海外房地产投资：趋势、预测和主要国家

2026年1月12日

Ksenia Levina

据CNBC报道，2025年第一季度欧洲房地产投资额达到450亿欧元，较去年同期增长6%。这些数据证实，海外房地产，尤其是欧洲房地产市场，仍然是投资者极具吸引力的投资目的地。.

投资者正日益将目光投向海外房地产，将其视为风险分担、保值增值和获取稳定收益的工具。欧洲尤其引人注目，其市场具有法律确定性高、房产购买和管理规则透明以及经济体系稳定等特点。.

在这方面，奥地利是一个非常理想的选择：，奥地利的房地产通常被视为“避险”资产。该国经济强劲、政治稳定、基础设施完善，且生活环境舒适。这使得在奥地利购买房产成为一项可靠的投资：它不仅可以保护您的资金免受通货膨胀的影响，还可以通过租金收入或市场价格上涨带来收益。

投资者为何选择海外房地产

对许多投资者而言，在海外置业的主要原因在于保护储蓄和分散风险。此举有助于保护资本免受国内经济或政治问题的影响，并使他们能够投资于不同的、独立的市场。我通常建议选择经济强劲稳定、法律能够可靠地保护业主权益的国家，例如奥地利或德国。这使得投资更加安全透明。

另一个重要优势是，投资海外房地产可以带来稳定的租金收入。以奥地利的维也纳或萨尔茨堡等城市为例，这些地方的租赁需求始终旺盛。这不仅能让您支付水电费和税款，还能每月获得额外收入。

投资国际房地产也是实现长期资本增值的途径。我可以根据个人经验证实，5-7年前在维也纳发展前景良好的地段购买的公寓，如今价值已上涨20-30%。对于着眼长远的客户而言，这使得此类投资成为一种极具吸引力的财富增长方式。

对许多投资者而言，另一项战略优势在于有机会通过房地产投资获得居留许可。葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯等国允许购买价值一定金额的房产后获得居留权。这不仅是一项金融投资，更是通往欧洲高品质生活的关键：享受先进的医疗保健、子女教育以及在申根区内自由旅行。因此，投资不仅是资本增值的工具，也是个人和家庭长期规划的重要手段。

绿色节能住宅越来越受欢迎最佳选择是获得A级或更高等级认证的公寓。它们不仅能节省维护费用，深受住户喜爱，还能保持较高的市场价值。

许多投资者也将目光投向了东欧和加勒比地区。这些地区的房产价格更为亲民，而且旺盛的旅游需求也带来了良好的收益机会。例如，克罗地亚和黑山的夏季出租公寓很受欢迎，而加勒比地区的海滨别墅则备受青睐。.

我认为，对于海外房地产的长期投资而言，欧洲是更可靠的选择。这里的交易透明度更高，投资者权益也得到更好的保障，从而最大限度地降低了风险。稳定的住房需求确保了未来数年可预测的收入和资本保值。

“海外房地产投资要想成功，需要周密的计划。我会帮您选择合适的国家和房产，确保您的投资产生稳定的收益，并保障您的本金安全。”

——克谢尼娅，
维也纳房地产投资

国家选择标准

选择合适的国家是海外房地产投资成功的基础。您的未来收益、资本安全和长期目标都取决于此。在本文中，我总结了关键标准，以帮助您做出明智的决定。.

1. 经济稳定性和市场可预测性

经济稳定是房价可预测增长和租金收入稳定的关键因素。一个国家的GDP越稳定、通货膨胀率越低，你的投资贬值的风险就越低。.

例如：奥地利和德国由于其稳定的经济和可预测的房地产市场发展，经常受到投资者的青睐。
需要考虑的因素：就业率、通货膨胀率、不断上涨的房价以及租赁需求的变化。

2. 投资者法律保护

一个强大而公正的法律体系可以确保您的财产权得到保护，您不会成为欺诈的受害者，并且任何房地产交易都能顺利进行。.

例如：德国、奥地利和瑞士都有严格的法律来规范房地产交易，并保护外国买家的权益。
需要考虑的问题：外国人能否登记所有权，交易是否清晰透明，以及是否存在官方的国家房地产登记机构。

3. 获得居留许可（RP）的可能性

获得居留许可或黄金签证对投资者来说是一项重大优势。它使他们有机会在该国居住，并在申根区内自由旅行。.

