投资塞浦路斯房产：您需要了解的信息

近年来，塞浦路斯房地产市场已稳固确立其作为投资者最热门目的地之一的地位。对于那些既想在塞浦路斯置业，又想兼顾海滨生活、稳定租金收入和优惠税收政策的人来说，塞浦路斯房地产市场极具吸引力。

本文旨在系统分析塞浦路斯房地产的投资吸引力：从购买房屋供个人使用和休闲娱乐，到利用建筑项目作为被动收入来源和国际资本结构工具。

为什么是现在？地中海市场正经历着投资者兴趣的转变。西班牙和葡萄牙等传统旅游目的地监管日益严格，而希腊则面临着自身官僚主义的压力。另一方面，塞浦路斯则受益于季节性度假地租赁需求的增长、数字游民和IT专业人士的持续涌入，以及针对非居民的灵活税收制度。

此外，包括数字游民签证在内的新移民计划以及针对非本国公民的简化税收制度，进一步提高了国际投资者的兴趣。

我是克谢尼娅·列维娜，一名在欧盟（包括塞浦路斯和奥地利）拥有房地产交易经验的律师。我的专长是为投资者提供法律支持，规范所有权结构，遵守所有KYC/AML要求，并在塞浦路斯法律体系内保护买家的权益。

为了更好地理解整体情况，让我们与奥地利进行比较（本文稍后将对此进行更详细的讨论）：

塞浦路斯在欧洲投资版图上占据着独特的地位，兼具度假胜地和商业市场的特点。可以将其划分为三个主要部分：

住宅度假区包括位于利马索尔、帕福斯和阿依纳帕的海滨别墅和公寓。这些房产如果作为季节性租赁房产运营，可以带来最高的收益。

城市房地产——尼科西亚、利马索尔和拉纳卡的公寓和住宅。这些地区对长期租赁的需求较高，主要来自学生、国际公司员工和搬迁人士。

高端项目——沿海地区的豪华公寓和顶层公寓，通常由国际运营商管理。这类项目更适合保值增值，而非追求收益最大化。

在法律保障方面，塞浦路斯与许多地中海国家相比毫不逊色。塞浦路斯实行英联邦法律体系，这使得市场对外国投资者而言更加透明和易于理解。所有文件均提供英文版本，交易由律师和中介机构协助完成，房产登记则通过国家土地登记处进行。

塞浦路斯在所有主要的国际排名中始终名列前茅：

• 营商便利度——该指数高于其大多数地中海邻国。
• 税收竞争力指数——塞浦路斯因其非居民税制和较低的企业税率（12.5%）而成为对非居民最具吸引力的司法管辖区之一。
• 房价动态——过去 5 年，市场呈现稳步增长态势，尤其是在利马索尔和帕福斯。

塞浦路斯在市场上的竞争对手仍然是希腊、葡萄牙、西班牙和马耳他，但塞浦路斯凭借其气候、英语环境、为外籍人士和IT公司提供的完善基础设施以及灵活的税收制度而胜出。

因此，塞浦路斯是那些寻求海滨生活、移居机会和更高收入之间平衡的人的选择。与此同时，奥地利则是那些追求可预测性和长期稳定性的人的首选。

当投资者将塞浦路斯作为优先投资选择时，他们几乎总是会将其与其他欧洲司法管辖区进行比较。主要竞争对手是地中海和中欧国家，这些国家提供类似的投资选择：海滨公寓、长期城市公寓或商业地产。

奥地利与塞浦路斯截然相反。它没有大海和度假旺季，但却拥有可靠的稳定性。维也纳是最可靠的投资地点之一：房价从每平方米5000欧元起，长期收益率为2-3%。萨尔茨堡和因斯布鲁克的房价高于欧盟平均水平，收益率虽然较低，但也十分稳定。奥地利注重“资本保值”，而塞浦路斯则更注重“收入和生活方式”。

西班牙和葡萄牙。这两个国家拥有成熟的度假地产市场，旅游业十分活跃。在西班牙，太阳海岸的房价起价为每平方米2500至3000欧元，而里斯本和波尔图的房价更高（每平方米4000至5000欧元）。短期收益率可达5%至6%，但租赁法规相当严格，许可证的获取难度也比塞浦路斯更高。

希腊。气候和旅游模式与塞浦路斯类似。在雅典和塞萨洛尼基，房价起价为每平方米 2000 欧元，岛屿地区的房价则更高。收益率在 4% 到 6% 之间波动，但行政门槛比塞浦路斯高，官僚作风也更具挑战性。

马耳他与塞浦路斯在“海岛生活方式”方面存在直接竞争关系。然而，马耳他的房地产市场规模较小且价格昂贵：房价起价为每平方米4000欧元，且由于国土面积有限，流动性也受到限制。对于许多投资者而言，塞浦路斯似乎是一个更经济实惠的选择，同时还能保持英语环境。

黑山。对于寻求海滨房产的投资者来说，这是一个更经济实惠的选择。房价从每平方米1800-2500欧元起，收益率为5-7%，但市场规模较小，波动性也比塞浦路斯更大。

塞浦路斯房地产市场是地中海地区最具活力的市场之一。其发展与旅游业、国际需求以及该岛的税收政策直接相关。

历史背景及主要趋势。在2008年全球危机爆发前，塞浦路斯正经历着建筑业的蓬勃发展，沿海城市，尤其是利马索尔和帕福斯，发展迅猛。然而，危机导致房价下跌了近30%至40%。

