Trước khi ký hợp đồng mua bán (Kaufanbot), chúng tôi kiểm tra xem căn hộ người mua đã xem có khớp với mô tả trong hồ sơ hay không. Diện tích được ghi trong hợp đồng có nằm trong diện tích sử dụng (Nutzfläche) không? Việc cải tạo đã được xác nhận chưa? Tầng hầm có được giao cho căn hộ không? Những khoản chi phí xây dựng nào đã được thỏa thuận nhưng chưa thanh toán?
Vienna Property so sánh bản trích lục Grundbuch, bản vẽ, giấy tờ sở hữu căn hộ và báo cáo Hausverwaltung. Bất kỳ sự khác biệt nào được phát hiện đều ảnh hưởng đến ước tính giá, ngân sách mua và các điều khoản hợp đồng. Ví dụ, khoản dự trữ không đủ cho việc sửa chữa mái nhà đòi hỏi phải tính toán khoản tiền đặt cọc tiềm năng, trong khi hợp đồng thuê hiện tại có thể cản trở việc nhận nhà đúng hạn.
Chúng tôi sẽ minh họa quá trình xác minh này bằng ví dụ về một căn hộ ba phòng ở khu Altbau của Vienna: những tài liệu nào chúng ta cần xem xét, những điều nào cần làm rõ với người bán và những điều khoản nào cần được thỏa thuận trước khi ký hợp đồng. Các thông số kỹ thuật và số tiền trong ví dụ này chỉ mang tính chất ước lượng.
1. Làm rõ mục đích mua hàng và các điều kiện ban đầu
Trong ví dụ này, một gia đình đang xem xét một căn hộ có giá 420.000 €. Thông tin rao bán ghi căn hộ có diện tích 80 m², có ban công và tầng hầm. Việc sửa chữa nhỏ đã được hoàn tất, và khoản thanh toán hàng tháng là 360 €. Theo người bán, căn hộ hiện đang được rao bán.
Người mua cần hai phòng ngủ riêng biệt, khả năng sinh sống lâu dài và chuyển vào ở trong thời gian đã thỏa thuận. Chúng tôi nêu rõ những yêu cầu này trước khi định giá. Một căn hộ rẻ hơn nhưng không phù hợp với gia đình sẽ không giải quyết được vấn đề.
Chúng tôi cũng làm rõ tình trạng pháp lý của người mua và các giấy phép cần thiết. Khả năng mua nhà của người nước ngoài phụ thuộc vào quốc tịch, tiểu bang liên bang và hoàn cảnh giao dịch. Chỉ có giấy phép cư trú thôi chưa đủ điều kiện để mua nhà. Cần làm rõ các hạn chế áp dụng đối với người nước ngoài mua bất động sản tại Áo trước khi quyết định mua
Nếu cần có giấy phép hoặc vay vốn ngân hàng, điều này sẽ ảnh hưởng đến thời gian và nội dung của đề nghị gửi cho người bán. Các thỏa thuận miệng về những điều khoản này là không đủ.
2. Thu thập tài liệu trước Kaufanbot
Vienna Property yêu cầu người bán và ban quản lý tòa nhà cung cấp các tài liệu, so sánh thông tin nhận được và ghi chú bất kỳ xác nhận nào còn thiếu. Quyền truy cập vào hồ sơ xây dựng và các tài liệu riêng lẻ được cấp khi có sự ủy quyền cần thiết.
Đối với căn hộ trong một tòa nhà hiện hữu, bộ dụng cụ thường bao gồm:
✓ Bản trích lục Grundbuch hiện tại và các tài liệu về các mục cần thiết
✓ Wohnungseigentumsvertrag — thỏa thuận sở hữu căn hộ
✓ Nutzwertgutachten — kết luận về giá trị ước tính của các đối tượng và cổ phiếu
✓ Bản vẽ thi công và tài liệu thay đổi
✓ Energieausweis — hộ chiếu năng lượng
✓ Báo cáo thường niên và thông báo thanh toán hiện tại
✓ Thông tin về khu bảo tồn, các công việc sắp tới và các khoản vay tại nhà
✓ Có sẵn biên bản các cuộc họp chủ sở hữu trong vài năm qua
Chúng tôi phân biệt giữa bản vẽ quảng cáo và bản vẽ thi công. Chúng tôi kiểm tra số tiền dự trữ còn lại cho một ngày cụ thể, và chúng tôi không đánh đồng việc thảo luận về việc cải tạo trong biên bản cuộc họp với quyết định cuối cùng hoặc ngân sách đã được ấn định.
