维也纳第八区——约瑟夫城：居民和投资者的理想之选

约瑟夫城是维也纳的第 8 区，也是首都所有区中面积最小的区：只有 1.08 平方公里，但正是在这里，高密度的生活方式、文化遗产和现代舒适感出人意料地结合在一起。

从地理位置上看，它距离市政厅和城堡剧院仅“拐个弯”，步行即可到达 Innere Stadt （第一区）。对于那些寻求在市中心既尊贵又私密的住所的人来说，约瑟夫城酒店是最佳选择之一。

城市人口统计数据，这里居住着约24,200人，是维也纳人口密度最高的地区之一，每平方公里超过22,000人。考虑到周边地区拥有更宽敞的布局和绿地，这个数字令人印象深刻。

约瑟夫城具有鲜明的住宅特色：这里几乎没有工业，但却遍布行政大楼、剧院、学校和温馨的咖啡馆。约瑟夫城常被称为“迷你城市”：从杂货店到大学，从公园到音乐厅，生活所需的一切都在步行范围内。

该地区之所以吸引投资者，原因有以下几点：

• 中心地段：房地产需求始终旺盛。
• 社会结构稳定：中产阶级和中上阶层占主导地位
• 历史建筑：建于19世纪末20世纪初的建筑，具有巨大的翻新潜力。
• 方便租户：学生、大学教职工、文化工作者

本文旨在带您了解约瑟夫城的基建、住房、文化和教育生活，并评估其在维也纳房地产市场中的投资潜力。

作为一名投资顾问，我经常告诉我的客户：如果说房地产是一种投资，那么基础设施就是您的日常生活保障。在约瑟夫施塔特，这两者相辅相成。

我们将探讨是什么让这个地区如此宜居，对那些移居维也纳的人以及那些考虑将其作为一项严肃的长期投资的人如此有吸引力。

约瑟夫城的历史可以追溯到中世纪，当时这里（城市范围之外）有葡萄园和开阔的土地。

17 世纪开始，人口密集发展，土地开发始于 1697 年左右。1700 年，该市收购了罗滕霍夫庄园，这发挥了关键作用，该地区以约瑟夫一世皇帝的名字命名—— Josefstadt 城字面意思是“约瑟夫之城”。

自18世纪以来，这里兴建了许多宫殿和宅邸：斯特罗齐宫、奥尔斯佩格宫等等，其中许多至今仍然屹立。例如，奥尔斯佩格宫是一座巴洛克式宫殿，建于18世纪初，由费舍尔·冯·埃尔拉赫和戈特斯坦设计，后来发展成为文化中心。

即使在那时，这里也已经形成了紧凑型住宅区的特征，没有大型工业，但有很多商店和作坊。

1850年，维也纳进行了一次行政区划调整：约瑟夫城（包括原日耳曼尼亚、斯特罗齐格伦德、布赖滕费尔德等郊区）成为独立的第七区。1861年， Margareten 分离出来并重新编号后，约瑟夫城成为第八区。

自19世纪末以来，该地区经历了快速转型：城墙拆除后，环城大道（Gürtel）扩建，舍恩博恩公园（Schönbornpark）于1862年开放，有轨电车和马拉电车线路相继开通，1912年，新的区政府大楼落成。所有这些都加速了约瑟夫城向资产阶级住宅区的转变，剧院、咖啡馆和文化设施也随之兴建。

该区的大部分住宅建筑可追溯至哈布斯堡王朝时期。19世纪晚期的建筑，被称为“Gründerzeit-Häuser”（意为“早期建造的房屋”），至今仍是约瑟夫城建筑风格的标志。据维也纳城市规划协会（Urbanism Tu wien，该区超过75%的建筑建于1919年之前，使其成为维也纳住宅建筑最古老的地区之一。

这里的建筑以灰泥外墙、拱形窗户和内部庭院为特色。这些建筑正在积极进行翻新，同时尽可能保留其历史风貌。由于该街区在二战期间幸免于大规模破坏，因此许多老建筑得以保存至今。

二战期间，该地区与维也纳的许多地方一样遭受了破坏。例如，靠近玛利亚·特鲁教堂的修道院左翼受损尤为严重，在1944年夏秋两季两次遭到直接轰炸，造成平民伤亡。尽管如此，其建筑外观却基本完好无损。

战后，约瑟夫城成为重建和文化复兴的舞台：其中一座宫殿——奥尔斯佩格宫，成为抵抗战士的聚会场所，他们在第二共和国的建立中发挥了关键作用。

1959年，玛丽亚·弗朗茨成为该地区的第一位女市长。随后，维也纳英语剧院（1992年）在该地区开业，增添了文化底蕴；同年，详细讲述该地区历史的 Josefstadt地区博物馆也正式开放。

自 20 世纪末以来，该地区得到了积极发展：作为“Gürtel-Plus”计划的一部分，Gürtel 周围的区域进行了翻新和文化激活，拱门下的酒吧和青年空间开放，公共空间变得更加多样化和充满活力。

约瑟夫城一直以来都以“知识分子聚集区”而闻名。教授、律师和艺术家们纷纷在此定居。著名的约瑟夫城剧院也坐落于此，该剧院于1788年开业，是德语世界最古老的剧院之一，费迪南德·雷蒙德和约翰·内斯特罗伊等剧作家的剧作都曾在此上演。