2013年，欧洲债务危机和银行业重组再次冲击市场，但海外需求帮助其复苏。2013年至2020年间，主要推动力是投资入籍计划，该计划吸引了数十亿欧元，但由于欧盟的批评，于2020年底终止。

现在，重点已经转移到通过投资（新建房屋投资 30 万欧元起）和长期租赁来获得永久居留权，尤其是在 IT 和金融产业活跃的城市。

房地产价格动态（2010-2025）

利马索尔：

• 塞浦路斯最昂贵、最发达的房地产市场。
• 它被誉为“塞浦路斯的迪拜”：这里有摩天大楼，内设商务和高级公寓，还有港口、游艇码头和国际公司的办公室。
• 利马索尔是信息技术和金融行业从业人员的迁徙中心。许多在欧盟和中东地区运营的公司总部都设在这里。
• 到2025年，海滨公寓和新建公寓楼盘的房价将达到每平方米6000至10000欧元。全年租金居高不下（尤其是对企业客户而言）。

感伤：

• 更适合家庭入住的地点，注重生活方式和休闲放松。
• 买家：英国人（传统上是最大的群体）、德国人、斯堪的纳维亚人。
• 带游泳池和全方位服务的别墅很受欢迎。
• 价格适中：公寓每平方米 2000-3000 欧元，别墅每平方米 3000-5000 欧元。
• 短期租赁市场十分活跃，但带着孩子搬家的家庭对长期租赁也有需求。

拉纳卡：

• 长期以来，该地区一直被视为二级市场，但近年来，由于新建港口、码头和大型开发项目的推进，该地区已积极发展。
• 这里的准入门槛较低（公寓价格为每平方米 2000 至 2500 欧元）。
• 主要优势在于交通便利：机场就位于市区内。
• 由于基础设施投资，预计未来3-5年价格将大幅上涨。

尼科西亚：

• 这里是首都和商业中心。它不是旅游胜地，但对于寻求稳定租金收入的投资者来说非常重要。
• 主要租户：政府雇员、大学生、签订长期合同的公司。
• 价格比沿海地区低：1500-2500欧元/平方米。
• 由于尼科西亚的稳定性，其长期租金收益率可能高于度假胜地。

阿依纳帕和普罗塔拉斯：

• 纯粹的度假区：通过每日季节性租赁（4 月至 10 月）获得高收入。
• 投资者对短期租赁的需求旺盛。
• 季节性强：年利润率可达 8-10%，但在一年中的其他时间（冬季），收入会急剧下降。
• 价格：2000-3000欧元/平方米，比利马索尔或帕福斯的价格低，但如果管理得当，投资回报率更高。

新建楼盘中的现代化公寓仍然是最受欢迎的选择。

开发商瞄准国际市场，因此新建住宅项目均按照接近欧洲和中东的标准建造。这些项目配备完善的基础设施，包括游泳池、健身房、封闭式庭院和礼宾服务。高端项目还设有水疗中心、屋顶休息室和安全停车场。

这种户型非常适合有孩子的家庭和希望居住在熟悉舒适环境中的外籍人士。价格差异很大，从拉纳卡和帕福斯的经济型房产到利马索尔的高档公寓，价格不等，利马索尔的公寓价格甚至可以超过每平方米1万欧元。

沿海联排别墅和独栋别墅占据着一个独立的市场细分领域。这类房产更为传统，也更具档次，主要目标客户是来自英国、德国和以色列的富裕买家。海滨别墅不仅仅是一处住所，更是身份的象征，也是一项极具潜力的长期资产。

在帕福斯或阿依纳帕，紧凑型住宅的起价为 50 万欧元，而在利马索尔和一些偏僻的沿海地区，房价可高达数百万欧元。对于选择塞浦路斯作为永久居住地的家庭来说，购买别墅通常是最佳选择：别墅空间宽敞，配有私人泳池，并且有机会在夏季将房产出租给游客。

尤其值得注意的是那种采用委托管理模式的收益型住宅小区，也就是所谓的“度假村式”模式。投资者购买一套公寓或单间，而管理公司则负责所有运营活动：寻找租户、提供维护服务以及收取租金。

这种“被动投资”方式让业主只需赚取租金收入，同时房产仍能保持流动性。越来越多的欧洲和中东投资者选择这种方式，他们希望在欧盟拥有资产，但并不打算亲自管理出租事宜。

另一种独特的细分市场是公寓式酒店。这种模式在亚洲和美国很受欢迎，在塞浦路斯也正在蓬勃发展。这种模式是指投资者购买酒店综合体的股份，并获得固定收益，通常为每年4-6%。

对于买家而言，这是一个安全透明的选择：该物业作为一家成熟的酒店运营，由专业网络管理，盈利能力不依赖于季节性需求波动。

塞浦路斯房地产买家的构成相当多样化，但可以归纳出几个主要类别。

外国投资者占比最大。其中，德国、法国和斯堪的纳维亚国家的公民尤为突出，他们将塞浦路斯视为资本多元化的平台。

塞浦路斯历来深受英国人的：自殖民时代起，他们就积极在岛上购置房产，尤其是在帕福斯和利马索尔。自2022年以来，受该地区政治不稳定以及将部分资产转移至欧盟管辖范围的推动，来自以色列和中东的投资者对塞浦路斯的兴趣日益浓厚。

