维也纳第一区——中央区

历史上，维也纳分为23个各具特色的行政区。 Innere Stadt，即维也纳第一区，是其历史和文化中心，自2001年以来一直是联合国教科文组织世界遗产。奥地利首都几个世纪以来的历史、政治、经济和文化生活都集中在这个紧凑的区域内。

维也纳市中心区包括环城大道和老城区，是这座城市历史的发源地。这里有雄伟的圣斯蒂芬大教堂、国家歌剧院、霍夫堡宫（昔日的皇家住所）以及数十家博物馆、剧院和美术馆。

内城区的独特魅力在于：富丽堂皇的帝国时代建筑、狭窄的中世纪街道、气派的林荫大道和绿树成荫的公园，营造出历史与现代和谐交融的氛围。 Innere Stadt 不仅是旅游胜地，也是商业和外交中心：众多国际公司、银行、大使馆和奥地利政府机构的办事处都设在这里。

居住在维也纳第一区，意味着您可以轻松前往欧洲最顶级的餐厅、精品店和文化场所。然而，这里的住房供应有限，因此蕴藏着巨大的投资潜力。 Innere Stadt 几乎没有大规模的新建项目，市场主要由历史建筑中的豪华公寓构成，这些公寓通常拥有现代化的室内设计和城市全景。国际买家和商界精英的强劲需求，使该区成为奥地利最负盛名的投资目的地之一。

本文旨在详细考察维也纳中心区的基础设施、住房存量、文化和经济因素，并评估其对那些考虑在奥地利首都历史中心购买房地产的人的投资吸引力。

Innere Stadt（Innere Stadt），又称维也纳第一区，是奥地利首都的历史核心。其历史跨越近两千年，从罗马时期的温多博纳营地（Vindobona）到如今维也纳最繁荣的地区之一，历史悠久。如今，这里汇集了众多重要的建筑古迹、文化机构和高档住宅。

维也纳现代第一区建于公元1至2世纪罗马军营温多博纳（Vindobona）的遗址之上。该军营是罗马帝国多瑙河防线的一部分。如今，在街道地图上仍能辨认出古代军营的布局：格拉本街（Graben）、萨尔茨格里斯街（Salzgries）和拉本施泰格街（Rabensteig）都沿袭了罗马防御工事的边界。

罗马帝国衰落后，日耳曼部落开始在此定居。12世纪，这里成为奥地利的首都。1155年，巴本堡公爵亨利二世将居所迁至维也纳，使其成为该地区的政治中心。到了13世纪，维也纳 Innere Stadt 已发展成为一座被坚固城墙环绕的要塞。

1221年，维也纳获得自由贸易中心地位（见右图），成为中欧的主要贸易枢纽。即使在当时，维也纳第一区不仅是政治中心，也是经济中心。

从14世纪到19世纪末， Innere Stadt 在哈布斯堡王朝的影响下发展起来。他们将维也纳打造成帝国的中心，并确立了至今仍定义该地区的建筑风格。

• 圣斯蒂芬大教堂（Stephansdom）是这座城市的象征；南塔高达 136 米，屋顶装饰着超过 23 万块瓷砖。
• 霍夫堡宫是一座巨大的宫殿建筑群，占地约24万平方米，拥有超过2600个房间。它曾是哈布斯堡王朝的住所，现在是奥地利总统的官邸。
• 贵族的宫殿（利希滕斯坦宫、考尼茨宫、金斯基宫）成为巴洛克式和古典式建筑的典范。

17、18世纪，维也纳成为欧洲的文化之都。莫扎特、海顿、贝多芬和施特劳斯都曾在此工作。维也纳的第一区聚集了众多剧院、歌剧院和音乐厅，其中许多至今仍在运营。

19世纪，弗朗茨·约瑟夫一世皇帝决定拆除环绕 Innere Stadt过时的中世纪城墙。取而代之的是环城大道——一条绵延5公里多的豪华林荫大道，环绕着市中心。

环城公路沿线建起了历史主义风格的建筑：

• 国家歌剧院（1869年）是世界上最好的歌剧院之一。
• 议会大厦（1883年）——采用古希腊风格的柱子，
• 市政厅（1883年）——采用新哥特式风格建造
• 城堡剧院是德语世界领先的剧院之一。
• 艺术博物馆和自然历史博物馆，至今仍是欧洲最重要的博物馆之一。

环城大道既是帝国权力的展示舞台，也是贵族、银行家和实业家的居住区。

二战期间，维也纳遭受盟军轰炸，环城大道沿线的建筑损毁尤为严重。例如，维也纳歌剧院几乎被夷为平地，仅存正面和主厅。然而，战后，当局决定尽可能忠实地按照历史原貌重建市中心。

