维也纳第11区——工业区西默灵及其未来

许多游客抵达维也纳后，首先映入眼帘的是圣斯蒂芬大教堂、美泉宫以及市中心经典的皇家街道。但这座城市还有另一面——工业化、工人阶级气息浓厚，既带有几分艰辛的过去，又展现出令人惊喜的现代气息。维也纳第11区——Simmering 展现给居民和游客的。锡默灵区位于维也纳东南部。

乍一看，这里与“维也纳明信片”的景象相去甚远。工厂与居民区毗邻，铁路贯穿城区中心，街道也比那些更富人区的街道更显实用主义。

然而，仔细观察，你会发现锡默林展现出完全不同的一面：一个旧煤气罐被改造成未来主义住宅和文化综合体的地区，绿色的公园与工业区并存。

该区面积23.3平方公里，对维也纳而言是一片相当大的区域。这里居住着超过10.5万人，而且人口数量还在稳步增长。人口密度约为每平方公里4500人，这使得锡默林区不像人口密集的法沃里滕区那样“拥挤”，但又比周边地区更加充满活力。

锡默灵是一个充满对比的地方。一方面，它被称为“工人阶级郊区”，有时被认为是维也纳的“贫困地区”之一。另一方面，这里拥有维也纳最大的公园——中央公墓，煤气罐附近的现代化住宅区，以及具有重要战略意义的交通枢纽（U3地铁线、施韦夏特机场和Simmering）。

因此，巴黎十一区可以被描述为“城中之城”：它提供住房、就业、交通、公园、文化设施，甚至还有自己的旅游景点。对一些人来说，这里是“犯罪猖獗的街区”，而对另一些人来说，这里却是生活便利且经济实惠的地方。

该地区的历史可以追溯到中世纪。最早提及在如今锡默林（Simmering）所在地建立定居点的记录可以追溯到13世纪。当时，这里是一个小村庄，村民们从事农业和葡萄种植。

19世纪：工业化

19 世纪，情况发生了巨大变化。维也纳迅速发展，其东部郊区开始发展成为工业区。砖厂、作坊、工厂，尤其是著名的煤气罐——巨大的圆柱体，近 70 米高，用于储存煤气以供应路灯和家庭供暖——出现在锡默灵。

1892年，西默灵正式并入维也纳。此后，它成为典型的工人阶级聚居区，吸引了来自捷克、匈牙利、克罗地亚以及奥匈帝国其他地区的移民。该地区发展迅速，新建了住宅、商店和学校。

20世纪上半叶，锡默灵巩固了其作为工人阶级聚居区的地位。在“红色维也纳”，这里兴建了许多公社式住宅，为低收入家庭提供了经济适用房。该地区也因此成为著名的工业中心，雇佣了数万名工人。

二战期间，锡默林曾是空袭目标：那里的工厂、煤气罐和发电厂都具有重要的战略意义。许多街区被摧毁，但在战后都得到了重建。

到了20世纪末，这些储气罐已经过时：它们不再用于储存天然气。问题随之而来：拆除还是保留？最终，决定对其进行重建。

2001年，昔日的工业巨头被改造为“煤气罐城”（Gasometer City）。这里汇集了公寓、学生宿舍、办公楼、商店、电影院和音乐厅。建筑立面保留了历史风貌，而内部则成为了现代建筑的典范。这个项目真正实现了该地区的“品牌重塑”：西默林（Simmering）首次不再被视为工人阶级郊区，而是成为了未来发展的区域。

维也纳东南部的锡默林区被视为维也纳的门户。该区西邻第十区法沃里滕，北接第三区兰德大街和第二区利奥波德城，东至维也纳市界。通往施韦夏特国际机场的高速公路由此开始，工业区也坐落于此。

该区总面积为23.3平方公里，是市内面积最大的区域之一。人口约10.5万，并且由于新建住宅和人口迁移，人口还在不断增长。

斯温格并非一个同质化的区域。在其内部，可以识别出几个截然不同的区域，每个区域都有着截然不同的氛围、建筑风格和生活水平：

1. 1. 北区（煤气罐、埃尔德贝格大街、近U3线）。
      这里是“新西默灵”的缩影。区内有四座著名的煤气罐，它们被改造成住宅和文化综合体，此外还有拥有新建建筑、办公楼和购物中心的现代化街区。该区域最符合维也纳“高档街区”的概念。
   2. 中心区域（恩克广场、盖塞尔贝格、Simmering普特大街）是一个典型的工人阶级聚居区，保留了20世纪的公共建筑、老式公寓楼、市场和廉价商店。这里人口稠密，聚集了许多移民和学生。
      尽管对许多家庭来说，这里仍然是住房最经济实惠的选择，但在维也纳，这个区域通常被认为是“多元文化”甚至“弱势”地区。
   3. 南部区域（中央公墓、阿尔伯恩、拉尔森林）。
      这里绿树成荫，环境清幽，拥有中央公墓——市内最大的公园和墓园，以及大片树林和低密度住宅区。该区域吸引着有孩子的家庭，以及那些重视宁静祥和但又愿意远离市中心的人们。

辛默林最显著的特点是同一区域内对比鲜明的景象。在北部和西部，靠近煤气罐城的地方，可以看到充满未来感的建筑和新兴社区：闪闪发光的玻璃幕墙、俱乐部、音乐厅和现代公寓。