例如：在葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯，您可以通过购买一定金额的房地产（通常在 25 万至 50 万欧元之间）来获得居留许可。
需要考虑的因素：所需的最低投资额是多少，该国的居住要求是什么，以及是否有可能延长居留许可或最终获得公民身份。

有关更多信息，请参阅我们关于欧洲临时居留许可、永久居留许可和投资入籍的。

4. 税收条件和维护成本

计算盈利能力时，不仅要考虑房产价格，还要考虑所有相关费用。房产税、租金收入税和其他强制性费用会显著降低净投资回报率。.

例如：在奥地利和德国，房产税相对较低，租金收入按标准规则征税。在美国，税率可能较高，但长期投资者可以享受税收优惠。
需要考虑的因素：年度税款、租金收入税、水电费以及外国业主需缴纳的额外费用。

5. 租赁需求和市场流动性

强劲的租赁需求可带来更高的收入和更快的投资回报，而较高的市场流动性则简化了后续的房产出售。.

例如：维也纳、里斯本和巴塞罗那对短期和长期租赁都有稳定的需求。
需要考虑的因素：游客流量、城市商业活动、人口增长以及季节性需求波动。

（来源： https ）

6. 语言和文化因素

了解当地语言和规章制度，能让物业管理和与租户打交道变得容易得多。.

例如：在德国和奥地利，德语通常是必需的，而在葡萄牙和西班牙，英语经常用于商业活动。
需要考虑的因素：与房地产经纪人和居民沟通的难易程度，以及当地的思维方式和商业文化。

7. 国内各地区的特点

即使在同一国家内，盈利能力和风险水平也会因城市和具体地区而异。.

例如：在维也纳，市中心区域更适合短期出租，而郊区更适合长期出租。在里斯本，热门旅游区有利于短期出租，而游客较少的地区则能提供更稳定的长期收入。
需要考虑的因素：交通便利性、基础设施发展、该地区对租房者的吸引力以及房地产价格上涨的前景。

房地产投资热门国家

选择合适的国家是海外房地产投资盈利的基础。这份榜单精选了在经济稳定性、居留计划和高租金收益率这三大关键标准方面表现卓越的国家。.

奥地利

城市：维也纳、萨尔茨堡、格拉茨
市场特点：经济强劲，法律保护力度大，房地产市场价格波动极小。
收入：租金平均每年可产生 3-5% 的收益，而热门地区的房产价值在 5-7 年内可增长 20-30%。
居留许可：购买房产本身并不能获得居留许可，但如果满足其他要求，则可能更容易获得签证或长期居留许可。
缺点：外国买家需要遵守某些限制和严格的程序，这一点必须考虑在内。

了解更多关于外国人在奥地利购买房产的限制信息。

提示：市中心的房产更适合短期出租，而郊区和大学附近的房产更适合长期出租。

葡萄牙

城市：里斯本、波尔图、阿尔加维
市场特点：黄金签证计划适用于约 28 万欧元至 50 万欧元的投资，市场正在积极增长，气候温和，旅游需求保持稳定。
收入：出租房产每年可获得 4-6% 的收益，尤其是在里斯本和热门度假胜地。
居留许可：黄金签证赋予持有人居留许可的权利，该许可可在 5 年后延期，之后可获得永久居留权。
缺点：在热门地区，房东之间的竞争非常激烈，而且黄金签证申请过程可能相当繁琐。
提示：旅游景点更适合短期出租，而游客较少的地区更适合获得更稳定的长期收入。

西班牙

城市：巴塞罗那、马德里、瓦伦西亚、太阳海岸
市场特点：游客流量大，投资 50 万欧元及以上即可参与黄金签证计划，房地产选择丰富——从公寓到别墅和公寓。
盈利能力：短期租赁每年可获得 5-7% 的收益，长期租赁每年可获得约 3-4% 的收益。
居留许可：黄金签证赋予持有者在该国生活和工作的权利，以及在申根区内自由流动的权利。
缺点：还款问题依然存在；在小城镇和远离海岸的地区，二手市场发展不完善。
提示：度假区和大城市更适合旅游租赁，而内陆地区更适合长期租赁和价格上涨。

