地是大学城，其中德布勒森和塞格德尤为突出。这些教育和研究中心对学生和教职工的租赁住房需求稳定。

这里的小户型公寓尤其受欢迎，因为它们在学年期间很容易出租。投资这类房产更为务实：盈利来自稳定的需求，而且价格下跌的风险也低于过热的资本市场。.

毗邻奥地利和斯洛伐克在交易地理格局中扮演着重要角色由于既能享受较低的房价，又能体验在邻国工作和生活的种种好处，这些城市变得极具吸引力。

许多奥地利和斯洛伐克居民在这里购置房产，作为第二居所或跨境生活方式的基地。自2015年以来，随着首都房价上涨，周边地区的房产成为更具吸引力的选择，这一群体增长尤为迅速。.

匈牙利房地产市场拥有多种物业类型，对各类投资者都极具吸引力。公寓占据最大份额，仍然是流动性最强、最受追捧的资产类别。二手房市场和少量新开发项目均十分活跃。.

一级市场发展缓慢：与奥地利新建综合体的制度化不同，匈牙利以当地开发商的小项目为主。

别墅和住宅在市场中占据重要份额尤其是在巴拉顿湖等度假胜地。这类住宅主要面向季节性居住和短期租赁。许多外国人在这里购置房产用于个人度假，同时也将其视为长期投资。

公寓楼占据着特殊的地位在布达佩斯和大学城尤其抢手。这些整栋楼的公寓都可供出租。这种投资方式不仅受到机构和企业投资者的青睐，也受到寻求投资组合多元化的私人投资者的青睐。

最后，建筑用地仍然是一个重要的领域。尽管外国人购置土地的流程更为复杂，需要额外的审批，但人们对土地的兴趣依然浓厚，尤其是在布达佩斯附近和主要旅游区。这是一项着眼于长远的资产，其价值源于未来的城市化和基础设施扩张。

匈牙利市场的买家构成体现了其国际化特征。最活跃的外国投资者历来包括德国和奥地利公民，他们历来将匈牙利视为便捷的投资目的地，这得益于匈牙利的地理位置、语言和文化联系。.

俄罗斯买家也扮演着重要角色，尤其是在布达佩斯和巴拉顿湖的高端市场，他们将房地产视为保值增值的方式。中国投资者正通过商业地产和公寓楼进入市场，而以色列投资者则活跃于住宅租赁领域。.

从租户的角度来看，市场可分为几个主要群体。其中最重要的群体之一是学生，他们在大学城和布达佩斯等地创造了稳定的需求。游客也带来了大量的短期租赁需求，尤其是在首都和度假区。

外籍人士——占据了重要的市场份额。他们的需求主要集中在布达佩斯高档地段的中高端住宅，这些地区的基础设施和交通十分完善。

因此，匈牙利的房地产市场层次分明，既面向国内需求，也面向国外需求。其稳定性得益于多种因素的共同作用：旅游吸引力、教育潜力以及该国在中欧的战略位置。.

匈牙利对阵奥地利

匈牙利房地产市场为投资者提供多种所有权结构和投资工具，以满足其不同的目标、预算和用途。虽然外国人购房流程通常较为便捷，但在每个阶段都需要考虑一些因素。.

直接拥有公寓或房屋的所有权仍然是最受欢迎的方式之一外国公民可以购买住宅物业，但这需要获得地方当局的特别许可。

通常情况下，这个过程需要几周时间，而且很少被拒绝，尤其对于没有显著战略价值的住宅物业而言更是如此。这种方式特别受那些考虑购买自住房屋、度假房产或长期投资房产的买家欢迎。.