锡默林这片区域几乎被视为“新维也纳”，目标客户是年轻人、外籍人士以及那些想要居住在时尚舒适公寓楼里的人们。

但只要往里走几公里，景象就截然不同了。那些建于19世纪末20世纪初的旧工人阶级街区，处处散发着该地区昔日的风采。在这里，你依然能看到外墙斑驳的农舍、狭窄的庭院、小商店和廉价咖啡馆。对一些人来说，这才是“真正的维也纳氛围”；而对另一些人来说，这则提醒着他们，并非所有城区都经受住了改造的考验。

锡默灵南部地区拥有真正宁静祥和、近乎乡村般的氛围。中央公墓和毗邻的公园营造出温馨宁静的氛围。在这里，您可以沿着宽阔的林荫大道漫步、骑自行车或野餐。许多家庭选择居住在该地区的这一区域，因为它既能享受经济实惠的住房，又能亲近自然。

城市规划师常称锡默林为“迷你维也纳”。这里应有尽有：工业区、住宅区、创意空间和广阔的绿地。很难用一个词来概括这个区域：它层次丰富、充满活力且日新月异。这种组合使其对居民、投资者和游客都极具吸引力。

锡默林区约有10.5万居民，而且人口逐年增长。该区属于中等密度开发区，每平方公里约有4500名居民。虽然人口密度低于邻近的法沃里滕区，但依然充满活力。主要街道沿线的密集开发以及当地居民营造的多元文化氛围，使该区充满活力。

锡默林区是维也纳一个真正多元文化的地区。

历史上，来自波西米亚、摩拉维亚和匈牙利的工人移居到这里。二战后，来自巴尔干半岛的移民社区在这里定居下来，从20世纪60年代开始，土耳其人和南斯拉夫人作为客工大量涌入该地区，在工厂和建筑工地工作。

新一波移民潮进一步壮大了该地区的人口结构，其中包括叙利亚人、阿富汗人、阿拉伯人和东欧人。由于毗邻施韦夏特机场和主要物流枢纽，该地区已成为在运输和服务行业工作的外国人的理想居住地。

如今，漫步在Simmering er Hauptstraße)就像进行了一次环球旅行：你会听到土耳其语、塞尔维亚语和克罗地亚语方言、阿拉伯语，当然还有德语。清真餐厅、东方香料店、传统的维也纳面包店和面包房都坐落于此。这种文化交融既是该地区的宝贵财富，也是一项挑战。

与第一区（ Innere Stadt ）或第十九区（ Döbling ）等“资产阶级”区相比，锡默灵区明显更年轻。

• 年轻人来这里是因为房租比较低。
• 学生们选择住在 U3 地铁站附近或Wien应用科技大学校园，因为维也纳应用科技大学校园就在附近。
• 对于有孩子的年轻家庭来说，这里是价格和便利性之间的一种平衡：该地区有很多学校、幼儿园和绿地。

与此同时，西默林社区仍然居住着许多退休人士，他们几十年来一直住在同一处农舍里。这种代际差异塑造了该社区独特的风貌：学生和维也纳老年人可能住在一栋楼里，而大批移民家庭则住在隔壁楼里。

就收入水平而言，该地区被认为是该市的“中等三分之一”地区。这里没有完全富人或完全穷人的集中区域，但贫富差距显而易见：

• 在老城区，租金可以从每平方米 11-12 欧元起，使学生和工人能够负担得起住房。
• Gasometer City附近的新住宅区价格正接近高档住宅区的价格：租金为每平方米 16-18 欧元，而购买价格达到每平方米 6,000-7,000 欧元。

这个价格区间表明，西默灵区既不是维也纳的完全贫困地区，也不是高档社区。在这个街区，既有提供经济适用房的简易五层楼房，也有拥有设计师公寓的现代化住宅区。

如果我们把该地区的人口分成几个群体，就会得到一个有趣的景象：

1. 工人和移民
   构成了当地居民的主体。许多人在工厂（如西门子、利奥制药）、物流或建筑行业工作。他们的家庭早已在此定居，并塑造了锡默林的“日常生活”：市场、小商店、咖啡馆。
2. 学生和年轻的职业人士。
   由于靠近大学且租金较低，他们构成了租房者的重要组成部分。他们居住在煤气罐城、学生宿舍和地铁附近的公寓里。
3. 中等收入家庭。
   他们通常居住在城市南部，靠近中央公墓和绿地。他们重视安静的环境、公园和便利的教育资源。
4. 外籍人士和投资者。
   新居民购买Gasometer旗下高档公寓楼盘的公寓。他们重视现代化的住宅以及便捷的市中心和机场交通。

西默林街区历史底蕴深厚，新旧建筑交相辉映，对比鲜明。在一个街区，你会看到世代居住的社区住宅；而在另一个街区，你会看到玻璃幕墙的煤气罐大厦，那里是年轻IT从业者和国际专家的聚集地。

这种对比营造出一种多元的氛围：这个街区或许显得喧闹，甚至混乱，但这恰恰是它活力的源泉。对一些人来说，这或许是个缺点——锡默林感觉像个“工人阶级郊区”。而对另一些人来说，这却是个优点：它展现了欧洲大都市真实的生活节奏，没有浮华，却充满希望。

西默林区的住宅类型丰富多样，在维也纳实属罕见。这里既有“红色维也纳”时期遗留下来的老式工人宿舍和市政住房，也有煤气城附近现代化的商务住宅区。正因如此，该地区既经济实惠，又极具投资潜力。

它的发展与历史紧密相连：曾经是工人迁徙的工业郊区，如今已成为古老与超现代并存的地区之一。

市政公寓（Gemiendebau ）市场份额较大的地区之一Wien，该区约20%至22%的住房归市政府所有，并以优惠价格出租给居民。

这些住宅区建于20世纪20年代和30年代，正值“红色维也纳”时期。它们是大型住宅楼，拥有庭院、绿地和便利的基础设施。时至今日，这些公寓依然备受欢迎：退休人士、学生、有孩子的年轻家庭和上班族都选择在此安家。

