Mua căn hộ Altbau ở Vienna: Liệu đầu tư vào nhà cổ có đáng giá?

Vienna là một trong số ít các thành phố châu Âu mà kiến ​​trúc lịch sử không chỉ được bảo tồn mà còn trở thành một phần quan trọng trong bản sắc của thành phố. Khi dạo bước trên các con phố trung tâm, bạn sẽ thấy hàng chục tòa nhà thời Gründerzeit, những mặt tiền lộng lẫy thế kỷ 19, cầu thang thanh lịch, trần nhà cao, sàn gỗ lát và cửa đôi - tất cả đều được biết đến ngày nay với tên gọi "Altbau".

Đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản, câu hỏi đặt ra là: liệu có đáng để mua một căn hộ trong một tòa nhà cũ ở Vienna hay không?

Còn nhiều câu hỏi cấp bách khác nữa:

– Khoản đầu tư như vậy an toàn đến mức nào?

– Thị trường Vienna đã có những thay đổi gì trong giai đoạn 2024-2025?

– Luật pháp địa phương đã thay đổi như thế nào?

– Những rủi ro và cạm bẫy là gì?

– Và quan trọng nhất, bạn nên kiểm tra những gì trước khi mua?

Nếu bạn đang có kế hoạch mua một căn hộ ở Vienna , bài viết này sẽ giúp bạn lập danh sách kiểm tra và xác định trước những rủi ro thường gặp của các tòa nhà cổ.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ đề cập chi tiết đến mọi khía cạnh của việc mua một căn nhà Altbau: từ những điểm kỹ thuật và hạn chế pháp lý đến chi phí sửa chữa, hiệu quả năng lượng và khả năng tăng giá.

Ở Áo, từ "Altbau" không có nghĩa đen. Trong ngôn ngữ thường ngày, chúng ta có thể gọi bất kỳ tòa nhà nào có mặt tiền tồi tàn hoặc một căn hộ đã lâu không được cải tạo là "cũ". Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản Vienna, thuật ngữ này mang ý nghĩa sâu sắc và trang trọng hơn nhiều. Nó không chỉ mô tả tuổi tác, mà còn cả một lớp văn hóa đô thị, công nghệ xây dựng và luật lệ quyết định giá trị, tầm quan trọng và những hạn chế đối với chủ sở hữu tương lai.

Đó là lý do tại sao trên các tờ báo như Der Standard hay Kurier, bạn sẽ thấy những cụm từ như:

“Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie.”
(Altbau không phải là một thời đại mà là một phạm trù.)

Hạng mục này xác định các quyền thuê nhà của bạn, nghĩa vụ của bạn đối với Eigentümergemeinschaft, chi phí vận hành, các hạn chế về hiện đại hóa, và thậm chí cả mức tiền thuê mà bạn có thể thu trong tương lai.

Trong hệ thống xây dựng và nhà ở của Áo, Altbau thường dùng để chỉ các tòa nhà được xây dựng trước năm 1953. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian dài này, vẫn tồn tại một thang đo "giá trị" riêng biệt.

• Những ngôi nhà trước năm 1945

Chính giới hạn thời gian này có ý nghĩa pháp lý. Những ngôi nhà được xây dựng trước khi Chiến tranh Thế giới thứ hai kết thúc phải tuân thủ các tiêu chuẩn hoàn toàn khác so với các công trình xây dựng sau chiến tranh. Chúng có thể được xếp vào diện bảo tồn, có các yêu cầu đặc biệt về phục chế và hoàn thiện, và hầu hết các hợp đồng thuê nhà trong những tòa nhà đó đều chịu sự điều chỉnh của luật MRG.

• Thời kỳ Gründerzeit (1870–1914)

Đây là đỉnh cao của kiến ​​trúc Altbau Vienna – những ngôi nhà có giá cao nhất trên thị trường.

Các công trình kiến ​​trúc thời Gründerzeit có phong cách kiến ​​trúc đặc trưng: mặt tiền rộng, cầu thang đồ sộ, trang trí nghệ thuật và chất lượng xây dựng bằng gạch cao cấp đến mức ngay cả các kỹ sư hiện đại cũng phải kinh ngạc.

Loại nhà ở này mang lại cảm giác không gian mà không một công trình xây dựng mới nào có thể sánh được: trần nhà cao tới 3,2-3,8 m, các phòng thường có cấu trúc nối tiếp nhau, cửa sổ đón rất nhiều ánh sáng, và tường dày 50-80 cm tạo ra vi khí hậu độc đáo và khả năng cách âm tự nhiên.

