维也纳第 18 区（Währing）是维也纳一个优雅而绿树成荫的街区。

维也纳第18区，又称瓦林区（Währing），位于城市西北部，与第9区、第17区和第19区接壤。这里既有充满活力的都市生活，又有绿树成荫的公园和宁静的街道。

该区完美融合了城市基础设施与自然环境：距离市中心仅几分钟车程，即可抵达拥有别墅、花园和葡萄园的静谧街区。如此优越的地理位置，使得维也纳的瓦林区对那些既追求大都市的便利，又渴望宁静氛围的人们来说，极具吸引力。

历史上，瓦林区发展成为一个资产阶级的高档郊区。富裕的家庭、科学家、建筑师以及19世纪维也纳的知识分子纷纷涌向这里。如今，这里依然保留着这种氛围——优雅的别墅、新艺术风格的建筑和乡村住宅与现代化的住宅区并肩而立。与此同时，维也纳大学的影响力也渗透于此：维也纳大学的校园和各大研究机构为瓦林区注入了浓厚的学术气息。

瓦林区最重要的特色在于其绿地。图尔肯尚茨公园、波茨莱因斯多夫宫公园以及诺伊施蒂夫特瓦尔德葡萄园已成为该区的标志性景观。这里是散步、家庭聚会和葡萄酒节的举办地，完美融合了都市生活与自然风光。难怪瓦林区常被誉为“花园区”，也是维也纳风景最优美的角落之一。

华灵的社会结构也值得关注。与人口更年轻、文化更多元的中心城区不同，华灵主要由家庭、专业人士和高收入外籍人士组成。这造就了对高档住宅的需求——从历史悠久的别墅到可俯瞰葡萄园的现代公寓，应有尽有。尽管华灵地段属于精英阶层，但依然保持着开放包容的氛围：学校、幼儿园、文化中心和众多咖啡馆营造出温馨而充满活力的环境。

本文将详细介绍瓦林区的发展历程，从乡村社区到维也纳最受尊敬的街区之一。我们将探讨其历史、城市结构、住房市场、交通和教育机构。我们将重点关注其投资潜力，正是这些潜力使得瓦林区不仅成为理想的居住地，也成为房地产投资者。

维也纳第十八区，又称瓦林区（Währing），拥有独特的历史，这在很大程度上决定了它如今的面貌。与历史与皇室和贸易中心紧密相连的中心城区不同，瓦林区是由坐落在风景如画的维也纳森林山坡上的一系列小型乡村聚落发展而来。

直到19世纪末，这里还存在着一些独立的村庄：魏因豪瑟（Weinhauser）、格斯特霍夫（Gersthof）、珀茨莱因斯多夫（Pötzleinsdorf）、诺伊施蒂夫特（Neustift am Walde）和萨尔曼斯多夫（Salmannsdorf）。这些地名至今仍保留在该地区，诉说着这里曾经的农业和葡萄酒酿造历史。

几个世纪以来，酿酒和园艺一直是当地经济的支柱。诺伊施蒂夫特和萨尔曼斯多夫以其传统的葡萄酒酒馆（heuriger）而闻名，这些酒馆至今仍然吸引着游客。19世纪，维也纳市中心的富裕家庭开始迁居至此，寻求清新的空气和宁静的生活。渐渐地，瓦林发展成为一个享有盛誉的郊区，拥有众多别墅和避暑别墅。

1892年，瓦林（Währing）的地位发生了最终变化，它与其他几个郊区一起并入维也纳。这是当时一项重大的城市化改革的一部分，首都维也纳将边界扩展到了郊区。那时，城市被划分为若干个编号区，瓦林被划为18号区。从此，它正式成为维也纳的一部分，同时又保留了其独特的氛围。

自19世纪末以来，瓦林区一直积极发展资产阶级别墅和乡村住宅。其中许多出自著名建筑师之手。瓦林区与奥托·瓦格纳和约瑟夫·霍夫曼的名字紧密相连，他们是维也纳新艺术运动和新艺术运动的代表人物。他们的作品塑造了该地区独特的建筑景观：优雅的宅邸被花园环绕，精致的立面与自然和谐共生。如今，有意在瓦林区投资历史住宅的客户常常感叹，该地区拥有“近乎老维也纳”的氛围。

二战期间，瓦林区和维也纳的许多地区一样遭受了轰炸，但程度不及市中心。许多别墅幸存下来，尽管一些建筑被毁或受损。战后，该地区的重建是一个渐进的过程：新的住宅区在20世纪50年代和60年代出现，但资产阶级郊区的风貌得以保留。

与维也纳其他一些逐渐被视为欠发达地区的区域不同，瓦林区始终保持着其声望和人气。其悠久的历史和建筑遗产赋予了它极高的文化和居住价值，从而提升了其投资吸引力。

该地区历史上的另一个重要篇章与科学和教育息息相关。20世纪初，这里先后设立了大学院系和研究中心。图尔肯尚茨公园及其周边建筑成为维也纳大学生物学和植物学研究的基地。这赋予了该地区浓厚的学术氛围，进一步提升了其声望。

