维也纳第19区（德布林区）是一个绿树成荫的高档社区。

维也纳第十九区德布林区是奥地利首都最负盛名、绿树成荫的街区之一。它位于维也纳西北部，坐落在多瑙河谷和维也纳森林（ Wien ）山丘之间，距离历史悠久的市中心约6-7公里。这样的地理位置使该区独具特色：既能便捷地享受市中心的商业和文化生活，又能置身于自然怀抱，感受宁静祥和。

该区面积24.9平方公里，人口在7.3万至7.6万之间。超过50%的面积被绿地覆盖——包括森林、公园、葡萄园和自然保护区。因此，德布林区被称为维也纳的“绿色之肺” 。

从历史上看，德布林区起源于格林津、努斯多夫和锡弗林这三个葡萄酒产区村庄，至今仍保留着各自独特的风貌。这里是著名的维也纳传统酒馆（Heurigen）的所在地，深受游客和当地居民的喜爱。该区也以其高档住宅区而闻名：花园别墅、历史悠久的宅邸和现代化的豪华公寓楼。许多建筑属于外交使团和国际组织，居民包括商界精英、科学界人士和艺术界人士。

根据恩格尔与福克斯地产公司的一项调查，多布林区一直位列维也纳最昂贵的地区之一：豪华住宅的每平方米价格可超过1万至1.2万欧元。然而，正如我与客户的合作经验所表明的那样，对这类房产的需求依然旺盛，尤其是在寻求高档环保住所的外籍人士、外交官和家庭中。

在维也纳众多行政区中，德布林区以其独特的历史脱颖而出：从几个世纪以来酿造葡萄酒的小型葡萄酒村庄，到如今享有盛誉的“别墅区”和外交官官邸聚集地。如今，德布林区在维也纳被誉为高品质生活的象征，但只有透过其历史的棱镜，才能真正理解它的独特之处。与其他维也纳行政区相比，德布林区凭借其悠久的历史，展现出巨大的投资潜力和现代化的吸引力，而这些优势也体现在其各项数据上。

多布林的历史可以追溯到古代聚落：考古发现表明，早在5000多年前，这里就有人类居住，尤其是在利奥波德斯贝格山上，那里曾有一座设防的聚落，为周边村庄提供庇护。后来，在罗马时期，罗马边墙（Limes）的防御工事就位于此地；而在锡弗林，则发现了罗马采石场和宗教建筑。

几个世纪以来，这片区域一直以乡村为主，遍布葡萄园、森林和果园。到了18、19世纪，一些独立的葡萄酒产区村庄逐渐兴起：格林津（Grinzing）、锡弗林（Sievering）、努斯多夫（Nußdorf）以及上德布林（Ober-döbling和下德布林（Unter Döbling）。例如，格林津早在12世纪就有记载，到1890年已发展到209户人家，居民1421人。邻近的锡弗林则更偏重农业——多达一半的土地种植了葡萄园，三分之一是耕地和森林。

19 世纪末，与维也纳的联系日益紧密：这些定居点成为热门的避暑胜地，葡萄酒酒馆（Heurigen）吸引了城市居民。

直到1892年，上述地区都是独立的市镇。然而，作为维也纳扩张计划的一部分，1890年12月19日颁布的法律完成了改革，并于1892年1月1日将这些地区合并为一个统一的第19区——德布林区 Döbling，其中包括下döbling（Unterdöbling）、上德布林（Ober Döbling）、格林津（Grinzing）、海利根施塔特（Heiligenstadt）、努斯多夫（Nußdorf）、西弗林（Sievering）、卡伦贝格多夫（Kahlenbergerdorf）、约瑟夫斯多夫（Josefsdorf）以及魏德林（Weidling）的一部分。“Döbling”这个名称取自其中最大的地区——上döbling（Ober Döbling）。

这次兼并标志着一个重要的里程碑：这些村庄逐渐转变为享有盛誉的郊区，拥有基础设施、交通设施，并且靠近城市。

自19世纪末以来，德布林已成为一个享有盛誉的住宅区：贵族和富裕市民建造了带花园和葡萄园的别墅和庄园。该地区的地形——丘陵、森林和绿色的山坡——使其对那些重视城市附近自然和宁静的人们极具吸引力。