社会住房的存在使该地区对那些寻求低租金和良好交通便利的。

锡默林的大部分住宅建筑建于19世纪末至20世纪中期。其中许多是公寓楼或工厂工人的住房。这里的建筑风格以实用为主，没有不必要的装饰，反映了该地区的工人阶级特征。

然而，近几十年来，市政府一直在积极投资旧建筑的翻新改造。该计划包括：

• 外立面修复
• 隔热和节能改进
• 改善庭院和公共空间，
• 底层咖啡馆和商店开业。

此类项目有助于摆脱“治安差的街区”的恶名，并将老旧的住房改造成配备现代化设施的舒适住宅。

过去二十年间，西默林地区已成为一系列重大城市发展实验的试验场，彻底改变了人们对该地区的认知。这里曾经是工厂和工人阶级聚居区的代名词，如今却拥有首都一些最独特、最负盛名的住宅区。

• 煤气罐城是一个独特的改造项目，由四个废弃的煤气罐组成。内部设有公寓、学生宿舍、电影院、商店、健身中心和音乐厅，居住着学生和富裕的专业人士。
• Simmering火车站和恩克广场附近的住宅区是现代化的建筑，设有地下车库、绿色露台和商务公寓。
• Grenze Albern 的项目是位于绿地附近的低层住宅综合体，目标客户是家庭。

因此，西默林正逐渐摆脱“工人阶级郊区”的标签。新的开发项目使其对维也纳的富裕居民和投资者更具吸引力，尽管该地区的整体形象仍然褒贬不一：老旧的工人阶级社区与高档的新开发项目并存。

锡默灵的房地产市场高度多元化。

• 买房：
  • 19至20世纪的老农舍和房屋——每平方米4900欧元起
  • Gasometer 的新建筑群 - 每平方米 6000-7000 欧元。
• 出租房屋：
  • 老房子的价格是 11-12 欧元/平方米
  • 新公寓 - 15-18 欧元/平方米。

有趣的是， 2024年，锡默灵的平均房价上涨了6.8%，高于维也纳的平均水平。专家认为，这归功于该地区对投资者的吸引力，他们越来越将煤气罐公寓视为可靠的资产。

因此，新旧地段之间的差异可达40%至50%。这是锡默林区的一个独特之处：它既是经济适用房区，又是极具投资潜力的区域。

该地区居民的社会构成多元化，这也赋予了该地区独特的活力。

1. 学生和年轻的职业人士喜欢在煤气罐车站和地铁站附近租房。他们看重的是靠近大学，以及以相对实惠的价格（宿舍或学生公寓）住在现代化社区的机会。
2. 工人和移民历来都居住在市政公寓和老旧建筑中。许多家庭世代居住于此，并支持着当地的商店、咖啡馆和作坊。
3. 中等收入家庭更倾向于选择南部街区，因为那里靠近中央公墓和绿地。这些街区更加安静祥和，学校和公园也更多，因此非常适合儿童居住。
4. 投资者和外籍人士更青睐U3高速公路和煤气罐城附近的新开发项目。他们喜欢这些项目兼具舒适性、身份地位以及便捷的交通，可轻松前往市中心和机场。

锡默林区是一个充满对比的地区，您在这里选择住房很大程度上取决于您的生活方式。为了避免犯错，事先了解您对公寓和该地区的期望至关重要。

1. 学生和年轻的上班族会喜欢煤气罐站 (Gasometer)和Simmering Bahnhof)。这些区域交通便利，可通过U3地铁线轻松前往市中心，并且拥有众多学生公寓和普通公寓。到了晚上，这里热闹非凡，酒吧、电影院和音乐厅林立，娱乐活动丰富多彩。
2. 有孩子的家庭可以考虑该区的南部，靠近中央公墓和公园。那里更安静，空气更清新，而且学校也不错。许多家长选择赫尔德公园和海布勒公园附近的街区，这些地方方便带孩子散步，晚上也很安全。
3. 投资者最好关注Gasometer City以及U3地铁沿线的新建楼盘。这些楼盘租金收益率高，而且公寓价格上涨速度高于维也纳平均水平。小型单间公寓和两居室公寓尤其受欢迎，因为它们很容易出租给学生和外籍人士。
4. 退休人士会觉得靠近阿尔伯恩。这些地区生活节奏较慢，绿地众多，交通也相对便利。老年居民喜欢这些建筑的氛围和便利性——商店和药店近在咫尺。
5. 对于经常出差或在城外工作的人来说，靠近Simmering灵火车站 (Simmering Bahnhof) 或 A4 高速公路的公寓是理想之选。从这里出发，只需 15 分钟即可到达施韦夏特机场 (Schwechat Airport)，因此该地区对航空公司员工、飞行员、空乘人员和商务旅客来说都非常便利。

小贴士：购房前，不妨在锡默林的不同区域住上几天。可以先租一套 Gasometer 的公寓，然后再租一套靠近南部街区的公寓。你会发现两地的氛围截然不同：前者更加活力四射、现代时尚，而后者则绿树成荫、宁静祥和。

锡默林不仅是工业区，也是教育资源丰富的地区。虽然这里没有像法沃里滕大学那样的大学，但众多中小学和中学营造了充满活力的社区氛围。此外，毗邻 Wien 校区和其他大学也使其成为寻求经济适用房的学生的理想之选。