希腊

城市/地区：雅典、塞萨洛尼基、岛屿（克里特岛、罗德岛、圣托里尼岛）
市场特点：尽管热门旅游目的地的房价正在上涨，但岛上仍然可以找到价格相对实惠的房产。外国买家仍然可以相对容易地进入市场。
盈利能力：旅游旺季期间，岛上的房屋出租可带来 6-8% 的收入，长期出租平均可带来 3-4% 的收入。
居留许可：购买价值 25 万欧元以上的房产即可参与黄金签证计划。
缺点：旅游业具有季节性，因此淡季收入会减少；一些岛屿的基础设施可能有限。
提示：岛屿房产更适合短期出租以获得高回报，而大陆城市房产更适合获得更稳定的长期收入。

塞浦路斯

城市：利马索尔、尼科西亚、帕福斯
市场特点：海滨房产以及新建住宅小区和别墅需求旺盛。交易透明，稳定的需求主要来自游客和外籍人士。
收入：租金每年可产生约 5-7% 的收益，热门地区的房产很容易转售。
居留许可：投资额约为 30 万至 40 万欧元可获得居留许可，投资额更大的可获得永久居留权。
缺点：在热门度假区，市场过热，二手房价格可能会波动。
提示：海滨房产更适合短期出租给游客，而城市公寓更适合长期稳定出租。

德国

城市：柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡
市场特点：监管严格，外国买家享有较高的法律可靠性，租赁需求稳定，交易条款透明。
收入：在大城市，租金平均每年可带来 2-4% 的收益，而房地产价值在 5-7 年内可增长 15-25%。
居留许可：购买房产并不能直接获得居留许可，但可以简化申请签证或长期居留的财务方面。
缺点：盈利能力低于南欧国家，投资者和租户之间的竞争依然激烈。
建议：考虑投资大城市中心地段的房地产——它们流动性高，收入更稳定。

法国

城市/地区：巴黎、尼斯、戛纳、蔚蓝海岸
市场特点：流动性高、价格稳步增长、游客和当地居民租赁需求稳定的大都市区和度假胜地。
盈利能力：沿海地区的租金收入每年可达 4-6%，城市地区约为 3-4%，而房产价值则稳步增长。
居留许可：购买房地产并不能直接获得居留许可，但大额投资可以增加获得长期签证的机会。
缺点：税负高、房产维护成本高，以及交易过程中繁琐的官僚程序。
提示：度假胜地适合季节性租赁，而巴黎和里昂则适合长期投资和资本增值。

阿联酋（迪拜）

城市：迪拜、阿布扎比、沙迦
市场特点：现代化住宅区建设活跃，游客稳定涌入，外国居民群体庞大，基础设施完善。
收入：在迪拜，出租房产每年可产生 7-9% 的收益，而对公寓和别墅的需求一直居高不下。
居留许可：投资至少 100 万迪拉姆（约 25 万欧元）的投资者可以获得居留许可；对于更大的投资，可以获得长期居留签证。
缺点：新建房屋的价格可能波动较大，交易需支付高额佣金和费用，租金收入可能因季节而异。
建议：迪拜中心城区、滨海区和迪拜山庄的回报率最高，明智的做法是考虑投资新项目，着眼于未来的价格增长。

国家	平均租金收益率	优势	风险/特点
奥地利	3–5 %	经济稳定、法律透明、物价上涨以及租赁需求	没有直接的居留许可项目，与其他国家相比回报适中
葡萄牙	4–6 %	黄金签证、大量游客、物价稳步上涨、气候温和	首都（里斯本）收入季节性波动较大，房地产价格快速增长。
西班牙	3–7 %	黄金签证、丰富的设施选择、旺盛的旅游需求、先进的基础设施	租金收入的季节性波动，以及非居民需要谨慎的税务规划
希腊	3–8 %	岛上房价适中、黄金签证计划以及游客的旺盛需求是吸引游客的主要原因。	盈利能力高度依赖于季节，热门度假胜地的价格波动较大。
塞浦路斯	5–7 %	通过投资获得居留许可的机会、成熟的海事房地产市场、交易透明以及租金收入	这个规模小、范围窄的市场，其经济和投资者收入直接依赖于游客流量。.
德国	2–4 %	经济稳定、租赁需求稳定、法律保障、长期资本增长	租金收益率相对较低，没有针对投资者的直接移民计划。
法国	3–6 %	市场稳定，主要城市和度假胜地流动性高，以及长期价格增长	高税收、针对外国买家的复杂官僚程序
阿联酋（迪拜）	7–9 %	高收入潜力、现代化基础设施、投资者移民计划、不断增长的外籍人士市场	价格波动，市场取决于经济和旅游业。