1955 年，随着国家条约的签署和奥地利被占领的结束，歌剧院重新开放，成为首都重生的象征。

2001年，维也纳历史中心，包括 Innere Stadt 和环城大道，被联合国教科文组织列为世界遗产。这意味着任何重建工程都将受到严格控制：

• 禁止建造高层建筑。
• 外立面的改造和现代化改造受到限制。
• 所有翻修工程均须经市级和联邦当局批准。

如今，维也纳第一区融合了中世纪街道、皇家宫殿和现代建筑。这里汇聚了各国大使馆、国际组织总部以及众多顶级精品店和酒店。 Innere Stadt 的房产被视为稀缺资源：需求始终超过供应。

维也纳第一区（Innere Stadt）是这座城市的历史核心，也是欧洲最具代表性的建筑地标之一。它面积仅2.88平方公里，是维也纳23个区中最小的一个。然而，它不仅拥有独特的布局，还拥有鲜明的社会经济结构，这正是帝国首都中心的典型特征。

Innere Stadt 位于维也纳市中心，周围环绕着许多著名街区：

• Leopoldstadt （第二区）——位于东北部，隔着多瑙河运河（Donaukanal）相望，
• Landstraße （第三区）- 向东，
• Wieden （第四区）——位于南部，
• Mariahilf （6号）和 Neubau （7号）——位于西侧，
• Josefstadt （第 8 区）和 Alsergrund （第 9 区）——位于北部。

该区的边界遵循自然和人工线：多瑙河运河、 Wien河、Lothringerstraße、Karlsplatz、Getreidemarkt、Museumsplatz、Auerspergstraße、Landesgerichtsstraße、Universitätsstraße 和 Maria-Theresien-Straße。这个周边形成了著名的环城大道弧形，环绕着城市的历史核心。

维也纳第一区地理位置优越，不仅是旅游胜地，也是行政中心，拥有政府机关、外交使团和重要文化场所。

最初， Innere Stadt 是一座设防的要塞，四周环绕着城墙和护城河。这座城市根据主要城门被划分为四个历史街区：

• 斯图本维尔特（东北区）——一个商人和工匠聚集的地区，
• Kärntner Viertel（东南） - 通往卡林西亚门，
• 维德默区（西南部）——中世纪行会的中心，
• Schottenviertel（西北部）——由苏格兰僧侣（Schottenstift）建立。

如今，这些名称仍留在人们的记忆中。目前，整个地区大致分为以下几个部分：

• 文化历史区（斯蒂芬广场及周边地区）——圣斯蒂芬大教堂、博物馆、剧院、美术馆
• 行政和政府部门——市政厅和霍夫堡宫区域
• 外交和金融中心 Börseviertel 汇集了众多银行、国际公司等。
• 购物带 - Graben、Kärntner Straße、Kohlmarkt（精品店、珠宝店）、
• 住宅区主要位于环城公路后面的小街小巷，有翻新的公寓楼和顶层公寓。

尽管地处市中心， Innere Stadt 却是维也纳人口最少的区。约17000人居住在近3平方公里的土地上，人口密度不足每平方公里6000人——对于欧洲大都市而言，这是一个非常低的数字。

历史上，情况并非如此：19世纪，在城墙拆除之前，该地区人口稠密。1869年，这里居住着68,079人，到1880年，人口达到创纪录的73,000人。但随着城市现代化进程的推进和住房向郊区迁移，人口开始下降。2011年，人口降至最低点，仅略高于16,000人。

这一衰落的原因在于高昂的房地产价格，以及办公楼、商店和文化设施远多于住宅楼。如今，维也纳第一区既有富裕居民的住宅，也有外交官官邸，还有面向外国投资者的公寓。

维也纳第一区的独特之处在于，几乎所有住宅建筑和基础设施都受到国家保护。新建项目受到严格限制，高层建筑更是被禁止。维也纳市中心的建筑景观自19世纪末以来几乎没有改变。主要建筑包括：

• 巴洛克时期和古典时期的历史宫殿和宅邸（霍夫堡宫、科堡宫、列支敦士登宫），
• 建房时代风格（1848-1914 年）的公寓楼，拥有高高的天花板和华丽的外立面。
• 新建建筑比例极低——极少数项目在保留原有立面的同时，融入了历史建筑结构之中。
• 由翻新宫殿改建而成的豪华公寓，通常可欣赏到环城公路或圣斯蒂芬大教堂的全景。