第二类买家是来自IT和金融行业的迁居者。近年来，塞浦路斯致力于吸引国际企业，推出了总部迁址计划、企业税收优惠政策以及IT专家专属签证。

因此，大型 IT 公司纷纷在利马索尔和拉纳卡开设办事处，其员工对住房的需求也以惊人的速度增长。

另一类购房者是为永久居住而购买房产的家庭。基础设施、学校和医疗保健对他们来说至关重要。塞浦路斯拥有众多采用英美教育体系的国际学校，这使其对来自欧盟和中东的家庭极具吸引力。这些购房者通常选择别墅或拥有多间卧室的宽敞公寓。

国内需求也存在，但规模要小得多。塞浦路斯人更倾向于在现有市场上购房，关注价格和可负担性，而外国投资者则创造了对高端房产和新建房屋的需求。

塞浦路斯租赁市场分为几个细分市场，每个细分市场都有其自身的特点。

长期租赁市场主要面向国际公司员工、银行家和搬迁人士。在利马索尔和尼科西亚，租赁需求全年旺盛，收益稳定，季节性波动不大。

预计到 2025 年，利马索尔两居室公寓的平均租金将超过每月 2000 欧元，而且由于供应有限，预计租金还会进一步上涨。

短期旅游市场是典型的旅游细分市场，在帕福斯、阿依纳帕和普罗塔拉斯发展最为成熟。这里的盈利能力直接取决于季节：4月至10月需求旺盛，夏季月份的收入约占全年总收入的70%。然而，冬季旅游活动急剧下降，这就需要投资者进行周密的战略规划。

第三个细分市场是企业租赁。许多公司会将公寓或房屋出租给在塞浦路斯工作的员工。利马索尔是众多IT和金融公司总部所在地，因此企业租赁市场需求尤为旺盛。企业租户重视合同的可靠性和长期性，这使得此类交易对业主来说有利可图。

与奥地利的比较

塞浦路斯的法律体系以英国普通法为基础，使其成为欧盟对外国投资者而言最透明、最可预测的法律体系之一。几乎所有关键文件均提供英文版本，交易流程的设计也充分考虑了本地和国际买家的理解能力。

因此，塞浦路斯经常被誉为来自不同国家的投资者进入欧洲房地产市场的“便捷入口”

以下是主要的产权模式及其特点。

在塞浦路斯，最简单、最受欢迎的房产登记方式是以个人名义直接购买公寓。这种方式通常是家庭购房自住或寻求永久居留权时的首选。流程十分简便：签署购房协议，房产在土地登记处登记，买方即成为房产的正式所有者。

然而，需要注意的是，税务后果取决于税务居住地所在国家。例如，某些国家的居民需要申报海外资产并在本国缴纳税款。

对于那些将房地产视为投资的人来说，尤其是在购买多处房产或投资创收项目时，会使用特殊目的实体（SPV）。

通过公司持有股份的优势：

• 资产与个人风险分离；
• 企业税率仅为 12.5%，是欧盟最低的税率之一；
• 能够灵活优化税务处理，包括在出售或继承财产的情况下。

特殊目的公司（SPV）通常被投资者用于购买收益型综合体、酒店式公寓或出租公寓组合。当交易涉及公司股权而非房地产本身时，这种形式也有助于吸引合作伙伴，并促进后续的房产出售。

对于富裕投资者而言，塞浦路斯提供遗产规划和资产保护工具——信托和基金会。这些工具可以：

• 正确地将不动产过户给子女或受益人；
• 避免复杂的继承程序；
• 保护财产免受第三方可能的索赔。

这种方法适用于拥有大量资产组合或价值数百万欧元的优质房地产的情况。在实践中，它能起到家族“盾牌”的作用，既能保护资本，又能最大限度地降低法律风险。

另一种选择是通过共有产权的方式在塞浦路斯购买房产。这种方式最常用于购买沿海的大型别墅或公寓楼，由几位投资者共同出资降低购买门槛。

共同所有权允许每位合伙人拥有房产的特定份额，并获得与其投资成比例的收益。这种方式对于希望共同拥有房产的朋友、伴侣或家人来说非常方便。

对于外国投资者而言，进入塞浦路斯市场的流程已尽可能简化：

• 购买商品几乎没有任何限制（不像奥地利或瑞士，外国人经常面临严格的配额限制）；
• 必须进行银行验证（KYC、AML），以核实资金来源；
• 所有交易均通过持牌律师进行，这降低了欺诈风险，并保证了透明度。

事实上，任何投资者都可以在塞浦路斯购买房地产，只要他们能够证明其资金的合法性。

奥地利以私有制为主。税收制度透明但监管严格：投资者可以提前了解所有成本，但几乎没有灵活性。通过信托或基金会进行投资结构设计成本高昂且复杂，因此此类工具很少使用。奥地利的租金收益率较低（2%至3%），但风险极低，市场稳定且可预测。