Đa số người nước ngoài thường mắc sai lầm khi cố gắng phân biệt giữa hai khái niệm này.

"Căn hộ cũ" ( alte Wohnung ) là một thuật ngữ thông tục và chỉ đề cập đến tình trạng của bất động sản. Một căn hộ như vậy có thể nằm ở:

• trong một ngôi nhà xây dựng vào những năm 1970,
• trong cấu trúc dạng tấm,
• trong tòa nhà được xây dựng lại sau chiến tranh.

Dù nhà có thể xuống cấp, hệ thống điện kém, và chưa được cải tạo trong nhiều thập kỷ, nhưng về mặt pháp lý, nó vẫn không được coi là một Altbau (nhà cổ). Tiêu chí chính để xác định một Altbau không phải là tuổi đời của ngôi nhà, mà là đặc điểm kiến ​​trúc của nó.

Tại Áo, các khái niệm liên quan đến "nhà cũ" có những khác biệt rõ rệt về mặt pháp lý và văn hóa. Những gì nghe có vẻ giống nhau đối với người nước ngoài có thể là những loại bất động sản hoàn toàn khác nhau đối với người Áo.

Điều quan trọng cần hiểu là "Altbau" không phải là về tuổi đời, mà là về vị thế kiến ​​trúc và pháp lý.

Khi một người Áo nhìn thấy từ này trong quảng cáo trên Willhaben hoặc ImmoScout24, họ ngay lập tức hiểu rằng họ đang xem một bất động sản có những đặc điểm nhất định: trần nhà cao, tường dày, quy định sửa chữa nghiêm ngặt, có thể có hạn chế về hệ thống sưởi và chế độ cho thuê cụ thể.

Một chi tiết thú vị: nhiều người Áo coi Altbau không chỉ là bất động sản, mà còn là dấu hiệu của "chất lượng kiến ​​trúc". Do đó, những bất động sản như vậy thường được người mua đánh giá cao vì "không khí" và uy tín của khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là cùng với vẻ đẹp quyến rũ, người mua cũng phải gánh thêm các nghĩa vụ pháp lý và kỹ thuật.

Ở đây, không chỉ vẻ đẹp mà cả cấu trúc của tòa nhà cũng rất quan trọng. Các công trình lịch sử được xây dựng theo những nguyên tắc khác nhau, và đó là điều làm cho những căn hộ này trở nên độc đáo.

Ở khu phố cổ Altbau của Vienna, bạn có thể mong đợi:

• trần nhà rất cao . Với chiều cao từ 320 đến 380 cm, chúng tạo cảm giác không gian rộng mở.
• Những khung cửa sổ bằng gỗ đồ sộ – chúng thường cần sửa chữa, nhưng chúng làm thay đổi diện mạo căn phòng và cho phép ánh sáng tự nhiên tràn ngập.
• Sàn gỗ ghép mảnh – được lát cách đây 100-120 năm, và vẫn có thể được phục chế.
• Cửa đôi – thậm chí có cả cửa ba cánh giữa các phòng.
• Các họa tiết trang trí bằng vữa trát tường trải dài từ những hình tròn tối giản đến những họa tiết hoa hồng phức tạp theo phong cách cổ điển Viên.
• Cầu thang rộng – bậc thang bằng gỗ hoặc đá, lan can bằng sắt rèn, cửa sổ ở sảnh vào.
• Tường dày – tường gạch cung cấp khả năng giữ nhiệt tự nhiên và khả năng cách âm tốt.

Tất cả những điều này tạo nên một cảm giác "quyến rũ kiểu Vienna", khiến người mua sẵn sàng trả giá cao hơn đáng kể.

Nếu bạn đang tham quan một căn hộ, hãy chú ý đến ba đặc điểm hiếm thấy trong các tòa nhà được xây dựng sau chiến tranh:

1. Độ sâu bệ cửa sổ – nếu bệ cửa sổ sâu hơn 40 cm, thì gần như chắc chắn đó là tường xây từ thời kỳ trước cách mạng.
2. Chiều cao của cửa – trong kiến ​​trúc Altbau thường là 2,4-2,8 m, chứ không phải là 2,0 m theo tiêu chuẩn.
3. Các chi tiết gián tiếp bao gồm tay nắm cửa cũ, các tấm ốp bằng đồng, tranh khảm trong sảnh vào, chuông cửa cổ và hộp thư theo phong cách Gründerzeit.

