Quyền từ chối đầu tiên đối với bất động sản ở Áo

Quyền ưu tiên mua (Vorkaufsrecht) đối với bất động sản tại Áo là một cơ chế pháp lý cho phép một cá nhân hoặc tổ chức cụ thể mua bất động sản theo các điều khoản tương tự như người mua bên thứ ba. Quyền này không tự động phát sinh mà phải được quy định trong hợp đồng và, để bảo vệ quyền lợi của người thụ hưởng, phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Quyền ưu tiên này được áp dụng cho cả căn hộ nhà ở và bất động sản thương mại. Nó bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà, nhà đầu tư và hàng xóm, giúp ngăn ngừa những thay đổi quyền sở hữu không mong muốn, và mang đến cơ hội "đặt mình vào vị trí" của người mua tiềm năng, đồng thời vẫn kiểm soát được giao dịch.

Luật quyền ưu tiên mua của Áo thiết lập các quyền và nghĩa vụ của các bên. Các nguyên tắc này được quy định trong Bộ luật Dân sự Áo (ABGB, §§1072–1079), và quyền này có thể được thiết lập thông qua hợp đồng, tặng cho, trao đổi hoặc cho thuê kèm theo việc mua bán sau đó.

Có ba hình thức luật chính:

hợp đồng (schuldrechtlich) chỉ có hiệu lực giữa các bên liên quan. Nó không bảo vệ người thụ hưởng khỏi các bên thứ ba và phù hợp trong trường hợp cả hai bên tin tưởng lẫn nhau và không có kế hoạch chuyển nhượng bất động sản. Ví dụ, người thuê nhà có thể ký kết thỏa thuận với chủ sở hữu về quyền mua căn hộ sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.

Văn bản đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (dinglich) mang lại sự bảo vệ lớn hơn nhiều. Văn bản này có hiệu lực đối với tất cả người mua trong tương lai và được ghi nhận trong C-Blatt Grundbuch, công khai quyền sở hữu và ràng buộc đối với bất kỳ ai sau này mua lại bất động sản. Trên thực tế, hình thức này thường được các nhà đầu tư và pháp nhân sử dụng để đảm bảo quyền ưu tiên mua trong các giao dịch bán lại hoặc bất động sản phức tạp.

Quyền pháp lý này được áp dụng trong các trường hợp đặc biệt, chẳng hạn như hợp tác xã nhà ở, chương trình xã hội hoặc một số sáng kiến ​​của thành phố. Nó bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà và cộng đồng địa phương, tạo cơ hội cho họ mua nhà với các điều khoản ưu đãi.

Mối quan hệ thuê mua tại Áo cần được đặc biệt chú ý . Trong một số trường hợp, người thuê nhà dài hạn có thể có quyền ưu tiên mua căn hộ hoặc nhà nếu bất động sản được rao bán. Đây là một công cụ bảo vệ người thuê nhà quan trọng, đồng thời là một yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư khi mua bất động sản sinh lời.

Tại Áo, các thành phố và chính quyền công thường có quyền ưu tiên mua bất động sản trong khuôn khổ các chương trình phát triển đô thị, xã hội hoặc chiến lược. Quyền này được quy định trong các quy định địa phương và là một phần của Đạo luật Quyền Ưu tiên Mua của Áo.

Mục đích của quyền này là bảo tồn cơ sở hạ tầng xã hội, đảm bảo nhà ở giá rẻ, giám sát các dự án phát triển đô thị và ngăn chặn tình trạng tăng giá đầu cơ tại các địa điểm hoặc tòa nhà trọng điểm. Khi bán bất động sản, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho chính quyền địa phương về giao dịch, nêu rõ các điều khoản mua bán. Chính quyền địa phương được cho một khoảng thời gian quy định để đưa ra quyết định—thường là 30 ngày đối với bất động sản. Nếu chính quyền địa phương đồng ý, chính quyền địa phương sẽ tham gia giao dịch theo các điều khoản tương tự như bên thứ ba.

Trên thực tế, quyền này được áp dụng tích cực tại các khu dân cư cũ của Vienna, nơi chính quyền thành phố có thể mua căn hộ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, cũng như khi bán đất để xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, điều này phù hợp với quyền ưu tiên mua tại Áo. Các nhà đầu tư nên cân nhắc khả năng can thiệp của chính quyền thành phố khi lập kế hoạch giao dịch bất động sản nhà ở và thương mại. Việc không tuân thủ quy trình thông báo có thể dẫn đến kiện tụng và giao dịch bị vô hiệu.

Trong thực tế, tôi thấy rằng kiến ​​thức và việc chuẩn bị giấy tờ phù hợp sẽ giúp bạn tránh được xung đột và lường trước những hạn chế tiềm ẩn khi mua nhà hoặc đất.