与奥地利不同，塞浦路斯提供的所有权结构种类繁多。在这里，您可以根据自身需求定制合适的结构：

• 对于永久居留——直接购买住房；
• 投资方面——可以通过公司注册或投资公寓式酒店；
• 对于遗产规划，可以使用信托和基金会。

此外，塞浦路斯还实行独特的非居民身份制度：获得此身份的非居民可享受17年股息和利息免税。这使得塞浦路斯成为欧盟对私人投资者税收负担最优惠的司法管辖区之一。

在塞浦路斯购买房产是一个简单便捷的过程，但它也具有一些独特的特点，与大多数欧洲大陆国家的房产体系有所不同。其法律基础是英美法系的房产法，这使得交易对外国买家来说相对透明，但也需要买家做好充分的准备并遵守所有相关规定。

让我们来看看从选择房产到获得所有权的整个过程，同时揭示潜在的陷阱。

1.选择房产。首先，确定投资目标：“自住/永久居所”、“通过短期出租获得收入”或“企业基金/投资组合”。这将影响购买方式和所需文件（税务状况、融资类型、托管要求等）。

2.预订协议。开发商或卖方与买方签署一份初步协议，通常包含一笔固定的预订费（固定价格、看房期）。需要注意的是，这一阶段并非正式合同。它仅提供一定的保障，并不能规避法律风险。

3.法律尽职调查。律师进行以下工作：

• 核实所有权和产权链；
• 检查是否存在潜在问题——抵押贷款、留置权、诉讼、逮捕；
• 规划文件分析及建筑许可证状态；
• 检查该地点是否受到保护（考古遗址、区域限制、禁止建设的沿海地区）。

尽职调查是确保交易安全的关键；在法律服务方面节省开支往往会导致不必要的风险。

4.销售合同/协议。一旦双方就条款达成一致，便会签署合同，合同内容包括价格、付款计划、保修条款、违约罚款以及交付日期。合同通常会附上付款阶段计划表和所有权转移条款。

5.定金/托管。通常情况下，在签订合同阶段，客户需向律师的客户账户或单独的托管账户（经双方同意）支付定金（通常为总价的10%）。在塞浦路斯，律师托管是一种普遍做法；第三方银行托管则较少使用。

6.合同登记和临时保护。合同签署后，通常会进行登记（例如，在土地登记簿中登记）。合同登记可以为买方提供一定程度的保护，直至最终产权获得批准。

7.结算。支付剩余合同价款、税费、律师费和代理费，以及（如有必要）公证/公证资格证明。

8.产权证/转让协议。在二手房市场，您会收到产权证。对于期房购买，通常会签订一份转让协议（将开发商的权利转让给买方），项目竣工后，才会颁发产权证。

重要提示：从施工完成到颁发产权证之间的时间可能很长——买方仍然受到合同和登记的保护，但在收到产权证之前，买方并不拥有该房产的合法所有权。

律师是交易中的关键参与者：他们进行尽职调查、起草和审核合同、促进资金转移，并协助办理所有权登记和转移手续。他们的职责包括：

• 请求并分析产权和规划图；
• 查询建筑许可证状态；
• 向地籍登记处和地方当局提出有关限制的请求；
• 约定付款计划和合同条款；
• 托管/客户账户的组织和资金接收的控制；
• 支持完成交易和登记所有权。

实用建议：只与在塞浦路斯房地产领域拥有经验且有成功交易记录的持牌律师合作。

任何合法的房地产交易都需要严格的银行和法律监管：

• 资金来源证明（银行对账单、资产出售报告、公司报告）；
• 买方和受益人的身份证明（身份证、护照、地址证明）；
• 通过公司购买商品时，需核实最终受益所有人（UBO）的身份；
• 报告大额资金转移情况（银行要求解释资金来源）。

未能遵守 KYC/AML 要求将导致账户开立被拒绝、资金被冻结以及交易被取消。

在塞浦路斯，期房（在建设阶段购买）房地产非常受欢迎，价格也很有竞争力，但需要采取额外的预防措施。

付款阶段。通常情况下：定金 → 合同签订时支付 10% → 随着施工进度分阶段付款（阶段在合同中定义） → 竣工交付时支付尾款。

银行担保。可靠的合同通常包含银行担保或部分款项保留条款，直至产权取得或关键工程完工。尽量争取获得定金/分期付款的银行担保。

竣工期限和违约赔偿条款。合同必须明确规定竣工交付期限，以及开发商延误时的违约赔偿/罚款条款。注意不可抗力条款——这些条款可能规定，在发生疫情、地方限制等情况时，开发商无需承担责任。

权利转让。转让权利时，应提供一种机制来保护您免受隐性债务和负债的影响，并就交易重组时由谁承担税务成本达成一致。

建议：对于新开发项目，务必查看开发商的声誉、当前项目、评分和评论，以及完成项目的资金是否充足。

如今，越来越多的交易以远程方式进行，尤其是在涉及非居民的情况下。这种模式的实现得益于英美法律模式、当地律师的灵活性以及数字化服务的结合。

远程采购的优势：

• 节省时间和差旅费用。
• 身处国外也能参与交易的能力。
• 灵活的机制——电子签名和授权委托书。
• 律师实际上“取代”了买方，负责监督整个交易过程。

实际应用效果如何

1. 选择一个对象

投资者会收到开发商或代理商提供的资料：户型图、照片/视频预览、虚拟参观。许多公司还提供通过 Zoom 或 WhatsApp 进行的在线看房服务。

2. 法律支持

在塞浦路斯，律师中介扮演着关键角色。他们会核查房产所有权、任何潜在的限制以及建筑许可证，并准备买卖协议。对客户而言，所有这些流程都可以远程完成，无需亲自前往塞浦路斯。