这些建筑通常采用现代室内设计，并融合历史元素，例如灰泥墙面、镶木地板和大理石楼梯。这有助于提升维也纳第一区作为该市房地产市场中最负盛名地段的形象。

维也纳第一区被认为是该市人口密度最低的地区，每平方公里居民不足6000人，而维也纳的平均人口密度是其四倍。该区的社会结构独具特色，聚集了大量外籍人士、外交官和大型企业高管。据奥地利统计局的数据显示，超过30%的居民拥有外国国籍，约20%的居民拥有高档住宅或投资于豪华房地产。

维也纳市中心历来吸引富裕人士，这一趋势至今仍在延续。外籍人士、跨国公司员工、外交官和高级管理人员构成了第一区居民的很大一部分。

受欢迎的原因：

• Innere Stadt 毗邻大使馆和政府机构，是一个外交中心：这里是多个国家的大使馆、奥地利各部委和国际公司办事处的所在地。
• 文化氛围浓厚。该地区周边环绕着历史古迹、博物馆和歌剧院，因此对富裕的外国人士极具吸引力。
• 这是一个高端住宅市场。这里几乎没有大规模开发项目，房产主要由修复后的宫殿、历史悠久的住宅和现代顶层公寓组成。

据城市统计数据显示，外籍居民占比超过30%，而豪宅买家中外籍人士的比例更高（高达50%）。这些投资者主要来自德国、瑞士、中东、俄罗斯和中国。

与维也纳的住宅区（那里有很多有孩子的家庭和退休人员）不同， Innere Stadt 的特点是活跃的专业人士占主导地位。

年龄结构：

• 主要群体年龄在 30 至 55 岁之间，主要从事商业、外交和文化领域的工作。
• 由于房价高昂，20-30岁的年轻人较少。
• 65 岁以上的人口占相当大的比例，但并非主流——他们主要是继承了房产的业主。

总的来说，维也纳第一区可以被称为“专业人士区”：企业家、律师、金融家、国际组织雇员和艺术家都居住在这里。

Innere Stadt 是维也纳最昂贵、最负盛名的城区。这里的人均收入远高于维也纳的平均水平。根据奥地利统计局和维也纳咨询机构的数据，内城区居民的年均收入约为6.5万至8万欧元（税前），而全市的平均年收入则在3.5万至4万欧元之间。

公寓和住宅的价格达到每平方米 20,000 至 25,000 欧元，这为居民创造了一个天然的价格壁垒，并维持了居民的高经济地位。

影响盈利能力的因素：

• 历史建筑（修复后的宫殿、19 世纪的公寓楼）。
• 供应有限——几乎没有新项目，但需求却一直居高不下。
• 投资吸引力强：该地区因其可靠的资产价值而受到外国投资者的青睐。

根据奥地利统计局的数据， Innere Stadt 是富裕居民最集中的地区，这不仅体现在房地产上，也体现在消费上：这里聚集了昂贵的精品店、高级餐厅和该市最好的酒店。

维也纳第一区（Innere Stadt）不仅是这座城市的文化和历史中心，也是豪华住宅区。这里几乎没有社会保障住房：与郊区高达40%的社会保障住房比例不同，市中心完全被高端住宅所主导。这既源于该地区的历史发展特点，也与高昂的地价有关。

大部分住宅单元都是经过翻新的历史公寓和阁楼式顶层公寓。许多建筑建于19世纪，经过修复后既满足了现代舒适标准，又保留了其建筑遗产。这些公寓通常拥有高挑的天花板、原有的装饰元素和现代化的公用设施系统。

第一区的平均房价约为维也纳平均房价的2.5至3倍。根据奥地利统计局和奥地利房地产中介机构（EHL、Otto Immobilien）的数据，该地区的平均房价为每平方米14,000至25,000欧元，而维也纳整体的平均房价约为每平方米6,000至7,000欧元。

房价：

• 翻新历史公寓：每平方米 14,000 欧元起。这些公寓通常位于具有历史价值的建筑内，并经过了大规模的修复。
• 全新豪华公寓：每平方米25,000欧元起。这些房产提供现代化的设施、高品质的装修材料和独特的设计。
• 可欣赏圣斯蒂芬大教堂或环城大道全景的专属顶层公寓：每平方米 30,000 欧元起，有时高达每平方米 40,000 欧元。

租金：

• 维也纳第一区的平均租金为每平方米每月 20-30 欧元，几乎是维也纳平均租金（每平方米 12-15 欧元）的两倍。
• 对于拥有全景视野或露台的高级公寓，价格可达每平方米 35-40 欧元。