Bạn có thể kiểm tra Vorkaufsrecht (quyền sở hữu ưu tiên) cho một căn hộ hoặc lô đất ở Áo thông qua C-Blatt Grundbuch (quyền sở hữu ưu tiên) – một phần của sổ đăng ký đất đai ghi lại tất cả các quyền sở hữu ưu tiên và các ràng buộc khác đối với bất động sản.

• Các bên tham gia giao dịch: người bán, người mua, người thuê, người thụ hưởng quyền.
• Người đại diện hợp pháp và công chứng viên hành động theo giấy ủy quyền của các bên.
• Cơ quan nhà nước, nếu được yêu cầu chính thức (ví dụ: chính quyền thành phố giám sát việc tuân thủ quyền ưu tiên mua nhà ở tại Áo).

• Yêu cầu này cần phải xác nhận lợi ích hợp pháp.
• Dữ liệu bên phải bao gồm các điều kiện thực hiện, thời hạn hiệu lực và các trường hợp ngoại lệ (ví dụ: chuyển nhượng gia đình, quà tặng).
• Việc xác minh đặc biệt quan trọng trong các giao dịch liên quan đến các lô đất liền kề (quyền ưu tiên mua một lô đất ở Áo) hoặc các đối tượng đất đai (quyền ưu tiên mua đất ở Áo) để tránh các tranh chấp pháp lý.
• Sổ đăng ký không chỉ thể hiện sự tồn tại của quyền mà còn thể hiện các điều kiện để thực hiện quyền đó: thời hạn hiệu lực, phạm vi người thụ hưởng và các trường hợp ngoại lệ (ví dụ, chuyển nhượng gia đình hoặc tặng cho).

Việc thẩm định ở giai đoạn này giúp lập kế hoạch giao dịch trước, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tuân thủ mọi thủ tục pháp lý, đặc biệt là khi đầu tư vào bất động sản thương mại hoặc bán lại.

Để hiểu cách thức hoạt động của quyền mua bất động sản ở Áo, điều quan trọng là phải xem xét toàn bộ quá trình từ thời điểm bên thứ ba đưa ra lời đề nghị cho đến khi hoàn tất giao dịch.

1. Quá trình này bắt đầu bằng việc chủ sở hữu nhận được một lời đề nghị mua thực sự từ bên mua thứ ba. Cho đến thời điểm này, quyền mua lại của chủ sở hữu thụ hưởng chưa được kích hoạt, và chủ sở hữu vẫn được tự do định đoạt bất động sản. Ví dụ, nếu một căn hộ ở Vienna được rao bán và nhận được một lời đề nghị cụ thể từ một nhà đầu tư, thì chính tại thời điểm này, người thuê nhà hoặc người thụ hưởng đã đăng ký có cơ hội thực hiện quyền mua lại.
2. Bước tiếp theo là thông báo cho người thụ hưởng . Người bán được yêu cầu thông báo bằng văn bản cho người sở hữu quyền sở hữu bất động sản về ý định bán bất động sản, nêu chi tiết giá cả, điều khoản thanh toán và thời hạn quyết định. Trên thực tế, các lỗi trong thông báo, chẳng hạn như giá cả hoặc thời hạn không chính xác, có thể làm chậm trễ thời gian phản hồi. Tôi đã gặp phải những trường hợp thông báo không chính xác làm chậm giao dịch vài tuần và cần phải công chứng.
3. Theo luật, người thụ hưởng có 30 ngày để đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản . Tuy nhiên, hợp đồng có thể quy định gia hạn, đặc biệt là trong các giao dịch đầu tư liên quan đến bất động sản thương mại hoặc nhiều bên. Ví dụ, khi bán một tòa nhà văn phòng cho nhà đầu tư, thời hạn ra quyết định thường được gia hạn đến 60 ngày để xác minh các điều khoản tài chính và nghĩa vụ tín dụng.
4. Hình thức thực hiện quyền này rất đơn giản : người thụ hưởng chỉ cần nộp một văn bản đơn phương bày tỏ ý định mua bất động sản. Nếu được thỏa thuận trong hợp đồng, việc thông báo điện tử cũng được cho phép, giúp đẩy nhanh quá trình và giảm thiểu thủ tục hành chính.
5. Trong các giao dịch liên quan đến bất động sản lớn , ký quỹ và hỗ trợ công chứng . Trong những trường hợp như vậy, thời hạn thực hiện quyền chỉ bắt đầu sau khi khoản đặt cọc được xác nhận hoặc một công chứng viên được ủy quyền được chỉ định. Ví dụ, khi mua một khu dân cư ở ngoại ô Vienna, người thụ hưởng trước tiên phải chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ, sau đó thời hạn 30 ngày sẽ bắt đầu.