维也纳第18区（瓦林区）面积约6.28平方公里，人口约51,000（奥地利统计局，2024）。就人口密度而言，该区属于“中等”水平——每平方公里约8,100人——远低于玛格丽特区或奥塔克林区等中心城区，但高于葡萄酒产区德布林区。这一数字直接反映了该区的结构：瓦林区并非单调的建筑群，而是由靠近环城大道（Gürtel）的密集街区和北部宽敞的别墅区交错而成。

沿着维也纳主要干道之一的环城大道（Gürtel），瓦林区呈现出典型的城区风貌：这里以19世纪末20世纪初建造的公寓楼、商店、餐馆和电车站为主。该区域在风格上更接近市中心，营造出浓郁的都市氛围。

北部的波茨莱因斯多夫和诺伊施蒂夫特村则呈现出截然不同的景象。这里，别墅掩映在花园、狭窄的街道和沿着维也纳森林山坡蜿蜒而上的葡萄园中。这片区域常被称为“瓦灵的绿色心脏”。我的荷兰客户在波茨莱因斯多夫购置了一套家庭住宅，他们说，清晨时分，“葡萄园和群山的景色更像是意大利托斯卡纳，而不是奥地利首都维也纳。”

维也纳第18区（瓦林区）的独特之处在于它融合了多种不同的开发类型，在充满活力的城市街道和宁静绿树成荫的郊区社区之间形成了鲜明的对比。这种多层次的特性吸引了各类购房者和租房者对住房的需求。

格斯特霍夫和Währing大街是人口密度较高的城区，以19世纪末20世纪初建造的多户公寓楼为主。这里的房屋更为紧凑，价格也比别墅区低，因此深受学生、年轻职业人士以及希望居住在环境优美但又靠近城市便利设施的家庭的青睐。这些地区的平均房价约为每平方米5500至6500欧元，远低于别墅区。

波茨莱因斯多夫是瓦林区的标志性街区。这里以豪华别墅、花园以及毗邻波茨莱因斯多夫宫廷公园而闻名。维也纳的知识分子、企业主和外籍人士都居住于此。该地区的别墅售价可达每平方米1万欧元甚至更高，租金也几乎总是高端水平。我的一位客户，一位奥地利教授，正是看中了这里的宁静和便利的绿地环境才选择在此置业，而市中心距离这里也只有20分钟的电车车程。

诺伊施蒂夫特和萨尔曼斯多夫是历史悠久的葡萄酒村，已融入维也纳的城市肌理。这里至今仍保留着传统的葡萄酒酒馆（Heuriger），景色与维也纳森林浑然一体。对于那些在首都寻求“乡村”氛围的人来说，这些地区极具吸引力。对投资者而言，这是一种长期策略：价格高昂，供应有限，流动性可持续数十年。

魏因豪瑟 (Weinhauser)格斯特霍夫 (Gersthof)在某种程度上属于中间档次的街区，房价相对亲民，同时又能便捷地前往市中心。由于靠近学校和幼儿园，这些街区深受有孩子的家庭欢迎。韦林 (Vähring) 这一区域的房地产市场较为稳定：价格温和上涨，下跌风险极低。

根据奥地利统计局和ImmoUnited的数据，瓦林区是维也纳最繁荣的地区之一，房价每年稳步上涨3%至5%。与维也纳一些犯罪率较高的地区（例如第10区和第20区的部分地区）不同，瓦林区的治安状况良好，进一步提升了该地区的吸引力。

维也纳第十八区（瓦林区）一直被认为是该市最繁荣的地区之一，其社会结构也印证了这一点。与 Leopoldstadt 或 Favoriten等更具活力和年轻气息的地区不同，瓦林区拥有更为稳定和成熟的人口，并明显注重学术和家庭生活。它是维也纳为数不多的宜居地区之一，在这里，声望与宁静营造了稳定的社会平衡。

根据奥地利统计局（2024 年）的数据，维也纳第 18 区的人口约为 51,000 人。人口密度约为 8,100 人/平方公里，低于 Leopoldstadt 或 Margareten，这反映出该区有别墅、绿地和密度较低的城市结构。

• 居民平均年龄为 43.7 岁（维也纳为 41.1 岁）。
• 有子女的家庭约占家庭总数的24%。对许多人来说，学校（包括像 Währing中学这样的著名文理中学）和公园的便利程度是选择居住地时的关键因素。
• 老年人（65岁以上）占总人口的20%以上，高于该市平均水平。
• 由于靠近博库大学、维也纳大学校园和研究机构，学生和研究人员构成了一个庞大的群体。