Sự phổ biến của các công trình kiến ​​trúc cổ (Altbau) ở Vienna là một hiện tượng gần như không thể giải thích chỉ bằng số liệu. Các kiến ​​trúc sư người Áo gọi đó là "Nerv der Wien er Architektur" — linh hồn của kiến ​​trúc Vienna, cốt lõi cảm xúc và văn hóa của thành phố. Đối với nhiều cư dân thành phố, những tòa nhà như vậy không chỉ đơn thuần là "cổ vật", mà còn là một phần bản sắc của thành phố, sự tiếp nối vật chất của lịch sử và một lối sống nhất định.

Đây là lý do tại sao những căn hộ cao cấp trong các tòa nhà Gründerzeithaus lại có giá cao hơn những căn hộ siêu hiện đại trong các tòa nhà mới. Không phải vì chúng tiên tiến hơn về công nghệ, mà vì chúng mang đến sự kết hợp độc đáo giữa không gian, thẩm mỹ và bầu không khí mà các phương pháp xây dựng hiện đại không thể sao chép được.

Ưu điểm chính của kiến ​​trúc Altbau là cảm giác về quy mô. Vienna là một trong số ít các thành phố châu Âu mà trần nhà trong các tòa nhà dân cư cuối thế kỷ 19 có thể đạt tới bốn mét. Không gian "thở", các phòng tạo cảm giác rộng rãi ngay cả với diện tích tiêu chuẩn 80-100 mét vuông, và tỷ lệ các phòng tạo nên sự hài hòa mà các tòa nhà mới thiếu đi do những hạn chế về chiều cao, tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng và bố cục nhỏ gọn.

Những cánh cửa cao, dãy hành lang rộng, cửa sổ lớn, giếng trời và sân trong tạo nên cảm giác về một "nhà hát kiến ​​trúc", nơi ngay cả cuộc sống thường nhật cũng trở nên trang trọng và đẹp mắt hơn. Nhiều người mua đánh giá cao nét đặc trưng của kiến ​​trúc Altbau - cảm giác về thời gian, một lịch sử độc đáo - điều không thể mua được trong một khối bê tông mới.

Lý do thứ hai là chất lượng của các công trình kiến ​​trúc cổ.

Các nhà xây dựng người Áo thường nói rằng gạch từ những năm 1890 và 1910 vẫn có chất lượng vượt trội so với hầu hết các vật liệu hiện đại. Điều đó có nghĩa là:

• Mật độ cao hơn,
• Tích nhiệt tốt hơn,
• chống ẩm,
• Cung cấp khả năng cách âm tự nhiên.

Những bức tường dày tạo nên một vi khí hậu dễ ​​chịu: Altbau không bị quá nóng vào mùa hè và mát mẻ dần vào mùa đông.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều kiến ​​trúc sư hiện đại thừa nhận rằng độ bền của những ngôi nhà như vậy vượt trội hơn nhiều so với các công trình xây mới được thiết kế cho tuổi thọ tiêu chuẩn 50-70 năm.

Những ngôi nhà Gründerzeit đã tồn tại hơn 120-150 năm, trải qua các trận bom, thời kỳ không có hệ thống sưởi, quá trình tái phát triển và hàng chục lần cải tạo lớn – và vẫn tiếp tục là những công trình kiên cố.

Hầu hết các tòa nhà lịch sử của Vienna đều nằm ở những khu vực được coi là hấp dẫn nhất hiện nay. Đó là:

• Quận 7 (Neubau),
• Thứ 8 (Josefstadt),
• Thứ 9 (Alsergrund),
• phần 3 và 4,
• phần lớn của tháng 6,
• Các tuyến đường danh giá của quận 2 và quận 5.

Những khu vực này phát triển cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của thành phố, và chính tại đây đời sống văn hóa và trí tuệ của Vienna đã nở rộ. Chúng là nơi tọa lạc của các trường học hàng đầu, nhà hát, công viên, quán cà phê, trường đại học và các trung tâm giao thông – tất cả đều tạo nên nhu cầu cao đối với người nước ngoài, các gia đình, các chuyên gia sáng tạo và các nhà đầu tư.

Không phải ngẫu nhiên mà những địa chỉ danh giá nhất, bao gồm cả những nơi được coi là “ ngôi nhà đắt nhất nước Áo ”, lại tập trung ở các khu phố cổ, và điều này chứng tỏ rõ ràng tại sao “vị trí” trong kiến ​​trúc cổ thường là một lợi thế quan trọng.

Các dự án phát triển mới thường nằm ở vùng ngoại ô do thiếu đất, nhưng Altbau lại tọa lạc tại những khu vực có "vị trí đắc địa". Nhu cầu về những khu vực này đang tăng lên hàng năm, trong khi nguồn cung bị hạn chế bởi ranh giới lịch sử của thành phố.