Nếu thiếu thông tin thiết yếu, vấn đề vẫn còn bỏ ngỏ. Lời hứa cung cấp tài liệu sau khi ký kết không làm cho quá trình thẩm định được coi là hoàn tất. Phạm vi của quá trình thẩm định cơ bản cũng được phản ánh trong các khuyến nghị của Arbeiterkammer về việc mua căn hộ.
3. Kiểm tra Sổ đăng ký quyền sở hữu (Grundbuch) và thành phần của các quyền đã được mua lại
Trong Grundbuch, chúng tôi đối chiếu thông tin chủ sở hữu, tỷ lệ sở hữu và loại căn hộ với đề nghị của người bán. Để xác định danh tính, (EZ - Einlagezahl)và (KG - Katastralgemeinde)rất quan trọng. Địa chỉ đơn thuần không thể thay thế các thông tin này.
Bản trích lục này thể hiện các quyền và nghĩa vụ đã được đăng ký. Đối với các mục quan trọng, cần có các tài liệu hỗ trợ: một mục ngắn gọn trong sổ đăng ký không phải lúc nào cũng thể hiện đầy đủ nội dung của sự hạn chế.
Nếu có lệnh thế chấp ngân hàng được đăng ký trên phần sở hữu của người bán, chúng tôi sẽ xác định xem lệnh thế chấp đó có thể được xóa bỏ hay không. Số tiền thế chấp được đăng ký có thể khác với khoản nợ hiện tại. Giao dịch phải bao gồm thông tin chủ nợ hiện tại và các tài liệu cần thiết để xóa bỏ lệnh thế chấp.
Chúng tôi xác định các nghĩa vụ cần xóa bỏ và các quyền sẽ được giữ lại sau khi mua bán. Quy trình xóa bỏ và thanh toán được thiết lập trong quá trình thực hiện giao dịch theo pháp luật.
Cách tiếp cận tương tự cũng áp dụng cho tầng hầm. Chìa khóa được cung cấp xác nhận quyền truy cập, nhưng không giải thích mục đích sử dụng. Cần kiểm tra xem không gian đó có được dành riêng cho căn hộ hay không và trong điều kiện nào. Hợp đồng cần mô tả phạm vi quyền được hỗ trợ bởi các tài liệu.
4. Kiểm tra diện tích căn hộ và ban công
Trong ví dụ của chúng tôi, 80 m² bao gồm 72 m² không gian bên trong và 8 m² ban công mở. Thông tin rao bán đã kết hợp các số liệu này, vì vậy việc so sánh giá ban đầu cần được điều chỉnh.
Chia 420.000 € cho 80 m² ta được 5.250 €/m². Đối chiếu giá bán tổng thể với diện tích bên trong ta được con số xấp xỉ 5.833 €/m².
Tuy nhiên, ban công vẫn giữ nguyên giá trị thị trường. Sai lệch trong tính toán không chứng tỏ giá bị thổi phồng hoặc người mua được hưởng giảm giá cho toàn bộ tám mét vuông. Khi so sánh các lời chào bán, diện tích bên trong và các không gian bổ sung phải được tính đến riêng biệt.
Vienna Property so sánh tư thế trưng bày, bản vẽ mặt bằng, tính toán diện tích và chứng nhận Nutzwertgutachten. Nếu phát hiện sự khác biệt đáng kể, sẽ tiến hành kiểm tra bổ sung hoặc đo đạc chuyên nghiệp. Bản thân chứng nhận Nutzwert không phản ánh diện tích thực tế của căn hộ.
Theo quy tắc tính toán Nutzfläche, ban công mở và loggia được xử lý khác nhau. Những khác biệt này được thảo luận trong Cẩm nang Thành phố Vienna về Nutzfläche. Do đó, điều quan trọng là phải xác định loại không gian và phương pháp áp dụng trước khi tính toán diện tích mét vuông.