Josefstadt地区博物馆深入展现了该地区的历史，从文物和规划到戏剧节目，展示了约瑟夫城的发展历程以及它最终成为的模样——集住宅区、文化区、贵族区和舒适区于一体。

该区的政治生活也十分活跃：毗邻市政厅和议会大厦，吸引了众多政界人士和官员。如今，约瑟夫城居民积极参与区议会、环境和文化活动，充分体现了这一点。

该区遍布斯特罗齐宫、奥尔斯佩格宫以及其他从巴洛克风格到古典风格各异的宫殿。戏剧和艺术氛围浓厚，延续着由来已久的“街头剧场咖啡馆”传统。

在 Josefstädter Straße 街上，Eiles 咖啡馆（成立于 1901 年）和 Hummel 咖啡馆（始于 1935 年）和谐共存——是维也纳文化界人士最喜欢的聚会场所。

因此，约瑟夫城融合了老维也纳的氛围、充满活力的街区、文化中心以及移居者和投资者所欣赏的特殊舒适感。

该区在快速发展的同时，也保留了其历史氛围。近几十年来，重点一直放在保护建筑遗产和改善城市环境质量上：修复建筑立面、使老建筑符合现代节能标准以及开发步行区。

对于投资者而言，这意味着一件事：约瑟夫城的房地产不仅仅是一套房子，而是一项具有历史意义的资产，由于其独特性和有限的供应量，其价值会不断增长。

约瑟夫城是维也纳最小的行政区，但这恰恰是它的独特之处。它面积仅1.08平方公里，却仿佛一座自成一体的城市，拥有其独特的逻辑和节奏。有时，漫步于此，只需15分钟，你便会不由自主地感叹：这里拥有生活所需的一切，甚至更多。

约瑟夫城的定义很明确：

• 北 – 阿尔瑟大街，
• 西边 – Hernalser Gürtel 和 Lerchenfelder Gürtel，
• 东 – Auerspergstraße 和 Landesgerichtsstraße，
• 南 – Lerchenfelder Straße。

这些边界使得该区域相对独立且易于辨识。它大致可以分为三个部分：

• 东北部更靠近维也纳大学和市政厅，即行政和文化中心。
• 中心区域是 Gründerzeit 住宅区，内有小型商店和咖啡馆。
• 西侧的 Gürtel 边境地区更加热闹，交通便利，餐厅种类繁多。

主要街道是莱尔兴费尔德大街（Lerchenfelder Straße）和市政厅大街（Rathausstraße）。前者界定了该区充满活力的南部边界，连接着约瑟夫城（Josefstadt）和新城区（Neubau）。后者则直通市政厅和城堡剧院（Burgtheater），使居民感受到与城市政治中心的紧密联系。

这个区域作为一个紧凑的城市空间而存在：在这里，古老的住宅区与现代机构、住宅楼与官僚机构和文化场所共存。

尽管该区整体面积不大，但却在历史氛围和现代活力之间取得了平衡。容纳区政府的办公楼、教育文化机构和住宅区和谐地融合在一起，营造出一种既密集又舒适的环境。

有时我会笑着告诉客户：“约瑟夫城的密度并非体现在人潮拥挤，而是体现在活力、便利的交通和完善的基础设施上。”咖啡馆、学校、博物馆和剧院都近在咫尺。这使得该地区成为绝佳的居住地，也对那些寻求物尽其用房产的投资者极具吸引力。

根据奥地利统计局的数据，约瑟夫城在 2023 年的人口为 24,674 人，在 2025 年约为 24,242 人。

• 总人口 – 24,242,
• 男性 – 11,776,
• 女性 – 12,466,
• 儿童（0-17岁）- 2,923,
• 成年人（18-64岁）- 16,997,
• 老年人（65岁以上）– 4,322。

与其他维也纳城区相比，由于毗邻大学和文化中心，这里的学生和年轻专业人士比例明显较高。老年人口比例约为17%至18%，与全市平均水平大致持平。

该地区人口密度超过每平方公里22000人，是维也纳最高的地区之一。然而，这种密度并不被视为拥堵，而是被视为“城市的生命肌理”。

约瑟夫城被认为是知识分子聚集区。2020年，该市25至64岁居民中，53.11%拥有大学学位，另有37.38%拥有职业或学术学位。相比之下，奥地利的平均水平约为36%至37%。