3. 签署文件

合同可以签署了：

• 电子方式（通过认证平台）
• 或通过买方所在国的公证人认证的授权委托书。

通常的做法是通过邮寄方式发送原件。

4. 财务结算

资金并非直接转给开发商，而是先转入律师的客户账户（第三方托管账户）。只有在所有合同条款都已履行完毕后，律师才会将资金转给卖方。这可以保护投资者免受风险。

5. 产权登记

交易完成后，律师会将文件提交给土地部门。投资者将通过邮寄或电子方式收到产权证。

购买海滨房产有很多优势，但也涉及一系列法律问题。以下是需要考虑的事项：

退让距离/海岸线限制。沿海地区适用开发限制、退让距离要求、特殊城市规划法规和自然保护区规定。部分区域可能不适宜建设或需要特殊许可。

一线地块/二线地块。 “一线地块”指的是直接临海的土地，价格较高。“二线地块”位置稍远，价格较低，但限制也较少。购买一线地块时，务必查看建筑限制并考虑海岸侵蚀的风险。

文件上应注明“海景”。不要完全依赖营销宣传：是否拥有无遮挡海景的官方权利以及建筑限制等问题都应在文件中有所体现。

海岸保护、海洋许可证。沿海地区的建设可能需要获得海洋/环境政府机构和组织的额外批准。

与奥地利相比，奥地利的交易流程更加规范化，公证员的介入以及资金托管、税收和转账等方面的明确规定使其更具可预测性，但监管力度也更为严格。

在塞浦路斯，盎格鲁-撒克逊式的法律支持强调合同保护和产权登记，在产权证颁发之前进行合同登记。在奥地利，公证支持和形式核实发生在“公证阶段”，而在塞浦路斯，大量工作由律师/法律顾问完成。

这使得塞浦路斯的购房流程更加灵活，但也要求买方更加自律，并且需要一位称职的律师。

下面这张表格列出了在塞浦路斯购买、拥有和出售房地产相关的所有主要税费。

关键税率来源：2024-2025 年税务和分析出版物：普华永道塞浦路斯、乔治·康斯坦丁努律师事务所、普华永道税务概要。

增值税。19 % 的增值税为标准税率，适用于新建房产和建筑服务。但是，住宅房产有一些优惠计划和减免税率（此前，某些“主要住宅”和项目可享受 5% 的税率，但这些减免计划的税收规定在 2025-2026 年期间会定期变更，因此请查看您感兴趣的具体项目的最新规定）。

对于转售（二级市场），通常不适用增值税，但需支付转让费。

印花税和过户费。印花税是每份合同需缴纳的少量费用，应在签署合同后30天内及时缴纳。过户费（所有权转移登记费）按比例计算（3%/5%/8%），某些类型的交易买方通常可享受5​​0%的折扣。

这两个组成部分加起来占交易成本的很大一部分，尤其是在转售时。

资本利得税（CGT）。出售塞浦路斯房地产所得利润（以及在特定条件下直接拥有此类房地产的公司的股份）需缴纳 20% 的资本利得税。

如果您计划退出投资，则需要考虑一些扣除项（原始成本、合理改进）和某些豁免。

法律费用和经纪人佣金。法律费用通常占交易总价的1-2%，经纪人佣金为2-3%（通常由卖方支付，但也存在其他选择）。建议在计算总投资成本时，预留至少3-6%的预算用于应对不可预见的固定交易费用。

所有权和年度费用。年度费用包括各种公用设施、保险、市政费和垃圾处理费。在高档社区（高级度假村）中，公共费用可能相当可观——每年高达数千欧元，这会降低净租金收入。

租金收入的征税及公司层面的特殊规定。租金收入作为一般税基的一部分征税。对于个人而言，税率是累进的。通过公司（特殊目的公司，SPV）进行采购并通过公司架构进行管理，则涉及公司税、工资支付中强制性的社会保障缴款、股息政策等。

塞浦路斯与投资者所在国之间的双重征税协定也很重要——如果执行得当，这些协定可以减轻税收负担。

非居民税收制度：非居民身份和“60天规则”。塞浦路斯为新居民提供极具吸引力的税收机制——特别是非居民身份制度，该制度允许在较长一段时间内（在特定条件下可达17年）免征股息和利息税；以及用于确定税务居民身份的“60天规则”（183天规则的替代方案）——这是规划在塞浦路斯的临时或部分税务居民身份的工具。

这些制度使塞浦路斯对希望兼顾税务优化和欧盟居民身份的投资者具有吸引力，但要享受这些优惠政策，必须严格遵守相关条件。

出售及资本利得税。资本利得税税率为20%。改良费用、法律费用和基本扣除项均计入税基。请提前规划税务影响：通过特殊目的公司（SPV）出售可能面临额外挑战，而继承涉及特定规则，因此信托/基金会更具吸引力。

与奥地利相比，塞浦路斯手续更为繁琐：公证人扮演着关键角色，税收制度严格且可预测，架构灵活性较低（信托/基金会的成本更高、更为复杂）。奥地利的租金收益率较低，尤其是在维也纳（约2-3%），但市场风险和波动性也显著较低。塞浦路斯提供更高的潜在回报（尤其是在沿海地区）和更灵活的所有权结构（特殊目的公司、非居民公司），但同时也面临更高的季节性风险和运营风险。