土地征用更为复杂匈牙利法律对土地交易的监管更为严格：外国人可以购买土地，但审批时间明显更长，而且在某些情况下，尤其是在农业用地方面，还会受到一些限制。然而，如果顺利获得许可，这种方式为建造住宅或商业地产提供了机会。

对于目标投资公寓楼、商业地产或大型项目的投资者而言，法人实体模式通常被采用。在匈牙利注册公司可以显著简化交易流程，因为公司可以以自身名义作为买方。这种方式对于计划管理房地产投资组合并最大限度降低税务风险的投资者来说也十分便捷。

共同所有权和家庭法问题值得特别关注在匈牙利，房产可以由多人共同购买，这使得伴侣或家庭成员更容易进行投资。婚前协议和继承法也发挥着重要作用：事先订立遗嘱或协议有助于避免纠纷，简化所有权转移流程。

开设银行账户是投资流程中不可或缺的一部分。匈牙利银行要求资金来源透明，外国投资者应做好接受额外审核和文件准备。尽管如此，匈牙利的银行体系被认为可靠，并积极服务于国际客户。

与奥地利的比较

在匈牙利购买房产的流程通常被认为相当简单，但对于外国人来说，需要获得某些批准，并且必须聘请律师。交易通常从签署初步合同和支付定金开始，定金通常约为房产价值的10%。.

这一步骤确认了买方的购买意向，并为其保留了房产。接下来，由律师起草并认证正式的买卖协议，其中详细列明了交易的所有条款、付款方式以及房产交付的时间安排。.

非欧盟公民需要获得当地政府的额外许可。这通常是一个正式程序，需要四到六周时间，除非涉及战略设施，否则很少会被拒绝。.

最后一步是在土地登记处登记产权。一旦完成相应的登记，买方即被确认为完全所有者，整个登记过程平均需要一到两个月。.

在匈牙利，尽职调查是任何交易的关键环节。买方及其律师必须确保卖方确实是该房产的唯一所有者，并且不存在任何未偿债务、抵押贷款或欠税。.

必须对地籍数据与房产实际情况进行核对，因为实际操作中有时会出现差异。如果房产为共有产权，则出售时需要所有产权所有人的公证同意书。.

与奥地利的比较

匈牙利的新建住宅市场远不如邻国奥地利发达。大部分房源都来自二手房市场。虽然期房交易在匈牙利也存在，但与奥地利不同的是，匈牙利的期房交易往往缺乏完善的买家保护机制，例如第三方托管账户。因此，尽职调查尤为重要。.

在匈牙利远程购买房产是可行的，但需要特别注意法律和组织方面的问题。对于外国投资者而言，关键步骤是获得购房许可，该许可由地方政府部门办理，需要提交一系列文件以证明资金来源和交易的合法性。.

包括房产选择、尽职调查、合同签署和产权登记在内的所有环节，都可以通过值得信赖的代理人或提供公证服务的当地房地产中介机构来安排。提前选择可靠的远程支持合作伙伴至关重要，这样可以最大限度地降低出错和欺诈的风险。

远程购房时，您还需要考虑税费和其他额外支出，包括公证费、交易登记费以及可能的中介费和物业管理费。如果您计划将公寓短期或长期出租，可以通过专业的租赁服务公司和管理公司进行远程物业管理。

因此，在匈牙利进行远程采购是一种可行且合法的策略，但这需要精心准备、可靠的合作伙伴关系以及系统化的管理和盈利能力规划方法。.

匈牙利的税收制度比奥地利宽松得多，这使得匈牙利市场对投资者更具吸引力。房产交易的主要税项是房地产购置费，为交易价格的4%。其他费用包括律师费（通常约为1%）和少量行政费用（很少超过几百欧元）。

房产持有成本极低。与奥地利可能征收高额房产税不同，匈牙利的房产税象征性地很低，而且因地区而异，很少超过每年200欧元。这使得房产维护成本低廉，支出主要限于水电煤气等公用事业费用。

出售房产也可能有利可图：资本利得税为买卖价格差额的15%，但会随着持有时间的增加而逐年递减，五年后完全免除。因此，长期投资者可以完全避免缴纳销售税。

至于租金收入，适用15%的所得税率。在某些情况下，如果出租活动频繁，则需缴纳社会保障金。然而，即使考虑到这些费用，税负仍然适中，尤其与奥地利相比更是如此。奥地利的租金收入采用累进税率，税率从20%到55%不等。.