这种状况一直持续到 20 世纪初。艺术家和科学家居住于此；该地区以其文化底蕴和与世隔绝的氛围而闻名，同时又与维也纳市中心保持着联系。

二战期间，德布林遭遇了困境：1945 年 4 月，该地区被苏联军队占领，基础设施和住房遭到破坏。

战后时期，该地区的面貌发生了变化：许多工业企业迁出，公寓数量急剧增加——从战时的2万套增加到2001年的近4万套。市政府积极建设公共住房。其中，拥有436套公寓的大型住宅区“哥本哈根霍夫”（Kopenhagen Hof，建于1956年至1959年）便是在原啤酒厂旧址上建造的。

尽管人口密度不断增加，但多布林仍然保留了其绿意盎然的特色。公共住房巧妙地融入其中，维护了社区的整体美感。

近几十年来，德布林一直保持着酿酒传统与现代都市风貌的独特融合。葡萄园和传统的酒馆（尤其是在格林津和努斯多夫）是热门的文化景点和旅游目的地。

建筑风格和谐统一：历史建筑和别墅与现代豪华住宅区或翻新建筑相得益彰，同时又保留了绿色景观、森林和公园。我最近与一位客户合作，他购买了一栋俯瞰葡萄园的19世纪修复别墅——这类房产在侨民和投资者中都备受追捧：供应有限、声望卓著以及优美的自然环境都为其升值潜力做出了贡献。

如今，维也纳第 19 区以其自然、文化和舒适生活之间的和谐而闻名——而且，同样重要的是，它还是一个具有鲜明特色的可持续发展的房地产市场。

维也纳第19区德布林（Döbling）在维也纳地图上占据着独特的位置。其面积约为24.89平方公里，是玛格丽特区（Margareten，第5区）的十倍，也是维也纳最宽敞的行政区之一。该区人口约7.5万人（数据来自 Wien市政府，2023年），居住密度相对较低，约为每平方公里3000人。

相比之下，维也纳中心城区的人口密度超过每平方公里2万人。这就解释了为什么维也纳的德布林区被视为城市密集建筑群中的一片“绿色绿洲”。

该区域的规划分区可以分为三大类：

• 精英住宅区 döbling的别墅、联排别墅、现代公寓。
• 葡萄园和传统村庄——格林津、锡弗林、努斯多夫，这些地方都保留了“乡村精神”。
• 绿地和公园——维也纳森林、葡萄园梯田、大型休闲区。

这种清晰的划分使德布林独具特色：这里没有混乱的发展，绿地、历史和现代项目的结合创造了一个稳定的房地产市场。

多布林区从多瑙河畔（海利根施塔特区）一直延伸到维也纳森林的山麓。这种独特的地理位置造就了它独特的区域格局：山脚下是葡萄酒产区（格林津、努斯多夫、西弗林），而靠近森林的地方则分布着别墅、外交官邸和高档住宅区。该区超过40%的面积被绿地和葡萄园覆盖，使其不仅是维也纳最负盛名的行政区之一，而且按行政区数量计算，也是维也纳最环保的行政区之一。

格林津是当地主要的文化象征。几乎所有到过维也纳的游客都对这个名字耳熟能详：狭窄的街道、葡萄酒酒馆（Heurige）以及山坡上修剪整齐的葡萄园。邻近的锡弗林和努斯多夫也拥有类似的氛围：传统的建筑，以及对游客开放的家族式酒庄。

许多在这里购置房产的客户都表示，“房屋、花园和酿酒传统的结合”给人一种特别的舒适感和地方特色。

沿着街道往市中心走，我们来到了霍赫瓦特 (Hohe Warte) 和奥伯德布林 (Ober döbling ——这两个街区遍布别墅和高档住宅。霍赫瓦特不仅以其豪华住宅而闻名，还因众多大使馆和外交机构坐落于此而备受瞩目。我的客户中不乏来自斯堪的纳维亚半岛的外交官，他们选择霍赫瓦特正是因为这里安全宜居、绿树成荫，而且毗邻国际学校。
根据奥地利统计局的数据，这些街区的平均房价高于维也纳全市平均水平：约每平方米 8,500 至 10,000 欧元（2024 年数据），而维也纳全市的平均房价为每平方米 5,200 至 5,500 欧元。这进一步印证了德布林作为维也纳最富裕街区之一的地位。

海利根施塔特和奥伯德布林是众多大使馆和领事馆（例如伊朗、克罗地亚和斯洛伐克的大使馆和领事馆）的所在地，也是外交官和国际组织工作人员的住所所在地。这一区域对投资者尤其具有吸引力：使馆工作人员的房屋和公寓租金稳定，基本不受市场波动的影响。