5. Chúng tôi kiểm tra tình trạng tái phát triển và kỹ thuật
Trong quá trình kiểm tra, chúng tôi so sánh bố cục thực tế của mặt bằng với hồ sơ. Việc di dời nhà bếp, gộp các phòng hoặc sửa đổi phòng tắm cần được giải thích: những gì đã được thực hiện và cách thức phê duyệt công việc.
Giấy phép xây dựng và các sự chấp thuận cần thiết theo quy định về sở hữu căn hộ được kiểm tra riêng biệt. Một giấy phép duy nhất không phải lúc nào cũng bao gồm cả hai vấn đề.
Nếu thiếu giấy tờ, chúng tôi sẽ làm rõ phạm vi thay đổi và thu thập thông tin để đánh giá tính khả thi. Cho đến khi vấn đề này được làm rõ, căn hộ không thể được mô tả là tài sản với tất cả các sửa đổi được xác nhận là hợp pháp.
Kiểm tra kỹ thuật bao gồm các dấu hiệu ẩm mốc có thể nhìn thấy, tình trạng cửa sổ, hệ thống sưởi, hệ thống điện và hệ thống thông gió. Khi mua một căn hộ Altbau ở Vienna, chúng tôi cũng xem xét tình trạng kết cấu tổng thể và hệ thống tiện ích của tòa nhà. Tường mới sơn không cho biết tuổi thọ còn lại của mái nhà.
Nếu phát hiện các dấu hiệu hư hỏng cần kết luận đặc biệt, chuyên gia sẽ được mời đến. Việc kiểm tra định kỳ không thể thay thế việc kiểm tra các cấu trúc ẩn.
Trước khi thống nhất giá cả, điều quan trọng là phải đánh giá khối lượng công việc cải tạo cần thiết ở Vienna: lập danh sách các hạng mục cần thực hiện và nhận báo giá dự án. Mức giá trung bình trên mỗi mét vuông chỉ mang tính chất ước lượng.
6. Đọc Hệ thống Thông tin Năng lượng và đánh giá hệ thống sưởi của bạn
Trong chứng chỉ hiệu suất năng lượng, chúng tôi kiểm tra địa chỉ, ngày lập và tòa nhà hoặc cơ sở mà phép tính áp dụng. Một trong những chỉ số, HWB, đặc trưng cho nhu cầu nhiệt ước tính để sưởi ấm. Nó giúp so sánh hiệu quả năng lượng nhưng không hiển thị hóa đơn tương lai của khách hàng bằng euro.
Chi phí thực tế cũng phụ thuộc vào hệ thống sưởi, giá điện, vị trí căn hộ và thói quen sử dụng. Do đó, chúng tôi so sánh các con số trong bảng dữ liệu với hóa đơn sưởi ấm hiện có và tình trạng của cửa sổ và thiết bị.
Không thể xác định hạng nhà dựa trên thuật ngữ "nhà cũ": một ngôi nhà sau khi được cải tạo toàn diện và một tòa nhà chưa được cải tạo có thể khác nhau đáng kể.
Theo quy định chung, người bán phải nhanh chóng xuất trình giấy chứng nhận hiệu suất năng lượng có thời hạn không quá mười năm trước khi người mua bày tỏ ý định mua bất động sản. Sau khi hợp đồng được ký kết, người bán phải cung cấp giấy chứng nhận hiệu suất năng lượng hoặc bản sao đầy đủ trong vòng 14 ngày. Các nghĩa vụ và trường hợp ngoại lệ được mô tả trên cổng thông tin của chính phủ Áo.
7. Kiểm tra tiền thuê nhà và các khoản chi tiêu tương lai tại nhà
Chúng tôi so sánh báo cáo quản lý nhà ở với biên bản cuộc họp và kế hoạch công tác. Chúng tôi quan tâm đến nguồn dự trữ hiện có, các cam kết đã thực hiện và các khoản chi phí sắp tới.
Ví dụ tính toán này đề cập đến việc sửa chữa mái nhà với chi phí 210.000 €, và quỹ dự trữ hiện có là 75.000 €. Nếu toàn bộ quỹ dự trữ được sử dụng cho công việc này, khoản thâm hụt sẽ là 135.000 €. Với tỷ lệ phân bổ được xác nhận là 3,2%, tải trọng ước tính trên căn hộ là 4 320 €.
