投资美国房地产——房屋、公寓、盈利能力、税收

从2020年到2025年，美国房地产市场价值增长了创纪录的20万亿美元，总价值达到55.1万亿美元。然而，2025年增速显著放缓：据Zillow数据显示，房屋中位价同比仅上涨0.3%，约为36.8万美元。对于投资者而言，这表明市场趋于平衡，意味着存在盈利交易的空间。.

我的目标是为您提供一份关于美国房地产投资吸引力的系统分析。我想向您展示市场运作方式，哪些城市——从纽约和洛杉矶到迈阿密和佛罗里达——可能具有购买吸引力，投资者需要承担哪些税费和支出，以及需要考虑哪些重要的法律细节。.

为什么是现在：

• 长期价格增长：尽管局部地区经济放缓，但美国仍然是世界上最具活力的市场之一。.
• 美元作为避险资产：投资美国房地产可以保护资本免受不稳定国家货币贬值的影响。.
• 租赁需求：在抵押贷款利率高企的情况下，从纽约到加利福尼亚的租赁市场都在增长。.
• 全球移民趋势：美国仍然是企业、学生、专业人士和投资者的磁石，支撑着长期住房需求。.

我是一位拥有法律背景和丰富国际投资及建筑经验的房地产专家。我曾为欧洲和美国的各类交易提供支持，从公寓和别墅的购买到商业和酒店地产领域的复杂项目，均有涉猎。.

我的经历包括：

• 交易的法律支持和房产尽职调查；
• 对市场和各个地区的投资吸引力进行分析；
• 制定稳定市场与增长市场之间的资本配置策略；
• 支持有外国投资者参与的项目，包括法律和税务方面。.

在本文中，我汇总了我的经验和实际案例，希望能帮助那些考虑在美国购房或投资美国房地产以保护和增加资本的人。.

在将美国与奥地利进行比较时，值得注意的是这个欧洲国家的几个主要优势：

• 市场稳定：价格稳步、可预测地增长，没有美国大城市常见的剧烈波动。
• 需求稳定：奥地利房地产市场受到当地居民和外国投资者的双重需求，确保了流动性。
• 规划更便捷：税收和法律条件更加透明，使长期投资管理更加容易。
• 高水平的生活：基础设施、医疗保健、教育和安全保障为生活和长期拥有房产创造了舒适的环境。

美国虽然规模庞大、充满活力且回报丰厚，但奥地利则以其可预测性、稳定性和可靠性而著称——尤其适合寻求安全场所来存储和增值资本的保守型投资者。.

美国仍然是国际投资者最具吸引力的房地产市场之一。它不仅是交易量和市值最大的市场，而且还拥有高流动性和透明的流程。每年，来自欧洲、亚洲和中东的投资者蜂拥而至，在美国购买住宅或在纽约市购买公寓，以实现投资组合多元化并获得稳定的租金收入。.

根据莱坊国际最新发布的2024年第四季度全球房价指数报告，美国房价年均增长率为2.6%。虽然这一数字低于4.8%的长期趋势，但也表明市场保持稳定并温和增长。.

普华永道和城市土地学会联合发布的报告《2025 年房地产新兴趋势》指出，美联储降低利率有助于重振房地产市场，增加交易量，改善投资者的处境。.

根据仲量联行（JLL）的数据，美国房地产市场在2024年展现出高度透明度，全球房地产透明度指数（GRTI）得分的提升便印证了这一点。这使得美国市场对国际投资者更具吸引力，增强了他们对交易法律和财务稳定性的信心。.

美国兼具流动性、市场多元化和稳定性等独特优势。与高税收和流动性不足可能构成障碍的欧洲，以及政治不稳定可能影响市场的亚洲不同，美国提供了一个更可预测的投资环境。.

例如，我的客户投资纽约市房地产，尽管初期投入成本很高，但都获得了高回报和市场稳定性。一位客户以150万美元的价格购买了一套纽约市公寓，两年内就获得了12万美元的租金收入。.

美国房地产市场是全球规模最大、流动性最强的市场之一，为投资者提供了广泛的投资机会，涵盖住宅、公寓、商业地产和多户住宅等。稳定的经济、完善的基础设施和透明的法律体系，使美国对国内外投资者都极具吸引力。.

过去二十年间，美国房地产市场经历了几个关键阶段。2008年的危机是由普遍存在的次贷危机和投机行为引发的：房价暴跌，许多房主陷入负资产困境，银行也纷纷违约。
此后几年，市场逐步复苏：从2010年到2015年，房价温和上涨，尤其是在纽约、旧金山和洛杉矶等主要城市，这得益于投资者的涌入和有限的住房供应。

新冠疫情初期减缓了市场增速，但到 2020 年底，需求激增：低抵押贷款利率和郊区购房兴趣加速了房价上涨，尤其是房屋和公寓的价格上涨。.

到2025年，市场将趋于稳定：预计价格年增长率为3-4%，而高租金收益率和外国投资者的兴趣使美国成为极具吸引力的投资目的地。我的客户中，在纽约和迈阿密投资的投资者都表示，他们的投资回报稳定，市场动态也具有可预测性。.

美国现有房屋的平均价格为368,581美元，比上年上涨0.3%。纽约、迈阿密和洛杉矶的房价出现下降，使得这些市场对购房者更具吸引力。.