我曾与一位来自加拿大的客户合作，他将位于多布林的一栋联排别墅出租给一个外交官家庭——收益率高于维也纳平均水平，风险极小。

专家观点：维也纳第19区德布林一直以来都吸引着众多富裕的客户，包括本地居民和外籍人士。在德布林投资具有一个独特的优势：房价上涨速度虽然比那些快速发展的“新兴”区域慢，但几乎从不下跌。这使得该区对长期投资策略尤为具有吸引力：在这里购买别墅或公寓并非投机行为，而是保值增值的投资。

多布林区是维也纳最负盛名、绿树成荫的街区之一，不仅以其建筑和自然美景而闻名，更以其高素质的居民群体而著称。维也纳第19区多布林区人口约7.5万，人口密度相对较低（每平方公里约3000人），拥有稳定的人口结构和高素质的居民群体。

与维也纳的一些阿拉伯社区或维也纳的贫困地区等人口密度较高或多民族的社区不同，德布林在声望和生活舒适度之间保持着平衡。

根据 Wien 市政府和奥地利统计局的数据，德布林区约73%的居民为奥地利公民，而外国人比例约为20-22%，远低于维也纳的平均水平。在这些外国人中，大多数是德国、瑞士、斯堪的纳维亚半岛国家以及部分欧盟国家的公民。这种社会种族结构的稳定性使得该区对重视宁静安全环境的家庭和专业人士尤为具有吸引力。

居民平均年龄为43.6岁，比市中心城区高出几岁。这一数字表明该地区人口结构成熟稳定。对于投资者而言，这意味着租赁市场可靠：租户通常收入稳定，并且倾向于长期居住。

多布林区居民的教育水平很高。根据2021年的人口普查，56.3%的居民至少拥有高中毕业文凭（Matura），远高于维也纳的平均水平。此外，30.5%的居民拥有大学学位，也高于维也纳的平均水平。

多布林区的人均年收入为25,826欧元，比维也纳平均水平高出23.6%。这使得该区成为维也纳收入第三高的区，仅次于第一区和第三区。

该地区以吸引专业人士、科学家、外交官和企业家而闻名。我的许多客户选择多布林，正是因为这里“邻里素质高、声名显赫”，以及其稳定的基础设施、学校和文化氛围。

值得一提的是，该地区有子女的家庭比例很高，这有利于教育基础设施的发展，并创造了稳定的租赁和购买房产需求。

维也纳第19区德布林区提供多种多样的住宅选择，从经济适用型社会住房到豪华别墅和现代公寓应有尽有。这使得该区既吸引了有孩子的家庭，也吸引了包括外交官和商界精英在内的高端客户。

与维也纳市中心区域不同，德布林区的社会住房比例约为8%，低于全市平均水平。市政住房主要集中在海利根施塔特和克罗滕巴赫大街一带。例如，海利根施塔特大街33号的公寓月租金从360欧元到620欧元不等，包含所有水电煤气费和增值税。

根据维也纳住房协会（ Wiener Wohnen）的数据，维也纳约有60%的人口居住在市政住房或政府补贴住房中。然而，在德布林区，这一比例较低，证实了该地区较高的社会经济地位。

多布林的大部分住房都是豪华住宅：

• 格林津：一个历史悠久的街区，拥有众多酒庄和传统的酒馆餐厅。这里既有历史悠久的别墅，也有现代化的公寓。
• 锡弗林：高档住宅区，绿树成荫的街道，可欣赏维也纳森林的景色。
• 奥伯德布林：一个拥有豪华宅邸和大使馆的精英区döbling

这些地区的房地产价格位居维也纳最高之列。例如，努斯多夫新建住宅区70平方米的公寓起价为41.8万欧元。在更负盛名的地区，价格可达每平方米9000至1.2万欧元。

多布林（Döbling）的平均月租金在1000欧元到2500欧元之间，具体价格取决于地段和房产类型。例如，上多布林（Upper Döbling）一套55平方米的公寓月租金为1795欧元。

购房成本也很高。例如，在黄金地段，100平方米的公寓售价约为220万欧元。

如果您经常需要通勤到城外，建议选择靠近中央火车站的——这样每年可以节省数十小时。如果您重视宁静，那么靠近Wien：距离市中心仅需20分钟车程，但火车站和交通的噪音不会打扰到您。

从投资角度来看，德布林地区的房地产市场保持稳定且流动性强。高昂的租赁和购买需求，尤其是在国际客户群体中，确保了投资者的稳定收益。根据我与来自不同国家客户的合作经验，德布林通常被视为可靠且享有盛誉的房地产投资区域。