Số tiền này không thể được người mua tuyên bố ngay lập tức là khoản thanh toán bắt buộc. Trước tiên, chúng tôi xác định xem công việc đã được phê duyệt hay chưa, ngân sách được xác định như thế nào, liệu có các nghĩa vụ khác hay không và khoản thiếu hụt dự kiến sẽ được tài trợ như thế nào. Mã phân bổ được xác minh cụ thể cho từng hạng mục chi phí liên quan.
Việc cung cấp và phân bổ chi phí được quy định cụ thể bởi các điều khoản §§ 31–32 của Luật Doanh nghiệp năm 2002 (WEG 2002). Các thỏa thuận hiện có và các trường hợp ngoại lệ theo luật định được xem xét riêng.
Sau đó, chúng tôi thảo luận về việc phân bổ chi phí với người bán. Khoản bồi thường được thỏa thuận trong hợp đồng không nhất thiết làm thay đổi nghĩa vụ thanh toán cho hội chủ nhà. Do đó, các điều khoản mua bán phải bao gồm các điều khoản rõ ràng và cơ chế thanh toán giữa các bên.
8. Phân tích Betriebskosten và ngân sách mua lại
Số tiền 360€ hàng tháng trong ví dụ bao gồm 245€ chi phí vận hành, 85€ đóng góp vào quỹ dự trữ và 30€ các khoản phí khác. Chúng tôi kiểm tra nội dung của từng dòng, bao gồm cả việc đã bao gồm VAT hay chưa và chi phí sưởi ấm hay chưa. Gọi toàn bộ khoản thanh toán là "Betriebskosten" là không chính xác.
Chúng tôi so sánh các khoản thanh toán tạm ứng hiện tại với kỳ báo cáo đã hoàn thành. Chúng tôi cũng xác định xem liệu có thể tính toán lại hay không, liệu có kế hoạch tăng các khoản thanh toán hay không, và liệu tòa nhà hiện có đang trả lãi vay hay không.
Khi lập ngân sách cho một giao dịch mua bán, chúng tôi tính đến các khoản phí bắt buộc. Đối với một giao dịch mua bán thông thường, thuế suất thường được áp dụng là 3,5%. Trong tính toán của chúng tôi, dựa trên giá trị 420.000 €, khoản phí này là 14.700 €. Phí đăng ký quyền sở hữu thường là 1,1% giá trị quyền được đăng ký: dựa trên cùng cơ sở đó, khoản phí này sẽ là 4.620 €.
Tổng chi phí là 19.320 €, chưa bao gồm các chi phí khác. Các lợi ích tiềm năng và tiêu chí tính toán được xác minh trên cơ sở từng giao dịch; lợi ích tạm thời, có hiệu lực đến ngày 1 tháng 7 năm 2026, không thể tự động áp dụng cho giao dịch mua mới trong tháng 10.
Chúng tôi đã tách riêng các khoản phí hỗ trợ pháp lý, hoa hồng áp dụng, tài chính và sửa chữa. Các mục còn lại được thảo luận trong bài viết về các khoản phí bổ sung và chi phí ẩn khi mua bất động sản ở Áo.
Đối với các giao dịch mua bán bằng vốn vay, chúng tôi sẽ thỏa thuận trước về các điều khoản quyết định và giải ngân của ngân hàng. Ước tính sơ bộ về khoản vay khả dụng cho bất động sản tại Áo không đảm bảo việc phê duyệt cho một căn hộ cụ thể.
9. Hãy tìm hiểu xem căn hộ đó có thực sự còn trống hay không
Chúng tôi yêu cầu thông tin về hợp đồng thuê hiện tại, quyền sử dụng và các quyền sử dụng khác. Việc căn hộ trống trong quá trình xem nhà không nhất thiết xác nhận rằng không có quyền của bên thứ ba.
Nếu hợp đồng thuê nhà được bảo vệ bởi MRG ), việc mua bất động sản không đảm bảo việc chấm dứt hợp đồng. Đối với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Richtwert, mức tiền thuê được phép bị giới hạn bởi các quy định hiện hành. Khả năng chấm dứt hợp đồng được xem xét riêng: giá mua cao không tự động cho phép người thuê nhà được tăng tiền thuê hoặc yêu cầu chuyển đi.