因此，匈牙利税负较低，交易成本也较低，这使其成为寻求经济实惠的投资选择和高度灵活性的投资者的理想之选。另一方面，奥地利提供了一个更加可预测和透明的体系，这尤其受到那些愿意为最大限度的法律保护和最小风险付费的投资者的青睐。.

对象：位于布达佩斯市中心（第六区，歌剧院旁）的公寓。

面积： 60平方米。

购买价格： €200,000.

用途：出租（长期和短期）。

长期租赁（12个月）：

• 布达佩斯市中心平均租金：12 欧元/平方米 → 720 欧元/月。.
• 年收入：8640欧元。.

短期租赁（Airbnb）：

• 入住率 65%，每晚 60 欧元 → 每年约 14,000 欧元。.
• （但清洁、服务和管理成本较高——最高可达收入的 25%）。.
• 净收入：10,500 欧元。.

在匈牙利，租金税为收入的 15% + 社会保障缴款（有上限）。.

我们假设签订的是长期租赁合同（保守估计）：

收入： €8,640

税（15%）： €1,296

净利： €7,344

从历史数据来看，布达佩斯的物价年增长率约为 5-7%。.

如果这套公寓五年后的价值为 25 万欧元，那么：

• 销售： €250,000
• 资本利得税： 0%（持有超过5年）
• 净利润： 39,300 欧元（增长 + 租金收入）。

因此，投资者会获得双重收益：

• 租金带来的现金流稳定（每年3.5%至5%）
• 在 5-10 年的时间范围内，资产价值将增长。.

购买房产并获得居留许可。与一些南欧国家（例如葡萄牙、希腊或西班牙）不同，匈牙利不提供直接的“黄金签证”计划。这意味着，即使购买一套公寓或房屋，哪怕价值数十万欧元，也不能自动获得居留权。

然而，拥有房地产在申请其他居留类别时可以起到间接优势：它表明申请人与该国的联系、他们的财务偿付能力以及在匈牙利拥有利益中心。.

获得居留许可的其他途径。由于房产并非合法居留的有效依据，外国人通常会选择其他途径来合法化其居留身份：

• 通过商业途径：在匈牙利注册公司并登记您的商业活动。拥有真正的企业、员工和纳税记录将显著提高您获得居留许可的几率。
• 通过收入和经济独立：富裕的外国人可以证明其被动收入（例如，来自出租房产或投资的收入），并以此为依据获得居留权。
• 数字游民计划：近年来，白卡是一项重要的工具，它允许居住在欧盟境内的人士在匈牙利远程工作。该计划专为自由职业者、IT专家和国际公司的远程员工而设计。
• 国家签证：某些类型的居留签证可签发给学生、研究人员和家庭团聚申请人。在这种情况下，房地产发挥辅助作用（作为住房担保）。

生活方式和生活质量。尽管没有直接的“黄金签证”，匈牙利仍然是一个对移居者极具吸引力的国家。.

• 布达佩斯的生活成本远低于奥地利或德国：房租、食品和服务平均便宜 20-40%。.
• 与西欧相比，这里的医疗服务更容易获得，私立诊所提供价格合理的优质服务。.
• 该国的地理位置使其出行十分便利：乘坐火车或汽车只需 2.5 小时即可到达维也纳，中欧的主要交通走廊都经过布达佩斯。.

匈牙利对阵奥地利

匈牙利房地产市场由两大租赁区域构成：

短期租赁主要面向游客。布达佩斯是欧洲十大游客过夜旅游城市之一，巴拉顿湖也是热门的夏季旅游目的地。在旅游旺季，市中心或湖畔的公寓比长期租赁的公寓收益更高。

长期租赁的房源主要来自学生（在布达佩斯以及德布勒森和塞格德等大学城）和外籍人士。国际公司和机构的员工则更倾向于在首都的黄金地段租房。与短期租赁相比，长期租赁市场更加稳定和可预测，但收益较低。

匈牙利的收益率明显高于奥地利，这主要是由于匈牙利的购房门槛较低，且对租赁的需求更大。.