维也纳第19区德布林是维也纳最负盛名、绿化最好的街区之一，凭借其高水平的教育和多元化的教育机构，吸引着众多有孩子的家庭。该区汇集了国际学校、文理中学、大学和幼儿园，营造出完善的教育环境，既适合居住，也适合房地产投资。

多布林有很多幼儿园，包括私立幼儿园和公立幼儿园。

• Nikolausstiftung Erzdiözese Wien 是一个由 87 所幼儿园组成的网络，其中包括 Döbling，提供早期发展计划和外语。
• Little Einsteins 和 Bunte Kinderwelt 等私立幼儿园提供多元文化课程。

上幼儿园的费用大约为每月 300-500 欧元，具体费用取决于年级和附加服务。

多布林教育对旅居海外人士和国际家庭尤其有价值。其中最著名的学校包括：

• 维埃纳法国学校（分校）是一所法语学校，提供从幼儿园到高中的课程。年学费从 5,160 欧元到 6,920 欧元不等，首次入学时可一次性缴纳约 15,220 欧元的费用。
• 维也纳美国国际学校（AIS）是一所采用IB国际课程的英语授课学校。该校幼儿园的年学费为15,325欧元，高中的年学费为27,618欧元。

这些学校深受外交官和商人家庭的欢迎，提升了多布林作为维也纳最佳居住区之一的声望。

德布林以其语言、自然科学和精密科学的深入学习而闻名：

• Döblinger Gymnasium (G19) – 语言和 STEM 科目专业。
• 迪芬巴赫体育馆——人文和社会方向。
• BRG19 – 古典教育，深入学习数学和语言。

欧盟公民可免费就读文法学校，这使得该地区对有孩子的家庭特别有吸引力。

维也纳第19区德布林不仅是著名的住宅区，也是重要的教育中心。这里聚集了多所大学和高等教育机构，提供各种各样的学习项目。

• Wien大学（BOKU）又称农业大学，提供广泛的课程，包括农学、生物技术、生态学、林学和水资源等。BOKU校园位于维也纳第19区，坐落在穆特街（Muthgasse），毗邻海利根施塔特地铁站（Heiligenstadt U-Bahn station）。校园内设有多个大学研究所，包括埃米尔·佩雷尔斯楼（Emil Perels House）、阿明·西尔维尼楼（Armin Szilvinyi House）和西蒙·泽塞尔楼（Simon Zeisel House）。校园地理位置优越，交通便利，与维也纳其他地区连接良好。
• 维也纳莫杜尔大学是一所位于维也纳多布林区卡伦贝格山上的私立大学。该校成立于2007年，提供英语授课的本科、硕士、MBA和博士课程。大学的特色领域包括可持续发展、旅游管理、国际管理、应用计算机科学和新媒体。校园环境优美，学生不仅可以享受高质量的教育，还能欣赏到维也纳的迷人景色。
• 鲁道夫纳豪斯校区是一所位于德布林比尔罗特大街的教学研究中心，隶属于奥地利最古老的私立医院之一——鲁道夫纳豪斯医院。该校区提供医学、医疗保健和医疗管理方面的课程，注重实践培训和跨学科学习。

多布林的高教育水平直接影响了其声望，使其成为最安全、最宜居的地区之一。国际学校、理科高中和大学的存在，支撑了该地区的租赁和购房需求。

维也纳第19区德布林（Döbling）交通便利，治安良好，是维也纳最宜居宜业的地区之一。与维也纳其他一些被认为治安较差的地区（例如法沃里滕（ Favoriten 或 Rudolfsheim-Fünfhaus 的部分区域，这些区域犯罪率较高，社会关系也较为紧张）不同，德布林以低犯罪率、整洁的街道和维护良好的绿地而著称。

多布林拥有完善的公共交通网络：

• U4 地铁线海利根施塔特站可直达维也纳市中心（Innere Stadt），同时也连接着德布林区与其他北部地区。
• S-Bahn 覆盖了 Nussdorf、Oberdöbling和 Krottenbachstraße 等重要区域，为学生、上班族和高档别墅居民提供快速的交通连接。
• 有巴士开往多布林山区和葡萄酒产区，包括格林津和锡弗林，大型车辆无法进入这些地区。

根据维也纳公共交通局（ Wiener Linien，2024）的数据，多布林区超过75%的居民每周至少乘坐两次公共交通工具，高于维也纳的平均水平。对于投资者而言，这表明市场对面向无车租客的住房需求强劲。

