维也纳租金指数化：2026 年价格上涨、法律法规及建议

2024年奥地利全国平均租金（含水电煤气等费用），维也纳的租金高于平均水平。

对许多家庭来说，这意味着房租是主要的预算支出，直接影响他们的生活水平。

到2025年，情况进一步恶化：物价上涨速度超过工资增长速度，政府甚至暂时中止了租金自动指数化调整，直至2026年4月。这对租房者来说是一种喘息之机，但对公寓业主来说却是收入损失。

本文将以浅显易懂的方式解释维也纳的租赁市场运作机制、价格上涨的原因、指数化定价的原理以及何时可以对其提出质疑。我们将分析实际数据、计算示例、真实案例和新法规。本文对计划移居奥地利的人士以及希望出租房产的投资者都将有所裨益。

在讨论指数化之前，让我们先来看看目前市场上的价格以及它们为何持续上涨。

维也纳的租金因地段和房产类型而异。平均而言，租金为每平方米 9 至 13 欧元（不含水电煤气等费用）。然而，实际租金会根据具体房产而有所不同。

维也纳各类公寓的平均租金（2025 年）

比较不同区域的房价，差异也十分显著。在市中心（第一区，内城区），房价可高达每平方米 27 欧元，而在郊区，例如弗洛里茨多夫或利辛，则可以找到每平方米 9 至 11 欧元的房源。

我经常提醒客户，维也纳市中心的房价通常较高，并非因为公寓本身的状况，而是因为地段。问题在于，您究竟有多看重地段。

人口增长。 2024年，维也纳人口增加了约22500人。这一增长主要归因于移民：仅在2024年，就有近18万人抵达奥地利，其中约6.8万人定居在首都维也纳。

新建公寓短缺。维也纳每年至少需要1万至1.1万套新公寓，但实际建成的只有5000至6000套。与此同时，由于拆迁和大规模翻修，现有住房存量正在减少。

高端新楼盘不断涌现。越来越多的优质住宅拔地而起，租金远高于平均水平。这影响了整体统计数据。

通货膨胀和指数化。即使价格冻结，一些合同（例如，空置的新建筑）仍然会与通货膨胀挂钩。

需求上升和供应短缺必然推高租金。以下数据反映了这一动态：到2024年底，全国平均租金（包括所有户型）上涨了4.5%（而前一年为7.4%）。

维也纳的经济增长率也达到两位数（同比增长数个百分点），远超全国通胀率。由此可见，即使没有出现剧烈波动，经济增长趋势也始终保持稳步上升。

在深入探讨指数化之前，需要了解的是，奥地利的租金价格并非自行波动，而是受到法律的控制。

主要文件是《租赁法》（ Mietrechtsgesetz ，简称MRG）。它几乎规范了所有内容：从租金数额到租户和房东的权利。

奥地利市场主要分为两大类：

老旧房屋（1945 年前建造，以及部分 1945 年后建造的房屋）适用该法律。价格根据国家制定的标准计算，称为“基准价格”。目前，维也纳的基准价格为每平方米 6.67 欧元（由于暂停令，该价格固定至 2026 年 4 月）。

