维也纳第七区——新城区：居住与投资指南

当我第一次来到诺伊鲍（维也纳第七区）时，我惊讶地发现，如此多样化的生活方式和生活节奏竟然能在短短几平方公里的范围内如此紧密地共存。

在这里，19 世纪的历史建筑立面与实验艺术空间比邻而立，早晨的市场让位于夜晚的展览，人行道上既有时装设计师，也有维也纳老年夫妇，还有带着孩子的年轻家庭。

诺伊鲍距离历史中心仅2-3公里，但它不仅仅是维也纳附近一个游客众多的住宅区。它是一个独立的生态系统——充满创意、活力，并且不断发展。

与希钦或德布林等较为保守和体面的街区不同，这里充满活力：新的咖啡馆、工作室和创意机构办公室不断涌现，而且每年夏天，该地区都会举办各种节日和集市。

我经常建议客户考虑诺伊鲍区，如果他们不仅在寻找房产，也在寻找一种特定的生活方式。这里是融入维也纳生活、结识当地人、建立社交圈的最便捷之地。

对于投资者而言，该地区的吸引力在于其人口密度高（每平方公里约 18,000 至 20,000 人）和稳定的租赁需求，尤其是来自年轻的专业人​​士和学生的需求。

本文旨在从各个角度详细探讨新建筑：历史、地理、社会结构、住房存量、基础设施，当然还有投资吸引力。

Neubau 的主要特点：

• 位置：距离市中心（Innere Stadt）仅 2-3 公里。
• 人口：约3.2万至3.5万居民。
• 氛围：充满波西米亚风情，富有创意，艺术氛围浓厚。
• 房产价格：维也纳部分地区价格最高（平均每平方米 5,500 至 6,000 欧元），因为需求旺盛。
• 交通：地铁U3和U6线，密集的电车和公共汽车网络。
• 基础设施：紧凑，拥有完善的学校、商店和文化中心网络。

诺伊鲍区被称为“维也纳的苏荷区”或“小柏林”，这种比喻完全贴切。但正如我向客户解释的那样，重要的是要明白：与柏林不同，柏林的街区可能会迅速变化甚至“贬值”，而在维也纳，街区的历史稳定性对投资者来说是一种保障。

诺伊鲍的历史可以追溯到中世纪。最早的居民点出现在14至15世纪，是维也纳城墙外的郊区。“Neubau”这个名字意为“新建筑”或“新街区”，反映了维也纳向老城区扩张时期该地区的快速发展。

到了19世纪，诺伊鲍已经发展成为一个工匠和小规模工业区。鞋匠、家具匠、面包师和小型金属加工厂都在这里工作。该地区发展成为一个“工人阶级”区，但并非真正意义上的工业区。更确切地说，它是一个工匠区，店主及其家人住在店铺楼上，楼下则忙于工作。

家具制造厂和作坊在维也纳历史上占据着特殊的地位。维也纳至今仍以其家具制造学校而闻名，而这种工艺的许多根源都可以追溯到新建筑区。该地区也曾是印刷业中心，聚集了众多印刷厂和出版作坊。

19 世纪下半叶，诺伊鲍地区兴建了所谓的“霍夫豪瑟”（带庭院的房屋），形成了一个个小型“社区”。如今，这些建筑大多保存完好：四到五层楼高的建筑，拱形入口通向庭院，庭院里曾经设有水井、棚屋或小花园。

第一次世界大战后，和维也纳其他地区一样，新保区也面临着住房短缺的问题。20世纪20年代和30年代，“社会住房”（Gemeindebau）计划得到了积极发展。新保区建造了几个标志性的建筑群，至今仍在使用，并被视为当时先进建筑的典范。

二战后，诺伊鲍逐渐从一个工人阶级聚居区转型为文化区。艺术家、作家和美术学院的学生纷纷迁居于此。20世纪70年代，艺术氛围开始兴起；到了90年代，第一批时装设计师也来到了这里。