我可以根据自己的经验证实这一点：我的几位客户都是教授和研究人员，他们选择维也纳第 18 区正是因为这里在和平、声望和进入大学之间取得了平衡。

动态与趋势：

• 沃林的人口增长缓慢，过去 10 年仅增长了 1.5%，表明人口结构稳定。
• 老年人口比例将会增加：根据 MA​​23（ Wien市政府统计局）的预测，到 2035 年，超过 25% 的人口将超过 65 岁。
• 对于房地产市场而言，这意味着对中大型优质公寓以及无障碍住宅（barrierfreie Wohnungen）的需求稳定。

与维也纳的阿拉伯人聚居区（如第 10 区（Favoriten）或第 20 区（Brigittenau）的部分地区）不同，Währing 的种族构成有所不同。

• 外国人占比约为 25%（略低于该市 30% 的平均水平）。
• 其中，以德语外籍人士（尤其是来自德国和瑞士的外籍人士）为主，土耳其人也占多数。
• 来自东欧和亚洲的专家越来越多地参与到信息技术和科学项目中。

根据《2023年 Wien融合监测报告》，瓦林区展现出极高的社会融合度：与维也纳犯罪率较高的地区（例如第15区或第20区的部分地区）相比，瓦林区的“封闭式”社区密度较低。第18区的犯罪率比维也纳平均水平低20%至30%。这证实了该地区的安全状况，使其成为家庭的理想之选。

从社会经济角度来看，维也纳第 18 区以其高度繁荣而著称。

• 人均年收入约为 28,000 欧元（相比之下，维也纳的人均年收入为 24,500 欧元）。
• 居民中受过高等教育的比例很高（超过 40%，而全市平均水平为 33%）。
• 科学文化精英代表人数众多。

这一点在房地产市场也得到了证实。据我所知，有一户来自德国的家庭选择在珀茨莱因斯多夫购买一栋别墅作为他们的永久住所，他们不仅称赞房产的品质，也看重当地的社会环境：“我们这里都是教授、医生和建筑师，这种氛围甚至在日常生活中都能感受到。”

与以短期租客为主的社区（例如第九区的学生聚集区）不同，沃林区长期房主的比例很高。超过55%的居民在他们的公寓或房屋中居住超过10年。这造就了一个稳定的社区，并有助于传统文化的传承。

然而，人口流动性仍在增长。随着租赁需求的增加，尤其是对古特尔大道和格斯特霍夫大道沿线两居室和三居室公寓的需求，越来越多的年轻IT和医疗专业人士正迁居至此。

维也纳第18区（瓦林区）在首都的房地产市场中占据着特殊的地位。它与第19区（Döbling）和第13区（Hietzing）并称为维也纳的高档住宅区，同时又拥有其独特的社会平衡。与郊区那些不太受欢迎的街区不同，瓦林区提供丰富的住房选择：从数量有限的市政公寓到可以俯瞰葡萄园的独特别墅，应有尽有。因此，计划在维也纳购房的应该认真考虑一下这个区域。

尽管瓦林区被认为是“资产阶级区”，但它也拥有社会住房。根据维也纳住房协会（ Wiener Wohnen，2024）的数据，市政公寓约占住房总量的10%至12%。这远低于维也纳市的平均水平（约25%），但为经济条件较差的群体提供了一定程度的住房选择。

• 社会住房主要集中在环城大道沿线，历史上那里曾建有许多公寓楼。
• 这里的典型公寓面积为 40-70 平方米，租金约为每平方米 7-9 欧元。

我遇到过一些大学生和年轻的职场人士选择这类房源作为临时住所的情况。然而，由于供应有限，需求总是大于供应。

瓦林庄园的象征当然是位于珀茨莱因斯多夫和诺伊施蒂夫特的别墅。这些地区最初是19世纪维也纳资产阶级的郊区度假胜地，这种形象一直延续至今。

• 这些别墅通常由著名建筑师（奥托·瓦格纳、约瑟夫·霍夫曼）设计，其中许多建筑都是建筑古迹。
• 如今，这类房屋是面积达 300-600 平方米的豪华住宅，配有花园、游泳池，并可欣赏葡萄园的景色。
• 此类房产的价格从每平方米 10,000 欧元起，而高端房产的价格则超过每平方米 15,000 欧元。

与邻近的第 19 区（Döbling）相比，Vähring 区的豪华住宅平均价格高出 10-15%，而 Vähring 区则显得更实惠，但其声望却毫不逊色。

据我所知，有一户奥地利家庭之所以在诺伊施蒂夫特买房，正是因为这里独特的优势——宁静祥和、葡萄园环绕、毗邻山间小径，而且距离维也纳市中心仅20分钟车程。他们表示：“这里既有度假胜地的氛围，又兼具城市的便利。”

沃林镇的租赁市场非常多元化：

• 在格尔特尔街沿线，中等价位的公寓租金约为每平方米14至16欧元。这比市中心区域的租金略低，因此对学生、大学教职工和年轻的专业人​​士很有吸引力。
• 在珀茨莱因斯多夫和格斯特霍夫，豪华公寓和房屋的租金可达每平方米 25-30 欧元甚至更高。
• 豪宅和别墅的租金每月高达数千欧元。