根据我的客户经验，奥地利仍然是海外房地产长期投资的首选之地。原因很简单：它是最均衡、最可靠的市场。奥地利拥有稳定的经济、清晰的市场规则和持续的租赁需求。其他国家，例如葡萄牙、西班牙和阿联酋，也颇具吸引力，但奥地利在安全性、盈利能力和可预测性方面遥遥领先。

“投资海外房地产是迈向财务自由的一步。我的目标是为您制定一套可靠的策略，以降低风险并确保稳定的现金流。”

——克谢尼娅，
维也纳房地产投资

投资者面临的风险和限制

海外房地产投资潜力巨大，但也需要谨慎。了解当地的风险和限制是保障投资安全和做出明智决策的关键。.

1. 货币风险

注意汇率风险：资产价值和租金收入可能会增加，但如果外币对本币贬值，实际收益将会降低。对于长期投资而言，这是一个重要的考量因素。.

建议：使用金融工具，持有当地货币，或提前在计算中考虑可能的波动。

2. 融资和利率

抵押贷款条款是投资盈利的关键因素。例如，经济稳定的国家（如奥地利、德国）的利率通常高于南欧国家，但风险也更低。我的建议是：始终考虑利率上涨的可能性，并建立财务储备来应对这一风险。.

3. 经济和政治不稳定

即使在最稳定的国家，投资风险依然存在——这些风险包括可能影响资产盈利能力和价值的普遍经济危机和立法变更。在政治高度不稳定的市场，风险则更为具体：例如，突然对外国人实施限制、业务冻结或引入新的税收。分析这两种风险都至关重要。.

4. 税务责任

各国对房地产和租赁的税收法规各不相同。不了解或不遵守这些法规不仅会导致罚款，还会降低投资的整体收益。.

需要考虑的因素：房产税、租金收入税、非居民的特殊税收要求，以及防止双重征税的国际协议。

5. 旧房与新房的价格调整

投资大城市的现有房产可以带来高回报，但由于价格波动剧烈，风险也更大。新建楼盘通常价格更高，但因其现代化的配套设施且几乎无需翻新，对租客极具吸引力。最佳策略是将部分资金投资于新建房产以获得稳定的收入，其余资金则投资于具有良好升值潜力的优质现有公寓。.

6. 第二套住房的限制和环境要求

一些国家限制外国人购买第二套房产，或对短期租赁制定特殊规定。与此同时，环境法规也日趋严格，高能效等级已成为强制性要求。我建议选择拥有相应认证的房产——这不仅能提升房产的市场竞争力，还能避免日后因房产受损而产生的罚款或翻新费用。.

7. 流动性和租金收益率

并非所有房产都同样容易出租或出售。在旅游业活跃或长期租赁需求稳定的地区，房产的买卖和出租速度更快。我经常注意到，维也纳和萨尔茨堡市中心的公寓几天内就能找到租客，而偏远地区的房产则可能空置数月。因此，在选择海外房产时，务必考虑实际需求和潜在收益水平。.

8. 物业维护和保养费用

房地产需要定期支付维护、维修、保险和水电煤气等费用。这些费用会降低整体投资回报率。.

提示：在评估盈利能力时，务必提前考虑所有额外成本和可能的意外支出。

9. 法律和官僚风险

各国关于房产登记、购买和所有权的规定差异很大。文书工作中的错误或对当地法律的误解都可能导致严重的法律问题。.