Với hợp đồng thuê nhà dài hạn có bảo đảm, việc trả lại căn hộ vào ngày gia đình mong muốn có thể là điều không thể. Đối với người mua muốn sử dụng căn hộ cho mục đích riêng, đây là lý do cần xem xét lại. Tính áp dụng của các hạn chế phụ thuộc vào bất động sản và hợp đồng, chứ không chỉ phụ thuộc vào tuổi đời của tòa nhà.
Ngày chuyển nhượng tự do, tình trạng của mặt bằng và thành phần tài sản còn lại được quy định rõ trong các điều khoản giao dịch.
10. Chuyển các phát hiện thành điều khoản và điều kiện của Kaufanbot và hợp đồng
Vienna Property lập danh sách các điểm không nhất quán và những câu hỏi chưa được giải đáp cho người mua và tất cả các bên liên quan. Công ty này liên kết mỗi rủi ro được xác định với tài liệu hoặc điều kiện cần thiết.
| Câu hỏi | Những điều cần được xác nhận hoặc thống nhất |
|---|---|
| Quảng trường | Khu vực bên trong và ban công được tách biệt |
| Tái phát triển | Hồ sơ và tính hợp lệ của những thay đổi đã thực hiện |
| Tài sản thế chấp ngân hàng | Thủ tục xóa bỏ khoản thế chấp đã thỏa thuận |
| Sửa chữa mái nhà | Tài chính và phân bổ chi phí |
| Phát tin | Ngày, tình trạng và việc không có hợp đồng thuê đang tiếp diễn |
| Thanh toán | Cơ cấu các khoản trích lập dự phòng và dữ liệu cho kỳ báo cáo đã hoàn thành |
Kaufanbot có thể ràng buộc người mua ngay cả trước khi hợp đồng chi tiết được ký kết. Do đó, các điều khoản về tài chính, giấy phép và các cuộc kiểm tra quan trọng được thỏa thuận trước khi ký kết, với các thời hạn cụ thể và hậu quả nếu không đáp ứng được.
Ngôn từ pháp lý và thủ tục của Treuhand được soạn thảo bởi một chuyên gia được ủy quyền. Các báo cáo kỹ thuật được chuẩn bị bởi các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan. Nhiệm vụ của nhóm là thu thập căn cứ cho quyết định, phối hợp hành động của các thành viên và đảm bảo rằng các phát hiện quan trọng của cuộc kiểm toán được xem xét trong báo cáo cuối cùng.
Người mua sẽ nhận được gì sau khi kiểm tra?
Trong ví dụ đã thảo luận, quyết định mua bán đòi hỏi phải xác nhận tính hợp pháp của việc tái phát triển, đồng ý xóa bỏ quyền thế chấp của ngân hàng, làm rõ các thỏa thuận tài chính cho việc sửa chữa mái nhà và xác định căn cứ để chuyển nhượng căn hộ một cách tự do. Giá nên được ước tính dựa trên diện tích bên trong là 72 m² và một ban công riêng biệt.
Đối với mỗi vấn đề quan trọng, cần phải làm rõ tài liệu nào chứng minh câu trả lời, chi phí dự kiến là bao nhiêu và ai sẽ chịu trách nhiệm chi trả. Nếu số tiền chưa được xác định, nó vẫn là một yếu tố không chắc chắn trong ngân sách. Nếu người bán hứa sẽ khắc phục vấn đề, các điều khoản của thỏa thuận phải bao gồm nghĩa vụ cụ thể, thời hạn và hậu quả của việc vi phạm.
Quá trình thẩm định hoàn tất khi các bằng chứng thu thập được đủ để hỗ trợ một quyết định sáng suốt. Có thể khuyến nghị mua khi tình trạng pháp lý, tình trạng kỹ thuật, chi phí và điều khoản chuyển nhượng của căn hộ cho phép sử dụng theo mục đích dự định. Nếu điều này không được xác định, việc ký kết nên được hoãn lại, ngay cả khi giá cả có vẻ hấp dẫn.