如今，诺伊鲍区被视为“维也纳另类文化的中心”。这里拥有博物馆区（欧洲最大的文化综合体之一），以及众多画廊和艺术工作室。

我经常遇到来维也纳工作或学习的客户，他们都爱上了新建筑风格。

诺伊鲍是维也纳最紧凑的街区之一。其面积约为1.6-1.9平方公里，人口在32000至35000之间。人口密度达到每平方公里18000至20000人——对于拥有历史建筑的住宅区而言，这是维也纳最高的密度之一。

这是内城区的典型特征：城区内很少有大型公园，但在这些公园周围，步行不远即可到达第一区和邻近区的大片绿地（城堡花园、人民花园、MQ庭院）。

从地理上看，诺伊鲍可以被解读为一个“马赛克”状的地区：

住宅区。这里有古老的公屋、现代公寓和保障性住房。主要街道包括诺伊施蒂夫街 (Neustiftgasse)、齐格勒街 (Zieglergasse)、凯撒街 (Kaiserstraße)、布尔格街 (Burggasse)、莱尔兴费尔德街 (Lerchenfelder Straße)（与第八区接壤）以及一系列支路。在这里，您可以看到老式联排别墅、现代化建筑和小型新建房屋交相辉映。

购物街。首先是 Mariahilf er Straße，正式名称为第 6 街，但实际上是新城区的“入口”），它是维也纳最受欢迎的购物街之一；其“肩部”是七星街（Siebensterngasse）；还有新城区街（ Neubau ，如今是一个聚会场所）。

创意空间。工作室、工坊和画廊集中在街区中心附近。博物馆区（文化中心）、位于西火车站大街的西光博物馆（博物馆和摄影中心）、沿施莱夫米尔街/Neubau轴线分布的画廊、各种商店等等。

广场和庭院。斯皮特尔贝格（由狭窄的街道和庭院组成的网络）、圣乌尔里希广场、MQ 的韦格胡伯公园、约瑟夫·施特劳斯公园——虽小但舒适的绿地。

• 该区的主要干道是 Mariahilf尔夫大街，它贯穿诺伊鲍的南部。这条街日夜熙熙攘攘，遍布商店、咖啡馆、办公室和交通枢纽。
• 与它平行的是 Neubaugasse——一条更具本地特色、更“邻里”风格的街道：设计师商店、小餐馆、舒适的咖啡馆。

社区内部街道较窄，多为单行道，行人和自行车享有优先通行权。诺伊鲍是一个短距离社区，从家到家步行只需5-12分钟。

该地区的建筑风格非常多元化。其中包括拥有华丽外立面的19世纪建筑、实用的20世纪中期住宅以及带有全景窗户的现代建筑群。

历史建筑与现代翻新之间的平衡对买房出租的投资者有利：大量高质量的旧建筑、来自“创意经济”的稳定租户以及靠近大学和文化中心，确保了可预测的流动性。

以我的经验来看，正是这种风格的融合往往最能吸引客户。例如，波兰的一家人当时在多瑙城的一套新公寓和诺伊鲍的一栋历史悠久的农舍之间犹豫不决。他们最终选择了诺伊鲍，因为正如他们所说，“这里每条街道都有自己的故事”。

诺伊鲍是维也纳最具活力和生活方式的街区之一。这里居民的平均年龄低于全市平均水平。维也纳整体的年龄中位数约为42岁，而诺伊鲍的年龄中位数则接近38-39岁。

该地区居民年龄结构以“青年人”为主：许多25至44岁、受过高等教育的就业者从事创意经济、IT、教育、医疗和旅游业等行业。诺伊鲍是一个晚熟社区，居民倾向于在市区公寓居住更长时间，而不是搬到郊区的独立住宅：靠近工作场所、文化场所和学校弥补了居住空间较小的不足。

大多数居民是：

• 创意产业（设计、时尚、广告、IT）的年轻专业人士；
• 维也纳大学、应用艺术大学、美术学院的学生；
• 年轻家庭，育有一两个孩子；
• 以及世世代代居住于此的“维也纳本地人”。