Theo các luật sư và phòng công chứng Áo, quyền ưu tiên mua nhà tương đối hiếm - chỉ xuất hiện trong khoảng 10–15% giao dịch bất động sản nhà ở và thường xuyên hơn trong các dự án doanh nghiệp hoặc đầu tư. Trong phân khúc thuê mua, các thỏa thuận như vậy đang ngày càng phổ biến, đặc biệt là ở Vienna và các tiểu bang liên bang lớn hơn, nơi nhà cho thuê đang dần được chuyển đổi thành bất động sản do chủ sở hữu cư trú.

Chi phí đăng ký quyền sở hữu bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai khoảng 500 euro, bao gồm phí công chứng và phí nhập dữ liệu. Chi phí có thể thay đổi tùy thuộc vào mức độ phức tạp của giao dịch. Thông thường, chi phí do chủ sở hữu quyền sở hữu chịu, vì họ là người thụ hưởng, nhưng có thể thương lượng các thỏa thuận khác.

Bất chấp chi phí bổ sung, Vorkaufsrecht vẫn là công cụ hữu ích để bảo vệ quyền lợi, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư và người thuê nhà.

Quyền ưu tiên từ chối (Vorkaufsrecht) là một công cụ mạnh mẽ để bảo vệ quyền lợi, nhưng nó không tồn tại mãi mãi. Có những trường hợp quyền này không còn được áp dụng.

• Từ bỏ quyền của chủ sở hữu quyền: quyền tự do lựa chọn. Người thụ hưởng có thể tự nguyện từ bỏ quyền bằng cách ký một tuyên bố bằng văn bản. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản không còn nghĩa vụ phải chào bán bất động sản. Việc từ bỏ này thường được các nhà đầu tư sử dụng khi quyết định không tham gia giao dịch nếu các điều khoản không thuận lợi.
• Hết thời hạn: nếu không thực hiện, bạn sẽ mất quyền . Theo luật, người nắm giữ có 30 ngày để thực hiện quyền đối với bất động sản. Nếu thời hạn này trôi qua mà không có hành động nào, quyền sẽ tự động hết hạn. Trên thực tế, thời hạn này có thể được gia hạn trong hợp đồng, đặc biệt là đối với các giao dịch lớn liên quan đến bất động sản đầu tư.
• Người thụ hưởng qua đời: quyền này không được thừa kế. Quyền sở hữu là quyền cá nhân, do đó không được chuyển giao cho người thừa kế trừ khi có quy định khác trong hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi người thụ hưởng qua đời, quyền này sẽ chấm dứt và chủ sở hữu được tự do bán tài sản.
• Bồi thường: một thỏa thuận thay thế cho một quyền. Đôi khi, một quyền có thể được "mua" - người nắm giữ đồng ý bồi thường thay vì thực hiện quyền. Điều này rất tiện lợi trong trường hợp cả hai bên đều muốn chốt giao dịch nhanh chóng.
• Cố gắng lách luật. Người bán đôi khi cố gắng lách luật Vorkaufsrecht ở Áo thông qua các giao dịch giả mạo, chuyển nhượng tài sản cho một công ty, người thân hoặc tạo ra các thỏa thuận trao đổi. Án lệ cho thấy những hành động như vậy có thể bị tuyên bố là vô hiệu và người thụ hưởng có quyền yêu cầu hoàn lại tiền hoặc bồi thường.

Người thuê nhà được hưởng nhiều đặc quyền. Tại Áo, không có quyền chung cho tất cả người thuê nhà, nhưng các căn hộ được trợ cấp hoặc chương trình thuê mua nhà trả góp có thể là lựa chọn ưu tiên. Cơ chế này mang đến cho người thuê nhà dài hạn cơ hội thực sự để trở thành chủ sở hữu với các điều khoản thuận lợi.

Thừa kế và chuyển nhượng quyền . Nếu tài sản được thừa kế, quyền ưu tiên mua có thể tiếp tục được áp dụng cho người thừa kế nếu được quy định trong hợp đồng.

Quyền ưu tiên mua nhà ở Áo mang lại cho người thụ hưởng một số lợi thế, nhưng đồng thời cũng đi kèm một số rủi ro nhất định.

• Bảo vệ khỏi đối thủ cạnh tranh: chủ sở hữu quyền có cơ hội mua bất động sản trước khi bên thứ ba mua. Điều này đặc biệt quan trọng khi nhu cầu bất động sản tại Vienna và các thành phố lớn khác đang rất cao.
• Khả năng dự đoán giá cả và các điều khoản: người thụ hưởng mua bất động sản theo cùng các điều khoản như bên thứ ba, giúp tránh tình trạng tăng giá đầu cơ.
• Lập kế hoạch đầu tư: Luật cho phép bạn lập kế hoạch chiến lược tài chính và đầu tư trước, bao gồm mua căn hộ, nhà hoặc đất.
• Đơn xin thuê: Người thuê nhà dài hạn có thể tận dụng tùy chọn thuê để mua đối với các bất động sản bán lại ở Áo, mang lại cho họ lợi thế hơn so với người mua bên thứ ba.