法律层面：在奥地利，公证员负责确保交易的正式性和自动化程度。但在塞浦路斯，律师扮演着关键角色，负责管理整个流程并安排托管账户。这使得流程更加灵活，但也要求您谨慎选择合作的专业人士。

塞浦路斯是少数几个可以通过投资房地产直接获得居留权的欧洲国家之一。最受欢迎的途径是快速永久居留。该计划适用于在塞浦路斯购买价值至少30万欧元的房产并提供海外收入证明的人士。获得此身份后：

• 永久且可继承；
• 无需永久居住权（每两年访问一次即可）；
• 也包括申请人的家庭成员。

此外，还有面向退休人员和拥有被动收入人士的标准居留许可，以及面向专家（主要在 IT 和金融领域）的工作签证。

自2022年起，数字游民签证，面向月收入至少3500欧元的远程工作者。对于欧盟公民而言，申请流程更为简便：只需通知当地政府，即可在塞浦路斯生活和工作，不受任何限制。

除了法律方面，生活方式因素。

• 大城市里有符合英国标准的英语语言学校。
• 医疗保健系统结合了国家医疗保险（GESY）和发达的私营部门。
• 塞浦路斯是欧洲最安全的国家之一，犯罪率很低。

综上所述，这使得在塞浦路斯永久居留不仅是一种投资工具，也是改善家庭生活质量的一种方式。

奥地利的情况有所不同。居留身份不能直接通过房产获得。主要途径是基于收入的居留许可和商务或工作许可。与塞浦路斯不同，奥地利要求实际居住；不存在“形式上的”居留许可。

与奥地利的比较：

• 塞浦路斯：为投资者和家庭提供灵活实用的选择。
• 奥地利：对实际居住在该国的人实行严格而正式的规则。

在塞浦路斯，租赁市场分为两个部分。

短期租赁是一种旅游模式。

• 赛季从四月持续到十月。
• 高峰月份的装载率高达 90-95%。
• 平均每日花费：100-250欧元。
• 物业管理公司通过承担维护和营销工作获得 15-25% 的收入。

淡季期间收益率会大幅下降，但由于夏季平均收益率较高，投资者每年可获得 6-8% 的收益。

长期租赁主要与IT专家和外国专家有关。

• 在利马索尔，公寓租金起价为每月 1500 欧元，收益率为 3-4%。
• 在尼科西亚，由于政府雇员和学生的需求推动了住房市场的发展，收益率更高，达到 5-6%。
• 在帕福斯和拉纳卡，准入价格和盈利能力是平衡的：4-6%。

在奥地利，市场更稳定，但收益率较低。维也纳和萨尔茨堡的短期租赁并不受欢迎，因此投资者更倾向于长期合同。房价稳定，但收益率很少超过2-3%。

全部的：

• 塞浦路斯的投资回报潜力高，但季节性很强。
• 奥地利=稳定且风险低，但收入有限。

在塞浦路斯选择购买别墅或公寓的最佳地点取决于策略。

• 利马索尔是一个高端市场：办公楼、摩天大楼、游艇码头，以及“商业之都”的地位。房价高（6000-10000欧元/平方米），收益率低，但流动性高。
• 帕福斯是一个适合家庭出游的旅游胜地，深受英国人和斯堪的纳维亚人的喜爱。它兼具价格优势和流动性，收益率也高于利马索尔。
• 拉纳卡——基础设施升级（港口、码头），价格适中（2000-3000欧元/平方米），资本增长潜力。
• 尼科西亚是首都和行政中心。全年都有出租房源，入门价格低（1500-2500欧元/平方米），收益率为5-6%。
• 阿依纳帕和普罗塔拉斯——度假模式：夏季收益率高达 10%，冬季则闲置。

塞浦路斯对阵奥地利：

• 利马索尔距离维也纳最近——声望高但盈利能力低。
• 帕福斯让人想起萨尔茨堡——旅游业和生活方式。
• 尼科西亚离因斯布鲁克更近——学生和公务员都比较方便。
• 阿依纳帕和普罗塔拉斯因其明显的季节性，可以与滑雪胜地相媲美。

结论：奥地利市场适合追求稳定性和长期可预测性的投资者。而塞浦路斯市场则为愿意适应动态体系、季节性因素以及根据地区不同而采取不同策略的投资者提供了更多机会。

在塞浦路斯，市场分为二手房和新建房，这两个部分都有各自的特点。

二手房市场历来具有吸引力，因为这些房产已经经受住了时间的考验：

• 可以评估实际的施工质量和运营成本；
• 考虑水电费和重大维修储备金；
• 查明房产的历史记录——从所有权到维修历史。

新建楼盘通常以期房形式出售。提前购买可享受高达 10-15% 的折扣，但需要进行更深入的尽职调查：

• 付款计划与施工阶段挂钩；
• 采用银行担保或保险；
• 主要风险在于交付延误和施工质量问题。

预计价格（2024 年）

在奥地利，由于建筑规范严格，新建房屋通常价格更高、质量更好，但收益率较低。在塞浦路斯，价格和质量范围更广，因此选择可靠的开发商是任何成功策略的关键要素。

除了购买标准公寓或别墅用于出租外，塞浦路斯还提供其他投资选择，让您可以分散投资组合并扩展到更多细分领域。

服务式公寓和酒店式公寓。许多开发商提供交钥匙式综合体，并由第三方管理，投资者将房产所有权转让给管理公司。作为交换，投资者可获得有保障的年收益（3-6%），且无需承担任何运营责任。这种模式适合那些重视可预测性和“被动式”投资方式的投资者。