截至2024年初，该市外国人比例为35.4%（其中40.2%出生于奥地利境外）。与其他区相比，诺伊鲍区的国际化程度明显高于例如第13区（Hietzing）或第18区（Währing），后两个区奥地利裔家庭占多数。

在诺伊鲍，你可以找到两个“极点”：

• 高收入人群购买价值 60 万至 70 万欧元及以上的公寓。
• 中产阶级人群：租房者、学生、创意人士。

这个区域房价昂贵，但并非精英专属——它更注重生活方式而非奢华。维也纳各区的收入水平不一，但新堡区是租房者购买力高于平均水平的区域之一（考虑到高昂的租金）。对于购房者而言，这意味着更低的房屋空置风险和更高的房屋品质期望——例如厨房、浴室、嵌入式照明和储物空间。对于租房者而言，这意味着有机会住在离工作地点和剧院“仅一步之遥”的地方。

就维也纳的治安较差和危险区域而言，奥地利整体以及维也纳这座大都市，按照欧洲标准来看都是安全的。根据联邦安全局（BMI）的年度报告，近年来维也纳一直保持着较高的主观安全水平。

在考虑将维也纳作为居住地时，需要考虑多种因素：夜生活密度、游客流量、与交通枢纽的距离——然后据此选择合适的住房类型及其安全措施（对讲机、可视对讲机、入口照明、高质量的门）。

外国人为什么选择诺伊鲍：

• 地理位置优越。
• “小柏林”的氛围非常适合创意职业。
• 高度安全。
• 许多学校提供英语和其他语言的教学。
• 投资流动性强的房地产的机会。

Neubau 的住房存量是由历史悠久的公寓楼、“红色维也纳”公共设施和重建/新建的现代公寓组成的马赛克。

历史街区拥有高挑的天花板、石膏线脚、镶木地板和双开门。电梯、现代化的公用设施、节能窗户和精心设计的通风系统至关重要。庭院式建筑（或称“庭院式”建筑）注重营造“静谧”的景观。诺伊鲍的住宅大致可分为以下几类：

• 19 世纪历史悠久的霍夫式房屋，庭院内设有拱形通道；
• 20 世纪 20 年代和 30 年代的集体住宅（社会住房，通常带有绿色庭院）；
• 旧厂房改造后的现代公寓和阁楼；
• 配备智能家居技术的新一代精品住宅项目。

该地区以几乎没有批量生产的建筑而闻名：建筑活动受到地域紧凑和历史风貌保护的限制。这自然而然地提升了每处房产的价值。

该地区有一些社会住房，但数量少于外围地区，这主要是由于土地面积小和历史建筑密度高造成的。对于有孩子的家庭来说，户型和采光很重要；而对于投资者来说，无损布局和公共区域（屋顶、立面、外墙）的状况则更为重要。

价格区间。诺伊鲍区位于维也纳房价区间的高端，但不如“黄金”的第一区那么极端。根据奥地利统计局的官方交易统计数据，2024年维也纳的公寓价格增长并不均衡；各区的具体数据可在其下载文件中获取（包括第七区Neubau）。

这是一份罕见的“官方”实际交易快照，而非报价单。作为参考：诺伊鲍 (Neubau) 的高品质房产价格通常超过每平方米 6,000 欧元，这一价格高于周边地区，因此一直位列该地区房价最高的街区之一。

银行业分析也显示出高水平：奥地利主要银行的报告和对维也纳的研究（奥地利国家银行价格指数）表明，长期增长趋势伴有周期性波动。在讨论投资期限（10-15年）时，我使用奥地利国家银行指数作为“基准”。

租金。诺伊鲍区的平均市场租金高于维也纳的平均水平。奥地利的官方“基准”是所谓的“Richtwert”（特定类别老旧住房的基准价格），由维也纳司法部更新；然而，它并不能反映“自由市场”的市场合同，尤其是在黄金地段的市场合同。