与奥地利的比较

传统上，奥地利被认为是一个较为“保守”的租赁投资市场：

• 大城市（维也纳、萨尔茨堡、因斯布鲁克）的收益率为每年 2-3%。.
• 然而，那里的租赁大多是长期租赁，波动性低，从而保证了收入的可预测性。.
• 另一方面，匈牙利的回报率是其他国家的 1.5-2 倍，但代价是更加依赖旅游业和学生需求。.

因此，匈牙利为投资者提供更高的收益率和较低的准入门槛，但需要谨慎选择地区和租赁策略。相比之下，奥地利则提供稳定性和低风险，但收益率要低得多。.

匈牙利对阵奥地利

布达佩斯是主要市场。布达佩斯是匈牙利的首都和最大城市，也是该国的经济和文化中心。这里的房地产需求旺盛，无论是长期租赁还是面向游客的短期租赁都非常抢手。流动性最强的区域是第五区、第六区和第七区（市中心及其周边地区）。

学生、外籍人士和游客的需求旺盛。投资布达佩斯的公寓不仅能带来稳定的收入，而且在转售时也能相对快速地变现。.

巴拉顿湖——度假地产。巴拉顿湖是中欧最大的湖泊，也是热门的旅游胜地。这里有许多房屋和别墅，用于季节性出租和度假。旺季期间，收益可能高于首都地区，但淡季收入会下降。度假地产是专注于短期租赁和投资组合多元化的投资者的理想选择。

德布勒森、塞格德——学生公寓出租。德布勒森和塞格德都是大学城，对学生公寓的需求稳定。投资大学附近的公寓可以带来稳定的租客来源、较低的竞争以及快速的投资回报。风险有限，但流动性低于布达佩斯，而且收益不受旅游旺季的影响。

乡村生活。匈牙利的小城镇和乡村吸引着那些寻求宁静生活、绿色环境和乡村住宅的购房者。这里的房价低于大城市，而且房产通常拥有宽敞的地块。对于那些希望兼顾私密生活和长期资本增值的人来说，这是一个合适的选择，但租金收益率较低。

匈牙利房地产市场主要由现有住宅组成。这些公寓和房屋可立即出租，因此对投资者颇具吸引力。现有住宅市场提供丰富的品质、地段和价格选择，可满足多种投资策略。潜在的缺点是需要进行翻新和现代化改造才能提高收益。

新建建筑虽然市场份额较小，但它们拥有现代化的布局、节能高效且运营成本极低的优势。新建建筑的售价高于现有房产，投资回收期也可能更长。对于一些投资者而言，这是合理的，因为新建建筑和公寓能够吸引高端租户和买家。

价格及示例：

• 布达佩斯公寓：价格从 10 万欧元到 25 万欧元不等
• 巴拉顿湖附近的房屋：价格从 20 万欧元到 50 万欧元不等
• 二手房比新房便宜，但需要注意房屋状况。.

与奥地利的比较

在匈牙利，市场准入更容易，二级市场也更加活跃，这提高了投资者的灵活性。在奥地利，房价较高，建筑质量始终保持高水准，因此对长期资本持有者来说更具吸引力，但收益率较低。.

公寓楼。多户公寓楼可提供多元化的收入来源，并降低租户空置的风险。此类物业的主要市场是布达佩斯和大学城。管理需要积极监督租户和维护工作，但收益率通常高于单户公寓楼。

学生公寓出租。投资大学附近的公寓需求稳定，收入也几乎不受影响。这类房产的需求不受经济衰退的影响。主要缺点是季节性波动和相对较低的转售价值。

度假物业。巴拉顿湖和匈牙利温泉区的物业适合短期出租给游客。优势在于旺季收入高。劣势在于需要物业管理以及收入存在季节性波动。

商业地产。匈牙利的办公楼、仓库和零售空间为投资者提供了多元化投资和长期收益的机会。虽然它们需要更复杂的管理和法律考量，但通常能提供稳定的租金收入。

乡村土地。地块价格相对低廉，适合长期投资或建设。主要优势在于升值潜力。缺点是流动性差，且在项目完成前缺乏收入。

战略比较：匈牙利与奥地利

在匈牙利，针对学生和游客的投资很受欢迎，因为回报更高，准入门槛更低。.