该地区既有公立机构也有私立机构。这些机构的核心是公立学校和体育馆，它们为学生进入大学做好准备。

表格：锡默林的主要教育机构

对许多家庭来说，学校的便利程度是选择住房的关键因素。围绕教育机构会形成一些小型社区中心，里面通常设有咖啡馆、商店和图书馆。

在锡默灵，教育的作用远远超出了学校课程的范围。对于这个几十年来一直被视为维也纳工业郊区的地区而言，强大的教育基础是其转型的重要因素。

1. 塑造全新形象。
   过去，辛普林（Simmering）这个名字与工厂、电车修理厂和煤气罐联系在一起。但如今，当地的学校和小学正在塑造一种截然不同的景象：一个孩子们可以接受与“资产阶级”地区同等优质教育的社区。越来越多的家长选择在学校附近居住，以便他们的孩子能够接受现代化的教育。
2. 多元文化是一大优势。
   西默林学校的许多课程都是多语种的：来自土耳其、塞尔维亚、阿拉伯和东欧家庭的孩子在这里学习。对一些孩子来说，这是一种挑战（德语水平参差不齐，需要融入集体），但对另一些孩子来说，这却是一大优势。孩子们从小就在这种注重包容和跨文化对话的环境中成长。
3. 成人课程。VHS
   Simmering德语课程帮助新居民融入当地社会，而职业培训项目（IT、会计、设计、烹饪）则帮助成年人转换职业或提升技能。对许多家庭而言，这是改善经济状况、从而在当地安家落户的良机。
4. 教育的文化维度。
   音乐学校和图书馆使西默林不仅是一个“教育区”，更是一个真正的文化中心。学生音乐会、文学之夜和青少年俱乐部都在这里举办。所有这些都增强了该地区的“软实力”：它不仅是一个工厂林立的地方，更是一个充满活力的文化中心。
5. 对家庭和投资者都极具吸引力。
   对于有孩子的家庭来说，“学校近在咫尺”至关重要。拥有优质中小学的社区对购房者而言自然更具价值。投资者同样会考虑这一点：靠近教育机构的公寓更容易出租。

这里汇聚了各种交通方式：地铁、有轨电车、公共汽车和铁路，A4高速公路和施韦夏特机场也仅几分钟车程。便捷的交通塑造了该地区的发展，也是其深受学生、外来务工人员和国际公司员工青睐的主要原因之一。

虽然 Favoriten 被称为人口稠密的“城中之城”，但 Simmering 可以被称为“枢纽”——一个城市生活与物流和国际流动交织在一起的地方。

地铁U3线是该交通系统的骨干，终点站是锡默灵。这不仅仅是便利，更是一项战略优势：

• Gasometer City的居民可以在 12 到 15 分钟内到达维也纳市中心的 Stephansplatz。
• 来自恩克普拉茨的小学生和大学生很快就能到达市中心的大学。
• Simmering附近社区的工人和员工既能享受经济适用房，又能直接乘坐地铁前往商业区。

U3线终点站Simmering已成为一个交通枢纽，连接地铁、公交和通勤列车。这使得该地区不至于与世隔绝，而是融入了城市的节奏之中。

有轨电车仍然是维也纳人生活中不可或缺的一部分。71路电车尤其具有象征意义：早在20世纪，维也纳人就开玩笑说“每个维也纳人总有一天都会乘坐71路电车”——毕竟，这条线路直达中央公墓。如今，这条线路连接着市中心和锡默灵（Simmering）的住宅区，仍然是该地区文化认同的重要组成部分。

公交车服务于郊区，并将该区与工业区、机场和周边地区连接起来。连接南部住宅区和地铁站的76A/B和79A/B

维也纳火车站（ Wien Simmering Bahnhof）连接地铁和通勤列车，方便居民快速前往下奥地利州，这对在首都以外工作的人来说非常重要。

西默林区因其地理位置，在维也纳的交通系统中扮演着特殊的角色。该区实际上“封闭”了城市的东南部，并控制着高速公路的入口。

主要干道是A4东高速公路，它不仅连接维也纳和施韦夏特国际机场，还连接匈牙利边境。这对居民和企业来说都是巨大的优势：

• 距离机场仅需10-15分钟路程。
• 前往布拉迪斯拉发的车程大约需要40-45分钟。
• A4公路为前往下奥地利州乡村地区提供了便利。

物流中心和仓库在锡默灵迅速发展并非偶然：企业看重其毗邻机场的地理优势以及快速出境运输货物的能力。该地区正变得越来越吸引国际企业，但这也有其不利之处。

对居民来说，缺点在于：住在高速公路附近意味着要忍受噪音和川流不息的货车。在县东部靠近阿尔伯恩（Albern）的地区，这种情况尤为明显，因为那里集中了工业区和货运码头。尽管市政府积极实施隔音屏障并建设绿化带，居民仍然面临交通问题。

因此，锡默林的交通便利性是一把双刃剑：它为经济增长和商业便利提供了条件，但同时也造成了“工业郊区”的形象。

在锡默林，停车始终是个棘手的问题。一方面，这里是工业区，交通流量很大；另一方面，这里有很多老旧的住宅楼，建于汽车普及之前，那时居民根本不需要车库。

在锡默灵的老城区，停车问题尤为突出。尤其是在与 Simmering灵大街平行的街道上，建筑密度最高，停车问题更加严峻。这些建于19世纪和20世纪初的建筑，设计时还没有汽车。这些建筑的庭院空间狭小，几乎没有绿地和附属建筑，因此根本无法停车。

老农舍和公寓楼的居民经常抱怨“晚上回家就像碰运气”——他们可能在家附近找到空位，也可能要绕着街区转二三十分钟才能找到停车位。对于那些在市中心工作，晚上六点以后才回家的人来说，情况尤其糟糕，因为那时街道上已经挤满了车。