新建住房（现代建筑，尤其是2000年以后建造的房屋）。这类住房的业主可以自由定价，不受严格限制。

为了方便管理老旧住房，采用了一套公寓分类系统：

A至C类产品设有价格上限。D类产品在实践中很少使用，更多的是一种历史惯例。

我经常建议我的客户：如果想要长期的稳定，就应该寻找受《市场监管法》（MRG法）保护的老旧建筑中的房产。这些房产的房价增长总是有限的。

外国人入境的规定与当地居民几乎相同。法律明确禁止基于国籍的歧视——你不会仅仅因为不是奥地利公民而被拒绝入境。

但实际上存在一些细微差别：

• 通常需要提供在奥地利的收入或就业证明；
• 他们可能会要求提供前房东的推荐信；
• 他们通常会收取相当于 3 个月付款额的押金（有时甚至高达 6 个月）。

对外国人来说，主要挑战在于竞争。在维也纳，公寓需求远大于供应，因此优质房源很快就会售罄。

现在我们来谈谈最重要的问题：指数化调整。这是租户和投资者最关心的问题。

租金指数化调整是指根据通货膨胀率对租金进行自动调整。调整的依据几乎总是在合同中明确规定。

奥地利统计局发布的消费者价格指数（CPI）。例如，2025年7月，该指数显示比上年同期上涨了3.6%。

计算示例：

• 你的基本租金是1000欧元；
• 该指数上涨了3.6%；
• 新租金 = 1,000 × 1,036 = €1,036。

租户会提前收到任何租金上涨的通知（至少在新租金到期日前14天）。租金上涨绝不追溯既往。

签署合同时，请查找有关指数化调整的条款。该条款应包含以下内容：

• 具体使用哪个指标（最常用的是消费者物价指数，CPI）？
• 重新计票多久进行一次（通常每年一次）？
• 索引生效日期。

如果合同中缺少此条款，房东无权无故涨价。唯一的办法是重新签订一份合同。

不。法律规定房东必须通知租户并解释租金计算方式。房东不可能凭空捏造新的租金数额。如果您收到租金上涨通知：

• 检查它是否符合合同中的公式；
• 确保经济增长率不超过通货膨胀率；
• 如有疑问，请联系住房仲裁机构（

为了确保索引这一主题不沦为枯燥的理论，让我们来看看它在实践中是如何体现的。

让我们举两个现实生活中的例子。

一套40平方米的公寓。在奥地利，此类公寓的平均净租金约为每月405欧元。加上100欧元的公用事业费，总计505欧元。假设通货膨胀率为4%，基本租金将上涨至421欧元，加上公用事业费，总计约为521欧元。

这套公寓面积为 80 平方米。同等面积公寓的全国平均租金为 796.50 欧元（不含水电煤气费）。假设包含所有费用后，租金为 880 欧元。如果按 5% 的通货膨胀率计算，租金将上涨至 924 欧元。

经济增长率通常与通货膨胀率大致相等。如果商店商品价格上涨 5%，租金也会上涨 5%。

有时，仅靠通货膨胀指数调整是不够的——房东已经对房产进行了投资，并希望抵消这些成本。法律允许增加“维修津贴”（ Erhaltungsbeitrag ）。例如：

• 60平方米公寓的基本租金 – 600欧元；
• 业主对厨房进行了大规模翻新，并同意加价 30 欧元；
• 一年后，4% 的指数又带来了 +24 欧元；
• 最终租金为 654 欧元。

豪华公寓的价格调整方式与此相同，但起始价格更高。一套售价 2000 欧元的公寓，在 5% 的通货膨胀率下，一年后价格将达到 2100 欧元。

我们通常谈论的是物价上涨，但也存在租金可以降低的情况。

根据奥地利法律，如果公寓不符合合同条款或已变得不适宜居住，则允许降低租金。典型情况包括：

• 房屋没有暖气也没有热水。如果锅炉或暖气片损坏，则该房屋被视为部分不适宜居住。
• 霉菌和潮湿不仅仅是影响美观，更是对健康的真正威胁。
• 持续不断的噪音。例如，邻居家装修或院子里施工，如果持续数月之久。
• 结构缺陷。屋顶漏水，电梯损坏，电气故障。

减免幅度取决于具体问题。如果房屋完全没有暖气，法院通常会减免30%至50%的租金。如果只是暂时的不便，减免幅度则为10%至20%。

1. 记录问题。拍照并收集维修报告或收据。
2. 通知房东。最好以书面形式（电子邮件或挂号信）。
3. 需要一些时间进行纠正。通常2-3周就足够了。
4. 申请暂时降低费用，并明确说明具体的减免比例。
5. 如果遭到拒绝，请联系住房仲裁法庭或法院。

我总是告诉我的客户：如果公寓存在严重缺陷，您没有义务支付全额租金。最重要的是依法行事，并记录问题。

指数化调整问题不仅对租户重要，对出租房产的人来说也至关重要。对投资者而言，它直接影响其盈利能力。

即使面对通货膨胀，租金上涨也能帮助业主维持利润。

例子：

• 这套公寓的租金为1200欧元；
• 通货膨胀率 4%；
• 一年后，租金将上涨至 1,248 欧元。

这看起来只是一个小小的改变——每月仅需 48 欧元。但一年下来，就接近 600 欧元，10 年下来，就超过 6000 欧元。

因此，适当的指数化调整是一种资本保护工具。它有助于抵消维修、水电费和税费的上涨。

务必遵守法律。确保合同中明确规定了租金指数化调整，且调整幅度不超过约定的金额。提前充分通知租户（最好比规定时间多提前一两天）。这有助于建立信任，降低发生冲突的风险。

