维也纳公寓租赁协议：如何正确起草以及需要考虑的重要事项

在维也纳，超过75%的居民租房居住，因此，对于计划移居奥地利的人和投资者来说，了解奥地利公寓租赁的具体规定至关重要。如果您计划移居奥地利或在维也纳寻找住房，您需要了解如何起草和执行公寓租赁协议。

乍一看，租房流程似乎很简单：签合同、拿钥匙、搬进新公寓。然而，在奥地利，租房受到明确的规章制度约束。合同的条款不仅关系到您的居住舒适度，也关系到您的资金安全。.

为什么这很重要？因为错误代价高昂。例如，租期或租金指数化条款的设定不当会导致不必要的支出。如果您是外国人，您的居留身份可能取决于租赁协议。

为了更好地理解其中的细微差别，您可以下载维也纳公寓租赁协议样本。这份奥地利租赁协议模板已在数百个成功案例中得到验证。

对于计划在维也纳或其他奥地利城市租房的任何人，这篇文章都将有所帮助：学生、年轻的专业人​​士、家庭，当然还有将房地产视为有利可图的投资的投资者。.

在签署合同之前，务必了解奥地利的租赁制度受《住宅租赁法》（ Mietrechtsgesetz，MRG ）和《奥地利民法典》（ ABGB ）的约束。这使得租户的权益受到法律保护。

奥地利也有几种类型的租赁协议。您选择的协议类型将决定您在奥地利租房的条款，包括租金和长期居住的可能性。.

值得注意的是，定期合同和无限期合同之间存在明显的区别。.

固定期限租赁（通常为三年或以上）。租户可免受价格突然上涨的影响。然而，提前终止此类合同可能比较困难。只有在租赁期满一年后，租户才有权提前三个月通知对方终止合同。

永久租约。这个选项看似理想。只要满足所有条款，租户就可以一直租下去。但是，该协议允许房东在特定情况下更改租金或终止合同。

另一点很重要：您可以直接与公寓的所有者签订协议（租赁），或者您可以从自己出租公寓的人那里租房（转租）。.

• 第一种情况下，您的权利会受到法律的可靠保护。.
• 第二种情况下，租客的条件可能不太有利。转租对学生和其他需要短期租赁的人来说可能比较有利。但是，务必仔细核实房东是否真的有权出租该房产。.

如果您是外国人，请注意，仅仅因为您没有奥地利国籍并不限制您在维也纳和其他城市签署租赁协议的权利。.

然而，实际上，房东通常会要求提供额外的文件：收入证明、工作证明，甚至推荐信。.

• 欧盟公民可以自由租房，他们只需要出示护照或身份证即可。
• 外国人通常需要持有居留许可—— “Rot-Weiß-Rot”-Karte 、“欧盟蓝卡”、Niederlassungsbewilligung 等——才能在没有其他许可的情况下租住房产。
• 持短期签证（最多90天）入境的游客可能需要以特殊方式与房东协商才能签订合同。

一般来说，几乎任何公寓都可以租给外国人。签订合同前，最好与房东确认所有要求（例如，房东是否同意家庭成员入住）。.

初次接触奥地利房产租赁协议的人往往会被其页数之多所吓一跳。然而，合同中的每一条条款都旨在保护您或房东的权益。以下，我们列出了必须包含的关键要点。.

请提供房东和租客的全名和地址。如果公寓为合租房，则所有租客均需承担租金支付责任。双方的联系方式和护照/身份证信息均需提供。.

• 公寓地址、楼层、面积以及租户可使用的财产清单。.
• 租户可以使用哪些房间和公共区域（例如停车场、储藏室、阁楼、花园、洗衣房等）。.
• 记录房屋的现状。务必描述检查过程中发现的所有问题。如果存在明显的缺陷（例如窗户、管道、潮湿迹象），最好立即明确由谁负责在维也纳安排维修以及费用由谁承担。

我总是坚持要求客户在入住时记录下所有细微的磕碰和划痕。在公寓的验收证书上注明这些细节，可以保护您免受房东在搬出时提出的任何索赔。.

• 明确说明基本（总额）租金金额，如有必要，还应说明基本（净额）租金金额及其包含的项目。.
• 查看租户是否单独支付电费、燃气费、暖气费、网络费和其他费用。.
• 请注明付款方式和期限（通常为每月一次银行转账）。.
• 如果合同属于 MRG 的范畴，则应约定费用是否可以进行指数化调整（例如，根据通货膨胀），并具体说明如何进行重新计算。.
• 根据奥地利法律，房东可以要求略高于每平方米基本租金（Richtwert/Kategoriemiete）的租金涨幅。2024年至2025年，租金最高涨幅为每年5%。

押金金额通常相当于 2-3 个月的租金（法定最高限额为 6 个月租金）。.