许多居民将不常用的车辆停放在车库，这进一步加剧了交通拥堵问题。这些老旧的“车库车”占用空间，即使车主只在周末使用。对于人口密度高的地区来说，这确实是一个令人头疼的问题。

另一个问题是街道狭窄。在锡默灵的历史街区，道路当初是为电车和行人通行而建，如今每停一辆车都使得双向通行几乎不可能。公交车和卡车经常被堵住，直到司机挪车为止。

对许多年轻家庭来说，这就是他们搬到带地下车库的新建住宅区的原因。老城区在价格方面仍然很有吸引力，但停车位往往比其他所有优势都更重要。

该市正在通过Parkpickerl，该系统是一种面向居民的特殊许可证。

• 许可证费用相对较低。
• 它允许居民在自家社区的街道上停车，而不用担心被罚款。
• 然而，梭鱼的存在并不能保证没有空位。

在锡默林，几乎整个地区都属于停车管理区，这给情况带来了秩序，但并没有缓解拥堵。

煤气罐城附近和南部郊区的新建建筑情况则截然不同。在那里，从设计阶段就考虑到了现代标准：

• 地下车库
• 庭院内设有私人停车位，
• 电动汽车充电站。

这种方式节省了居民晚上寻找停车位的时间，并确保了他们的汽车和自行车的安全。一些住宅区，例如恩克普拉茨（Enkplatz），还在推行其他服务，包括用于停车管理的智能家居系统、视频监控和共享汽车区域。

这一点对家庭来说尤为重要：能够轻松回家、停车并立即进入公寓，大大提升了居住舒适度。对投资者而言，这为提高租金提供了理由：租户愿意为配备便利设施的现代化住宅支付更高的租金。

维也纳正逐步推行“少车多公共空间”的政策。这一点在西默灵区尤为明显：一些旧停车场已被改造成小型公园和游乐场。

这种方式很受年轻家庭的欢迎，但却惹恼了驾车人士，因为他们发现越来越难找到停车位。

西默林区不能被称作“单一主导宗教”区。在这里，如同维也纳其他地区一样，宗教格局反映了人口的多元性。天主教、东正教、伊斯兰教、基督教新教，甚至佛教，都在相对较小的区域内共存。这种多样性使该区充满魅力，但也给其形象留下了印记。

天主教堂仍然是主要的建筑特色。

• 圣劳伦茨教区教堂是锡默林老城区最古老的教堂之一，锡默林老城区围绕着它发展起来。对当地人来说，它不仅是祈祷场所，也是该地区的文化象征。
• 圣卡尔·博罗梅乌斯教堂已成为该地区的标志性建筑。这座新艺术风格的教堂最初是作为纪念馆而建，至今仍以其宏伟壮丽令人印象深刻。

由于塞尔维亚和罗马尼亚侨民的大量涌入，东正教教区

伊斯兰中心和清真寺占据着特殊的地位。对于土耳其和阿拉伯社区而言，它们不仅是精神场所，也是社交中心。这些机构提供语言课程，探讨融入社会的问题，并协助新移民办理证件。它们常常扮演着新居民与奥地利社会之间的“桥梁”角色。

佛教中心虽小却意义非凡。它象征着西默林对各种传统的开放态度，即便这些传统在维也纳也显得异域风情。这里会举办冥想活动、文化活动以及泰国美食和音乐节。

锡默林正逐渐将工业历史转化为文化遗产。曾经的工厂和煤气罐所在地，如今已成为音乐会、展览和节庆活动的举办地。

煤气罐城是该地区的主要文化中心。这四个巨大的煤气罐在21世纪初进行了独特的改造，如今已成为公寓、学生宿舍、音乐厅、电影院和商店的所在地。如今，这里不仅吸引着当地居民，也吸引着众多游客前来，他们慕名而来，欣赏其别具一格的建筑和充满活力的氛围。

Simmering大街宛如一个融合了维也纳风情的小型东方集市。这里有土耳其烤肉店、塞尔维亚烤肉店，再往前走一点，还有一家经典的奥地利糕点店。这条街氛围轻松随意，略显喧闹，但这恰恰赋予了它独特的魅力。

(Schloss Neugebäude)是历史遗址如何以现代方式利用的典范。这座16世纪的城堡如今已成为夏季电影院、节庆活动和音乐会的举办场所。它不仅是当地的文化胜地，也是一处旅游景点。

(Baggerpark Wien是锡默灵区 (Simmering) 的一大特色，使其与其他街区区别开来。在这里，孩子们和成年人都能体验到操作真正挖掘机的乐趣，这已成为该区的标志性景点。

人们一想到锡默林，脑海中浮现的往往是工厂烟囱和繁忙的高速公路。但鲜为人知的是，该地区近40%的面积都被绿地覆盖。而且这些绿地并非只是形式上的“庭院公园”，而是功能齐全的休闲娱乐场所。

维也纳最著名的景点是Wien公墓。它不仅仅是一座墓园：其面积相当于一个完整的街区（2.5平方公里），这里的氛围宛如一座公园。维也纳人喜欢沿着宽阔的林荫大道漫步，聆听鸟鸣，骑自行车，甚至野餐。贝多芬、舒伯特和勃拉姆斯都安葬于此，此外还为莫扎特竖立了一座象征性的衣冠冢。

其他绿地也发挥着重要作用：

• Herderpark 和 Hyblerpark都是设有游乐场和运动场的家庭公园；
• 拉尔瓦尔德是一个可以让你逃离喧嚣、漫步于森林小径的地方，距离家只有十五分钟的路程；
• 由于靠近洛鲍，居民可以方便地体验多瑙河草甸独特的生态系统。