影响成本的因素：

• 区内位置：靠近圣斯蒂芬大教堂、霍夫堡宫或环城大道的公寓比位于第一区郊区的公寓价值高得多。
• 楼层和窗外景色：带有露台和历史中心景色的房产售价溢价 20-30%。
• 翻新程度：设施完全更新、配备现代化设施的房屋比翻新程度最低的房屋价格更高。

投资吸引力：

• 即使准入门槛很高，第一区的需求依然稳定：外国投资者将这里的房地产视为“可靠的资产”。
• 据莱坊国际（Knight Frank）称，维也纳市中心豪华住宅的价格正以每年 2% 至 4% 的速度稳步上涨，与其他欧洲首都的情况类似。

维也纳第一区是这座城市的历史和文化中心。其教育基础设施汇集了众多知名院校，但由于面积较小（约2.88平方公里），教育资源较为有限。尽管如此，该区仍然拥有高质量的幼儿园、中小学和大学院系，致力于追求卓越的学术水平和国际视野。

Kindercompany幼儿园

• 该校自 1995 年以来一直运营至今，是维也纳优秀教育工作的典范之一。
• 该网络包括 24 所全年开放的幼儿园，涵盖从托儿所到学前班的各个年龄段。
• 其中一项主要优势是双语教育（英语/德语），这可以让孩子们轻松适应国际环境。
• 学校提供各种教育课程，包括音乐、艺术、科学和体育方面的早期学习，培养学生广泛的技能。

查理皇帝文法学校（维也纳Akademisches Gymnasium Wien）

• 该校以其严谨的教学方法和高质量的大学入学准备而闻名。
• 位于维也纳贝多芬广场 1 号，1010 Wien， Innere Stadt的一栋历史建筑内。
• 维也纳的乌克兰周六学校已在该体育馆内运营超过 10 年，孩子们在那里学习乌克兰语、文学和历史。
• 学校积极与维也纳的大学和文化机构合作，为学生提供更多学术和创意发展的机会。

维也纳大学（Universität Wien）

• 该大学成立于1365年，是欧洲乃至世界上最古老的大学之一。
• 虽然主校区位于第一区之外， Innere Stadt设有多个院系和研究机构，使学生和教职员工处于城市文化和科学生活的中心。

Wien）

• 提供音乐、戏剧、舞蹈、歌剧、指挥和应用艺术方面的培训。
• 该学院吸引了来自世界各地的优秀学生，并在维也纳市中心培育了一个国际化的创意氛围。

维也纳第一区（Innere Stadt）不仅是这座城市的历史和文化中心，也是高度发达的城市基础设施的典范，其重点在于可持续交通、环境友好以及居民和游客的舒适度。

地铁：U1、U3、U4

该地区有三条维也纳地铁主要线路：

• U1（红线）：连接城市的北部（利奥波尔道）和南部（奥伯拉），途经斯蒂芬广场等中心车站。
• U3（橙色线）：连接西部（Ottakring）和东部（Simmering），途经斯蒂芬广场等重要地点。
• U4（绿线）：连接西部（Hütteldorf）和北部（Heiligenstadt），途经包括Stephansplatz在内的中心车站。

维也纳地铁以其准时性和高频次而闻名：高峰时段每 2-4 分钟一班，晚上每 7-8 分钟一班。

电车和公共汽车

• 几条重要的有轨电车线路（例如 1 号线、2 号线、D 号线）穿过 Innere Stadt ，连接市中心和周边地区。
• 公交线路主要服务于内城区、历史街道和中心广场，可通往斯蒂芬广场、格拉本大街和环城大道。
• 有轨电车线路与地铁线路相连，方便乘客换乘，无需开车即可在市中心出行。

交通管制和步行区

• 第一区的 Begegnungszone 将车辆行驶速度降低至 20 公里/小时，行人和骑自行车的人享有优先权。
• 历史中心的许多街道禁止公共交通通行，这可以减少噪音，改善空气质量，并保护历史氛围。
• 停车位严格限制：几乎所有车位都预留给持有 Parkpickerl 卡的居民，另有专门区域供短期停车（几个小时）。

自行车基础设施

• 安全的自行车道沿着环城大道和 Innere Stadt 主要街道延伸。
• WienMobil 自行车租赁服务和专用停车区使骑自行车成为在市中心出行的另一种方式。
• 由于历史建筑密集，自行车道的数量有限，但路线设计充分考虑了游客和居民的便利。

