在奥地利购买房产不仅需要考虑房产价格，还需要考虑其他费用，这些费用平均约为购房价格的10%至12%。这些费用分为强制性费用（如税费、登记费和公证费）和可选费用（如房地产经纪人佣金或抵押贷款手续费）。
外国买家可能适用特殊规定。此外，自2025年7月起，将对不超过50万欧元的交易实施税收优惠，从而大幅降低部分注册费用。
主要费用和税项
主要费用包括房产转让税、土地登记费、公证费或律师费，以及（如果通过中介机构购买）房地产经纪人的佣金。
1. 财产转让税（Grunderwerbsteuer）
这是在奥地利购买房产时需要缴纳的主要税项。税额为购房协议中列明的房产价格的3.5%。例如，如果您购买一套价值40万欧元的公寓，则过户税为1.4万欧元。计算时，最好将此金额加到维也纳公寓的基准价格，以便了解实际的财务负担。
值得注意的是，税款是根据实际购买价格计算的，但在某些情况下（例如，如果合同中的价格被低估），税务机关可能会以市场价值作为参考。
2. 注册费（Grundbuchseintragungsgebühr）
交易完成后，必须在土地登记处进行所有权登记。登记费用为房产价值的1.1%。例如，一套价值40万欧元的房产，登记费用为4400欧元。
自2025年7月起，价值50万欧元或以下的房产可免除产权登记费和押金。对于价值超过50万欧元的房产，仅对超出部分收取费用。这项政策调整将使购房者节省大量资金，尤其是在申请抵押贷款时。
3. 公证人或律师的服务
法律规定，交易必须由公证人或律师进行认证。这些专业人士会核实房产的法律地位，准备买卖协议，并开设信托账户（Treuhandkonto）以确保交易安全。
服务费用取决于交易的复杂程度，通常为合同金额的2%至5%，另加20%的增值税。例如，一套价值40万欧元的公寓，律师费可能在9600欧元至24000欧元之间（含增值税）。
4. 房地产经纪人佣金
如果您通过房地产中介购买房产，则需要支付佣金。通常情况下，佣金为房产价格的3%加上20%的增值税。例如，一套售价为40万欧元的房产，其经纪人佣金为14400欧元。
额外费用
除了基本税费之外，买家还需承担一些并非总是显而易见的额外费用。这些费用取决于交易条款、融资方式以及买家的身份。
1. 抵押贷款成本
如果使用银行贷款购买房产，则值得考虑以下几点：
- 银行收取的贷款手续费取决于具体机构的条款，通常为贷款金额的 0.5% 至 1.5%。
- 银行通常会强制要求为房产和借款人购买保险：房产保险——每年保额的 0.1%-0.3%；借款人人寿保险——每年贷款余额的 0.2%-0.5% 左右。
- 抵押登记费（Hypothekeneintragungsgebühr）是一次性收取贷款金额的 1.2% 作为费用，用于将抵押权登记到土地登记册中。
- 首付——在奥地利，首付金额为房产价值的 20% 至 50%，这会对初始预算产生重大影响。
2. 外国公民购买许可证
非欧盟公民可能需要从当地政府获得特殊的购房许可，这将产生额外的费用（通常为数百欧元）。因此，非居民务必提前了解奥地利对外国人购房的限制：具体要求因联邦州和房产类型而异。
实际上，这种许可经常与获得居留许可或奥地利公民，尽管从法律上讲，这些是不同的程序，需要单独规划并咨询相关专家。
3. 增值税和新建筑的特殊规定
购买新房时，可能需要缴纳增值税 (VAT)，尤其是在从开发商处购买房产的情况下。此外，房地产经纪人和公证人的费用也需缴纳增值税（20%），这会增加最终成本。
4. 运营成本（Betriebskosten）
交易完成后，业主有义务每月支付物业管理费（Betriebskosten），其中包括垃圾清运、污水处理、房屋保险、公共区域的维修保养以及物业管理公司费用。平均而言，该费用为每平方米每月 2 至 3.50 欧元。
5. 房地产估值和专家服务
申请抵押贷款时，银行几乎总是要求对房产价值进行独立评估。这项服务的费用从300欧元到1000欧元不等，具体取决于评估的复杂程度。
此外，还可以进行其他检查，例如：
- 含有有害物质（石棉、铅、霉菌）——罚款 200-600 欧元；
- 建筑物的技术状况（静态检查、工程系统）——300-800 欧元。
这些费用需另行支付，具体费用取决于房产的大小和状况，以及所选的专业人员。
6. 翻译和公证
如果买方不懂德语，所有具有法律效力的文件都必须由宣誓翻译员翻译。合同翻译的平均费用为100至300欧元，具体费用取决于合同长度。公证翻译服务另行收费。
7. 银行及行政费用
- 维护结算账户每年大约需要花费 30-60 欧元。
- 合同执行的现金费用和其他少量行政费用从 50 欧元到 200 欧元不等。
非居民的基本生活开支比居民高出约 1-3%，这其中包括许可证办理费、文件翻译费、额外的公证服务费和银行手续费。例如，一套价值 40 万欧元的公寓，可能意味着额外支出 4000 至 12000 欧元。
| 税费类型 | 利率/金额 | 解释 |
|---|---|---|
| 房地产转让税（Grunderwerbsteuer） | 房产价值的3.5%。 | 购买时需向国家缴纳强制性税款 |
| 所有权登记 (Grundbuchseintragungsgebühr) | 房产价值的1.1% | 将物品登记入土地登记册 |