多布林正在积极发展其自行车基础设施：

• 主要路线沿多瑙河延伸，穿过包括格林津在内的葡萄酒产区村庄。
• STEP 2025 计划扩大“绿色交通”，创建安全的自行车道，并减少居民区的汽车交通。
• 该区中心设有城市自行车租赁站（ Wien城市自行车），方便居民和游客出行。

根据我的经验，在格林津和döbling购买别墅或公寓的客户非常看重该地区的宁静氛围与便捷的公共交通（方便工作或学习）相结合的机会。

维也纳第十九区以其绿树成荫、环境优雅的氛围以及远低于市中心的低人口密度而闻名。这使得街道畅通无阻，交通便捷。这里的停车设施既满足了现代城市的需求，又兼顾了别墅和公寓业主的便利。

多布林区设有Parkpickerl停车管理系统，用于规范居民和访客的路边停车。该系统有助于维护秩序，并最大限度地减少繁忙地区常见的混乱停车现象。

• 根据维也纳市政厅 2024 年的数据，多布林区约 65% 的街道仅限居民停车。
• 许多别墅和豪华公寓都配备了私人车库或地下停车场，这对于格林津、锡弗林和霍赫瓦特的居民来说尤其重要。

根据我的经验，在德布林购买豪华房产的客户经常强调，拥有自己的车库是选择房产的关键因素之一，尤其是对于拥有多辆汽车的家庭而言。

该市也在积极投资新的停车解决方案：

• 海利根施塔特附近的地下停车场：正在建造现代化的多层设施，以居民的安全和便利为出发点。
• 这些项目包括自行车和电动汽车专用区域，这符合 STEP 2025 发展可持续交通和减少街道拥堵的战略。
• 这些举措既能提高居住舒适度，又能保持该地区历史街区的整洁，避免混乱的停车现象。

统计数据显示，在德布林中心地带，新的停车设施使街道上的汽车数量减少了 15% 至 20%，使该地区对家庭和高端租户更具吸引力。

多布林是该市最负盛名、绿化最好的地区之一，这里的宗教设施和谐地融合了传统的天主教教区、新教和东正教社区，以及国际和外交宗教中心。

根据奥地利统计局和维也纳市政府（2023 年）的数据：

• 天主教徒约占德布林人口的 65% 至 70%，天主教是该地区最主要的宗教。
• 新教徒约占8-10%。其中包括自认为是福音教会（路德教会和改革教会）成员的居民。
• 东正教徒约占总人口的 5% 至 6%，其中包括俄罗斯、塞尔维亚和罗马尼亚的东正教信徒。
• 其他宗教和无宗教信仰者约占 15-20%，包括国际传教团、佛教和伊斯兰教社区，以及没有宗教信仰的居民。

这种结构使得德布林成为一个以天主教徒为主的地区，同时又为国际居民提供文化多样性和宗教设施。

• Döbling教堂位于该区历史中心，毗邻海利根施塔特的主要商业街。教堂始建于19世纪，服务于约4000名教友，其中包括上döbling和海利根施塔特的居民。主要信众群体为30至60岁的成年人和有孩子的家庭，他们积极参与主日学和文化活动。
• 格林津教堂位于葡萄酒产区格林津村，距离著名的酒馆（Heurigen）仅几步之遥。教堂定期举办管风琴音乐会和社区节日活动。来访者包括当地居民和游客，常住信徒约1500人。

这些寺庙在家庭休闲中发挥着重要作用，提供儿童俱乐部、青年团体和文化活动，使多布林成为维也纳对有孩子的家庭具有吸引力的地区。

• Döbling福音教会位于克罗滕巴赫大街附近，服务于约800名各个年龄段的教友，包括青少年、成人和老年人。教会举办教育项目、面向外国人的德语课程以及家庭聚会。
• 格林津的俄罗斯东正教教堂和döbling的塞尔维亚东正教教区服务于散居海外的俄罗斯东正教社群。教区居民年龄跨度很大，从主日学校的儿童到社区的老年人都有。这些教会积极参与当地的文化生活，举办东正教节日和音乐会。

东正教社区的存在对于在国际组织工作的外籍人士和专业人士来说尤为重要，这使得该地区成为外籍家庭居住的便利之地。

多布林区是维也纳的著名街区，吸引着国际和外交人士：

• 一些外国使馆会利用当地的国际宗教中心举办宗教仪式和文化活动。
• 外籍人士及其家庭和国际组织专业人士来到这里，寻求一个享有盛誉且安全的居住区，这里的精神和社会基础设施高度发达。