公寓楼/小型住宅区。对于规模较大的投资者来说，这是一种选择：购买一栋楼或几套公寓，并由同一管理团队进行管理。这需要大量的投资和运营监管，但如果管理得当，每年可获得 7-9% 的收益。

学生公寓出租（尼科西亚、利马索尔）。在拥有大学的城市，整个学年期间学生公寓的需求都很高。这种出租模式可以确保高入住率和可预测的收入，尽管夏季可能会出现空置期。

商业地产：

• 尼科西亚和利马索尔的街边店铺和办公室需求量很大。
• 仓储和物流目前仍属于小众领域，但可能具有长期发展潜力。

待开发土地。适合开发商和投资基金。风险包括城市规划限制、审批期限和高昂的启动资金，但潜在的回报也相当可观。

策略比较

奥地利对阵塞浦路斯

• 奥地利→ 稳定，注重办公楼和长期租赁，收益率通常为 2-4%。
• 塞浦路斯→ 更多细分市场（度假村形式、短期租赁、学生市场），收益率 5-8% 及以上。

与奥地利相比，投资塞浦路斯的回报更高，但风险也更高。

主要风险

• 收入具有季节性，且对旅游业依赖程度较高：度假村租赁业务在5月至10月期间较为活跃。冬季需求会大幅下降。
• 施工质量和开发风险：尤其是在投资仍在建设中的项目时。有时会遇到工期延误或材料成本削减的情况。
• 银行验证（KYC/AML）：验证资金来源可能会减慢交易速度。投资者务必提前准备好相关文件。
• 货币风险和远程管理：对于非居民而言，这些是单独的费用（管理公司、保险）。
• 短期租赁管理：需要在专门的登记册上登记，并持有房屋出租许可证。

塞浦路斯不仅是利润丰厚的投资目的地，也是极具吸引力的移居选择。许多家庭、企业家和IT专业人士选择这座岛屿，不仅是因为其税收和签证优势，更因为这里气候宜人、生活成本低廉且生活质量高。

气候和生态环境是塞浦路斯成为移民热门目的地的主要原因之一。这里每年约有320个晴天，冬季温和少雨，而且一年中有六七个月的时间可以畅游大海，营造出独特的度假式生活方式。

与此同时，该岛的生态环境被认为相当有利：与欧洲的大型工业区相比，这里没有拥挤的工业区，而且海风对健康有积极的影响。

医疗保健和教育服务。自2019年起，国家医疗保健系统GESY开始运营，提供基础医疗服务。对于有更高要求的患者，还可以选择拥有国际经验医生的私立诊所。

教育对家庭来说也很重要：塞浦路斯有很多英语学校和大学，这使得儿童和青少年更容易搬迁。

生活成本处于中等水平：高于东欧，但低于奥地利、德国或法国。房租和超市食品杂货可能更便宜，但进口商品和汽车更贵。由于公共交通不便，大多数家庭都拥有汽车。

治安良好，也使其成为一个极具吸引力的居住地。这里汇聚了众多俄语、英国和以色列侨民，以及充满活力的IT专业人士和企业家群体。塞浦路斯是地中海地区最安全的地区之一，因此对于有子女的家庭和老年人来说，这里是一个舒适的选择。

对于许多投资者而言，塞浦路斯已不仅仅是一个投资平台，而是一个“欧洲避风港”，他们可以在这里投资资本、确保家庭安全，并保持资产管理的灵活性。

对塞浦路斯感兴趣的原因：

• 欧盟管辖权：塞浦路斯的房地产可享受欧洲法律框架的保护，并按照欧盟标准获得产权保护。
• 盎格鲁-撒克逊法律体系：交易透明且可预测，便于外国投资者理解。
• 购买和登记房产的程序简单：与其他欧盟国家相比，官僚作风极少。
• 英语在商业和政府领域都被广泛使用，因此更容易适应。
• 地理位置：塞浦路斯位于欧洲、中东和非洲之间，可快速飞往各个地区。

IT 专业人士享有税收优惠、签证优惠政策，并有机会在国际环境中工作，同时享受高质量的生活。

因此，在塞浦路斯购置房产的决定不仅关乎投资收益，也关乎风险分散。对于政治局势不稳定或货币管制国家的居民而言，塞浦路斯成为一个“避风港”，既能让他们进入欧盟，又能让他们享受舒适的生活。

在塞浦路斯出售房地产是投资周期的一个独立阶段，需要考虑以下几个因素：市场流动性、税收、季节性和法律细微差别。

销量和上市时间：

• 在塞浦路斯，市场波动性更大：需求很大程度上取决于季节性（夏季比冬季更活跃）和地理位置。
• 沿海房产的平均上市期为 6-12 个月，而城市（利马索尔、尼科西亚）的流动公寓的上市期则要短得多。
• 高档别墅的销售周期可能会更长，尤其是价格超过 150 万至 200 万欧元的房产。