建议：务必与信誉良好的律师和机构合作，并彻底调查房地产交易的各个阶段，从购买到出售。

哪些房产投资收益更高？

成功的海外房地产投资不仅取决于国家，还取决于对物业类型的选择是否正确。每种物业类型都有其独特的投资机会：有些提供稳定的租金收入，有些则价格快速上涨，还有一些具有高流动性或符合绿色环保标准。以下是我推荐的主要物业类型及其最有利的投资场景。.

住宅房地产

普通公寓（包括新建公寓和二手房），以及联排别墅。.
最适合长期租赁，尤其是在大城市和需求稳定的地区。.
根据我的个人经验，这类房产非常适合那些寻求安全可靠投资的人。新建公寓通常更容易出租，而现有房产如果选对了地段，有时还能带来更高的升值空间。.

度假村/旅游地产

别墅、度假区公寓和短期租赁房源。.
在旅游旺季，这类房产可以带来不错的收入，尤其是在西班牙海岸或法国阿尔卑斯山等热门地区。.
然而，淡季收入可能会大幅下降，所以我总是建议投资者在购买度假物业之前先研究该地区的旅游流量。.

商业地产

办公场所、零售空间、工业建筑和仓库。.
这类房产可以提供稳定的租金收入，尤其是有可靠且长期的租户时。.
但目前欧洲商业地产正面临挑战：利率上升、建筑成本高昂以及其他因素正在降低盈利能力。.
我建议有经验的投资者或愿意与大型租户合作或通过基金进行投资的人士选择此选项。.

酒店及餐饮地产

非标准酒店，例如酒店、公寓式酒店和精品酒店。.
在旅游国家，尤其是在游客络绎不绝的地区，它们可以创造高额收入。.
与此同时，这类项目管理起来更加困难，但只要方法得当，就能带来非常可观的利润。.

社会/专业房地产

医疗中心、养老院和学生公寓。.
此类房产通常不太容易受到市场波动的影响，并且拥有长期租户。.
以我的经验来看，这一领域正变得越来越受欢迎：投资者越来越多地选择“社会”房地产，以兼顾稳定性和收入。.

生态房地产/节能型房产

拥有环保证书和节能技术的设施。.
它们所需的维护成本更低，对重视生态的租户来说更具吸引力。.
我经常建议考虑这类建筑，因为它们更容易出售，也更能满足新的政府和监管要求。.

国家	住宅房地产，欧元/平方米	度假村/旅游物业，欧元/平方米	商业地产，欧元/平方米
奥地利	每平方米 5,900 欧元（全国平均水平）	滑雪胜地的价格上涨至约 10,000-12,000 欧元/平方米或更高。	价格高昂，尤其是优质房产——大约每平方米8000-12000欧元及以上（取决于位置）。
德国	城市地区价格约为 5,000-6,000 欧元/平方米	旅游区的物价有时会高于平均水平，但相关信息可能不完整或相互矛盾。.	市中心的办公室和商店租金昂贵（每平方米 6,000 至 8,000 欧元），但产生的收入相对较少。
西班牙	截至2025年9月，全国平均价格约为2517欧元/平方米。	在主要旅游区：约 5,000-6,000 欧元/平方米（巴利阿里群岛约 5,068 欧元/平方米）	商业地产价格差异很大。在热门地段，价格预计在每平方米4000欧元至7000欧元
葡萄牙	住宅物业：主要城市价格约为每平方米 1,700-2,000 欧元	旅游区的房价可能更高——约 3,000-4,000 欧元/平方米甚至更高。	大城市商业地产：约4,000-6,000欧元/平方米
法国	价格约为 3,200-4,000 欧元/平方米（巴黎和高档地区价格更高）	度假区（阿尔卑斯山、沿海地区）：价格可达约 6,000-8,000 欧元/平方米及以上	大城市商业地产：约7,000-10,000欧元/平方米及以上
塞浦路斯	城市地区（尼科西亚、利马索尔）房价约为每平方米 2,500 至 3,500 欧元	旅游区和沿海地区：约 3,500–5,500 欧元/平方米，高档别墅：高达7,000 欧元/平方米	城市商业地产：约3,500 至 6,000 欧元/平方米，热门旅游区的价格高于平均水平。