维也纳中央公墓被正式指定为生态保护区。这里栖息着30多种鸟类，包括珍稀猫头鹰，其植物群落中还包括数十种在维也纳其他地方找不到的植物。

锡默灵常被称为“维也纳东南部的工业中心”。它至今仍拥有强大的工业和物流能力：

• 西门子股份公司仍然是该地区最大的雇主，主要生产设备和电气工程产品。
• LEO Pharma是一家在全球制药市场运营的公司，总部也设在这里。
• A4高速公路和靠近机场的地理位置使该地区成为重要的物流枢纽。

然而，21世纪改变了经济结构。该地区正逐渐不再仅仅是工人阶级聚居区：现代化的办公大楼在煤气罐城和U3公路沿线拔地而起，容纳了IT公司、咨询公司和教育创业公司。

该地区的经济结构（近似估计）：

因此，锡默林的经济呈现出“混合”结构：蓝领产业依然存在，但与此同时，文化和办公行业也在蓬勃发展。这种平衡吸引了蓝领工人和白领工人。

长期以来，西默林区一直被认为是维也纳的工人阶级郊区，遍布工厂、仓库和密集的住宅区。但过去二十年来，这种景象正在发生改变。该地区已成为城市建筑师和开发商的试验场，积极探索住宅、商业和文化空间的新模式。

该项目已成为该地区乃至整个维也纳的标志性景观。四座建于19世纪的巨型煤气罐，曾为维也纳市供应焦煤气，如今已全部重建。建筑外观保留了其历史风貌，而内部则进行了现代化改造，包括：

• 不同档次的公寓（从学生宿舍到商务公寓），
• 音乐厅和电影院
• 商店、健身房和办公场所。

煤气罐城不仅是一项建筑实验，更是一个工业遗产如何转化为区域发展驱动力的典范。如今，它已成为锡默林最负盛名的住宅区之一，吸引了众多学生、年轻家庭和富裕的专业人士。

沿U3地铁线正在积极建设一系列商务型住宅综合体。这些综合体的特色包括地下停车场、节能外立面、绿色露台和休闲庭院。建筑师强调“人性化尺度”：宽敞的公寓与公共空间——花园、游乐场和底层咖啡馆——完美融合。

Simmering火车站周边的发展：这个交通枢纽已成为投资热点。办公楼、商店和教育中心如雨后春笋般涌现，附近的公寓也备受租客和购房者的青睐。

在靠近多瑙河的郊区，低层建筑正在兴建。阿尔伯恩的出现满足了那些希望拥有靠近公园和学校的住房，但又不想承担中心城区高昂房价的家庭的需求。这里正在建设现代化的联排别墅、幼儿园和运动场地。未来还将进一步改善交通，使该社区更具吸引力。

西默林区是维也纳长期以来被忽视的街区之一。它曾与西门子工厂、A4高速公路沿线的仓库以及中央公墓联系在一起。许多维也纳人更多地将其视为一个过境区——前往机场、多瑙河畔公园或城市郊区时都会经过这里。但到了2025年，情况发生了显著变化。虽然该区仍然是工人阶级聚居区，但它正日益被视为一个转型区，这使得它对房地产投资者极具吸引力。

辛默林的主要特点是价格多样。在这里​​，您既可以找到位于老农舍里的经济型公寓，也可以找到位于煤气罐城的超现代公寓。

• 老旧住宅。19世纪和20世纪的建筑，市政公寓（“社会住房”），以及标准公寓楼。价格：每平方米4900欧元起。
• 全新项目。Simmering附近的现代化住宅区，毗邻煤气罐城。价格：每平方米 6,000 至 7,000 欧元。
• 租金。旧建筑：11-12 欧元/平方米，新建筑：15-18 欧元/平方米。

在西默林大街 Simmeringer Hauptstraße) 周边或中央公墓 (Zentralfriedhof) 附近的老城区，您可以找到每平方米 4,900 至 5,200 欧元的住房。这些大多是建于 19 世纪末 20 世纪初的老建筑。公寓空间宽敞，但需要翻新；通常没有电梯，供暖和公用设施也未必符合现代标准。这一区域的住房仍然受到学生、移民和退休人员的青睐。

Simmering 这样的新开发项目则截然不同。这些项目的房价很容易达到每平方米6000至7000欧元，有时甚至更高。这些住宅区配备地下停车场、露台、节能系统和智能家居系统。入住的人群也完全不同：年轻的专业人​​士、外籍人士、中产阶级家庭和投资者。

需要注意的是，即使在同一地区，价格差异也可能达到 40% 至 50%，这为灵活的投资策略提供了独特的机会。

有意投资锡默林地区的投资者涵盖了从年轻的私人买家到国际基金等各类群体。每个群体都有其自身的投资理念和目标，而这正是该地区的独特之处：它允许根据预算和投资期限采取多种策略。

1. 资金有限的私人投资者

对于刚入市的购房者来说，锡默灵 (Simmering) 是一个理想的切入点。位于锡默灵大街 Simmeringer Hauptstraße) 附近或中央公墓 (Zentralfriedhof) 周边街区的市政大楼和公寓楼中的老旧公寓，每平方米售价低于 5,000 欧元。虽然这些房产可能并不特别吸引人，但它们的出租率一直很高：租户包括学生、移民和退休人员。