对于我的德国客户来说，在格斯特霍夫租房只是一个过渡方案，之后他们才会考虑购买——他们利用这段时间寻找合适的别墅。有趣的是，在这里租房让他们有机会在购买前“体验”一下这个地区。

瓦林区长期以来不仅被认为是维也纳最繁荣的街区之一，而且拥有完善的教育基础设施。从幼儿园、小学到大学各院系和研究机构，各个教育阶段的教育机构都汇聚于此。因此，许多家庭，尤其是家有学龄或大学子女的家庭，都将维也纳的瓦林区视为理想的居住地。

该地区约有30所幼儿园，包括公立和私立幼儿园。根据 Wien 市政府（MA 10）的数据，瓦林区的幼儿园学位供应量高于全市平均水平，减轻了家长的负担。

• 在瓦林，有一个市政幼儿园（Städtischer Kindergarten）网络，这些幼儿园是免费的；家长只需支付食物费用（每月 80-120 欧元）。
• 私立托儿中心，例如 Kindergruppe Währing 或 Bilingual Kindergarten，在外国家庭中很受欢迎。德语幼儿园的价格为每月 400 至 600 欧元，国际幼儿园的价格为每月 700 至 1200 欧元。

许多带着孩子从德国和瑞士搬迁过来的客户都提到，与维也纳其他地区不同，在瓦林区更容易找到以德语和英语为教学重点的幼儿园。这使得瓦林区对国际家庭来说格外便利。

小学（Volksschule）是公立的，免费入学，仅需支付少量伙食费和教材费（每年200-300欧元）。例如，森珀大街小学（Volksschule Semperstraße）以其高质量的数学和语言教学而闻名。该地区还有一些私立小学，提供丰富的语言或宗教课程，费用在每年3500-8000欧元之间。

沃林拥有以下几所著名的文法学校：

• Bundesgymnasium und Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse（Bergheidengasse 41-45）。

这些学校提供古典式和真正的文理中学教育。公立文理中学免收学费，但交通、课外活动和教材等额外费用每年约为300至600欧元。

音乐教育也备受重视。瓦林市立音乐学校（Musikschule Währing 的课程每学期收费200至400欧元，而私人教师授课的费用为每小时40至70欧元。

瓦林区是大学校园的所在地，其中包括维也纳大学的学院（植物学、生物学）、图尔肯尚茨公园的研究中心以及维也纳美术学院（Akademie der bildenden Künste Wien）的各个系。

对于欧盟学生而言，奥地利大学的学费几乎全免（行政费约为每学期20欧元）。对于非欧盟学生，学费为每学期726欧元，这使得维也纳在与其他欧洲首都城市相比具有竞争力。

维也纳第十八区以其城市发展与绿地空间的均衡融合而闻名，拥有完善且以人为本的交通系统。这里不仅重视公共交通，也注重自行车基础设施和步行便利性。对于选择在维也纳哪个区居住的人来说，交通网络是一个决定性因素：它能便捷地通往市中心、大学校园以及周边的高档社区。

瓦林区没有直达地铁，这也造就了该区独特的风貌。不过，U6线 Währing大街-人民歌剧院站和米歇尔博伊恩-维也纳艺术与文化中心枢纽站就位于该区边缘。这使得居民可以快速换乘，并在10-15分钟内抵达维也纳市中心。

根据我的经验，客户经常提到，虽然地铁线路不发达，但完善的电车和公交网络弥补了这一不足。一位来自瑞士的买家告诉我：“我不想住在地铁沿线，因为那里噪音大、人多拥挤。但在这里，我家门口就有电车，而且社区环境安静。”

有轨电车在沃林市的交通结构中扮演着关键角色：

• 40 路 – 连接 Gersthof 和市中心（Schottentor，主大学旁边）。
• 41路公交车途经Türkenschanzplatz，方便学生和教师出行。
• 42号线将该地区与大学区和内城区连接起来。

有轨电车系统运行可靠：据 Wien公共交通公司称，高峰时段的平均等待时间为 3-5 分钟，其便利性与地铁相当。

该区还有多条公交线路连接沃林郊区与周边社区和公园。这对于有孩子的家庭和老年居民来说尤为重要：与地铁和有轨电车不同，公交车可以深入到该区的内部庭院。

近年来，维也纳积极发展自行车道网络。 Währing大街（Währing er Straße）沿线以及通往图尔肯尚茨公园（Türkenschanzpark）方向都新增了专用自行车道。根据 Wien城市发展局（MA 18）的统计数据，该地区自行车出行比例已从2015年的7%增长到2023年的12%以上。