这意味着这里居住着受过高等教育、文化底蕴深厚的人群。律师、科学家、教师和创意人士历来都选择居住在这个地区，这绝非偶然。

根据2022年的统计数据，约瑟夫城的外国人比例约为31%，与该市的平均水平（约32%）相近。其中人数最多的群体有：

• 德国公民——7%，
• 塞尔维亚 – 2.4%，
• 意大利 – 1.6%，
• 波兰 – 1.3%，
• 俄罗斯 – 1.2%。

与一些“族裔色彩浓厚”的街区不同，约瑟夫城仍然是一个多元文化社区，但并没有明显的侨民群体主导地位。欧洲侨民和学生是这里的主要居民。

有趣的是，人口结构正日益趋向多元化：2001年外国人口比例约为16.1%，而到2022年几乎翻了一番，达到31%。这是移民、迁徙和欧洲人口流动的一个微观指标。

作为一名投资顾问，我经常注意到，一个社区充满活力的国际化构成是其开放性和灵活性的标志，而约瑟夫施塔特无疑体现了这一点。

该地区居民主要为中产阶级和中上阶层：

• 具有高等教育背景的专家
• 有孩子的家庭
• 律师、顾问、学者、
• 设计师、建筑师、艺术家。

该地区以其充满活力的社区而闻名：它定期举办社区会议、文化活动和街道绿化项目。

从投资者的角度来看，这意味着稳定的租赁需求。年轻的专业人​​士和学生愿意为靠近大学和市中心的住房付费，而家庭则愿意为优越的地理位置和优质的基础设施买单。

这种社会构成解释了为什么约瑟夫城不仅是一个享有盛誉的地区，而且是一个充满活力和文化生活的地区，房地产需求稳定。

约瑟夫城的住宅建筑群是维也纳历史的生动写照。与其他许多地区相比，该区的建筑保存得更为完好：这里的整条街道仿佛让人穿越回百年前，但建筑内部却配备了电梯、节能供暖系统和设计精美的公寓。

约瑟夫城提供多种多样的住宅风格：从精致的经典风格到时尚的现代化风格。

老建筑（Altbau）是街区特色的基石。这些建筑瑰宝拥有高挑的天花板、灰泥墙面、木质细节和独特的氛围。这些公寓需要精心修复，但修复后会变成高附加值的房产。

• 该地区超过 75% 的建筑物建于 1919 年之前。
• 高挑的天花板、灰泥墙面、镶木地板——这样的住宅深受审美家和投资者的青睐。
• 这类公寓经常成为翻新的对象：外立面得以保留，公用设施得到更新。

公屋（Gemiendebau）是居住社区的重要组成部分，提供社交场所。这些建筑通常建于20世纪初，至今仍然经济实惠且功能齐全。

• 该地区保留了其社会功能。
• 这些房屋建于 20 世纪上半叶，旨在提供经济适用房。
• 如今，它们虽然市场份额较小，但却起到了一定的社会平衡作用。

现代公寓和翻新工程。历史建筑中的壁龛正在被改造以满足现代需求：改善隔热性能、安装电梯和现代化设施。

• 新公寓主要出现在经过彻底改造的旧建筑内部。
• 这里有开放式布局的户型、带屋顶露台的顶层公寓和带全景窗的公寓。

低层公寓楼和零星的“城市别墅”。虽然别墅并非市中心的典型建筑风格，但在某些角落，您仍然可以找到低层、安静的建筑，其中公寓数量有限。这些建筑尤其受到家庭和那些希望“在城市中享受宁静生活”的人们的青睐。

根据IMMO的数据，该地区公寓的平均价格约为每平方米5850欧元。根据2025年1月的官方统计数据，平均价格约为每平方米7971欧元。这高于维也纳的平均水平（约每平方米6200欧元），但低于Innere Stadt（每平方米17000至30000欧元）。

范围取决于对象的状态：

• 无需翻新的老房子——起价5800欧元/平方米
• 翻新后 – 6,500–8,000 欧元/平方米，
• 优质房产（顶层公寓、设计师公寓）——最高可达每平方米 10,000 欧元。

租：

• 平均每月每平方米16.5欧元
• 新建公寓——最高可达20欧元/平方米，
• Altbau 经典内饰 – 约 14–15 欧元/平方米。

个别房产的价格分别达到每平方米6,800欧元（老房子）和6,352欧元（新装修房）——均处于价格区间的高端。价格明显高于其他较为经济实惠的地区，但低于 Innere Stadt的房价可达每平方米17,000至30,000欧元。

• 重点在于提高能源效率：隔热外墙、新型供暖系统、屋顶太阳能电池板。
• 支持建筑遗产保护：区政府积极拨付资金用于修复。
• 混合功能：建筑物的底层通常被改造成商店、咖啡馆和办公室，这使得该地区更加充满活力。

约瑟夫城是一个教育机构与城市肌理紧密相连的地区。对于有孩子的家庭来说，这里是维也纳市中心最便利的区域之一。

这里没有那种“宿舍式社区”的感觉，学校分散在各处，文化中心也远在天边。相反，学校、剧院、幼儿园和各种社团都近在咫尺，这极大地提升了生活质量。

我曾不止一次听到选择在约瑟夫施塔特居住的家庭说：“最重要的是孩子不用花一个小时通勤上学。”在这个社区，这个问题根本不存在：一切都很近，一切都触手可及。

该地区及其周边地区拥有不同类型的学校：

GRG 8 Albertgasse是一所文理中学，注重人文科学和外语教学。其特色在于开设丰富的英语和法语课程，并与文化机构开展合作项目。学生们经常参与戏剧演出和博物馆活动，营造出独特的学习氛围。

VS Pfeilgasse小学以其融合教育项目而闻名。来自奥地利家庭和国际家庭的孩子们在这里一起学习。对于初来维也纳的家长来说，这是一个重要的优势——孩子们可以在自然的环境中快速融入社会并学习语言。

Neustiftgasse Mittelschule是一所注重自然科学的中学。学校积极推行 STEM（科学、技术、工程和数学）课程，学生从小学低年级就开始学习数学、物理和生物，打下坚实的基础。