平均租金收益率为 8%，按全球标准来看，这属于较高水平。.

买家对以下地区的关注度最高：

• 纽约：稳定的需求和发达的基础设施使这座城市对投资者极具吸引力。
• 迈阿密： 2025 年买方市场转型使条款更加有利。
• 洛杉矶：房价下降提高了住房的可负担性，尤其是多户住宅的可负担性。
• 德克萨斯州：不征收所得税，房产税也很低，这吸引了投资者。
• 中西部地区：像底特律这样的城市提供高达 21.95% 的租金收益率。

美国市场提供种类繁多的房产，投资者可以根据自己的预算和目标量身定制投资策略——从在美国购买房屋到在纽约市购买公寓。.

• 住宅楼可提供稳定的租金收入和长期的价值增长，尤其是在纽约市和迈阿密郊区。
• 公寓和联排别墅很受欢迎；它们更容易管理，并且每年可提供 5-7% 的租金收益率。
• 多户住宅（多公寓）楼宇可提供高达每年 10% 的回报，并最大限度地降低公寓空置的风险。
• 商业地产（办公室、商店、仓库）对于长期投资仍然具有吸引力，尤其是在战略位置。
• 豪华住宅和短期租赁能带来高回报，但需要积极管理。

2024年4月至2025年3月期间，外国买家在美国房地产市场投资560亿美元，同比增长33.2%。主要投资来源国为中国、加拿大、拉丁美洲和欧洲。投资者主要关注纽约、迈阿密和洛杉矶等主要城市和高档地段，这些地区的平均房价为每平方米1100至1400美元。外国投资者的平均年租金收益率为6%至8%，这使得美国房地产市场在风险回报比方面极具吸引力。.

美国购房者对中西部等内陆地区的兴趣日益浓厚，这些地区的平均房价比沿海地区低25%至40%，年租金收益率可达10%至12%。这为那些希望在美国购买房屋或房地产，并追求高收益和资本增值潜力的购房者创造了极具吸引力的机会。.

高企的抵押贷款利率（截至2025年8月，30年期固定抵押贷款的平均利率约为7.2%）暂时抑制了购房需求。然而，即使利率下调1%至1.5%，也可能显著提振市场。.

居民从加州和纽约等高消费州向德州、佛罗里达和中西部等消费水平较低的地区迁移，正在推动国内住房需求。据美国人口普查局统计，每年有超过300万人迁往消费水平较低的州，从而形成稳定的潜在租房者和购房者群体。.

投资美国房地产提供了多种机会，所有权结构的选择取决于投资者的目标、税收优惠和参与程度。.

一种简单的投资方式是以个人名义购买房产。然而，这可能导致更高的税收和有限的资产保护。例如，我的客户以这种方式在美国投资房产，就面临着更高的税率和个人责任风险。.

特点：

• 简单的交易处理流程和最少的官僚程序
• 全面掌控管理、维修和租赁事宜
• 以个人名义申请抵押贷款很容易，尤其是对于美国公民而言。
• 适用于私人住宅或家庭住房

设立有限责任公司 (LLC) 可以限制个人责任并优化税务处理。这对于外国投资者尤其有利，因为有限责任公司在利润和亏损分配方面提供了灵活性，并简化了资产转移。.

特点：

• 业主个人责任的限制
• 在参与者之间灵活分配利润和亏损
• 简化向其他投资者转让股份的流程，无需转售房产。
• 税务优化的可能性，包括费用冲销和折旧
• 适用于多户住宅、商业地产和房地产投资组合

例如：我的一位客户通过有限责任公司在美国购买了房地产，这使他能够有效地管理税务后果并保护个人资产。.

房地产投资信托基金（REITs）是拥有和管理房地产的公司，提供流动性和多元化投资机会。2024年，上市REITs支付的股息约为662亿美元。.

特点：

• 有机会投资办公楼、购物中心、仓库和公寓，无需直接管理。
• 按地理位置和物体类型划分的多样性
• 流动性——房地产投资信托基金（REIT）的股票在市场上很容易交易。
• 适合寻求被动收入的投资者
• 股息收益率平均为每年 4-7%，并有额外的资本增长。

合伙制和房地产投资信托基金（REITs）允许您汇集资金来收购大型房地产资产，从而降低风险并增加潜在利润。.

特点：

• 获取高价值商业和多户住宅房地产的机会
• 合作伙伴之间分担风险和成本
• 设施管理工作委托给专业团队。
• 无需大量个人投资即可参与大型项目的机会

一般来说，美国并不禁止外国人以个人名义直接购买住宅物业，包括房屋、公寓和商业地产，也可以通过有限责任公司（LLC）、房地产投资信托基金（REITs）、合伙企业或信托等方式购买。但购买靠近战略要地（例如军事基地和关键基础设施）的土地则受到限制。.

部分抵押贷款项目仅面向公民和居民开放，因此外国人更倾向于使用现金或通过国际银行贷款。通过有限责任公司或信托持有产权通常有助于绕过一些繁琐的官僚程序，简化流程。.

在美国购房流程透明且法律程序严谨，这使得美国房地产市场对美国本土和外国投资者都极具吸引力。下文将探讨如果您计划在纽约市购买公寓、在美国其他地区购买房屋或在洛杉矶投资，需要考虑的关键步骤和注意事项。.