因此，在我的实际评估中，我会参考类似建筑的实际交易和现有合同，以及城市统计数据/奥地利州级租赁统计数据。在诺伊鲍，实际市场合同价格通常远高于“基准”水平。

当地的居住和购房热点区域Neubau周边地区Neubau之间的安静街道Mariahilf以北日照较好的街区。这些区域深受租房者和自住买家的青睐，需求稳定。实际上，翻新后的房产往往能取得最佳效果：例如，在历史悠久的公寓基础上加装了新的公用设施和电梯。

当有孩子的家庭考虑搬到诺伊鲍时，他们在咨询时问我的第一个问题总是：“学校和幼儿园怎么样？”这完全可以理解——毕竟，教育始终是选择居住地时的关键因素。诺伊鲍对家庭来说非常便利，因为学校和幼儿园都在步行范围内。

幼儿园。该地区有几所公立幼儿园（由市政府资助，因此免费或仅收取象征性费用）。此外，还有许多私立幼儿园，这些幼儿园班级规模较小，更注重培养孩子的创造力。

我的很多客户选择私立幼儿园，是因为他们希望孩子从小学习音乐、绘画和外语。

小学。诺伊鲍的小学教育水平很高。这里既有公立学校，也有私立学校。

公立学校注重传统的奥地利课程体系。私立学校则提供更加个性化的教学方法，通常更侧重于创意类科目。

中学教育方面，这里有更多选择：体育馆、提供国际课程的私立学校以及特色高中。此外，邻近的几个区（第六、第八和第九区）也拥有一些著名的体育馆和国际私立学校。

以英语授课的国际学校尤其受欢迎。虽然它们比奥地利普通学校收费更高，但能让孩子迅速融入国际化环境。

高等教育。高等教育机构集中在Wien、Wien和维也纳应用科技大学所在的 1 至 9 区，支撑着诺伊鲍地区助理教授、博士生和年轻教师的租房需求。

举个实际例子：我的一位客户是来自乌克兰的一户人家，有两个孩子。他们之所以选择诺伊鲍的一套公寓，正是因为那里步行即可到达幼儿园和国际学校。

他们最小的孩子就读于一所市立幼儿园，最大的孩子则就读于一所英语教学为主的国际学校。这使得一家人能够最大限度地减轻搬家带来的压力：孩子们很快适应了新环境，交到了朋友，而父母也确信孩子的教育达到了国际标准。

诺伊鲍的主要优势之一是其自给自足的能力。这个社区虽然不大，但生活所需的一切都应有尽有。

商店。从大型连锁店（Billa、Spar、Hofer）到小型有机商店， Mariahilf er Straße 拥有购物中心、精品店、服装店和电子产品商店。

医疗保健。该区设有一家市立诊所、几家私人诊所和牙科诊所。最近的大型公立医院是威廉明娜医院（位于第16区），但开车需要15分钟。

各种服务设施。干洗店、美发沙龙、健身房、联合办公空间。一切都近在咫尺。

维也纳以其高效的公共交通系统而闻名，诺伊鲍区就是一个绝佳的例子。该区与维也纳其他地区交通便利：

地铁。诺伊鲍区有三条地铁线路：U3线（齐格勒街站、Neubau街站和人民剧院站），在人民剧院站与U2线交汇，以及在西北方向可换乘U6线（布尔格街-市政厅站）。这确保了短途通勤：5-10分钟即可到达市中心，15-25分钟即可到达主要大学和商业区。

公交车和有轨电车。标志性的有轨电车线路有 49 路（途经 Siebensterngasse/Westbahnstraße 开往市中心）、46 路（沿 Burggasse 开往环城公路）、5 路（途经 Kaiserstraße 开往 Praterstern/Westbahnhof 轴线）以及 13A 路公交车——这是最便捷的跨城线路之一。