HTL Spengergasse （位于邻近区，步行即可到达）。这是一所历史最悠久、最负盛名的技术学校。许多立志从事IT、工程或设计工作的青少年都渴望进入这所学校就读。约瑟夫城的许多家庭都选择了这条道路：他们的孩子住在8号楼，并在HTL就读。

很多家庭会专门为了孩子上某所学校而选择社区。我总是建议我的客户：“先考虑孩子要去哪所学校，然后再选择附近的公寓。” 这样做确实能让生活更轻松。

该地区幼儿园（学前班）数量充足，其中许多幼儿园提供双语课程。

• Lange Gasse 幼儿园——这里的课程以德语和英语授课。
• 有些私立幼儿园注重蒙特梭利教学法。
• 近年来，不同国籍的儿童一起玩耍和学习的融合小组越来越受欢迎。

对于家长来说，这是一个真正的优势：孩子们从小就能习惯多语言和多元文化的环境。

约瑟夫城拥有丰富的课程和俱乐部。由于该区面积紧凑，许多工作室都直接位于文化机构内。

• Sprachschule Aktiv Wien 和其他几家语言中心为成人和儿童提供德语、英语、意大利语和法语课程。
• 约瑟夫城剧院及周边文化中心设有音乐学校和芭蕾舞工作室。
• 艺术工作坊很受欢迎：从绘画到陶瓷，应有尽有。
• 针对青少年，设有编程、机器人和设计等章节。

我喜欢这里的教育方式，它不局限于学校和家庭。在约瑟夫施塔特，孩子们放学后只需过马路就能找到音乐工作室或美术教室。

该地区的一大特色是毗邻维也纳大学和维也纳医科大学。这对有孩子的家庭来说是一个战略优势：

• 学生们经常住在约瑟夫城，租住公寓；
• 小学生参与大学项目（例如开放日、科学研讨会）；
• 还有一些联合文化活动，教师们会在该地区的学校举办大师班。

我认识好几个家庭，他们的孩子在阿尔伯特街的文理中学就读后，直接考入维也纳大学——全程都没换过街区。这在同一个城区内实现“连续教育路径”实属罕见。

提到约瑟夫城，我首先想到的就是便利。尽管这个区面积不小，但其交通便利性和内部基础设施却令人印象深刻。这里丝毫没有“卧城”的感觉；恰恰相反，一切都近在咫尺。

U2线上的市政厅站位于维也纳历史中心的边缘地带。它可快速换乘至Innere Stadt以及地铁网络的其他重要站点，包括U3线和U1线。

Josefstädter Straße 是 U6 线上的一个车站Ottakring的边界上。它与 2、5 和 33 路有轨电车以及 13A 路公交车相连，构成了该地区的主要交通枢纽。

这两条线路都能快速通往市中心和郊区。我个人曾多次乘坐U2+U6组合线路从市中心快速前往维也纳西南部。

维也纳地铁系统由五条线路（U1、U2、U3、U4、U6）组成，总长约83-84公里，拥有超过109个车站，是世界上最高效的地铁系统之一。工作日列车每2-5分钟一班，夜间每15分钟一班。在此背景下，U5线计划在未来几年内投入运营，进一步提升维也纳地铁的交通便利性。

约瑟夫城内有2路、5路和33路有轨电车以及包括13A路在内的多条公交线路，连接着该地区与柏林其他区域。如此密集的交通网络提供了灵活的出行选择，无需私家车即可轻松出行。

• 2、5、33路——途经阿尔瑟大街，
• 46路——沿莱尔兴费尔德大街行驶，
• 13A 路巴士连接约瑟夫城、 Mariahilf 和 Hauptbahnhof。

说实话，在这里完全可以不开车生活。我的很多客户一年前在约瑟夫城买了公寓后都承认，他们需要车更多是为了“出城”，而不是日常出行。

约瑟夫城是步行和骑行爱好者的理想街区。据Wien，该区的自行车道数量在过去十年间翻了一番。

• 重要路线沿着 Gürtel 并途经 Lerchenfelder Straße。
• 对于短途旅行， Wien移动式自行车系统很受欢迎。

维也纳致力于可持续发展：到2023年，该市将拥有1755公里的自行车道。这对于像约瑟夫城这样的街区尤为重要，因为这些街区路线短、人口密度高，便于步行。

搬到这里的人经常会说：“这里的基础设施密度不是混乱，而是井然有序。一切都很近，一切都很方便——这种感觉很难用语言来形容。”

我个人很喜欢在这里散步：从朗格街到市政厅大街只有 10 分钟的路程，气氛也从安静的住宅街道变成了城市政治生活的中心。

维也纳历来重视公共交通的建设。扩建U2地铁线和改造有轨电车线路对约瑟夫城至关重要。到2028年，该市计划引进新型低地板有轨电车，这将使出行更加便捷。

U2/U5 地铁线路的开发项目每年将新增 3 亿人次客运量，新建四个换乘枢纽，并创造 3 万个就业岗位。这有力地表明了约瑟夫城及其周边地区的投资潜力。

约瑟夫城是一个生活便利的街区，所有日常服务设施都近在咫尺。得益于维也纳第八区紧凑的布局，居民无需浪费时间在漫长的通勤上：一切都安排得井井有条，方便快捷。

商店和市场。除了Billa、Spar和Hofer等大型连锁超市外，该地区还以其小型特色商店而闻名。

在朗格街和约瑟夫施塔特大街，你会发现有机食品店、维也纳奶酪摊和酸面包烘焙坊。到了晚上，当地人和学生都喜欢聚集在这里——在这里，你才能真正感受到“本地”街区的氛围。