根据该市的STEP 2025发展规划，瓦林被纳入“短途城市”（Stadt der kurzen Wege）战略。这意味着未来几年，步行区和自行车道将得到扩建，环保交通将成为优先发展方向。具体而言，目前正在讨论对有轨电车线路进行现代化改造，并建设通往图尔肯尚茨公园的“绿色交通走廊”。

专家意见：从交通角度来看，瓦林区是一个折衷选择：区内没有地铁线路，但有轨电车、公交车和附近的地铁站连接便捷。对于家庭以及在维也纳市中心工作或学习的人来说，这是一个理想的选择。

在实践中，我注意到选择沃林区的客户重视的是平衡：既要交通便利，又要避免城市噪音过大。这直接影响了房地产市场。靠近电车枢纽和地铁6号线车站的公寓更值钱：这里的租金比该区较为偏远的街区高出8%到12%。因此，交通成为推动投资的另一个重要因素。

维也纳的停车问题直接反映了居民舒适度与可持续城市发展之间的平衡。在这方面，维也纳第18区展现了一种高档住宅区的典型做法：既注重居民的便利性，又致力于减轻交通压力。

对投资者而言，停车位不仅仅是一个后勤问题，它还会影响房产的流动性。带有私人车库或地下停车位的公寓和住宅平均售价高出 8% 至 12%。

自2017年起，维也纳第18区开始为居民提供停车通行证（Parkpickerl）。该通行证每月费用约为10欧元（每年120欧元），持证人可在整个区内停车。相比之下，访客停车费用更高，平均每小时2.20欧元（数据来自 Wien地方法院）。

我的一位客户，来自德国的一家人，在波茨莱因斯多夫买了一套公寓，他们注意到 Parkpickerl 的安排让他们免去了每天寻找空车位的麻烦。

该市正积极在环城大道（Gürtel）沿线和主要交通枢纽（人民歌剧院、米歇尔博伊恩）建设地下车库和换乘停车场。这些停车位的租金根据位置不同，每月从 90 欧元到 140 欧元不等。由于历史街区内许多公寓楼缺乏路外停车位，因此这种停车方式深受公寓租户的欢迎。

该市的政策旨在减少路边停车并绿化街道。例如，根据2023年启动的“超级绿化区”（Supergrätzl Währing）计划，部分街道将被改造成步行区，并增设树木和自行车道。对于车主而言，这意味着免费停车位减少，但绿化环境将提升房产价值。

我的观察：考虑将第 18 区作为长期居住地的买家越来越重视安静、无车的庭院，孩子们可以在这些庭院里安全地玩耍。

维也纳第十八区（Währing区）不仅以其绿树成荫的公园和气派的别墅而闻名，更以其丰富的宗教和文化遗产而著称。在这里，天主教传统、新教社群、东正教教区和犹太文化场所和谐共存。对于许多选择居住在维也纳第十八区的家庭来说，其精神和文化基础设施是一个重要的考量因素。历史上，维也纳，尤其是瓦灵区，仍然保留着浓厚的天主教精神。

维也纳第18区的宗教统计数据：

• 天主教徒：52.8%
• 东正教徒：6.2%
• 穆斯林：6.0%
• 新教徒：5.9%
• 无宗教信仰：21.4%
• 其他宗教：1.8%
• 未知：5.7%

该地区保存至今的寺庙代表了不同的建筑时期：

天主教堂：

• 瓦灵教区Währing（圣格特鲁德和圣劳伦斯教堂）是该地区最古老的教堂之一，早在13世纪就有记载。目前的教堂建筑建于1753年，并于1934年进行了大规模扩建。教堂融合了晚期巴洛克和新哥特式风格。教堂内部装饰有古老的祭坛和管风琴，以及与该地区历史相关的纪念碑。
• 拉扎里斯特教堂（圣塞维里安教堂）。这座教堂位于甘塞尔贝格区，由建筑师弗里德里希·冯·施密特设计，采用新哥特式风格。教堂供奉诺里库姆的圣塞维里安。教堂于1880年祝圣，是拉扎里斯特会所服务的天主教社区的中心。
• Pfarrkirche Weinhaus ）位于根茨街（Gentzgasse），建于1883年至1889年间。教堂供奉圣若瑟，他是工人和家庭的守护圣人。该教堂以其历史主义建筑风格而闻名，是当地社区重要的宗教中心。

新教和其他基督教团体：

• 该教堂建于1898年，采用历史主义风格，如今不仅是礼拜场所，也是举办文化音乐会和教育活动的场所。
• 维也纳第18区没有东正教教堂。不过，邻近的几个区有几座东正教教堂，服务于不同的东正教社群。

犹太教和跨宗教倡议：

• 瓦林犹太公墓。这座公墓于1784年开放，曾是维也纳以色列教派社群成员的主要墓地。尽管在19世纪80年代关闭，并在纳粹时期遭到破坏，但该公墓至今仍是一处重要的历史遗迹。
• 近年来，该地区宗教间对话项目蓬勃发展。天主教教区、福音派团体和东正教组织共同参与文化和慈善活动。诸如“教堂长夜”（Lange Nacht der Kirchen）之类的活动，让居民和游客体验到丰富多彩的宗教生活。