• 请记下确切的付款金额以及收款账户的详细信息。.
• 明确退还押金（入住并检查损坏情况后）和利息（押金可以存入特殊账户，为租户赚取少量利息）的条款。.
• 请务必索取押金收据。.

我总是建议客户在入住当天给公寓拍照。这虽是件小事，但这些照片往往能帮助他们顺利拿回押金，避免纠纷。.

• 明确租户的责任（例如，保持清洁，支付小修小补的费用）。.
• 描述房东的权利（检查技术状况、进行检查）。.
• 未经同意转租公寓通常是被禁止的，饲养攻击性动物、夜间制造噪音等行为也同样被禁止。.
• 如果您特别看重某一点（例如，您计划养宠物或进行一些装修），请在合同中体现出来。.
• 如果房东承担任何义务（例如，未来的维修），请设定完成期限。.

公寓楼通常会制定一些规定，例如规定哪些时间段必须保持安静、如何处理垃圾、允许吸烟和遛宠物的区域等等。如果公寓楼有此类规定，请要求将其添加到您的奥地利公寓租赁协议的附加条款中。.

此外，合同中还应明确规定谁有权进行维修（外观维修或大修）以及在什么条件下进行维修。.

• 明确协议的有效期（开始日期和结束日期，或标记为“无限期”）。.
• 有限期限租赁合同必须包含允许提前终止租赁的条款（“Aussteigsklausel”）。例如：“租户有权在一年后提前一个月通知房东终止租赁合同。” 如果缺少此条款，根据法律规定，租户只有在一年后，且提前三个月通知房东的情况下，才能享有此项权利。.
• 合同还应包含关于期满后自动续约或重新谈判的条款。.
• 如果合同正式到期，通常会依法续签三年。.

模板和范例很有帮助。这些范例在从德语翻译时以及检查关键要点时都非常实用。

如果您是第一次在奥地利租房，签署租赁合同可能会显得相当复杂。为了简化流程，请遵循以下指南：

第一步：签约前检查公寓。检查当天，用相机或手机拍下任何细微缺陷。准备一份“验收报告”（Übergabeprotokoll），并列出所有损坏及其描述。

我总是坚持要求客户在入住时记录下所有细微的磕碰和划痕。这种预先考虑可以保护他们在搬出时免受房东的索赔。.

根据报告，可以确认损坏原本就存在，您无需支付维修费用。.

第二步：仔细审查合同。签字前务必阅读每一项条款。对条款的误解往往会导致纠纷。务必澄清任何不清楚的条款，最好以书面形式（例如电子邮件）进行沟通，并保留所有往来邮件。

不要仅仅依赖口头承诺。务必要求所有条款和条件（例如，维修期限或额外服务）都在合同中明确规定。.

第三步：核对合同双方。确保您是在与房产所有者或其授权代表进行交易：

• 如果您直接从房东那里租房，请要求查看产权证（Grundbuchauszug – 房地产登记摘录）。.
• 如果您通过中介租房，请务必核实中介的执照和佣金信息。自2023年7月1日起，英国实行“Bestellerprinzip”（佣金优先原则）：先聘请房产经纪人的人支付佣金。通常情况下，房东会聘请经纪人并支付佣金，但事先确认这一点非常重要。.

第四步：妥善起草协议。在奥地利，租赁协议无需公证。双方签字并注明日期即可。法律不要求律师或公证人在场。

然而，为了保险起见，许多人会咨询律师。律师可以核实合同中是否存在任何可能被误解的不准确之处，或者是否存在任何法律上不能添加的条款。.

在特殊情况下（例如，如果您是投资者或大型公司），这样做才是明智之举。如果您通过中介机构进行谈判，请确保中介和房东之间的所有协议都体现在合同中。.

第五步：签约时的付款和文件交接。签订合同时，通常需要立即支付定金（一般通过银行转账）和首月房款。请务必保留所有交易收据。

如果可能，请向房东（或其代表）索取房东身份证和公寓所有权文件的扫描件。如果您是通过中介而非直接与房东协商，请检查合同中是否提及佣金——使用 Bestellerprinzip 服务，租户无需支付佣金。.

第六步：登记您的正式居住地并更改地址。外国人入境奥地利后，必须在新地址的当地市政厅登记居住地（Meldung）。登记时，您需要一份由房东签字的“Meldezettel”（一份特殊的居住登记表）以及您的护照/身份证。

请务必在三个工作日内完成此操作，否则您将面临罚款（根据行政法规，最高可达 726 欧元）。请妥善保管注册后签发的文件。您需要它来开设银行账户、购买保险和获取证书。

第七步：保留所有文件的副本。保留合同及其附件的所有页面。尤其重要的是保留包含终止条款、押金金额和水电费账单等信息的页面。如果可能，请律师或公证员对合同副本进行认证，以确保该文件具有法律效力。

在奥地利，如果没有准备好必要的文件，签订租赁合同是不可能的。房东希望确保租客可靠，因此会严格核实文件。.