在美国购买房产的流程非常清晰。以下是我的客户在美国购买住宅或在纽约或洛杉矶购买公寓时需要经历的主要步骤：

1. 选择经纪人和房产——通过房地产经纪人选择房产并提交报价（购买提案）。
2. 接受要约——卖方确认交易条款，价格在合同中确定。
3. 托管账户——开设一个特殊账户来存储押金和资金，直到交易完成。
4. 检查（房屋检查）是对物体（屋顶、通讯、系统）状况的技术检查。
5. 评估（估价） ——由银行或独立评估师进行，尤其是在使用抵押贷款的情况下。
6. 产权调查和产权保险——检查法律完整性并获得产权保险。
7. 文件准备——律师或托管公司准备最终合同和结算文件。
8. 成交——双方签署文件，款项转移，产权在县级记录中登记。

例如：我的一位客户在美国德克萨斯州购买了一套房子，从提交报价到登记产权的整个过程大约需要 45 天——这是大多数交易的标准时间。.

在美国购买房地产时，有两个专家扮演着关键角色：房地产经纪人和律师。.

房地产经纪人会在每个阶段为客户提供支持：从选择房产、提交报价到与卖方谈判。与欧洲不同，美国的房地产经纪人服务费由卖方而非买方支付，这使得他们的服务对外国投资者来说尤其有利。例如，我的一位客户计划在纽约市购买一套公寓，多亏了经纪人高超的谈判技巧，在竞争激烈的市场中争取到了折扣，最终节省了数万美元。

律师参与，但在纽约州、新泽西州和马萨诸塞州，律师的参与是强制性的。律师负责核实交易的完整性、分析产权、起草合同，并确保遵守税收法规（例如针对外国人的《外国投资房地产税法》）。

在我的执业经历中，有一位客户计划在佛罗里达州买房，律师发现前房主欠缴了15,000美元的税款。幸亏律师及时发现并解决了这个问题，买家才避免了不必要的开支。.

在美国购买公寓或投资房产无需公民身份或永久居留权。关键不在于护照，而在于交易的财务和法律透明度。买家必须证明其资金来源合法，拥有足够的资金支付首付（如果需要贷款），并了解税收法规，包括《外国投资房地产税法》（FIRPTA）和租赁收入税。.

1. 识别号码

• 居民需要社会安全号码（SSN）。
• 非居民 - 纳税时需使用个人纳税识别号 (ITIN)

2. 美国银行账户

• 用于将资金转入托管账户和支付日常开支
• 可凭签证和护照开通。

3. 确认资金的身份和来源

• 银行或托管公司会检查文件，以确保没有违反反洗钱（AML）规定。

4. 融资

• 大多数外国投资者以现金支付交易（据美国房地产经纪人协会 (NAR) 统计，超过 40% 的外国购买交易为现金交易）。
• 可以获得抵押贷款，但条款更严格：首付为 30-50%，利率比美国公民高 1-2%。

5. 税务责任

• 非居民需缴纳销售税（FIRPTA - 最高可达 15%）。
• 拥有个人纳税识别号 (ITIN) 可以让你申报租金收入税。

6. 年龄

• 所有权没有任何限制；房地产甚至可以通过监护人或信托登记在未成年人名下。
• 银行规定抵押贷款的最低年龄限制为18岁。

外国投资者和买家可以完全在线购买美国房产，无需亲自到场。房地产经纪人提供虚拟看房和3D全景看房服务，文件则通过DocuSign等电子服务签署。.

交易的财务部分由第三方托管公司处理：该公司接收定金、核实产权并安排产权保险。资金通过国际银行转账进行转移。
交易以远程方式完成，登记后的房契通过邮件或快递寄送给买方。我曾有一位客户想在纽约购买一套公寓，我们完全在线完成了交易——他信任的代理人收到了钥匙。

这种形式对于计划立即出租房产的人来说尤其方便：无论是美国的房屋还是洛杉矶、迈阿密或佛罗里达的公寓，房产都会立即过户给管理公司。.

计划在美国购买房屋或公寓的投资者不仅应考虑房产价格，还应考虑税负。与欧洲房产税通常更加透明和可预测不同，美国采用多层级的房产税体系：联邦、州和市级。.

在美国，年度房产税从0.3%（夏威夷）到超过2.4%（德克萨斯州、新泽西州）不等。平均税率约为房产价值的1.1%。.

例如，在美国，如果一套房子价值50万美元，那么房产税每年大约为5500美元。我的客户在佛罗里达州购买了一套价值65万美元的房子，他们每年缴纳的房产税略高于9000美元。.

这包括律师费、产权保险费、托管费、评估费和交易登记费。通常相当于房产购买价格的2%至5%。在美国购买一套价值40万美元的公寓时，您应该预留8000至20000美元用于交易费用。.

出租房产的收入需缴纳联邦税（10%-37%）和州税（0%-13%）。非居民可能需要缴纳30%的预扣税，除非适用国际协议。维修、管理和折旧费用可以降低应税基数。例如，一位迈阿密的客户通过支付管理和维修费用，将其在美国的公寓出租税减少了近一半。.

该政策适用于房地产买卖，税率为联邦税率的20%加上州税率。居民持有房产超过两年可享受税收优惠；外国人则不享受这些优惠。.