维也纳第十八区瓦林区不仅是著名的高档住宅区，也是文化中心，拥有丰富的历史、建筑和多元化的休闲活动。对于居民和投资者而言，这意味着不仅享有声望和舒适，更拥有高品质的生活，深受外籍人士和维也纳家庭的青睐。

Wien 人民歌剧院——文化中心

Wien 人民歌剧院是该地区的主要景点，在奥地利乃至世界各地都享有盛誉。该剧院每年上演约300部作品，涵盖轻歌剧、古典歌剧、芭蕾舞剧和音乐剧等多种类型。

• 根据座位不同，票价从 75 欧元到 144 欧元不等。
• 30 岁以下的年轻观众可以参加 U30 计划，并以 15 欧元的价格购买门票。
• 家庭套票每季售价 30 欧元，儿童可享受高达 75% 的折扣，成人也可享受大幅折扣。

我的一位客户，一家人在人民歌剧院附近买了一套公寓，他们指出，靠近剧院对他们来说不仅仅是一种便利，而是一种真正的生活方式——他们每周都会选择新的演出，而且该地区被视为一个文化中心，而不仅仅是一个居住的地方。

小型剧院和文化俱乐部

除了人民歌剧院之外，该区还拥有众多充满活力的小型剧院、文化俱乐部和文学社团。格斯特霍夫和波茨莱因斯多夫街区经常举办室内乐演出、讲座和音乐晚会。这种本地文化氛围深受年轻家庭和大学生的喜爱，同时也提升了该区的投资吸引力：周边房产始终备受追捧。

画廊和建筑遗产

巴黎第 18 区拥有众多 19 世纪和 20 世纪的历史别墅和建筑，其中许多都对外开放，举办展览。

• 波茨莱因斯多夫城堡曾是一座住宅，现在是举办展览和室内音乐会的场所。
• 在格斯特霍夫，您可以参观小型私人当代艺术画廊，那里展出当地艺术家的作品。

对于购房者来说，这意味着附加价值：许多人不仅在寻找房屋面积，也在寻找居住在文化环境中的机会。

节庆活动：从葡萄酒节到街头游行

最著名的活动之一仍然是诺伊施蒂夫特葡萄酒节（Neustifter Kirtag），这是一个每年八月在诺伊施蒂夫特瓦尔德（Neustift am Walde）举行的葡萄酒节。虽然该地区在行政上属于 Döbling，但历史上与瓦林（Währing）有着密切的联系。

• 基尔塔格每年吸引多达 15 万名游客。
• 免费入场，现场有市集摊位、品尝活动和传统游行。

维也纳葡萄酒徒步日是另一项重要的文化活动。徒步路线从诺伊施蒂夫特地区出发，途经葡萄园，并在几家酒馆停留。2025年的活动将于9月27日至28日举行，免费参加。

我的客户中，在该地区购买联排别墅的都表示，节假日期间游客的涌入不仅营造了一种特殊的氛围，而且还提高了短期租赁的盈利能力。

维也纳第十八区一直被认为是这座城市最绿意盎然、宁静祥和的地区之一。它坐落于繁华的环城大道（Gürtel）和维也纳森林（Wiener Wald）边缘之间，完善的城市基础设施和丰富的公园绿地使其始终位列维也纳最宜居地区之列。该区绿地面积约占总面积的30%，远高于首都其他中心城区平均水平。

Türkenschanzpark——维林的象征

图尔肯尚茨公园是该区最大的公园，也是维也纳最美丽的公园之一。它的历史可以追溯到19世纪，当时这里建起了一座景观优美的公园，园内有池塘、珍稀树木和观景台。

• 面积：约 150,000 平方米。
• 这里生长着 400 多种植物，包括珍稀的亚洲和美洲树木。
• 公园内有一座日式花园，是横滨市赠送给维也纳的礼物。

我的客户中，那些在图尔肯尚茨公园附近购买公寓的人表示，能够走出大楼五分钟即可到达绿地是他们选择这套公寓的决定性因素。此外，拥有公园景观的公寓价格通常比邻近街区的同类房产高出10-15%。

Pötzleinsdorfer Schlosspark – 历史与自然

该区北部是波茨莱因斯多夫宫廷公园，这是一座昔日的宫殿，现已对外开放。公园内保留着美丽的菩提树林荫道，也是举办室内音乐会和夏季活动的场所。

• 该公园占地超过 40 万平方米，是最大的“城市森林”之一。
• 场地内允许慢跑、遛狗和野餐。
• 著名的波茨莱因斯多夫住宅区就在附近，那里的房价历来高于该地区的平均水平。