在维也纳第一区（Innere Stadt），由于建筑密度高、该地区具有历史价值以及市政府希望减少市中心的交通流量，停车位是一种有限且昂贵的资源。

地下停车场

维也纳市中心以地下停车场为主，例如WIPARK Garage Am Hof和Märzparkgarage。这些停车场的停车费每小时3至5欧元，对于长时间停车来说价格昂贵。 Wien市政厅的活动参与者，从活动开始前两小时到凌晨2点，停车费统一为每小时10欧元。

短期停车区

第一区全部实行短期停车区制度（Kurzparkzone）。停车需持有有效停车票或停车许可证。停车时间为周一至周五上午9:00至晚上10:00，最长停车时间为两小时。

居民停车位

第一区设有仅供当地居民使用的停车位。这些区域设有标牌，并提供“Parkpickerl erforderlich”（需要停车许可证）等附加信息。即使您持有有效的停车票，也禁止在这些区域无证停车。

宾客限制

对于非居民而言，第一区的停车位有限且价格昂贵。长期停车选择几乎不存在，短期停车费用也可能很高。

维也纳第一区，即 Innere Stadt，不仅是这座城市的历史文化中心，也是重要的宗教中心。众多重要的基督教教堂集中于此，体现了奥地利丰富的精神遗产。

圣斯蒂芬大教堂（Stephansdom）是维也纳的主要天主教堂，也是中欧最重要的哥特式建筑之一。大教堂始建于12世纪，其目前的形制形成于14至15世纪。南塔高达136米，屋顶铺设着五彩瓦片，构成奥地利帝国的国徽和双头鹰图案。这座大教堂已成为维也纳的象征，其钟楼也是奥地利最高的钟楼之一。

圣彼得教堂（Peterskirche）位于圣彼得广场（Petersplatz），靠近格拉本（Graben）。它是维也纳最著名的巴洛克式教堂之一。教堂建于18世纪，采用巴洛克风格，拥有华丽的内部装饰、精美的壁画、雕塑和一架历史悠久的管风琴。圣彼得教堂至今仍是举行宗教仪式和音乐活动的重要场所，已成为该地区重要的文化中心。

宫廷教堂（Kirche am Hof）是维也纳最古老的教堂之一，始建于14世纪。它坐落于第一区中心的阿姆霍夫广场。18世纪的巴洛克式翻修并未掩盖教堂的哥特式元素。教堂毗邻昔日的皇宫，历史上曾是宫廷精英的宗教中心，其内部至今仍保存着古老的祭坛和巴洛克艺术品。

奥古斯丁教堂（Augustinerkirche）位于约瑟夫广场，毗邻霍夫堡宫。它具有特殊的历史意义：哈布斯堡王朝的皇帝，包括神圣罗马帝国的代表，都曾在此加冕。教堂建筑融合了哥特式和巴洛克式元素，内部装饰着壁画和雕塑，地下室则安葬着哈布斯堡王朝的成员。

圣米迦勒教堂（Michaelerkirche）位于霍夫堡宫附近，融合了哥特式和巴洛克式建筑风格，并以其管风琴音乐会而闻名。过去，这座教堂曾是皇室和维也纳贵族进行精神慰藉的宫廷教堂。

圣鲁普雷希特教堂（Ruprechtskirche）被认为是维也纳最古老的教堂，始建于12世纪。它位于维也纳历史中心的塞滕施泰滕街（Seitenstettengasse）。教堂的建筑风格融合了罗马式和哥特式元素。除了日常的宗教仪式外，教堂还用于举办音乐会和文化活动。

耶稣会教堂（Jesuitenkirche）由耶稣会于17世纪建造，采用巴洛克风格，毗邻维也纳大学。教堂内部装饰有壁画、祭坛和一架历史悠久的管风琴。该教堂兼具宗教、教育和文化功能。

圣安妮教堂（Annakirche）位于安纳街（Annagasse），靠近克恩顿门剧院（Kärntnertor Theater）。这座18世纪的巴洛克式教堂至今仍用于教区礼拜和文化活动，其内部装饰有壁画和雕塑。

嘉布遣会教堂（Kapuzinerkirche）位于新市场街（Neuer Markt），毗邻霍夫堡宫。教堂由嘉布遣会于17世纪建造，以哈布斯堡王朝地穴而闻名，许多皇帝和王朝成员都安葬于此。教堂建筑风格庄严肃穆，又不失精致优雅，融合了巴洛克和文艺复兴时期的元素。这座教堂在当地的宗教生活中扮演着重要的角色。