| 质押登记 (Hypothekeneintragungsgebühr) | 贷款金额的1.2%。 | 对于抵押贷款，需要在土地登记册上登记抵押权。 |
| 房地产经纪人佣金 | 3% + 20% 增值税 | 房地产经纪人的报酬 |
| 公证/律师服务（合同起草、信托设立） | 2-5% + 20% 增值税 | 交易支持，开设信托账户 |
| 银行手续费 | 单独 | 银行贷款处理和账户管理佣金 |
| 房地产估值 | €300–1 000 | 为银行或专家提供独立评估 |
| 财产保险和借款人生命保险 | 0.1–0.3%（结构）+ 0.2–0.5%（寿命） | 抵押贷款的强制性要求 |
| 专家意见 | €200–800 | 检查静电特性、有害物质含量、能源证书 |
| 文件翻译 | €100–300 | 对于外语文档 |
| 外国人（非欧盟）许可证 | 几百欧元 | 必须获得土地管理部门的许可才能购买土地。 |
| 房地产所得税（Immobilienertragsteuer） | 30%的利润 | 仅在出售物品时有效 |
| 每月运营成本 (Betriebskosten) | 2-3.5欧元/平方米 | 支付公用事业费和运营费用 |
如何在实践中最大限度地降低成本
尽管在奥地利购买房产的额外费用可能高达房产价值的 12%，但有几种切实可行的方法可以优化这些费用：
1. 购置价值不超过 50 万欧元的房产。自 2025 年 7 月起，价值不超过 50 万欧元的房产将免除部分登记费（包括基础产权登记费和抵押登记费）。这可为完成交易节省大量费用。
2. 股份转让和分期转让。如果所有权转让的并非全部财产，而是不超过50%的股份，或者交易分期进行，则税额可能会减少甚至完全免税。
3. 向亲属转让房产。自2025年7月1日起，直系亲属（例如配偶、子女、孙子女、父母和民事伴侣）之间的房产转让仍可享受0.5%的优惠税率。但是，必须妥善提供亲属关系证明文件，以确认是否符合优惠税率。
4. 优化房贷支出。比较不同银行的利率和贷款手续费。考虑选择一家保费较低的保险公司，同时承保房产保险和借款人的人寿保险。支付更高的首付（房产价值的20%-50%）可以降低利息支出和房贷费用。
5. 使用长期租赁协议（Erbpacht）。签订长期租赁协议的优势在于，所有权无需转移，也无需缴纳转让税。
6. 最大程度降低专家费用和评估成本。仅安排必要的检查：例如技术状况、是否存在有害物质或能源效率。将多项检查合并到一次专家上门服务中，可以节省差旅和文件费用。
7. 降低运营成本。选择配备高效物业管理公司和现代化公用设施系统的公寓或住宅。与老旧的中档住宅相比，新建的低能耗、优化公用设施成本的建筑可显著降低每月支出 20% 至 40%。
外国投资者在奥地利投资常遇到的陷阱
语言障碍仍然是外国买家在奥地利购房时面临的最常见且代价最高的难题之一。对文件和法规的误解可能导致严重的经济损失。对于那些将奥地利房地产投资作为投资策略，这一点尤为重要，因为任何失误都会直接影响最终的收益和风险。
| 错误类型 | 发生原因 | 典型财务影响 |
|---|---|---|
| 对合同条款的误解 | 所有文件均仅提供德语版本。 | 法律费用：5,000欧元至15,000欧元 |
| 意料之外的隐性成本 | 缺乏预先费用透明度 | 额外成本 8-10% |
| 违反使用条款 | 对当地房地产法规的误解 | 罚款最高可达 4 万欧元，并可能被强制出售。 |
| 协商文化差异的挑战 | 商业实践的差异 | 多付10-20% |
| 房地产尽职调查中的错误 | 缺乏对当地检查和要求的了解 | 损失1万欧元至5万欧元 |
| 审批流程延误 | 低估官僚机构 | 存款损失或错失良机 |
| 税务筹划失误 | 多司法管辖区税收体系的复杂规则 | 双重征税风险 |
银行和公证的秘密：如何避免支付过高的费用
在奥地利购买房产时，银行和公证处会产生相当一部分额外费用。然而，只要方法得当，这些费用可以大幅降低。
1. 比较各家银行及贷款条款
- 向至少 3-5 家银行索取报价，并比较贷款费用、利率和保险要求。
- 询问降低认捐登记费的可能性以及最佳保险方案。
- 如果银行要求非居民支付更高的首付，而你又有良好的财务记录，那么你可以尝试协商降低首付金额。
2. 再次确认保险的强制性。
- 对于抵押贷款交易，银行要求为房产和借款人的生命购买保险。
- 请银行以书面形式明确哪些保险是强制性的，哪些是可选的。
- 比较多家保险公司，找到价格和保障范围的最佳组合。
3. 与公证人和律师协商固定费用
- 你可以协商收取固定的服务费，而不是按房产价值的百分比收取。
- 比较该地区 3-4 位公证员或律师的价格，选择最优惠的方案。
- 如果交易属于标准交易，不涉及复杂的国际条件，则可以减少一些磋商。
4. 提前规划你的开支
- 为避免意外支出，请将公证费和银行手续费计入您的整体购买预算。
- 查看是否可以一次性支付多项服务费用（例如，公证和注册）——这有时可以减少额外费用。
5. 明智地利用专业帮助
- 仅在交易的关键阶段才需要律师或公证人。
- 对于标准程序（注册、授权委托书），您可以尽量减少所需费用，以避免支付过多费用。
按照这些步骤，即使在奥地利购买昂贵的公寓或房屋，您也可以节省数千欧元，避免不必要的保险，并避免为法律或公证服务支付过高的费用。