药房和医疗服务。医疗基础设施已融入社区居民的日常生活。这里有多家药房（例如 Alser Apotheke）和医疗诊所，涵盖全科医生到私人牙医等各类医疗服务。

主要诊所也在步行范围内：Allgemeines Krankenhaus (AKH) 距离此处仅 10 分钟路程，为居民提供奥地利最好的医疗服务。

咖啡馆和餐馆。咖啡馆文化是约瑟夫城不可或缺的一部分。舒适的咖啡馆遍布街头巷尾，例如经典的胡梅尔咖啡馆（Café Hummel）或艾尔斯咖啡馆（Café Eiles），深受学生和附近行政大楼工作人员的喜爱。

对于那些寻求美食探索的人来说，Lerchenfelder Straße 和 Josefstädter Straße 上有许多现代餐厅：意大利餐馆、亚洲美食和招牌小酒馆。

我经常跟我的客户说：“在约瑟夫城，你无需刻意规划购物或咖啡馆之行。回家的路上，一切都近在咫尺。” 这正是许多人选择维也纳第八区——约瑟夫城——的原因所在，这里拥有舒适的都市生活。

如果说维也纳市中心有什么事能让居民们真正感到头疼，那一定是停车。约瑟夫城是一个面积不大的街区，车流量很大，在这里找个停车位有时比买一张维也纳城堡剧院首映式的门票还要难。

约瑟夫城（Josefstadt）区实行停车收费系统（Parkpickerl），允许居民在自家附近区域停车，且不受时间限制。自2022年3月起，该系统已在维也纳全境推广，停车收费范围扩大至住宅区及市政当局指定的邻近区域。

费用：每月约 10 欧元，另加一次性管理费（约 30-35 欧元），无论在线申请还是亲自申请均适用。这使得该系统对计划在该地区长期居住的人有利。

没有停车许可证，工作时间停车只能收费（每小时约 2.50 欧元）。

这培养了自律性：游客更喜欢将车停在地下停车场，而居民则注册 Parkpickerl。

我们引入了短期停车系统（ Kurzparkzone

• 周一至周五（9:00-22:00）收费，最多 2 小时，费用为：30 分钟 - 1.25 欧元，60 分钟 - 2.50 欧元，90 分钟 - 3.75 欧元，120 分钟 - 5.00 欧元。
• 也可免费获得15分钟通行证。
• 可通过商店（烟草亭、加油站）、Handyparken 应用程序或短信进行购买。

该地区有好几个地下停车场，例如 Josefstadt 剧院和市政厅的停车场。价格不菲：固定车位每月200-250欧元。

城市政策正朝着减少路边停车的方向发展：

• 部分空间将改造成绿地和自行车停车场。
• 我们正在测试一种动态停车管理系统，该应用程序可以实时显示可用停车位。

这确实给司机带来了一定的压力，但坦白说，我认为这是一件好事。该地区也因此受益：车辆减少意味着行人拥有更多空间。

维也纳市政府出于环保考虑，正有意识地减少市中心的汽车数量。约瑟夫城尤其如此：狭窄的街道和高人口密度要求优先保障行人和自行车的通行。

我注意到，自从朗格街（Lange Gasse）和约瑟夫施塔特大街（Josefstädter Straße）改为行人优先道路后，带着孩子的家庭在这些街道上行走时显得轻松多了。这直接影响了生活质量和房产价值。

因此，约瑟夫城的交通和停车问题需要权衡。即使没有车，你也能在这里过得非常舒适；但如果你确实需要一辆车，就必须考虑额外的费用。但这恰恰是该地区便利且环保的原因所在。

约瑟夫城面积不大，但其精神生活却异常丰富多彩。这并不奇怪：这里是历史悠久的维也纳与现代多元文化生活交汇之处。

该地区宗教生活的主要象征是圣玛丽亚·特雷乌教堂。这座巴洛克式教堂拥有雪白的立面，建于18世纪初，自那时起，它不仅是神圣的场所，也是文化生活的中心。

教堂内经常举办管风琴和室内乐音乐会、合唱晚会，甚至文学朗诵会。对当地居民来说，这座教堂是精神信仰与文化紧密交融的中心。

阿尔瑟大街的米歇尔同样意义非凡。与雄伟的皮亚里斯滕教堂不同，它更显亲切温馨，更像一个家，因此与周边社区的居民联系尤为紧密。这里是人们静心聚会和私人祈祷的理想场所。

我本人曾在附近开完会后多次顺道去皮亚里斯滕教堂：从熙熙攘攘的约瑟夫城大街拐个弯，就能置身于一片静谧之地。这正是约瑟夫城的精髓：都市活力与舒适惬意的完美平衡。

虽然东正教堂的正式位置更靠近邻近的 Alsergrund，但约瑟夫施塔特的教友们积极参与俄罗斯东正教社区的生活。对于来自东欧的家庭来说，这是一个与故土保持精神联系的机会。