• Tính thanh khoản của bất động sản giảm: bất động sản có quyền ưu tiên mua đã đăng ký có thể kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư khác.
• Phí pháp lý và công chứng: Việc đăng ký quyền sở hữu đòi hỏi phải có chi phí, đặc biệt là khi bán lại bất động sản hoặc lô đất.
• Hạn chế quyền tự do của người bán: chủ sở hữu tài sản không thể tự do định đoạt tài sản, điều này có thể gây ra sự chậm trễ trong giao dịch.
• Điều quan trọng là phải tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn và thủ tục: không tuân thủ thời hạn 30 ngày hoặc thông báo sai có thể dẫn đến mất quyền.

Trên thực tế, tôi thấy Luật Đầu tư Bất động sản (RoFR) ở Áo thường bị đánh giá thấp, đặc biệt là bởi người thuê nhà và các nhà đầu tư nhỏ. Nhiều người tin rằng luật tự động bảo vệ quyền lợi của họ, nhưng thực tế cho thấy nếu không thông báo, đăng ký và tuân thủ đúng thời hạn, lợi thế này có thể bị mất. Do đó, một phương pháp tiếp cận có kinh nghiệm trong việc xác minh và thực thi luật là chìa khóa cho một giao dịch thành công.

Quyền Vorkaufsrecht ở Áo không chỉ là quyền ưu tiên mua cổ điển mà còn là một công cụ phát triển cùng thị trường và thích ứng với các điều kiện mới:

Hạn chế quyền "vĩnh viễn" và bảo vệ người thuê nhà . Tại các thành phố như Vienna, luật pháp đang dần hạn chế quyền ưu tiên mua nhà dài hạn hoặc "vĩnh viễn" để bảo vệ người thuê nhà và ngăn chặn tình trạng độc quyền thị trường. Tuy nhiên, người thuê nhà dài hạn vẫn có thể sử dụng quyền thuê dài hạn và quyền mua nhà tại Áo, cho phép họ mua căn hộ với các điều khoản ưu đãi.

Áp dụng trong các thủ tục đấu giá bắt buộc (Zwangsversteigerung). Trong trường hợp bán đấu giá, người thụ hưởng có thể thực hiện quyền mua lại khi bán nhà tại Áo sau phiên đấu giá. Đây là một chiến lược khác thường nhưng hiệu quả, cho phép người mua mua bất động sản với mức giá do bên thứ ba đưa ra, ngay cả khi họ đã tham gia phiên đấu giá.

Các vụ việc liên quan đến doanh nghiệp và đầu tư. Quyền ưu tiên mua đất tại Áo  được sử dụng tích cực trong các hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, trao đổi và giao dịch đất đai. Các công ty sử dụng quyền ưu tiên mua đất để giành quyền kiểm soát tài sản sớm và hạn chế cạnh tranh.

Quyền ưu tiên mua đất liền kề tại Áo. Trong một số trường hợp, chủ sở hữu đất được trao quyền ưu tiên mua đất liền kề, điều này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư có kế hoạch sáp nhập hoặc mở rộng bất động sản của mình.

Bán một phần và Quyền mua. Một số chủ sở hữu bán một phần bất động sản của mình, vẫn giữ quyền mua cổ phần đã bán. Điều này cho phép họ giải phóng vốn mà vẫn giữ được quyền trả lại bất động sản. Ví dụ: nếu 10%, 25% hoặc 50% bất động sản được bán, chủ sở hữu có thể mua lại số cổ phần này với giá thị trường hiện tại.

Quyền ưu tiên mua bất động sản tại Áo là một công cụ hiệu quả bảo vệ quyền lợi của người thụ hưởng, đồng thời áp đặt một số hạn chế nhất định đối với chủ sở hữu. Quyền này áp dụng cho cả căn hộ, nhà ở và đất nền, và yêu cầu tuân thủ chặt chẽ các thủ tục, đăng ký vào sổ đăng ký đất đai và thông báo kịp thời cho tất cả các bên.

Quyền ưu tiên mua giúp thị trường bất động sản minh bạch và dễ dự đoán hơn, bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà và nhà đầu tư lâu dài. Trên thực tế, hiệu quả của quyền này phụ thuộc trực tiếp vào việc tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn, thực hiện đúng hợp đồng và kiểm tra sơ bộ sổ đăng ký. Điều quan trọng là nhà đầu tư, môi giới bất động sản và người thuê nhà phải tận dụng quyền này mà không có nguy cơ xung đột.