维也纳第一区总体上以天主教为主，但由于外交使团的存在，其他信仰也在此有所体现，营造出多元宗教的氛围。该区拥有新教、东正教、犹太教和伊斯兰教的教堂和祈祷场所。这种多样性体现了维也纳多元文化的特点及其对各种宗教传统的开放态度。

维也纳第一区（Innere Stadt）不仅是这座城市的历史中心，也是奥地利的文化中心。这里汇集了众多一流的剧院、音乐厅和世界级博物馆，以及吸引当地居民和游客的标志性节日和季节性活动。夜幕降临后，市政厅广场（Rathausplatz）便热闹非凡，街头艺人和表演者们在此献艺，营造出独具特色的氛围。

维也纳国家歌剧院（ Wien er Staatsoper）是世界上最负盛名的歌剧院之一。它坐落于环城大道，每年都吸引着成千上万的观众前来欣赏演出。尤其值得一提的是著名的维也纳新年音乐会，这场音乐会通过电视向全球直播。

维也纳音乐厅是一座传奇的音乐厅，以其卓越的音响效果而闻名。这里不仅是维也纳爱乐乐团的演出场地，也举办其他重要的音乐活动。2025年8月，音乐厅计划举办一系列以轻古典音乐为主的晚间音乐会，届时表演者通常会身着古装。

奥地利城堡剧院是奥地利的国家剧院，成立于1741年。它被认为是世界上最重要的剧院之一，尤其是在德语世界。它上演古典和现代剧目，吸引着来自世界各地的观众。

艺术史博物馆是世界上规模最大、最重要的艺术博物馆之一。它坐落于玛丽亚·特蕾西亚广场，馆藏丰富，涵盖绘画、雕塑和装饰艺术。展品包括老勃鲁盖尔、伦勃朗、鲁本斯等大师的作品。

阿尔贝蒂娜博物馆以其丰富的版画收藏而闻名，馆藏包括丢勒、莫奈、夏加尔等众多艺术家的作品。该馆也举办当代艺术和摄影的临时展览。计划于2025年举办一场专门探讨古斯塔夫·克里姆特创作方法的展览。

维也纳第一区是这座城市的历史和文化中心，拥有众多标志性剧院、音乐厅和广场，这些场所经常举办大型节日和季节性活动。这些活动使该区成为当地居民和游客的聚集地。

维也纳国家歌剧院舞会是维也纳舞会季期间的一项传统盛事。维也纳舞会被联合国教科文组织列为非物质文化遗产。自1935年以来，规模最大的舞会都在圣灰星期三前的星期四于维也纳国家歌剧院举行。这场盛会汇聚了政界人士、艺术家和商界领袖，将歌剧院装点成一个巨大的舞厅，宾客们在此翩翩起舞，欣赏精彩演出。

维也纳艺术节（ Wien Wien第一区都会举办为期五到六周的大型文化节。艺术节涵盖多种艺术门类，包括歌剧、戏剧、舞蹈、音乐和当代艺术。主要演出场地位于Innere Stadt，包括城堡剧院（Burgtheater）、金色大厅（Musikverein）以及其他中心剧院和音乐厅。

市政厅广场露天电影节（Filmfestival Rathausplatz） 。从六月下旬到八月下旬，维也纳市政厅前的广场会变成一个露天电影院。观众可以在这里欣赏到国际影片和经典电影。

Jazz Fest Wien ）每年六月下旬至七月初举行，Wien世界顶级爵士音乐节之一。音乐节汇集了古典爵士乐和当代音乐的精彩演出。主要演出场地和舞台设在第一区历史悠久的建筑内，包括维也纳音乐厅（Musikverein）和维也纳音乐厅（Konzerthaus），使其成为维也纳Innere Stadt。

（Popfest Wien是一个免费音乐节，在维也纳市中心卡尔广场（Karlsplatz）卡尔教堂（Karlskirche）旁举行。奥地利流行、独立和电子音乐艺术家们在水上舞台上进行表演。该活动为维也纳市中心带来了充满活力和动感的氛围，尤其受到年轻观众的喜爱。

圣诞市场。维也纳历史悠久的圣诞市场，包括市政厅广场上的市场，营造出浓厚的节日文化氛围，供应热红酒、奥地利传统纪念品和各种甜点。首都的圣诞市场传统可以追溯到中世纪，届时市中心（Innere Stadt将摇身一变，成为人们漫步和享受文化娱乐的节日胜地。

维也纳第一区是这座城市的历史和文化中心。尽管面积相对较小，却拥有多处标志性的绿地，为居民和游客提供休闲放松、漫步和体验文化活动的理想场所。这些绿地凸显了第一区作为维也纳最负盛名的街区之一的地位，使其对居民、游客和投资者都极具吸引力。