这里还有一个服务于当地居民的小型新教教区。教区定期举行礼拜活动，并开办了一个青年俱乐部。

约瑟夫城不能被称为“维也纳的阿拉伯人聚居区”或宗教飞地。然而，这里确实存在一些供穆斯林社群使用的小型礼拜场所。它们规模不大，低调内敛，与城市肌理完美融合。

该地区的宗教组织履行着重要的公共职能：

• 为老年居民提供帮助
• 面向移民的德语融入课程
• 文化活动：音乐会、展览、讲座。

因此，教堂和社区成为约瑟夫城社会基础设施的延伸。

如果你问我约瑟夫城有何独特之处，我会毫不犹豫地回答：文化。在这个街区，剧院、画廊和咖啡馆比邻而立。

Josefstadt剧院（Theater in der ）是维也纳最古老的私人剧院（成立于1788年）。其演出剧目涵盖古典剧目到当代戏剧。贝多芬和瓦格纳的作品都曾在此上演，内斯特罗伊和雷蒙德也曾在此大放异彩，贝多芬的《家宅的秘密》（Die Weihe des Hauses）于1822年在此首演。

19世纪中期以后，剧院主要上演话剧和喜剧。即使你不是戏剧爱好者，也值得来这里感受一下氛围。

Josefstadt剧院。该剧院分部专注于轻歌舞剧目和歌舞表演；经过 2013 年的翻新，现在拥有现代化的技术设备和文学作品。

维也纳英语剧院。该剧院成立于1974年，位于约瑟夫城，提供英语（及其他语言）演出，是外籍人士和游客的热门文化目的地。

小型舞台和工作室。该地区聚集了多家实验剧院和表演工作室。

我至今仍记得在 Josefstadt剧院举行的首映式：那是一个充满历史气息的大厅，演员们的表演仿佛舞台就是门外街道的延伸。

约瑟夫城在艺术空间数量方面与诺伊鲍区展开了激烈的竞争：

• Lerchenfelder Straße 上的小型私人画廊，
• 艺术家工作室，在那里你可以看到正在创作的作品，
• 奥地利青年作家作品展。

对于投资者而言，这是一个重要的信号：文化环境不仅吸引游客，还能吸引长期租户——艺术学生、教师和创意专业人士。

尽管约瑟夫城并非公认的画廊区，但由于其毗邻市中心，前往维也纳市中心的各大画廊十分便捷：从新艺术运动到当代艺术，只需几分钟即可尽览。例如，乔治·卡格尔画廊（Galerie Georg Kargl）、尤利西斯画廊（Galerie Ulysses）等都位于约瑟夫城附近的中心地带。

该地区的剧院和博物馆经常组织晚间节目、节日和演出。

• JosefStadt gespräch——每月一次的艺术家、导演和作家聚会。这种形式营造了本地文化氛围和充满活力的社群。
• 他们还在该地区的主要街道上举办一年一度的秋季庆典。届时，街头将有音乐、美食、工艺品摊位和小型戏​​剧表演。
• 维也纳独立短片电影节有时会利用新教教堂的场地进行放映，这表明该市文化空间具有灵活性。
• 皮亚里斯滕教堂举行的室内音乐会。
• 霍夫拉特公园及周边广场的夏季露天活动

这些活动让街区充满活力，也促进了社区建设。我曾经偶然间参加了街头节，结果待了好几个小时，听着街头爵士乐队的演奏，品尝着维也纳葡萄酒。

人们一想到约瑟夫城，很多人会立刻想到：“区区一平方公里多一点的地方，能有什么公园呢？”然而，这里的绿地比人们想象的要多得多。

哈默林公园，约瑟夫城最具特色的绿色绿洲。这里有儿童游乐场、秋千和栗树荫下的长椅。在一个炎热的夏日，我来到这里，不禁感叹：这简直就是维也纳市中心的“小苏黎世”。

霍夫拉特公园。这是一个位于约瑟夫施塔特大街附近的舒适小公园。学生们晚上会在这里讨论课上的内容，而退休人员白天则会在这里遛狗。

克·芬克广场（Jodok-Fink-Platz）靠近皮亚里斯滕教堂（Piaristenkirche）。与其说是公园，不如说更像个广场，但这里绿化很好。

阿尔瑟公园。这是一个小巧而舒适的绿地，靠近阿瑟格伦德边界，深受当地人喜爱。

尽管该区域面积很大，但每个街区至少都有一个小型公园或景观庭院。

约瑟夫施塔特受益于其地理位置：

• 奥加滕公园——虽然官方上位于邻近的第二区，但实际上就在拐角处（步行仅需15分钟），拥有广阔的草坪、雕塑、宫殿以及著名的奥加滕瓷器厂。两处都充满了文化气息，并提供清新的空气和漫步的空间。
• 到Volksgarten – 不到 10 分钟，
• 西格蒙德·弗洛伊德公园就在沃蒂夫教堂旁边。