它们不仅连接其他区域，还能提供“维也纳体验”：乘坐环城线，饱览整个市中心。这种密集而精细的“网格状”布局，使得无需开车也能轻松出行。

步行和骑自行车都很方便。自行车基础设施和步行区是该区的优势。邻近的第六区齐格勒街和“第二线”（沿博物馆区延伸的环线）的重建提高了行人和骑行者的优先通行权。

Mariahilf尔夫大街宽阔的步行轴线已成为维也纳街道改造项目的标志性特征。维也纳市政府网站概述了该项目的原则：减少公共交通流量、增加绿化和确保人行横道安全。

步行区正在扩大：MQ 庭院、Spittelberg 和 Neubau附近的街道是“城市旋律背景”，使该地区无需汽车也能舒适地生活。

从诺伊鲍出发的行程时间：

• 从酒店乘坐地铁 10 分钟即可到达历史中心（斯蒂芬广场）。
• 到中央车站——15分钟
• 到机场——35-40分钟
• 维也纳大学距离这里只有10-12分钟的路程。

诺伊鲍区的停车问题另当别论。自2022年起，维也纳几乎所有地区都已实行区域停车管理（Parkraumbewirtschaftung）。该区面积紧凑，人口密度高，因此停车十分困难。

诺伊鲍镇全镇均采用Kurzparkzone——工作日提供限时（通常不超过两小时）的付费短时停车——以及面向居民的 Parkpickerl 停车系统。自 2025 年起，基本短时停车收费标准为：30 分钟 – 1.30 欧元，60 分钟 – 2.60 欧元，90 分钟 – 3.90 欧元，120 分钟 – 5.20 欧元；另有 15 分钟免费停车票可供选择。

居民停车许可证赋予您在所在区域无限次停车的权利（商业街有当地例外情况），该许可证由治安法官颁发。

许多现代建筑都配备了地下停车场。该地区也有公共停车场，但价格相当昂贵（每小时 2-3 欧元）。
此外，诺伊鲍区正在推行一些举措，用绿色元素取代停车位：植树、自行车架、绿化格栅和雨水排水沟——所有这些都是该市适应炎热季节的举措之一。

在我的工作中，我经常会遇到这样的问题：“买带停车位的公寓值得吗？”我的回答是：如果条件允许，值得。停车位可以提高房产的流动性，也能让业主的生活更加便利。

诺伊鲍区拥有多元化的宗教分布，反映了维也纳市中心的多元文化：

• 圣乌尔里希罗马天主教堂（Pfarrkirche St. Ulrich）。该 Wien ，是该地区教区的历史核心。教堂拥有充满活力的信众、定期举行的礼拜仪式以及超过百年的音乐传统。
• 福音派 Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) 。 Neubau教区/Fünfhaus。
• 奥地利伊斯兰宗教团体（IGGÖ）。联邦制组织，总部位于维也纳诺伊鲍区（Bernardgasse 5, 1070 Wien ）。

一些标志性教堂（例如施泰因霍夫教堂或塞尔维滕教堂）位于邻近的街区，但乘坐公共交通工具只需 10 到 20 分钟即可到达。该街区支持跨宗教活动和文化项目，各教区也积极参与社会活动（慈善义卖、音乐晚会等）。

这里是维也纳创意之都。博物馆区、数十家画廊、剧院和艺术空间都坐落于此。新城区节日庆典、集市和街头表演精彩纷呈，活力四射。新城区也是咖啡爱好者的天堂：从传统的维也纳咖啡馆到简约的斯堪的纳维亚风格，咖啡馆遍布各处。

主要景点是博物馆区，它是欧洲最大的博物馆群之一。这里汇集了：

• 现代艺术博物馆（MUMOK）
• 利奥波德博物馆（席勒、克里姆特藏品）
• Wien艺术馆
• ZOOM 儿童博物馆
• Q21（数字文化季）
• 当代舞蹈与戏剧中心
• 开放式庭院和夏季休闲区
• 这里还会举办各种节日、讲座和音乐会。

斯皮特尔贝格 (Spittelberg)是维也纳最具氛围的圣诞市场之一。这里由狭窄的巷道和庭院组成，遍布画廊、设计师精品店、酒吧和餐厅。夏季，这里会举办室内音乐会；冬季，则有热红酒和手工艺品出售。

WestLicht 是Neubau沿线的画廊一起，构成了一条充满创意的周末路线。

咖啡馆和美食。诺伊鲍的座右铭是“不矫揉造作，却品味不凡”：从拥有自家烘焙坊的特色咖啡馆到供应当地食材的都市小酒馆，应有尽有。玛丽亚希尔夫大街 Mariahilfer Straße) 汇集了各大品牌和家庭式咖啡馆；而内街则遍布着独具特色的小店。