房东（出租公寓）需要以下文件：

• 公寓产权证（土地登记簿摘录——Grundbuchauszug）。这证明您有权出租该房产。
• 能源效率。在奥地利（以及其他欧盟国家），通常需要能源证书（Heizkostenpass/Energieausweis）。该证书提供有关供暖成本的信息。
• 入住证明。如果您通过中介出租公寓，请与中介协商签订租赁合同（Maklervertrag）。如果公寓由多位业主共同拥有，最好获得每位业主的公证同意书。
• 建筑文件。有时，业主需要提供业主大会（Eigentümerversammlung）的会议记录副本，以证明其无未偿债务。可能还需要其他公寓业主的同意。
• 公用事业合同。如果租户将使用任何服务（例如，互联网、有线电视或租赁房屋内的停车位），请准备与服务提供商签订的合同副本，以便向租户提供服务。

对于租户（公寓承租人）：

• 护照或身份证。您必须提供有效身份证件。建议复印身份证件的主要页面。
• 收入证明。例如，您可能需要提供过去两三个月的累计工资信息、银行对账单或雇佣合同。这些文件可以证明您的偿付能力。有时也接受纳税申报表（适用于自雇人士）。
• 租户问卷（Mieterselbstauskunft）。这是一份标准表格，包含个人信息、工作详情、过往居住地等。房东可能会要求租户填写此问卷以评估其可靠性。虽然法律没有强制要求，但在实践中很常见。
• 居住登记（Meldezettel）。这份文件确认您有权居住在该公寓或房屋内。您将收到邮寄的Meldezettel表格，然后将其提交给市政当局。如果没有登记，房东可能会对您处以罚款，而且您将无法支付医疗保险、开设银行账户等。
• 居留许可或签证（适用于欧盟以外国家的居民）。如果您来自第三国，则必须提供有效的居留许可或长期签证。如果您持短期签证入境，请与房东确认他们是否愿意将公寓短期出租给您。这将有助于避免误解。此外，使用一份适用于在奥地利居住的外国人的公寓租赁协议模板也是一个好主意。
• 无犯罪记录证明。有些房东会要求租户提供此证明以确保其信誉。虽然这不是法律强制要求，但房东可以私下要求租户提供任何他们希望的文件。

补充文件：

• 推荐信或之前的租约。如果您之前在奥地利居住过，您可能需要之前房东的推荐信或之前的租约副本。
• 银行账户信息。在奥地利银行开户将简化租赁协议的签订流程。您还可以享受免佣金付款和直接转账服务。在某些情况下，您可能需要向一个特殊账户（Kautionskonto）存入保证金。
• 文件翻译。如果您不会说德语，请提前翻译您的护照和合同，并将其出示给房东。

收集好文件后，您应该做好签字的准备。最好保留文件和付款收据的副本。.

您的资料越齐全，找到理想公寓的速度就越快。有时，提前准备好所有必要文件可能是决定性因素——尤其是在维也纳竞争激烈的租赁市场。.

即使合同已经签订，钥匙也已拿到，现在放松还为时过早。在奥地利租房有其独特的特点，您需要提前了解。.

最短租期和提前终止。通常情况下，最短租期为三年。但是，第一年结束后，承租人有权提前三个月通知房东终止合同。这在《租赁法》（Mietrechtsgesetz）中有明确规定。

如果房产短期出租（例如六个月），这通常与转租有关。然而，这些方式无法提供长期保障，而且几乎总是更昂贵。.

租金指数化。租赁协议几乎都包含租金指数化条款，将租金与官方价格指数（Verbraucherpreisindex）挂钩。这意味着租金可能会根据通货膨胀率逐年上涨。

罚款和处罚。如果租户逾期支付租金或违反租赁条款（例如，未经许可擅自改造房屋），合同可能会规定相应的处罚措施。务必仔细阅读这些条款，因为处罚金额有时可能相当高昂。

租户权利。如果房东未能履行其义务（例如，未能修理损坏的锅炉或忽视关于屋顶漏水的投诉），租户有权要求纠正缺陷或降低租金。

我总是建议我的客户：不要害怕维护自己的权利。奥地利有租户仲裁制度，有时提交投诉就足以解决问题。.

了解租赁条款并非只是形式，而是保护自身免受潜在损失的一种方式。毕竟，奥地利的租赁合同不仅保护房东的权益，也保护租户的权益。.

在奥地利签订租赁合同不仅仅是走个形式，更是对您细致程度的考验。在这个阶段犯错可能会代价高昂，因此掌握一些实用技巧会很有帮助。.