Bất động sản cổ (Altbau) được coi là phân khúc ổn định nhất của thị trường bất động sản Vienna. Ngay cả trong thời kỳ kinh tế bất ổn, giá căn hộ lịch sử giảm chậm hơn và phục hồi nhanh hơn. Lý do rất đơn giản: Altbau không thể sao chép.

Các nhà kinh tế gọi những vật thể như vậy là “tài sản độc nhất vô nhị”.

Hơn nữa, các căn hộ cổ thường tăng giá trị sau khi được cải tạo chất lượng cao – nhanh hơn nhiều so với các tòa nhà mới. Việc cải tạo tại các tòa nhà cổ làm tăng giá đáng kể hơn vì người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho một bất động sản kết hợp những yếu tố sau:

• vẻ đẹp thẩm mỹ của một ngôi nhà cổ,
• sự tiện nghi hiện đại,
• Địa điểm lịch sử.

Giá cả cũng đang tăng lên vì nhiều căn hộ Gründerzeit quá đắt đỏ. Chúng hiếm khi được bán, thường được thừa kế và chủ sở hữu giữ những bất động sản như vậy trong nhiều thập kỷ.

Tình trạng thiếu nguồn cung tạo áp lực ổn định lên sự tăng giá – khiến các công trình cũ trở thành tài sản đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là so với các công trình mới, vốn được xây dựng với số lượng lớn mỗi năm và mất đi tính độc quyền theo thời gian.

Mặc dù có uy tín và giá trị kiến ​​trúc cao, một tòa nhà Altbau không phải lúc nào cũng là "căn hộ trong mơ". Các tòa nhà lịch sử có thể ẩn chứa những vấn đề kỹ thuật và pháp lý nghiêm trọng mà không phải lúc nào cũng dễ nhận thấy khi kiểm tra, nhưng có thể làm tăng đáng kể chi phí sở hữu.

Báo chí Đức và Áo thường nhấn mạnh rằng kiến ​​trúc Altbau "đẹp, nhưng không phải lúc nào cũng thực tế". Do đó, người mua thông thái cần hiểu rằng vẻ lãng mạn của Vienna cổ kính và tình trạng thực tế của một tòa nhà cụ thể đôi khi là hai thực tế khác nhau.

Dưới đây là danh sách chi tiết hơn về các trường hợp mà việc mua Altbau có thể tiềm ẩn rủi ro hoặc bất tiện về mặt tài chính.

Nếu mặt tiền, mái nhà hoặc hệ thống tiện ích bên trong đã lâu không được nâng cấp, ngôi nhà đó gần như chắc chắn sẽ nằm trong kế hoạch Eigentümergemeinschaft (Công trình Vốn).

Vấn đề là những công việc như vậy thường không được tài trợ từ ngân sách thành phố, mà từ quỹ dự trữ của chủ sở hữu. Nếu quỹ dự trữ thấp, chủ sở hữu phải đóng thêm phí (Sonderumlagen).

Chi phí ước tính trong những trường hợp như vậy:

Tại sao đây lại là vấn đề? Bởi vì người mua nhà cũ thường mất cùng lúc hai ngân sách:

1. tiền để mua căn hộ,
2. tiền để tham gia vào việc cải tạo toàn bộ tòa nhà.

Trong một số trường hợp, tổng chi phí của toàn bộ công trình còn cao hơn cả giá trị của chính bất động sản đó.

Năm 2025, Áo đã thắt chặt các yêu cầu đối với hệ thống sưởi bằng khí đốt. Lò hơi khí đốt sẽ bị loại bỏ dần và việc lắp đặt đường ống dẫn khí đốt mới vào các tòa nhà dân cư sẽ bị cấm.

Đối với chủ sở hữu nhà cổ, điều này có nghĩa là trong những năm tới, họ có thể cần phải chuyển sang:

• hệ thống sưởi trung tâm,
• máy bơm nhiệt,
• hệ thống lai.

Chi phí thay thế:

Đối với một số công trình, điều này gần như là không thể tránh khỏi, đặc biệt nếu thành phố có kế hoạch hiện đại hóa toàn bộ khu vực.

Tại sao điều này lại có thể là một bất lợi?

– Bạn mua một căn hộ đẹp, nhưng một năm sau bạn biết rằng tòa nhà cần nâng cấp lên hệ thống mới;
– Điều này làm tăng chi phí của bạn mà không có khả năng trì hoãn hoặc tránh được những chi phí đó.