“文化新建筑”日历包括设计和创意经济的节日：维也纳设计周定期在中心城区（包括第七区附近）举办活动，并开设快闪店。

对创意产业的研究表明，该行业的规模十分庞大：维也纳近五分之一的公司都属于创意经济范畴，雇佣了数万名专业人士，创造了数十亿欧元的收入。这些产业活动与诺伊鲍区的真实街景密不可分。

尽管诺伊鲍是一个历史街区，但这里的“绿色溶剂”都是经过深思熟虑的：

• 约瑟夫·施特劳斯公园是一个舒适的城市公园，设有儿童游乐区和茂盛的树木。
• Weghuberpark 是 MQ 附近的一片绿地，是短暂休息和儿童玩耍的好去处。
• 圣乌尔里希广场与其说是公园，不如说更像一个广场，但在密集的建筑群中，它融入了绿色元素，并提供了一片“呼吸空间”。

与外城区相比，维也纳的内城区历来缺乏大型公园。然而，新城区拥有完善的小型绿地、庭院和“气候宜人”的街道系统，而且步行或乘坐电车 10-20 分钟即可到达主要的城市公园（环城公路附近的城堡花园，以及位于市中心更北处的奥加滕公园）。

近年来，该市积极投资街道绿化、植树造林和“降温”措施（例如遮荫人行道、洒水器和饮水喷泉）。官方新闻稿和市政项目重点介绍了旨在增加树木覆盖率和改善街道（尤其是中心街道）抗暑降温的项目。

就庭院而言，许多“花园式”住宅项目正在进行升级改造：增设游乐场、自行车架、绿地和堆肥设施。这对家庭来说至关重要：当“庭院质量”高时，即使是小公寓也能像大房子一样“发挥作用”——孩子可以在楼下玩耍，父母也能透过窗户看到外面。对投资者而言，这意味着更广泛的租户群体。

诺伊鲍的优势在于其步行街和“Begegnungszonen”（限制车辆通行、优先考虑行人和骑行者的会面区域）。改变街道格局并增加绿化，能够直接改善微气候，提升地段的吸引力。 Mariahilf尔夫大街和齐格勒街的项目表明，一旦减少公共交通，人们的停留时间和小商户的营业额都会增加。

诺伊鲍区完美诠释了如何将居住、文化和商业功能融为一体。尽管面积不大，它已成为维也纳创意经济的中心之一。主要区域包括：

创意产业。该地区遍布设计工作室、艺术家工作室和画廊。这里也是时尚品牌展厅、小型建筑事务所和数字营销机构的所在地。

Neubau 是维也纳创意产业发展计划的一部分，该计划旨在支持艺术和科技领域的初创企业和小企业。

旅游业。每年涌入维也纳的游客数量都在增长，新城区也因此直接受益。酒店、精品酒店和短租公寓（Airbnb）为该地区带来了额外的收入。

零售和服务业。Mariahilf尔夫大街是维也纳的主要购物街，这意味着新城区拥有庞大的零售业规模。从奢侈品精品店到价格亲民的连锁店，熙熙攘攘的顾客为该地区创造了充满活力的经济。

国际联系。对居民而言，国际联系首先意味着便捷地前往各机构和园区中心：乘坐地铁 10-20 分钟即可到达各部委、市政部门和国际机构总部。对于外籍租客来说，这是一个卖点；对于投资者来说，这是需求的保证。

根据城市统计数据：

• 服务业从业人员占总人口的比例约为80%。
• 该地区20%的居民从事创意经济行业。
• 平均家庭收入比维也纳平均水平高出12-15%。

诺伊鲍并没有停滞不前：该市正在积极投资该地区的开发。

新建住宅区。尽管这里空间有限，但改造项目仍在不断涌现。旧工业建筑正在被改造成配备地下停车场、绿色露台和节能技术的现代化公寓。

• “绿色新建筑”是一项旨在增加树木和绿色庭院数量的计划。
• 自行车基础设施建设。
• “以人为本的街道”（行人区和“迎面而来”区域）
• 支持创意产业（优惠贷款、为初创企业提供办公场所租赁）。