根据《外国投资房地产税法》（FIRPTA），非居民购买房产需缴纳最高15%的销售价格税。例如，一位奥地利投资者在纽约出售了一套价值120万美元的公寓，被预扣了18万美元的税款。提交纳税申报表后，部分税款可以退还。.

奥地利为保守型投资者提供更优惠、更可预测的房地产税收政策。税负极低，租金收入和资本收益也更容易规划。美国虽然回报率更高，但风险和成本也更高，尤其对外国人而言。.

为了减轻在美国购房时的税负，投资者会使用：

• 有限责任公司——限制个人责任，并优化租赁和销售的税收。.
• 1031 交换 - 将投资性房地产交换为另一项投资性房地产时，可递延缴纳资本利得税。.
• 税收抵扣——维修、管理和折旧费用可减少应税基数。.
• 资产结构设计——通过信托或合伙企业进行资产保护和税务优化。.
• 收支计划——租金收入和资本支出的均衡分配。.

在美国拥有房产或公寓并不能直接获得永久居留权。但是，有一些签证项目可能涉及房地产和商业投资。.

EB-5计划允许投资者及其家人通过在美国投资105万美元兴建商业企业，并创造至少10个美国公民就业岗位，从而获得绿卡。如果投资位于目标就业区（TEA），投资金额可减少至80万美元。.

然而，2025 年 2 月，美国总统唐纳德·特朗普提议用一项新的 500 万美元“金卡”计划取代 EB-5 计划，该计划将提供一条无需创造就业机会即可获得公民身份的途径。.

E-2签证适用于与美国签订了商业和航海条约的国家的公民。投资者必须在美国现有或新成立的企业中投入大量资金，并持有该公司的控股权（通常超过50%）。
如果企业经营积极且盈利，那么房地产投资，例如购买公寓楼用于管理，也可能符合此签证的申请条件。

虽然 E-2 签证没有官方规定的最低投资额要求，但实际上建议投资 25 万至 30 万美元，特别是对于小型企业而言。.

L-1签证专为国际公司员工调任至美国分支机构或子公司而设。申请此签证，海外公司必须已运营至少一年，并与美国公司建立适当的联系。对于希望在美国拓展业务（包括房地产投资）的外国公司所有者而言，L-1签证可能极具优势。.

在美国，除了投资签证之外，还有其他合法途径可以获得居留许可：

• 家庭团聚——适用于美国公民和居民的直系亲属。.
• 与美国公民结婚可以获得绿卡。.
• 工作签证——H-1B、O-1 等，适用于技术工人。.
• 教育类——F-1学生签证，之后有可能转为工作签证。.
• 绿卡抽签是一项年度计划，旨在随机向美国移民率较低的国家的公民分配签证。.

在奥地利获得居留许可有多种途径，包括：

• D卡：专为高素质专家、投资者和企业家设计，允许持有者在奥地利合法居留和工作。对于投资者而言，最低投资额通常为30万至50万欧元，投资对象可以是企业或奥地利经济领域。初始居留许可有效期为一年，可续签至多五年，之后可申请永久居留权，六年之后可申请入籍。
• 自给自足：适用于无需政府援助即可维持自身经济生活的个人。申请人需提供银行账户存款3万至6万欧元的证明以及房产所有权证明。初始居留许可有效期为一年，可每年续签，最长可达五年，之后可申请永久居留权。

奥地利为寻求通过投资获得居留权的投资者提供了一条更简单、更可预测的途径，这得益于其明确的要求、固定的投资金额以及获得长期居留权和公民身份的直接途径。.

在美国投资房地产可以带来稳定的收入，但务必考虑短期租赁和长期租赁之间的差异、税务问题以及当地法规。我的经验表明，选择合适的租赁策略会直接影响您的投资收益。.

短期租赁能带来较高的回报率，通常在每年12%至15%之间，尤其是在旅游区和城市地区。例如：

• 纽约：日租金 159 美元，入住率 67%，年收入 39,983 美元。.
• 圣莫尼卡：每日租金 216 美元，入住率 72%，年收入 58,184 美元。.
• 佛罗里达州好莱坞：每日租金 197 美元，入住率 69%，年收入 47,000 美元。.

风险与注意事项：包括纽约、迈阿密和洛杉矶在内的许多城市对短期租赁都有严格的规定，要求进行登记、获得许可并遵守租赁天数限制。因此，投资者应仔细研究当地法律，以避免受到处罚。

长期租赁能提供更稳定的收入，且监管风险更低。平均收益率约为 8%，在某些地区甚至可达 12% 至 22%。例如：

• 底特律：收益率高达 21.95%。.
• 迈阿密：收益率约为7%。.

对于寻求稳定性和最低运营复杂性的投资者而言，长期租赁尤其具有吸引力。我的客户在德克萨斯州和亚利桑那州经常选择这种方式，以锁定长期收入并降低季节性因素和需求波动带来的风险。.

1. 短期租赁（Airbnb、VRBO）

• 联邦所得税：10%–37%，具体取决于投资者的总收入。.
• 例如：如果您每年从纽约市的一套公寓获得短期租赁收入 40,000 美元，那么您的联邦税负可能为 4,000 美元至 12,000 美元，具体取决于您的其他收入来源。.
• 州税：纽约州 - 收入的 4-8.82%；佛罗里达州 - 0%（无州所得税）。.
• 旅游税和销售费：纽约 - 每笔预订的 14.75%；迈阿密 - 约 12%。.
• 非居民：管理公司将代扣代缴总收入的 30% 作为税款。.