城堡花园Innere Stadt最著名的公园之一，毗邻霍夫堡宫。这片绿地拥有风景如画的林荫大道、雕塑（包括莫扎特纪念碑）和繁花似锦的花坛。城堡花园是维也纳市中心人们散步、拍照和休闲放松的热门去处。

人民公园是一座法式风格的公园，拥有著名的玫瑰园和喷泉。历史上，它曾是霍夫堡宫的一部分，被认为是巴黎第一区维护得最好、最赏心悦目的角落之一。这里经常举办摄影活动、小型文化活动和户外音乐表演。

施塔特公园是一座著名的公园，园内矗立着约翰·施特劳斯的金色雕像，是游客和当地居民散步、慢跑和锻炼的热门场所。施塔特公园融合了历史建筑和现代设施：小径、长椅、喷泉和休闲区。

市政厅公园是环绕维也纳市政厅的一片绿地，会举办各种季节性活动、节日、集市和圣诞市场。它是第一区居民和游客的休闲中心，为维也纳市中心营造了充满活力的文化氛围。

近年来，维也纳市政府积极投资改善环城公路和第一区历史街区的绿化环境。新的艺术装置、喷泉和休闲区正在建设中。在引入现代景观元素的同时，特别注重保护历史美感。

例如，在环城大道沿线，小径和草坪都经过了翻新，并增添了硬质景观和艺术品，使漫步不仅令人愉悦，更增添了文化内涵。新的长椅、现代化的路灯和休息区与帝国时代的建筑风格相得益彰，为居民和游客营造了温馨宜人的氛围。

维也纳第一区完美融合了金融实力、外交活动、小型企业和文化基础设施。历史建筑已被改造成现代化的办公室、精品店和工作室，毗邻外交区和主要金融机构，使 Innere Stadt 成为生活、工作和投资的理想之地。

Innere Stadt 历来是金融机构的聚集地。奥地利最大的几家银行，包括奥地利第一储蓄银行集团、奥地利莱夫艾森银行国际公司和奥地利联合信贷银行，以及众多国际投资和保险公司，都在此设有办事处。这些办事处大多位于经过翻新的19世纪历史建筑或高档公寓楼内。

据维也纳经济局统计，中央商务区约35%至40%的银行网点集中 Innere Stadt。这一地理位置便于前往重要的政府和金融机构，包括Wien证券交易所和税务机关。

除了大型机构外，维也纳第一区也支持小型企业的发展。以下机构就位于这里：

• Graben、Kohlmarkt 和 Kärntner Straße 上有国际和奥地利品牌的精品店。
• 像 Café Demel 和 Café Central 这样的咖啡馆和糕点店不仅因其悠久的历史而闻名，也因其当代美食声誉而备受赞誉。
• 创意工作室、画廊和工艺作坊，尤其是在米歇尔广场和斯蒂芬广场附近地区。

根据 Wien统计数据，市中心约50%的零售店和餐馆都位于 Innere Stadt。这营造了一种独特的氛围，使之成为一个充满活力的中心，将商业活动与旅游和文化景点融为一体。

Innere Stadt 聚集了维也纳大部分外交使团和大使馆。该区与外交区接壤，使其成为国际活动的中心。德国、法国、意大利等国的大使馆以及国际组织的办事处，共同营造了高度的全球一体化氛围。

这一地理位置使 Innere Stadt 对外国侨民和国际商务高管极具吸引力，原因如下：

• 方便参与商务和文化活动，
• 高水平的安全性和基础设施
• 办公和住宅的理想地段。

维也纳第一区巧妙地融合了历史与现代。该区被列入联合国教科文组织世界遗产名录，因此对新建建筑有着严格的限制。所有项目都必须经过市政府和联邦文物保护机构的严格审查。正因如此，现代投资的主要方向是历史建筑的翻新和修复，而非新建建筑。

在维也纳市中心，禁止建造高层建筑或进行任何破坏城市历史风貌的项目。 Innere Stadt新建建筑的最高高度通常限制在25米以内，任何立面改造都需要获得联邦文物保护局（Bundesdenkmalamt）的批准。