考虑维修和改进。如果您计划在出租前进行翻新，请将费用写入合同或包含在一次性租金中。租户应该清楚地知道他们支付的费用都用于哪些方面。翻新完成后，协商费用补偿——但请记住，所有事项都必须以法律形式正式确定下来。

保持良好的沟通。清楚地解释任何租金上涨的原因，并让租户查看计算过程。最好的策略是解释租金上涨的原因，而不是突然扔出一张新的账单。透明度通常有助于留住租户，并降低“热门”公寓的租户流动率。

核实偿付能力。签订合同前，可考虑提供担保或押金（最高可达三个月租金）——这将有助于降低租金拖欠的风险。但是，切勿仅仅因为害怕外国租户而索要过高的担保：如前所述，法律禁止歧视。

聘请物业管理公司。如果您拥有多套公寓或空闲时间有限，请聘请专业的物业管理公司（Hausverwaltung）。他们了解当地的细微差别，关注法律法规的更新（例如指数化调整禁令的变更），并帮助您避免罚款。

我总是跟房东说：有个稳定的租客就成功了一半。与其失去租客，让房子空置几个月，不如依法涨租3%，留住租客。

为了更全面地了解情况，有必要提及最新的变化：这些变化如今已经开始影响市场。

租金冻结令。 2025年春季，奥地利议会通过一项法律，冻结了大多数受监管公寓的自动租金上涨，直至2026年4月。这意味着：

• 维也纳的基本价格（所谓的“指示性价格”）固定为 6.67 欧元/平方米；
• 2025年4月通常会出现的增长并未发生；
• 从 2026 年 4 月起，增长将受到限制：只能考虑 5% 的通货膨胀率，超过该值的部分将被减半。

对租户来说，这无疑是个好消息。但对投资者而言，这意味着来年的利润将会下降。

奥地利和欧洲：租金最贵的城市。维也纳是欧洲租金最贵的首都之一。根据欧盟统计局的数据，2023年，外籍人士租住的两居室公寓平均月租金约为2050欧元（不含水电煤气费）。这比布鲁塞尔和布拉格的租金都高，与柏林的租金水平相当。

自 2010 年以来，奥地利的租金上涨了约 70%，而欧盟平均水平的涨幅则小得多。

市场接下来会如何发展？专家们做出了预测。他们一致认为：维也纳的住房短缺问题只会日益加剧。这座城市每年至少需要4000至5000套新公寓。

这意味着租金将居高不下。即使有暂停驱逐令，长期趋势也很明确：需求将超过供应。

我总是告诉我的客户：维也纳没有不好的街区。有些街区发展潜力巨大。有时候，投资郊区比投资市中心更有利可图。

在维也纳租房始终是一项需要在法规、价格和个人情况之间寻求平衡的挑战。一方面，法律保护租户权益：租金不能随意上涨，如果发现房屋缺陷，租金可以降低。另一方面，价格指数化调整不可避免，会随着通货膨胀而上涨。

为了避免支付过高的价格并感到安心，请记住以下几条规则：

• 比较不同街区的交通状况。乘坐地铁只需10-15分钟，每月就能节省数百欧元。
• 仔细阅读合同。指数化条款应该清晰明确：使用何种指数、调整频率以及生效日期。
• 报告问题。如果物品损坏，请立即联系所有者。法律会保护你。
• 寻求帮助。维也纳有一项名为“Wohnbeihilfe”（住房援助）的住房援助计划。如果您的收入达到一定标准，即可获得市政府的补贴。
• 对投资者而言，透明度和诚信比短期盈利更重要。与其冒着公寓空置的风险，不如让租户长期租住多年。
• 选择信誉良好的中介。经验丰富的中介了解其中的门道，通常可以提供一些实用技巧——例如，寻找小型公寓的出租房源，这样可以协商价格；或者查看最近几个月的新楼盘——他们通常会有特别优惠（例如首月免租或降低押金）。

最重要的建议是：把租房当作一项长期策略。这样，即使房价上涨，你也能掌控局面，而不是随波逐流。