在奥地利，情况更可预测：市场受季节的影响较小，在维也纳和主要城市，房产在市场上停留的时间通常为 3-6 个月。

塞浦路斯：

• 资本利得税（CGT）——20%（首次购房或长期持有可享受减免）；
• 通过公司销售时，可能会提供税务优化方案；
• 强制披露资金来源和交易透明度。

奥地利：

• 资本利得税（Immobilienertragsteuer）——30%；
• 继承和赠与规则透明，但税率比塞浦路斯高。

继承与遗产规划。对于长期投资者而言，资产转移往往是一个令人担忧的问题：

• 在塞浦路斯，人们普遍使用公司或信托来持有资产，这简化了继承流程并最大限度地减少了税收。
• 奥地利的法律体系更为严格，但仍然能够保障继承人的全面权益。

根据我在塞浦路斯和奥地利的工作经验，我可以肯定地说，这两个司法管辖区都各有优势。当我的客户寻求可靠性、安心保障和长期资金保护时，我会推荐他们选择奥地利。

这里的收益率虽然较低，但稳定性和权益保障却是最高的。我建议那些不仅希望保值增值，还希望将投资与舒适生活方式相结合的人士在塞浦路斯购买房产或土地。

选择房产时，我总是先核实开发商及其法律背景：确保他们拥有清晰的产权证、没有债务纠纷，以及所有必要的建筑许可证。在这个阶段犯错代价极其高昂。

第二点是收益压力测试：我模拟出租率下降20-30%的情况，并评估项目的抗风险能力。这种方法使我们能够提前了解物业是否能够承受季节性波动。

所有权类型也至关重要。小型公寓可以登记在个人名下，但如果涉及大笔资金，最好通过公司（特殊目的公司，SPV）进行投资。塞浦路斯实行非居民投资制度，允许股息和资本收益免税长达17年，这大大提高了交易的经济效益。

在奥地利，情况比较严格，但双重征税协定提供了一些机会。

我通常提供三种策略。保守的选择是长期投资城市房地产，例如尼科西亚或维也纳的公寓。平衡的策略则适用于拉纳卡或帕福斯：这些地方房价适中，需求稳定。

一种比较激进的投资方式是在塞浦路斯海岸进行短期度假租赁。在那里，你每年最多可以赚取 8% 的收益，但你需要做好应对季节性波动和积极管理的准备。

这就是为什么我经常告诉我的客户：“分散投资”。奥地利和塞浦路斯的组合是一个绝佳的投资组合模式。奥地利提供稳定性，塞浦路斯提供收益。两者结合构成了一个均衡的投资组合，一个市场可以弥补另一个市场的不足。

在进行交易之前，我总是建议投资者进行系统性的核查：

1. 了解你的客户 (KYC) 和银行账户开户
2. 核实所有权和是否存在财务负担
3. 对开发商及其以往项目的分析
4. 短期租赁许可证（如有计划）
5. 财产保险
6. 物业管理协议
7. 非居民税务筹划和会计处理
8. 退出计划（转售/长期持有作为备选策略）

收入、灵活性和高品质的生活是首要考虑因素那么在塞浦路斯购置房产是最佳选择。对于希望兼顾投资与个人舒适度（从搬迁到子女教育）的家庭、IT专业人士和投资者而言，塞浦路斯尤其具有吸引力。另一方面，奥地利则更适合那些优先考虑可预测性和可靠性的人士，即使其收益可能相对温和。

话虽如此，我还是会给出一些通用建议：务必聘请一位了解当地法律法规的律师，独立审查开发商，并提前确定物业管理系统。最重要的是，始终要有“备选方案”：如果游客数量下降，您可以选择将短期租赁转为长期租赁、降低价格或重新调整策略。

展望未来，我相信直至2030年。基础设施将得到发展，旅游业将保持稳定，税收优惠政策也将继续吸引移居者。

但监管也将更加严格：银行将更加谨慎地审查资金来源，短期租赁也将受到更严格的监管。奥地利将一如既往地保持稳定——不会出现剧烈波动，但流动性和资本保障将得到保障。

简而言之：奥地利注重的是保护，塞浦路斯注重的是盈利。就我个人而言，我更倾向于将两者结合在一个投资组合中，以实现安心和盈利的双重目标。

塞浦路斯市场呈现多元化格局：不仅准入门槛不同，盈利模式也因城市而异。沿海地区以季节性明显的短期租赁为主，而城市则以稳定的长期租赁为主。

主要区别在于塞浦路斯积极利用各种激励措施（非居民消费、主要住所增值税减免），而奥地利的税收制度则更为保守，注重长期稳定。

塞浦路斯的投资者有多种投资策略可供选择，从激进型（度假村短期租赁）到保守型（城市长期租赁）。

海边短途旅行（帕福斯、阿依纳帕）

• 预算：20万至30万欧元
• 房间平均价格：90-140 欧元/晚
• 投资回报率：6-9%
• 风险：季节性、对旅游业的依赖

长期居住在城市（尼科西亚、利马索尔）

• 预算：15万至40万欧元
• 盈利能力：4.5-5.5%
• 租户：公司员工、学生、政府雇员
• 优点：稳定性好，季节性影响小

高级海滩（利马索尔，港口）

• 预算：80万欧元起
• 盈利能力：2.5-4%
• 情景：专注于资本增长和流动性
• 优点：声望高，可抵御通货膨胀

通过管理（投资组合）实现多元化

• 2-3 个不同位置的物体
• 平衡：一个“度假村”+一个“城市”+可选土地或商业用地
• 盈利能力：5-6.5%，风险较低