策略：初期投资最少，租金为每平方米 11-12 欧元，收入稳定，未来该地区翻新后有可能以更高的价格出售。

2. 中层投资者

这些人正在考虑U3和Gasometer地铁站附近的新开发项目。这里的情况有所不同：公寓价格更高（每平方米6000欧元起），但租金也更高——最高可达每平方米18欧元。此外，由于外籍人士和家庭的需求持续旺盛，这类公寓在5-10年后更容易出售。

策略：在恩克普拉茨 (Enkplatz)、Simmering Bahnhof) 或煤气罐城 (Gasometer City) 街区购买新房。这些房产流动性高，升值潜力也高于老旧房产。

3. 国际投资者和基金

房地产基金和大型私人投资者对Simmering的看法则有所不同——他们更关注大型项目，例如阿尔伯恩工业区的改造或参与低层住宅项目的建设。对这些投资者而言，重要的不仅是租金收入，还有未来几十年的资本增值。

策略：购买整栋建筑物，参与开发项目，着眼于土地和房价的长期增长。

4. 年轻家庭

尽管家庭并非传统意义上的“投资者”，但他们在社区市场中扮演着举足轻重的角色。他们是住房长期需求的驱动力。越来越多的年轻家庭选择阿尔本Landstraße更经济实惠的选择。

策略：购买一套自住的房屋，但要明白这套公寓将来会升值，可以出售获利。

5. 外籍人士和专家

这群租房者和购房者对该地区尤为重要。毗邻施韦夏特机场、便捷的U3地铁线路以及煤气罐附近的办公楼，使得锡默林区成为在国际公司工作或经常出差人士的理想之选。外籍人士愿意为舒适现代的住房支付更高的价格。

策略：从 Gasometer 和 Enkplatz 租赁新建建筑。对投资者而言，这意味着高租金（16-18 欧元/平方米）和最短的租户空置期。

6. 学生和青年专业人士

这类人群虽然不购买住房，但却创造了稳定的租赁需求。由于靠近校园、价格实惠且交通便利，锡默林深受学生欢迎。煤气罐城的宿舍和学生公寓，它们将便利的基础设施与充满活力的氛围完美结合。

投资策略：购买小型单间公寓用于短期和中期出租。租户流动性高，但需求稳定。

锡默林并非人人都能接受的社区。其工业历史、毗邻机场以及众多工厂造就了它独特的风貌。但正是这种“工人阶级”与“新兴社区”的融合，使其对广泛的社会群体都具有吸引力。

有孩子的家庭

锡默林 (Simmering) 是那种价格和舒适度都能兼顾的理想居住区之一。一方面，这里绿地众多，例如中央公墓 (Zentralfriedhof)、赫尔德公园 (Herderpark)、海布勒公园 (Hyblerpark) 以及通往拉尔森林 (Laaer Wald) 的便捷通道。另一方面，阿尔伯恩 (Albern) 和恩克广场 (Enkplatz) 附近的新开发项目提供带宽敞庭院、地下停车场且步行即可到达学校的公寓。家长们也十分青睐这里靠近幼儿园、运动场和医疗中心的便利位置。

学生和青年

这些煤气罐建筑长期以来都是“青春活力”的象征。它们被改造成学生宿舍、公寓、电影院、音乐厅和俱乐部。再加上U3地铁，只需15分钟即可到达维也纳市中心，这里就成了学生们既能负担得起生活成本，又能融入城市生活的理想街区。

工人和移民

该区的工业特色以及西门子和利奥制药等公司的入驻，使其对工人和移民极具吸引力。这里仍然保留着大量的市政住房和老式农舍，租金约为每平方米11-12欧元。这使其成为维也纳最经济实惠的地区之一。

外籍人士和专家

对于在跨国公司工作的外籍人士来说，锡默灵 (Simmering) 是一个便利的居住地。它靠近地铁站，距离市中心仅 15 分钟车程，而且距离机场也很近。许多外籍人士在 Gasometer City 或 Simmering Bahnhof 等新建住宅区租房或购房，他们欣赏这些现代化的建筑和完善的基础设施。

投资者

从投资者的角度来看，锡默林如今是一个“过渡区域”。这里的房价甚至 Landstraße 或 Favoriten还要低，但上涨速度却高于城市平均水平。较高的租金收益率（约4.5%）以及预计到2030年房价将上涨至每平方米7500欧元，使其对那些希望“抓住增长浪潮”的投资者极具吸引力。

要了解西默林区最适合居住在哪里，不妨将其置于周边风格迥异的街区中进行考察。最合理的比较对象是法沃里滕区（第十区）和兰德大街区（第三区） 。这三个街区相邻，却代表着维也纳截然不同的“世界”。

沸腾（第11区）

西默林首先是一个转型区。它从曾经的工业郊区，遍布工厂和物流设施，发展成为一个现代化的住宅区。这一转变的主要象征是煤气罐城，在这里，工业时代的痕迹已转化为如今的文化和居住空间。

这里的房价远低于市中心：老房子的价格4,900 欧元价格约为 7,000 欧元。租金则在每平方米 11 欧元到 18 欧元之间。就投资回报率而言，锡默灵目前名列前茅，优于市中心区域。

主要优势包括交通便利（U3地铁、机场、A4高速公路）、绿地众多（中央公墓、赫尔德公园）、多元文化以及快速发展。劣势包括高速公路噪音、靠近仓库以及“工人阶级郊区”的刻板印象。

法沃里滕（第十区）

法沃里滕区是维也纳人口最多的区，拥有超过21万居民，堪称“城中之城”。该地区长期以来被视为工人阶级聚居区，但随着中央火车站的建成，这里经历了翻天覆地的城市变革。如今，松文德区和美景宫区已成为维也纳的高档住宅区。