我的客户在外交使团和国际公司工作，他们指出，在多布林选择房产时，步行范围内是否有宗教中心是一个关键因素。

维也纳的德布林区不仅是一个环境优美、绿树成荫的高档街区，更是一个文化中心，拥有丰富的历史底蕴、充满活力的传统，并为居民和游客提供丰富多彩的活动。该街区融合了葡萄酒产区、历史古迹、剧院和音乐场所，使其成为维也纳最适宜居住和投资的地区之一。

多布林的一大特色是传统的葡萄酒酒馆（Heurigen）：

• 格林津是著名的葡萄酒产区，拥有超过20家仍在运营的酒馆（Heurigen），供应包括绿维特利纳（Grüner Veltliner）和雷司令（Riesling）在内的当地葡萄酒。品酒和开胃菜每人25至40欧元，而包含一杯葡萄酒的晚餐则高达60欧元。
• 锡弗林和努斯多夫游客较少，但深受当地人喜爱，氛围温馨，适合家庭出游，并能体验到地道的维也纳文化。晚餐人均消费：35-50欧元。

根据维也纳旅游局2024年的数据，每年有超过15万名游客参加多布林区的葡萄酒节，使该地区成为重要的文化旅游目的地。我的客户在格林津区投资了公寓，他们指出，靠近酒馆（Heurigen）提升了房产对租客的吸引力，尤其是对那些对奥地利传统文化感兴趣的外籍人士和游客。

多布林与音乐史和作曲家史密切相关：

• 贝多芬博物馆致力于展现这位作曲家在维也纳的生活。贝多芬于18世纪末至19世纪初居住于此，并创作了他著名的交响曲。博物馆吸引了众多游客和音乐学生，提升了该地区的文化价值。成人票价：10欧元；学生和老年人优惠票价：6欧元。
• 音乐节：夏季期间，该地区会举办室内音乐会、古典音乐节和露天活动，包括在葡萄酒花园和公园举行的音乐会。票价根据场地和节目的不同，从 15 欧元到 50 欧元不等。

这些文化活动使德布林成为特别有吸引力的居住和投资之地，因为它们维护了该地区的声望，并刺激了人们对酒馆、餐厅和酒店的访问。

• 剧院和音乐厅：当地剧院、音乐厅和文化中心会举办演出、讲座和艺术展览。票价从 20 欧元到 60 欧元不等。
• 画廊和展览空间：该区拥有多家私人画廊，以及用于举办临时展览和工作坊的市政空间。门票免费或象征性收取，每场展览5至10欧元。

这些活动使多布林对希望在维也纳寻找拥有充满活力的文化氛围的街区的家庭、外籍人士和年轻专业人士极具吸引力。

维也纳森林的毗邻为人们提供了独特的休闲娱乐机会：

• 徒步旅行、骑自行车和野餐。
• 徒步路线穿过格林津、锡弗林和努斯多夫这三个葡萄酒产区村庄，连接着历史遗迹、酒庄和博物馆。导览游：每人 15 至 30 欧元。
• 该地区的景观和公园经常被用于举办露天音乐会和节庆活动。门票通常免费或最高售价为每张 20 欧元。

在德布林购买豪华别墅和公寓的客户尤其重视前往自然区域和参加文化活动的便利性，因为这直接提高了该地区的生活质量和声望。

维也纳第十九区将别墅、葡萄园和自然保护区与完善的基础设施完美融合。这里拥有历史悠久的公园、新建的林荫大道和丰富的休闲娱乐设施，使其成为居住和投资的理想之地。该区的地图清晰地展现了城市与自然景观的和谐统一，使其在维也纳众多新兴城区中脱颖而出。

卡伦山海拔484米，可俯瞰维也纳全景及周边葡萄园。山上新建了步行道和休闲区，包括观景台、咖啡馆和野餐区。所有游览和徒步活动均免费，方便当地居民和游客前来。这里经常举办文化和体育活动，葡萄酒之旅则能让游客深入了解该地区的传统文化。

维也纳森林（ Wien ）是一片广袤的森林，拥有众多难度各异的徒步和自行车道。这里免费开放森林步道、烧烤区和家庭散步区，是进行户外运动、家庭散步和呼吸新鲜空气慢跑的理想场所。森林的一部分位于德布林区（Döbling）内，其余部分则延伸至维也纳的其他区。