Vấn đề này đặc biệt phổ biến ở các tòa nhà Altbau, vì những tòa nhà này đã trải qua hàng chục lần cải tạo trong suốt lịch sử của chúng. Vào những năm 1970 và 1990, nhiều chủ nhà đã mở rộng nhà bếp, gộp các phòng lại với nhau, sắp xếp lại tường và di chuyển phòng tắm—tất cả đều được thực hiện nhanh chóng, mà không cần làm thủ tục giấy tờ với chính quyền địa phương.

Tại sao điều này lại quan trọng ở Vienna?

Các cơ quan quản lý của Áo – Magistrat và Baupolizei – hoạt động rất nghiêm ngặt.

Nếu là dự án tái phát triển:

• không được phản ánh trong các kế hoạch,
• ảnh hưởng đến các khu vực ẩm ướt
• vi phạm cấu trúc tĩnh,
• hoặc không tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy..

Những chủ sở hữu mới có thể phải đối mặt với hậu quả ngay cả khi những thay đổi đó đã được thực hiện cách đây 30 năm.

1. Yêu cầu trả lại căn hộ về tình trạng ban đầu.
Vâng, đây là một thực tế. Đặc biệt nếu nhà bếp đã được chuyển lên phòng ngủ phía trên nhà hàng xóm.

2. Tiền phạt.
Tiền phạt thường dao động từ 1.000 đến 10.000 euro, nhưng có thể cao hơn.

3. Cấm đăng ký người thuê nhà.
Nếu bất động sản được sử dụng không đúng mục đích, thành phố có thể cấm việc cho thuê tiếp theo.

4. Vấn đề với Grundbuch.
Nếu cấu trúc của cơ sở không tuân thủ Nutzwertgutachten, có thể phát sinh xung đột pháp lý.

Các dự án tái phát triển gây nhiều vấn đề phổ biến nhất ở Altbau

Sở hữu một căn hộ trong tòa nhà lịch sử luôn đi kèm với nhiều trách nhiệm hơn so với việc mua một tòa nhà mới. Không chỉ ngân sách ban đầu quan trọng, mà cả chi phí vận hành liên tục cũng vậy, này có thể khác biệt đáng kể so với mức trung bình ở Vienna.

Đây không chỉ là "khoản tiết kiệm cho tương lai", mà là khoản phí bắt buộc mà tất cả chủ sở hữu tòa nhà phải đóng. Tại Altbau, quỹ này đặc biệt quan trọng vì những tòa nhà như vậy cần được cải tạo thường xuyên:

• cải tạo mặt tiền,
• sửa chữa mái nhà,
• thay thế các đường ống đứng,
• hiện đại hóa các bảng điện,
• lắp đặt hoặc bảo trì thang máy,
• Đảm bảo tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy hiện đại.

Nếu khoản vay mua nhà (Rücklage) nhỏ, mọi chi phí sửa chữa sẽ tự động chuyển thành khoản phí đặc biệt (Sonderzahlung) – một khoản thanh toán lớn một lần. Điều này có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể được bổ sung bằng các hóa đơn từ 3.000 đến 20.000 euro, và đôi khi thậm chí còn cao hơn.

Hóa đơn tiền điện nước tại các căn hộ Altbau ở Vienna có thể cao hơn so với các tòa nhà hiện đại vì một số lý do:

• Các cầu thang lớn cần được vệ sinh và chiếu sáng nhiều hơn
• Chi phí bảo hiểm cho các tòa nhà cũ thường cao hơn
• Việc bảo trì các yếu tố lịch sử (cửa ra vào, cửa sổ, lan can) tốn kém hơn
• Hausverwaltung thường có một danh sách mở rộng các tác phẩm.

Các tòa nhà mới giúp giảm hóa đơn tiền điện nước nhờ hiệu quả năng lượng, thang máy thế hệ mới, hệ thống sưởi hiện đại và mặt tiền cách nhiệt.

Nhà cũ vẫn có thể được sưởi ấm:

• bình nước nóng dùng gas,
• nồi hơi riêng lẻ,
• Các hệ thống tản nhiệt kém hiệu quả hơn của thế kỷ 20.

Do xếp hạng hiệu suất năng lượng thấp (thường là G hoặc F), chi phí sưởi ấm có thể cao hơn đáng kể so với các tòa nhà mới ở khu vực Seestadt hoặc Sonnwendviertel.

Hơn nữa, các chương trình của chính phủ yêu cầu loại bỏ dần khí đốt. Điều này có nghĩa là trong những năm tới, việc hiện đại hóa có thể trở nên bắt buộc và chi phí sẽ được chia sẻ giữa tất cả các chủ nhà.