Währing公园和世田谷公园

• Währing公园是靠近环城大道的一片绿色绿洲，深受学生和年轻家庭的喜爱。公园内设有运动场和安静的阅读区。
• 世田谷公园是一座小型日式庭园，象征着维也纳与日本世田谷市之间的友谊。每逢春季樱花盛开，这里尤其受欢迎。

这些独特空间的存在为社区赋予了鲜明的个性。对于投资者而言，这意味着租房者对靠近公园的住房有着稳定的需求。

诺伊施蒂夫特和萨尔曼斯多夫葡萄园

在瓦林西北郊，坐落着诺伊施蒂夫特和萨尔曼斯多夫这两个街区，它们以葡萄园和传统的葡萄酒酒馆（Heuriger）而闻名。

• 这里有数十公里的步行道，其中一些是著名的 Wien葡萄酒漫步道的一部分。
• 夏秋两季，葡萄园会变成文化中心：葡萄酒节会吸引来自该地区各地的游客和维也纳人。
• 这些街区的公寓和房屋尤其受到富裕家庭的欢迎，他们重视自然环境和靠近城市的便利。

新的绿化项目

区政府正在积极制定改善城市环境的方案：

• 创建绿色庭院和绿色屋顶，
• 在新建筑上安装“绿色外立面”，
• 扩大步行区，减少路边停车位，增加绿地面积。

根据 Wien 市政府最新数据（2024年），瓦林区在人均环保项目投资方面位列前三。这直接影响了房价：拥有绿色庭院的新建住宅区平均售价比没有生态基础设施的同类住宅区高出8%至12%。

维也纳第18区瓦林区（Währing）常与绿树成荫的公园、高档住宅区和葡萄酒馆联系在一起。但它并非仅仅是一个“宁静”的住宅区；它也是一个重要的商业集群，小型企业、研究中心和服务业在这里蓬勃发展。根据维也纳第23区（经济、就业和统计局）的数据，瓦林区拥有超过2800家注册公司，其中约85%为中小企业。

传统葡萄酒酒馆（Heuriger）在维也纳地区的经济中占据着特殊地位，主要集中在诺伊施蒂夫特-阿姆-瓦尔德（Neustift am Walde）和萨尔曼斯多夫（Salmannsdorf）街区。这些酒馆不仅仅是餐厅，更是维也纳文化认同的一部分，供应当地葡萄酒和时令菜肴。

• Währing 有 60 多家 Heuriger 经营，在葡萄酒节期间，他们的营业额增加了 30-40%（数据来自 Wiener Wirtschaftskammer，2023 年）。
• 除了酒馆之外， Währinger Straße 及其周边街道还聚集了越来越多的咖啡馆、糕点店和小酒馆，为当地居民和学生提供服务。

我的一个客户在图尔肯尚茨公园附近购买了一处商业空间，用于开设餐厅。由于客流量稳定，年租金收益率约为5.5%，高于该地区住宅物业的平均租金收益率。

瓦林与学术界和科学界联系紧密。维也纳大学的多个院系，包括生物学研究所和化学研究所，以及几家私人研究实验室都位于此地。

• 维也纳大学有超过 9 万名学生，其中一些人居住在第 18 区。
• 该地区也是奥地利领先的智库之一——高等研究学院（IHS）的所在地，该学院致力于经济和社会研究。

教育机构的集中分布增加了校园附近公寓的租赁需求。我的客户在格斯特霍夫地区出租公寓给学生和年轻的专业人​​士，即使租金相对较高（起价为每平方米 15 欧元），也能保持稳定的入住率。

Währing 的主要商业活动轴线沿 Gürtel 和 Währinger Straße 分布。

• Gürtel 仍然是一条传统的交通和商业走廊，拥有众多中型办公室、医疗机构和服务公司。
• Währinger Straße 是一条充满活力的购物街，不仅商店林立，而且深受自由职业者和创业公司欢迎的联合办公空间也在蓬勃发展。

根据 ImmobilienScout24 (2024) 的数据，Vähring 的办公租金为每平方米 13 至 19 欧元，与 Innere Stadt (每平方米 20 至 30 欧元) 相比，该地区的租金更为实惠。

如今，沃林不仅被视为传统的高档住宅区，更被视为一个正在经历积极建筑和环境改造的区域。该地区正逐步焕发新生，在保留其历史风貌的同时，提供符合现代舒适标准的住房和基础设施。

维也纳第 18 区的一大趋势仍然是翻新 19 世纪末 20 世纪初的“创业时代”历史建筑和别墅。

• 根据《2024 年 Wien，过去五年里，Vähring 高端市场中翻新房产的份额增长了 18%。
• 许多历史建筑都进行了顶层扩建、地下停车场改造和供暖系统升级。

2021 年，我的一位客户在 Währinger Park 附近的一栋翻新公寓楼里购买了一套公寓。翻新后，该房产的价值增长了 35% 以上，租金现在达到了每平方米 22-24 欧元，这使得此类项目成为一项有利可图的长期投资。