韦特海姆斯坦公园（上döbling）占地62,500平方米，拥有绿树成荫的野餐区和儿童游乐场。公园免费开放，深受当地居民喜爱。公园还会举办小型文化活动和儿童体育活动，因此也深受家庭欢迎。

世田谷公园是一座占地约4000平方米的日式庭园，是冥想和漫步的理想场所。公园体现了该地区的国际文化融合，园内拥有传统的日式桥梁、池塘和繁花似锦的树木。公园免费开放，欢迎所有人前来游览。

公园（Waldseilpark Kahlenberg）是一个拥有17条线路和150个障碍物的绳索公园，适合所有年龄段和技能水平的游客。成人票价为24欧元，儿童票价为18欧元。该公园是家庭娱乐、户外活动和团队建设的理想场所。

维也纳科本茨尔农场（ Landgut Wien Cobenzl）

施瓦岑贝格公园是一个自然公园，设有步行、慢跑和野餐区。免费开放使其成为当地居民的热门去处。公园内设有步行和自行车道、带长椅的休息区以及运动场。

克拉普芬瓦尔德巴德是一个室外游泳池，设有儿童泳池、运动场、休闲区和咖啡厅。成人票价为 6.50 欧元，儿童票价为 2.60 欧元。该游泳池深受有孩子的家庭以及游泳和进行其他夏季活动的欢迎。

Döbling积极实施环境和休闲项目：

• 葡萄园保护：卡伦贝格、格林津和努斯多夫的历史葡萄酒产区受到保护，免受大规模开发。市政府实施严格的法规，以保护当地的景观和酿酒传统。这不仅维护了文化遗产，也保护了该地区的生态系统——包括植被、昆虫和生物多样性。
• 打造步行区和休闲路线：新建的步行和自行车道连接公园、葡萄园和自然景点，包括卡伦山、世田谷公园和韦特海姆斯坦公园。这改善了该地区居民和游客亲近绿地的便利性，提升了城市环境品质。部分路线还设有观景台、休息区和野餐点。
• 发展生态旅游：短途旅行、品酒会和教育项目有助于提高人们对该地区自然宝藏的认识。

多布林和谐地融合了小型企业、美食、文化活动和外交官邸，使该地区对居民、外籍人士和投资者都具有吸引力。

多布林地区的经济活动以小型企业和家族企业为主导，这些企业不仅支撑着当地经济，也营造了该地区独特的氛围。主要行业包括：

• 葡萄酒酿造：格林津、努斯多夫和卡伦贝格以其传统酒馆（Heurigen）而闻名，这些酒馆不仅保护了文化遗产，也吸引着游客和投资者。许多酒庄庄主积极与当地餐馆和旅行社合作，营造了可持续的商业环境。
• 美食与咖啡馆：多布林以其温馨舒适的餐厅、咖啡馆和糕点店而闻名，这些地方将优质的服务与地道的氛围完美融合。例如，科本茨尔街上颇受欢迎的咖啡馆和格林津街上的葡萄酒吧经常成为外籍人士和当地居民的聚会场所。
• 创意和文化产业：艺术画廊、工作室和设计工作室正在蓬勃发展，尤其是在锡弗林和奥伯德布林döbling。这些企业使该地区对年轻的专业人​​士和创意人士极具吸引力。

多布林区也被称为维也纳的外交区。这里聚集了包括美国、俄罗斯、克罗地亚、法国等在内的多个国家的官邸和领事馆。这确保了该地区的高度安全、稳定和声望。

外交代表的存在带动了对高档住宅的需求：别墅、公寓和历史悠久的豪宅，使德布林成为维也纳最具投资吸引力的地区之一。

尽管多布林区主要为住宅区，但该地区也包括：

• 面向初创企业和小企业的小型办公综合体和联合办公空间。
• 会议和研讨会场地，经常被国际组织和文化活动使用。
• 现代化的商务中心位于交通枢纽（海利根施塔特、努斯多夫）附近，方便员工和访客出行。

我的许多客户在投资办公空间或出租公寓时都注意到，外籍人士、外交官和国际公司代表的需求稳定。

维也纳第19区继续保持着其尊贵地位、绿地和现代化开发的完美融合。新建的住宅区、翻新的别墅和环保项目使该地区成为居住和投资的理想之选。地图显示，霍赫瓦特（Hohe Warte）、西弗林（Sievering）和格林津（Grinzing）仍然是高端房地产的黄金地段。

在霍赫瓦特和锡弗林，正在兴建面积从80到250平方米不等的现代化公寓。价格从每平方米9500欧元到12000欧元不等，而豪华公寓的月租金则从2500欧元到5500欧元不等，具体价格取决于位置、景观和面积。