Những thông tin quan trọng thường bị giấu kín trong biên bản:

• Có kế hoạch sửa chữa mái nhà không?
• Mặt tiền tòa nhà có vấn đề gì không?
• Các đường ống dẫn nước có bị tắc nghẽn không?
• Có phải đang thảo luận về việc lắp đặt thang máy không?
• Có cần tiến hành kiểm tra an toàn phòng cháy chữa cháy không?
• Liệu người thuê nhà có tích lũy nợ nần không?
• Những nhà thầu nào đã từng làm việc trong quá khứ?
• Trong nhà có phát sinh tranh chấp pháp lý nào không?.

Đôi khi chỉ một câu như “Thảo luận über notwendige Sanierung des Daches” có nghĩa là chi phí trong tương lai sẽ lên tới hàng chục nghìn euro.

Đây là một trong những khía cạnh quan trọng nhất khi mua căn hộ trong một tòa nhà cũ ở Vienna. Bạn cần đảm bảo rằng mình đang mua một bất động sản được đăng ký hợp pháp (Eigentumswohnung) , chứ không phải là cổ phần hay một vật thể có tình trạng pháp lý không rõ ràng.

Năm 2025, thị trường Vienna sôi nổi thảo luận về các trường hợp người mua không mua một căn hộ, mà là "cổ phần trong một tòa nhà" được chuyển đổi thành một không gian riêng biệt. Thoạt nhìn, điều này có vẻ giống như một bất động sản hoàn chỉnh, nhưng về mặt pháp lý, nó không có:

• quyền tự đăng ký trong Sổ đăng ký dân sự (Grundbuch),
• Nutzwert rõ ràng (phần sở hữu),
• Khả năng tự do cho thuê hoặc bán lại bất động sản.

Những điều bạn luôn nên kiểm tra:

1. Ghi nhận trong Sổ đăng ký đất đai – căn hộ được đăng ký là một đơn vị riêng biệt (Top-Nummer) với số hiệu địa chính riêng (EZ).

2. Nutzwertgutachten – một tài liệu xác định phần sở hữu của bạn trong tài sản chung của ngôi nhà.

3. Không có vướng mắc:

• cam kết,
• các khoản nợ trên quỹ nhà ở,
• kiện tụng,
• Hạn chế sử dụng.

4. Sự tương ứng thực tế của căn hộ với bản vẽ trong Bauakt.

Nếu căn hộ trước đây được cho thuê (Mietwohnung), việc chuyển đổi sang hình thức sở hữu riêng (Eigentum) là một quá trình dài và phức tạp. Nếu người bán có kế hoạch làm điều này vào phút cuối trước khi bán, bạn nên kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ.

Khi mua một căn hộ trong một tòa nhà cổ ở Vienna, bạn không chỉ có được trần nhà cao, cửa lớn và sàn gỗ, mà còn cả một loạt các quy định nhằm bảo vệ tính toàn vẹn kiến ​​trúc của tòa nhà. Vienna có cách tiếp cận rất nghiêm ngặt đối với các công trình nhà ở cũ: chúng được coi là di sản văn hóa, và bất kỳ thay đổi nào cũng phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt hơn nhiều so với các tòa nhà được xây dựng từ những năm 1970 đến những năm 2000.

Hơn nữa, kiến ​​trúc Altbau có một logic kiến ​​trúc hoàn toàn khác: các bức tường có thể chịu lực ngay cả ở những nơi bạn không ngờ tới, và các khu vực kỹ thuật được gắn chặt với bố cục lịch sử.

Do đó, việc cải tạo nhà cổ được chia thành hai loại: những thay đổi có thể được thực hiện tự do và những thay đổi cần có giấy phép hoặc ít nhất là sự chấp thuận từ ban quản lý tòa nhà và hội đồng thành phố.

Các công việc được coi là thay đổi bên trong, không ảnh hưởng đến các yếu tố tĩnh và không tác động đến kết cấu tòa nhà thì được phép thực hiện.

1. Sửa chữa thẩm mỹ

Sơn tường, thay giấy dán tường, phục hồi sàn gỗ, và làm mới các tấm trang trí—bạn có thể làm tất cả những việc này mà không bị hạn chế. Điều quan trọng nhất là tuân thủ các quy tắc chung của nhà, chẳng hạn như quy định về việc gây tiếng ồn khi làm việc.

2. Nâng cấp nhà bếp hoặc phòng tắm trong các khu vực hiện có

Dù bạn giữ nguyên nhà bếp như trong bản vẽ của Bauakt, thay thế thiết bị hay lắp đặt tủ bếp mới, tất cả đều được phép.