格斯特霍夫区已成为新开发项目的聚集地，这里正在兴建精品住宅区，提供中高端价位的公寓。

• 如今，格斯特霍夫新建房屋的平均价格为每平方米 8,500 欧元至 10,200 欧元， Döbling略低，但比邻近的 Hernals高。
• 沿着环城公路，现代化的混合用途项目正在涌现，这些项目将公寓、办公室和服务区结合在一起。

从投资角度来看，这类房产具有吸引力，因为它们流动性较高，且在中产阶级家庭中需求稳定。

沃林积极支持“ Wien智慧城市”计划。近年来，该计划已实施多个项目，包括扩建绿色庭院、安装太阳能电池板和建设雨水排水系统。

• 根据 Wien 市政府（2023 年）的数据，维也纳第 18 区约有 20% 的新住宅项目获得了能源效率标准认证（klimaaktiv Gold 或 Passivhaus）。
• 这直接影响了价格：在沃林，节能型住房的平均售价比类似的传统住房高出 10-12%。

此类项目对长期投资者尤其有吸引力，因为能源效率可以降低居民的公用事业费用，并提高房产在租赁市场上的吸引力。

维也纳第18区瓦灵区（Währing）长期以来一直是维也纳最负盛名、最稳定的住宅区之一。与维也纳其他正在蓬勃发展的新兴区域（如阿斯佩恩湖城区（Seestadt Aspern）和松文德区（Sonnwendviertel））不同，瓦灵区为投资者提供了一个成熟的市场，房源供应有限，基础设施完善，并拥有独特的文化和自然遗产。

价格稳定且供应有限

根据《2024年房地产价格镜报》，维也纳第18区公寓的平均价格为每平方米7,500欧元至11,000欧元，而豪华别墅的价格可超过每平方米15,000欧元。此外，历史悠久的别墅供应极其有限：该区每年仅有不到3%的住房存量进入市场。

深受家庭、外籍人士和研究人员的喜爱

沃林公寓的需求稳定，深受有子女家庭（毗邻国际学校）、研究人员（附近有大学和研究中心）以及外籍人士的青睐。这造就了高收入租户群体的均衡发展。

这里的平均租金为每平方米 16 至 22 欧元，高端房源的租金可达每平方米 25 至 28 欧元。对于长期投资者而言，这意味着不仅现金流稳定，而且房产空置风险也较低。

声望和绿地作为需求因素

在城市版图上，瓦林区以其生态环境脱颖而出：约30%的面积被公园、葡萄园和绿地覆盖。图尔肯尚茨公园和波茨莱因斯多夫城堡公园进一步提升了该地区对家庭以及那些寻求城市基础设施与自然环境平衡的人们的吸引力。

这些因素使得沃林成为最宜居的地区之一，这直接转化为稳定的需求和最小的价格调整风险。

别墅价格的长期增长

尤其值得关注的是维也纳第18区的别墅市场。该地区的别墅价格呈现多年稳定增长的趋势，而非短期波动。这主要有以下几个原因：

• 供应有限（大多数别墅位于保护区内，不受大规模重建的影响）；
• 来自家庭、外籍人士和科学精英人士的需求量很大；
• 该地点的声望是经过几十年积累起来的。

根据 RE/MAX 2024 年住房晴雨表，过去 10 年维也纳第 18 区的别墅价格平均上涨了 65% 至 70%，超过了全市约 45% 的平均涨幅。

维也纳第十八区（瓦林区）并非人人皆宜，而是那些追求舒适、尊贵和长远价值人士的理想之选。该区生活节奏悠闲，绿地众多，历史建筑与现代设计完美融合。

总而言之，瓦林是拥有孩子的家庭以及重视安全、宁静和亲近自然的高收入人群。在图尔肯尚茨公园或波茨莱因斯多夫宫公园散步已成为日常生活的一部分，而优质的学校和毗邻大学的地理位置也使该地区对各个年龄段孩子的家庭来说都格外便利。

对于投资者而言，瓦林区（Währing）的吸引力在于其稳定性：这里的高端住宅市场发展平稳，没有出现任何剧烈波动，别墅和大型公寓的价格稳步上涨。与维也纳仍在完善基础设施的新兴城区不同，瓦林区拥有成熟的配套设施：完善的社会和交通网络、文化机构、餐厅和酒吧营造了舒适的生活环境。

外籍人士和研究人员提供了理想的生活环境。该地区毗邻大学校园和研究中心，国际化的社区氛围开放包容，语言多元。据我所知，许多来自德国和瑞士的客户选择瓦林（Vähring）正是因为他们希望将高档的居住环境与便捷的工作和大学生活相结合。

简而言之，维也纳第十八区是那些重视品质而非妥协之人的理想之选：宽敞的住宅、绿树成荫的街道、一流的学校以及有保障的投资流动性。这里是维也纳最宜居的街区之一，舒适与地位在此完美融合，置业不仅关乎生活，更关乎您的未来规划。