这意味着即使该地区没有大片的森林公园，居民也可以享受到该市最大的绿地。

该市正通过美化庭院、打造小型公园和休闲区来增加绿地面积。例如，改造后的庭院立面或露天咖啡馆旁的小广场正逐渐成为人们自发的社交场所。

对于建筑密集、紧凑的约瑟夫城地区来说，绿色点缀不仅仅是视觉上的享受，它们还创造了呼吸空间和舒适感。

维也纳的城市精神中根深蒂固地体现着环保理念：绿色空间和自由空间项目将自然空间融入到密集的城市肌理中。在诸如塞斯塔特-奥斯彭等新兴区域，整片森林的建立都作为发展规划的一部分——这充分体现了维也纳对城市发展与自然平衡的重视。

维也纳正积极投资“绿色城市”项目。据 ViennaName 报道，以下项目正在该地区进行：

• 一项旨在增加街道两旁树木数量的计划（每年新增约 50 棵树木），
• 历史建筑的绿色屋顶项目
• 哈默林公园游乐场翻新工程。

说实话，我亲眼见证了这些变化。五年前，朗格街还只是一条石板路；现在，它的一部分已经被绿化了。

这个区之所以特别，在于它的平衡：既有文化底蕴，又不显得过于商业化。它比 Innere Stadt人少，但同样精彩纷呈。这样的组合堪称完美，非常适合居住。

约瑟夫城的绿化不仅赏心悦目，更提升了生活品质。对于有孩子的家庭来说，这是一个卖点；对于投资者而言，这也是一项额外优势：俯瞰公园或静谧绿意庭院的公寓租金更高。

我总是向客户强调：绿地并非为了浪漫，而是为了经济。拥有公园的社区能更长久地留住租户，这意味着它能带来稳定的收入。

如果你认为约瑟夫城只是一个历史悠久的住宅区，那么我今天就来改变你的看法。这个地区的经济充满活力、多元化，并且与维也纳的商业区紧密相连。

根据奥地利统计局的数据，奥地利近 99.7% 的企业是中小企业 (SME)，占该国经济增加值总额的 56%。

约瑟夫城也不例外——这里汇集了工作室、咖啡馆、办公室、精品店和创意空间。它们的魅力在于其灵活性、与客户的紧密联系以及活跃的互动氛围。

该地区狭窄的街道上到处都是：

• 咖啡馆和餐厅（从适合家庭的到时尚的），
• 手工艺作坊（家具修复师、面料设计师）
• 精品店和书店。

我喜欢这里，不像旅游中心那样充斥着连锁品牌，而是以家庭式经营的店铺为主。这为该地区营造了一种独特、亲切而又真实的氛围。

约瑟夫城是一个行政区。由于毗邻历史中心，该地区吸引了众多律师、建筑师、IT创业公司以及其他重视其地理位置和声誉的机构。行政办公楼和咨询服务与老建筑公寓完美融合。以下机构均位于此：

• 律师事务所
• 建筑设计事务所
• 咨询公司。

约瑟夫城办公室位置优越，毗邻市政厅和大学，尽显尊贵气质。我的许多客户，从医生到律师，都在这里租用办公空间。

约瑟夫城 Innere Stadt接壤，而城市的商业和政治中心——政府、大学和市政厅——就紧邻约瑟夫城。这使其具有强大的商业吸引力，尤其对国际机构和组织而言。

由于毗邻维也纳大学和各国外交机构，该地区已成为国际网络的一部分。学生、教授和国际组织的员工都在这里租房居住。

由于维也纳英语剧院、多家国际公司总部、著名学校（如附近的法国中学）以及周边地区的外交机构，该地区对外籍人士来说尤其舒适。

它不仅仅是一个居住的街区；它是通往国际化维也纳的门户，但仍然感觉温馨、本土化且交通便利。

根据奥地利统计局的数据，约瑟夫城的就业率高于维也纳的平均水平。原因如下：

• 居民受教育程度较高，
• 办公场所和小企业的存在
• 靠近商业中心。

一个地区的经济命脉与其房地产市场息息相关。专业人士和企业越集中，对租赁住房和办公空间的需求就越高。对投资者而言，这意味着公寓永远不会闲置。

维也纳最紧凑、历史底蕴最深厚的街区之一——约瑟夫城，目前正在进行积极的改造。市政府致力于在保留其原有风貌和建筑遗产的同时，融入现代节能设施和便利设施。

大多数项目都涉及对 19 世纪建筑的重建，建筑的外立面保持完好，但内部空间完全现代化。

如果没有那些百年老建筑——旧建筑群，约瑟夫城简直无法想象。在这里，翻新不仅仅是表面修缮，而是一项堪称杰作的工程：外墙保留了灰泥和古老的门，而内部则安装了电梯、节能供暖系统和现代隔音设施。

我总是建议我的客户：不要害怕约瑟夫城的旧建筑。如果您选择合适的房产并进行高质量的翻新，这里的房产升值潜力会高于维也纳的平均水平。

尽管约瑟夫城是一个历史街区，可用土地很少，但该市仍在实施新项目：

• 包含住宅、办公和商店的小型混合用途建筑群
• 将原行政大楼改建为公寓
• 将旧厂房改造成阁楼式迷你公寓。

这种混合用途分区规划满足了居民的需求：他们既想住在市中心，又希望生活所需的一切都近在咫尺。带有庭院和绿地的住宅尤其受欢迎——这在如此密集的社区中实属难得。

例如，2024 年，Blindengasse 的一个项目竣工，该项目将一栋旧校舍改建为住宅综合体，底层设有现代化公寓和联合办公区。

绿色建筑项目值得特别关注。该地区积极支持Wien智慧城市，该计划旨在降低能源消耗、利用可再生能源并发展环境友好型基础设施。维也纳市正在积极实施以下绿色项目：

• 绿色屋顶和外墙，
• 行政大楼上的太阳能电池板
• 发展自行车基础设施并减少停车区域。

这意味着约瑟夫城的住房不仅变得高档，而且还变得环保。

根据 Wien市的规划:

• 该地区的立面翻新计划将扩大规模。
• Lange Gasse 和 Josefstädter Straße 的“街道绿化”工作将继续进行，
• 部分旧法院和政府办公楼计划改建为住宅和办公楼。

我看到了一个清晰的趋势：约瑟夫城将继续成为一个过去与未来交汇的地区。对投资者而言，这不仅意味着这里稳定，也意味着这里充满发展潜力。

需求稳定。约瑟夫城是维也纳人口最稠密的地区之一。人口不仅没有减少，反而稳步增长。这造就了稳定的住房需求，无论是购买还是租赁。关键因素：

• 地理位置优越（步行10-15分钟即可到达维也纳市中心），
• 文化底蕴（剧院、美术馆、节日）
• 大学及办公楼（保证租户为学生和专业人士）。

我总是告诉我的客户：“在约瑟夫城，你买一套公寓，保证一周内就能找到租客。” 这绝非夸张——中心城区的市场就是这样运作的。

哈布斯堡时代建筑中的翻新公寓对投资者来说尤其具有吸引力：它们的价格增长最为显著，即使在危机时期，其价值也几乎保持不变。

对于那些寻求更经济实惠的入门级房源的人来说，靠近第七区边界的小型单间公寓和公寓——那里的价格相对较低，而且由于学生和年轻专业人士的需求，租赁需求也很稳定。

商业地产也极具潜力：由于毗邻市政厅、议会和文化机构，对小型办公和零售空间的需求稳定。律师事务所、诊所和创意工作室也纷纷在此落户。

价格动态。 根据 Vires 的说法：

• 2010年，约瑟夫城的平均房价约为每平方米3500欧元。
• 2020年约为6000欧元，
• 2025 年 – 约 7,900–8,000 欧元/平方米。

15年间，房价翻了一番还多。尽管该地区长期以来都被认为是高档住宅区，但房价依然上涨。图表清晰地显示，房价呈渐进但稳定的增长趋势，没有出现任何突然的“泡沫”。

租金收益率。该地区的平均租金为每平方米 16 至 18 欧元。对于正在翻新或拥有公园景观的公寓，价格可达每平方米 20 欧元或更高。

这里的资本化程度低于较便宜的地区（例如 Favoriten），但更稳定：租金年增长率为 3-3.5%，加上房产本身价值的增长。

我将其比作“溢价债券”：收益不是最高的，但风险最小。

迎合不同群体：

• 专业人士：租住在靠近办公楼和大学的地方。
• 家庭：重视学校、公园和安静的氛围。
• 投资者：购买该资产既可用于出租，也可用于将资金“存放”在稳定的资产中。
• 外国人：约瑟夫城对外国人来说很方便——一切都很近，很容易找到路，而且没有“旅游区”的感觉。

风险和局限性。坦诚面对以下问题至关重要：

• 几乎没有空地可供新建工程。
• 对历史建筑严格的翻修规定可能会增加预算。
• 优质房产的竞争非常激烈。

但这恰恰是该地区可持续发展的原因：供应有限，需求稳定。

约瑟夫城并非维也纳“最便宜的街区”之一，但其作为享有盛誉且稳定的区域的地位，使其成为长期投资的理想之选。在这里，房地产不仅是保值增值的手段，更是增值的工具。

约瑟夫城是维也纳众多寸土寸金的街区之一。它面积不大，历史悠久，基础设施完善，营造出独特的氛围。

哪些人能在这里舒适地生活：

• 对于家庭来说，这里非常理想——因为靠近学校、幼儿园、公园，而且环境安全。社区面积不大，孩子们可以步行上学，家长们也对这里便利的生活环境感到安心。
• 律师、建筑师、教师等专业人士非常看重在市中心工作的同时，还能住在安静的社区。对我的许多客户来说，能够步行十分钟从家到办公室至关重要。
• 对于学生和教职员工来说，维也纳大学就在附近，该地区的房源需求量很大。这保证了稳定的租客来源。
• 对于文化爱好者来说，这里有约瑟夫城剧院、画廊和充满波西米亚风情的咖啡馆。在这里，您无需离开街区即可体验大都市生活。

对投资者而言，从投资角度来看，约瑟夫施塔特是一个稳定的地区：

• 几十年来，房价一直在上涨，但没有出现过大幅上涨。
• 不同社会群体对租金的需求各不相同。
• 有限的供应可以防止生产过剩。

约瑟夫城是那些重视舒适、不追求极致生活方式的人的理想之选。这里没有摩天大楼，也没有熙熙攘攘的大街，但可以肯定的是，每一天都会过得舒适惬意。如果你问：“在维也纳，哪里是既靠近市中心又舒适宜居的最佳居住地？”我的答案很简单：约瑟夫城。