2. 长期租赁

• 联邦所得税：10%–37%。.
• 例如：迈阿密一套房屋月租金为 2,800 美元，年收入为 33,600 美元。联邦税为 3,300 美元至 12,500 美元。.
• 州税：佛罗里达州 - 0%；加利福尼亚州（洛杉矶） - 1-13.3%。.
• 非居民预扣税：一般为总收入的 30%，除非是通过有限责任公司成立并提交纳税申报表。.

对于我在欧洲和亚洲的客户，我总是建议他们提前计算联邦和地方税负，并考虑设立有限责任公司（LLC）以实现最大程度的税务优化。例如，迈阿密和纽约的投资者可以通过合理的费用和折旧规划获得显著收益。.

物业管理公司帮助投资者，尤其是外国投资者，在无需亲自参与的情况下管理房地产。他们的服务包括：

• 寻找租户并核实其偿付能力
• 租金收取和及时支付控制
• 维护、修理和清洁
• 簿记和税务报告

服务费用：

• 长期出租：通常占月收入的 8% 至 12%。例如，如果纽约市一套公寓每月租金为 3000 美元，管理公司每月收取 240 至 360 美元。.
• 短期租赁（Airbnb、VRBO）：通常占总收入的 15% 至 20%，因为需要更多的预订管理和客户服务。例如：月收入 4000 美元——佣金 600 至 800 美元。.
• 附加费用：平台放置费、一次性住宿准备费、紧急维修费。.

如果您追求的是稳定性、可预测的收入以及尽可能降低的监管风险，我建议您考虑奥地利。美国虽然收益率高，尤其是短期租赁收益高，但同时也伴随着复杂的监管和诸多风险，因此颇具吸引力。.

选择在美国房地产投资的地区取决于您的目标、预算和策略：无论您是追求稳定的收入、高流动性，还是资本增值前景。我的经验表明，选择合适的城市会直接影响收益和风险。.

纽约——稳定与流动性

纽约仍然是美国流动性最强的房地产市场。平均每平方米价格在1万至1.8万美元之间，投资成本高昂但收益可预测。.

• 长期租金收益率：5-6%
• 短期租赁：12-14%
• 热门街区：曼哈顿、布鲁克林、皇后区
• 特点：流动性高、需求稳定、Airbnb 法规严格

迈阿密和佛罗里达州——增长与税收优势

佛罗里达州的平均房价在每平方米 5,500 美元到 9,000 美元之间，对于寻求资本增长和税收优惠的投资者来说，这是一个不错的选择。.

• 长期租金收益率：7%
• 短期租赁：11-13%
• 热门街区：南海滩、布里克尔、珊瑚阁
• 特点：物价快速上涨、游客众多、所得税为零

例如，我的客户在布里克尔区购买了一套80平方米的公寓，价格为60万美元（每平方米7500美元）。长期出租每月可带来3500美元的收入，而通过Airbnb进行短期出租，每个季度的收入最高可达5500美元。两年后，这套公寓的价值增长了12%。.

加利福尼亚州（洛杉矶、旧金山）——高档、尊贵的市场

这里的房价位居最高之列：每平方米8,500美元至20,000美元。投资需要大量资金，但能带来声望和流动性。.

• 长期租金收益率：5-6%
• 短期租赁：12-13%
• 热门街区：圣莫尼卡、好莱坞、洛杉矶市中心
• 特点：高档地段，租赁需求高，法律严格

德克萨斯州（奥斯汀、达拉斯、休斯顿）——充满活力的增长和人口迁移

德克萨斯州的平均房价为每平方米 3,500 美元至 6,500 美元，这使得德克萨斯州对预算有限且寻求高资本增长的投资者极具吸引力。.

• 长期租金收益率：8-9%
• 短期租赁：10-12%
• 特点：人口增长、从高消费州迁入、价格实惠

一位加拿大投资者在奥斯汀以45万美元（每平方米4500美元）的价格购入了一套100平方米的联排别墅。该别墅长期出租，每月租金收入为3200美元。一年后，该房产价值上涨了10%。当地房地产市场正蓬勃发展，大量移民的涌入也推高了租赁需求。.

中西部地区（芝加哥、底特律）——价格低廉但风险较高。

这里的房价从每平方米 1500 美元到 6000 美元不等，这使得中西部地区成为预算友好型高回报投资的理想选择。.

• 长期租金收益率：7%–22%
• 短期租赁：10-12%
• 特点：购买价格极低，长期租金收益率高，但市场波动较大，短期租赁需求低。

一对瑞士夫妇在底特律以20万美元（每平方米1667美元）的价格买下了一栋120平方米的房子。这栋房子长期出租，每月租金收入2200美元，年收益率超过13%。虽然房价波动的风险较高，但较低的投资门槛使得投资者能够获得可观的回报。.

在美国，约70%的房屋交易为二手房，而新建房屋约占市场份额的30%，其中包括期房公寓和多户住宅项目。在纽约和洛杉矶等热门市场，二手房的平均价格为每平方米1万至1.8万美元，而新建房屋的价格则为每平方米8000至1.5万美元，具体价格取决于地区和房型。.