核实房东和房产情况。签署合同前，请务必确认：

• 房东确实拥有该公寓（这可以在土地登记册 - Grundbuch 中核实）；
• 公寓内没有任何在初步检查中未被发现的问题：漏水、发霉、电线故障。.

如何将风险降至最低：

• 仔细阅读整份合同。即使是关于“额外费用”的细小条款，也可能意味着每月数百欧元的额外支出。.
• 记录公寓的状况。照片和验收证明是你拿回押金的最佳证据。.
• 比较市场价格。有时房东会漫天要价。.

发生冲突时该怎么办？如果出现纠纷（例如，维修延误或拒绝退还押金），在维也纳您可以联系：

• Schlichtungsstelle （治安法官的仲裁委员会） ；
• 协会（Arbeiterkammer，保护租户权益）中
• 诉诸法庭（作为最后的手段）。.

房地产中介机构的作用。在奥地利，租赁协议通常通过中介机构协商。在这种情况下，租户需要支付佣金——通常高达两个月的租金。这是一笔不小的数目，但中介机构负责确保交易的透明度，并可以调解纠纷。

奥地利租赁市场正在快速增长。新的法规将于2024-2025年出台，对于任何计划在维也纳租房的人来说，这些法规都非常重要。.

《租赁法》的变更。 《租赁法》（MRG）的修正案于2024年1月生效：

• 更明确的租金指数化规定。现在，租金完全与消费者价格指数（CPI）挂钩，房东必须提前三个月通知租户租金变动。.
• 额外费用应透明化。水电煤气等公用事业账单应单独列出，不得包含任何隐藏费用。.

新的租赁合同要求。这些要求旨在保护租户免受不法房东的侵害。现在的租赁合同必须包含以下内容：

• 关于退还押金的条款和条件；
• 关于如果发现签订合同时未提及的问题，租户享有的权利的信息；
• 标明上次大修的日期。.

针对外国人的特殊考虑。旨在简化外国专业人士租赁协议签订流程的新建议（目前处于议会提案阶段）将于2025年进行讨论。计划要求减少房东有权要求外国人提供的额外文件清单。

对维也纳市场的影响：

• 对于租户而言——更高的透明度和可预测性。.
• 对于房东来说，手续比较繁琐，但诉讼风险也较小。.
• 对于外国租房者来说，这是一个简化住房搜索过程的机会。.

实用建议：

• 务必检查合同是否符合现行要求（最好要求房东使用新的模板）。.
• 如果房东提供的是“旧版本”的合同，请弄清楚原因。.
• 请妥善保管所有与租赁相关的书面文件。.

近年来，租赁市场变得更加规范化，但我总是告诉我的客户：仔细查看合同就是你的个人保障。.

很多人都在问这个问题，尤其是在越来越多人声称只要回复租房广告就能租到房子的情况下。让我们来探讨一下，房地产经纪人是否真的必要，还是他们的服务只是浪费时间和金钱。.

自2023年7月1日起，Bestellerprinzip（客户付费）原则正式生效。这意味着，如果房东出租房屋并委托了中介，租户无需支付佣金。这可以为租户节省一大笔费用。.

许多公寓由房东直接出租，无需支付佣金。这类房源（“无中介”）在网上和社交媒体上很容易找到。这样既省时又省钱。.

维也纳房地产市场竞争非常激烈。优质公寓往往不会出现在房产搜索平台上，而是首先通过值得信赖的经纪人展示。房地产经纪人可以为您推荐一些您如果没有他们的帮助可能根本找不到的绝佳房源。.

我们提供法律服务和市场专业知识。我们的经纪人精通维也纳及其他城市的定价、公寓租赁条款以及法律细则。他们可以帮助您避免签订合同时的陷阱，让整个过程更加轻松无压力。.

节省时间。如果您最近搬到奥地利，不确定选择哪个街区，中介可以快速帮您找到合适的选择。.

在维也纳租房需要了解复杂的行政程序和房地产市场的细微差别。租赁协议应明确列出您的权利和义务，以确保您在公寓或房屋内安全无虞地居住。请遵循以下简单规则：

1. 核实房东信息和房产文件。确保房东确实有权出租该公寓。
2. 请仔细阅读合同。即使是忽略的细枝末节也可能导致重大损失。
3. 入住时请记录公寓的状况。照片和视频证据将有助于退还押金。
4. 请保留所有收据和信函。这将有助于您在出现问题时维护自身权益。
5. 密切关注新规。奥地利的法律法规不断更新，因此租赁条件可能会发生变化。

我们的服务：

• 根据您的目标（搬迁、工作、投资）选择公寓
• 检查租赁协议是否符合法律规定
• 与房东协商，争取维护你的利益。
• 就押金、提前终止和租金指数化等相关问题进行磋商

在奥地利找房子不应该是一件令人头疼的事。一份专业拟定的合同能让您在维也纳的生活安心无忧。.