在奥地利，人们更倾向于投资办公楼和高档住宅，因为这些地区的市场更加稳定，但租金收益率较低。.

在决定于匈牙利购置房产之前，务必考虑可能影响投资期限、盈利能力和持有便利性的潜在风险和不利因素。主要挑战包括繁琐的官僚程序、经济和政治不稳定，以及对短期租赁的限制，尤其是在旅游区。了解这些因素有助于投资者评估前景并做出明智的决策。.

在匈牙利购买房产需要办理繁琐的官僚手续，尤其对于外国公民而言。外国人购买房产必须获得匈牙利司法部的许可。.

该流程可能包括核实资金来源、与地方当局协调交易以及准备公证契约。根据房产类型和所在地区，这可能需要几周到几个月的时间。

在奥地利，欧盟公民购房流程要简单得多：几乎没有任何限制；而对于其他国家的公民，购房程序虽然也有规定，但更加透明和可预测。.

与奥地利相比，匈牙利的政治稳定性相对较高。政治波动会体现在税收政策、租赁法规和投资激励措施的变化上。经济不稳定也与福林兑欧元的汇率波动有关，这会影响外国投资者的实际投资回报。.

相比之下，奥地利享有稳定的政治和经济环境，立法变更的风险较低，对投资者而言可预测性较高。.

布达佩斯对短期租赁，包括Airbnb等平台，都有严格的监管。部分地区要求持有特殊许可证，旅游区还会对出租公寓的数量设定配额。违反这些规定可能会被处以罚款，并被禁止未来再次出租。.

在奥地利，这类限制较少，但维也纳等主要城市也在逐步引入短期租赁限制，以规范住房市场。.

匈牙利的生活将现代化的基础设施与丰富的文化历史遗产完美结合。城市和城镇拥有完善的公共交通网络、现代化的医疗服务以及各种各样的便利设施和休闲娱乐场所。.

与邻近的中欧国家相比，这里的生活成本普遍较低，因此在相同的收入水平下，人们可以过上更加自由和多样化的生活方式。.

这里的生活方式以轻松的节奏、工作与休闲的结合以及积极参与文化生活为特点：剧院、博物馆、音乐会、节日和体育赛事全年都有。.

匈牙利的外国人社群活跃且互助，有助于融入当地社会；优质的医疗和教育资源也为家庭创造了舒适的环境。总而言之，匈牙利完美融合了经济实惠的生活成本、丰富的文化底蕴和高品质的生活，使其成为永久居住和长期停留的理想之选。.

匈牙利对阵奥地利

匈牙利地处欧洲中心，地理位置得天独厚，使其成为投资和居住的理想之选。便捷的交通、完善的基础设施以及毗邻欧盟主要经济中心的优势，使匈牙利对投资者、数字游民以及寻求生活质量与成本平衡的家庭都极具吸引力。.

匈牙利投资潜力巨大，且准入门槛相对较低。尽管存在一些限制，布达佩斯和热门旅游区的住宅公寓仍能带来稳定的租金收入，尤其是在短期租赁领域。

主要城市的商业地产因其稳定的需求和商业发展机遇而吸引着外国投资。匈牙利的主要优势在于，只需适度投资即可获得可观的回报，这在中欧其他一些成本更高、市场更稳定的国家则难以实现。.

白卡计划允许外国公民在匈牙利合法居住和工作，为远程办公人士、初创企业和自由职业者创造了有利的环境。匈牙利拥有完善的在线办公基础设施：高速互联网、联合办公空间、设有联合办公区域的咖啡馆以及充满活力的外籍人士社区，这使得匈牙利对那些寻求低成本和舒适远程办公机会的人士极具吸引力。

匈牙利为家庭提供价格合理的国际学校和大学，这对于带孩子移居匈牙利的家庭来说至关重要。丰富多彩的文化和体育活动、大多数社区的安全以及相对较低的生活成本，使匈牙利成为一个宜居之地。此外，匈牙利正积极发展儿童基础设施，包括幼儿园、体育俱乐部和文化活动场所。.