在美国二手房市场，基础设施完善、流动性强的大型城市尤其受欢迎。纽约市，包括布鲁克林、皇后区和曼哈顿，公寓和住宅的需求量最大，这些地区的流动性高，长期租赁需求稳定。.

芝加哥、底特律和克利夫兰的二级市场也在积极发展，这些城市的住房成本较低，投资者可以用较少的预算进入市场，并获得高达 12-15% 的长期租金收益率。.

特点：老房子可能需要大修，但可以快速获得租金收入。

新建楼盘凭借现代化的布局和节能标准吸引着投资者。迈阿密、劳德代尔堡和奥兰多是热门投资地区，这些地区的期房公寓售价低于市场价，短期租赁价格最高可达每月 5,500 美元。在德克萨斯州（奥斯汀、达拉斯和休斯顿），多户住宅项目正在积极建设中，使投资者能够同时从多套公寓中获利。.

特点：存在施工延误的风险，但房产价值有增长潜力，布局灵活。

美式住宅通常采用框架结构，使用木材、混凝土和现代节能材料建造。标准包括对防火安全、隔音和通风的严格要求。.

• 新建建筑通常配备智能家居系统、现代化厨房和浴室，这增加了它们对租户的吸引力。.
• 在美国，多户住宅的建设周期为 12 至 24 个月。.

奥地利新建建筑在施工速度、能源效率和市场稳定性方面具有优势。在美国，由于官僚主义、天气状况或承包商延误等原因，施工过程可能会被耽搁。对于寻求可靠性和长期稳定性的投资者而言，尽管每平方米成本较高，奥地利通常仍是更佳选择。.

在美国投资房地产提供了多种策略，从传统的租赁到土地开发，应有尽有。策略的选择取决于您的目标、预算和风险承受能力。.

对于积极的投资者来说，购买老旧房产进行翻新再出售是一种策略。尤其是在洛杉矶或旧金山等快速发展的地区，每笔交易的回报率可达15%至25%。.

客户案例：在奥斯汀购买了一套 1200 平方英尺的房子，花费 45 万美元，翻新花费 7 万美元，转售价格为 65 万美元——净利润约为 13 万美元。.

将资金分散投资于多处较小的房产可以降低风险并实现收入多元化。客户的投资组合通常包含位于迈阿密或德克萨斯州不同地区的两到三套公寓，从而确保稳定的租金收入。.

办公楼、仓库和零售物业每年可产生 6% 至 10% 的收益，但需要较高的初始投资。例如：在达拉斯购买一栋小型办公楼，花费 120 万美元，每年可产生 8 万至 10 万美元的收益。.

房地产投资信托基金（REITs）让您无需直接管理物业即可参与房地产市场。股息收益率通常在4%至6%之间，且准入门槛低，因此对新手投资者颇具吸引力。.

购买土地用于建设或开发是一种风险较高、着眼于长期的策略。例如，在佛罗里达州购买一块1.5公顷的土地需要花费25万美元。在获得许可并完成建设后，该项目可在3-5年内产生高达60万至70万美元的收入。.

维也纳的房地产市场更加稳定且可预测。买房出租的回报率约为4-5%，而房屋翻新和开发则因严格的建筑法规和高昂的地价而受到限制。维也纳的房地产市场虽然活力稍逊，但其安全性、透明度和长期稳定性使其受益匪浅。对于寻求低风险资本增值的投资者而言，维也纳是更佳选择；而对于追求高回报的积极型投资策略，美国则更为理想。.

投资美国房地产具有许多独特的特点和风险，在选择地区和策略时，这些特点和风险都非常重要。.

各州的平均房产税率在每年0.7%至2.3%之间，具体税率因州而异。在一些州，例如新泽西州和伊利诺伊州，税率可能超过2.2%，从而显著降低净收益。客户案例表明，投资一套价值60万美元的迈阿密房产，每年的房产税约为1.2万至1.5万美元，在计算投资回报率时，务必将此因素考虑在内。.

各地租赁法规，尤其是针对通过Airbnb和VRBO等平台进行的短期租赁，可能非常严格。例如，旧金山、纽约和迈阿密都对租赁单元的数量和许可证要求有所限制，从而限制了投资者的灵活性。.

高抵押贷款利率和市场波动可能会降低住房需求。例如，2022年至2024年间，利率升至7%导致交易放缓和购房者数量下降。这增加了市场动荡时期房价下跌的风险。.

在底特律、克利夫兰以及德克萨斯州部分地区等二三线城市，房产流动性较低，出售周期可能长达6-12个月。这增加了希望快速退出交易的投资者的风险。.

奥地利市场以其稳定性和可预测性而著称。税收较低，立法更加透明，租赁法规较为宽松，维也纳和萨尔茨堡等主要城市的房产流动性也较为稳定。对于重视长期资本保护和风险规避的投资者而言，奥地利通常是理想之选。而美国市场则更适合那些愿意积极管理投资组合、追求更高回报并同时了解潜在市场波动的投资者。.

投资美国房地产不仅关乎收益，还与不同州的生活方式和居住条件息息相关。选择哪个地区会影响气候、医疗保健、教育机会、安全状况和金融基础设施。.