其中一大亮点是未来U2×U3线在Neubau Gasse站的换乘。U2 ×U5线项目将对中央枢纽进行现代化改造：预计从2030年起启用新的线路配置，届时Neubau Gasse站将可换乘U2线，进一步提升入口周围300-500米范围内居民的交通便利性。这对于长期投资而言至关重要。

投资者兴趣浓厚。我的房地产同行指出，过去五年里，诺伊鲍区一直是维也纳外国投资者咨询量排名前五的区域之一。原因显而易见：供应有限，需求不断增长。

供应有限。该区域面积较小，新项目寥寥无几。与此同时，需求却持续旺盛。这意味着房价上涨速度高于城市平均水平。

目标人群：年轻的专业人​​士、创意阶层和国际专家居住于此。他们愿意支付比周边地区更高的租金和房价。

价格和动态

• 每平方米平均价格（2025年）：5800欧元至6200欧元
• 过去五年增长率：+20-25%
• 70平方米公寓的平均租金：每月1200欧元至1500欧元。

预测：专家预测未来几年房价将以每年3-5%的速度增长。带露台、阳台和地下停车场的公寓尤其受欢迎。

与其他地区的比较。

• Neubau：5,800–6,200 欧元/平方米
• Mariahilf （第六区）：5,200–5,600 欧元/平方米
• Josefstadt （第 8 区）：5,500 欧元–6,000 欧元/平方米

因此，Neubau 的价格始终处于最高水平。

稳定的租赁需求（尤其受到外籍人士和学生的青睐）。房价上涨速度高于维也纳平均水平——过去20年，Neubau房价上涨了120%，而维也纳平均水平为85%。该地区是注重长期价值和高租赁需求的投资者的理想之选。

在比较“维也纳最宜居的街区”时，纽鲍区在环境质量和通勤时间方面通常优于外围城区，因此房价也更高。然而，它比第一区和第九区“黄金三角”地带的部分顶级地段要便宜。就“租金收入+资本增值”策略而言，纽鲍区处于中等水平，入住率较高。

如果目标是获得稳定的租赁合同和快速退出，我会把诺伊鲍排在前三，与第六和第八名并列。这里的施工风险较小，但需要做更多的工作来提升室内品质和租户体验。

纽鲍是年轻专业人士、都市家庭和投资者的理想之选，他们重视步行便利性、文化氛围和高品质的城市环境。这里没有“宫殿般的广场”或“郊区的宁静”，取而代之的是艺术区、咖啡馆和博物馆营造出的活力氛围——一切都恰到好处。

在选择维也纳最宜居的街区时，维也纳第七区始终名列前茅。这里治安良好，也绝非贫困落后：它是一个典型的创意中心，人们重视优质的房屋翻新、完善的公共设施、宁静的庭院，以及婴儿车和自行车带来的便利。

对于投资者而言，公式是：位置（U3 + 未来 U2）+ 历史风貌 + 城市改善 = 租赁流动性和价值稳定性。

它最适合哪些人？

• 年轻的专业人​​士。住在市中心附近很方便，可以在充满创意的办公室工作，晚上还能享受各种文化活动。
• 家庭。尽管开发密度很高，但该地区拥有良好的学校、幼儿园和安全的环境。
• 这里汇聚了众多富有创造力的人才。诺伊鲍的氛围令人振奋，很容易找到志同道合的朋友。
• 投资者们，有限的供应和高需求使该地区成为有利可图的投资机会。

让我们总结一下 Neubau 的主要优势：

诺伊鲍区是一个“机遇之地”：商业、创意和舒适生活在这里蓬勃发展。这里应有尽有，让您感受到“身处中心”的优越感。而且，就目前的发展态势来看，诺伊鲍区在未来许多年里仍将是维也纳最具吸引力的居住地之一。