Nhưng điều quan trọng là nhà bếp phải được đặt ở vị trí có kết nối hợp lý với hệ thống thông gió và đường ống dẫn khí.

3. Thay thế hệ thống dây điện bên trong căn hộ

Việc lắp đặt ổ cắm mới, thay thế dây cáp và bảng điện hiện đại được cho phép miễn là bạn không thay đổi đường dây điện chung trong nhà.

Thông thường, chỉ cần một thợ điện có giấy phép hành nghề (Konzessionierter Elektriker) là đủ.

4. Thay thế lớp phủ sàn mà không thay đổi độ cao của sàn

Bạn có thể làm mới sàn gỗ, lắp đặt sàn gỗ bần hoặc gạch men – điều quan trọng là không được nâng cao mặt sàn vượt quá mức tiêu chuẩn để không vi phạm các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy.

5. Sắp xếp lại đồ đạc và thay đổi các vách ngăn không chịu lực

Vách ngăn bằng tấm thạch cao trọng lượng nhẹ có thể tháo dỡ và lắp đặt mà không cần xin phép.

Nhưng điều quan trọng cần biết là: trong kiến ​​trúc Altbau, ngay cả những bức tường "dày" cũng có thể chịu lực, vì vậy tốt nhất là nên kiểm tra bản vẽ kết cấu tĩnh.

Các công việc ảnh hưởng đến cấu trúc Altbau, khu vực ẩm ướt, hệ thống tiện ích chung hoặc ngoại thất của tòa nhà được giám sát bởi Baupolizei, Hausverwaltung, và đôi khi là văn phòng bảo tồn lịch sử.

1. Di chuyển nhà bếp sang phòng khác

Đây là một trong những biện pháp can thiệp gây nhiều vấn đề nhất.

Nhà bếp được kết nối với:

• thông gió,
• ống dẫn nước,
• hệ thống thoát nước thải.

Nếu nó được di chuyển vào phòng ngủ hoặc phòng khách cũ, điều đó sẽ vi phạm bố cục kỹ thuật của tòa nhà, và thẩm phán gần như chắc chắn sẽ yêu cầu mọi thứ phải được trả về trạng thái ban đầu.

2. Mở rộng hoặc di dời phòng tắm

Đây là khu vực “nguy hiểm” nhất vì:

• Các khu vực ẩm ướt ở Altbau được quản lý rất nghiêm ngặt;
• Những ngôi nhà cũ có tải trọng chịu lực hạn chế trên sàn nhà;
• Ống thoát nước thải chỉ được bố trí dọc theo một số bức tường nhất định;
• Việc chuyển nước có thể gây rò rỉ nước sang các căn hộ lân cận.

Cảnh sát xây dựng thường xuyên can thiệp vào những trường hợp như vậy, đặc biệt là đối với các tòa nhà được xây dựng trước năm 1945.

3. Lắp đặt đường ống, ống đứng, hệ thống thông gió hoặc sưởi ấm mới

Mọi sự can thiệp vào hệ thống liên lạc chung trong nhà đều đòi hỏi:

• sự đồng ý của chủ nhà,
• Báo cáo kỹ thuật về hệ thống sưởi hoặc hệ thống đường ống nước
• sự cho phép của thẩm phán.

Chúng ta đang nói đến không chỉ các đường ống đứng mà còn cả đường ống dẫn khí, giếng thông gió và ống khói.

4. Kết hợp các phòng bằng cách dỡ bỏ tường

Trong kiến ​​trúc Altbau, các bức tường chịu lực được tìm thấy ở những nơi không ngờ tới nhất.

Ngay cả khi bức tường trông có vẻ "mỏng", nó thực chất có thể được xây bằng gạch với độ dày từ 15-30 cm và đóng vai trò quan trọng trong kết cấu tổng thể của tòa nhà.

Để phá dỡ một bức tường, bạn cần:

• đặt hàng Statikgutachten (báo cáo thống kê),
• xin phép,
• Phối hợp công việc với chủ nhà.

Ở một số tòa nhà, những thay đổi như vậy bị cấm hoàn toàn.

5. Những thay đổi ảnh hưởng đến diện mạo của tòa nhà

Nếu ngôi nhà có tình trạng được bảo vệ, ngay cả việc thay thế cửa sổ cũng phải được Bundesdenkmalamt (Cơ quan quản lý di sản liên bang) phê duyệt.

Mặt tiền của các tòa nhà lịch sử là "bộ mặt" của Vienna, và thành phố giám sát rất chặt chẽ để đảm bảo chúng không bị hư hại.