美国拥有极其丰富的气候类型，这在选择房产和制定租赁策略时至关重要。佛罗里达州的城市气候温暖，属于亚热带气候，拥有迷人的海滩，因此全年都适合短期租赁。加利福尼亚州则拥有温和的地中海气候，尤其是在洛杉矶和圣地亚哥，吸引着长期租客和家庭。.

与此同时，中西部和北部各州（芝加哥、明尼阿波利斯）冬季寒冷多雪，这降低了对短期租赁的需求，但可能会吸引那些关注经济型市场和实惠价格的买家。.

对于非居民而言，获得优质医疗和教育资源至关重要。在纽约，一个四口之家的医疗保险每月费用可能在 1500 美元到 2000 美元之间，其中包括基本医疗保障和专科医生诊疗费用。在洛杉矶，类似的费用在 1300 美元到 1800 美元之间，而在迈阿密和德克萨斯州，根据所选保险计划的不同，费用则在每月 700 美元到 1000 美元之间。.

教育也因地而异：纽约和加利福尼亚的私立学校和著名大学每年学费为 2 万至 5 万美元，而在德克萨斯州或佛罗里达州，你可以找到每年学费为 1 万至 2 万美元的好学校。.

外国人可以在美国开户和申请抵押贷款，但流程比美国公民复杂得多：通常需要提供个人纳税识别号/社会安全号码、收入证明以及相当可观的首付（通常为30%至40%）。迈阿密和加利福尼亚州的一些银行为非居民提供专门的项目。.

美国各地的生活因城市和州而异。例如：

• 纽约（曼哈顿）：两居室公寓租金：每月 4,500 至 6,000 美元，食品杂货和服务：比平均水平高出 30% 至 40%，咖啡馆和餐馆：每​​餐 15 至 25 美元，水电费：每月 250 至 400 美元。
• 加利福尼亚州洛杉矶：两居室租金 3,500-4,500 美元，食品杂货价格比平均水平高 20-30%，餐馆消费 12-20 美元，水电费 200-350 美元。
• 佛罗里达州迈阿密：两居室租金 2,500-3,500 美元，食品杂货和餐饮选择接近美国平均水平，水电费 150-300 美元。
• 德克萨斯州奥斯汀、达拉斯：两居室租金 1800-2500 美元，食品杂货平均价格，餐馆消费 10-18 美元，水电费 120-250 美元。
• 芝加哥，中西部：两居室租金 1500 美元至 2200 美元，食品杂货低于全国平均水平，水电费 120 美元至 250 美元。

奥地利的生活井然有序，充满规律：医疗保健质量高且普及，教育水平高，官僚作风极少。例如，一个四口之家的医疗保险每月花费300至500美元，公立中小学和大学的学费通常是免费或非常低廉的。.

这座城市的基础设施、交通和安全状况都非常适合长期居住。我相信在奥地利，更容易规划开支、降低风险并确保家庭舒适。.

在美国选择房地产投资很大程度上取决于投资者的目标和生活状况。不同人群在房地产市场中的投资方式各不相同，因此，考虑财务、法律和个人因素至关重要。.

对于来自政局不稳国家的公民来说，在美国购置房产往往是保护资本的一种方式。我的一些来自东欧和拉丁美洲的客户在迈阿密和洛杉矶购买了价值40万至70万美元的公寓，以实现资产多元化并确保财富的长期保值。

退休人士的。例如，在劳德代尔堡地区，一套价值 55 万美元的房屋长期出租，每月可产生约 2800 至 3200 美元的租金收入，而该房产本身则被用作舒适的第二居所。

数字游民看重美国的完善基础设施、高速互联网以及通过Airbnb和VRBO等平台提供的短期租赁机会。然而，签证限制和长期居留证件的要求也带来了一些困难。例如，一位客户在奥斯汀购买了一套价值35万美元的公寓，并将其短期出租，每月可获得2000至2400美元的收入，但非居民需要个人纳税识别号（ITIN）和银行账户。

美国和奥地利哪个更好？相比之下，奥地利更适合保守型投资者：市场稳定、法律透明、税率低、收益可预测。而美国虽然收益更高，投资区域和策略也更加多样化，但同时也伴随着风险、市场波动和物业管理方面的挑战。对于重视安全性和秩序的客户，我通常会推荐奥地利。

退出投资是直接影响盈利能力的关键步骤。在美国，房产销售通常通过MLS（多重上市服务系统）或专业经纪人进行。平均销售时间因地区而异：在迈阿密或洛杉矶等热门城市，房产可在30-90天内售出，而在流动性较差的州，则可能需要6-9个月。我的客户在迈阿密出售价值60万至75万美元的公寓时，通常会利用MLS和经纪人来加快交易流程并最大限度地降低佣金。.

对于非居民而言，FIRPTA（外国投资房地产税法）是一个关键因素，该法要求预扣高达销售价格15%的联邦税。正确计算您的纳税义务至关重要，以免产生意外支出。.

1031 交换允许您在出售房产并将资金再投资于另一处美国房地产资产时延缓纳税。例如，我的一位客户以 65 万美元的价格出售了一套迈阿密公寓，并将资金投资于奥斯汀的多处房产，这使他能够转移税负并增加投资组合的多元化。.

通过继承或信托转移房产是有效管理遗产和规划未来的另一种方式。信托有助于管理资产、降低税务风险并保护您的资产。.