这些限制使得维也纳第一区对投资者来说特别有价值：几乎没有可供新建的地块，而且现有的房产具有很高的历史和建筑意义。

大部分投资用于修复和改造宫殿及公寓楼，将其改造成豪华公寓、精品酒店和高端办公楼。其中一些值得关注的项目包括：

• 汉森凯宾斯基宫酒店是一座位于肖滕环路上的 19 世纪建筑，现已改建为五星级酒店和公寓。
• 科堡宫酒店是一座历史悠久的宫殿，现已改建为豪华公寓，并拥有世界一流的酒窖。
• Haus am Schottentor是将一家前银行大规模改建而成的代表性商业中心，内设国际公司的办公室。
• 环城大道上的许多宫殿（列支敦士登宫、奥尔斯佩格宫）部分用于举办文化活动，但许多场所已被改建为私人住宅。

此类项目正在创造一个新的市场细分领域——宫殿式公寓（palazzo apartments），其中历史室内设计与现代技术相结合：智能家居系统、私人水疗区和地下停车场。

我见过一些项目，将赫伦街和卡恩特大街上的老宅改造成了超现代的住宅。有趣的是，这些公寓在竣工前就被抢购一空，许多买家将其作为在欧洲的“第二居所”。

维也纳第一区（Innere Stadt）历来被认为是房地产投资中最负盛名、价格最高的区域。与其他市场波动较大的城区不同，维也纳市中心房价稳定，风险极低，需求持续不断。这得益于一系列独特的因素：丰富的历史底蕴、严格的新建建筑限制、联合国教科文组织世界遗产地位，以及毗邻商业区和外交区的地理优势。

维也纳市中心的房地产属于超高端市场。据奥地利研究机构称，第一区的平均房价超过每平方米2万欧元，而翻新宫殿或历史建筑中的豪华公寓价格可达每平方米3.5万至4万欧元。尽管入门价格高昂，但投资者表示，房价每年稳定增长3%至5%。

我观察到一些交易，投资者在环城公路沿线的历史公寓楼中购入公寓，3-4年后，房价上涨了15-20%。此外，即使是“需要翻新”的房产也能在极短时间内找到买家，凸显了其极高的流动性。

与维也纳的“危险区域”或“治安较差区域”以及郊区（这些区域的市场更具活力但也风险更高）不同，市中心仍然是一个高度稳定且流动性强的市场。随着全球投资者倾向于投资欧洲稳定的首都城市 Innere Stadt 的房地产不仅保值，而且正逐渐变得更加抢手。

这里的主要买家是国际投资者、企业客户和外交使团成员。对许多人来说，这不仅仅是一处房产，更是尊贵身份的象征。市中心的公寓通常用于：

• 在稳定的司法管辖区保全资本
• 在维也纳逗留期间可将其用作住所。
• 为国际公司的高级管理人员和员工提供租赁服务。

我的客户中包括来自中东和东欧的家庭，他们在维也纳国家歌剧院附近购买了公寓。这些公寓的主要卖点是安全性和声望，以及位于市中心，方便孩子就读国际学校。

维也纳第一区（Innere Stadt）不仅是地理中心，更是这座城市乃至整个奥地利的名片。居住于此，意味着您将被皇家建筑、世界级博物馆、高级酒店和外交使团所环绕。

谁应该 Innere Stadt买房或租房？

• 对于那些重视身份地位和文化传承的人来说，拥有壁画、灰泥装饰和国宾厅的古老宫殿公寓，其价值不在于面积大小，而在于独特的氛围。许多此类房产的业主都将其视为维也纳历史的一部分。
• 对于寻求保本的投资者而言，第一区的房价一直居高不下，市场波动也相对较小。虽然这里的租金收益率低于第二区或第十区等区域，但房产流动性在欧洲名列前茅。
• 外交官、企业客户和高级管理人员。由于毗邻政府大楼、国际组织总部和大使馆，Innere Stadt仍然是从事外交和国际商务人士的便利之选。
• 对于那些喜欢“生活在热闹中心”的人来说，剧院、维也纳国家歌剧院、市政厅广场的节日和圣诞市场都近在咫尺。

据我观察，许多客户将维也纳第一区视为“第二居所”或留给子孙后代的投资，而非日常生活的居所。这些客户通常是来自奥地利、德国、瑞士和中东的富裕家庭。与那些更注重家庭基础设施的活力住宅区不同，维也纳第一区更注重的是声望、氛围和资本保值。

需要注意的是，维也纳第一区与所谓的“维也纳阿拉伯人聚居区”或郊区的贫困社区截然不同。后者的房价虽然较低，但治安、基础设施和文化环境却大相径庭。维也纳 Innere Stadt 没有传统意义上的“危险区域”，而且安保和监控摄像头数量在全市名列前茅。这使得该区不仅风景优美，也对寻求安全保障的外国人极具吸引力。