Các quy tắc sau đây được áp dụng ở đây:

Trong các công trình kiến ​​trúc cổ, bất kỳ sự can thiệp nào cũng có thể làm gián đoạn hoạt động của toàn bộ tòa nhà. Cấu trúc của những tòa nhà này khác với các công trình xây mới: ngay cả một bức tường mỏng cũng có thể chịu lực, và việc di chuyển nhà bếp hoặc phòng tắm thường dẫn đến rò rỉ và hư hại cho các tài sản lân cận. Hệ thống thông gió, đường ống đứng và trần nhà chạy xuyên suốt nhiều tầng cùng một lúc, vì vậy một sai lầm nhỏ của chủ sở hữu cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tòa nhà.

Vienna cũng bảo vệ diện mạo lịch sử của các tòa nhà thời Gründerzeit. Mặt tiền, cửa sổ, cửa ra vào và lớp trát vữa được coi là một phần di sản văn hóa, vì vậy bất kỳ thay đổi nào cũng phải tuân theo các quy định kiểm soát đặc biệt nghiêm ngặt.

Đây là lý do tại sao thành phố và Baupolizei (cảnh sát xây dựng) lại rất chú trọng đến bất kỳ công trình cải tạo nào: Kiến trúc cổ rất đẹp, nhưng nó đòi hỏi sự chính xác tối đa và sự tôn trọng đối với cấu trúc ban đầu.

Trước khi mua một căn nhà cổ (Altbau), điều quan trọng là phải đảm bảo phần pháp lý của giao dịch minh bạch và phản ánh đúng tình trạng thực tế của căn hộ. Chỉ riêng giấy chứng nhận quyền sở hữu (Grundbuch) là không đủ: nó chỉ xác nhận quyền sở hữu, nhưng không phản ánh lịch sử của bất động sản.

Bauakt là rất cần thiết . Đây là nơi bạn có thể kiểm tra xem bố cục hiện tại có hợp pháp hay không và liệu đã có bất kỳ thay đổi nào có thể gây ra vấn đề trong tương lai hay chưa.

quan trọng không kém là Nutzwertgutachten , xác định phần sở hữu của bạn trong bất động sản và ảnh hưởng đến các khoản thanh toán hàng tháng, việc tham gia sửa chữa và quyền biểu quyết tại các cuộc họp chủ sở hữu. Nó chứng minh việc phân bổ chi phí công bằng như thế nào và liệu có bất kỳ chi tiết nào mà người bán có thể đã bỏ qua hay không.

Bạn cũng nên đọc kỹ Hausordnung (nội quy nhà ở). Chúng quy định về mức độ tiếng ồn, việc sử dụng các khu vực chung, lưu trữ, sửa chữa, và thậm chí cả những chi tiết nhỏ như chỗ để xe đạp. Đôi khi những quy định này đóng vai trò quan trọng hơn bạn nghĩ, đặc biệt nếu tòa nhà có cộng đồng chủ sở hữu rất nghiêm ngặt.

Ở giai đoạn này, sự hỗ trợ của một chuyên gia bất động sản hoặc luật sư chuyên về bất động sản Áo có thể rất quan trọng. Họ biết những loại giấy tờ nào thường gây ra vấn đề, điều gì cần cảnh giác và cách diễn giải chính xác dữ liệu từ Bauakt và Grundbuch để đảm bảo bạn không hối hận về quyết định mua căn hộ trong một tòa nhà cũ ở Vienna.

Các căn hộ Altbau không chỉ mang đến kiến ​​trúc, phong cách và không khí của Vienna xưa. Chúng còn là những công trình kỹ thuật phức tạp đòi hỏi sự chú ý, kiến ​​thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Các tòa nhà lịch sử có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời và nguồn cảm hứng thẩm mỹ, nhưng chỉ dành cho những người sẵn sàng xử lý mọi thủ tục giấy tờ, kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng của tòa nhà và làm việc với chính quyền thành phố.

Nếu bạn yêu thích kiến ​​trúc cổ điển, nhìn thấy tiềm năng lâu dài và sẵn sàng đầu tư vào việc cải tạo, thì Altbau sẽ trở thành không chỉ là một ngôi nhà, mà là một bất động sản độc đáo với cá tính và lịch sử riêng. Tuy nhiên, bạn nên tiếp cận việc mua bán với sự cẩn trọng và kín đáo tối đa: khi đó, nét quyến rũ của ngôi nhà cổ sẽ trở thành một lợi thế chứ không phải là nguồn gây bất ngờ.