与奥地利相比，奥地利的投资退出流程更简单、更可预测。二级市场流动性高，官僚作风极少，销售税透明，交易速度也更快。美国虽然回报率更高，但却饱受复杂的税收法规和官僚主义的困扰。.

多年来，我一直与在美国和欧洲投资房地产的客户合作。我的经验表明，每个市场都有其独特的特点，而投资的成功直接取决于充分的尽职调查。.

在稳定市场和增长型市场之间合理配置资本是构建均衡投资组合的关键。在这种策略下，投资奥地利房地产通常能提供稳定性和可预测性，而投资美国房产则具有增长潜力和更高的租金收益率。我建议将美国房产与更具活力、盈利能力更强的市场（例如迈阿密或洛杉矶）以及稳定的欧洲房产（例如维也纳）相结合。这种策略能够帮助您分散风险、获得租金收入并同时积累资本。

在选择投资策略时，我会考虑客户的目标：出租、提升社会地位还是实现长期资本增值。例如，对于注重收入和增长的客户而言，美国更合适，尤其是美国的公寓和佛罗里达州的房产。而对于那些重视稳定性、可预测性和资本保值的客户来说，奥地利往往是更佳选择。.

就我个人而言，我会将投资分散在美国和奥地利：美国提供增长和高回报，而奥地利则提供安心、透明和长期的资产保护。这种策略可以让你兼顾两者的优势，打造一个可持续的投资组合。

房地产投资需要对目标和市场有清晰的了解。对于那些追求高回报、多元化策略以及迈阿密、洛杉矶或德克萨斯州等充满活力的市场的人来说，美国是最佳选择。奥地利则适合那些重视稳定性、法律透明度和可预测回报的投资者。实际上，对于投资组合中较为保守的部分，奥地利房地产一种稳定器，而美国则被视为增长和更高回报的来源。

投资律师的一般建议：仔细审查房产，考虑税务义务，分散投资组合，并始终制定退出策略。对于非居民而言，尤其需要考虑《外国投资房地产税法》(FIRPTA)、租金收入税以及通过有限责任公司(LLC)或信托进行投资的选择。.

展望2030年，人口增长、内部迁移和活跃的房地产市场发展趋势清晰可见。在美国，经济增长强劲且租金收益率诱人的城市，住房需求不断增长。在奥地利，市场保持稳定，二手房市场和新兴市场的持续发展为长期资本提供了安全的投资选择。.

1. 确定您的投资目标

• 租金收入（长期租金与短期租金）
• 资本化和价值增长
• 获取居留权或签证策略（EB-5、E-2）

2. 选择所有权形式

• 个人购买
• 通过有限责任公司 (LLC) 进行购买
• 通过房地产投资信托基金和基金进行投资
• 合伙企业或信托

3. 市场和区域分析

• 城市和州：迈阿密、纽约、洛杉矶、奥斯汀、中西部
• 房产租金收益率和流动性
• 每平方米价格及市场动态
• 基础设施、交通、生态、租户需求

4. 对标的物进行检验和法律核实

• 产权调查和产权保险
• 检查报告：施工状况、公用设施
• 核查所有权历史和产权负担

5. 融资和买方要求

• 外国人如何申请社安号/个人纳税识别号
• 美国银行账户
• 初始出资额及资金合法来源证明
• 年龄（有些银行要求年满18岁）

6. 购买流程

• 选择房地产经纪人和律师
• 准备报价
• 托管账户
• 县级记录中产权的关闭和登记
• 可远程购买

7. 税费及支出

• 房产税（0.5%至3%，具体税率取决于所在州）
• 交易手续费（交易额的2%至5%）
• 租金收入税（联邦税+州税）
• 出售资本利得税
• 非居民的FIRPTA

8. 物业管理

• 选择一家物业管理公司（物业管理）
• 长期和短期租赁
• 租户合同和当地法规

9. 退出策略

• 通过MLS或经纪人出售
• 1031 税收转移
• 通过继承或信托转移

10. 情景与多元化

• 一个物体与多个物体
• 美国和欧洲的结合体（奥地利代表稳定，美国代表增长）
• 收益与风险的平衡

1.《30万美元投资者》

• 客户的需求：在纽约市购买一套公寓，既能提供稳定的租金收入，又能作为流动资产。
• 我们找到了一套位于曼哈顿的70平方米的公寓，经过现代化装修，交通便利。
• 结果：年收益率 4-5%，流动性高，2 年内房产价值增长 8%。

2. “退休时拥有50万美元”

• 客户的需求：在佛罗里达州迈阿密购买一套房子，以便舒适地退休，并可在需要时将其出租。
• 我们找到了一栋 90 平方米的房子，有 2 间卧室，位于安静的区域，靠近海滩，基础设施完善。
• 结果：平均租金收益率为 4.5%，3 年内价值增长 10%，安全区域，适宜安居乐业。

3.“有孩子的家庭”

• 客户的需求：在洛杉矶购买一套公寓或房子作为自己的住所，附近有好的学校和绿色的环境。
• 我们找到了一套位于成熟社区的120平方米联排别墅，有三间卧室和一个小花园。价格：75万美元。
• 结果： 5 年内资本化潜力高达 6-7%，儿童安全区域，必要时可出租。