法沃里滕的房价高于西默灵：每平方米售价在5500欧元至7500欧元之间，租金则在每平方米13至16欧元之间。该地区深受学生、家庭和外籍人士的欢迎，他们希望居住在离市中心更近的地方，但又不想花费太多，因为这里的房价比巴黎一至四区要低。

优势包括多元文化、完善的交通网络（地铁U1线、中央火车站）以及火车站附近的现代化住宅。劣势包括交通拥堵、街道嘈杂以及老城区“不太受欢迎”的名声。

兰德大街（第三区）

兰德大街 (Landstrasse) 则完全是另一个层次。这片区域被视为尊贵之地：外交使团、美景宫、百水宫以及各大公司的总部都坐落于此。对于外籍人士和富裕家庭而言，维也纳第三区是体验“经典、高档维也纳”的理想之选。

这里的价格合理：每平方米8,500欧元至9,000欧元，租金为每平方米14至16欧元。长期来看，投资兰德大街有利可图，但准入门槛很高。租金收益率较低（3%），但该地区稳定且享有很高的社会地位。

优势包括优越的地理位置、显赫的地位、精美的建筑和丰富的文化景点。劣势包括高昂的房价和“经济适用房”选择有限。

最终比较

如果将这三个县作为居住或投资的选择，会得出以下结论：

• 锡默林 (Simmering)是一个不错的选择：房价适中、交通便利、发展潜力巨大。该地区目前仍略显破旧，但这恰恰是它的优势所在：如今您可以以相对较低的价格购房，并在 5-10 年内获得显著的升值。对于学生、年轻家庭、投资者以及希望靠近机场的外籍人士来说，这里都是理想之选。
• 法沃里滕区是一个充满活力的繁华地段。这里熙熙攘攘，热闹非凡：市场、餐厅林立，火车站附近还有许多新兴社区。对于那些想要体验“真正的维也纳”生活的人来说，这里是理想之选，工人们、移民、商人和学生在这里和谐共处。与西默灵区相比，法沃里滕区的房价更高，也更嘈杂，但距离市中心更近。
• 兰德大街象征着尊贵与稳定。这个街区适合富裕家庭、外交官和追求安全而非最大回报的投资者。在这里，地位比价格更重要，维也纳也在此展现了其“经典面貌”。

作为一名房地产专家，每当我们谈到维也纳第 11 区时，我总是强调：这是一个适合那些能够展望未来 5-10 年，而不仅仅是关注当下刻板印象的人的地区。

辛辛那提长期以来都被贴上了“工人阶级郊区”的标签。工厂、高速公路和机场附近的仓库——所有这些都营造出一种印象：物流比舒适生活更重要。但过去20年里，这里发生了翻天覆地的变化，彻底改变了它的前景。

煤气罐城已成为这种转变的象征：曾经与煤气和工业联系在一起的地方，现在被视为一个时尚的文化和住宅区。

这个地区适合哪些人居住？

• 有孩子的家庭会喜欢南部地区的绿地（中央公墓、赫尔德公园）、学校以及相对安静的环境。这里的房价比兰德斯特拉瑟甚至法沃里滕都要低，而基础设施却同样完善。
• 由于煤气罐附近有宿舍和出租房，学生和年轻人
• 对于外籍人士和商务旅客而言，靠近机场和U3地铁线的便利性至关重要。对于经常出差或在跨国公司工作的人来说，西默灵比许多高档住宅区都更加便捷。
• 对于投资者而言，这里目前是收益率和价格可承受性的最佳组合。该地区的租金收益率约为4.5%，高于市中心。而且房价仍比“中产阶级”社区低20-30%。

投资者应该期待什么？

如果您在2025年于锡默林（Simmering）购房，正值市场快速增长期，但尚未达到顶峰。与兰德斯特拉斯（Landstrasse）（每平方米8,500至9,000欧元）相比，锡默林的房价似乎较为适中，约为每平方米4,900至7,000欧元。预计到2030年，房价将上涨至每平方米7,200至7,500欧元，高端楼盘甚至可能达到每平方米8,000欧元。这意味着您的投资不仅可以通过租金收益，还可以通过资本增值获得回报。

但需要记住的是：这片区域并非千篇一律。西默林大街 Simmeringer Hauptstraße) 周边的老街区仍然保留着工人阶级的气息。这些街区房价更低，但也更嘈杂。与此同时，煤气罐 (Gasometer) 和恩克广场 (Enkplatz) 周边的新建建筑已经可以媲美高档社区了。

风险和局限性

当然，缺点也不容忽视。A4高速公路造成了噪音和空气污染。一些老旧的农舍年久失修，需要翻修。而且，关于锡默林的“治安差”的刻板印象，恐怕会长期存在于人们的讨论中。

但维也纳的经验表明，正是这些街区会在10到15年内发展成为新的城市生活中心。法沃里滕也经历了同样的转变，如今，它的新兴街区已成为最受欢迎的地区之一。

如果您追求的是声望和地位，那就选择兰德大街 (Landstrasse)。如果您追求的是活力和多元文化氛围，那么法沃里滕 (Favoriten) 是理想之选。但如果您想在市场“涨价之前”入场，那么西默林 (Simmering) 就是您的最佳选择。

我想说的是：

• 对于追求“当下”生活的人来说，锡默林适合那些重视交通、绿地和便利设施的人。
• 从投资角度来看，这里是2025年维也纳最佳投资地点之一。

我的专家预测：10 年后，我们谈论锡默林的方式将与今天谈论法沃里滕的方式相同——“曾经是工人阶级区，现在是享有盛誉的聚集地”。