与奥地利相比，匈牙利以其便利的交通和高投资回报率脱颖而出。奥地利虽然拥有最稳定的经济和政治环境、较高的生活水平和良好的社会声誉，但其生活成本和房地产价格也明显更高。匈牙利虽然初始成本较低，投资回报率更高，但由于政治和经济波动性更大，风险也更高。

对于数字游民来说，匈牙利凭借其白卡计划和相对较低的生活成本，提供了更简单、更灵活的条件；而奥地利的自由职业签证计划虽然容易获得，但费用更高，而且生活成本和租金也明显更高。

对于家庭而言，匈牙利以其价格合理的教育机构和适中的生活成本而具有吸引力，而奥地利则提供高水平的舒适度、声望和稳定性，但需要更大的预算。

因此，匈牙利成为一个充满活力且交通便利的中欧枢纽，具有盈利潜力；而奥地利则是一个更为保守的选择，它拥有稳定的社会、较高的生活水平和良好的声誉。

出售房产。房地产流动性很大程度上取决于地理位置。在布达佩斯，由于需求旺盛，出售房屋相对容易，但在不太热门的地区，这个过程可能需要几个月的时间。

销售周期。在匈牙利，出售一套公寓的平均时间为3-6个月，具体取决于房产状况、位置和市场情况。

出售房产的税费。在匈牙利，个人出售房产需缴纳15%的资本利得税（如果房产持有时间不足五年，则税率降至0%）。在奥地利，资本利得税为30%，但长期租赁或将房产用作主要住所可享受免税优惠。

与奥地利的比较

我是一名拥有十余年欧盟市场经验的房地产顾问。在此期间，我参与了各种类型的交易，涵盖住宅和商业地产，包括与外国投资者合作以及处理复杂的产权结构。.

根据我的经验，成功投资的关键在于了解当地法律法规和区域市场的具体情况。在多个欧盟国家的工作经历使我能够总结出一套适用于房地产估值、风险最小化和盈利规划的通用原则。.

在选择房产时，我总是会进行全面的尽职调查：核实法律文件、所有权历史、产权负担、债务情况，以及房产是否符合预期收益目标。我建议计算潜在的租金收入，并考虑季节性因素、租户类型和物业管理成本，以便提前了解真实的财务前景。.

在匈牙利，所有权形式多种多样：个人所有制、公司所有制和共同所有制。每种形式都有其特定的税务影响：房产税、租金收入税和资本利得税。选择合适的所有权形式可以优化税务处理并最大限度地减少繁琐的行政手续，我在规划交易时始终会考虑到这一点。.

投资情景：

• 在保守的情况下，我通常建议在布达佩斯购买长期租赁的公寓——这意味着风险最小、收入稳定、流动性高。
• 比较平衡的做法是在巴拉顿湖畔投资房地产，既可以获得租金收入，又能利用该房产进行休闲娱乐或生活方式投资。
• 激进的投资策略涉及公寓楼或学生公寓出租——这些投资回报更高，但需要积极的管理以及应对需求波动的意愿。

我认为，最佳策略通常是将两个市场结合起来：奥地利市场的稳定性与匈牙利市场的盈利能力。这种方法既能最大限度地降低风险，又能实现高回报，兼具可预测性和灵活性。.

匈牙利和奥地利在房地产投资方面各有侧重。匈牙利更适合追求收益、价格适中和积极物业管理的投资者。奥地利则更受那些寻求稳定性、声望和可预测市场的投资者青睐。因此，奥地利的房地产通常被视为投资组合中的防御性资产，而匈牙利则被视为更具盈利性的选择。

要想投资成功，重要的是要聘请法律顾问，进行彻底的尽职调查，并提前制定退出策略，同时考虑到流动性、税收和出售时间。.

对2030年的预测如下：匈牙利预计旅游业增长、基础设施建设以及短期租赁监管力度加大，这将带来新的机遇和风险。奥地利市场保持稳定，价格增长适中，收益率波动极小。