我的客户示例：

• 一个德国家庭在霍赫瓦特购买了一套面积为 180 平方米、可欣赏葡萄园景色的公寓，价格约为 190 万欧元。他们将公寓出租给游客和外籍人士，每年可获得约 4-5% 的稳定收入。
• 一对年轻的投资夫妇在锡弗林以 120 万欧元的价格购买了一套复式公寓，计划将其长期出租给联合国维也纳办事处的国际工作人员。

格林津和döbling 的19世纪和20世纪别墅正在被积极改建为豪华公寓。修复后的别墅起价200万欧元，而别墅内的公寓售价则在每平方米9000至11000欧元之间。

我的客户来自奥地利，他在格林津投资了一栋翻新过的450平方米别墅。翻新后，这栋别墅在两年内以约15%的利润售出，凸显了该地区的投资潜力。

现代建筑群配备有：

• 绿色屋顶可以创造休闲区并减少能源损失。
• 太阳能电池板和节能供暖系统。

这些技术提高了房产的价值，使之对在维也纳德布林区寻找可持续住房的国际客户更具吸引力。

维也纳第19区仍然是房地产投资最负盛名且最稳定的地区之一。尽管房价最高，但市场依然保持稳步增长和稳定，因此对富裕买家、外籍人士和外交官来说，这里的投资极具吸引力。

高价高稳。豪华住宅小区和翻新别墅的单价在每平方米9,000欧元至12,000欧元之间，月租金则在2,500欧元至5,500欧元之间。高端市场需求稳定，得益于新开发项目有限：该地区主要由历史建筑组成，新项目零星分布，导致供应有限，推高了房地产资本化水平。

国际客户需求旺盛。德布林市场备受外交官、外籍人士和富裕家庭的青睐，他们看重该地区的声望、绿地和完善的基础设施。美国、俄罗斯和克罗地亚等国的外交官官邸也进一步推高了豪华住宅的需求。

我与客户的经验表明，格林津、霍赫瓦特和锡弗林的房产比维也纳其他地区的房产销售速度更快，投资者可以获得稳定的租金收入，尤其是在国际客户中。

新开发项目有限。德布林几乎没有大规模开发项目，因此每一栋新建别墅或高档住宅区都自动成为高价值资产。这使得该地区对长期投资极具吸引力，尤其适合那些目标是保值增值或增值投资的投资者。

从投资角度来看，我认为维也纳的德布林区兼具安全、一流的基础设施和稳定的市场。与维也纳一些危险或犯罪猖獗的地区不同，德布林区的犯罪率很低，居民具有很高的社会责任感，而且市政府积极致力于保护绿地和休闲场所。

投资多布林的高端住宅不仅能保值增值，还能确保长期收益，因为该地区供应有限，且国际买家需求稳定。在我看来，对于那些既追求高档住宅、优美环境又渴望稳定租金收入的投资者而言，这里是理想之选。

维也纳第 19 区 Döbling 拥有优越的都市环境、绿地和历史遗产，使其成为众多居民和投资者的理想居住地。

对于高收入家庭而言，德布林 (Döbling) 提供安全、环保的生活环境，拥有众多公园、步行区、优质学校和幼儿园。绿意盎然的葡萄园和毗邻维也纳森林的地理位置，营造出一种置身自然的居住氛围，同时距离市中心仅数公里之遥。这使得该地区成为那些既重视高档住宅又注重儿童舒适环境人士的理想之选。

对于投资者而言，多布林区极具吸引力，因为该地区新开发项目供应有限，优质房产资本化率高，租金收入稳定。新开发项目少，加上外籍人士、外交官和富裕家庭的高需求，使得在此投资既可靠又前景广阔。

对于外籍人士、外交官和学者而言，多布林区完美融合了宁静的生活方式、完善的基础设施和国际化的氛围。该区吸引着那些欣赏维也纳文化传统、历史悠久的别墅和优越环境的人们。毗邻的外交官官邸和国际机构也为国际专业人士提供了更多便利。

总而言之，德布林堪称维也纳真正的“绿肺”。这里生活水平高，环境安全，建筑风格独具特色，文化、自然和声望都备受推崇。凭借其豪华住宅、完善的基础设施、环保举措和稳定的房地产市场，德布林始终是维也纳乃至欧洲最具吸引力和声望的地区之一。

对于那些追求生活品质、投资机会和声望的人来说，多布林是无可争议的选择。